Thực trạng sử dụng đất của các dự án trên địa bàn huyện hòa vang, thành phố đà nẵng (luận văn thạc sỹ nông nghiệp xuất sắc)

i
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC HUẾ

LÊ THỊ PHƯỚC OANH
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÒA VANG, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.62.16
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG
HUẾ - 2011
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam
đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Thị Phước Oanh
iii
Lời Cảm Ơn
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân
thành cảm ơn quý Thầy - Cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên
Đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học, đã tận tình truyền đạt cho
tôi những kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian
học tập tại trường và viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS. Huỳnh Văn Chương người
hướng dẫn khoa học tận tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để tôi có thể hoàn thành

luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các cán bộ các phòng ban trên địa bàn huyện
Hòa Vang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
Phòng Thống kê, Phòng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn huyện Hòa Vang,
Ban quản lý các dự án Đầu Tư và Xây Dựng Đà Nẵng, Ban quản lý các dự án tái định
cư Đà Nẵng, Ban quản lý dự án Khu Công Nghệ Cao Đà Nẵng, Cán bộ và nhân dân
các xã trong vùng nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu.
Tôi xin cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên giúp đỡ
tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 14 tháng 7 năm 2011
Lê Thị Phước Oanh
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Có nghĩa là
BQ Bình quân
BTTH Bồi thường thiệt hại
CĐĐĐ Chuyển đổi đất đai
CNC Công nghệ cao
CNH Công nghiệp hóa
DS Dân số
ĐTH Đô thị hóa
ĐVT Đơn vị tính
FAO Tổ chức nông lương thế giới
GPMB Giải phóng mặt bằng
GTĐB Giải tỏa đền bù
HĐH Hiện đại hóa
LĐ Lao động
UBND Ủy ban nhân dân
UNESCO Tổ chức văn hóa, khoa học và giáo dục

của liên hiệp quốc
NN Nông nghiệp
STT Số thứ tự
TĐC Tái định cư
THCS Trung học cơ sở
THPT Trung học phổ thông
XD Xây dựng
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
v
vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
vii
DANH MỤC CÁC HỘP THÔNG TIN
viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
ix
MỤC LỤC
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
điều kiện tồn tại, phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất
đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng…Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia đất đai là nguồn tài
nguyên, nguồn lực, là một yếu tố đầu vào không thể thiếu. Chính vì vậy, việc sử dụng
nguồn tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả là điều vô cùng quan trọng. Cùng
với sự phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa tất yếu làm tăng thêm các đô thị, các đô
thị sẽ phát triển khắp các vùng đến cả những vùng nông thôn xa xôi và nó sẽ tác động
cải tạo thúc đẩy nông thôn phát triển. Để thực hiện tốt công tác quản lý đất đai thì cần

phải tiến hành công tác quy hoạch sử dụng đất. Thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà
nước đề ra hệ thống các biện pháp nhằm tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý và có
hiệu quả. Từ đó tạo ra các công trình, dự án quy hoạch sử dụng đất trên các vùng.
Thành phố Đà Nẵng thuộc địa bàn kinh tế trọng điểm của miền Trung, có vị trí
quan trọng trong quá trình phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Trong
đó, huyện Hoà Vang là huyện ngoại thành duy nhất của thành phố Đà Nẵng (không
tính huyện đảo Hoàng Sa), nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam của thành phố, cơ cấu kinh tế
được xác định là Công nghiệp -Thương mại - Dịch vụ - Nông nghiệp; Sự phát triển mở
rộng không gian đô thị của thành phố bởi các dự án: Khu dân cư Nam Cầu Cẩm Lệ,
Khu tái định cư ven tuyến đường ĐT602 và ĐT605…Bên cạnh đó thành phố đã chọn
địa điểm quy hoạch nhiều dự án mới có quy mô lớn như khu Khu Công nghệ thông tin
với quy mô 130ha, khu Công nghệ cao quy mô 1.000ha (trong đó có trường Đại học
quốc tế với quy mô 50ha), khu đô thị Quan Nam - Thuỷ Tú quy mô 250ha tại xã Hoà
Liên, khu quy hoạch Cáp treo Bà Nà- Suối mơ tại xã Hoà Ninh, quy hoạch bến xe phía
Nam thành phố tại xã Hoà Phước, xây dựng Chợ Miếu Bông…Khi các dự án này hoàn
thành đưa vào sử dụng sẽ tạo ra những thay đổi lớn cho diện mạo của huyện, tạo điều
kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện.
Huyện Hòa Vang nằm cận kề trung tâm thành phố Đà Nẵng, là huyện có xu
hướng phát triển các khu công nghiệp và khu đô thị nhanh chóng. Hiện nay, trên địa
bàn huyện có 4 khu công nghiệp, một số khu du lịch sinh thái lớn. Trong đó, nổi tiếng
nhất là khu du lịch Bà Nà và 5 khu đô thị mới đã được hình thành và hoạt động. Đồng
thời, đang xúc tiến xây dựng các khu đô thị mới khác trên địa bàn. Điều này đã đem lại
nhiều lợi ích thiết thực về đời sống kinh tế xã hội làm thay đổi bộ mặt của một huyện
nông nghiệp trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong điều kiện huyện
2
Hòa Vang được thành phố Đà Nẵng tập trung chú ý vào việc xây dựng các khu công
nghiệp và khu đô thị mới thì việc sử dụng đất ngày càng hiệu quả hơn.
Trong quá trình thực hiện quy hoạch, giải tỏa do chỉnh trang đô thị của Thành
phố đã tác động rõ rệt đến bộ mặt nông thôn của huyện Hòa Vang từng bước được
khang trang hơn, người dân đi lại được thuận tiện, đời sống vật chất, văn hóa tinh thần

từng bước được nâng cao. Cơ cấu kinh tế chuyển biến theo hướng tích cực và đúng
hướng, đạt mức tăng trưởng khá. Mặc dù, diện tích đất nông nghiệp đã giảm do thu hồi
đất để quy hoạch, giải toả chỉnh trang đô thị Thành phố nhưng nhìn chung đời sống vật
chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện, mức sống được nâng cao hơn
so với trước khi chưa giải tỏa.
Để tìm hiểu các chính sách giải tỏa, bồi thường và bố trí tái định cư, đánh giá
đúng thực trạng triển khai của các dự án và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của một số
dự án trên địa bàn huyện Hòa Vang. Từ đó kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên địa bàn nghiên cứu, tôi tiến
hành chọn đề tài:
"Thực trạng sử dụng đất của các dự án trên địa bàn huyện Hòa Vang, Thành
phố Đà Nẵng giai đoạn 2005 – 2010"
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất của các dự án, đánh giá việc thực hiện và ảnh
hưởng của các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở đó, đề xuất
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên địa bàn
nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Tìm hiểu các dự án có thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng,
phân nhóm và lựa chọn các dự án nghiên cứu.
+ Phân tích việc thực hiện các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố
trí tái định cư của các dự án được lựa chọn.
+ Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các dự án được lựa chọn nghiên cứu.
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên
địa bàn nghiên cứu.
3
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp thông tin về thực trạng sử dụng đất

trước và sau khi thực hiện các dự án.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện
tốt hơn, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án.
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Những vấn đề chung
Điều 17 Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý ” Điều này đã
khẳng định được tính chất quan trọng của đất đai. Đồng thời, đây là cơ sở pháp lý để
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng
đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả [21].
* Khái niệm về đất đai (land)
Theo Dale và McLaughin (1988), đất là “bề mặt của trái đất, vật chất phía dưới,
không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất”. Còn theo Stephen Hauking
(nhà vật lý người Anh), lớp mặt của trái đất gọi là Thổ nhưỡng (soil), được hình thành
là do tác động lẫn nhau của khí quyển, nước, sinh vật, đá mẹ qua thời gian lâu dài.
Theo Lucreotit (Triết gia La Mã): “Đất là mẹ của muôn loài, không có cái gì không từ
lòng mẹ Đất mà ra”. Nhà kinh tế học người Italia Williams Petty có quan điểm: “Lao
động là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật chất của thế giới này” [18].
Theo V.V Đôccutraiep (1846-1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một
cách tự nhiên dưới tác động của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí
hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.R Villiam
(1863-1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể
sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [5].
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông lâm nghiệp [6].
Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu tố gồm:

Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những biến đổi của
đất do hoạt động của con người [15].
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái đất
tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc được.
Đất hình thành do tác động tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ [38].
Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái
ngay trên và dưới bề mặt đất [23].
5
Như vậy, tùy theo quan điểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà đất đai được
các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý nghĩa khác nhau.
Tuy nhiên, hiện nay khi nói đến đất người ta thường dùng hai khái niệm là đất
(soil) và đất đai (land). Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng. Thổ
nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển),
sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu dài. Khái niệm đất theo
nghĩa đất đai (land) có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là không
gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [12]. Trong quản
lý Nhà nước về đất đai người ta thường đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land).
* Phân loại đất (land/soil classification)
Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục đích phân loại mà có nhiều cách phân loại
đất khác nhau. Ở Việt Nam đất thường được phân loại theo hai cách: Phân loại đất
theo thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng [12].
+ Phân loại đất theo thổ nhưỡng (soil classification)
Phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học đất) mục đích
nhằm

xây
dựng bản đồ thổ nhưỡng. Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu [12]:
• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh
• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất

• Phân loại đất theo FAO - UNESCO
Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp đã xây dựng bản đồ đất tỉ lệ
1/1.000.000, bảng phân loại đất chia đất của nước ta thành 13 nhóm với
30

loại
đất
theo phát sinh. Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta đã sử dụng hệ
thống phân loại đất theo định lượng FAO - UNESCO, bảng
phân

loại
đất theo
phương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại đất [5].
+ Phân loại đất theo mục đích sử dụng (land classification)
Ở Việt Nam, Luật đất đai đầu tiên (1987) quy định đất đai được phân
làm

5
loại
theo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên
dùng và đất chưa sử dụng. Luật đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại
theo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất
đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [35].
Cách phân loại đất theo Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993
vừa được phân
theo mục đích sử dụng, lại vừa theo địa bàn gây nên sự chồng chéo. Để khắc phục
tình trạng này, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định
căn cứ theo mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất NN,
nhóm đất phi NN, nhóm đất chưa sử dụng [36]. Loại đất, mục đích sử dụng đất

6
của mỗi thửa đất được xác định theo giấy tờ pháp lý về quyền sử
dụng
đất hoặc theo
hiện trạng sử dụng đất [6].
- Nhóm đất nông nghiệp: Đất NN là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên
cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo
vệ, phát triển rừng. Nhóm đất NN được phân thành các
phân

nhóm
gồm đất sản xuất
NN, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất NN khác [2], [7].
- Nhóm đất phi NN: Đất phi NN là đất đang được sử dụng
không

thuộc
nhóm đất NN. Nhóm đất phi NN bao gồm đất ở, đất chuyên dùng,
đất

tôn
giáo tín
ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước
chuyên dùng và đất phi NN khác [2], [7]. Trong các phân nhóm của nhóm đất NN,
phi NN lại được chia thành nhiều loại đất khác nhau.
- Nhóm đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử
dụng. Đất chưa sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng,
núi đá không có rừng cây [2], [7].
Tóm lại, theo mục đích sử dụng đất, ở nước ta đất được chia làm 3 loại: Đất NN,
đất phi NN và đất chưa sử dụng. Với tốc độ CNH, ĐTH

ngày

càng
cao như hiện
nay, đất NN luôn có xu hướng chuyển sang đất phi NN
với

diện
tích lớn.
* Khái quát về chuyển đổi đất đai
+ Những lý luận chung về chuyển đổi đất đai
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một hoạt động vừa mang tính chất kinh tế
vừa mang tính chất xã hội lớn, phức tạp [24].
Theo quy luật phát triển của xã hội, CNH và ĐTH là xu hướng tất
yếu

của
các
quốc gia đang phát triển trong quá trình HĐH đất nước. Chuyển đổi đất NN để xây
dựng các khu công nghiệp hoặc đô thị là một hướng để phát triển kinh tế trong một nước,
và cũng là bước đầu để thực hiện ĐTH vì việc chuyển đổi sẽ tạo ra làn sóng di dân vào đô
thị tìm việc làm. Chuyển đổi đất NN sang đất phi NN là yếu tố làm phát triển kinh tế
nhanh chóng và còn tạo ra một số ảnh hưởng đến diện tích đất NN lân cận [13].
Ở nước ta hiện nay CĐĐĐ gồm có hai dạng: Chuyển đổi tự
nguyện

và
chuyển đổi bắt buộc. Cơ chế CĐĐĐ tự nguyện trên cơ sở người sử dụng đất thực hiện
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất
thôn

g qua
chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn quyền sử dụng đất sau đó thực hiện chuyển
đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chuyển đổi đất đai theo cơ
chế này, khi chuyển đất NN sang đất phi NN người sử dụng đất phải xin phép cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
7
CĐĐĐ bắt buộc với cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê
vào

mục
đích
khác, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Chỉ cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền mới được thu hồi đất, việc thu hồi đất NN để chuyển sang
mục đích phi NN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Nhà
nước có chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người mất đất NN
để đảm bảo sinh kế cho người dân. Trong thực tế đất đai được chuyển đổi mục
đích theo cơ chế bắt buộc là chủ yếu và tác động lớn đến đời
sống

người
dân.
* Sử dụng đất: Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối quan hệ
giữa con người - đất đai trong tổ hợp với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và
môi trường.
* Quan điểm sử dụng đất “bền vững”
Quản lý đất đai “bền vững” theo quy định Dumanski (1993) [43]: “kết hợp công
nghệ, chính sách và các hoạt động nhằm tích hợp các nguyên tắc kinh tế - xã hội với
các vấn đề môi trường đồng thời:
- Duy trì hoặc tăng cường sản xuất và dịch vụ;
- Giảm mức độ rủi ro sản xuất;

- Bảo vệ tiềm năng của nguồn tài nguyên thiên nhiên và ngăn chặn suy thoái đất
và nước;
- Chất lượng;
- Hiệu quả kinh tế;
- Được xã hội chấp nhận.”
Khái niệm về quản lý sử dụng đất "bền vững": Nhóm các nhà nghiên cứu về khung
đánh giá quản lý đất "bền vững" (Narobi, 1991) đưa ra một khái niệm như sau [16].
Quản lý "bền vững" đất đai bao gồm tổ hợp các công nghệ, chính sách hoạt
động nhằm kết hợp các nguyên lý kinh tế xã hội với các vấn đề về quan tâm môi
trường để đồng thời giải quyết các vấn đề:
- Duy trì hoặc nâng cao năng suất nông nghiệp (Productivity)
- Giảm rủi ro cho sản xuất (Security)
- Bảo vệ tiềm năng nguồn lực tự nhiên và ngăn ngừa thoái hóa đất và nước
(Protection)
- Có hiệu quả lâu dài (Viability)
- Được xã hội chấp nhận (Acceptability)
8
* Đền bù: Đền bù thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể khác. Việc đền bù thiệt hại
này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng vật chất
khác) theo đúng qui định của pháp luật hoặc do thoả thuận của các chủ thể [25].
* Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [25]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [25].
* Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì sẽ tiến hành các
bước theo đúng qui định của pháp luật nhằm mục đích lấy được mặt bằng khu đất cần
sử dụng cho các mục đích trên gọi là giải toả [25].
* Bố trí tái định cư: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao
đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi

thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [25].
Đối với các dự án tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lô
theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ giải tỏa
sau khi đã thi công hạ tầng cơ sở thì được gọi là tái định cư tại chỗ. Việc bố trí lại đất
tái định cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
Giải toả, đền bù và bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 1992, mục 4 chương II Luật
Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành [1] [4].
1.2. Kinh nghiệm giải toả đền bù và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế giới.
Nhu cầu sử dụng đất luôn thay đổi theo quá trình phát triển của nền kinh tế - xã
hội. Do vậy, công tác giải toả, đền bù và tái định cư được thực hiện ở tất cả các quốc
gia trên thế giới. Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài Tôi xin nêu khái quát kinh
nghiệm của một số nước có điều kiện tương tự hoặc có thể áp dụng được trong điều
kiện nước ta hiện nay.
 Tại Singapore
Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km
2
và dân số 3,4 triệu người.
Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công
trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân
về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do
tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử
9
dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc
căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất
để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,
người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
và chỉnh trang đô thị.
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên
trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước
cho người dân 2 – 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để Nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc
phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí
tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu
người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định
giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà
nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao
gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng. Do đó, Nhà nước điều tiết một phần
giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản
gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại công
trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có
thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện
hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:
đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu
đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa,
trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố
ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);
hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù;
tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong
vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.

10
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách
về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền
lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có
quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị
đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ
việc lên Tòa Thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư
nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù
công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân. Do đó, tạo được sự đồng thuận cao trong xã
hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.
* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:
- Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho
người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30
năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm
trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù
bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.
- Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây
dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm
phục vụ khu dân cư mới.
- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước
Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện).
- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để
xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau
và Nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử
dụng phải thông qua cơ quan Nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người
sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để
ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế

nói chung.
- Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ
chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có
thể đến 70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình
phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công [42], [20].
11
 Tại Thái Lan
Pháp Luật Đất đai tại Thái Lan cho phép hình thành sở hữu cá nhân với đất đai.
Vì vậy, về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều
phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó
(chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi tự đi
mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ
cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua
trả góp Tuy nhiên, cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền sẽ kiểm tra một lần nữa và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý chưa
và dù đúng hay không đúng, nếu người đó bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cưỡng chế.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban
của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản.
Việc khiếu nại tiếp tục sẽ do toà án giải quyết. Thực tế hầu như không có trường
hợp nào phải nhờ đến sự can thiệp của toà án [42], [20].
 Tại Trung Quốc
Trung Quốc là một quốc gia có diện tích rộng lớn nhưng việc sử dụng đất đai tại
Trung Quốc rất tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển
nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường
nhà cửa.
Pháp Luật Đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp Luật Đất
đai của Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc là rất nghiêm túc.
Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không

có chính sách đền bù thiệt hại. Khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.
Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết
trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn
các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi
làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà
nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà. Đồng thời, được điều chỉnh tại thị
trường đó. Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại
đất (tốt, xấu).
12
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác
nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm,
đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách xã hội riêng [17].
 Tại Hàn Quốc
Luật đền bù ở Hàn Quốc được chia làm 02 thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi
thường thiệt hại cho đất công cộng đã được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai
là Luật: “sung công đất” theo thủ tục qui định cưỡng chế của công pháp [42], [20].
Luật “Sung đất công” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó, theo pháp
luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc
này trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào
năm 1975.
Tuy nhiên, dưới 2 thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương
lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách
cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng
hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho
đến nay đã có nhiều thoả thuận thống nhất 2 thể chế này thành một và thi hành vào
tháng 01/2003.
Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc theo luật mới thì sẽ thực hiện theo 3 giai đoạn:

Thứ nhất, tiền đền bù đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu
chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy định
không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong
việc bồi thường.
Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở
hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo
thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận
thu hồi.
Thứ ba, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà nước
hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp
đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết
của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và
liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo Luật bồi thường, nếu như toà
nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối
tượng cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu là dự án xây nhà chung
cư thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
13
1.3. Tình hình sử dụng đất vào các dự án ở Việt Nam hiện nay
Cùng với sự phát triển theo định hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước,
việc thu hồi đất cho các dự án xây dựng những công trình công nghiệp, khu đô thị… là
việc cần thiết phải thực hiện. Chính nguyên nhân này dẫn đến sự thay đổi trong cơ cấu
sử dụng đất theo hướng chuyển dần từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Chỉ tính riêng năm tháng đầu năm 2011, giá trị xuất khẩu nông, lâm, thuỷ sản đạt
10 tỉ USD, góp phần đáng kể cho tốc độ phát triển kinh tế xã hội của cả nước. Tuy
nhiên, có một nghịch lý là diện tích phục vụ cho sản xuất nông nghiệp hiện nay lại đang
bị thu hẹp với tốc độ chóng mặt. Theo báo cáo mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, diện tích đất trồng lúa trên toàn quốc năm 2010 đã giảm 378,7 nghìn ha. Trong
đó, giảm nhiều nhất ở Đồng Bằng Sông Hồng, cụ thể: Hải Dương giảm bình quân 1.642
ha/năm, Hưng Yên 943 ha/năm, Thành phố Hà Nội 1.067 ha/năm. Vùng kinh tế phía
Nam, Thành phố Hồ Chí Minh giảm 3.045 ha/năm, Tây Ninh 2.764 ha/năm, Tiền Giang

1.875 ha/năm, Long An 2.697 ha/năm, Bến Tre 1.725 ha/năm [40].
Phần lớn quỹ đất để thực hiện các dự án trên địa bàn cả nước được thu hồi một
phần hoặc tất cả diện tích đã giao cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Vì vậy, việc thu hồi đất gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống và công việc của đa số
những người dân nằm trong diện có đất bị thu hồi.
Theo Điều 38 Luật đất đai năm 2003 đã quy định Nhà nước thu hồi đất trong
trường hợp “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất đã cho phép”. Tuy nhiên, quỹ đất thu hồi để giao lại cho các dự án vẫn
còn tình trạng sử dụng không đúng mục đích và không đúng tiến độ theo phương án đã
được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là nguyên nhân gây ra lãng phí quỹ đất,
đặc biệt là quỹ đất sản xuất nông nghiệp của người nông dân và sự mất lòng tin của
người dân vào các cấp chính quyền. Tình trạng này không chỉ xảy ra cục bộ ở một địa
phương mà xảy ra ở khá nhiều tỉnh thành trên cả nước.
 Hà Nội
Tình trạng sử dụng quỹ đất thu hồi sai mục đích hoặc không theo tiến độ xảy ra ở
hàng loạt dự án được cấp phép tại Hà Nội. Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội tính đến năm 2010 có 32 dự án chậm triển khai hơn 12 tháng sau khi
được bàn giao đất, với tổng diện tích hơn 76ha. Mặc dù đã được gia hạn thêm 6 tháng
kể từ tháng 2 năm 2010 đến tháng 9 năm 2010, chỉ có 21 dự án đã tiến hành đầu tư xây
dựng, 6 dự án vẫn chưa xây dựng công trình, với tổng diện tích gần 13ha. Toàn bộ
diện tích đất được giao mới chỉ được san lấp mặt bằng và có tường rào bao quanh.
14
Ngoài ra, còn 5 dự án chưa triển khai do bị điều chỉnh dự án, vướng mắc trong vấn đề
đền bù giải phóng mặt bằng. Như dự án Trung tâm kỹ thuật và tư vấn ở Mê Linh do
báo Phụ nữ Việt Nam làm chủ đầu tư; dự án xây dựng bãi đỗ xe chuyên dùng ở cụm 7,
phường Phú Thượng, Tây Hồ, do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Nhà nước 1 thành
viên môi trường đô thị Hà Nội làm chủ đầu tư; Dự án xây dựng trụ sở và nhà ở công

vụ ở Long Biên, do Trung đoàn Cảnh sát cơ động làm chủ đầu tư
 Cần Thơ
UBND thành phố Cần Thơ đã phê duyệt nhiều dự án đầu tư khu dân cư tập trung,
khu thương mại dịch vụ và khu công nghiệp nhưng chưa bám sát quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được phê duyệt. Nhưng trên thực tế việc triển khai các dự án này rất chậm,
hiệu quả sử dụng đất chưa cao, phần lớn quỹ đất ở các dự án đầu tư khu dân cư chưa
hoàn tất công tác đền bù giải phóng mặt bằng hoặc bỏ hoang không người ở; đất trong
khu công nghiệp cũng bỏ trống, không thu hút được nhà đầu tư thứ cấp [37].
 Đà Nẵng
Từ khi trở thành đơn vị hành chính trực thuộc Trung ương, qua 13 năm Thành
phố đã thu hồi đất với tổng diện tích 11.488 ha, tổng chi cho đền bù giải tỏa các khu
dân cư khoảng 5.000 tỉ đồng. Tổng số hộ giải tỏa đền bù gần 90.000 hộ. Trong đó, số
đi hẳn là 41.282 hộ; giải tỏa thu hồi một phần là 21.125 hộ; số hộ giải tỏa đất nông
nghiệp, lâm nghiệp 20.333 hộ. Với số lượng giải tỏa lớn nhưng trường hợp bị cưỡng
chế rất ít (khoảng hơn 100 hộ). ( Theo Báo cáo của Ban tuyên giáo - Thành ủy Đà
Nẵng - Tháng 7/2010)
Với sự phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở thành phố Đà Nẵng, có rất
nhiều dự án cần phải thu hồi đất để triển khai, song không phải dự án nào cũng thực
hiện đúng các mục đích sử dụng đất theo phương án. Điển hình là các dự án tại khu
công nghiệp Hòa Khánh và các dự án xây dựng hai tòa tháp đôi quy mô lớn giữa trung
tâm thành phố là Viễn Đông Meridian Towers (48 tầng, tổng vốn 180 triệu USD, do
Công ty Cổ phần Địa ốc Viễn Đông làm chủ đầu tư) và Danang Center (35 tầng, tổng
vốn 125 triệu USD, do Công ty Cổ phần Địa ốc Vũ Châu Long làm chủ đầu tư).
Viễn Đông Medirian Towers được cấp giấy chứng nhận đầu tư ngày 6-5-2008
nhưng đến ngày 25-7-2009 mới bắt đầu khởi công. Theo phướng án công trình sẽ
hoàn thành trong tháng 12-2012. Tuy nhiên, vào đầu tháng 3-2011, Viendong Land chỉ
mới xây tường vây.
Danang Center được cấp giấy chứng nhận đầu tư ngày 14-7-2008, dự kiến hoàn
thành trong năm 2011. Tuy nhiên, sau khi thi công xong tường vây và khoan cọc nhồi,
chủ đầu tư đột ngột rút hết phương tiện, nhân lực khỏi công trình từ hơn hai năm nay [39].

15
Trước tình hình sử dụng đất không đúng mục đích và tiến độ thực hiện không
đảm bảo của các dự án, Thanh tra Chính phủ đã tổ chức kiểm tra và rà soát lại quỹ đất
đã được giao cho các dự án trên phạm vi cả nước. UBND các Tỉnh và Thành phố cũng
đã có những quyết định thu hồi quỹ đất không sử dụng đúng mục đích của các dự án.
Các tỉnh như Bình Phước, Phú Yên, Thừa Thiên Huế, Tây Ninh, Vĩnh Phúc đã ra
quyết định thu hồi nhiều diện tích đất trong khi Thanh tra Chính phủ cũng đề nghị xử
lý nhiều sai phạm đất đai.
Đà Nẵng cũng yêu cầu rà soát thu hồi các khu đất chậm xây dựng chung cư cho
công nhân tại khu vực đất kẹp giữa Khu công nghiệp Hòa Khánh và đường ĐT 602,
thuộc dự án của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Mabuchi Motor Đà Nẵng, Công ty
Trách nhiệm hữu hạn Daewon Đà Nẵng và Công ty cổ phần Dệt Hoà Khánh… Đặc
biệt là 2 dự án lớn là Viễn Đông Medirian Towers và Danang Center cũng đã nhận
quyết định thu hồi đất từ UNND Thành phố.
Đáng chú ý nhất là việc cuối năm 2010, Phú Yên cũng thu hồi giấy phép đầu tư
của siêu dự án 11 tỉ USD và 20 dự án treo.
1.4. Quản lý và sử dụng đất trên quan điểm phát triển bền vững
Khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban thế giới về Môi trường và Phát triển
đưa ra năm 1987 đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới. Theo đó, phát triển bền
vững là sự phát triển đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khả
năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai. Tư tưởng chủ đạo của phát triển bền
vững chính là sự bình đẳng trong một thế hệ và giữa các thế hệ. Hay nói cách khác,
phát triển bền vững là sự phát triển bảo đảm hài hòa được các mục tiêu về kinh tế, xã
hội và môi trường [26].
Tư tưởng phát triển bền vững đã được hai nhà khoa học Hích (Hicks) và Kan-đô
(Kaldor) đưa ra từ nửa đầu của thế kỷ trước. Theo tư tưởng này, một dự án bất kỳ có
thể xem là có đóng góp vào sự phồn vinh chung của toàn xã hội miễn sao không làm
cho cuộc sống của bất cứ thành viên nào trong xã hội xấu đi. Tuy nhiên, tư tưởng này
rất khó áp dụng trong thực tế vì đại đa số các dự án/chính sách phát triển thường mang
lại lợi ích cho nhóm người này nhưng lại gây thiệt hại cho nhóm người khác. Ví dụ, dự

án xây dựng nhà máy thuỷ điện đem lại lợi ích cho xã hội, nhưng cũng gây ra những
thiệt hại không nhỏ cho người dân địa phương tại vùng hồ thuỷ điện. Song, không vì
vậy mà coi dự án thủy điện không tham gia vào sự phồn vinh chung của toàn xã hội,
hay nói cách khác không góp phần vào phát triển bền vững [26].
Tiếp tục tư tưởng phát triển bền vững, một nhà khoa học khác là Piếc-xơ (Pearce)
cho rằng, cần có cơ chế bồi thường thỏa đáng cho nhóm người bị thiệt hại trong quá
trình xây dựng và triển khai dự án. Việc bồi thường cho nhóm người bị thiệt hại phải
đảm bảo nguyên tắc: họ có cuộc sống ít nhất không kém và một tương lai không bấp
16
bênh hơn so với không có dự án. Ngoài ra, việc phát triển một dự án/chính sách cần
tính đến nhóm người được hưởng lợi và nhóm người bị thiệt thòi. Nếu nhóm người bị
thiệt thòi là những người nghèo và nhóm người được hưởng lợi là những người giàu,
dự án/chính sách phát triển đó sẽ là một nguyên nhân làm gia tăng khoảng cách giàu –
nghèo trong xã hội. Nhưng dự án/chính sách đó có thể được phê chuẩn nếu có một hệ
số lớn hơn một (k > 1) nào đó được nhân với giá trị bồi thường cho nhóm người bị hại,
có nghĩa là một đồng của người nghèo phải được đánh giá cao hơn một đồng của
người giàu [41].
Mở rộng tư tưởng bồi thường cho các thế hệ có thể thấy, việc chúng ta đang sử
dụng tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh tế – xã hội chính là chúng ta đang
vay tài nguyên thiên nhiên của các thế hệ con cháu mai sau. Thế hệ hiện tại có thể sử
dụng các nguồn tài nguyên thiên nhiên để phát triển nhưng cần phải bảo đảm nguyên
tắc là tổng số lượng tài nguyên để lại cho các thế hệ mai sau không ít hơn tổng số
lượng tài nguyên mà thế hệ hiện tại đang sử dụng. Ở đây, có sự đánh đổi các nguồn tài
nguyên do con người tạo ra với tài nguyên thiên nhiên và các dịch vụ môi trường. Ví
dụ, thế hệ hiện tại có thể sử dụng tài nguyên thiên nhiên tạo ra cho những thế hệ mai
sau các kết cấu hạ tầng như giao thông, công viên và các công trình phúc lợi khác…
Để biết được những nguồn tài nguyên do con người tạo ra đó có đánh đổi được với tài
nguyên thiên nhiên hay không cần có phương pháp lượng giá tài nguyên thiên nhiên
một cách khoa học. Ngoài ra, những nguồn tài nguyên có nguy cơ cạn kiệt sẽ không
được tiếp tục khai thác mà cần được bảo tồn và phát triển cho các thế hệ mai sau [26].

Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần
thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi
với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường”. Quan điểm này đã được thể hiện
trong Điều 4 của Luật Bảo vệ môi trường, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam thông qua năm 2005. Tuy nhiên, cho đến nay, do quan điểm trên vẫn
chưa được triển khai đầy đủ thành các cơ chế chính sách cụ thể về phát triển bền vững
trong thực tế nên các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan và chủ đầu tư đang rất
lúng túng trong việc giải quyết những bức xúc, khiếu kiện của người dân. Cơ chế,
chính sách bồi thường quyền sử dụng đất hiện hành đang có những bất cập lớn trong
thực tiễn, chưa đặt đúng mức các lợi ích về xã hội và môi trường. Sự thiếu hụt các cơ
chế, chính sách phát triển bền vững còn là một nguyên nhân dẫn đến sự bất bình đẳng
trong phân chia lợi ích cũng như chia sẻ ô nhiễm môi trường của phát triển. Vì vậy,
trước mắt cần có những nghiên cứu chính sách cụ thể hoá quan điểm chủ đạo về phát
triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất, trong đó có những nguyên tắc và cơ chế
bồi thường phù hợp cho người dân [26].