Tiểu luận môn Phương pháp luận nghiên cứu khoa học Đánh giá hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động sản hiện nay tại thành phố Cần Thơ và định hướng phát triển đến năm 2020

Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị
trường chính thức và khơng chính thức. Nhà nước đã tạo khuôn khổ pháp luật cho
thị trường bất động sản thông qua Hiến pháp năm 1992, Pháp lệnh nhà ở, Luật đất
đai 1993, được sự hỗ trợ của pháp lý nhà nước, thị trường bất động sản nước ta đã
hình thành và đang phát triển với các hoạt động phong phú (Bùi Quang Nhơn,
2003). Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang bộc lộ những tồn tại: thị
trường bất động sản khơng chính thức vẫn đang hoạt động mạnh đây là mặt quản
lý yếu kém của quản lý nhà nước, tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới bất động sản
hình thành và phát triển tự phát, kinh doanh bất động sản đã hình thành nhưng
chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, chính sách và bộ phận tài chính của
nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, quản lý
nhà nước về thị trường bất động sản cịn nhiều yếu kém (Lê Quang Trí, 2001).
Đây cũng là thực trạng của thị trường bất động sản ở thành phố Cần Thơ.
Hiện nay, tại thành phố Cần Thơ, trước những sức ép của phát triển kinh
tế mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc
làm, nhà ở, đây là các tác nhân làm cho thị trường bất động sản từng bước được
hình thành và phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, nguồn cung thơng tin nhà đất cịn
thấp do thiếu sự minh bạch gây khó khăn cho người mua và thất thoát thuế cho
nhà nước.(Nguyễn Việt Trung, 2011)
Nhằm khắc phục những khó khăn của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều
tiết thị trường này có hiệu quả để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì sàn
giao dịch bất động sản ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các
sàn giao dịch bất động sản đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản.
Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất
đáng lo ngại. Bởi sự quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch bất động sản
này còn chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các

sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các sàn
giao dịch bất động sản là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được
tầm quan trọng của vấn đề này nên nhóm tơi đã chọn đề tài: ”Đánh giá hiệu quả
hoạt động sàn giao dịch bất động sản hiện nay tại thành phố Cần Thơ và định
hướng phát triển đến năm 2020” để nghiên cứu

1


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

CHƯƠNG 2: MỤC TIÊU
2.1 Mục tiêu chính:
- Khảo sát tình hình giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động giao dịch bất động sản.
- Đề xuất hướng giải quyết nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động giao
dịch bất động sản một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ theo đúng pháp
luật.
2.2. Mục tiêu phụ
- Minh bạch thơng tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hố bất động sản như
nhau cho mọi người, góp phần lành mạnh thị trường bất động sản.
- Chuyên nghiệp hoá giao dịch, tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên
tham gia giao dịch.
- Hoàn thiện cơ cấu của thị trường và hỗ trợ thị trường phát triển.

2

Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

CHƯƠNG 3. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
3.1 Khái niệm về bất động sản
3.1.1 Định nghĩa bất động sản
Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài
sản quốc gia theo nhiều cách thức khác nhau. Hiện nay, tất cả các nước đều phân
chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân loại này có
nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải
trong lịng đất mà cịn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất động sản và động sản”.
Theo Mc Kenzie and Betts (1996) “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời
được định bởi luật pháp”.
Theo Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam (2003), tại mỗi nước đều có
nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do
con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước.
Theo Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai
và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai”. Còn theo Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất
đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ
về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất
đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

3


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Vậy, ta có thể hiểu: bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai và không di dời được. Khái niệm về bất động sản rất rộng, đa
dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước.
3.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có các đặc điểm sau đây:
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm
của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định
và khơng di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu
tố khơng giống nhau. Trên TTBĐS khó tồn tại hai bất động sản hồn tồn giống
nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và

cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn phịng cũng có
hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư
đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân…
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình
xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường
mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động
sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hố và
hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu

4


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá
đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần
tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế
của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói
chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ

kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm...
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố bất động sản là do đất đai khơng
bị mất đi, khơng bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng,
khơng bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác
là hiện tượng khá phổ biến
3.2 Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa
kế, thế chấp…
Theo Nguyễn Đình Bồng (2002), TTBĐS theo nghĩa rộng khơng chỉ bao
gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh
vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. TTBĐS chịu sự chi phối của các
quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mơ hình
chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và
giá cả. Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
khơng đồng nhất.
TTBĐS là tổng hịa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đơn giản, vừa dễ
hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS. Đó là thị
trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị
5

Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu
tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia (Thái Bá Cẩn và Trần
Nguyên Nam, 2003).
Theo Nguyễn Đình Việt (2008): TTBĐS là thị trường mua, bán, thuê, cho
thuê nhà đất. Bao gồm người mua, người bán, các nhà đầu tư, những nhà môi
giới và các chuyên viên bất động sản.
3.3 Sàn giao dịch bất động sản
3.3.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản:
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra giao dịch giữa người mua bất
động sản và người bán bất động sản, là nơi có nhiều thông tin về thị trường bất
động sản cần giao dịch để người có nhu cầu lựa chọn và có độ tin cậy cao nhằm
tránh tình trạng thiếu thơng tin, dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà
đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản.
Vì vậy sàn giao dịch bất động sản với các quy định nghiêm ngặt, cũng
như các phương tiện, con người, có chun mơn nghiệp vụ hỗ trợ và thực hiện
trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện các quyết định của mình
chính xác và hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất (Hùng Phương, 2004).
Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản được thừa nhận qua Điều 4 của
Luật KDBĐS số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006: “Sàn giao dịch bất
động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất
động sản”. Hiện nay Nhà nước ta đang xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn để
từ đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành
mạnh hố TTBĐS.
3.3.2 Vai trị của sàn giao dịch bất động sản:

Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho Nhà nước quản lý
được các giao dịch bất động sản từ đó Nhà nước có những chính sách kịp thời và
chính xác để điều tiết thị trường.
Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán
ngầm bên ngoài. Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản
tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một bất động sản được
giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm
nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy khơng có lời và sẽ khơng đầu
tư trục lợi.
6


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm
khan hiếm thị trường và tạo các cơn sốt bất động sản. Vì khi giao dịch được thực
hiện qua sàn, người đầu tư phải chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán và
giá mua, phải trả chi phí hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi suất vay... và từ
đó họ cảm thấy khơng có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn
chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản
phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các
bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hố TTBĐS.
Về vĩ mơ sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trị quan trong trong
việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói
riêng. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi
người, mọi thành phần kinh tế tham gia KDBĐS kiếm lời và sao lãng hoạt động
kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho

xã hội. Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và
giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế
cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động
của TTBĐS thơng qua các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp tạo được giá
trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế
sản phẩm, dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản... Tạo
ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản như đấu giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý,
Ngân hàng, bảo hiểm…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản
tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư.
Sàn giao dịch bất động sản cịn có một số vai trị sau: nó là cầu nối giữa
người mua và người bán; giúp minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá
bất động sản như nhau cho mọi người, góp phần lành mạnh TTBĐS; chuyên
nghiệp hoá giao dịch, tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao
dịch;
3.4 Tình hình hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trong nước
Trong những năm gần đây sự phát triển của TTBĐS Việt Nam có nhiều
biến động. TTBĐS năm 2009 là một năm vô cùng sôi động cùng với dấu hiệu hồi
phục của nền kinh tế. Năm 2009 là năm được mùa của các dự án bất động sản,

7


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

trong đó chủ đầu tư lớn đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn. Một loạt dự án
mới được khởi công và chào bán ra thị trường tạo một nguồn cung lớn.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy Chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính
thức có hiệu lực. Nghị định bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất. Trong suốt tháng 8/2009, thị trường giao dịch nhà, đất giảm mạnh bởi cịn
chờ những chính sách liên quan đến thủ tục cấp giấy chủ quyền mới, ngồi ra
cịn bị ảnh hưởng do việc siết chặt tín dụng của các Ngân hàng... Bên cạnh đó,
chính sách thuế khi chuyển nhượng bất động sản, việc đóng thuế thu nhập cá
nhân cũng tác động đến TTBĐS.
Năm 2010 TTBĐS Việt Nam nhìn chung vẫn cịn khá trầm lắng, mặc dù
ở một số khu vực xuất hiện những đợt sốt giá. Trong năm này các chính sách của
Nhà nước như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TTBXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung
của Nghị định 71/2010/NĐ- CP góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn,
ngăn chặn đầu cơ trong ngắn hạn nhưng giá đất đền bù tăng, chủ đầu tư khó
khăn trong việc huy động vốn khi làm dự án vì chỉ có những chủ đầu tư dự án có
tiềm năng tài chính mới được huy động trước 20%. Bên cạnh đó cịn khơng cho
phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó, phải chuyển sang hợp
đồng mua bán. Đặc biệt chính sách siết chặt tiền tệ của Nhà nước làm giảm tính
thanh khoản, gây căng thẳng về tiền vốn đối với nhiều lĩnh vực, nhất là bất động
sản. Vì vậy tâm lý cả nhà đầu tư và khách hàng về bất động sản có nhiều lo ngại.
Bên cạnh đó các DNBĐS phải đối mặt với sự tăng giá của vật liệu xây
dựng. Cùng với các yếu tố đầu vào như điện, xăng dầu, giá của các vật liệu xây
dựng cũng không ngừng tăng theo. Nguyên nhân nữa là do tác động trực tiếp từ
việc tăng tỷ giá USD/VND lên nguyên vật liệu xây dựng nhập khẩu. Điều này
dẫn đến làm tăng chi phí đầu tư dự án, lợi nhuận thu được sẽ thấp. Vì vậy mà
nhiều doanh nghiệp đã làm chậm lại tiến độ thi công dự án để chờ giá vật liệu
xây dựng sẽ giảm trong thời gian tới.
Năm 2011 TTBĐS nước ta có những tác động tích cực khi Nhà nước đầu
tư vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Hoạt động giao dịch bất động sản trở nên sôi
động ở phân khúc căn hộ bán với giá trung bình, căn hộ cho thuê bán lẻ và căn

hộ dịch vụ. Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng
8


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

biến động, chứng khốn chưa ổn định, bị thu hẹp bởi chính sách quản lý của Nhà
nước. Chính sách siết chặt tiền tệ của Nhà nước tiếp tục gây khó khăn cho việc
tiếp cận nguồn vốn vay của người mua và cả doanh nghiệp bất động sản nhưng
đây vẫn là kênh thị trường được quan tâm nhiều nhất.
Thị trường bất động sản nước ta bước đầu mới được hình thành và đang
trong quá trình xác lập một cơ chế hoạt động hoàn chỉnh. Việc thành lập các sàn
giao dịch nhằm mục đích hỗ trợ cho thị trường bất động sản, hoạt động kinh
doanh bất động sản. So với các nước trên trên thế giới thì hoạt động mơi giới,
giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch cịn mới mẻ, đang trong giai đoạn
hình thành và phát triển, để cho hoạt động này được phát triển toàn diện, đúng
theo đường lối chủ trương của Đảng, nhà nước cần kết hợp nhiều yếu tố, lĩnh
vực. Mặc dù đối mặt với nhiều thử thách như khung pháp lý còn yếu, tính minh
bạch thị trường thấp, thủ tục cấp phép phức tạp và sự khác biệt về mức giá kỳ
vọng, thị trường vẫn được dự báo rằng số các hoạt động giao dịch sẽ tăng lên
nhanh chóng trong một vài năm tới và ngày càng được cải tiến hoàn thiện.
3.5 Đặc điểm vùng nghiên cứu
Cùng với tốc độ phát triển chung của đất nước Cần Thơ là một trong 5
thành phố trực thuộc Trung ương của Việt Nam, được Thủ tướng chính phủ ra
quyết định cơng nhận là đơ thị loại I vào ngày 24 tháng 6 năm 2009. Với tổng
diện tích 1389.60 km2, có 5 quận và 4 huyện và dân số 1.187.089 người (2009).
Thành phố Cần Thơ được biết đến như là "Tây Đô" (thủ đô của miền Tây) ln
giữ vai trị quan trọng trong q trình phát triển kinh tế của khu vực Đồng bằng

sông Cửu Long cũng như của khu vực Nam Bộ và cả nước. Hiện nay, tại TP.Cần
Thơ, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện
nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các tác nhân làm
cho thị trường bất động sản từng bước được hình thành và phát triển mạnh mẽ.
Tuy nhiên, nguồn cung thông tin nhà đất cịn thấp do thiếu sự minh bạch gây
khó khăn cho mọi người.

CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP VÀ PHƯƠNG TIỆN THỰC HIỆN
4.1. Phương pháp
4.1.1 Phương pháp thực hiện

9


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

Thu thập các số liệu, tài liệu liên quan đến tình hình giao dịch bất động
sản gồm giao dịch mua bán căn hộ, đất nền, giao dịch cho thuê căn hộ dịch vụ,
cho thuê mặt bằng bán lẻ trên các trang web, báo chí, các bài nghiên cứu khoa
học… và xin số liệu trực tiếp tại Công ty cổ phần bất bộng sản Đất Vàng.
Tiến hành phân tích, đánh giá số liệu, xây dựng các quy trình giao dịch
bất động sản và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động giao dịch bất động
sản được thể hiện ở hình 4.1. Từ đó tìm ra các giải pháp để hoạt động giao dịch
bất động sản ngày càng hồn thiện, chun nghiệp và tn thủ pháp luật.

Hình 4.1: Sơ đồ tác động giữa các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động sàn giao dịch
bất động sản.

4.1.2 Các bước thực hiện
- Bước 1: Thu thập và tham khảo các tài liệu và số liệu liên quan đến tình
hình giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản tại thành phố Cần Thơ hiện

10


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

nay trên
trang wed
bất động
sản, các
chí
địa
chính, các
nghiên
cứu về thị
trường
động sản
tháng)

các
về
tạp

bất
(2

- Bước 2:
Tiến hành
khảo sát
tình hình
giao dịch bất động sản tại các Công ty bất động sản thành phố Cần Thơ
Tình hình mua - bán, tăng - giảm trong giao dịch bất động sản
Trình tự, thủ tục trong giao dịch.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động giao dịch bất động sản (Giá
vàng, USD và các yếu tố khác).
Tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.
- Bước 3: Tổng hợp và xử lý các thông tin thu thập
- Bước 4: Tiến hành phân tích, đánh giá. Đề xuất giải pháp để hoạt động
giao dịch bất động sản ngày càng hoàn thiện, chuyên nghiệp và tuân thủ đúng
pháp luật.
- Bước 5: Viết bài và hoàn chỉnh.

11


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

Hình 4.2 Sơ đồ bố trí tiến độ công việc theo thời gian
giangian

4.2. Phương tiện

- Địa điểm thực hiện :

+ Các sàn giao dịch tại thành phố Cần Thơ
(
N
g
u
ồ
n
:

)

+ Bộ môn Tài Nguyên Đất Đai, Khoa MT&TNTN
- Thời gian thực hiện từ 15/05/2012 đến 14/05/2013

12


Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH

CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí

CHƯƠNG 5: KẾT QUẢ DỰ KIẾN
5.1. Đánh giá hiệu quả hoạt động của sàn giao dich BĐS tại thành phố Cần
Thơ hiện nay:
+ Nắm được tình hình, phương thức hoạt động các sàn giao dịch.
+ Mức độ cân bằng cung cầu của thị trường.
+ Xác định được nhu cầu bất động sản của người dân.
+ Số lượng giao dịch thông qua sàn.
+ Xác định các nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của sàn giao dich BĐS:
luật, chính sách của nhà nước, sự tăng trưởng kinh tế, dân số….

5.2. Định hướng phát triển đến 2020:
+ Tiếp tục phát triển hơn nữa những mặt tích cực của các sàn giao dịch.
+ Giải quyết được những vấn đề tồn đọng của các sàn giao dịch.
+ Đưa ra các giải pháp giúp cho hoạt động các sàn giao dịch BĐS hiệu quả hơn,
phát triển hơn

13