Tiểu luận môn kinh tế đất đai và bất động sản Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam và thế giới

MỤC LỤC
DANH SÁCH HÌNH
1
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với
các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản
sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả
năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình
phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa
đất nước.
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp
bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết
các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản
đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy
những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm
nghiên cứu.
Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng phát triển khá
mạnh do tác động của quá trình phát triển đô thị và sự hình thành các khu tái định
cư mới. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất
động sản trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy
đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã
hội; tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí,
thất thoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và
điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá
đất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bất
động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có thu
nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất động
sản.

Xuất phát từ các lý do, nhóm chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: " Tình
hình thị trường bất động sản ở Việt Nam và thế giới”
2
CHƯƠNG II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Đất đai
2.1.1. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trai đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá
Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc
tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về
mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất
đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao
lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của
cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về

không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những
nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá
là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị
của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị
3
của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu
tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi
phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
2.1.2. Đặc trưng của đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005 thì đất đai có các đặc trưng
sau:
Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố
định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi
phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì
của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí
không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu
cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí,
tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị
riêng.
Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình
trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con
người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có
hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày
càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá,

công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng
tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung
về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào
đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết
định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện
chủ sở hữu về đất đai.
Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều
kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao
không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai,
đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,
lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất
sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác
nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác
4
nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu
hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu
con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không
ngừng.
2.2. Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường
2.2.1. Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc
trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô
hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan
hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung
ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng
hoá;

- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là
thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhân
vật chủ đạo của thị trường.
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị
trường : (1) người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là
người bán hàng hoá ra thị trường; (2) người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
(3) người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là
người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,
ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần
cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản .v.v
Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng, 2004).
2.2.2. Chức năng của thị trường
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004 thì Chức năng của thị
trường thể hiện trên các mặt sau đây:
5
2.2.2.1. Chức năng trao đổi
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông
qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá
theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng .
2.2.2.2. Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy
luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế
và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các
doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự
phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng
nhất của thị trường.
2.2.2.3. Chức năng thông tin

Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh
(môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả,
về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v Khi trình độ công nghệ
thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng
được tăng cường, nhạy bén.
2.2.2.4. Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành,
địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc
dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trường là
hệ thống mở.
2.2.3. Phân loại thị trường
Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại,
ở đây đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự do và thị trường
có kế hoạch.
Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá và
thị trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao
động, công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản
- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị,
nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế.
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn
toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
6
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị trường
bên mua và thị trường cân bằng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004).
2.3. Bất động sản và thị trường bất động sản
2.3. 1 Khái niệm chung
2.3. 1. 1. Bất động sản
Theo Điều 174 Luật dân sự 2005: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định.
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004. Bất động sản bao gồm
đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc,
cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng
rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang
máy, phòng cháy, thông tin .v.v bất động sản có những đặc tính sau đây:
Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại
chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất
quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí
và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,
văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có
địa điểm của bất động sản.
Tính lâu bền
Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói
lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần
phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm
dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi
phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.
Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho
việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công
trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể
kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
7
Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp
thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công
trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan
tâm đến tính thích ứng của bất động sản.
Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và
cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có
hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư,
người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để
tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường
bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau
như các hàng hoá khác.
Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên
chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra
chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật , quan hệ lợi
ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di
chuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh
chính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v.v
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn
đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào
nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất
phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải
xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa
cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê
thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc
người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chưa kể những chi
phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v
8

Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v có thể
nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm
chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ
tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước
thì có thể thành công rất lớn.
2.3.1.2. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. thị
trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu
vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao
dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất
định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán;
thị trường cho thuê bất động sản ; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị
trường bất động sản có 3 cấp, gồm :
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;
Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được
mua hoặc thuê (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004).
2.3.2. Đặc tính và các chức năng của thị trường
2.3.2.1. Các đặc tính
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong
BĐS đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền
lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức
là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được
của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị,

thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá
cả rất khác nhau.
Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động
sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một
9
đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết là
khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các
chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá .v.v Tuy giá cả do chuyên viên ước
tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có
kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập
nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán,
thu xếp tài chính và bảo hiểm .v.v để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu
đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận
hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản
sẽ đắt lên.
Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền
trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do
cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ
số lượng bên bán và bên mua không ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực
nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn
chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩy
sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để
không, ít người mua hoặc thuê (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004).
2.3.2.2. Các chức năng
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất
động sản có các chức năng dưới đây:
Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Vì tài nguyên đất đai có
hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi
yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của
bất động sản thông qua cơ chế giá cả.

Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Sự biến động của
cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai phương thức
sau đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất
động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;
10
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà
thường tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn
nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì
nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng .v.v
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất
định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều
chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu
đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói "mất
cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi".
Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung. Chẳng hạn tại các đô
thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống
do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể
cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá
bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không
có thang máy. Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình
thay đổi điều kiện cung mới mẻ này (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,
2004).
2.4. Thị trường đất đai
2.4.1. Khái niệm thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994, trích bởi Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2005). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá
được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với
nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện
tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan
hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với
nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu
11
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý
nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
2.4.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, một thị trường được cấu
thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc
lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,
có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức
kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông

qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống
môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa
những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa
những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị
trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn
phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.
Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai.
Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết
những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình
thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các
giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan
tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì
vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị,
vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế
2.4.3. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền
kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả
một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí
và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
12
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế
khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong
chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử
dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.
Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các

nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí
sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và
quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản
nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo
động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả
chấp nhận được.
2.4.4. Đặc trưng của thị trường đất đai
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo
của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn
định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và
bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi
không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị
trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi
mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị
trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm
được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và
phân hoá cao theo như kiểu, loại đất.
Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn
không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng
hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều
hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát
triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập
trung ).
13
Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo
được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu
tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị
trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh
và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng
thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tang giá, tăng nợ ở mức thái quá.
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất
phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có
giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị
trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có
những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các
cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội.
Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập
quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc
tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo,
phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội.
do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn
định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều
kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp. (Hồ Thị
Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)
2.5. Quan hệ cung và cầu trong thị trường bất động sản
2.5.1. Cầu trong thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta có

đường biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầu trong đơn
vị thời gian như trong hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số lượng cầu Qo. Khi
gía cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức là giảm đi.
14
Hình 2. . Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác
đều không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Thế nhưng đối với nhiều loại bất
động sản, như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác
như :
Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số
lượng người mua tăng lên, từ Q thành Q
1
đường biểu diễn dịch về bên phải.
Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà
tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi.
Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng
tương lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất
đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
2.5.2. Cung trong thị trường bất động sản:
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng
tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận). Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xây
dựng mới được biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay
đổi.
15
Hình 2. : Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung
Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá
thành khai phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan
giữa các loại sản phẩm, dự báo tương lai .v.v Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của
ba trong số các nhân tố đó:

Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi
nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng
cung. Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình
hình lạm phát .v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị
chuyển dịch sang trái thành đường S
1
, tức là số cung sẽ tăng lên.
Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc
tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái
thành đường S
2
.
Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo
rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán
vội, làm giảm lượng cung.
2.5.3. Cân bằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường
thẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E,
gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi). Có
hai loại cân bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng như
16
do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới, và cân
bằng không ổn định khi không tái lập được điểm cân bằng mới.
Hình 2. : Cân bằng cung cầu
Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng chuyển dịch.
Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đường cầu chuyển
từ D
o
sang D
1

và nếu giá cả vẫn là P
o
thì số lượng cầu giảm đi thành Qa. Như vậy
nếu lượng cung vẫn là Qo thì sẽ lượng bất động sản tồn đọng là ∆Q=Qo - Qa. Trong
trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán còn P
1
thì lượng nhà bán được sẽ tăng
lên đến Q
1
và đạt tới điểm cân bằng mới E' giữa cung và cầu.
2.5.4. Tính đàn hồi của cung và cầu
Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác
không thay đổi) đối với mối loại hàng hoá không như nhau. Đối với mỗi loại hàng
hoá này sự thay đổi giá cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc
lượng cung nhưng với loại hàng hoá khác lại không như thế. Do đó để đo được độ
nhạy bén của số lượng cung và cầu đối với sự thay đổi giá cả, người ta dùng khái
niệm tính đàn hồi của giá cả.
Tính đàn hồi của cầu : thể hiện trên hai mặt
- Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá
cầu)
17

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số PED =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu
Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhạy cảm đối với
sự thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lượng cầu tăng lên nhiều và
ngược lại. Nếu hệ số PED<1 thì người ta nói rằng hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi
của cầu, hoặc cầu đối với loại hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi và ngược lại PED>1
thì đó là cầu có đàn hồi, chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lại

tăng lên 30% thì hệ số PED=3. Nghiên cứu của một số nước cho thấy đối với nhà ở
thì hệ số PED trong khoảng 0,5 ÷1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác
động đến cầu.
- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng hệ số YED (hệ số
đàn hồi thu nhập bên cầu):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số YED =
Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập
Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lượng cầu khi có sự thay đổi thu
nhập của người mua. Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ở trong khoảng
0,75 ÷1,25 và sự thay đổi số lượng cầu thường trễ hơn sự thay đổi của thu nhập (thu
nhập tăng thì số lượng cầu cũng tăng nhưng trễ hơn).
Tính đàn hồi của cung: Được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu
và được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung
Hệ số PES =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung
Nếu PES <1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung và
ngược lại khi PES>1. Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung,
tức là khi giá cả thay đổi thì trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi
kịp. Sau một thời gian khá dài thì ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt
lên số lượng cung. Chẳng hạn giá cho thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì
phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn phòng được xây dựng mới hoặc cải
18
tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng. Vì vậy trong kinh doanh bất động sản do
sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người ta còn chia ra thành
tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn. Trong hình 4 là một ví dụ về ảnh
hưởng của nhân tố thời gian đối với tính đàn hồi của cung.
Trong điều kiện thị trường nhất định, ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe.
Nếu giá tăng lên thành P

1
nhưng trong thời gian ngắn, số lượng cung vẫn không đổi,
tức là Q
1
=Qe, và đường cung S
1
trở thành thẳng đứng vuông góc với trục hoành Q.
Sau một thời gian, số lượng cung tăng thành Q
2
và đường S quay một góc trở thành
S
2
. Với đường S
1
thì cung hoàn toàn không có tính đàn hồi, còn với đường S
2
và S
3
thì tính đàn hồi của cung tăng lên.
Hình 2. Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạn
Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngang
thì tính đàn hồi của cung trở nên vô hạn.
1.6 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Điều 61 của luật đất đai 2003: Đất được tham gia thị trường bất động
sản bao gồm:
Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị
trường bất động sản.

Điều 62 luật đất đai 2003: Điều kiện để đất tham gia thị trường bất
động sản
19
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các
điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án
đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt.
Điều 63 luật đất đai 2003:Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường
bất động sản
Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng
các biện pháp sau đây:
Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;
Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất
động sản;
Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động
sản;
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản;
Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
20
CHƯƠNG III
KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1 Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam
3.1.1 Diễn biến thị trường bất động sản việt nam qua các giai đoạn
 Trước năm 1990
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra
còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa
cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao
dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm,phi thị trường.

 Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” -diễn ra trong hai
năm (1993-1994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân
khúc Đất và Quy ền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân
cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ
chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi
Luật đất đai (1993) ra đời.
 Đóng băng lần thứ nhất ( 1995 –1999)
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2
nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ.
Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất và
tiền thuê đất ). Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng
đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả
tiền cho Ngân hàng.
Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt
cầu, thị rường lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một
số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần
làm cho thị trường suy thoái.
 Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 –2002)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó
giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001.
21
Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho
Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất
nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
 Đóng băng lần thứ hai (2002 –2006)
Từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng, thậm chí
“đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơn
năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm

28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Thị trường tiếp tục lên cơn sốt vào năm 2001 –2002, trước thực trạng đó, nhà nước
một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với “ luật đất đai
2003” và “nghị định 181” hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. đã làm thị trường nhà đất
hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư
này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán
nợ không xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn
không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.Tác động bằng chính sách của
Nhà nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của Thị trường Bất động sản
Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán.
 Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào
phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt :
Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng
kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.
Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị trường Chứng
khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị
trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng
chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản tạo điều kiện cho phân
khúc cao cấp “sốt” mạnh.
 Đóng băng lần 3 ( 2008 –nay ).
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với
tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị
trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là
tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm
ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.
22
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường Bất động sản
miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là

điều không tránh khỏi.
Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói,
lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản chỉ bị ảnh hưởng
tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008.
Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi
2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm
phần ảm đạm.
Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt
của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp
kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín dụng
năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản
xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm
đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.Năm
2012 –là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua.
Theo thống kê của VCCI ( Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết,
trung bình nh ững năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá
sản/giải thể, tức thấp hơn năm2011 khoảng 8 lần. 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc
liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch
vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các Chủ Đầu Tư thiếu năng lực về tài chính
gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán.
3.1.2 Toàn cảnh thị trường BĐS trong năm 2012
Thị trường BĐS trong năm 2012 có 4 phân khúc chính thị trường BĐS: văn phòng
cho thuê;căn hộ để bán;thị trường bán lẻ (trung tâm thương mại); biệt thự, nhà phố
và đất nền.
3.1.2.1 Văn phòng cho thuê:
Theo khảo xác của CBRE, tính đến cuối năm 2012, tp HCM có 9 tòa nhà hạng A,
49 tòa nhà hạng B, và 245 tòa nhà hạng C và tổng diện tích sàn 1.95 triệu m2, tỷ lệ
trống là 12.8%. Giá thuê trung bình tòa nhà hạng A khoảng 30.56 $/tháng, hạng B là
17.25$/tháng, mức giá này giảm lần lượt10.5% và 5.7% so với năm 2011.
Nhu cầu thuê văn phòng năm 2012 suy giảm khá mạnh do ảnh hưởng bởi khủng

hoảng kinh tế, tổng lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 94,100 m2 sàn, giảm 50% so với
năm 2011 và xuống thấp nhất kể từ năm 2009. Nhiều cao ốc văn phòng tạiTP HCM
có tỷ lệ trống khá lớn. Cụ thể, Bitexco Financial Tower hiện nay còn 35% mặt bằng
chưa có khách thuê, chủ yếu trống những tầng cao. President Place có tỷ lệ
23
lấp đầy trước khai trương đạt khoảng 35%, diện tích còn lại đang trong giai đoạn
tìmkhách.Hạng mục văn phòng của dự án Times Square tọa lạc ngay trung tâm
quận 1 cũng chỉ công bố lấp đầy khoảng 65%, dự kiến hoàn thành vào quý II/2013.
Hình 3. Biến động giá văn phòng cho thuê ở TP.HCM
Tại Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê ảm đạm hơn nhiều so với TP HCM.
Hiện có tất cả 15 tòa nhà hạng A và 52 tòa nhà hạng B và 59 tòa nhà hạng C. Tổng
diện tích sàn 1.074 triệu m2, diện tích trống khoảng 22%.
Giá thuê tòa nhà hạng A khoảng 32.06$/tháng, tòa nhà hạng B 20.92$/tháng giảm
lần lượt 10.8% và 15.4% so với năm 2011.
Giá cho thuê văn phòng giảm mạnh nhất ở khu vực phía tây, do nguồn cung mới
khu vực này tăng mạnh trong năm 2012 với 543.000 m2 chiếm 51% tổng nguồn
cung mới tại HàNội, có quý giá cho thuê giảm đến mức 18%, một số tòa nhà ở
khu vực trung tâm giảm tới 10%. Giá cho thuê giảm mạnh, nhưng nhu cầu thực thuê
tăng vì vậy trong năm này diện tích thực thuê mới tăng mạnh 91,000 m
2
cao thứ 2
trong vào 8 năm qua.
Hình 3. Biến động giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội
3.1.2.2 Căn hộ để bán:
24
Phân khúc căn hộ để bánhầu như trầm lắng trong năm 2012, tâm lý khách mua hàng
thì chờ giảm giá thêm, còn chủ đầu tư thì ê ngại tung ra sản phẩm mới.
TP HCM, có 3,441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72.8% so với năm
2011; các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 apartment, Ehome 3 Tây
Sài Gòn…Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung.

Hiện TP HCM còn tồn kho khoảng 28,000 căn, lượng tồn kho khá lớn vì v ậy giá
giảm ở hầu hết các phân khúc căn hộ khoảng 20% so với năm trước kèm theo các
khuyến mãi khá hấp dẫn như mua nhà tặng vàng, mua nhà tặng ô tô…
Hình 3. Biểu đồ căn hộ chào bán và tồn kho
Thị trường căn hộ tại HN chưa có dấu hiệu hồi phụcrõ ràng. Tuy nhiên, điểm sáng
trong năm là số căn hộ hoàn thành cao hơn so với số căn hộ chào bán mới. Chứng
tỏ, chủ đầu tư vẫn tâm quyết với dự án mặc dù thị trường này vẫn còn nhiều khó
khăn.
Nguồn cung chào bán mới năm 2012 khoảng 8,651 căn giảm 65% so với năm trước.
Căn hộ phân khúc giá bình dân vẫn chiếm chủ yếu khoảng 48%.
Doanh thu trong năm này khoảng 5,000 căn, giảm 60% so với năm 2011 ( trên
12,000 căn). Tồn kho khoảng 20,500 căn hộ.
Giá bán căn hộ giảm hầu hết các phân khúc, khoảng 15% so với năm 2011. Điển
hình các dự án sau: Hado Part View giảm từ 26.3 triệu/m2 còn 22.7 triệu/m2, dự án
Chung Cư Đại Thành 10 triệu/m2 giảm 3 -4 triệu so với trước đó…
3.1.2 3. Thị trường bán lẻ (trung tâm thương mại)
Cuối năm 2012, nhiều trung tâm mua sắm, siêu thị đ ược mở cửa như
Vincom Center A, Pandora Plaza, hệ thống cửa hàng Co.opmart Hòa Hảo, BigC
Trường Chinh…, nâng tổng diện tích bán lẻ tại TP. HCM lên gần 800,000 m2.
Thị trường bán lẻ gặp nhiều khăn do nền kinh tế khủng hoảng, tuy nhiên mặt bằng
bán lẻ ở TP HCM vẫn có sức hút với nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy phân khúc này
25