đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên địa bàn thị xã bắc kạn giai đoạn 2009-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu



ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





BẾ ĐỨC DƢƠNG


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN
QUY HOẠCH MỘT SỐ KHU DÂN CƢ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009-2013




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI





Thái Nguyên, 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





BẾ ĐỨC DƢƠNG


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN
QUY HOẠCH MỘT SỐ KHU DÂN CƢ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009-2013

Ngành: Quản lí đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn


Thái Nguyên, 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn


Bế Đức Dương




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của
tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi
xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn là người trực tiếp hướng
dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi
xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc
Kạn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc
Kạn, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Kạn và các cơ quan ban ngành khác
có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực

hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


Bế Đức Dương







Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3
4.1. Ý nghĩa khoa học 3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài 4
1.1.1. Một số quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 4
1.1.2. Một số quy định về công tác thu hồi bồi thường, GPMB 7
1.1.3. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư 9
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 12
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước về công tác quy hoạch 12
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Bắc Kạn 13
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 14
1.3.1. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới 14
1.3.2. Một số tồn tại trong quy hoạch đô thị hiện nay của Việt Nam 16
1.3.3. Một số quy định của tỉnh Bắc Kạn về công tác quy hoạch
khu dân cư 18
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 25
2.3. Nội dung nghiên cứu 25
2.3.1. Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Bắc Kạn,
tỉnh Bắc Kạn 25
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn 25
2.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch của một số dự án
quy hoạch khu dân cư 25
2.3.4. Những khó khăn, thuận lợi và giải pháp góp phần hoàn thiện
công tác quy hoạch khu dân cư 26

2.4. Phương pháp nghiên cứu 26
2.4.1. Tài liệu thứ cấp 26
2.4.2. Tài liệu sơ cấp 27
2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp 28
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 34
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi
trường 41
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn 44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thị xã 44
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thị xã 47
3.2.3. Tình hình thực hiện quy hoạch của thị xã 50
3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch của một số dự án quy
hoạch khu dân cư 53

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


3.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án 53
3.3.2. Quy mô của hai dự án 55
3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch một số khu dân cư 57
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho công tác
thực hiện quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 76
3.4.1. Thuận lợi 76
3.4.2. Khó khăn 76
3.4.3. Giải pháp 77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80
1. Kết luận 80

2. Đề nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu
Tên đầy đủ
BT
Bồi thường
CN-TTCN
Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
GDP
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
GPMB
Giải phóng mặt bằng
KT-XH
Kinh tế xã hội
KDC
Khu dân cư
QH
Quy hoạch
QSD
Quyền sử dụng
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
TX

Thị xã
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2009-2013 35
Bảng 3.2: Giá trị sản xuất ngành công nghiệp 37
Bảng 3.3: Tình hình sử dụng đất qua các năm 47
Bảng 3.4: Phương án mở rộng đất đô thị đến năm 2015 51
Bảng 3.5: Quy mô của hai dự án quy hoạch khu dân cư tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn
2009 - 2013 55
Bảng 3.6: Quy hoạch sử dụng đất của hai dự án 56
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả thống kê số hộ thuộc khu vực quy hoạch 57
Bảng 3.8: Các trường hợp làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng 58
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng của hai dự án 61
Bảng 3.10: Tổng hợp các hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng 64
Bảng 3.11: Tổng hợp diện tích các bộ phận chức năng trong khu dân cư 67
Bảng 3.12: Tổng hợp các khu đất ở của hai khu dân cư 69
Bảng 3.13: Tổng hợp giá các lô đất theo Quyết định giá đất của UBND tỉnh Bắc Kạn
71
Bảng 3.14: Tổng hợp chi giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và thu tiền sử dụng

đất 72
Bảng 3.15: Đánh giá các hạng mục đã thực hiện của hai dự án 73
Bảng 3.16: Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện quy hoạch các khu dân cư 74
Bảng 3.17: Ý kiến của người dân tại các khu dân cư 75
Bảng 3.18: Ý kiến của người dân mua đất tại khu dân cư 75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ
Trang
Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 23
Hình 3.1: Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2013 36
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Bắc Kạn năm 2013 49
Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Bắc Kạn trước và sau quy hoạch 53
Hình 3.4: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến quá trình bồi thường giải phóng
mặt bằng 59
Hình 3.5: Số lô đất tại hai khu dân cư 70



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Có thể nói, đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm. Công tác quản lý nhà
nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh,
quốc phòng, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Làm tốt công tác quản lý đất

đai sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của nhà
đầu tư và đời sống người dân.
Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, hầu hết các ngành, các lĩnh vực kinh tế
xã hội đều có nhu cầu sử dụng đất đai. Vì vậy, công tác lập quy hoạch và kế hoạch hoá
việc sử dụng đất là một yêu cầu đặc biệt để phân bổ quỹ đất đai cho các lĩnh vực và đối
tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế xã hội, giữ vững an ninh
quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng phí trong sử dụng, hạn chế sự huỷ
hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái. Đây là một nội dung quan trọng để quản lý
Nhà nước về đất đai, được thể chế hoá trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài”.
Bắc Kạn là 1 tỉnh nghèo, mới tái lập năm 1997 nên điều kiện kinh tế - xã hội,
cơ sở vật chất - hạ tầng còn nhiều khó khăn. Quy hoạch, đầu tư và xây dựng thị xã
(TX) Bắc Kạn trên quan điểm hướng tới văn minh, hiện đại và trong tương lai sẽ là
đô thị đầu tàu của cả tỉnh. TX Bắc Kạn từng bước được mở rộng, xây dựng mới,
hiện đại hóa và từng hạng mục các khu, phân khu chức năng đạt trình độ hiện đại về
quy mô đô thị, đảm bảo nét đẹp về kiến trúc, cảnh quan….từng bước hoàn chỉnh
theo mô hình đô thị mới, ngang tầm với các đô thị lớn trong vùng, tiến tới đạt chuẩn
mực quốc tế. Thị xã là trung tâm về chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật,
dịch vụ, tài chính – thương mại, đầu mối giao thương trong và ngoài tỉnh. Xây dựng
TX Bắc Kạn trở thành trung tâm phát triển năng động, lấy dịch vụ làm trọng điểm
ổn định, lấy công nghiệp làm các cú hích tăng trưởng nhanh ở từng thời kỳ, có vai
trò thúc đấy sự phát triển kinh tế - xã hội của toàn tỉnh, nhất là có khả năng tác động

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


2
làm chỗ dựa ổn định trong phát triển một số lĩnh vực đối với các đô thị vệ tinh và

các điểm du lịch nổi tiếng trong và ngoài tỉnh. Tuy nhiên, khu vực dân cư trên địa
bàn TX Bắc Kạn - tỉnh Bắc Kạn được quy hoạch trong không gian đô thị với các lợi
thế về điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý thuận lợi cho việc hình thành đô thị xanh
nhưng hạn hẹp về quỹ đất trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa mạnh của thị xã. Trong
bối cảnh như vậy xem xét và đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một
số khu dân cư trên địa bàn TX Bắc Kạn từ đó rút ra những bài học cần thiết cho
công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch trên địa bàn TX Bắc Kạn là cần thiết.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó, tôi đã tiến hành nghiên cứu thực hiện đề
tài: “Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Từ kết quả nghiên cứu của đề tài, đề tài đưa ra những giải pháp thiết thực và tích
cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai
cũng như công tác quản lý quy hoạch tại một số khu dân cư.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn TX Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009- 2013.
- Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác thực hiện quy
hoạch, giao đất dân cư thuộc khu dân cư trên địa bàn TX Bắc Kạn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy định trong văn bản pháp luật, pháp quy của nhà nước và của
địa phương về thực hiện quy hoạch khu dân cư;
- Số liệu thu thập ở địa phương phải đảm bảo tính trung thực, chính xác phản
ánh đúng thực tế;
- Thu thập tài liệu đa dạng, phong phú để đáp ứng yêu cầu trong đánh giá
thực trạng các khu dân cư và phương quy hoạch khu dân cư đô thị trên địa bàn TX
Bắc Kạn;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
- Nắm rõ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của địa phương;
- Nội dung đánh giá phải được xây dựng trên cơ sở khoa học và căn cứ pháp
lý khách quan khoa học;
- Phải tìm được nguyên nhân những tồn tại, từ đó đưa ra các nhận xét, kiến
nghị, đề xuất có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công lý quy hoạch khu dân cư.
- Là tài liệu tham khảo có ý nghĩa trong việc hoàn thiện những luật định, văn
bản pháp luật cho phù hợp trong công tác quản lý đất đai.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt
là trong công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất bao gồm công tác thu hồi bồi
thường, giải phòng mặt bằng, công tác định giá đất, giao đất tái định cư…trong việc
thực hiện các dự án xây dựng khu dân cư nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển
kinh tế-xã hội của thị xã.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện quy hoạch của hai dự án vào hai năm
2011 và 2013, là những năm vẫn tiến hành áp dụng Luật Đất đai 2003. Nên cơ sở

khoa học và lý luận của đề tài dựa trên cơ sở của Luật Đất đai 2003 và các văn bản
của tỉnh Bắc Kạn, TX Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013.
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
1.1.1. Một số quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về QHSDĐĐ là hầu hết đều
đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động như là một tiến trình xây dựng
quyết định cấp cao. Do đó QHSDĐĐ, trong một thời gian dài với quyết định từ trên
xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì. Trong
phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm (Fao, 1993) [24] đã
đổi lại định nghĩa về QHSDĐĐ như sau QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng
những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử
dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất. Với cái nhìn về quan điểm khả
năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử
dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con
người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin
tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của
nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa
chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở
đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng
của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (Fao, 1976) [23], hay như là
một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai (PGS.TS
Lê Quang Trí, 2005) [10].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


5
Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất
đai là hệ thống các biện pháp của Nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất, kinh tế,

kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ (mọi loại đất
đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất định), hợp lý (đặc điểm tính chất
tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu cầu và mục đích sử dụng), khoa học (áp
dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến) và có hiệu quả nhất
(đáp ứng đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường), thông qua việc phân bố
quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất
như tư liệu sản xuất.
1.1.1.2. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
* Điều 29 Luật Đất đai 2003 quy định [7]:
1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của địa phương cấp dưới trực tiếp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất
trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích
đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác
định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất
không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo
quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản
trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu
hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi
để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba
năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.
1.1.1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với một số quy hoạch khác
Theo Lương Văn Hinh và Cs [5] mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất
với một số quy hoạch khác như sau:
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền
kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội. Trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương hướng với
một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai là tài nguyên
đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế và các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây
dựng phương án quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành,cụ
thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải
được điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển nông
nghiệp.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế
- xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi
về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới qui
mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản phẩm, . trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


7
một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định. Hai loại quy hoạch này có mối quan
hệ qua lại vô cùng cần thiết và không thể thay thế lẫn nhau.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội và phát
triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, qui mô, phương châm xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách toàn diện hợp lý
toàn diện, bảo đảm cho sự phát triển của đô thị được hài hoà và có trật tự, tạo những
điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch sử dụng đất
đai được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, qui mô và cơ cấu sử
dụng toàn bộ đất đai như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ diện
và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, qui mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây
dựng. ,trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hoà với quy hoạch sử dụng đất đai. Quy
hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô thị.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành (sử dụng
đất chuyên dùng) và quy hoạch sử dụng đất đai ở địa phương
Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng
đất đai, nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của quy hoạch sử dụng đất đai.
Quan hệ này là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác
về quy hoạch theo không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể (cả quy
hoạch ngắn hạn và dài hạn). Tuy nhiên giữa chúng có sự khác nhau rất rõ về tư
tưởng chỉ dạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy
hoạch ngành). Một bên là sự định hướng chiến lược có tính toàn diện và toàn cục
(quy hoạch sử dụng đất đai). Vì vậy quan hệ quy hoạch sử dụng đất đai với quy
hoạch các ngành là quan hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau.

1.1.2. Một số quy định về công tác thu hồi bồi thường, GPMB
1.1.2.1. Khái niệm
Theo Luật Đất đai 2003 [7] các khái niệm liên quan đến GPMB được hiểu
như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


8
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn quản lý
theo quy định của pháp luật.
Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
1.1.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
Điều 44 Luật Đất đai 2003 qui định [7]:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định
thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
3. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này không được uỷ quyền.
1.1.2.3. Quy định về bồi thường, tái định cư
Điều 42 Luật Đất đai 2003 quy định về bồi thường tái định cư cho người có đất

bị thu hồi [7]:
1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì người bị thu hồi đất được bồi thường.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


9
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện
các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho
người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch
chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng
hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà
nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn,
trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi
thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh
lệch đó.
4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà
không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời
sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải
trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.

6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu
hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
1.1.3. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư
1.1.3.1. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Theo TS. Hồ Thị Lam Trà [9] phương pháp xác định giá đất bao gồm 2
phương pháp sau:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


10
2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
1.1.3.2. Trình tự thủ tục đấu giá
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Quy định về trình tự thủ tục đấu giá) [1]:
* Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá
1. Giá khởi điểm đấu giá
a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm
Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế
trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử
dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê

đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc
quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng
đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có
chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào
thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá
hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp.
* Tổ chức đấu giá
1. Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu
giá quyền sử dụng đất thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


11
nước có thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc đấu giá.
Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giá.
2. Thủ tục mở phiên đấu giá
a) Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có).
b) Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều
kiện tham gia đấu giá.
c) Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá.
d) Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá,
giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp
đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ
tục cần thiết khác.

3. Trường hợp đ
đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp
người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi
phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp
thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp
với thực tế ở địa phương.
4. Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá
Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của
mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:
a) Địa điểm tổ chức đấu giá.
b) Thành phần Hội đồng đấu giá.
c) Số người tham gia đấu giá.
d) Mức giá khởi điểm.
đ) Mức giá bỏ cao nhất.
e) Mức giá bỏ thấp nhất.
g) Kết luận.
h) Hiệu lực (đối với vòng đấu giá cuối cùng)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


12
- Ngày bàn giao đất.
- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước về công tác quy hoạch
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế đã gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà
nước ta luôn coi trọng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước ta

đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật như Hiến pháp, Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:
Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 [8]
quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp
luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Mục 2, Chương II Luật Đất đai năm 2003 quy định công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất (với 10 điều, từ Điều 21 đến Điều 30)
- Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29)
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ban hành ngày 27/1/2006 của Chính Phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai,
Nghị định có hiệu lực thi hành 11/2/2006.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


13
- Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT ngày 17/12/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc ban hành ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất;
- Công văn số 2778/2009/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04/8/2009 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 - 2015;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất;
- Chỉ thị số 01/2010/CT-BTNMT ngày 17/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quyết định số 1890/2010/QĐ-TTg ngày 14/10/2010 của Thủ tướng chính
phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Kạn
thời kỳ đến 2020.
- Thông tư 13/2011/TT-BTNMT ngày 15/04/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch 13/2011/TTLT-BXD-BNNPTNT-BTNMT ngày
28/10/2011 của Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng
xã nông thôn mới, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/12/2011.
- Thông tư liên tịch 39/2011/TTLT-BTNMT-BTC ngày 15/11/2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính quy định về quản lý, sử dụng kinh phí thực
hiện việc đo đạc xác định
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Bắc Kạn
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 750/QĐ- UBND ngày 14/4/2009 về
việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai áp
dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 1928/2010/QĐ- UBND ngày
17/9/2010 về việc điều chỉnh, bổ sung một số điều của Bản quy định một số nội
dung cụ thể trong công tác quản lý đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban
hành kèm theo Quyết định số 750/QĐ- UBND ngày 14/4/2009 của UBND tỉnh
Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 628/2010/QĐ- UBND ngày 08/4/2010
về việc ban hành Quy định một số chính sách áp dụng cụ thể về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2688/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 4000/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 24/11/2010 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2388/QĐ-UBND ngày 23/12/2011 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2222/QĐ-UBND ngày 25/12/2011 về
việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới
Theo Nguyễn Đô Dũng [3]: Một khu dân cư, hay vẫn được gọi là “một cộng
đồng”, là một tiểu khu trong một đô thị mà những đặc điểm về xã hội và môi trường
sống phân biệt chúng với những khu dân cư khác. Từ buổi bình minh của đô thị tới
thời kỳ đương đại, khu dân cư đã luôn được xem là một đơn vị cơ bản của quy
hoạch thành phố nhằm giải quyết những thách thức chính trị và xã hội của thời đại.
Phụ thuộc vào vấn đề muốn giải quyết và phần cấu thành của đô thị được quan tâm
(khu trung tâm, khu phố cũ hay khu ngoại ô mới), những nhà quy hoạch đô thị đã
phát triển những luận đề và những nguyên tắc khác nhau cho việc kiến tạo khu dân
cư như một đơn vị quy hoạch.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


15
- Khu dân cƣ là một công cụ chính trị
Khu dân cư trước hết được nhìn nhận như một công cụ chính trị để nâng cao
sự hiểu biết giữa các thành viên của cộng đồng cũng như trao quyền cho họ. Ý
tưởng đầu tiên về tổ chức không gian đô thị nhằm đạt được một mục đích chính trị
nhất định đã ra đời từ rất lâu trong lịch sử văn minh của loài người. Triết gia
Aristotle vào thế kỷ 3 trước Công Nguyên đã đề xuất các polis (thành-bang) có quy
mô tối ưu là 5000 công dân (Công dân được xác định là nam giới ở tuổi trưởng
thành). Quy mô dân số này đủ nhỏ để “tiếng nói của một công dân có thể được lắng
nghe bởi tất cả các công dân khác trong cộng đồng” Một số nhà đô thị của thế kỷ 20
cũng có cùng một quan điểm, Christopher Alexander giới hạn mô hình cộng đồng lý
tưởng của ông ở mức 10.000 người để đảm bảo mỗi cá nhân đều có một tiếng nói
đáng kể. Nhà lý thuyết quy hoạch Fainstein (1987) bảo vệ mô hình khu dân cư trong
quy hoạch như là một cơ chế để địa phương hóa và phi tập trung hóa công tác quy
hoạch cũng như làm cho chính quyền đô thị trở nên nhạy cảm hơn đối với nhu cầu
và ước nguyện của công dân cũng như các cộng đồng trong lòng một thành phố.
- Khu dân cƣ là một công cụ xã hội
Samuel Barnett và Jane Addams là những người đề ra ý tưởng về khu dân cư
như một đơn vị quy hoạch thông qua những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp
dịch vụ xã hội ở địa phương. Mang những dịch vụ cần thiết tới cư dân địa phương
ngay trong khả năng tiếp cận của họ và khuyến khích sự tương tác xã hội giữa
những con người này, những lý tưởng và nguyên tắc mà các nhà cải cách này theo
đuổi, đã đặt nền tảng đầu tiên cho quy hoạch khu dân cư.
Vào năm 1923, nhà xã hội học Clarence Perry tạo ra một bước tiến vượt bậc
trong lịch sử quy hoạch bằng việc giới thiệu công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân
cư” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt Nam) như là

một phương tiện nhằm giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố và cung cấp các
dịch vụ xã hội trong phạm vi đi bộ từ nơi ở. Công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân
cư” của Perry là kết quả của kinh nghiệm cá nhân sống trong khu Forest Hills
Gardens, một khu dân cư xây theo mô hình “Thành phố Vườn” của Ebenezer
Howard ở ngoại ô New York. Nhưng quan trọng hơn là những nghiên cứu xã hội