Thực trạng và giải pháp thực hiện đền bù thiệt hại khi thu hồi đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố hà nội

Lời nói đầu
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội,
an ninh và quốc phòng . Tuy nhiên, đất đai lại là một tài nguyên có hạn và
cần được khai thác sử dụng một cách có hiệu quả nhất
Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế xã hội ngày càng
được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học . Đặc biệt, đất nước ta là đất
nước đang trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì các nhu cầu
sử dụng đất để phục vụ cho mục đích về kinh tế, xã hội cũng như an ninh
quốc phòng ngày càng tăng.
Việc đền bù thiệt hại cho những cá nhân, tổ chức, hé gia đình có
đất khi bị nhà nước thu hồi phục vụ lợi Ých công cộng, lợi Ých quốc gia là
một công việc khá phức tạp, khó khăn, liên quan đến đời sông, kinh tế,
chính trị, xã hội của một nước.
Ngày 24/4/1998 Chính Phủ đã ban hành Nghị định 22/CP quy định
rõ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng nhằm đưa
công tác đền bù thiệt hại khi giải phóng mặt bằng vào nề nếp, trật tù. Đến
nay đă thực thi nghị định này được 5 năm và có những kết quả nhất định,
song vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc làm chậm tiến độ của các dự
án.
Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế – xã
hội trong những năm tới với hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công
trình giao thông thuỷ lợi, công trình xây dựng giáo dục, khoa học kỹ
thuật, thể dục thể thao và hàng loạt các dự án phát triển khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu đô thị mới v.v đòi hỏi công tác giải phóng mặt bằng và
chính sách đền bù phải có sự cải tiến về mọi mặt. Chính sách đền bù thiệt
hại khi thu hồi đất là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện
các dự án, từ đó nâng cao hiêu quả sử dụng vốn đầu tư. Công tác này có
ảnh hưởng trực tiếp đến lợi Ých của nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng

đến đời sống vật chất tinh thần của người bị thu hồi đất .
Nhận thức rõ được ý nghĩa hết sức quan trọng của chính sách đền bù
thiệt hại khi thu hồi đất, em đã chọn đề tài :'' Thực trạng và giải pháp
thực hiện đền bù thiệt hại khi thu hồi đất qua một số dự án trên địa bàn
thành phố Hà Nội '' làm chuyên đề tốt nghiệp với mục đích tìm hiểu được
thực trạng của chính sách đền bù thiệt hại khi thu hồi đất trên địa bàn Hà
Nội từ khi có Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 và từ đó đánh giá kết quả
đạt được, rót ra những tồn tại vướng mắc, nguyên nhân của vấn đề trên cơ
sở tìm hiểu thực tế, phân tích thực trạng và đưa ra một số phương hướng
giải quyết nhằm thực hiện có hiệu quả chính sách đền bù thiệt hại khi thu
hồi đất
Chuyên đề gồm có ba chương :
Chương I: Cơ sở lý luận về chính sách đền bù thiệt hại khi thu hồi đất
Chương II: Thực trạng thực hiện chính sách đền bù thiệt hại qua một số
dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương III: Mét số giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện có hiệu quả
chính sách đền bù thiệt hại khi thu hồi đất
Với trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề tốt nghiệp của em chắc
chắn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp
ý của thầy cô giáo và các cô chó, anh chị trong Vụ Đăng ký và Thống kê
để chuyên đề của em ngày càng được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành
cảm ơn các thầy cô giáo, các cô chó, anh chị của Vụ Đăng ký và Thống kê,
đặc biệt là thầy giáo, PGS-TS: Ngô Đức Cát đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn
em hoàn thành chuyên đề này.
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ
THIỆT HẠI KHI THU HỒI ĐẤT
I. ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ
1. Đặc điểm của đất đai

Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là toàn bộ diện tích bề mặt
của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị
giới hạn. Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đai của các
ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế xã hội ngày càng
tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên người ta không thể tuỳ ý muốn của
mình tăng diện tích dất đai lên bao nhiêu cũng được. Đặc điểm này đặt ra
yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số llượng, chất lượng đất,
cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng nhưcơ cấu sử dụng đất đai theo
các thành phần kinh tế và xu hướng biến động của chúng để có kế hoạch
phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nước ta diện tích đất
đai bình quân đầu người vào dạng thấp so với các quốc gia trên thế giới .
Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng
đặc biệt quan trọng.
Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh
tế, xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở
rộng các khu đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển nông nghiệp, lâm
nghiệp, ngư nghiệp đều phải sử dụng đất đai. Để đảm bảo cân đối trong
việc phân bổ đất đai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và
lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất dai
có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác này
Đất đai có vị trí cố định, tính chất hoá học vật lý, hoá học và sinh
học trong đất cũng không đồng nhất. Đất đai được phân bổ trên một diện
tích rộng. Do vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện tự nhiên (thổ
nhưỡng, thời tiết khí hậu, nước, cây trồng và gia sóc ) và các điều kiện
kinh tế như kết cấu hạ tầng, dân số, công nghiệp Trên các vùng các khu
vực nên tính chất của đất có khác nhau. Vì vậy việc sử dụng đất đai vào các
quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính
chất của đất sao cho phù hợp. Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng
đất phải thích hợp với các điều kiện tự nhiên kinh tế và chất lượng ruộng
đất của từng vùng để mang lại hiệu quả cao. Để kích thích sản xuất hàng

hoá trong nông nghiệp. Nhà nước đề ra những chính sách như đầu tư,
thuế cho phù hợp với điều kiện đất đai ở các vùng trong nước.
Trong nông nghiệp nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của
nó không ngừng được nâng lên. Sức sản xuất gắn liền với sự phát triển của
lực lượng sản xuất, sự tiến bộ khoa học kỹ thuật với việc thực hiện phương
thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý. Sức sản xuất của đất đai biểu
hiện tập trung vào độ phì nhiêu của đất đai. Vì vậy cần sự thực hiện các
biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phì nhiêu của đất đai, cho phép nâng
cao năng suất
2. Vai trò của đất đai.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, Luật đất đai năm 1993 đã
khẳng định vai trò to lớn của đất đai như sau: "Đất đai là tài nguyên vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng ''.
Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai
điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc
dân và hoạt động của con người. Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý
giácủa loài người, là điều kiện quan trọng cho sự sống của con người trên
trái đất. Đất đai là điều kiện vất chất cần thiết để cho con người tồn tại và
tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người. Bởi vậy, việc sử dụng
đất đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền
vững, lâu dài là vô cùng cần thiết.
Về vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế – xã hội, các nhà kinh
điển của chủ nghĩa Mác Lê nin đã chỉ ra rằng đất đai đóng vai trò kinh tế,
chính trị hết sức to lớn. Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là cơ
sở tự nhiên và là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các
vùng kinh tế, nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự
nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Nhu cầu về đời sống kinh tế,
xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế và tiềm năng của mỗi

vùng đất là tất yếu khách quan. Để đáp ứng nhu cầu đó là một trong những
nhiệm vụ quan trọng nhất nhằm phát triển kinh tế – xã hội đất nước.
Ở nước ta, dùa trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thì
cả nước có 7 vùng kinh tế sinh thái. Đó là vùng miền núi và trung du Bắc
Bộ, vùng Đồng bằng Sông Hồng, vùng khu IV cũ, vùng duyên hải miền
Trung, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam Bộ và vùng Đồng bằng sông
Cửu Long. Mỗi vùng có những sắc thái riêng về đất đai và các điều kiện tự
nhiên khác. Sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai của mỗi vùng là một trong
những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành của nền kinh tế quốc dân và ở
hầu hết các lĩnh vực của đời sống xã hội. Theo từng ngành sản xuất, từng
lĩnh vực của đời sống, đất đai được phân thành các loại khác nhau. Ở nước
ta đất được phân thành 6 loại.
- Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản
xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc để
nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục
đích sản xuất lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh mới, bảo vệ, phục hồi
rừng tự nhiên, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp.
- Đất khu dân cư nông thôn là loại đất để xác định chủ yếu vào xây
dựng nhà ở và công trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông thôn.
- Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây
dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ
sở hạ tầng phục vụ kợi Ých công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các
mục đích khác.
- Đất chuyên dùng là đất được sử dụng vào mục đích không phải là
nông nghiệp, lâm nghiệp, nhà ở, bao gồm : đất xây dựng, các công trình,
công nghiệp, khoa học kỹ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi, đê
điều, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, dịch vụ, đất sử dụng
cho nhu cầu quốc phòng, an ninh, đất làm đồ gốm, gạch ngãi và các vật

liệu xây dựng khác, đất đai di tích lịch sử, văn hoá và danh lam thắng cảnh,
đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nước sử dụng vào mục đích không
phải là nông nghiệp.
- Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa xác định để
sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp, chưa
được xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà
Nước chưa giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhấn sử dụng ổn định
lâu dài.
Đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có vị trí cố định, có tính
chất cơ học, vất lý, hoá học và sinh học khác nhau. Mỗi nơi hình thành một
khu dân cư với những đặc điểm văn hoá, xã hội, phong tục tập quan khác
nhau mà qua đó người ta có thể nhận biết được nguồn gốc, xuất xứ của
nhau. Như vậy nó có liên quan tới vấn đề xã hội của vùng, lãnh thổ mà con
nguời sinh sống. Đất đai cùng với điều kiện tự nhiên khác là một trong
những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước
nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã
hội của mỗi vùng đất nước.
Tầm quan trọng của đất đai trong đời sống là không thể nói hết, nhất
là đất ở các đô thị lớn '' tấc đất tấc vàng ''. Để đáp ứng nhu cầu khách quan
của sự phát triển nói chung và sự nghiệp phát triển của đô thị nói riêng cần
phải xây dựng các khu đô thị, các dự án phát triển nhà, giải toả các đầu nót
giao thông, di chuyển các xí nghiệp cũ, mở rộng không gian thành phố
Như vậy cần một lượng mặt bằng đất đai đáng kể. Đây là công việc quan
trọng nhưng hoàn toàn không đơn giản, động chạm tới nhiều người, liên
quan tới nhiều lĩnh vực. Và nó cũng như một bài toán rất khó, có lúc gian
nan về sử dụng đất đai đối với tất cả các cấp, các cơ quan, các ngành ban.
II. TÍNH TẤT YẾU CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT VÀ ĐỀN BÙ THIỆT HẠI
1. Bản chất của đền bù giải phóng mặt bằng
Khi nói đền bù giải phóng mặt bằng là nói đến đổi chủ sử dụng đất

và có thể thay đổi cả mục đích sử dụng đất. Nói đến bản chất của công tác
này chúng ta phải đề cập tới vấn đề sở hữu đất đai của nước ta. Thực tiễn
cho chóng ta thấy đất đai vô cùng quý giá, ngày càng có ý nghĩa quan trọng
trong việc hoạch định các chính sách kinh tế – xã hội của đất nước. Trải
qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Văn kiện Đại Hội VIII của
Đảng năm 1996 đã khẳng định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không
tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật
Đất đai, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai.
Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá
các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm
bảo lợi Ých của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những
tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất''.
Năm 1998 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi và bổ sung
trên cơ sở luật đất đai hiện hành, các Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của
tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, các Nghị định của
Chính phủ và các văn bản pháp luật thi hành Luật Đất đai. Trong luật có
sửa đổi một số vấn đề bất hợp lý gây ách tắc trong quá trình phát triển kinh
tế – xã hội, bổ sung những vấn đề phát sinh trên thực tế mà luật chưa quy
định. So với Luật Đất đai hiện hành thì Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một
số vấn đề về đối tượng được giao đất, cho thuê đất, quyền của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Quyền của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được xác lập quyền sử dụng đất thông qua việc
chuyển quyền sử dụng đất, sửa đổi thời hạn giao đất, cho thuê đất; thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vấn
đề hạn mức giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp; xác định giá đất; chế độ sử
dụng các loại đất, trong đó làm rõ hơn chế độ sử dụng đất lâm nghiệp, đất
chuyên dùng và một số vấn đề cụ thể khác.
Những nội dung chủ yếu của chính sách đất đai trong giai đoạn này là:
- Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai từ ba hình thức sở hữu là : Nhà

nước, tập thể và cá nhân thành hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân.
- Xác lập một cơ chế quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai
quản lý theo quy hoạch và pháp luật, nhằm bảo đảm việc khai thác hợp lý,
nâng cao hiệu quả kinh tế – xã hội của việc sử dụng vốn tài nguyên đất
Quốc gia.
- Thiết lập mối quan hệ trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng
đất, Nhà nước trực tiếp giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước
bảo đảm lợi Ých chính đáng của người sử dụng đất, bảo đảm cho người
trực tiếp lao động nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp có đất sản
xuất.
- Nhà nước xác định giá đất để áp dụng vào việc giải quyết mối quan
hệ kinh tế đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất, xác định hành lang
pháp lý để quản lý đất đai trong quản lý thị trường bất động sản.
Với quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 đã cụ
thể hoá các chế tài đất đai thuộc sở hữu toàn dân và chủ thể của quyền sở
hữu luôn luôn được xác định là Nhà nước CHXHCN Việt Nam. Đây là
quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối của Nhà nước, các chủ thể khác khi
được giao đất hoặc cho thuê đất chỉ có quyền sử dụng mà thôi.
Với chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thừa nhận các hình
thức sở hữu khác, không có quyền sở hữu tư nhân không được phép viện
bất cứ lý do gì để đòi quyền sở hữu đó. Vì vậy, tại Khoản 2- Điều 2- Luật
Đất đai 1993 đã ghi rõ: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã
giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính phủ Cách mạng
Lâm thời Miền Nam Việt Nam và CHXHCN Việt Nam”. Việc không thừa
nhận như vậy một mặt chấm dứt hàng loạt những khiếu kiện đòi lại đất cũ
gây tranh chấp đất đai làm bất ổn định về chính trị, kinh tế, an ninh, trật tự
xã hội, mặt khác thể hiện vai trò tối cao của nhà nước trong việc hoạch
định các chính sách đất đai của mình.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống toàn dân và
với sự nghiệp xây dựng Tổ quốc. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước quản lý, Nhà nước cho tổ chức kinh tế xã hội, cá nhân, hộ gia đình sử
dụng ổn dịnh lâu dài
Một mặt: Sở hữu toàn dân về đất đai là cần thiết trong sự nghiệp
phát triển kinh tế hiện nay cũng như lâu dài là phù hợp với xu hướng tất
yếu của CNXH.
Mặt khác, việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoàn toàn
không gây trở ngại gì cho người dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình. “Luật Đất đai 1993 ra đời là một bước tiến bộ quan trọng trong việc
thể chế hoá đường lối chính sách của Đảng và có ý nghĩa to lớn về kinh tế,
xã hội và pháp lý, thể hiện tinh thần đổi mới nhằm từng bước đưa công tác
quản lý và sử dụng đất đai vào kỷ cương chặt chẽ, khuyến khích mọi tổ
chức, cá nhân sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác có hiệu quả mọi tiềm
năng đất đai, triệt để tiết kiệm đất góp phần vào công cuộc cải tạo
XHCN, đảm bảo công bằng xã hội.
Đền bù thiệt hại khi thu hồi đất thực chất chưa có một định nghĩa cụ
thể nhưng ai cũng hiểu nó là việc chi trả và bù đắp những thiệt hại, tổn thất
về đất, nhà cửa, những tài sản gắn liền với đất như : vật kiến trúc, cây cối,
hoa màu, công trình hạ tầng và các chi phí để ổn định đời sống, chuyển dổi
nghề nghiệp. Bản chất của việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là
việc đền bù những tổn thất do có sự thay đổi mục đích sử dụng giữa các
loại đất và thay đổi chủ sử dụng các loại đất này. Mục đích thu hồi đất là để
phục vụ cho nhà nước sử dụng vào các mục đích như : quốc phòng, an
ninh, lợi Ých quốc gia và các lợi Ých công cộng khác. Suy cho cùng đều
phục vụ lợi Ých của nhân dân và thể hiện tự do, dân chủ của nước ta.
Việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ đơn giản giải quyết vấn
đề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, thể hiện quan hệ kinh tế
thông thường mà nó còn thể hiện mối quan hệ xã hội. Đặc biệt là quan hệ
giữa những người sử dụng đất với Nhà nước ( chủ sở hữu đất đai ). Đó là

mối quan hệ phức tạp liên quan tới một loạt vấn đề về pháp lý và chính
sách xã hội như: quyền sở hữu cá nhân, công ăn việc làm, môi trừơng sống,
sự công bằng, sự hài hoà giữa các nhóm lợi Ých
2. Tính tất yếu của việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
2.1. Chính sách đền bù thiệt hại khi thu hồi đất là một trong
những công tác hết sức cần thiết, không thể thiếu được và nó luôn luôn
đi đôi với sự phát triển kinh tế – xã hội.
Sự phát triển kinh tế bao gồm sự gia tăng cả về số lượng và chất
lượng mọi mặt của nền kinh tế quốc dân. Hiện nay Việt Nam đang trong
quá trình CNH-HĐH đất nước, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng
giảm tỷ trọng nghành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và
dịch vụ diễn ra mạnh mẽ. Mặt khác chính sự phát triển của các ngành mà
chủ yếu là hai ngành công nghiệp và dịch vụ nên việc chuyển các loại đất :
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng, đất khu dân cư nông thôn sang
đất để xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các công trình cơ sở hạ
tầng( điện, đường, trường, trạm ). Xây dựng nhà ở,trụ sở cơ quan là một
tất yếu khách quan.
Một đất nước phát triển, năng suất lao động cao, thu nhập cao, đời
sống người dân được cải thiện khi đó nhu cầu về vật chất và tinh thần sẽ
thay đổi. Họ không chỉ muốn sống trong những ngôi nhà to đẹp, khang
trang, đầy đủ tiện nghi, có vị trí thuận lợi mà còn mong muốn ở khu vực
mình sinh sống có đầy đủ những loại dịch vụ có thể giúp thư giản nghỉ
ngơi sau những giê làm việc căng thẳng như công viên, vườn hoa cây
cảnh, khu vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng, bể bơi, sân vận động
Hơn nữa, cùng với sự phát triển kinh tế thì dân số cũng ngày một gia tăng,
quy mô gia đình một thế hệ chung sống ngày càng lớn nên nhu cầu sử dụng
đất để xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở của xã
hội ngày càng gia tăng.
2.2.Chính sách đền bù thiệt hại đảm bảo quyền và lợi Ých hợp
pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà

nước .
Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định : Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao Đất cho các tổ chức,
hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước có chính sách bảo
đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để
sản xuất.
Như vậy, xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm tự nhiên có trước lao
động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm
mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai
không thuộc sở hữu riêng của một ai mà là của chung của toàn xã hội. Quỹ
đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi bổ cải tạo
và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không phải của riêng ai mà
nó là tài sản chung của toàn xã hội.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự
nhiên, kinh tế và xã hội. Vì vậy Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai
về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải
xây dựng chế độ sở hữu cho phù hợp với lợi Ých của toàn xã hội nhằm
tránh tình trạng đất đai để hoang hoá, vô chủ,lãng phí, không hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng nhằm đảm
bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý
đất đai đồng thời đưa ra những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ đối
với quản lý và sử dụng đất đai. Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý
đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh
tế – xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn phức tạp
do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công
cộng thì Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại.
Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi Ých của người sử
dụng đất cũng như trách nhiệm của nhà nước khi thu hồi đất. Đất có vai trò
vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống

của động thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc,
thành phố các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dùa, là
nền tảng để xây dựng nhà cửa và các công trình kiến trúc khác phục vụ cho
cuộc sống của con người, để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất
đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời
sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp
không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dùa để lao động,
là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết
các tác động của con người vào cây trồng. Những điều nói trên cho thấy
đất đai là tài sản vô cùng quý giá không thể thiếu được của con người, nó
gắn chặt với lợi Ých của mỗi con người. Do đó Nhà nước quy định các
quyền và lợi Ých của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải đền
bù thiệt hại khi thu hồi đất của nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để
sống và để sản xuất là điều hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26-3-1991 đã quy định : Công dân thực hiện
quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở
của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và
bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở
cũng là một loại tài sản vô cùng quý giá của con người. Nhà ở là nơi để cho
con người nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, gió, bão, là nơi làm việc, tiến hành
sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà ở cần
một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà và đất thường
gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà
trên đất đó. Vì vậy công tác đền bù thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một
tất yếu khách quan. Mặt khác bằng các quy định của mình Nhà nước xác
định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét đền bù thiệt hại
tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của nhân dân.
2.3.Để thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng
và phát trỉên nhà ở :
Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại

đất đai và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và
trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến
lược phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và cho phép sử dụng hợp lý,
có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở.
Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương
hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển
nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một
cách tốt nhất. Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và nó được cụ thể hoá bằng kế
hoạch sử dụng đất đai, nhà ở trong từng thời gian nhất định ( 1 năm hoặc 5
năm ). Thực hiện quy hoạch kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở
các khu vực, các vùng để phát triển các ngành nghề khác nhau như nông
nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất
khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau. Ví dụ chuyển đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng sang đất ở, đất chuyên dùng. Như
vậy việc thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng và phát
triển nhà ở đã bao gồm cả việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.
2.4.Để thực hiện các dự án phát triển kinh tế –xã hội liên quan
đến việc sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở :
Ở bất kỳ một quốc gia nào trong mét giai đoạn nhất định sự phát
triển kinh tế –xã hội đều có những bất hợp lý. Ví dụ như chưa có quy
hoạch sử dụng đất đai, nhà ở hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở
nhưng do tốc độ, nhu cầu phát triển phát triển nảy sinh những vấn đề mới,
những yếu tố mới trong vấn đề sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà
ở do đó cần phải có sự điều chỉnh lại quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai,
xây dựng phát triển nhà ở cụ thể hoá bằng các dự án phát triển kinh tế xã
hội có liên quan.
Khi thực hiện các dự án đã nói ở phần trên như dự án mở rộng một
con đường, dự án xây dựng một khu đô thị mới, dự án xây dựng khu công
nghiệp, dự án xây dựng nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống

kết cấu hạ tầng thì việc sử dụng các khu đất mới hoặc việc lấy các khu đất
đang sử dụng vào một mục đích cụ thể để sử dụng vào mục đích khác là tất
yếu xảy ra và việc đền bù thiệt hại khi thu hồi dất là một yếu tố không thể
thiếu được, thậm chí đóng vai trò quyết định tiến độ thực hiện các dự án
nên phải rất cần chú trọng công tác này.
III. QUAN ĐIỂM, CHỦ TRƯƠNG CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC VỀ
CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ THIỆT HẠI KHI THU HỒI ĐẤT
1.Cơ sở pháp lý của chính sách đền bù thiệt hại khi thu hồi đất
Chính sách đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của nhà nước là căn cứ
pháp lý quan trọng, dùa vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù,
giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí
tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân
vùng di dời. Để công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng khi thu hồi
đất được thực hiện nhanh, chính xác và có hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ
thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất, đồng bộ đồng thời phải ổn
định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác
thực hiện. Ngược lại, nếu chính sách mà không đúng đắn, thống nhất,
không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không được công
khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng sẽ gặp
nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, kế thừa có chọn lọc các nội dung của
Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993 có những dổi mới quan trọng, đặc
biệt với nội dung khi thu hồi đất phục vụ cho lợi Ých công cộng và đền bù
thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất, luật quy định rõ hơn quyền
của người được giao đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp kinh tế hợp tác sản xuất kinh doanh và quyền
này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất, đúng mục đích sử dụng đất
được giao. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Bộ Luật Dân sự
cùng nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư được ban hành, trong đó có
những Nghị định của Chính phủ liên quan đến chính sách đền bù và tái

định cư như sau:
Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 về giao đất nông nghiệp cho hé gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp,
mỗi xã chỉ được để lại không quá 5% đất nông nghiệp dành cho nhu cầu
công Ých của xã, quỹ đất công Ých này có thể được dùng để đền bù đất
xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan có thẩm quyền
cho phép.
Nghị định 02/ CP ngày 15/1/1993 về công tác giao đất lâm nghiệp
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm
nghiệp. Điều 15 quy định quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất lâm
nghiệp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được đền bù, bồi
hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất lâm nghiệp được giao theo
thời gian giá thị trường và đất trồng rừng trong trường hợp bị Nhà nước thu
hồi theo quy định của pháp luật.
Để xác định mức đền bù theo thiệt hại cho phù hợp với từng trường
hợp đã hoàn thành hay chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước,
Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa
chính quy định : trừ trường hợp được giao đất sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất quốc phồng an
ninh, đất sử dụng vào mục đích công cộng, các trường hợp được giao đất
khác đều phải có nghĩa vụ nép tiền sử dụng đất là một căn cứ quan trọng
quyết định mức đền bù phù hợp với mức độ thiệt hại thực tế.
Đối với trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực đô thị, điều 15 –
Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về quản lý và sử dụng đất
đô thị quy định : “Uỷ ban nhân dân các cấp theo và trách nhiệm được giao
chỉ đạo các cơ quan chuyên trách tô chức thực hiện đo đạc, định giá đất,
giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phát triển cơ sở hạ
tầng để phục vụ cho việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất được duyệt”
2. Những quy định của nhà nước về chính sách đền bù thiệt hại

khi thu hồi đất và lập các khu tái định cư.
Để đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước nói chung và nhu cầu xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các khu đô thị với những khu nhà ở chung cư,
khu công nghiệp nói riêng. Nhà nước cần phải giải toả một lượng mặt
bằng khổng lồ. Thực hiện tốt giải phóng mặt bằng đã và đang là điều kiện
tiên quyết để thực hiện các dự án, góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô
thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới. Đây là một công
việc khó khăn, một vấn đề mang tính kinh tế xã hội rất phức tạp nên cần
phải có một căn cứ hay một điều luật quy định cụ thể và từng đối tượng cụ
thể. Để khắc phục những thiếu sót cũng như những mặt chưa được về việc
thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất của nghị định
90/CP/1994 ngày 17/8/1994 Chính phủ đã cho ra đời Nghị định
22/CP/1998 ngày 24/4/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi
Ých công cộng.
Nghị định 22/CP/1998 ngày 24/4/1998 có thể được phân làm hai
phần lớn là : những quy định chung và những quy định cụ thể.
2.1. Quy định chung
a) Phạm vi áp dông
Nghị định này quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi
Ých công cộng quy định tại điều 27 của Luật Đất đai 1993
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh quy định tại Nghị
định này là đất được xác định tại Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai và
dược quy định chi tiết tại Nghị định số 9/CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ
về chế độ quản lý sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
+ Đất sử dụng xây vào mục đích lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng gồm:
* Đất sử dụng xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống
cấp, thoát nước, sông, hồ, đê, đập, kênh mương và các hệ thống công trình
thuỷ lợi khác, trường học, cơ quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm

xá, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân
vận động, cơ sở huấn luyện thể dục thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân bay,
bến cảng, bến tàu, bến xe, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu an
dưỡng.
* Đất sử dụng xây dựng nhà máy thuỷ điện, trạm biến thế điện, hồ
nước dùng cho công trình thuỷ điện, dường dây tải điện, đường dây thông
tin, đường ống dẫn dầu, đường ống dẫn khí, đài khí tượng thuỷ văn, các
loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên cứu và dịch vụ công cộng, kho
tàng dự trữ quốc gia;
* Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước, tổ
chức chính trị-xã hội ;
* Đất sử dụng xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực
sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật, và các
lĩnh vực sự nghiệp kinh tế khác của cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã
hội, đơn vị vũ trang nhân dân;
* Đất do tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng cho dù án sản xuất, kinh
doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi
giải trí, khu du lịch và các dự án đầu tư khác đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định cấp phép đầu tư theo quy định của pháp luật;
* Đất sử dụng cho dù án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân
cư tâp trung và các khu dân cư khác đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định;
* Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trường hợp đặc
biệt khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
* Đất sử xây dựng các công trình phục vụ công Ých và công cộng
khác không nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
b) Đối tượng phải đền bù thiệt hại
Tổ chức, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài được nhà nước

giao đất, cho thuê đất ( gọi chung là người sử dụng đất ) để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng.
c) Đối tượng được đền bù thiệt hại
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi ( gọi
chung là người bị thu hồi đất ) được đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi Ých quốc gia,
lợi Ých công cộng phải là người có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 6
của Nghị định này
Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi
phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp
luật.
Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước
ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ
tướng Chính phủ.
Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công Ých của làng, xã
bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì khong áp dụng những
quy định của Nghị định này.
d) Phạm vi đền bù thiệt hại
Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi theo quy
định tại chương II của Nghị định này;
Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu
hạ tầng kỹ thuật gắn liền với thu hồi đất;
Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển địa điểm sản xuất, kinh doanh;
Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà
phải chuyển nghề nghiệp;
Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho tổ chức thực hiện đền bù,di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
2.2 Những quy định cụ thể

2.2.1 Đền bù thiệt hại về đất
a) Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất
Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng tuỳ từng trường hợp cụ thể,
người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất
Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về
diện tích hoặc gía trị thì phần chênh lệch được giải quyết theo từng trường
hợp cụ thể.
b) Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một
trong các điều kiện sau :
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai
Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng
với quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định
giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữuNhà nước của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án Nhân dân về việc giải quyết
tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ
quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Trường hợp không có các giấy tờ quy định ở các phần trên, người bị
thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất
bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trứoc ngày 15/10/1993 thuộc một trong
các trường hợp sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 8/1/1988 được UBND xã,
phường xác nhận.

- Được cơ quan có thẩm quyền Nhà nước giao đất sử dụng trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng
hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn
tiếp tục được sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi.
- Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến
ngày bị thu hồi.
- Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/12/1980 hoặc có giấy tờ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ ngày 18/12/1980 đến
ngày 15/10/1993 của người đất hợp pháp được Uỷ ban nhân dân xã,
phường xác nhận.
- Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
trước ngày 15/10/1993
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã thành
phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo uỷ quyền của UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục
sử dụng.
- Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng quyền sử
dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử
dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện ở các phần trên nhưng
chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tù khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối trước ngày 15/3/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi bị thu
hồi đất, không có tranh chấp và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về tài chính đối
với Nhà nước.
c) Người không được đền bù thiệt hại về đất.
Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định
ở trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm

quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình,
người lấn chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi không được đền bù
thiệt hại về đất. Trong một số trường hợp có thể cân nhắc xem xét để hỗ
trợ.
d) Giá đất để tính đền bù thiệt hại.
- Giá tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài Chính
- Vật giá, có sự tham gia của các ngành liên quan.
- Giá đất để tính đên bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của
địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để
đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng QSDĐ ở địa phương.
e) Quỹ đất dùng để đền bù thiệt hại gồm:
- Đất chưa sử dụng.
- Đất chưa sử dụng nhưng đã được xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ
đền bù.
- Đất thu hồi theo quy định tại Điều 26, 27 của Luật đất đai.
- Đất công Ých theo quy định tại Điều 45 của Luật đất đai.
- Trong Nghị định 22/CP quy định cụ thể về đền bù thiệt hại đối với
từng loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có
mặt nước nuôi trồng thuỷ thủ sản, đất đô thị, đất ở thuộc nông thôn, đất ở
nói chung.
2.2.2 Đền bù thiệt hại về tài sản .
a) Nguyyên tắc đền bù.
- Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây
trồng, vật nuôi và các loại tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời
điểm thu hồi đất.
- Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp theo quy định trên
mà bị thiệt hại thì được đền bù theo giá hiện có của tài sản.
- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp thì tuỳ từng trường hợp

cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét hỗ trợ.
b) Đền bù thiệt hại về nhà, công trình kiến trúc.
- Đối với nhà ở, cong trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền trên
đất được đền bù theo mức thiệt hại thực tế.
Giá tri hiện có Một khoản tiền tính bằng
mét
Mức = của nhà và + tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có
đền bù công trình của nhà và công trình
Tổng mức đền bù tối đa không quá 100% và tối thiểu không nhỏ hơn
60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương với công trình đã phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá
trị của nhà, công trình đó được tính theo gía xây dựng mới ( giá chuẩn do
UBND tỉnh, tành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của
nhà nước)
Riêng đối với nhà cấp IV,nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức
đền bù thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có
tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước.
- Đối với nhà, công trình bị phá vỡ một phần, nhưng phần diện tích
còn lại không còn sử dụng được thì đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá vỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và
sử dụng được phần diện tich còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị
công trình bị phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sữa chữa, hoàn thiện công
trình còn lại.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chổ ở nới
thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và chi phí hao hụt
trong quá rình tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
c) Đền bù thiệt hại về hoa màu
- Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có

mặt nước được tính bằng gía trị sản lượng thu hoạch tring một năm theo
năng suất bình quân của 3 năm trước đó với gía tri trung bình của nông
sản, thủ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm đền bù.
- Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị
hiện có của vườn cây( không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất
theo đơn giá của địa phương.
2.2.3. Chính sách hỗ trợ.
a) Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống.
- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di
chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn 6 tháng với mức lương trợ cấp bằng
tiền cho 1 nhân khẩu/ 1tháng tương đương 30kg gạo theo giá trung bình ở
thị trường địa phươngtại thời điểm đền bù. Đối với những dự án quy mô sử
dụng đất lớn, hộ gí đình, cá nhân phải di chuyển đến tái định cư ở tỉnh khác
mà sản xuất và đời sống bị ảnh hưởng kéo dàithì trợ cấp ổn định sản xuất
và đời sống cho những người phải di chuyển chổ ở với thời gian là một
năm và còn được hưởng chính sách di chuyển vùng kinh tế mới
- Đối với doanh nghệp khi bị thu hồi đất, phải di chuyểncơ sở đến
địa điểm mới, tuỳ thuộc quy mô và khả năng ổn định sản xuất, kinh doanh
tại địa điểm mới, chủ dự án sử dụng đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại
theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh