Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp và
cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngõn Hàng Nhà Nước đã
yêu cầu các ngõn hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo
lónh tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động định giá tài sản thế
chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngõn hàng. Nhưng với nhiều ngõn
hàng, đặc biệt là các ngõn hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu do
cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thế
chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này cũn chưa cao. Rất nhiều trường
hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tỡm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng
về giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn.
Những vướng mắc trong khõu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gõy
ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phớa các cá nhõn, doanh
nghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gõy ra thiệt thòi khiến họ không vay được
đủ lượng vốn mà họ cần. Về phớa các ngõn hàng, số liệu mà các doanh nghiệp
cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm
tra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại và
chất lượng chưa cao.
Trong nhiều trường hợp các ngõn hàng không đủ điều kiện và năng lực để
định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo
định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn . Khi đó sự tham gia
của các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định
giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách
quan. Công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chớnh Việt Nam (VFIA.,JSC) là
một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản có
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đầy đủ điều kiện theo quy định của luật pháp hiện hành trong lĩnh vực này.
Khách hàng chủ yếu của công ty là các ngõn hàng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ

có nhu cầu định giá tài sản phục vụ hoạt động vay và cho vay, cũn đối tượng
định giá phần lớn là bất động sản và dõy chuyền máy móc.
Từ thực tế công tác định giá tài sản thế chấp, cầm cố ở nước ta và quá trình
nghiên cứu tại công ty VFIA.,JSC, em xin lấy đề tài báo cáo thực tập chuyờn
ngành là “Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty
CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam”
Đề tài có ba mục đớch nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá
tài sản thế chấp là bất động sản và dõy chuyền máy móc; đánh giá thực trạng
công tác định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty VFIA; đưa ra một số giải
pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại công
ty VFIA cũng như hoạt động định giá tài sản thế chấp ở nước ta.
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phõn tích, tổng hợp, so sánh
và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định
giá công ty VFIA.,JSC.
Em xin chõn thành cám ơn sự giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Hoàng Cường
và các anh chị cán bộ phòng thẩm định giá công ty VFIA.,JSC đã giúp em hoàn
thành báo cáo này
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THẾ CHẤP
I. Khái niệm, vai trò và các quy định về tài sản thế chấp và cầm cố
1. Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố
1.1. Tài sản và hoạt động bảo đảm tín dụng
Có rất nhiều định nghĩa về tài sản, nhưng phổ biến nhất, tài sản được hiểu
như là của cải vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất hay tiêu dùng. Tài
sản là các vật có thật, bao gồm nhiều loại với nhiều tính năng và công dụng khác
nhau. Nếu dựa vào chu kỳ sản xuất, người ta chia thành tài sản cố định và lưu
động. Cũn nếu dựa vào đặc tính tự nhiên và đặc tính vật lý của tài sản, người ta

thường chia tài sản thành động sản và bất động sản. Ngày nay, việc thế chấp và
cầm cố tài sản để vay vốn đang là hình thức bảo đảm tín dụng và biện pháp thực
hiện hợp đồng tín dụng phổ biến tại các ngõn hàng.
Với một ngõn hàng, hoàn trả tín dụng luôn là điều kiện quan trọng nhất
giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh của mình. Để thu hồi được nợ, ngõn hàng
phải xem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó
áp dụng các biện pháp cho vay thớch hợp. Nếu khách hàng được xếp hạng tín
nhiệm cao như có phẩm chất tốt trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh,
chấp hành tốt các hợp đồng tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh
trong tương lai thì ngõn hàng có thể cho vay không cần bảo đảm. Ngược lại, nếu
khách hàng không đạt được các tiê chuẩn cần thiết thì để hạn chế rủi ro, buộc
ngõn hàng phải cho vay có bảo đảm.
Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc bảo vệ quyền lợi
của người cho vay dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu người đi
vay hoặc bảo lónh của bên thứ ba. Các ngõn hàng và các định chế tài chớnh khác
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưu
chuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ. Trong cho vay kinh doanh, nguồn
thu nợ thứ nhất chính là từ doanh thu thực tế với cho vay ngắn hạn, từ khấu hao
và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn. Nguồn thu nợ này thể hiện dưới
hình thức lưu chuyển tiền tệ của người đi vay. Trong hoạt động kinh doanh có
muôn vàn lý do khiến nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được, nếu không
có một nguồn bổ sung tất yếu, các ngõn hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng. Vì vậy để
bảo vệ lợi ớch của mình các ngõn hàng thường yêu cầu người đi vay có các bảo
đảm cần thiết, ngoại trừ các khách hàng hoạt động tốt và có quan hệ tín dụng
thường xuyên.
Bảo đảm tín dụng có ba hình thức là thế chấp, cầm cố và bảo lónh. Trong
phạm vi bài viết này em xin đề cập đến hai hình thức: thế chấp và cầm cố tài sản.
1.2. Tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở
hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên cho vay. Theo quy định của Luật dõn sự và Luật đất đai có
hai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất.
a. Bất động sản
Điều 181- Bộ luật dõn sự Việt Nam năm 1995 đưa ra khái niệm về bất động
sản:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- đất đai;
- nhà ở, các công trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể cả các tài sả gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- các tài sản khác do pháp luật quy định.”
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Một vật được coi là bất động
sản khi nó thoả món năm điều kiện:
Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ớch cho
con người.
Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gõy ảnh
hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó.
Thứ ba, nó phải tồn tại lõu dài.
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhõn hay cộng đồng người.
Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị.
Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngõn hàng, người ta thường coi
bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp
có thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa
hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xõy dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dõn, vì vậy chỉ

thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra cũn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức,
khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả
các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhõn đều có thể
được thế chấp để vay vốn.
b. Giá trị quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do
Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê
đất đối với cá nhõn, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhõn dõn, cơ
quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lõu dài. Tuy nhiên
trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhõn, hộ gia
đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngõn hàng. Hiện nay, các
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tuy nhiên, cần phõn biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà
chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất.
1.3. Tài sản cầm cố
Cầm cố tài sản là viêc bên vay giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của
mỡmh cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm cố
đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản
cầnm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ.
Theo quy định của ngõn hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm:
- Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng,
tàu biển, máy bay, các loại khác.
- Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản.
- Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hối
phiếu, trái phiếu
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác.
- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.

Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: có
đăng ký quỳờn sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản không
đăng ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngược
lại đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vay
hoặc bên thứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay. Hiện nay,
trong cho vay kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy móc
nhà xưởng và cầm cố máy móc thiết bị.
Máy móc thiết bị
Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồm
các thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cố
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
định, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một máy cụ thể là một
máy sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụ
thể và thực hiện một loại công việc nhất định.
Cũn theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị là
một tài sản bao gồm cả nhà xưởng, dõy chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị:
- Nhà xưởng, dõy chuyền sản xuất bao gồm một dõy chuyền các loại tài sản
mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máy
móc và thiết bị.
- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một
cái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi
tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định.
- Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thực
hiện các chức năng của doanh nghiệp
Với định nghĩa này, máy móc thiết bị được hiểu là bao gồm nhà xưởng, dõy
chuyền sản xuất, máy móc ( và cả nhúm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất.
Máy móc thiết bị nhìn chung được chia thành hai loại là máy móc chuyên
dụng và máy móc không chuyên dụng. Máy móc thiết bị chuyên dụng là các loại
máy móc có thể dễ dàng được nhõn diện ở thị trường đã sẵn có và có chỉ dẫn về

giá trị. Cũn với máy móc không chuyên dụng, việc áp dụng hay sử dụng không
được thay đổi như thông lệ ở những thị trường sẵn có do các đặc tính riêng biệt
của chúng.
2. Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản
- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngõn hàng khi không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong
đó ngõn hàng chỉ nắm giữ giõy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài
sản để đảm bảo cho mún vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ
theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người vay
và người đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp.
- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho mún nợ thứ nhất. Điều
này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay
và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần
giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảm
bảo bằng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai.
- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn
vay tạo nên, cũn thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế
chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.
- Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản
Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản. Trong
trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động
sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động

sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
Cầm cố tài sản cũng bao gồm cầm cố công bằng và pháp lý, cầm cố thứ
nhất và thứ hai, cầm cố trực tiếp và gián tiếp. Nội dung các loại cầm cố này cũng
tương tự thế chấp.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3. Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố
3.1. Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố
Không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp mà
nó phải thoả món các điều kiện sau đõy:
a. Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của hoặc quyền sử dụng, phõn loại của
khách hàng vay, cụ thể
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của khách hàng vay, và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà Nước, thì tài sản phải do Nhà Nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay
theo quy định của phap luật về doanh nghiệp Nhà Nước, phải được phép của cơ
quan ra quyết định thành lập cho phép đối với máy móc hoặc dõy chuyền sản
xuất chớnh.
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách
hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
b. Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lónh và các giao dịch khác.
c. Tài sản phải không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lónh tại
thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.
Với một số tài sản mà pháp luật quy định thì khách hàng vay phải mua bảo
hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Ngõn hàng có trách nhiệm kiểm tra

điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay cũn khách hàng vay phải chịu trách nhiệm về
tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3.2. Quy trình cho vay thế chấp tài sản
Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm đều có những điểm giống nhau
trong quy trình tài trợ tín dụng. Tuy nhiên, trong vay thế chấp cầm cố tài sản,
quy trình cho vay trên cũn liên quan đến tài sản thế chấp cầm cố cũng như mối
quan hệ giữa những tài sản này với các yếu tố của khoản cho vay. Quy trình này
có thể được khái quát trong sơ đồ
Có thể thấy một trong những điểm khác biệt chủ yếu của cho vay thế chấp
cầm cố tài sản chớnh là các khõu: giám định về pháp lý tài sản thế chấp, định giá
tài sản thế chấp và tái định giá tài sản thế chấp.
Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng
đất
Định giá tài
sản thế
chấp
Quyết định tỷ
lệ cho vay so
với tài sản
thế chấp
Đến
hạn trả
nợ
Giải
chấp
Xử lý tài
sản thế
chấp để thu

nợ
Tái định
giá tài
sản thế
chấp
Xử lý tài
sản sau
tái định
giá
Thanh toán
Không
thanh toán
Giám định
về pháp lý
tài sản thế
chấp
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng
đất không phải là vấn đề phức tạp, nhưng trong điều kiện Việt Nam lại xảy ra
nhiều rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, do các nguyên nhõn sau đõy:
- Nhiều loại tài sản chưa thực hiện đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận
về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất như nhà ở vùng nông thôn, các cơ
sở sản xuất kinh doanh. Riêng với doanh nghiệp nhà nước, việc thế chấp chỉ dựa
trên xác nhận của cơ quan quản lý vốn nhà nước.
- Các cơ quan quản lý nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng ký
hoặc phõn tán ở nhiều đơn vị. Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các giấy
tờ hợp pháp về sở hữu tài sản. Ví dụ như trường hợp cá nhõn có hai giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và sử dụng nó để thế chấp hai ngõn hàng
- Đất đã giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.
Để hạn chế rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, bên cạnh việc xem xét các
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản, nhõn viên giám định tài
sản cần khai thác thêm các nguồn thông tin khác như tham khảo ý kiến của trung
tõm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp.
Định giá tài sản thế chấp cầm cố
Về nguyên tắc, định giá tài sản thế chấp cầm cố phải theo giá trị thị trường.
Nếu định giá cao hơn sẽ dẫn đến thiệt hại cho ngõn hàng và tăng tính rủi ro của
khoản vay, cũn định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp
ứng nhu cầu vốn của khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngõn hàng. Định
giá tài sản thế chấp cầm cố là một vấn đề phức tạp. Vì vậy để định giá được
chính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá về nghiệp vụ định giá tài
sản thế chấp.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tái định giá tài sản thế chấp cầm cố
Tuỳ theo quy định của mỗi ngõn hàng, khi tài sản thế chấp cầm cố có giá trị
lớn hoặc cấu thành giá trị phức tạp, sẽ tiến hành thẩm định lần hai, gọi là tái định
giá. Các ngõn hàng thường có một bộ phận là phòng Tái thẩm định để giải quyết
vấn đề này, hoặc khi tài sản quá phức tạp cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấn
và định giá bên ngoài.
II. Định giá tài sản thế chấp và cầm cố
Như đã trình bày ở trên, trong hoạt động cho vay thế chấp và cầm cố tài sản,
định giá tài sản là một nội dung đặc biệt quan trọng và phức tạp, nếu thực hiện tốt nó
sẽ bảo đảm lợi ích của cả bên vay và cho vay. Bài viết này sẽ đưa ra cơ sở lý luận cơ
bản về định giá hai loại tài sản đang được sử dụng nhiều nhất trong hoạt động cho
vay thế chấp cầm cố. Đó là bất động sản và máy móc thiết bị.
1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản thế chấp.
1.1. Khái niệm định giá

Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế ,kỹ thuật,
pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá đã hình thành, tồn tại và phát
triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản
cũng là một hình thức phõn tớch kinh tế ứng dụng, và nó có một số định nghĩa
như sau:
- Định giá là sự ước tớnh về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã xác định.
- Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời điểm xác định, có cõn nhắc đến tất cả
các đặc điểm của tài sản cũng như tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
a. Định giá bất động sản
Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với
đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với
đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động
sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đớch
sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị
bất động sản luôn chịu tác động của nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản là không giống nhau, chúng
tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí bất động sản. Vì vậy, việc xác
định các quyền đối với bất động sản, từng yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
chúng đến giá trị bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng là công việc
mà người định giá cần giải quyết.
b. Định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
ục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất cũng là một
loại hàng húa đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý cũn bị tác động bởi nhiều yếu tố tõm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ

có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như các tài
sản thông thường.
c. Định giá tài sản
Trong khoa học kinh tế- chính trị học, hàng hoá là sản phả dp con người tạo
ra, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng. Giá trị của hàng hoá được xác định
bằng lao động xã hội (lao động vật hoá và lao động sống) của người sản xuất
hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Chúng được tính theo công thức
G(h) = C + V + m
Với G(h) : giá trị hàng hoá
C : giá trị lao động vật hoá
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
V :giá trị sức lao động;
m : chênh lệch giữa giá trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao
động
Tuy nhiên trong thực tế, khi định giá tài sản nói chung và tài sản là máy
móc thiết bị nói riêng, người ta căn cứ vào giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường
Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ một người sẵn lòng và có
thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán. Chú
ý, ở đõy người mua người bán phải là tự nguyện, các bên mua bán là khách quan
không có quan hệ phối hợp với nhau, họ hành động một cách hiểu biết, thận
trọng và trong điều kiện thị trường mở.
Giá trị phi thị trường
Trong một số trường hợp, không thể sử dụng giá trị thị trường để thẩm định
giá trị của các tài sản chuyên dùng, chỉ sản xuất ra để phục vụ các mục đích nhất
định và không có thông tin trên thị trường, ta có thể sử dụng các khái niệm sau
để tính toán giá trị:
- Chi phí: là phí tổn hao về vật tư, lao động, giám sát, quản lý hành chính và

các chi tiêu tài chính cho đất đai để tạo ra sự hữu ớch cho tài sản
- Chi phí lịch sử: là chi phí thực tế khi mua tài sản nhìn chung mang tính
lịch sử và khôn phải giá trị thị trường.
- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy
móc thiết bị có giá trị sử dụng tương đồng với máy móc mục tiêu cần thẩm định
bao gồm cả những điểm lỗi thời của máy móc mục tiêu đó.
- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một
máy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy mác mục tiêu cần thẩm định
theo đúng tiêu chuẩn.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Hao mũn hữu hình: là hao mũn và hư hỏng theo thời gian do thời tiết, bảo
dưỡng kém việc áp dụng chế độ khấu hao đối với từng máy móc cụ thể để bù
đắt hao mũn hữu hình nhằm tái tạo tài sản mới.
- Hao mũn vô hình: là hao mũn giá trị tài sản giảm tương đối do sự thay đổi
công nghệ và để bù đắp hao mũn vô hình người ta áp dụng phương pháp khấu
hao nhanh.
1.2. Sự cần thiết của việc định giá tài sản thế chấp cầm cố
Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro tín dụng (rủi ro sai hẹn và rủi ro phá
sản) là loại rủi ro dẫn đến tổn thất lớn nhất cho các ngõn hàng. Vì vậy hiện nay,
cùng với sự phát triển của nền kinh tế cũng như hệ thống tín dụng, hoạt động vay
vốn sử dụng tài sản thế chấp cầm cố đang ngày càng trở nên phổ biến. Hoạt động
định giá tài sản thế chấp cũng trở nên quan trọng vì nếu được thực hiện tốt, nó sẽ
có hai tác dụng:
Thứ nhất, giảm bớt tổn thất cho ngõn hàng khi khách hàng vì một lý do nào
đó không thanh toán được nợ cho ngõn hàng
Thứ hai, làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Sở dĩ như vậy là vì nguyên tắc hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố
chính là việc tuõn theo giá thị trường. Công tác định giá được đánh giá là tốt nếu
tỡm ra giá trị của tài sản sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêu của

hoạt động bảo đảm tín dụng. Cũn định giá tài sản thấp hơn hay cao hơn giá trị thị
trường đều là chưa đạt yêu cầu vì nó sẽ ảnh hưởng tới lợi ớch của cả hai bên vay
và cho vay.
Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại tài sản thế
chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngõn hàng) trong trường hợp khách
hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lói và các chi phí khác.
Cũn nếu định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu
cầu vốn của khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hàng. Chính vì vậy, việc định giá tại các ngõn hàng phải được thực hiện một
cách khách quan, khoa học, theo hướng chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp
quá phức tạp mà các ngõn hàng không có khả năng thực hiện tốt thì phải thuê
các tổ chức tư vấn hoặc các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện.
2. Các nguyên tắc định giá tài sản thế chấp
2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Với bất động sản, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt
nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản
ánh ở bốn mặt sau đõy:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người
hoặc một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.
Nguyên tắc này cũng cần được nắm vững và vận dụng linh hoạt trong thẩm
định máy móc thiết bị. Tức là với máy móc, không chỉ quan tõm đến mức giá
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
của tài sản mà phải quan tõm đến bất cứ ý định nào đem lại lợi ớch diễn ra trong
quá trình mua bán, việc sử dụng thời điểm thẩm định sẽ mang lại khả năng sinh
lời, có khả năng, hợp pháp và chắc chắn nhất.
2.2. Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu, cụ thể.
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phớa người mua.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường
sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường
sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Với bất động sản thì cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai
và tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn
lòng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung đất
đai là cố định nhưng lượng cung của một loại đất đai cụ thể hay một sử dụng cụ
thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu của các
loại đất với nhau.
2.3. Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này áp dụng cho bất động sản, nó cho rằng giá trị thị trường của
một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên,
kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay
đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu
thế của thị trường với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động
sản, về chất lượng đầu tư bất động sản
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá
nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên
tắc thay đổi luôn được kết hợp với nguyên tắc dự báo.
2.4. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá
đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó. Việc
đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh
giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường
trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố tring mặt bằng
thời gian.
Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất
động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất
động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực. Các yếu tố
tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: đất đai. lao
động, vốn và quản lý
2.5. Nguyên tắc cân đối
Cõn đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp ly giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng
một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.
Nguyên tắc cõn đối có ý nghĩa kép:

Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng một
thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản
đạt tới trạng thái cõn đối.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cõn bằng
chi ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
2.6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên
một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công
trình trên đất). Tuy nhiên, trong thực tê, một bất động sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đớch khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các
giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị
hiện tại, giá trị tiềm năng Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp
lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản.
2.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại
trong thị trường khi tính đến lợi ớch của bản thõn, nhằm tăng cường thực lực
kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại.
Cạnh tranh là cơ sở cho phõn tớch giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một
loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức
mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không
gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan
trọng trong xác định giá bất động sản. Những người kinh doanh bất động sản có
thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất động
sản ở địa phương khác để tỡm kiếm lợi nhuận cao hơn.
2.8. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhõn tố trong

sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của
nhõn tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
2.9. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự
chậm trễ trong thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
2.10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do
nó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Và nguyên tắc này cho rằng
phần thu nhập cũn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản
lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô
nhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải
thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
2.11. Nguyên tắc ngoại ứng
Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác
động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ
thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản
so sánh trong cùng vùng giá trị.
Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử
dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Cũn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động
sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản
có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3. Các phương pháp định giá tài sản thế chấp
3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp xem xét giá bán của bất động sản tương tự
với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường và
xác định mức giá dự tớnh trong quá trình so sánh. Trong phương pháp này, giá
bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa
chúng và bất động sản mục tiêu
Giá BĐS mục tiêu = Giá bán BĐS so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai
khác
tương tự cần định giá
Trong đó sự điều chỉnh giá cho sự sai khác bao gồm: sai khác về vị trí đất;
về quy mô kớch thước của mảnh đất; về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng
đất; về điều kiện bán; về thời gian bán.
Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh, có thể tiến hành qua các
bước
Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào sự khác biệt
so với bất động sản mục tiêu, được giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh.
Bước 2: Lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh chia cho diện tớch
đất sử dụng của chúng, được đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.
Bước 3: Gắn trọng số cho mức điều chỉnh ròng của từng bất động sản so
sánh. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gán trọng số nhỏ nhất và ngược lại.
Bước 4: Tớnh đơn giá của bất động sản mục tiêu bằng cách điều hoà các chỉ
số đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.
Bước 5: Tớnh giá bất động sản mục tiêu bằng cách nhõn đơn giá đất với
diện tớch sử dụng của bất động sản mục tiêu.
Phương pháp trực tiếp được coi là phương pháp thông dụng nhất được sử
dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả các giao dịch mua bán trên thị
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
trường, nó đơn giản, thực hiện dễ dàng và dễ được mọi người chấp nhận. Đối
tượng áp dụng thường là bất động sản dõn dụng nhà ở, thương mại dịch vụ, đất
trống trong các khu dõn cư tức là những bất động sản mà được mua bán phổ
biến, có nhiều dữ liệu để so sánh trên thị trường.
Phương pháp này ít được sử dụng để định giá các bất động sản có ít giao
dịch hoặc không có số liệu so sánh trên thị trường.
3.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của
một bất động sản được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự có thể
thay thế. Đõy thực chất là tổng hợp của hai phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như là một mảnh đất trống
- Phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình trên đất, giá này
chính là giá thay thế của công trình đó.
Cách tính của phương pháp so sánh
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi
mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất,
tốt nhất
Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xõy dựng công trình mới hoặc thay
thế công trỡnh trờn mảnh đất (2). Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để
xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình cần định giá.
Chi phí thay thế = chi phí + chi phí + lợi nhuận
công trình trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư
Bước 3: Ước lượng số tiền giảm giá tớch luỹ của công trình trên miếng đất
cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhõn hao mũn và lỗi thời (bao gồm
hao mũn tự nhiên, hao mũn lỗi thời chức năng, hao mũn lỗi thời bên ngoài) (3)
Bước 4:
Giá trị hiện tại = Chi phí thay thế công trình - Tổng giảm giá tích luỹ
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

(4) = (2) - (3)
Bước 5: Ước tớnh phần giảm giá của các công trình xõy dựng phụ, các chi
phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm (5)
Bước 6:
Giá = Giá đất + Chi phí công trình + Các chi phí công trình phụ
bất động sản đã giảm giá đã giảm giá
(6) = (1) + (4) + (5)
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của
tài sản cá nhõn đã đưa vào tính toán chi phí
Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bất động sản – Giá trị tài sản cá nhân
Phương pháp chi phí thường được áp dụng cho những trưũng hợp định giá
bất động sản công như trường học, bệnh viện, nhà thờ nhằm xác định giá trị đền
bù giải phóng mặt bằng khi dỡ bỏ do nhà nước thu hồi, nhằm phục vụ cho tính
thuế, bảo hiểm, thế chấp
3.3. Phương pháp vốn hoá
Phương pháp vốn hoá là phương pháp xem xét những dữ liệu thu nhập và
chi phí có liên quan đến bất động sản cần định giá và xác định giá trị thông qua
quá trình vốn hoá. Từ đó ước tính giá thị trường của một bất động sản bằng việc
vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của bất động sản về giá trị
hiện tại của thời điểm định giá. Có hai phương pháp vốn húa là vốn hoá trực tiếp
và chiết khấu
Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị bất động
sản dựa trên thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể
G
bds
= NOI/ R
o
Với G
bđs
là giá trị bất động sản

NOI là thu nhập hoạt động ròng
R
o
là tỉ lệ vốn hoá chung của bất động sản
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phương pháp chiết khấu: cũn được gọi là phương pháp vốn hoá sinh lợi, nó
sử dụng dòng tiền chiết khấu phát sinh không đều giữa các giai đoạn kinh doanh.
K
o
= K
1
/(1+r) + K
2
/(1+r)
2
+ K
3
/(1+r)
3
+ + K
n
/(1+r)
n
Với K
o
là giá trị hiện tại của các lợi nhuận thuần thu được trong tương lai
K
n
là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn thứ n

r là lãi suất bình quõn một năm
n là số năm phát sinh dòng tiền
Phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến cho các loại bất động sản
được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được lưu giữ phục vụ mục đớch đầu
tư như công trình thương mại, văn phòng, căn hộ Nó ít khi được sử dụng để
định giá những tài sản như công trình của nhà máy được tớch hợp trong những
hoạt động kinh doanh đồng bộ, ít cho thuê.
3.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản
bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần
giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển các công trình đã cải
thiện.
Cách tính
Bước 1: Tính toàn bộ tổng chi phí phát triển và hoàn thành công trình (1)
Bước 2: Tính chi phí phát triển (2)
Chi phí = chi phí + chi phí + chi phí + chi phí + chi phí
phát triển xõy dựng nhà đầu tư marketing tài chính liên quan khác
Bước 3:
Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp - chi phí
của bất động sản của công trình phát triển
(3) = (1) - (2)
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bước 4:
Giá đất = Giá trị thăng dư - chi phí - thuế - chi phí - lợi nhuận
của bất động sản pháp lý tài chính của đất
Phương pháp thặng dư thường được dùng để định giá bất động sản có sự
phát triển, có tiềm năng phát triển cũng như các trường hợp đấu giá, tuy nhiên nó
phức tạp, đòi hỏi người dùng phải có kiến thức kỹ năng và kinh nghiệm để ước
tính các khoản mục cho hợp lý.

3.5. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính giá thuê bất động sản phản
ảnh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền dựa trên nguyên tắc
cõn bằng và đóng góp. Cách tớnh như sau:
Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của hoạt động kinh doanh liên quan đến
việc kinh doanh bất động sản đem lại (1)
Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo
ra thu nhập của bất động sản (2)
Bước 3: Tính thu nhập hoạt động ròng từ hoạt động kinh doanh
(3) = (2) – (1)
Bước 4:
- Tính lói trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh (4.1)
- Tính tiền thưởng công do sự tháo vát và bù đắp rủi ro với người quản lý
bất động sản (4.2)
Bước 5: Tính lợi nhuận để chia (5) = (3) – (4.1)
Bước 6: Phõn bổ lợi nhuận cho người quản lý và bất động sản
Lợi nhuận cho bất động sản (6) = (5) – (4.2)
Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các bất động sản tạo thu
nhập, một số công trình công cộng như rạp hát, khách sạn, nhà văn hoá, cũng