Báo cáo chuyên đề LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI

LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TS. Trần Thanh Hùng
Email:
Phần 1
CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
- Hiện nay chưa có sự thống nhất về mặt thuật ngữ, thường
đồng nhất sử dụng các thuật ngữ Đất và Đất đai.
- Luật Đất đai, Quyền sử dụng Đất, Quỹ Đất đai, Quỹ Đất,
Phân loại Đất, Phân loại Đất đai.
- Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau.
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
«Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất,
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa
chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài
nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp
chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất».
«Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng».
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
«Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích

sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của
con người, những kết quả của con người trong quá khứ và
hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát
nước, đường xá , nhà cửa )».
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
Cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh
thổ, đất và đất đai.
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong
không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý -
dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với
khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ
tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người
trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định.
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
- Đất đai được hiểu bao gồm đất và người. Trong đó, con
người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển
của đất đai. Không có con người chỉ có đất và trái đất.
- Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội.
- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình,
địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của
môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng
của đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa –
xã hội và kinh tế của con người.
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
- Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất
hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội.

- Các phạm trù này mang tính bất định bởi vì được xác
định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự
nhiên và xã hội của đất đai.
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
- Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí
lực lượng sản xuất, đất đai là không gian của các hoạt động
kinh tế xã hội.
- Các hoạt động kinh tế - xã hội của con người có tính
hướng tâm, mà từ đó hình thành các vị trí trung tâm với các
cấp độ khác nhau liên kết thành hệ thống vị trí trung tâm.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các
nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân
vùng sử dụng đất đai khác nhau.
- Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước
tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng
sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso
(1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình
kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí đất đai và
chi phí vận chuyển ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Hàm giá đất đai đơn giản tuyến tính có dạng:
•
Π = P.Q – C – Q.t.L – R
•
R = P.Q – C – Q.t.L
- Đồ thị là cách biểu hiện trực quan của hàm giá đất đai.
Trên đồ thị là các đường giá đất đai phản ánh mối quan hệ

hàm số giữa 2 biến số R và L có độ dốc là tgφ.
- Độ dốc của đường giá đất đai phụ thuộc vào chi phí vận
chuyển đơn vị (t) tương ứng với từng loại SPNN.

1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
•
Π - Lợi nhuận kinh doanh NN;
•
P - Giá bán 1 tấn SPNN;
•
Q - Sản lượng CTNN;
•
t - Cước phí vận chuyển 1 tấn SPNN cho 1 dặm đường
vận chuyển (Chi phí vận chuyển đơn vị);
•
L - Quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị
trường trung tâm (dặm);
•
C - Chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu đất trong 1
năm;
•
R - Chi phí thuê 1 mẫu đất trong 1 năm.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Với các điều kiện giả thiết sau đây:
•
Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô).
•
Toàn bộ SPNN được sản xuất ra được vận chuyển đến
thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận
chuyển là t/tấn/dặm.

•
Thị trường SPNN là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
•
Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản
xuất là giống nhau ở mọi vị trí.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày
càng kém quan trọng trong sự hình thành các vị trí trung tâm
và quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian
(E. Glaeser, 2000).
- Các phân vùng chức năng đất đai, theo lý thuyết Vị thế -
Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick
Wakely (2000), là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về
vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
- Mỗi loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu cầu
khác biệt về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ
thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công
nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự
nhiên cao hơn.
- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa
chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp
với vị thế xã hội của mình.
- Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương
ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức
giá cao hơn.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối

quan hệ chặt chẽ với nhau.
- Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố vị thế xã hội của đất đai là
yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong
không gian.
- Vị thế đất đai (T) xác định theo công thức T = 1/t, với t là
thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm.
- T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý
tính theo lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với
thời gian lưu thông là t.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn,
nên có giá trị đơn vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần
vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông
và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ
khoản chi phí thời gian tiết kiệm được.
- T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau thể hiện qua
công thức: s = vt → T = 1/t = v/s.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên
nhận thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc
lưu thông (v), hay giảm thiểu khoảng cách (s). Vì vậy, khi
hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị đất đai
tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai
xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT.
- Hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất
trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các
thửa đất xung quanh.
- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai là

lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội
và chất lượng tự nhiên của đất đai.
- U = f(VT, CL)
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai
- Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định
bằng công thức: P = PT x U.
- Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa
bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp
các quan điểm khác nhau về giá trị.
- Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu
kinh tế học chính thống hiện nay:
•
Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
•
Quan điển kinh tế thị trường;
•
Quan điểm của marketing hiện đại.
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai
- Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là
lao động không phân biệt nói chung của con người, lao
động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai
thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.
- Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung
của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện
của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
- Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai
không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao
động kết tinh trong đất đai.
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai
- Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác

định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ
chiết khấu.
- Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng
có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống
và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá
và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức:
W = C + V + M (Xagaidak A. E., 1992).
- Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt
đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai
(Nhiêu Hội Lâm, 2004).
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai