BÁO CÁO NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI












BÁO CÁO
NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY
ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

Thuộc Dự án: Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ
thống pháp luật và công cụ quản lý đất đai nhằm phát triển thị trường bất động
sản tại Việt Nam

Hà Nội, năm 2013
MỤC LỤC

I. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
II. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 3
1. Bản đồ địa chính 3
1.1. Khái niệm về bản đồ 3
1.2. Khái niệm chung về bản đồ địa chính 5
1.3. Nội dung của bản đồ địa chính 6
1.4. Mục đích thành lập bản đồ địa chính 7
2. Hồ sơ địa chính 8
2.1. Sổ địa chính 8
2.2. Sổ mục kê 10
2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10
2.4. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11
2.5. Sổ theo dõi biến động đất đai 11
2.6. Nội dung của hồ sơ địa chính 11
2.6. Quy định về lập hồ sơ địa chính và lập bản đồ địa chính
14

III. NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ 16
1. Mặt đạt được 16
2. Những hạn chế, tồn tại chủ yếu: 17
3. Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, tồn tại 20
IV. CƠ SỞ ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH 22
V. ĐỀ XUẤT NỘI DUNG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO
ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 24
1. Nội dung về đo đạc, lập hồ sơ địa chính quy định trong dự thảo Luật Đất
đai (sửa đổi) 24
1.1. Quy định về lập, chỉnh lý bản đồ địa chính 24
1.2. Quy định về hồ sơ địa chính 24
2. Dự thảo nội dung về đo đạc, lập hồ sơ địa chính trong dự thảo Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) 25
2.1. Hướng dẫn xác định đường mép nước ven biển 25
2.2. Đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính 25
2.3. Xác định thửa đất 25
2.4. Hồ sơ địa chính 26

I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Hồ sơ địa chính nói chung và bản đồ địa chính nói riêng cung cấp các
thông tin cần thiết và không thể thiếu cho việc quản lý nhà nước về đất đai,
Bản đồ địa chính là thành phần không thể tách rời của hồ sơ địa chính bao gồm
các thông tin không gian và thông tin thuộc tính về thửa đất. Khi các nội dung
địa chính được thể hiện trên bản đồ địa chính đầy đủ và được chuẩn hóa theo
một hệ thống thống nhất thì việc khai thác sử dụng phục vụ cho công tác quản
lý đất đai cũng như các lĩnh vực kinh tế - xã hội khác sẽ dễ dàng, thuận lợi và
có hiệu quả hơn.
Thực trạng hiện nay do dữ liệu bản đồ và hồ sơ địa chính chưa được xây
dựng theo một chuẩn thống nhất: bản đồ địa chính được thành lập qua các thời
kỳ khác nhau, trong đó mỗi loại bản đồ lại chứa đựng những nội dung có tính

chất và mức độ đầy đủ khác nhau do việc áp dụng các quy định về thể hiện các
yếu tố trên bản đồ, hồ sơ địa chính không đồng nhất, việc lưu trữ dữ liệu bản
đồ và hồ sơ địa chính được thực hiện theo nhiều hình thức và phương pháp
khác nhau… đã dẫn đến nhiều bất cập, gây khó khăn trong quá trình khai thác
thông tin phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với đất đai thống nhất trong
cả nước.
Để xây dựng được một cơ sở dữ liệu địa chính chính xác và đồng bộ
trước tiên cần phải cần phải tiến hành nghiên cứu quy chuẩn các dữ liệu địa
chính thể hiện trên bản đồ địa chính và trong hồ sơ địa chính, nói một cách
khác trong giai đoạn hiện nay nhu cầu xây dựng chuẩn dữ liệu quản lý đất đai nói
chung và chuẩn nội dung bản đồ địa chính nói riêng là một nhiệm vụ cấp thiết.
Quản lý nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan
Nhà nước về đất đai. Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử
dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ
trương của Nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai. Do
đó, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là một trong những nội dung
1

quản lý nhà nước về đất đai quan trọng nhất ở bất kỳ thời điểm nào. Đất đai là
tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào,
không có quá trình lao động nào diễn ra và không có sự tồn tại của xã hội loài
người. Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đối với sự phát
triển của xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn
trong khi đất đai lại có hạn. Điều đó đã làm cho quan hệ giữa người với người
và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải có
những chính sách quản lý đất đai thích hợp để việc sử dụng đất đạt hiệu quả
kinh tế cao nhất.
Trong thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong quản

lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai năm 2003 là một trong những đạo luật quan
trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội. Luật Đất đai năm 2003 cùng
với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy
phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng
phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công
nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới Luật đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định chính
trị, xã hội.
Từ xa xưa loài người đã biết tới đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò
quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia để chinh phục
khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế - xã hội đó là sở hữu và sử dụng
đất đai như là một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một trong bốn yếu tố
sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi
nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia,
cộng đồng và cá nhân do đó, mối quan hệ đất đai được quan tâm. Ở nước ta
đang trong quá tình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước thì vai trò, vị trí đất
đai càng được nâng lên. Có những mối quan hệ đất đai mới nảy sinh phức tạp.
Vì vậy, cần có sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này để phát huy
2

nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng
đồng và cá nhân. Và một trong các công cụ để Nhà nước và các cấp chính quyền
thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là công tác hồ sơ địa chính.
II. KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
1. Bản đồ địa chính
1.1. Khái niệm về bản đồ
Theo khái niệm chung, bản đồ là hình ảnh thu nhỏ hiện trạng của một
phần bề mặt tự nhiên trái đất. Khác với một tấm ảnh chụp thực địa, bản đồ được
thành lập theo một cơ sở toán học nhất định, theo một nguyên tắc khái quát hóa
và tổng hợp hóa nhất định khi chọn lọc để thể hiện các yếu tố nội dung về dáng

đất, địa vật và các yếu tố tự nhiên khác của khu vực, và các yếu tố nội dung của
bản đồ được thể hiện theo một hệ thống ký hiệu bản đồ và bảng ghi chú, chú
giải thống nhất.
Cơ sở toán học của bản đồ dựa trên hệ thống lý thuyết về bề mặt toán
học được lựa chọn đại diện cho bề mặt tự nhiên của trái đất khi xử lý tính toán
kết quả đo đạc, lý thuyết về hệ toạ độ được thiết lập để định lượng vị trí không
gian của một điểm bất kỳ trên bề mặt trái đất và hình biểu diễn tương ứng của nó
trên bản đồ, lý thuyết về lưới chiếu bản đồ để lựa chọn phương pháp biểu diễn
những điểm bất kỳ trên mặt tự nhiên trái đất (sau khi đã được chuyển về mặt
toán học) trên bản đồ, để nghiên cứu những sai số do biến dạng về chiều dài, góc
phương hướng, hình dạng và diện tích của các yếu tố trên mặt đất khi biểu diễn
trên bản đồ. Ngoài ra, cơ sở toán học của bản đồ còn bao gồm cả những quy
định riêng về tỷ lệ thu nhỏ thực địa thống nhất trên toàn phạm vi đo vẽ và biểu
thị trên bản đồ, kích thước khung bản đồ và hệ thống phân mảnh ghép
biên nhiều mảnh bản đồ khi biểu diễn khu vực thực địa rộng lớn trên bản đồ.
Nguyên tắc khái quát hoá và tổng hợp hoá là một hệ thống những quy
định về nội dung cần thiết và phương pháp biểu thị đồ hoạ các yếu tố nội dung
đó trên bản đồ tuỳ theo tỷ lệ bản đồ cần thành lập. Những nguyên tắc này quy
3

định mức độ chi tiết cần phải biểu thị hiện trạng mặt đất trên bản đồ, loại bỏ
những yếu tố không đặc trưng, tương ứng với mỗi loại tỷ lệ bản đồ, vì vậy người
ta còn dùng thuật ngữ "nguyên tắc lấy, bỏ” để diễn đạt tính chất biểu thị hiện
trạng có chọn lựa theo những nguyên tắc thống nhất của bản đồ.
Một đặc điểm quan trọng phân biệt bản đồ với một tấm ảnh "câm" chụp
thực địa là các yếu tố nội dung của bản đồ được thể hiện theo một hệ thống ký
hiệu bản đồ và bảng ghi chú, chú giải thống nhất. Người ta nói, hệ thống ký
hiệu và bảng chú giải của bản đồ là "ngôn ngữ của bản đồ" giới thiệu và phản
ánh trực quan những thông tin về định lượng và thuộc tính của các loại đối
tượng tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực đo vẽ bản đồ. Hệ thống ký hiệu bản

đồ có tính chất đa dạng, không trùng lặp và thống nhất. Theo thể loại đối tượng
đồ hoạ, có thể phân chia hệ thống các ký hiệu bản đồ làm ba loại : ký hiệu điểm,
ký hiệu đường và ký hiệu vùng. Để làm phong phú thêm về thể loại ký hiệu và
dung lượng thông tin, người ta có thể sử dụng kết hợp các loại ký hiệu điểm,
đường, vùng cùng với các phương pháp biểu thị thuộc tính bằng hình dạng, kích
thước, mầu sắc, lực nét, chữ viết để mô tả thông tin về đối tượng đã biểu thị.
Bằng công nghệ cũ bản đồ được biên tập và in trên các vật liệu phẳng,
thông dụng nhất là trên giấy vẽ, diamat. Ngoài ra có thể in, vẽ trên mặt phẳng
tấm kim loại, gỗ, vải và các vật liệu phẳng khác.
Ngày nay, ứng dụng công nghệ điện tử tin học thông tin bản đồ được số
hoá và lưu trữ bằng máy tính điện tử trong các cơ sở dữ liệu trị đo và cơ sở dữ
liệu đồ hoạ bao gồm cả thư viện các ký hiệu bản đồ. Hệ thống thông tin bản đồ
được chuẩn hoá bằng một hệ thống quy định kỹ thuật chặt chẽ và thống nhất về
nội dung và chất lượng dữ liệu, về tổ chức dữ liệu và về phương pháp hiển thị
dữ liệu đối với các tỷ lệ và thể loại bản đồ. Thông tin bản đồ được lưu trữ, bảo
quản và vận chuyển trong các thiết bị ghi lưu dữ liệu như sổ ghi điện tử, đĩa
mềm, đĩa CD, Card từ, ổ cứng của máy tính có khả năng đọc và hiển thị trên
máy tính hoặc in ra trên giấy bằng các phần mềm chuyên dụng.
4

1.2. Khái niệm chung về bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính dạng số hoá hoặc được trên các vật liệu như giấy,
diamat là bản đồ chuyên ngành quản lý đất đai, biểu thị hệ thống các thửa đất
của từng chủ sử dụng và các yếu tố nội dung thuộc tính khác được quy định cụ
thể theo quy định của quy phạm kỹ thuật, pháp luật và theo yêu cầu quản lý
Nhà nước về đất đai. Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn.
Đo đạc thành lập bản đồ địa chính: là quá trình điều tra, khảo sát thu thập
các thông tin mặt đất, xử lý các thông tin thu được để thành lập bản đồ phục vụ
các mục đích quản lý và khai thác sử dụng đất đai.

Bản đồ địa chính là bộ phận quan trọng trong bộ Hồ sơ địa chính để xác
định vị trí, hình thể và cung cấp số liệu cho việc tính toán diện tích trong công
tác đăng ký đất đai, lập Sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
Bản đồ địa chính còn là tài liệu quan trọng phục vụ thống kê đất, lập Bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, thực hiện giao đất, thu hồi đất cũng như thanh tra giải
quyết tranh chấp đất đai.
Trong quy phạm phân biệt các thể loại bản đồ địa chính như sau:
Bản đồ địa chính cơ sở là tên gọi chung cho bản đồ gốc được đo vẽ bằng
các phương pháp đo vẽ trực tiếp ở thực địa, đo vẽ bằng các phương pháp có sử
dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa hay được thành
lập trên cơ sở biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa hình cùng tỷ lệ đã có . Bản đồ địa
chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung, mảnh bản đồ .
Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ
sung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính cấp xã phường ,thị trấn
được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính các cấp xã, huyện,tỉnh; để
thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích ,hình thể của các ô , thửa có tính ổn định lâu
dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có lọai đất theo chỉ tiêu
thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê .
5

Bản đồ địa chính là tên gọi cho bản đồ được biên tập, biên vẽ từ bản đồ
địa chính cơ sở theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (cấp xã); được
đo vẽ bổ xung đến trọn mỗi thửa đất, xác định lọai đất của mỗi thửa theo chỉ tiêu
thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hòan chỉnh phù
hợp với các số liệu trong Hồ sơ địa chính.
Bản đồ địa chính được lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã, là tài liệu
quan trọng của hồ sơ địa chính;trên bản đồ phải thể hiện vị trí, hình thể. diện
tích, số thửa và lọai đất của từng thửa theo từng chủ hoặc đồng chủ sử dụng
(trong quy phạm gọi chung là chủ sử dụng); đáp ứng được yêu cầu quản lý đất
đai của nhà nước ở tất cả các cấp xã huyện tỉnh và trung ương .

Mảnh bản đồ trích đo (gọi chung là mảnh hoặc bản trích đo) là tên gọi
cho bản vẽ có tỷ lệ lớn hơn hoặc nhỏ hơn tỷ lệ bản đồ địa chính cơ sở, bản đồ
địa chính, trên đó thể hiện chi tiết từng thửa đất trong các ô thửa có tính ổn định
lâu dài hoặc thể hiện các chi tiết theo yêu cầu quản lý đất đai .
Thửa đất là tên gọi của phạm vi trong ranh giới sử dụng đất của từng chủ
sử dụng và phải tồn tại và xác định được trên thực địa về vị trí, hình thể, diện
tích. Trong mỗi thửa đất của từng chủ sử dụng có thể có một hoặc một số lọai
đất. Trên bản đồ địa chính tất cả các thửa đất đều được xác định vị trí, ranh giới,
hình thể, diện tích, lọai đất dưới dạng hình khép kín và được đánh số thứ tự. Các
trường hợp do thửa qúa nhỏ không đủ chỗ để ghi chú số thứ tự, diện tích, lọai
đất thì được lập bản trích đo hoặc thể hiện ở bảng ghi chú ngoài khung bản đồ .
1.3. Nội dung của bản đồ địa chính
Nội dung của Bản đồ địa chính thể hiện những đối tượng sau đây:
+ Các điểm khống chế tọa độ và độ cao Nhà nước các cấp hạng, các điểm
khống chế tăng dày, các điểm địa giới hành chính các cấp, các điểm giao của
lưới toạ độ.
+ Đưòng ranh giới hành chính các cấp.
6

+ Ranh giới sử dụng đất: thể hiện ranh giới các thửa đất và các công trình
xây dựng trên đất. Thửa đất được biểu thị trên Bản đồ địa chính dạng đường liền
nét khép kín với các các ghi chú nội dung: số thửa, loại đất, diện tích.
+ Các điểm địa vật quan trọng.
+ Hệ thống giao thông, thủy lợi.
+ Ghi chú địa danh và ghi chú giải thích, gồm:
- Tỷ lệ bản đồ, số hiệu tờ bản đồ, sơ đồ ghép mảnh bản đồ.
- Chữ ký người biên vẽ, người kiểm tra và cán bộ Địa chính xã.
- Chữ ký xác nhận và dấu xác nhận của UBND xã.
- hữ ký duyệt và dấu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
1.4. Mục đích thành lập bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính được thành lập nhằm những mục đích sau:
- Làm cơ sở để thành lập Hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai.
- Biểu thị hiện trạng và thể hiện các biến động về địa giới hành chính các cấp.
- Biểu thị hiện trạng và thể hiện những biến động của các loại đất trong
từng đơn vị hành chính.
- Làm cơ sở để thống kê quỹ đất, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
- Làm cơ sở để phân hạng, định giá đất.
- Làm cơ sở để quy hoạch thiết kế xây dựng các công trình trong mọi lĩnh
vực phát triển kinh tế quốc dân và quốc phòng.
Như vậy, bản đồ địa chính có vai trò quan trọng trong quản lý đất đai chi
tiết đến từng thửa đất, là cơ sở pháp lý về hiện trạng và số liệu của hồ sơ địa chính,
là cơ sở để để thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đánh giá về đặc điểm tự
nhiên, kinh tế-xã hội và mối quan hệ với các yếu tố địa lý khác của khu vực.
7

Đo vẽ thành lập bản đồ địa chính chiếm một vị trí quan trọng trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai, lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, hoạch
định chính sách pháp luật đất đai, điều chỉnh pháp luật đất đai một cách hợp lý
và toàn diện.
2. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách địa chính
chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý
về đất đai. Hồ sơ địa chính được thiết lập trên cơ sở các kết quả đo đạc, lập bản
đồ địa chính, đăng ký ban đầu, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và làm
căn cứ cho việc đăng ký biến động đất đai.
Hồ sơ địa chính gồm 2 loại:
Loại thứ nhất: Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý,
bao gồm:

- Bản đồ địa chính và các phụ lục của bản đồ (phiếu thửa và hồ sơ kỹ
thuật thửa đất).
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê.
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Biểu thống kê diện tích đất đai.
Loại thứ hai: Hồ sơ tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban
đầu(hồ sơ thẩm tra xét duyệt đơn của cấp xã, huyện), trong quá trình cấp giấy
chứng nhận Quyền sử dụng đất (hồ sơ về thủ tục hành chính và pháp lý).
2.1. Sổ địa chính
Sổ địa chính được lập nhằm đăng ký toàn bộ diện tích đất đai được Nhà
nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các
8

loại đất chưa giao, cho thuê sử dụng, làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức
năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật.
Sổ địa chính phải thể hiện các nội dung về quản lý Nhà nước đối với đất
đai theo từng chủ sử dụng, thể hiện những thông tin về chủ sử dụng đất (tên chủ
sử dụng, địa chỉ và các mối quan hệ khác ). Thông tin về quan hệ giữa chủ đất
với thửa đất, chủ sử dụng đất với pháp luật và thông tin về các thửa đất thuộc
quyền sử dụng của chủ sử dụng đất đó.
Sổ Địa chính được lập trên cơ sở đơn vị đăng ký quyền sử dụng đất đã
được xét duyệt và cho phép sử dụng. Sổ lập theo đơn vị xã, phường, thị trấn (gọi
chung là xã) trong phạm vi địa giới hành chính của xã do cán bộ địa chính chịu
trách nhiệm thực hiện; chỉ sau khi được Ủy ban nhân dân xã xác nhận, Sở Tài
nguyên và Môi trường duyệt mới có giá trị pháp lý. Sổ địa chính lập theo đối
tượng sử dụng đất đủ điều kiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Quyền sử
dụng đất. Các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế,tổ chức chính trị xã hội, đơn vị
vũ trang nhân dân đăng ký chung một quyển. Các hộ gia đình, cá nhân đăng ký

vào quyển của khu dân cư nơi họ thường trú, mỗi khu dân cư lập thành một hay
nhiều quyển phụ thuộc vào số lượng chủ sử dụng đất ở mỗi khu;các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất phụ canh trong xã được đăng ký thành một phần riêng trong
quyển sổ địa chính của xã.
Ủy ban nhân dân xã trực tiếp đăng ký vào cuối sổ địa chính, quyển dành
cho các tổ chức những loại đất sau đây:
- Đất dùng vào mục đích công cộng chưa có chủ sử dụng cụ thể đủ điều
kiện đăng ký như : giao thông, thủy lợi,nghĩa trang,đình,đền
- Đất dành cho công ích xã.
- Đất chưa giao,chưa cho thuê sử dụng.
Sổ lập thành 3 bộ lưu ở 3 cấp: Tỉnh, Huyện, Xã.
9

2.2. Sổ mục kê
Sổ mục kê được thành lập nhằm mục đích liệt kê từng thửa đất trong
phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn bao gồm các nội dung: tên chủ
sử dụng, diện tích và loại đất đai, phục vụ việc lập và tra cứu sử dụng các tài liệu,
hồ sơ địa chính một cách đầy đủ thuận tiện. Sổ mục kê phải được Ủy ban nhân
dân xã xác nhận, Sở Tài nguyên và Môi trường duyệt mới có giá trị pháp lý.
Sổ mục kê phải thể hiện đầy đủ nội dung theo yêu cầu quản lý đất đai của
xã và các cấp tương đương đảm bảo độ chính xác cao, không bỏ sót thông tin.
Luôn được chỉnh lý để phù hợp với hiện trạng sử dụng, sạch sẽ và lập theo mẫu
của Tổng cục địa chính nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Sổ mục kê được lập từ các tờ bản đồ địa chính và các tài liệu điều tra đo
đạc đã được hoàn chỉnh sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng
đất và xử lý các trường hợp vi phạm chính sách đất đai. Sổ mục kê lập theo thứ
tự từng tờ bản đồ địa chính, từng thửa đất của mỗi tờ.
Mọi trường hợp chỉnh lý sổ chỉ được thực hiện sau khi đã làm đúng thủ
tục đăng ký biến động đất đai và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động trên giấy chứng

nhận đã cấp.
2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý, xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước, người quản lý, chủ sở hữu đất đai đối với
người được Nhà nước giao đất để họ có cơ sở pháp lý thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật.
Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất thì có quyền cấp giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất hợp pháp
không có tranh chấp chấp đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
10

2.4. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất được lập để cơ quan cấp giấy
chứng nhận Quyền sử dụng đất theo dõi về việc xét duyệt, cấp giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất đến từng chủ sử dụng đất, cũng như quản lý giấy chứng nhận
đã cấp.
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu
trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng thuộc thẩm
quyền của cấp tỉnh. Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện chịu trách
nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng thuộc thẩm quyền
của cấp Huyện, chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của mình.
2.5. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập nhằm mục đích theo dõi và quản lý
tình hình thực hiện đăng ký biến động, chỉnh lý Hồ sơ địa chính và tổng hợp báo
cáo thống kê đất đai theo định kỳ.
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập khi đăng ký đất đai ban đầu, được
thực hiện trên cơ sở cập nhật biến động đất đai vào Sổ địa chính và chỉnh lý Bản
đồ địa chính. Sổ được lập cho từng xã; mỗi xã (phường) có trách nhiệm lập sổ
và quản lý. Việc chỉnh lý biến động phải thực hiện đồng bộ ở mọi cấp, mọi tài

liệu có liên quan. Khi số liệu chỉnh lý trên 50% thì phải có kế hoạch đo đạc mới
lại bản đồ địa chính.
2.6. Nội dung của hồ sơ địa chính
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
11

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền
của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, hướng dẫn
việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin về sử dụng đất
đai, đó là các thông tin về điều kiện tự nhiên, thông tin về cơ sở pháp lý;
- Thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất cho biết vị trí, hình dáng, kích
thước, tọa độ, diện tích… của thửa đất. Các thông tin này được xác định bằng các
phương pháp đo đạc khác nhau và được thể hiện trên bản đồ địa chính.
- Thông tin về kinh tế - xã hội gồm có:
+ Thông tin về xã hội như: tên chủ sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất
phương thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử
dụng đất, quá trình chuyển mục đích sử dụng đất…
+ Thông tin về kinh tế như hạng đất, giá đất, quan hệ kinh tế giữa nhà
nước và người sử dụng đất.
- Thông tin về cơ sở pháp lý của thửa đất như: tên văn bản, số văn bản, cơ
quan ký ban hành văn bản ngày tháng năm ban hành… Các thông tin này là căn
cứ xác định giá trị pháp lý của các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính.

Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính cấp xã,
phường (cấp cơ sở) để phù hợp với việc tổ chức của ngành quản lý đất đai và bộ
máy hành chính của nước ta. Hệ thống này được thiết lập ở cấp cơ sở cho phép
thu thập, cập nhật thông tin một cách nhanh chóng, đầy đủ, chính xác và thuận
tiện nhất.
12

Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính
xã, phường, thị trấn và mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số
hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước. Quy định cụ thể về hồ sơ địa
chính được thể hiện tại Điều 40 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày
29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai như sau:
- Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ
bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng lý quyền sử dụng đất thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý kịp thời khi có biến động về
sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ
sơ địa chính.
- Hồ sơ địa chính được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy và
từng bước chuyển sang dạng số để quản lý trên máy tính. Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hoá hệ thống hồ
sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địa chính
dạng số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và hồ
sơ địa chính dạng số; quy định tiến trình thay thế hệ thống hồ sơ địa chính trên
giấy bằng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.
Trong thời gian qua, được sự chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và

Môi trường đã phối hợp với các Bộ, ngành liên quan tích cực triển khai thực
hiện đồng bộ nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc hiện nay; đặc biệt
việc xây dựng đồng bộ hệ thống quy phạm pháp luật để thực hiện thống nhất cấp
1 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các
loại tài sản khác gắn liền với đất; tăng cường chỉ đạo các địa phương tập trung
13

thực hiện để đẩy nhanh tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hồ sơ địa chính.
Tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính của cả nước tăng nhanh, tập trung chủ
yếu khu vực đất lâm nghiệp.
Việc lập hồ sơ địa chính đã được các địa phương quan tâm, chú trọng thực
hiện và đã có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã lập hồ sơ địa chính đã
tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc lập hồ sơ địa chính dạng số đã
được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố để đáp ứng yêu cầu hiện
đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương.

2.6. Quy định về lập hồ sơ địa chính và lập bản đồ địa chính
* Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử
dụng đất, là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh
chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu
hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai.
Theo điều 47 của Luật Đất đai năm 2003 quy định về lập và quản lý hồ sơ
địa chính thì Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
* Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền xã nhận.
Theo Khoản 4 Điều 40 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai thì bản đồ địa chính được lập theo quy định sau:
14

- Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống
tọa độ nhà nước;
- Nội dung bản đồ địa chính thể hiện thửa đất; hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi;
hệ thống đường giao thông; mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc
giới hành lang an toàn công trình; điểm tọa độ địa chính; địa danh và các ghi chú
thuyết minh;
- Thửa đất phải được thể hiện chính xác về ranh giới; đỉnh thửa phải có
toạ độ chính xác. Mỗi thửa đất phải kèm theo thông tin về số hiệu thửa đất, diện
tích thửa đất và ký hiệu loại đất;
- Bản đồ địa chính phải do các đơn vị được cấp giấy phép hành nghề hoặc
được đăng ký hành nghề đo đạc bản đồ.
Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất
quản lý nhà nước về đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo
sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước. Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa
chính tại địa phương.
Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện và ủy ban nhân dân cấp xã. Nội dung
bản đồ địa chính thể hiện chi tiết đến từng thửa đất theo yêu cầu công tác quản
lý của nhà nước đối với đất đai (như vị trí, hình thể của thửa đất). Bên cạnh bản
đồ địa chính là thành phần cơ bản trong hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản
lý nhà nước về đất đai thì các loại bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy
hoạch sử dụng đất cũng có vai trò quan trọng trong việc sử dụng đất cũng có vai
trò quan trọng trong việc nắm chắc tình hình đất đai.
+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi

người sử dụng đất và các thông tin về thửa đất đó
+ Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để
ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
15

+ Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các trường hợp
có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất,
người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
III. NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ
1. Mặt đạt được
- Kết quả hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính của cả nước trong
tăng nhiều, nhất là khu vực đất lâm nghiệp,khu vực đất nông nghiệp và đô thị.
- Việc lập, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính đã được các địa phương
quan tâm, chú trọng thực hiện và đã có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã
lập hồ sơ địa chính đã tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính đã được triển khai thực hiện ở phần lớn các tỉnh, thành phố
và đang được khai thác sử dụng có hiệu quả.
- Việc lập hồ sơ địa chính đã được các địa phương quan tâm, chú trọng
thực hiện, kết quả đến nay đã có trên 70% số xã, phường, thị trấn đã xây dựng
được hồ sơ, sổ sách địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai. Đặc biệt,
nhiều địa phương đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính để thay thế dần
cho việc lập sổ sách địa chính dạng giấy, nhằm thiết lập hệ thống thông tin đất
đai hoàn chỉnh, hiện đại; tạo điều kiện cho việc khai thác, cung cấp thông tin đất
đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, chính xác; nâng cao năng lực và hiệu quả
của hệ thống đăng ký đất đai; góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản minh bạch. Trong đó có nhiều tỉnh triển khai mạnh như Bắc Ninh,
Nghệ An, An Giang, Thừa Thiên - Huế, TP Hồ Chí Minh; riêng Đồng Nai đã cơ
bản hoàn thành xây dựng, vận hành sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính thống nhất
từ tỉnh đến huyện cho tất cả các xã.

Tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính của cả nước tăng nhanh, tập trung chủ
yếu khu vực đất lâm nghiệp;
16

Việc lập hồ sơ địa chính đã được các địa phương quan tâm, chú trọng thực
hiện và đã có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã lập hồ sơ địa chính đã
tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc lập hồ sơ địa chính dạng số đã
được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố để đáp ứng yêu cầu ngày
càng tăng của quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương.
2. Những hạn chế, tồn tại chủ yếu:
- Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, nhu cầu đăng ký biến
động về đất đai còn rất lớn;
- Hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến
động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định; nhiều nơi đã
cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn định, còn phải
làm lại do việc dồn điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc do chưa có
bản đồ địa chính nên phải cấp theo tự khai báo của người dân hoặc cấp theo các
loại bản đồ cũ có độ chính xác thấp;
- Việc đo đạc lập bản đồ địa chính các khu vực đất ở đô thị, đất ở nông
thôn và đất nông nghiệp ở các địa phương còn chậm.
Nhiều địa phương chưa quan tâm chỉ đạo, kiểm tra chặt chẽ việc lập,
chỉnh lý hồ sơ địa chính mà mới chú trọng việc đo đạc lập bản đồ địa chính, tình
trạng đo vẽ bản đồ địa chính mà không triển khai ngay việc đăng ký cấp mới
hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính vẫn còn khá phổ biến ở
nhiều địa phương, dẫn đến số lượng xã đã có bản đồ địa chính còn tồn đọng
nhưng chưa được sử dụng để lập hồ sơ địa chính còn nhiều; gây nên sự lãng phí
rất lớn cho ngân sách mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chỉ
đạo quyết liệt vấn đề này.
Việc chỉnh lý bản đồ địa chính trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận đối với các trường hợp có sai sót, thay đổi thường không được thực hiện

hoặc thực hiện không đầy đủ, đồng bộ ở các cấp, gây nên tình trạng có nhiều
17

thửa đất không thống nhất giữa bản đồ với hồ sơ, sổ sách địa chính và Giấy
chứng nhận.
- Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được lập đầy đủ và chưa được cập nhật,
chỉnh lý biến động thường xuyên theo quy định.
Chất lượng hồ sơ địa chính đã lập qua kiểm tra ở một số địa phương còn
một số tồn tại như: sổ địa chính còn ghi thiếu thông tin (không có ngày đăng ký,
số của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, ); một số trường hợp thông
tin ghi không đúng quy định, còn sai sót, không thống nhất giữa sổ địa chính với
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc với bản đồ địa chính, sổ mục kê (nhất là
việc ghi tên người sử dụng đất). Hồ sơ địa chính chưa thực sự có giá trị sử dụng
(đã sai khác rất nhiều, không phù hợp hiện trạng).
- Hầu hết các địa phương không tuân thủ về đảm bảo nguồn kinh phí cho
công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa
chính theo đúng nội dung của Nghị quyết số 07/2007QH12 của Quốc hội và
Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP của Chính phủ.
+ Việc cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa
chính chưa được thực hiện thường xuyên, không kịp thời và đồng bộ ở các cấp.
- Việc triển khai thực hiện dự án tổng thể ở nhiều địa phương dàn trải quá
nhiều huyện, mỗi huyện một vài xã (điển hình như các tỉnh Phú Thọ, Thái
Nguyên, Điện Biên, Lào Cai, Bắc Giang, Thanh Hóa, Đăk Lăk, Sóc Trăng),
trong điều kiện năng lực thực hiện và kinh phí đầu tư của địa phương còn hạn
chế, dẫn đến việc thực hiện kéo dài nhiều năm mà không hoàn thành được việc
đăng ký, cấp GCN và xây dựng hồ sơ địa chính phục vụ cho quản lý; ảnh hưởng
đến chất lượng sản phẩm do vượt quá khả năng quản lý, hướng dẫn và kiểm tra
chất lượng của Sở Tài nguyên Môi trường.
- Một số địa phương chưa tổ chức thực hiện đồng bộ việc đo đạc lập bản
đồ địa chính gắn với thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, xây dựng hồ sơ địa chính. Còn tình trạng thuê đơn vị tư vấn thực hiện riêng
18

việc đo vẽ bản đồ địa chính rồi bàn giao cho huyện, xã tự tổ chức đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât (nếu có kinh phí), dẫn đến tình trạng bản đồ
đo xong nhiều năm không được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, điển hình như ở các tỉnh Bắc Giang, Thái Nguyên, Thanh Hóa, Ninh Bình,
Đắc Lắc.
Một số địa phương chỉ chú trọng đầu tư để triển khai thực hiện dự án
tổng thể cho các huyện mới chưa có bản đồ địa chính, có quy mô diện tích lớn,
với mong muốn được đầu tư nhiều kinh phí mà không ưu tiên đầu tư để tập
trung thực hiện và hoàn thành dứt điểm việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính cho các xã, huyện đã đo vẽ bản đồ địa
chính trước năm 2007 (điển hình như các tỉnh Hòa Bình, Đăk Lắc, Thái
Nguyên, Thừa Thiên Huế, Thanh Hóa); thậm chí nhiều tỉnh chỉ chú trọng triển
khai trước các huyện miền núi, vùng cao mà chưa chú trọng thực hiện trước
cho các đô thị, các huyện đồng bằng nơi có tình hình sử dụng đất phức tạp, có
yêu cầu cao phải hoàn thành xây dựng hồ sơ địa chính cho quản lý đất đai.
+ Một số địa phương chưa tập trung thực hiện để hoàn thành cấp Giấy
chứng nhận cho tổ chức sử dụng đất chuyên dùng để kế thừa phát huy hiệu quả
trích đo địa chính theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg, nhất là các tỉnh Tuyên Quang,
Cao Bằng, Lai Châu, Điện Biên, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình.
- Trong quá trình tổ chức thực hiện ở nhiều địa phương chưa có sự lồng ghép
giữa việc đo đạc bản đồ với kê khai đăng ký; chưa lồng ghép giữa việc xét duyệt
đơn của cấp xã với cấp huyện, làm cho thời gian thực hiện mỗi xã bị kéo dài.

- Chất lượng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính ở một số địa phương qua
kiểm tra còn một số hạn chế, nhất là bản đồ địa chính đất lâm nghiệp, tồn tại phổ
biến: Về bản đồ địa chính tiếp biên giữa các loại tỷ lệ còn sai lệch; bản đồ số khi
phân tách các lớp còn nhiều thửa đất và các đối tượng khác không khép kín ranh

giới; thiếu các lớp thông tin về điểm khống chế các cấp, chỉ giới quy hoạch,
hành lang an toàn giao thông, các đối tượng kinh tế, xã hội; hồ sơ đăng ký
thường có nội dung xét duyệt của Uỷ ban nhân dân xã và Văn phòng đăng ký
19

quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, không chặt chẽ; nhiều trường hợp nhầm lẫn
giữa hộ gia đình với cá nhân trong hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc hồ sơ chuyển quyền; hồ sơ đăng ký đối với trường hợp biến động
có nhiều loại giấy tờ chưa đúng quy định; một số địa phương lập sổ mục kê thể
hiện tên chủ sử dụng đất, chủ quản lý đất không đầy đủ, chưa đúng quy định; sổ
địa chính vẫn còn thiếu thông tin (như ngày vào sổ, số Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, ), thậm chí in cả các chủ chưa đăng ký, chưa cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều trường hợp ở
một số địa phương chưa được viết đúng quy định, không được sao lưu theo đúng
thể thức, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi chưa đóng dấu xác nhận
thu hồi.
- Việc việc cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu địa chính ở các địa phương chưa được thực hiện đầy đủ, thường xuyên,
đồng bộ ở các cấp theo quy định.
- Việc theo dõi, quản lý, cập nhật thông tin về tình hình đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính ở nhiều Sở Tài nguyên và Môi trường còn
bất cập: chưa nắm được đầy đủ tình hình đăng ký, lập hồ sơ địa chính trong tỉnh;
3. Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, tồn tại
+ Kinh phí cho việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai trong
nhiều năm qua chưa được các địa phương bố trí đầy đủ theo yêu cầu; nhiều địa
phương chưa dành đủ 10% tiền thu từ đất để thực hiện theo đúng chỉ đạo của
Chính phủ.
+ Cán bộ địa chính mỗi xã chỉ có một người là không hợp lý vì điều kiện
tự nhiên của mỗi xã và công việc rất khác nhau, bên cạnh đó họ lại phải thực
hiện rất nhiều nhiệm vụ khác; nhiều địa phương chưa được duy trì ổn định do

thực hiện quy định luân chuyển cán bộ.
Một số địa phương triển khai thực hiện luân chuyển cán bộ địa chính giữa
các phường, xã, dẫn đến việc thẩm tra xác nhận khi giải quyết thủ tục cấp Giấy
20

chứng nhận thực hiện chậm do gặp nhiều khó khăn; việc kiểm soát tình hình
biến động đất đai bị hạn chế, làm gia tăng tình trạng chuyển mục đích sử dụng
đất trái phép ở địa phương.
- Công tác kiểm tra việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của các Sở
Tài nguyên và Môi trường đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc và của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đối với Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã ở nhiều địa
phương chưa được coi trọng, thực hiện không thường xuyên.
- Nhiều địa phương chưa quán triệt, chấp hành đúng chủ trương, chỉ đạo
của Bộ trong việc tổ chức triển khai thực hiện (chưa tập trung hoàn thành từng
huyện; thực hiện chưa đồng bộ, gắn kết, lồng ghép giữa đo đạc với đăng
ký,….).
- Kinh phí cho việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai
chưa được các địa phương đầu tư đầy đủ theo yêu cầu nhiệm vụ như chỉ đạo của
Chính phủ tại Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP “Bố trí tối thiểu 10% tổng số thu từ
tiền sử dụng đất để thực hiện công tác đo đạc, lập cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008”. Thực tế tại 40 tỉnh (được
Trung ương hỗ trợ kinh phí) trong 3 năm qua chỉ được tỉnh đầu tư khoảng 4% so
với tiền sử dụng đất thu được. Một số tỉnh đầu tư quá ít (dưới 3 tỷ/năm): như Tuyên
Quang, Lai Châu, Sơn La, Quảng Trị, Ninh Thuận, Trà Vinh.
Nhiều tỉnh chỉ đầu tư kinh phí cho việc đo đạc lập bản đồ địa chính và
phân cấp cho huyện và xã tự lo kinh phí thực hiện đăng ký, cấp giấy, là nguyên
nhân cơ bản của tình trạng đo vẽ xong bản đồ mà không thực hiện được việc
đăng ký, lập hồ sơ địa chính, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

không tăng, làm giảm hiệu quả đầu tư. Nhiều địa phương, nhất là cấp huyện
không đầu tư cho hoạt động sự nghiệp của Văn phòng đăng ký để thực hiện
đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính, đây là nguyên nhân chủ yếu của
21

tình trạng khó khăn về nhân lực và hồ sơ địa chính không được cập nhật, chỉnh
lý biến động hiện nay ở các địa phương.
- Hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp mặc dù đã
được thành lập khá đầy đủ, song còn rất thiếu cán bộ chuyên môn, nhất là cán bộ
kỹ thuật về công nghệ thông tin, nhận thức và ý thức tuân thủ quy định của pháp
luật của một bộ phận cán bộ chuyên môn văn phòng đăng ký còn hạn chế; các
thiết bị kỹ thuật tối thiểu cho hoạt động chuyên môn chưa được trang bị đầy đủ;
trụ sở làm việc của các Văn phòng đăng ký chật chội, nhiều nơi không có phòng
lưu trữ hồ sơ địa chính; do đó, phần lớn các Văn phòng đăng ký đã không triển
khai thực hiện hết các chức năng, nhiệm vụ được giao, nhất là việc thực hiện cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Nhiều địa phương sử dụng toàn bộ kinh phí đã đầu tư để ký hợp đồng
với các đơn vị tư vấn bên ngoài để thực hiện, kể cả việc kiểm tra, giám sát và
nghiệm thu sản phẩm mà không chú trọng đầu tư xây dựng, phát triển các đơn vị
sự nghiệp về đo đạc, đăng ký đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường; không
giao nhiệm vụ cho các đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, nhất là
các Văn phòng đăng ký tham gia vào quá thực hiện hoặc kiểm tra, giám sát và
nghiệm thu sản phẩm.
- Còn nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ các văn bản theo phân cấp
của Chính phủ tại Nghị định số 84/2007/Đ-CP, Nghị định số 88/2009/Đ-CP
như: quy định diện tích tối thiểu của thửa đất được phép tách thửa; quy định cụ
thể về thời gian thực hiện từng loại thủ tục cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến
động đất đai; quy chế phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có liên quan trong
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản gắn liền với đất.
IV. CƠ SỞ ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH

* Nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, ngày 19 tháng 6
năm 2010 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 48/2010/QH12 về Chương trình
xây dựng luật, pháp lệnh năm 2011 và Nghị quyết số 07/2011/QH13 ngày 06
tháng 8 năm 2011 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm
22

2012 và điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2011; Chính phủ
đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ
quan Trung ương tiến hành soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Tại kỳ họp
thứ 6, Quốc hội đã cho ý kiến tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Hiện nay, Bộ
Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai để trình Quốc
hội thông qua tại kỳ họp thứ 7. Mục đích của sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 là:
- Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; phát triển nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu
quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội.
- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường vai
trò của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai từ Trung ương đến cơ sở.
- Cải cách thủ tục hành chính về đất đai vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ,
hiệu quả tài nguyên đất vừa bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện
cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và giám sát việc thực hiện của các
cơ quan nhà nước nhằm hạn chế tham nhũng, lãng phí trong quản lý, sử dụng
đất đai.
- Giải quyết các vướng mắc, bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai, giảm
các khiếu kiện về đất đai.
* Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về hồ sơ địa chính được thể
hiện trong Điều 95 như sau:
- Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập,
chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng
giấy sang hồ sơ địa chính dạng số.
23