Một số giải pháp cải tạo và quản lý nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng sân chơi khu vực Thanh Xuân Bắc

MỤC LỤC
1.2. Đối tượng nghiên cứu 3
1.3. Mục tiêu nghiên cứu 3
1.4. Phương pháp nghiên cứu 3
1.5. Kết quả của đề tài sau khi nghiên cứu 4
II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 5
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG SÂN CHƠI KHU TẬP THỂ 5
THANH XUÂN BẮC 5
1.1.Tổng quan về sử dụng và quản lý của các sân chơi khu tập thể Thanh Xuân Bắc 5
1.1.1. Tổng quan về khu tập thể Thanh Xuân Bắc 5
1.1.2. Tổng quan về sân chơi công cộng của khu tập thể 8
1.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý của sân B6 ( sân sẽ cải tạo) 20
1.2.1. Vị trí 20
1.2.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý 21
1.3.Kết luận chương 1 23
CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN TRONG CẢI TẠO, QUẢN LÝ SỬ DỤNG
SÂN CHƠI 24
2.1. Cơ sở lý luận 24
2.1.1. Giải thích khái niệm 24
2.1.2. Vai trò sân chơi trong khu tập thể 24
2.1.3. Các VBQPPL 25
2.2. Cơ sở thực tiễn 28
2.2.1. Sân chơi cho trẻ em trong các khu ở tại Đức và Áo 28
2.2.2. Sân chơi An Mỹ- Phường Cẩm Châu- Hội An 30
2.2.3. Sân chơi cộng đồng tòa nhà CT4-SUDICO Mỹ đình, Từ Liêm, Hà Nội 31
2.3. Kết luận chương 2 33
CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẢI TẠO VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG SÂN CHƠI
CHO KHU TẬP THỂ THANH XUÂN BẮC 34
3.1. Giải pháp đối với cải tạo 34
3.1.1. Phương án cải tạo 34
3.1.2. Tính khả thi của phương án 45

3.2. Giải pháp đối với quản lý 46
3.3. Kết luận chương 3 50
KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ 52
KẾT LUẬN: 52
Các sân chơi trong khu tập thể Thanh Xuân Bắc đều đã xuống cấp, hư hỏng rất nhiều, không
đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân sống trong các nhà chung cư hiện nay 52
Sự gia tăng thế hệ trong mỗi căn hộ không đáp ứng diện tích sinh hoạt dẫn đến việc cơi nới,
lấn chiếm không gian công cộng vào mục đích cá nhân, làm giảm không gian vui chơi, giải trí.
52
1
Từ các văn bản quy phạm pháp luật, các mô hình sân chơi thực tế được đưa ra minh họa cho
thấy các sân chơi trong khu tập thể Thanh Xuân Bắc cần được cải tạo và quản lý chặt chẽ hơn
52
Phương án cải tạo sân chơi B6 làm thí điểm đưa ra được các yếu tố đáp ứng nhu cầu sử dụng,
vui chơi, giải trí và các hoạt động sinh hoạt cộng đồng trong các khu nhà xung quanh 52
KHUYẾN NGHỊ: 52
Mong muốn có được sự đồng tình, ủng hộ và giúp đỡ của người dân sống trong khu tập thể
Thanh Xuân Bắc 52
Nhận được sự hỗ trợ về chi phí cải tạo các sân chơi từ chính quyền địa phương, các cơ quan
đoàn thể trong khu vực xung quanh 52
Sau khi cải tạo, cần sự tuân thủ nội quy sử dụng sân chơi của các đối tượng tham gia 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO 53
2
I. PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Lý do chọn đề tài:
Thanh Xuân Bắc là phường trực thuộc quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội với
diện tích 23.114 ha dựa trên cơ sở phường Thanh Xuân Bắc cũ thuộc quận Đống
Đa.
Khu nhà tập thể được xây dựng từ những năm 70 ( 1970-1980) của thế kỷ
XX, hiện đang bị xuống cấp và đối mặt với nhiều nguy cơ về hạ tầng kĩ thuật cũng

như không gian công cộng. Các nhà tập thể này được xây dựng theo mô hình
“ Đơn vị láng giềng” phù hợp với cấu trúc tầng bậc của đô thị và cơ chế bao cấp
về nhà ở cũng như dịch vụ công cộng. Ban đầu được thiết kế hoàn chỉnh với hệ
thống không gian công cộng, góp phần quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu
nghỉ ngơi, giải trí cho người dân sống trong đô thị, là một trong những mô hình
đầu tiên của đơn vị ở hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình hình thành cho đến nay,
hệ thống không gian công cộng của các chung cư này đang xuống cấp, người dân
sử dụng không gian chung này phục vụ cho mục đích kinh doanh riêng, các khu
cây xanh lâu ngày không được đầu tư xây dựng đang bị xuống cấp và lấn chiếm
không đảm bảo chỉ tiêu cây xanh và sân chơi cho trẻ em. Sự phát triển phương tiện
giao thông cá nhân chưa được tính đến nên thiếu chỗ đỗ xe, lối vào vào chật hẹp
gây ùn tắc bởi vậy không gian chung được sử dụng làm bãi đỗ xe, Các khu nhà
này xây dựng đã lâu, không đáp ứng nhu cầu dân số tăng lên trong các chung cư
dẫn đến việc cơi nơi gây mất mỹ quan, không đủ diện tích sinh hoạt dẫn đến việc
sử dụng sân chơi cho việc phơi phóng, nấu ăn, rửa xe,
Trước những thực trạng trên, nhóm sinh viên mong muốn cải thiện một phần
không gian chung ở khu tập thể chung cư cũ này. Để nghiên cứu được sâu hơn nên
đề tài được thu nhỏ về “ Một số giải pháp cải tạo và quản lý nhằm khai thác hiệu
quả sân chơi trong khu tập thể Bắc Thanh Xuân – Hà Nôi”
1.2. Đối tượng nghiên cứu
Sân chơi tại khu tập thể ở phường Thanh Xuân Bắc.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
• Làm rõ thực trạng sử dụng sân chơi tại khu tập thể ở Thanh Xuân Bắc.
• Đưa ra phương án cải tạo thí điểm đối với một khu tập thể xác định trong
khu vực nghiên cứu.
• Giải pháp quản lý duy trì sân chơi
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Nghiên cứu tài liệu, khảo sát
thực tế, thu thập tài liệu, phân tích tổng hợp.
3

• Nghiên cứu tài liệu: nghiên cứu các văn bản pháp luật, các bài viết, bài
báo,… những thông tin liên quan tới đề tài.
• So sánh đối chiếu sân chơi giữa các khu tập thể, tham khảo mô hình tại
các chung cư mới.
• Phân tích, tổng hợp và đánh giá: dựa trên các kết quả khảo sát thực tế và
tài liệu nghiên cứu.
1.5. Kết quả của đề tài sau khi nghiên cứu
Tạo ra sân chơi phù hợp với trẻ em và không gian để kết nối cộng đồng sống
trong khu tập thể
4
II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG SÂN CHƠI KHU TẬP THỂ
THANH XUÂN BẮC
1.1.Tổng quan về sử dụng và quản lý của các sân chơi khu tập thể Thanh
Xuân Bắc
1.1.1. Tổng quan về khu tập thể Thanh Xuân Bắc
a. Vị trí
Khu tập thể Thanh Xuân Bắc có vị trí nằm bên giao điểm giữa đường Vành
đai 3 thành phố Hà nội và trục đường Nguyễn Trãi giới hạn bởi:
- Phía Bắc giáp khu Mễ Trì và khu Ký túc xá Đại học Quốc gia
- Phía Nam giáp Quốc lộ 6
5
- Phía Tây giáp đường Lương Thế Vinh
- Phía Đông đường Vành đai 3 thành phố
Như vậy khu nhà ở Thanh Xuân Bắc có một vị trí rất quan trọng, là khu vực
đô thị lớn trên cửa ngõ phía tây của Thành phố
- Là một điểm trong chuỗi các khu đô thị dọc đường Vành đai 3 của thành
phố Hà nội, bao gồm các khu đô thị mới Mỹ Đình, Trung Hòa - Nhân Chính,
Thanh Xuân, Linh Đàm
b. Quá trình hình thành

Khu nhà ở Thanh Xuân Bắc được xây dựng từ thập niên 70 thế kỷ 20 theo
phương pháp Lắp ghép tấm lớn. Lúc đầu khu đô thị được thiết kế theo hình thức
tiểu khu hoàn chỉnh gồm 5 nhóm nhà với hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật hoàn
chỉnh theo tiêu chuẩn thời bấy giờ.
Hình 1: Phương án quy hoạch 1970
Trên thực tế chỉ có khu C và khu B được xây dựng toàn bộ bằng nhà lắp
ghép tấm lớn. Khu E và khu A được xây dựng một phần là nhà lắp ghép tấm lớn,
có một số nhà được xây dựng theo các công nghệ khác. Đặc biệt còn có một số nhà
ở xen cấy do người dân tự xây dựng trong những năm 90
6

c. Hiện trạng kiến trúc cảnh quan.
Khu Thanh Xuân Bắc được thiết kế, sắp xếp nhà theo hình thức tiểu khu
nhà ở cao tầng. Tuy vậy, do việc lấn chiếm cơi nới của người dân mà cảnh quan
kiến trúc bị thay đổi nhiều, không còn giữ được hình dáng như thiết kế ban đầu. Có
thể thấy được đặc điểm toàn bộ khu vực là sự trộn lẫn giữa kiến trúc nhà ở cao
tầng và các loại hình nhà khác.
Nhà ở tập thể được thiết kế theo tiêu chuẩn cũ, các căn hộ đều nhỏ hơn 50
m2. Chiều cao tòa nhà 5 tầng, do đặc điểm kỹ thuật của phương pháp thi công lắp
ghép tấm lớn, tòa nhà không thể cải tạo chỉnh trang một cách đồng bộ. Do điều
kiện thi công trong giai đoạn trước nên chất lượng công trình xây dựng không cao,
cộng với sự thiếu duy tu bảo dưỡng nên đến nay hầu hết các công trình đều xuống
cấp.
Việc cơi nới các khu nhà ở dẫn đến việc làm thay đổi hoàn toàn hình khối
cũng như mặt đứng các tòa nhà. Nhiều hộ từ tầng 2 trở lên tiến hành cơi nới mở
rộng diện tích bằng nhiều cách (treo, vẩy, lấn ban công, ) phá hoại nghiêm trọng
hình thức kiến trúc, kể cả các toà nhà trên mặt đường Nguyễn Trãi và gây nguy cơ
mất an toàn cho kết cấu tòa nhà, điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị thẩm
mỹ của các không gian mở. Phần lớn đất giữa các toà nhà bị các hộ dân tầng 1 lấn
chiếm làm mất cảnh quan trong khu nhà ở và các trục đường

Các khu cây xanh lâu ngày không được đầu tư xây dựng đã bị xuống cấp,
không gian xanh giữa các toà nhà cũng bị lấn chiếm, các khu không còn đảm bảo
được chỉ tiêu cây xanh và sân chơi trẻ em. Hiện có một công viên nhỏ cạnh trung
tâm văn hoá đã được xây dựng, nhưng hình thức khai thác chưa hoàn chỉnh.
Sự phát triển giao thông cá nhân chưa được tính đến nên thiếu chỗ đỗ xe
máy, ô tô, lối vào chật hẹp gây ùn tắc giao thông bởi vậy nên không gian mở, sân
chơi bị chiếm dụng cho mục đích này rất nhiều. Không gian lưu thông giữa các tòa
nhà cũng bị lấn chiếm, nhiều tuyến đường nội bộ trong từng nhóm nhà cũng bị
biến thành các ngõ nhỏ.
d. Hiện trạng dân cư
Cộng đồng dân cư mới hình thành từ đầu những năm 1980, với thành phần
ban đầu chủ yếu là cán bộ công nhân viên nhà nước. Do chuyển đổi chỗ ở và một
số người ngoại tỉnh về mua bán nhà ở để làm ăn sinh sống ở các chung cư này, dẫn
đến thành phần dân cư khá phức tạp.
Dân cư trong khu vực nghiên cứu khoảng 20.500 người.
Mật độ dân cư: 683 người/ha
(Nguồn: Công an phường Thanh Xuân Bắc cấp tháng 10/2004)
7
e. Hiện trạng sử dụng đất
Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (M2) TỶ LỆ (%)
1 ĐẤT Ở THẤP TẦNG THEO QH 13.855 5,1%
2 ĐẤT Ở CAO TẦNG THEO QH 88.437 32,6%
3 ĐẤT Ở LẤN CHIẾM 11.445 4,2%
4 ĐẤT CÂY XANH CÔNG VIÊN 3.360 1,2%
5 ĐẤT CƠ QUAN TRỤ SỞ 16.816 6,2%
6 ĐẤT NHÀ TRẺ, TRƯỜNG HỌC 36.986 13,6%
7 ĐẤT Y TẾ ( TT Y TẾ XD, Y TẾ PHƯỜNG ) 6.834 2,5%
8 ĐẤT CHỢ TX BẮC 2.762 1,0%
9 ĐẤT KỸ THUẬT HẠ TẦNG 3.637 1,3%

10 ĐẤT VĂN HOÁ, TDTT, CLB 12.580 4,6%
11 ĐẤT SÂN CHƠI NỘI BỘ, CLB 9.120 3,4%
12 ĐẤT TT ĐTCN – HỘI XÂY DỰNG 3.762 1,4%
13 ĐẤT GIAO THÔNG 55.206 20,4%
TỔNG CỘNG: 271.000 100%
(Nguồn: Thuyết minh tóm tắt quy hoạch chi tiết nâng cấp khu tập thể Thanh Xuân Bắc 4/2005)
1.1.2. Tổng quan về sân chơi công cộng của khu tập thể
Số lượng sân chơi trong chung cư: 13 sân
Các sân chơi này phục vụ cho các nhóm chung cư A, B và C, tập trung về
phía đông của khu Thanh Xuân Bắc. Cụ thể:
+ Chung cư A: 3 sân (sân A4-5; sân A8, sân A10)
+ Chung cư B: 5 sân (B3;B6;B7; B10-11; B12-13)
+ Chung cư C: 5 sân (C4; C9-11; C13-15; C18; C19-21).
8
9
Hình 1: Vị trí các sân chơi trong khu tập thể Thanh Xuân Bắc
Sân chơi công cộng thường được quy hoạch nằm ngay trong các khu tập thể,
thuận tiện cho việc đi lại và nhu cầu sử dụng của người dân sống tại đó, thường
được bố trí ở trung tâm từng nhóm nhà ở.
Sân chơi thường thiết kế gồm nhiều cây xanh để tạo bóng mát, ghế ngồi
bằng đá, bê tông, gỗ, tre nứa Nền sân được đổ bê tông, lát gạch hay trồng cỏ.
Trong sân thường xây dựng các công trình phục vụ cho vui chơi, thể dục thể thao
như sân cầu lông,bóng rổ mi ni, bàn cờ, xích đu, …Ngoài ra còn có các công trình
phục vụ nhu cầu công cộng như kho chứa đồ, nhà hội họp, chỗ để xe … Cách thiết
kế, xây dựng cảnh quan mỗi sân chơi có các nét khác nhau, tùy thuộc vào đặc điểm
kinh tế, thành phần dân cư của từng nhóm chung cư.
+ Cây xanh trồng trong các sân chơi công cộng là các loại cây có thân cao,
tán rộng, tuổi thọ cao như: cây phượng, cây bàng, cây sưa, cây xà cừ, bằng lăng,…
Các cây có thân cao, tán rộng này sẽ tạo được không gian thông thoáng và mát mẻ
phía dưới cho sân chơi, cây tuổi thọ cao và ít phải chăm sóc nên không cần phải

thay cây. Cây được trồng xung quanh các sân chơi, hạn chế trồng vào giữa sân để
tạo khoảng sân rộng cho các hoạt động vui chơi.
+ Ghế ngồi chủ yếu sử dụng loại ghế làm bằng bê tông do có tuổi thọ cao và
không dễ bị hỏng vì điều kiện tự nhiên; được bố trí xung quanh sân chơi và thường
đặt dưới các gốc cây để lấy bóng mát.
Hình 3: Một số loại ghế có thể đặt trong sân chơi
10
Hình 2: Cây xanh bóng mát, và không làm ảnh hưởng đến các hoạt động trong
sân chơi
+ Công trình vui chơi, thể dục thể thao trong nhóm ở thường là các công
trình có kích thước không quá lớn. Các công trình này chỉ chiếm một phần diện
tích của sân chơi chứ không chiếm cả vì chỉ phục vụ cho một loại đối tượng , đối
với các sân chơi chuyên về một môn thể thao nào đó sẽ được xây dựng riêng.
Hình 4: Hình ảnh minh họa
+ Công trình công cộng: nhà hội họp, kho chứa đồ, nhà để xe…chủ yếu có ở
các sân chơi công cộng lớn, trung tâm để phục vụ cho việc hội họp của cả một
nhóm nhà ở. Diện tích xây dựng không quá lớn, thường chỉ xây 1 tầng, kiến trúc
đơn giản.
Hình 6: Nhà hội họp Hình 7: Nhà kho
* Hiện trạnh quy hoạch ở các sân chơi trong khu tập thể Thanh Xuân Bắc
(Sử dụng phương pháp nghiên cứu: lập bảng hỏi, chụp ảnh hiện trạng,
phỏng vấn người dân khu vực nghiên cứu)
Các sân chơi trong khu vực (13 sân) có diện tích không lớn (<1000 m2).
Tổng diện tích các sân 9120 m2, chiếm 3,4% tổng diện tích cả khu. Sân được bố trí
giữa các nhà cao tầng và thường phục vụ nhu cầu cho 2 – 3 chung cư xunh quanh
sân.
Sân được làm chủ yếu là bê tông, chỉ có sân B7 vẫn là sân đất.Công trình và
cảnh quan của các sân:
- Các sân có từ 10-20 ghế đá,tùy thuộc vào độ lớn và nhu cầu sử dụng của
sân. Ghế chủ yếu là loại ghế làm bằng grantino, có kích thước 350x450x 1200mm,

độ dày: 30 – 40mm. Hiện trạng, các ghế chưa bị hỏng hay gẫy lớn nhưng nhiều
ghế có vết nứt, rạn, có rêu mốc bám dưới chân và phía sau ghế. Nguyên nhân là do
11
các ghế đã sử dụng lâu, chịu nhiều ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên. Tuy nhiên,
cũng có nhiều ghế đã được thay mới.
+ Ở sân C4, sân dành cho câu lạc bộ người cao tuổi, ghế bằng bê tông được
xây thành băng xung quanh các bàn cờ vừa để ngồi đánh cờ vừa nghỉ ngơi. Các
ghế này cũng đang dần xuống cấp nhưng chưa được tu sửa.
- Cây xanh chủ yếu là cây xà cừ có tán rộng, che mát được sân, hầu hết các
cây đều được trông xung quanh sân để tạo khoảng không gian rộng ở giữa.
12
Hình 8: Ghế đá thuộc sân B12-13 bị
vỡ phía sau và có rêu mốc
Hình 9: Ghế đá sân C9-11 còn
khá mới
Hình 10: Ghế đá và bàn cờ sân C4, ghế có hiện tượng nứt và rêu mốc
- Tường rào: Các sân đều có tường rào xung quanh, tường thường thấp, từ
50 – 70cm, được xây bằng gạch và không có thanh sắt chắn bên trên, chỉ có ở sân
C4 có thanh sắt chắn. Các tường đều trong tình trạng đang xuống cấp, có rêu mốc
bám, rạn nứt, đổ vỡ…
- Nền sân: Các sân trong khu vực này chủ yếu là sân bê tông, có một số sân
sử dụng gạch để làm lối đi. Vì sân đã được xây dựng lâu nên nền sân đều xuất hiện
vết nứt,vỡ, rêu mốc tập trung nhiều ở các góc sân ẩm ướt.
13
Hình 11: Cây xà cừ lâu năm
Hình 12: Tường rào sân C9-11 Hình 13: Tường rào sân C4 có hiện
tượng đổ vỡ
- Các công trình khác: Nhà hội họp
kích thước nhỏ, 1 tầng, cũng đang trong tình trạng xuống cấp mà chưa có biện
pháp sửa chữa. Cột điện, có vài cột điện nằm trong sân chơi công cộng nhưng được

đặt xung quanh sân nên không làm ảnh hưởng đến hoạt động vui chơi trong sân,
các cột điện không có hiện tượng nứt, vỡ nên không gây nguy hiểm, tuy nhiên
không được mắc theo quy hoạch nên dây điện chằng chịt làm mất mỹ quan sân
chơi, nếu dây điện hỏng, rơi, chập có thể gây nguy hiểm đến người dân. Biển tên
sân chơi, bảng nội quy, bảng thông báo chung của các sân đã bị bạc màu, tróc
sơn… nhưng chưa được thay thế.
14
Hình 14: Sân đổ bê tông xi măng
Hình 15: Sân bê tông có lát gach làm đường đi
Hình 16: Nhà hội họp bị rêu mốc Hình 17: Bảng thông báo chung không
được lau chùi thường xuyên
Hình 18: Cột điện nằm trong sân chơi Hình 19: Bảng tên sân chơi bị tróc sơn
* Đánh giá hiện trạng quy hoạch sân chơi trong các khu tập thể Thanh Xuân
Bắc
- Ưu điểm: Nhìn chung các sân chơi trong khu vực nghiên cứu được quy
hoạch phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng cũ. Theo kết quả khảo sát về thực trạng
quy hoạch sân chơi có 15% dân cư ở đây thấy rất hài lòng, 45% thấy hài lòng, một
phần là do họ quen thuộc với cách sống kiểu cũ, một phần do các sân chơi hiện nay
có không khí khá yên tĩnh, trong lành, phù hợp với những người lớn tuổi trong khu
vực này. Chỉ có 40% người dân thấy các sân chơi hơi thiếu thốn, chỉ phục vụ được
cho người già và trẻ nhỏ, không thu hút được thanh thiếu niên đến sử dụng.
- Nhược điểm: Các sân chơi trong khu vực này vẫn được sử dụng thường
xuyên, nhưng tình trạng xuống cấp của các công trình đang làm mất đi mỹ quan
của sân chơi và còn gây nguy hiểm cho người sử dụng nếu không được thay thế và
sửa chữa.Theo kết quả tổng hợp các phiếu đã điều tra, 100% người dân đánh giá
sân chơi đã và đang xuống cấp, có nhiều vết nứt, rêu mốc, có thể gây ảnh hưởng
cho những người sử dụng, nhất là các đối tượng chính sử dụng là người lớn tuổi và
trẻ nhỏ.
b. Hiện trạng sử dụng sân chơi trong khu tập thể Thanh Xuân Bắc
* Tổng quan việc sử dụng sân chơi

Sân chơi công cộng là một nơi để mọi người gặp gỡ nhau, trò chuyện, nghỉ
ngơi hay tập thể dục; là nơi để học hỏi về ý thức, các phép tắc ứng xử công cộng,
những việc không nên làm như làm phiền người khác hay vứt rác bừa bãi. Đây
cũng là nơi học được cách tôn trọng người khác, khi mà mọi người sinh hoạt với cả
người quen và người lạ. Mục đích sử dụng sân chơi tùy thuộc vào đối tượng chính
sử dụng, diện tích sân chơi, điều kiện kinh tế của các nhóm nhà ở.
15
Tuy nhiên, hiện nay diện tích sân chơi công cộng của các khu nhà ở đang bị
lấn chiếm vào các mục đích cá nhân, nhất là đối với các khu tập thể cũ do thiếu
quỹ đất sinh hoạt hàng ngày. Diện tích thu hẹp, không được đầu tư kỹ lưỡng nên
mục đích sử dụng sân chơi bị giảm đi, chủ yếu sử dụng để đi bộ, chơi một vài môn
thể thao như đánh cầu lông, đá bóng. Đối với trẻ em, đồ chơi ngoài trời rất ít, chủ
yếu chỉ chạy nhảy xung quanh sân…
* Hiện trạng sử dụng các sân trong tập thể Thanh Xuân Bắc
Các nhóm nhà ở ban đầu được thiết kế hoàn chỉnh với hệ thống không gian
công cộng hiện đại, phù hợp với cơ chế bao cấp cũng như các dịch vụ công cộng.
Tuy nhiên, trong quá trình hình thành cho đến nay, việc sử dụng sân chơi, không
gian công cộng đang bị xuống cấp.
Do diện tích các hộ trong khu tập thể không đủ để phục vụ cho nhu cầu sinh
hoạt của người dân nên có nhiều gia đình đã sử dụng không gian công cộng để
chứa các đồ đạc cá nhân, phơi quần áo, nấu ăn, xả rác…. Ngoài ra, xung quanh
một số sân chơi còn hình thành các chợ cóc, chợ tạm.
+ Phơi quần áo: hiện tượng này diễn ra hầu hết ở tất cả các sân trong khu
vực này,dây phơi thường được mắc giữa các cây. Có những sân chơi dây phơi
được mắc giữa sân, gây cản trở các hoạt động vui chơi trong sân nhưng cũng
không bị nhắc nhở mà vẫn tồn tại .
+ Nấu
ăn: Chủ yếu diễn ra ở các sân gần khu nhà xuống cấp nhiều, diện tích sinh hoạt
trong nhà không đủ nên người dân thường mang bếp ra sân chơi nấu nướng. Việc
này một phần làm ô nhiễm không khí sân chơi (đa số dùng bếp than), ngoài ra còn

làm mất mĩ quan của sân chơi, cản trở một số hoạt động vui chơi và có thể làm trẻ
em bị thương nếu chơi gần khu vực bếp nấu.
16
Hình 20: Phơi quần áo cản trở trẻ em vui chơi
Hình 24: Nấu ăn trong sân chơi
Hình 21: Phơi quần áo giữa sân
+ Để xe: Do các sân được xây theo tiêu chuẩn cũ nên không có khu vực để
xe. Nhưng vì nhiều lý do chủ quan và khách quan mà người dân đã biến một phần
diện tích sân chơi thành chỗ để xe. Tuy nhiên, các chỗ để xe này không có quản lý
nên xe thường được để không ngay ngắn, làm hạn chế không gian vui chơi trong
sân, đồng thời cũng làm mất mỹ quan sân chơi.
+ Đổ rác: Nhiều sân chơi trở thành nơi đổ rác của người dân, làm mất vệ
sinh nơi công cộng và hạn chế mục đích sử dụng sân chung để vui chơi, thể thao.
+ Là nơi dán quảng cáo: Các cột điện trong sân chơi bị biến thành nơi để
dán quảng cáo, các quảng cáo dán chồng nhiều lớp mà không được tháo gỡ, các
biển quảng cáo tấm lớn được đặt sát sân chơi làm ảnh hưởng đến mĩ quan của sân
chơi
Bên cạnh một số mục đích sử dụng sân chưa đúng, hầu hết các sân đều được
sử dụng để phục vụ nha cầu vui chơi, thể dục thể thao của trẻ em và người lớn tuổi
trong khu vực này
+ Thể thao: Hoạt động thể thao ở đây khá đa dạng (đi bộ, đánh cầu lông,
đánh cờ, đánh bi,học võ…), người sử dụng chủ yếu là người lớn tuổi vì hiện trạng
sân ở đây chưa đáp ứng được cho nhu cầu sử dụng của thanh, thiếu niên.
+ Vui chơi, nghỉ ngơi: Do các sân chơi hầu như không có đồ chơi ngoài trời
cho trẻ em nên các em ở đây chỉ có thể chạy, nhảy, đuổi bắt, đi xe đạp trong sân
chơi. Những người lớn tuổi có thể vừa ngồi nghỉ ngơi, nói chuyện, hóng mát vừa
có thể trông cháu.
+ Các hoạt động khác: dạy học thêm, tổ chức các chương trình vào dịp lễ, tết
(tết trung thu, chương trình thi vẽ cho các cháu….). Các hoạt động này không diễn
ra thường xuyên nhưng nhờ có các sân chơi công cộng mà các chương trình này có

địa điểm để tổ chức.
17
Hình 22: Để xe trong sân chơi
Việc sử dụng không gian chung
vào mục đích cá nhân làm ảnh hưởng đến mỹ quan, vệ sinh của khu tập thể còn
làm cản trở sinh hoạt vui chơi giải trí của chính những người dân sử dụng công
trình công cộng này.
* Đánh giá hiện trạng sử dụng sân chơi trong các khu tập thể Thanh Xuân Bắc
Theo khảo sát, chủ yếu người dân sử dụng sân chơi vào thời gian buổi chiều,
chủ yếu là thanh thiếu niên và người làm công chức.
Mục đích sử dụng sân chơi được thống kê trong biểu đồ dưới đây
Tỉ lệ sử dụng sân chơi sai mục đích khá cao, đối với việc để xe trong sân
chơi chiếm tới 22%, phơi quần áo 11% trong khi vui chơi chiếm 32%.
18
Hình 23: Cột sắt để tập võ
Hình 24: Các cụ già chơi đánh bi
Mức độ không hài lòng với việc sử dụng sân chơi như hiện nay chiếm tới
40%, nhưng việc sử dụng sân chơi sai mục đích vẫn diễn ra, có thể thấy người dân
ở đây dù không hài lòng nhưng cũng chưa có ý thức nhắc nhở lẫn nhau để dẹp việc
phơi phóng, nấu ăn… Do đó, những người đứng ra quản lý sân chơi cần phải có
biện pháp để sân chơi khu vực này được sử dụng đúng mục đích hơn.
Ưu điểm: Bên cạnh việc sử dụng không gian sân chơi ở khu vực Thanh
Xuân Bắc chưa đúng với mục đích song vẫn đáp ứng được yêu cầu là nơi kết nối
người dân với nhau. Đây là yếu tố quan trọng mà nhiều không gian sân chơi trong
khu chung cư mới cũng chưa đáp ứng được. Do đó trong quá trình cải tạo, quản lý
cũng cần đề cao việc giữ gìn và phát huy yếu tố này.
 Thực trạng quản lý sân chơi
Hiện nay mô hình về quản lý chung cư được quy định tại Quy chế quản lý
và sử dụng nhà chung cư số 08/2008/QĐ-BXD ban hành ngày 28/5/2008 của Bộ
xây dựng. Theo quy định này mô hình quản lý chung cư được tổ chức theo phương

thức tự quản kết hợp với hoạt động của nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong
nhà chung cư có thể bầu ra ban tự quản, hoặc tổ trưởng để tổ chức công việc quản
lý chung mang tính chất nội bộ: đề ra nội quy nhà ở chung, thu các khoản tiền sửa
chữa, bảo dưỡng chung…
Tại khu Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Hà Nội các đơn vị tiểu khu cũng đã
có những quy định chung cho từng khu nhà nói chung và từng khu sân chơi công
cộng nói riêng.
Hình 25:Nội quy tại các sân chơi
Tuy nhiên, việc quản lý thực hiện theo các quy định đề ra này chưa được
nghiêm ngặt. Còn rất nhiều trường hợp vi phạm quy định trong sân chơi.
19
Ví dụ: Trong nội quy sân chơi của khu tập thể B6 quy định không được để
xe máy, phơi quần áo trong sân chơi. Nhưng hiện tượng này vẫn xảy ra mà không
có ai xử phạt.
Cơ sở vật chất chung trong không gian sân chơi bị hư hỏng nhưng chưa
được sửa chữa, có thể gây nguy hiểm cho người sử dụng sân, vui chơi ở khu vực
này.
Hình 26: Cơ sở vật chất xuống cấp nghiệm trọng
1.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý của sân B6 ( sân sẽ cải tạo)
1.2.1. Vị trí
20
Hình 27: Vị trí sân B6
Diện tích sân:726,93 m2
Liên hệ xung quanh:Phía bắc giáp chung cư B6, phía đông giáp chung cư
B7, phía nam giáp trường mầm non Thanh Xuân và một phần chung cư B4, phía
tây giáp chung cư B5.
Đây là sân chơi có diện tính khá lớn so với các sân chơi trong khu vực, sân
chơi nằm ở vị trí trung tâm của 3 chung cư nên mật độ sử dụng khá cao
1.2.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý
 Các công trình trong sân:

+ Ghế: có 13 chiếc, bố trí xung quanh sân. Chưa có cái nào bị gẫy hỏng nhưng
hầu hết các ghế đã cũ, rêu mốc
+ Nền sân: bằng bê tông, có rêu mốc ở 4 góc và một vài chỗ dưới ghế đá ẩm ướt
+ Cây xanh: cây xà cừ, cao từ 10 – 15m, bố trí xung quanh
+ Tường rào: cao 60cm đã cũ, có vết nứt và rêu
+ Chỗ để xe: do dân tự ý để, ko theo quy củ,lộn xộn, không người quản lý
+ Bảng nội quy: được treo ở chỗ dễ nhìn nhưng đã bị mờ
Đánh giá:
- ưu điểm: không gian thoáng rộng, nền bằng phẳng chưa bị nứt, không khí
trong lành, cây xanh che mát được cho cả sân.
- nhược điểm: công trình vui chơi ít, chưa có đồ chơi ngoài trời cho trẻ em
và chưa có sân chơi thể thao nào
 Đánh giá công tác quản lý
Sân có nội bảng nội quy riêng, nêu rõ mục đích sử dụng, các hoạt động được
sử dụng sân và các hoạt động không được phép sử dụng.
+ Mục đích: Sân để vui chơi, giải trí, thể dục thể thao, hội họp,
21
Hình 28: Nội quy sân chơi B6
+ Cấm: không được để xe đạp, xe máy hay bán hàng rong trong sân
Tuy nhiên, nội quy chưa được chấp hành nghiêm chỉnh, vẫn có nhiều người
lấn chiếm sân phục vụ mục đích kinh doanh riêng như bán hàng, bãi đỗ xe, nấu
ăn, phơi quần áo
Cần có ban tự quản sân để quản lý, điều hành sử dụng sân hợp lý và giữ gìn
cơ sở vật chất có hiệu quả tạo được sân chơi phù hợp với tất cả các đối tượng sử
dụng.
 Phân tích hoạt động sử dụng:
Hoạt động sử dụng được nhóm nghiên cứu đánh giá qua việc đi thực thế tại
khu vực sân chơi B6. Thời gian đi thực tế là 7 ngày từ ngày thứ 2 đến ngày chủ
nhật, không có ngày lễ. Thống kê dưới đây được lấy theo dao dộng của 7 ngày
vào các thời điểm tập trung đông người sử dụng nhất.

+ Buổi sáng: Từ 6h30 đến 7h30: có 25-35 người sử dụng gồm: trẻ nhỏ,
thanh niên, người già. Các hoạt động diễn ra: tập thể dục, đi bộ, đánh cầu lông
hầu hết là các hoạt động tự chọn sử dụng không gian rộng.
Từ 8h đến 10h: có khoảng 5- 15 người chỉ có người già và trẻ nhỏ. Các hoạt
động diễn ra: hoạt động vui chơi của trẻ em và ngồi nghỉ ngơi nói chuyện của
người già
+ Buổi trưa: Từ 13h đến 15h: có 5-10 người gồm thanh niên và người già.
Hoạt động diễn ra: nghỉ ngơi, đánh cờ hình thức hoạt động ít thay đổi, các ghế đá
được sử dụng nhiều nhất.
+ Buổi tối: Từ 17h đến 18h: có 40-45 người gồm thanh niên, người già, trẻ
nhỏ. Các hoạt động diễn ra chủ yếu là đánh cầu lông, nghỉ ngơi, đi xe đạp, chạy
nhảy,
Từ 20h đến 21h: có 10-15 người chủ yếu là thanh niên, hoạt động chủ yếu là
ngồi nghỉ nói chuyện, đi dạo
 Thuận lợi và khó khăn trong công tác cải tạo sân chơi B6
Thuận lợi:
+ Việc cải tạo hệ thống sân chơi trong khu sẽ nhận được sự ủng hộ của đa số
người dân trong nhà B6 cũng như các nhà B3, B7, C4 do góp phần trực tiếp vào
việc nâng cao đời sống của người dân, tạo chỗ gặp gỡ, vui chơi đáp ứng nhu cầu
các lứa tuổi.
Khó khăn:
+ Việc cải tạo mang ý nghĩa lớn về mặt xã hội và cảnh quan khu vực, nhưng chưa
có cơ chế chính sách cụ thể, vấn đề nan giải cho việc nâng cấp, cải tạo vẫn là
nguồn vốn.
+ Tình trạng cơi nới, lấn chiếm bừa bãi là khó khăn lớn nhất trong việc giải phóng
mặt bằng của sân chơi ban đầu.
22
1.3.Kết luận chương 1
+ Đánh giá chung:
- Các sân chơi trong khu tập thể đều đã xuống cấp, có nhiều vết nứt, hư hỏng,

rêu, mốc có thể gây ảnh hưởng tới người sử dụng.
- Diện tích các căn hộ không đáp ứng kịp sự gia tăng các thế hệ sống trong gia
đình dẫn đến việc lạm dụng không gian chung để chứa đồ, phơi quần áo, để
xe, nấu ăn, Ngoài ra, còn có các hình thức buôn bán, họp chợ.
- Tại mỗi sân chơi đều có nội quy riêng, tuy nhiện việc tuân thủ nội thủ nội
quy không được đề cao, các hình thức vi phạm vẫn tiếp diễn mà không bị xử
phạt.
+ Lý do chọn sân B6 để cải tạo, quản lý:
- Sân B6 có diện tích 726,93m2, là sân chơi lớn nhất
- Sân có vị trí trung tâm, nằm giữa 4 nhà chung cư B4, B5, B6, B7 nên có số
lượng người sử dụng khá cao.
- Chưa đáp ứng được nhu cầu vui chơi, giải trí cho người dân, không có đồ
chơi cho trẻ em
- Có nội quy riêng nêu rõ mục đích sử dụng, các hoạt động không được
phép, Tuy nhiên, vẫn có nhiều hoạt động vi phạm, không được quan lý
chặt chẽ.
23
CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN TRONG CẢI TẠO,
QUẢN LÝ SỬ DỤNG SÂN CHƠI.
2.1. Cơ sở lý luận
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng, sau thời gian làm việc
ngoài nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu cầu giao tiếp, sinh
hoạt văn hóa, thể thao thư giãn…Với số hộ dân cư đông đúc của một khu nhà
chung cư, việc bố trí và quản lý sử dụng sân chơi lại càng trở nên cần thiết.
2.1.1. Giải thích khái niệm
- Cải tạo: Làm cho chất lượng thay đổi về căn bản, theo hướng tốt ( Từ điển
Tiếng Việt)
- Không gian công cộng: Là không gian phục vụ chung cho nhu cầu của
nhiều người
- Định nghĩa “chung cư” Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung
cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2.1.2. Vai trò sân chơi trong khu tập thể
Các nhà khoa học trên thế giới đều nhất trí rằng, trẻ em phát triển và hình
thành thể chất, trí tuệ, nhân cách một cách toàn diện một phần là nhờ tham gia các
hoạt động vui chơi - giải trí phù hợp.
Tuy nhiên thực tế tại Việt Nam, do tốc độ phát triển nhanh chóng của các đô
thị mới kéo theo sự gia tăng dân số, diện tích đất dành cho xây dựng các khu vui
chơi cho trẻ em chưa thỏa đáng. Tình trạng này ngày càng phổ biến gây nên nỗi
bức xúc cho các gia đình và chính quyền địa phương, các cơ sở văn hóa, vui chơi,
giải trí . Thiếu nơi vui chơi cũng là lý do dẫn đến một bộ phận trẻ em hư hỏng, tụ
tập đánh nhau, hoặc say “game” quên ăn, quên học…
Ở vùng nông thôn, miền núi, các em phải tự tìm sân chơi cho mình với
những trò chơi thường là đá cầu, nhảy dây, bắn bi … hoặc rủ nhau tắm ở sông,
suối, hồ, ao; chơi ở ven đường quốc lộ đi qua thôn với nhiều nguy hiểm rình rập
khi không có sự giám sát của người lớn.Còn tại thành phố, dường như có nghịch lý
là thành phố càng mở rộng, càng hiện đại thì sân chơi càng thu hẹp, nhường chỗ
cho các công trình xây dựng nhà chung cư, các khu biệt thự, khu công nghiệp…
Do không có sân chơi, nhiều em đã dùng vỉa hè làm sân bóng, sa đà vào các trò
chơi nguy hiểm, hay game online không lành mạnh cũng là điều dễ hiểu.
Tác hại của việc thiếu sân chơi lành mạnh cho trẻ em thì mọi người đã rõ.
Trong bài phát biểu tại Quốc hội phân tích sâu sắc về nguyên nhân tỷ lệ thanh
thiếu niên phạm tội đang gia tăng, Nguyên Bí thư thứ nhất T.Ư Đoàn Võ Văn
24
Thưởng chỉ ra một nguyên nhân có mối liên hệ chặt chẽ giữa tỷ lệ gia tăng tội
phạm trong thanh thiếu niên với việc thiếu những nơi vui chơi, giải trí cho lứa tuổi
này, cũng như thiếu những công cụ để giáo dục thanh thiếu niên một cách toàn
diện. Tại các khu đô thị, các huyện, các tỉnh, nhà thiếu nhi không phải nơi nào

cũng có, có nơi có địa điểm nhưng lại không dung nạp được nhu cầu của giới trẻ.
2.1.3. Các VBQPPL
• Công ước Quốc tế về Quyền trẻ em đã quy định: trẻ em có quyền vui chơi,
giải trí.
• Quyết định số 37/2010/QÐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22-4-2010
về việc ban hành Quy định tiêu chuẩn xã, phường phù hợp với trẻ em cũng
nêu rõ: phải tạo môi trường sống an toàn, thân thiện với trẻ em, để tất cả trẻ
em đều có sự khởi đầu tốt đẹp nhất trong cuộc sống, có cơ hội phát triển
toàn diện cả về thể chất, trí tuệ, tinh thần và nhân cách.
• Nghị định 38/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian, kiến túc, cảnh quan đô
thị
Tại điều 12, chương II: Quy định đối với cảnh quan công viên, cây xanh,
cảnh quan nhân tạo
1. Cây xanh trong đô thị phải được trồng, chăm sóc, duy trì, bảo vệ, phân
loại và bố trí theo quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn và pháp luật hiện hành.
2. Cây cổ thụ trong đô thị, trong khuôn viên các công trình, trong các vườn
tự nhiên, biệt thự, nhà vườn, chùa, đền, am, miếu, nhà thờ, các di tích lịch sử - văn
hoá, công trình công cộng đô thị được bảo vệ, quản lý theo quy định của pháp luật.
3. Khuyến khích trồng các loại cây phù hợp với chức năng của các khu vực
và tính chất của đô thị, khu vực đô thị, đảm bảo môi trường sinh thái; lựa chọn loại
cây trồng có sự phối hợp màu sắc hài hoà, sinh động tạo nét đặc trưng riêng cho
khu vực và cho đô thị.
4. Đối với cảnh quan nhân tạo như ao, hồ, suối, tiểu cảnh, cây xanh, giả sơn
phải được thiết kế hợp lý, xây dựng phải đồng bộ, hài hòa cảnh quan, môi trường
và phù hợp với chức năng, đặc điểm vùng miền, tính chất của đô thị, khu vực đô
thị
Tại điều 30, chương IV: Quản lý duy tu, bảo trì công trình, cảnh quan đô thị
1. Chính quyền đô thị quy định quy trình, thời hạn duy tu, bảo trì công trình
kiến trúc, cảnh quan đô thị theo quy định pháp luật về xây dựng, đảm bảo an toàn
trong sử dụng và duy trì mỹ quan đô thị.

2. Khi công trình kiến trúc, cảnh quan đô thị bị xuống cấp, hư hỏng trước
thời hạn quy định bảo trì, chính quyền đô thị hoặc cơ quan được ủy quyền có trách
nhiệm thông báo và chỉ đạo chủ sở hữu hoặc người đang sử dụng, cơ quan quản lý
công trình kịp thời khắc phục, sửa chữa.
• Tiêu chuẩn Việt Nam: TCVN số 4449-1987 về Quy hoạch xây dựng đô thị-
Tiêu chuẩn thiết kế.
25