Bài tập lớn đất đai hoàn chỉnh

BÀI LÀM
Với trường hợp của ông H thì em xin giải quyết như sau:
1. Nhận xét lời giải thích của cán bộ xã
Cán bộ xã giải thích cho ông H: “ Không được trồng cây công nghiệp
trên đất trồng lúa, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải lên
UBND xã xin phép” là chưa hoàn toàn chính xác.
Thứ nhất là ở chỗ “ không được trồng cây công nghiệp trên đất trồng
lúa”. Như vậy là chưa rõ ràng. Cây công nghiệp được chia ra làm 2 loại: cây
công nghiệp ngắn ngày và cây công nghiệp lâu năm. Nói như cán bộ xã nói
thì đã gộp chung 2 loại cây thành một mà không phân chia ra 2 trường hợp.
Trong 3 loại cây mà ông H muốn trồng thì cây lạc và đỗ là cây công nghiệp
ngắn ngày còn cà phê là cây công nghiệp lâu năm. Vì thế mà sẽ có 2 cách
giải quyết khác nhau.
Luật đất đai năm 2003 quy định có hai trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất như sau: Trường hợp người sử dụng đất chỉ phải đăng kí với Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, nếu đã có quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được phê duyệt và trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
phải có sự cho phép của cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền. Trường
hợp ông H chuyển từ đất trồng lúa sang trồng cây cá phê được quy định
trong khoản 1 Điều 36 Luật đất đai năm 2003 quy định những trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền: “ Chuyển đất chuyên trồng cây lúa nước sang đất trồng cây lâu năm,
đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản” . Như vậy, ông H được quyền trồng
cây lạc, đỗ trên diện tích trồng lúa của mình mà không cần xin phép Uỷ ban
1
nhân dân xã, còn nếu muốn trồng cây cà phê thì ông H phải được sự đồng ý
của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Sai lầm thứ 2 của cán bộ xã là ở chỗ: “ Muốn chuyển mục đích sử dụng
đất thì phải lên UBND xã xin phép”. Vì Uỷ ban nhân dân xã cũng không đủ
thẩm quyền để quyết định cho ông H chuyển từ trồng lúa sang trồng cây cà
phê. Điều 27 Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 3 có quy định về
thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân xã chỉ là “ cho thuê đất thuộc quỹ đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”, chứ không
có quyền cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Tư vấn cho ông H
Để được chuyển mục đích sử dụng đât thao đúng các quy định của pháp
luật thì ông H phải làm theo những thủ tục sau đây:
Thứ nhất về việc chuyển sang trồng cây lạc, đỗ, ông H không phải xin
phép các cơ quan chức năng có thẩm quyền nhưng ông H phải đăng kí với
UBND xã theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Luật đất đai năm 2003 “ trường
hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều
này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, nhưng phải đăng kí với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng
kí quyền sử dụng đất ( gọi chung là văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất)
hoặc Uỷ ban nhân dân xã có đất”.
Thứ hai về việc xin chuyển mục đích trồng lúa sang trồng cây cà phê, Uỷ
ban nhân dân xã không đủ thẩm quyền quyết định cho ông H chuyển sang
trồng cây cà phê nhưng có thể hướng dẫn giúp ông H làm đơn xin phép cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
2
Ông H đem nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí đất và thông tin Tài nguyên
– môi trường quận, huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2
và 5 điều 50 luật đất đai (nếu có) (*)
- Hồ sơ kĩ thuật thửa đất
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai nộp tiền sủ dụng đất
Văn phòng đăng kí đăng kí đất và thông tin tài nguyên môi trường kiểm

tra hồ sơ, trích lục hoặc trích đo địa chính, gửi số liệu địa chính và hồ sơ có
liên quan đến co quan thuế để xác định mức thu nghĩa vụ tài chính, đồng
thời chuyển hồ sơ đến sở Tài nguyên và môi trường.
Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ, xác định mức thu nghĩa vụ tài chính và gửi
kết quả về văn phòng đăng kí đất và thông tin tài nguyên môi trường.
Văn phòng thẩm tra hồ sơ, lập thủ tục trình Uỷ ban nhân dân huyện kí
quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó Uỷ ban nhân dân huyện kí
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang trồng lạc, đỗ, cà phê
thì quyền và nghĩa vụ của ông H được áp dụng cho loại đất đã được chuyển
mục đích sử dụng, khoản 3 Điều 36 Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Khi
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp
dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”
Về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường
hợp của ông H. Nếu ông H chuyển đất trồng lúa sang trồng cây lạc, đỗ, cà
3
phê thì được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, khi hết thời
hạn có thể được nhà nước tiếp tục cho thuê. Điều đó được quy định tại
khoản 1 Điều 68 Luật đất đai năm 2003: “ Trường hợp chuyển mục đích sử
dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã
được giao cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước tiếp
tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng
pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt”
3. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Kể từ ngày 1/7/2004, với hiệu lực pháp lí của Luật đất đai năm 2003,

thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất. Uỷ ban nhân dân tỉnh có
quyền quyết định, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
trong nước. Khoản 1 Điều 37 Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với
cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài.”
Trong trường hợp của ông H thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng là Uỷ ban nhân dân huyện (quận, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh). Vì Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 37 Luật đất đai
4
năm 2003 quy định: “ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư”.
5