Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu tỉnh Nghệ An

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ





PHAN THỊ THANH TÂM





QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN DIỄN CHÂU TỈNH NGHỆ AN





LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH







Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ



PHAN THỊ THANH TÂM





QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN DIỄN CHÂU TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60 34 01



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH


NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. MAI THỊ THANH XUÂN

Hà Nội - 2014

MỤC LỤC
STT
Nội dung
Trang

Danh mục chữ viết tắt
i

Danh mục bảng biểu
ii

Mở đầu
1

Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về QSD đất và QLNN
về cấp giấy chứng nhận QSDĐ
10
1.1.
Đặc điểm và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội
10
1.1.1.
Đặc điểm quan hệ đất đai
10
1.1.2.
Vai trò của đất đai đối với đời sống kinh tế-xã hội
14
1.2.

QLNN về cấp GCNQSDĐ
16
1.2.1.
Một số khái niệm liên quan đến QLNN về cấp GCNQSDĐ
16
1.2.2.
Sự cần thiết phải QLNN về cấp GCNQSD đất
20
1.2.3.
Kiểm tra hỗ trợ người sử dụng đất
23
1.2.4.
Nội dung QLNN về cấp GCNQSDĐ
23
1.3.
Hiệu quả QLNN về cấp GCNQSDĐ
28
1.3.1.
Khái niệm hiệu quả QLNN về đất đai
28
1.3.2.
Tiêu chí đánh giá hiệu quả QLNN về cấp GCNQSDĐ
28
1.3.3.
Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả QLNN về cấp GCNQSDĐ
30

Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu từ năm 2007
đến nay

35
2.1.
Những thuận lợi và khó khăn trong cấp GCNQSDĐ ở huyện
Diễn Châu
35
2.1.1.
Những thuận lợi cơ bản
35
2.1.2.
Những khó khăn chủ yếu
36
2.2.
Tình hình QLNN về cấp GCNQSDĐ tại huyện Diễn Châu hiện
nay
37
2.2.1.
Khái quát thực trạng sử dụng đất tại huyện Diễn châu hiện nay
37
2.2.2.
Hoạt động QLNN về cấp GCNQSDĐ từ năm 2007 đến nay
40
2.3.
Đánh giá chung
53
2.3.1.
Những thành tựu cơ bản
53
2.3.2.
Những hạn chế và nguyên nhân
56

Chương 3: Định hƣớng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản
lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Diễn Châu trong thời gian tới
63
3.1.
Định hướng, mục tiêu nâng cao hiệu quả QLNN về cấp
GCNQSDĐ tại huyện Diễn Châu đến năm 2020
63
3.1.1.
Mục tiêu
63
3.1.2.
Định hướng
64
3.2.
Một số giải pháp chủ yếu đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ
đến năm 2020
68
3.2.1.
Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến cấp
GCNQSDĐ
68
3.2.2.
Nâng cao năng lực trình độ cán bộ địa chính xã và cán bộ Văn
71
phòng đăng ký quyền sử dụng đất
3.2.3.
Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai
73

3.2.4.
Đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền cho người dân về trách nhiệm
và quyền lợi của họ trong cấp GCNQSDĐ
76
3.2.5.
Công tác quy hoạch, kế hoạch
78
3.2.6.
Quy định trách nhiệm của công chức và xử lý cán bộ vi phạm
80

Kết luận
82

Tài liệu tham khảo
85


i

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Stt
Ký hiệu
Nguyên nghĩa
1
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2
KT - XH

Kinh tế xã hội
3
QLNN
Quản lý nhà nước
4
QSD
Quyền sử dụng
5
TN & MT
Tài nguyên và môi trường
6
UBND
Ủy ban nhân dân
















ii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Số TT
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1
Hiện trạng sử dụng đất năm 2013
38
Bảng 2.2
Bảng tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ từ năm
2007 - năm 2012
43
Bảng 2.3
Kết quả giải quyết cấp GCNQSD đất cho đất
nông nghiệp tính đến năm 2012
45
Bảng 2.4
Kết quả đăng ký cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp
47
Bảng 2.5
Kết quả cấp GCNQSD đất đối với đất ở
49
Bảng 2.6
Những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ đối với đất ở
51

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ
sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt
động sản xuất kinh doanh. Vậy nhưng ở nước ta hiện nay cơ hội tiếp cận đất
đai của các cá nhân và tổ chức còn có sự bất bình đẳng gây bất lợi cho các đối
tượng yếu thế, nhất là những người có thu nhập thấp. Có nhiều nguyên nhân
dẫn đến tình trạng này, trong đó cơ bản là do cơ chế quản lý còn nhiều bất
cập. Để quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất
cho xây dựng các công trình và nhà ở, Chính phủ đã có chủ trương giao QSD
đất lâu dài cho người dân, đó là việc làm cần thiết để đảm bảo và cải thiện sự
công bằng trong sử dụng đất đai đối với nhóm người có thu nhập thấp. Trên
thực tế nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước thì các hộ gia đình và những cá
nhân có thu nhập thấp sẽ rất khó có đủ đất để tiến hành các hoạt động sản xuất
phục vụ đời sống hàng ngày.
Trong quản lý đất đai việc thực hiện cấp GCNQSDĐ là một nội dung
quan trọng hàng đầu. Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý

giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một
cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực
hiện các quyền của mình; đồng thời làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai theo quy định của pháp luật, góp phần giải quyết tình trạng tranh
chấp đất đai và phát triển KT-XH của từng địa phương.Trên cơ sở đăng ký

2
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ phát hiện được những
trường hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có
những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời.
Thông qua đăng ký biến động quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể nắm
được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đoán được xu hướng
biến động đất trong thời gian tới, từ đó sẽ có phương hướng điều chỉnh hợp lý
và hiệu quả.
Cũng như một số địa phương khác trong cả nước, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người dân tại huyện Diễn châu thời gian qua còn gặp
nhiều khó khăn vướng mắc. Việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận còn
chậm, hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, chưa bổ sung chỉnh lý biến động kịp thời,
việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn chậm, do đó hiện nay vẫn còn khá nhiều
thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
Câu hỏi đặt ra cho huyện Diễn châu là cần phải làm gì để tháo gỡ khó
khăn hiện thời, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
người dân yên tâm khai thác đất đai một cách hiệu quả nhất ? Đó cũng là câu
hỏi nghiên cứu mà đề tài luận văn thạc sỹ “ Quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử đất tại huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An ” có nhiệm
vụ phải tìm câu trả lời xác đáng.
2. Tình hình nghiên cứu
Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy không mới, nhưng
vẫn còn là vấn đề có tính thời sự nóng bỏng hiện nay. Đã có nhiều đề tài, các

luận án, luận văn, các bài báo nghiên cứu về vấn đề này, trong đó, những
công trình liên quan trực tiếp đến đề tài có thể kể đến là :
- “Quản lý nhà nước về đất đai” do Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn (chủ
biên), Nhà xuất bản Nông Nghiệp Hà Nội, năm 2007. Trong công trình này,
các tác giả nêu lên một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai và bộ

3
máy quản lý nhà nước về đất đai. Tác giả đã làm rõ cơ sở pháp lý về hoạt
động quản lý đất đai, như: Một số quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; Quản
lý việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; Thống kê, kiểm kê đất đai ;
quản lý giám sát việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ; Thanh tra kiểm
tra việc chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai ; Giải quyết tranh
chấp đất đai
-“ Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”,
Luận văn thạc sĩ của Vũ Văn Tuyền, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, thực
hiện năm 2012. Luận văn làm rõ cơ sở lý luận về sự cần thiết của việc đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn đúc rút những bài học kinh
nghiệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
và lịch sử cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt nam. Sau khi phân
tích, đánh giá thực trạng về cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, tác giả đưa ra mục
tiêu, phương hướng và giải pháp để nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận sử dụng đất những năm tới.
- “ Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ ”, Luận văn
của Nguyễn Thị Anh, trường Đại học nông nghiệp Hà nội, thực hiện năm
2009. Luận văn lý giải tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó làm rõ ý nghĩa của việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
sẽ giúp các cơ quan quản lý thu thập thông tin, giúp nhà nước quản lý được
quyền sử dụng đất với các đối tượng khác nhau hạn chế tranh chấp, kiện
tụng, hỗ trợ các giao dịch về đất đai. Tác giả phân tích, đánh giá tình hình

4
công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố
Vinh và đưa ra một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai
và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố vinh.
-“ Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ” của Tiến sỹ
Phạm Việt Dũng, đăng trên Tạp chí Cộng sản điện tử, ngày 11 tháng 2 năm
2013. Tác giả đã nêu ra được một số kết quả trong quản lý đất đai những
năm qua đồng thời nêu lên được những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà
nước về lĩnh vực này.Từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước về đất đai.
- “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Diễn Châu - tỉnh Nghệ
An từ năm 2007 đến nay” Luận văn thạc sỹ của Phan Huy Cường, Trường Đại
học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, thực hiện năm 2012. Luận văn làm rõ
cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai. Sau khi
Phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Diễn Châu
tác giả đã rút ra những ưu điểm và tồn tại, những nguyên nhân và các tác động
của nó đến quá trình phát triển kinh tế xã hội của huyện Diễn Châu. Qua đó tác
giả đã đưa ra những giải pháp nhằm khai thác tốt tiềm năng về đất đai, phát huy
hiệu quả và hạn chế mặt tiêu cực trong QLNN về đất đai góp phần thúc đẩy sự
phát triển kinh tế xã hội huyện Diễn Châu.
- “Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của Huyện Diễn Châu tỉnh
Nghệ An”, Luận văn cử nhân của Hoàng Thị Nga, Trường Đại học Nông
Nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2009. Luận văn đánh giá thực trạng về điều
kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện Diễn Châu gây áp lực đối với đất đai;
Nắm được xu thế biến động đối với đất đai và phân tích các nguyên nhân gây

ra biến động đó. Tác giả luận văn đã tiến hành điều tra quỹ đất hiện tại của
huyện, phân tích tính hợp lý của việc tổ chức quản lý sử dụng các loại đất,
khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng làm căn cứ cho việc lập quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất trong tương lai đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các ngành

5
và mục tiêu và phát triển kinh tế xã hội trong toàn huyện. Tác giả đã đưa ra
phương hướng và giải pháp sử dụng đất một cách đầy đủ, khoa học, hợp lý và
hiệu quả để tăng cường công tác quản lý bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
- “Tìm hiểu thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ
địa chính tại huyện Tương Dương – tỉnh Nghệ An”, Luận văn của Nguyễn Bá
Tuân, Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2011. Luận văn
đã nêu rõ những căn cứ pháp lý và những quy định của công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Thông qua
việc nghiên cứu luận văn tìm hiểu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Tương Dương. Trên cơ sở
đó tác giả tìm ra giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Tương
Dương trong thời gian tới.
- “ Thực trạng và giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Nghi lộc – tỉnh Nghệ An”, Luận văn của Phạm Tú Anh, Trường Đại
học Nông Nghiệp Hà nội thực hiện năm 2009. Luận văn chỉ rõ cơ sở khoa
học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dựa trên cơ sở khoa
học đó, tác giả chứng minh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ
để nhà nước quản lý quỹ đất và quỹ nhà ở chặt chẽ. Tác giả phân tích thực
trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất tại huyện Nghi lộc, từ đó
rút ra những ưu điểm, nhược điểm và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
cấp giây chứng nhận tại huyện Nghi lộc trong thời gian tới.
- “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hưng Yên – Tỉnh Hưng Yên”, Luận văn thạc sỹ của Đào

Thị Thuý Mai, Trường Đại học Nông Nghiệp Hà nội, thực hiện năm 2012.
Luận văn đã làm rõ hơn cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

6
nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới. Tác giả đã đề xuất các
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai thông
qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xác
định những thuận lợi và khó khăn của công tác này trên địa bàn thành phố
Hưng Yên.
Nhìn chung, các công trình trên đã có những cách tiếp cận khác nhau
hoặc trực tiếp, hoặc gián tiếp đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong những năm gần đây. Đó là nguồn tài liệu đáng quý giúp tôi
có được những số liệu và thông tin cần thiết để kế thừa và phát triển trong
luận văn của mình. Tuy nhiên, trong số các công trình đã xuất bản chưa có
công trình nào nghiên cứu về quản lý nhà nước trong lĩnh vực cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu với tư cách là
luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế. Trong luận văn này, tác giả sẽ cố gắng
nghiên cứu vấn đề này một cách cơ bản và hệ thống.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thông qua việc tìm hiểu thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An từ năm
2007 đến năm 2012, rút ra những thành tựu, hạn chế trong cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, chỉ rõ những nguyên nhân hạn chế và đề xuất các
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực
này tại huyện Diễn Châu đến năm 2020.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, Luận văn có các nhiệm vụ sau:
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của quản lý nhà

nước về đất đai nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng

7
- Phân tích, đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu từ năm 2007 đến năm 2012,
rút ra những ưu điểm và tồn tại, những nguyên nhân và các tác động của nó
đến quá trình phát triển KT-XH của huyện Diễn Châu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý
nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu
trong những năm tới.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, gồm tất cả các hoạt động từ đăng ký đến lập hồ sơ
địa chính, thẩm định và cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có nội dung
rất rộng, gồm: xây dựng quy hoạch kế hoạch và chính sách về sử dụng đất;
khảo sát đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn chỉ
giới hạn phạm vi nghiên cứu về một hoạt động quản lý cụ thể là: cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức,
gồm 38 xã và 1 thị trấn tại huyện Diễn Châu.
- Phạm vi thời gian: từ năm 2007 đến nay và những năm tiếp theo
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp chung: Luận văn dựa vào cơ sở pháp lý là các văn
bản pháp luật như Luật, Nghị định, Thông tư và các quy định khác của Chính
phủ, của địa phương về quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đât.

8
5.2. Phương pháp cụ thể: Trong quá trình nghiên cứu luận văn sử dụng
các phương pháp cụ thể sau:
* Thu thập tài liệu, số liệu về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu. Tìm hiểu các văn bản pháp
luật như: Thông tư, Nghị định, Luật về quản lý nhà nước trong lĩnh vực cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành.
* Phương pháp chuyên gia : Tham khảo ý kiến của Phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Diễn Châu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Diễn Châu, các chuyên gia về quản lý đất đai tỉnh Nghệ An.
* Phương pháp phân tích số liệu: Phương pháp này dùng để thể hiện số
liệu qua hệ thống bảng biểu và phân tích số liệu.
* Phương pháp thống kê, so sánh: Xử lý số liệu thu thập bằng phương
pháp thống kê, so sánh và sử dụng phần mềm Excel.
6. Đóng góp mới của Luận văn
- Hệ thống hoá và làm rõ thêm những vấn đề lý luận về quyền sử dụng
đất và quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng
nhận tại huyện Diễn Châu từ năm 2007 đến năm 2012 trên cả hai mặt: thành
tựu và hạn chế, qua đó làm rõ được nguyên nhân, tồn tại trong công tác này.
- Đưa ra một số biện pháp phù hợp với thực tiễn huyên Diễn Châu nhằm
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện đến năm 2020
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn gồm 3 chương:

9
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và quản lý

nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chƣơng 2 : Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại huyện Diễn Châu từ năm 2007 đế nay
Chƣơng 3: Mục tiêu và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu đến năm 2020









10
CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Đặc điểm và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội
1.1.1. Đặc điểm quan hệ đất đai
1.1.1.1.Đặc điểm tự nhiên
Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con người. Đất đai có
nguồn gốc tự nhiên nhưng qua bàn tay của con người đất đai được cải tạo và
trở thành sản phẩm của người lao động [27]. Đất đai có đặc điểm sau:
Thứ nhất, khác với sản phẩm khác, đất đai có vị trí cố định, không thể di
chuyển. Tính cố định của vị trí đó dẫn đến tính giới hạn về quy mô, không
gian, có nghĩa là đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo được. Do tính giới
hạn của đất đai như vậy nên việc sử dụng đất đòi hỏi phải được kiểm soát để
một mặt chống suy thoái, lãng phí và mặt khác tăng cường bồi dưỡng chất đất.

Thứ hai, đất đai có tính đa dạng và phong phú tùy thuộc vào mục đích sử
dụng đất. Tại Việt nam, theo Luật Đất đai năm 2003, đất đai nước ta được
chia là 3 nhóm:
- Nhóm đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất
ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng
công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất
tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối
và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi
chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.

11
Sự phân loại đất đai như trên chỉ là tương đối vì mỗi loại đất lại có thể có
nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Tức là, người ta có thể chuyển đổi mục
đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng tạo khả năng sinh lời thấp sang mục
đích sử dụng khác tạo khả năng sinh lời cao hơn. Đặc điểm này của đất đai
đặt ra yêu cầu đối với người sử dụng đất là phải khai thác triệt để lợi thế của
mỗi loại đất và sử dụng nó một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất.
Thứ ba, giá cả của đất đai phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó. Giá đất ở
đô thị có giá cao hơn ở nông thôn, đất đai ở trung tâm có giá hơn các vùng
khác. Đất sử dụng cho các hoạt động thương mại, dịch vụ có giá cao hơn đất
nông nghiệp. Nói cách khác, vị trí của đất đai, hoặc điều kiện đất đai không
chỉ tạo nên lợi thế thương mại cho các đơn vị sản xuất kinh doanh, của các
doanh nghiệp, mà còn có ý nghĩa quan trọng đối với một quốc gia trong quan
hệ kinh tế đối ngoại.
1.1.1.2. Đặc điểm pháp lý – kinh tế
Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là quan hệ

giữa người với người đối với đất. Mối quan hệ giữa người với người đối với
đất đai được biểu hiện ở các quyền, bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt.
Luật đất đai năm 2003 của Việt nam quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu [22]. Nội dung cơ bản quyền sở hữu
Nhà nước đối với đất đai bao gồm các quyền: chiếm sở hữu, quyền quản lý
( hay quyền sử dụng) và quyền chi phối ( hay quyền định đoạt ).
* Quyền sở hữu đất đai:
Ở Việt nam quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân. Theo nguyên tắc
hiến định: tất cả quyền lực thuộc về nhân dân, thì nhân dân phải là chủ sở hữu
đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt quý giá của đất nước; đồng thơ
̀
i,
là cơ sở vật chất để xây dựng nền kinh tế thị t rường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Nhà nước là chủ thể sở hữu đất đai, nắm quyền sở hữu về mặt pháp lý,

12
quyền chiếm hữu thực tế và quyền kinh doanh đối với đất đai trong phạm vi
cả nước. Quyền này không bị hạn chế về không gian, thời gian đối với toàn
bộ đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia.
Để thực hiện quyền năng đó, yêu cầu đối với Nhà nước là nắm được tình
hình sử dụng đất đai về số lượng và chất lượng đất trong phạm vi cả nước
cũng như địa phương, sự biến động của đất đai trong từng thời kỳ.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà nước nắm giữ đất đai nhưng nhà
nước lại chỉ là chủ sở hữu danh nghĩa, còn sở hữu thực tế về đất đai lại
thường được giao cho dân, cho các doanh nghiệp.
* Quyền quản lý ( sử dụng ) đất đai:
Về chủ thể sử dụng, các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có
thời hạn. Đối tượng được giao quyền sử dụng đất đã được mở rộng, đa dạng

hóa. Quyền của người sử dụng đất cũng được tăng thêm, gồm các quyền:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất.
* Quyền chi phối ( định đoạt ) đất đai:
Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Quyền định đoạt đất đai
của Nhà nước thể hiện: Nhà nước xác định mục đích sử dụng của từng loại đất.
Người sử dụng đất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về mục đích sử dụng
đất. Nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Nhà nước quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền định đoạt đất đai là hoàn toàn phụ
thuộc Nhà nước, không một chủ thể sử dụng đất nào khác có được. Tuy nhiên
Nhà nước không sử dụng toàn bộ đất đai mà chỉ sử dụng một phần nhỏ còn lại
Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người dân. Cho đến nay, qua nhiều lần
sữa đổi luật, quyền sử dụng đất của người dân được mở rộng rất nhiều.

13
Tóm lại, với tư cách là chủ thể quản lý Nhà nước thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết
định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất.
Quan hệ pháp luật về đất đai không đơn thuần là quan hệ pháp lý mà còn
là quan hệ kinh tế, hành chính, môi trường và xã hội. Quan hệ pháp luật đất
đai ở Việt nam thể hiện ở hai khía cạnh, chủ yếu nhóm quan hệ sở hữu và
nhóm quan hệ sử dụng. Nhóm quan hệ sở hữu là nhóm quan hệ phát sinh
trong lĩnh vực sở hữu đất đai hay là trong quá trình quản lý nhà nước về đất
đai bao gồm những quan hệ phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà nước với
nhau. Các quan hệ đất đai thuộc nhóm này rất đa dạng và phức tạp. Nhà nước
không chỉ đơn thuần chỉ là chủ thể sở hữu đất đai, mà còn là chủ thể thực hiện
các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.

Nhóm quan hệ sử dụng đất đai là những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực
sử dụng đất đai giữa các chủ thể. Trong quá trình này, các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền không tham gia trực tiếp nhưng thực hiện quyền giám sát. Là
chủ thể sở hữu nhưng Nhà nước chỉ trực tiếp sử dụng một phần nhỏ, còn lại
giao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Vậy nên Nhà nước
phải có những quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của cả chủ sở hữu
và chủ sử dụng đất.
Như vậy trong pháp luật Việt nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu và
chủ thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Thực ra ở đây có mối quan hệ
khăng khít giữa nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với
người sử dụng đất. Tuy đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân nhưng nhà nước là
người đại diện chủ sở hữu vì vậy nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp
lý cụ thể đối với người sử dụng đất. Nhà nước là người đại diện cho lợi ích

14
quốc gia thông qua việc chủ trì xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
lợi cho hiệu quả chung của đất nước. Trong phạm vi mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch, người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất
thông qua các hình thức tự chuyển đổi hoặc chuyển nhượng cho tổ chức, cá
nhân có năng lực hơn. Mặt khác khi Nhà nước muốn sử dụng vào mục đích gì
hay muốn thu hồi đất để phục vụ cho mục đích công cộng thì chủ thể quản lý
phải hỏi ý kiến của chủ thể sử dụng xem chủ thể sử dụng có đồng ý với kế
hoạch của mình hay không.
1.1.2. Vai trò của đất đai đối với đời sống kinh tế-xã hội
1.1.2.1. Vai trò của đất đai đối với con người
Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối
với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và đối với
con người nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người,
con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã
trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi

sống mình. Đất đai luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, không có đất đai thì không thể có sự sống [30].
Đất đai chính là địa bàn sinh sống của con người. Nó là địa bàn xây dựng các
thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống con người.
1.1.2.2. Vai trò của đất đai đối với hoạt động sản xuất kinh doanh
Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành một yếu tố vô cùng
quan trọng đối với toàn bộ quá trình phát triển của nền kinh tế. Đất đai tham
gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất
đặc biệt. Có thể nói: Đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam
Smith đã chỉ ra: Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất. Tuy
nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh
tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghiệp, đất

15
đai có vị trí vô cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất
này. Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là
nguồn cung cấp thức ăn cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của con người
vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong trường hợp
này, đất đai còn đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người [18].
Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác
động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất đai, tạo điều kiện
thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua những
hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém
màu mỡ thành những mảnh đất có màu mỡ hơn. Trong quá trình này thì đất
đai đóng vai trò như là một đối tượng lao động. Bởi vậy, có thể nói: đối với
nông nghiệp thì không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất
nông nghiệp. Đất đai là tư liệu đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được.
Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng các công
xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động

sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nguồn cung cấp nguyên vật liệu trực tiếp,
chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế
biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa
hình, địa thế của đất đai đóng vai trò khá quan trọng.
Do đất đai có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai
ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với xã hội loài người. Vì vậy trong sử
dụng đất đai cần phải tiết kiệm và hiệu quả.
1.1.2.3. Vai trò của đất đai đối với quốc gia
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mối quốc gia. Nói đến
chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ trong đó
có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng

16
lãnh thổ của quốc gia đó. Vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại
và phát triển của mỗi quốc gia, xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ
ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào
cũng như không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là một trong
những tài nguyên quý giá của loài người, là điều kiện sống và sự sống của
động thực vật và con người trên trái đất.
Vì đất đai có vị trí cố định, không di chuyển được, đất đai không thể sản
sinh và bị giới hạn bởi vùng hành chính lãnh thổ, quốc gia và theo đặc tính
của đất đai. Tính hai mặt của đất đai thể hiện có thể tái tạo được nhưng không
thể sản sinh ra đất đai. Bên cạnh đó trong các yếu tố cấu thành môi trường:
đất đai, tài nguyên nước, khí hậu thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những
biến đổi phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động của tự
nhiên thì ngày nay con người cũng là nguyên nhân gây nên rất lớn: lũ lụt do
phá rừng, canh tác bất hợp lý tất cả những việc đó đều ảnh hưởng đên môi
trường. Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai giúp đất đai tránh được xói
mòn, bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao.
1.2. Quản lý nhà nƣớc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền được lợi dụng các tính năng của đất để phục
vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người theo quy định của pháp luật.
Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước
như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử
dụng đất [18].

17
Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất
đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa
hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai.
Người sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình.
- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo luật đất đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. [22]
Như vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý giữa Nhà
nước ( chủ sở hữu và quản lý đất đai ) và người dân (chủ sử dụng đất ). Quá
trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá
trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Theo
Điều 2 của Luật Đất đai: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã,
phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy

18
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tùy từng thời kỳ
cụ thể”. [22]
Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận QSD đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất với mục đích để Nhà nước tiến hành
các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai
thác tốt mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có sự bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất
để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ tài nguyên đất.
Người được cấp giấy chứng nhận được Nhà nước bảo vệ khi có tranh
chấp đất xảy ra đối với phần diện tích được cấp GCNQSDĐ. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước bồi thường cho
người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời nó cũng
là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng
đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự ghi nhận quyền sử

dụng đất của Nhà nước đối với diện tích đất mà người sử dụng đất đã đăng ký
quyền sử dụng đất. Qua đó người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ với
diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được đảm bảo
thực hiện các quyền đối với diện tích đó.
Do có sự thay đổi của Luật pháp về quyền sử dụng đất, nên hiện nay
đang tồn tại 4 loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là: