Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA KINH TẾ
*****


NGUYỄN VĂN ĐỢI


QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM



LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ




Hà Nội - 2004






ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA KINH TẾ

NGUYỄN VĂN ĐỢI

QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế chính trị XHCN
Mã số: 50201


LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. TRẦN ĐÌNH THIÊN

Hà Nội - 2004




MỤC LỤC


Trang
Phần 1: Mở đầu
1 - 5
Phần 2: Nội dung
6 - 94
Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh

nghiệm ở các nước trên tế giới
6 - 39
1.1. Thị trường đất đai.
6 - 20
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
6 - 14
1.1.2. Thị trường đất đai và vai trò của thị trường đất đai trong nền
kinh tế
14 - 20
1.2 . Quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá
20 - 30
1.2. 1. Sự thay đổi trạng thái sử dụng đất khi đất đai trở thành hàng
hoá.
20 - 22
1.2.2. Cơ sở khách quan của sự chuyển đất đai thành hàng hoá
22 - 27
1.2.3. Vai trò của Nhà nước đối với quá trình chuyển đất đai thành
hàng hoá
27 - 30
1.3. Kinh nghiệm ở một số nước.
31 - 37
1.3.1. Cải cách ruộng đất ở Anh.
31 - 33
1.3.2 Cải cách đất đai ở Trung Quốc
33 - 35
2.3.3. Thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức - Kinh nghiệm
rút ra.
35 - 39
Chương 2. Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay - Những vấn
đề đặt ra.

40 - 74
2.1. Khái quát quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá ở Việt Nam.
40 - 50
2.1.1. Giai đoạn trước 1980
40 - 41
2.1.2. Giai đoạn từ năm 1980 - 1993.
41 - 45
2.1.3. Giai đoạn 1993 đến nay.
45 - 50
2.2. Thực trạng thị trường đất đai ở Việt Nam
50 - 69
2.2.1. Thực trạng thị trường sơ cấp.
50 - 62
2.2.1.1. Khái quát chung về thị trường sơ cấp
50 - 54
2.2.1.2. Thực trạng giao đất, cho thuê, thu hồi đất.
54 - 58
2.2.1.3. Xác lập quyền sử dụng đất.
58 - 62
2.2.2. Thực trạng thị trường thứ cấp
62 - 69
2.2.2.1. Khái quát về thị trường thứ cấp.
62 - 63
2.2.2.2. Thực trạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bằng đất đai…
63 - 69
2.3. Đánh giá tổng quát
70 - 74
2.3.1. Về lý luận
70 - 70

2.3.2. Về thực trạng thị trường
70 - 74
Chương 3. Một số giải pháp để hình thành và phát triển thị
trường đất đai ở Việt Nam.
75 - 94
3.1. Mục tiêu và nguyên tắc phát triển thị trường đất đai….
75 - 81
3.1.1. Mục tiêu và định hướng cơ bản……
75 - 79
3.1.2. Những nguyên tắc chung…
79 - 81
3.2. Những bất cập và giải pháp khắc phục.
81 - 94
3.2.1. Nâng cao nhận thức về thị trường đất đai.
81 - 83
3.2.2. Xác lập hàng hoá cho thị trường
84 - 88
3.2.3. Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai, giao dịch đất
đai
89 - 90
3.2.4. Thực hiện nhanh và có hiệu quả công tác quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất
90 - 92
3.2.5. Áp dụng cơ chế một giá đối với giao dịch về đất đai
92 - 93
3.2.6. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới , tư vấn ,
dịch vụ mua - bán đất đai
93 - 94
Phần 3. Kết luận
95 - 96

Danh mục tài liệu tham khảo



BẢNG TỪ VIẾT TẮT


BĐS Bất động sản
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSH Quyền sở hữu
QSD Quyền sử dụng
QSDĐ Quyền sử dụng đất
XHCN Xã hội chủ nghĩa
TBCN Tư bản chủ nghĩa
TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh
TLSX Tư liệu sản xuất

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, với tư cách vật chất thoả mãn nhu
cầu cuộc sống của con người, được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước từ
thấp đến cao, từ cá biệt trở thành phổ biến. Thị trường đất đai, thị trường bất động
sản cũng từ đó, được hình thành, phát triển và trở thành một bộ phận cấu thành
quan trọng trong nền kinh tế thị trường, kể cả thị trường định hướng XHCN như ở
nước ta. Ngày nay, chẳng những đất đai trên "ngôi nhà chung - Trái đất" của chúng
ta trở thành hàng hoá, mà cả mặt trăng, sao hoả cũng được các nhà tỷ phú trên thế
giới chia ô, chia khoảnh để bán.
Trong những năm đổi mới vừa qua, với sự vận hành nền kinh tế theo cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, nền kinh tế nước
ta đã đạt được những thành tựu to lớn. Tuy nhiên, nhiều loại thị trường - đặc biệt là
thị trường đất đai, thị trường bất động sản chưa được thiết lập hoặc chưa được phát
triển. Tình trạng đó đã gây lên những hạn chế lớn đối với sự phát triển, tăng trưởng
của nền kinh tế. Nhận thức được điều đó, Đảng và Chính phủ đã và đang cố gắng
từng bước khắc phục tình trạng thiếu vắng, thiếu đồng bộ của các loại thị trường
trong nền kinh tế. Báo cáo chính trị của Đảng tại Đại hội IX đã khẳng định:
" Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả QSD đất theo quy
định của pháp luật ". Hơn thế, Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2001 -
2005 nêu: "Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSD đất,
tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhượng QSD đất; mở rộng cơ hội cho các công
dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng

đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh "[27, tr.192- 342]
Mặc dù vậy, thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung
ở nước ta cho đến nay vẫn vận động mang tính tự phát, không công khai, về thực
chất đó vẫn là một thị trường " ngầm ", hẹp cả về phạm vi và nội dung hoạt động.
Các hoạt động của thị trường này vẫn nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Nhà
nước cũng chưa có biện pháp, chưa có hệ thống quản lý hữu hiệu trong lĩnh vực
này. Những dư chấn của các cơn " sốt " thị trường, cũng như những vấn đề kinh tế,
xã hội nảy sinh liên quan đến đất đai đã và đang là những thách thức gay gắt, ngày
càng chồng chất, đòi hỏi chúng ta phải đương đầu và giải quyết. Tiến sỹ Đặng Đức
Đạm - Phó Trưởng Ban nghiên cứu của Thủ tướng Chính Phủ, đã từng nêu ý kiến:
" Việt Nam hiện nay có rất nhiều cái nhất, ví dụ (1 ) tài sản lớn nhất: Đất
đai là tài sản ước tính có giá trị lớn hơn nhiều so với tài sản của tất cả các doanh
nghiệp Nhà nước cộng lại: ( 2 ) Tham nhũng nặng nhất: Tham nhũng chủ yếu từ
nguồn đất đai và đầu tư của Nhà nước; Khiếu kiện nhiều nhất: Đại bộ phận khiếu
kiện là về nhà đất; ( 4 ) Rào cản cao nhất: Thủ tục đất đai là rào cản khó vượt qua
nhất đối với cả đầu tư trong nước và nước ngoài." [23, tr.147]
Có thể nói, trong cấu thành của thị trường bất động sản, thị trường đất đai có
một vị trí đặc biệt quan trọng, bởi đất đai vốn là thành tố đầu tiên và căn bản đối
với bất kỳ một loại bất động sản nào. Hơn nữa, đất đai còn là thành tố hàng đầu tạo
nên cơ sở cho đời sống của mỗi con người cũng như cả xã hội. Chính vì vậy, việc
nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường đất đai, từ đó đưa ra những giải pháp, nhằm thúc
đẩy sự ra đời và phát triển thị trường này ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề
bức xúc, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu:
Hiện nay, ở các nước kinh tế phát triển, đặc biệt ở các nước phương Tây, thị
trường đất đai, thị trường bất động sản đã và đang phát triển rất sôi động. Đây thực
sự là một thị trường nhạy cảm, có vai trò cực kỳ quan trọng thúc đẩy nền kinh tế
tăng trưởng, phát triển và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế thị
trường. Chính vì vậy, thị trường đất đai, thị trường bất động sản đã trở thành đối
tượng nghiên cứu của nhiều nhà kinh tế, pháp lý. Ví dụ: Công trình nghiên cứu của

Hernando De Soto " Bí ẩn của vốn "; Công trình nghiên cứu của giáo sư UIF
Jensen thuộc trường Đại học Lund - Thuỵ Điển về vấn đề " So sánh các yếu tố
luật pháp của thị trường BĐS "; Nhóm tư vấn về BĐS của Uỷ ban kinh tế Châu
Âu của Liên Hiệp Quốc, đã tổ chức hội nghị thượng đỉnh về BĐS ( 2002 ), trong
đó hội nghị đặc biệt dành sự quan tâm đến việc nghiên cứu sự phát triển thị trường
BĐS, ở các nước có nền kinh tế đang trong thời kỳ chuyển đổi. Đây là những tài
liệu tham khảo quý báu cho việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường đất đai, thị
trường BĐS và tìm kiếm các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành, phát triển loại
thị trường này trong nền kinh tế nước ta hiện nay.
Ở nước ta, do tính chất thiết yếu và thời sự của vấn đề hình thành, phát triển
thị trường bất động sản, thị trường đất đai trong thời kỳ đổi mới thể hiện rõ trong
quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo luật đất đai sửa đổi, vấn đề đất đai, thị
trường đất đai đã và đang thu hút được sự quan tâm của rất nhiều tầng lớp trong xã
hội. Ở những phạm vi và mức độ khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu,
trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến thị trường đất đai, thị trường BĐS như: Đề tài
nghiên cứu " Thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 " do Sở Địa
chính - nhà đất, Trường Đại học kinh tế TPHCM, Viện kinh tế TPHCM; Văn
phòng Kiến trúc sư trưởng, Tổng công ty địa ốc Sài gòn nghiên cứu; Hội thảo về
pháp luật đất đai và thị trường BĐS do khoa luật Đại học Quốc gia tổ chức;
Chương trình hợp tác Việt nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính năm
2002; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất của PGS.TSKH Lê Đình Thắng.
Đặc san chuyên đề về luật đất đai - Tạp chí luật học, Trường đại học Luật Hà Nội.
Đề tài: Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường QSD đất ở Việt Nam của
Nguyễn Thị Nga - Trường Đại Học Luật Hà Nội
Tuy nhiên, chưa có một công trình nghiên cứu nào đề cập đến quá trình hình
thành thị trường đất đai với tư cách là một quá trình tất yếu của lịch sử phát triển
kinh tế, tổng kết kinh nghiệm hình thành và phát triển thị trường đất đai, BĐS của
các nước trên thế giới và đối chiếu với thực tiễn ở Việt Nam một cách hệ thống từ
góc độ kinh tế chính trị học. Từ đó làm sáng tỏ những căn nguyên, cội nguồn của
những vấn đề đặt ra, xung quanh sự hình thành thị trường đất đai ở Việt Nam và

đưa ra những giải pháp tổng thể mang tính định hướng, nhằm thúc đẩy loại thị
trường này trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam hiện nay.
3. Mục đích của đề tài.
Nghiên cứu đề tài này nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về thị trường đất
đai; Tìm hiểu thực trạng và xu hướng hình thành, phát triển của thị trường đất đai ở
Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm thúc đẩy sự
hình thành và phát triển thị trường này ở Việt Nam trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
Thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung là một bộ
phận cấu thành của nền kinh tế thị trường. Chúng có quan hệ mật thiết đến thị
trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường vốn Tuy nhiên phạm vi nghiên
cứu của đề tài chỉ tập trung nghiên cứu thị trường đất đai, trong đó chủ yếu tập
trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản của thị trường đất đai, khảo sát thực trạng
của thị trường đất đai ở Việt Nam giai đoạn trước và sau đổi mới cho đến nay, giải
pháp hình thành và phát triển thị trường đất đai trong thời gian tới, dưới góc độ
kinh tế chính trị học.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Để làm rõ nội dung của đề tài tác giả vận dụng phương pháp duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử, đồng thời còn kết hợp các phương pháp khác như: Thống
kê - so sánh và mô hình hoá.
6. Dự kiến đóng góp mới của luận văn.
- Góp phần làm rõ những vấn đề có tính lý luận về thị trường đất đai nói
chung và ở Việt Nam hiện nay nói riêng.
- Phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp để hình thành và phát triển
thị trường đất đai.
- Góp phần thúc đẩy sự hoàn thiện hệ thống thị trường, trong nền kinh tế
nước ta hiện nay.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm
3 chương.

Chương I: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở
các nước nước trên thế giới
Chương II: Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay - những vấn đề đặt
ra.
Chương III: Một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát
triển thị trường đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.




NỘI DUNG

Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở các
nước trên thế giới.
1.1 Thị trường đất đai
1.1.1 Quyền sở hữu đất đai.
Con người và xã hội muốn tồn tại thì trước hết phải chiếm hữu tự nhiên, đặc
biệt là đất đai. Có thể nói: Chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của sở hữu
ruộng đất. Trong một hình thái kinh tế - xã hội nhất định. Sở hữu đất đai là hình
thức xã hội của sự chiếm hữu đất đai, nói cách khác: Nó là quan hệ xã hội, phát
sinh từ việc chiếm hữu đất đai trong xã hội. Về bản chất, đó là quan hệ giữa người
với người đối với việc chiếm hữu đất đai. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời thì
quan hệ sở hữu về đất đai được điều chỉnh bằng pháp luật, nó được luật hoá và trở
thành quyền sở hữu đất đai. Theo đó, chủ sở hữu đất đai có ba quyền năng cơ bản
là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai, Mác đã
từng khẳng định:
" Quyền sở hữu ruộng đất giả định rằng đã có một số người nào đó độc
quyền chiếm những bộ phận nhất định của trái đất mà họ có thể sử dụng hoàn toàn
theo ý muốn của riêng của họ, và gạt tất cả những người khác ra ngoài ." [14,
tr.241]

Như chúng ta đã biết, Quyền sở hữu đất đai trước hết được hiểu là một phạm
trù pháp lý, phản ánh quan hệ sở hữu đất đai về mặt kimh tế trong một chế độ xã
hội nhất định, là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu về
đất đai trong xã hội. Các qui phạm pháp luật về sở hữu đất đai xác nhận, qui định
và bảo vệ các quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt đất đai. Tuy nhiên, với tư cách là một phạm trù pháp lý, nó chưa thể mang lại
gì cho lợi ích của chủ sở hữu đất đai. Nguồn lợi mà các chủ sở hữu đất đai chỉ có
được khi sử dụng quyền năng của họ đối với đất đai để tạo ra những lợi ích cho
mình. Lợi ích mà các chủ sở hữu có được nhiều hay ít, là hoàn toàn phụ thuộc vào
những điều kiện kinh tế, hay trình độ phát triển của lực lượng sản xuất xã hội,
trong việc chinh phục tự nhiên nói chung, sử dụng đất đai nói riêng. Các Mác đã
khẳng định:
" Quyền lực về mặt pháp lý của những người đó cho phép họ được sử dụng
và lạm dụng những phần trên trái đất còn chưa giải quyết được vấn đề gì hết. Việc
sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với
ý chí của họ " [14, tr. 243]
Với tư cách là một phạm trù kinh tế, quyền sở hữu đất đai được hiểu là quan
hệ giữa con người với con người trong việc xác định chủ thể sở hữu đối với đất
đai. Về phương diện pháp lý thì nó được xã hội thừa nhận và có cơ chế bảo hộ,
được thể chế hoá trong Hiến pháp và Pháp luật. Về phương diện kinh tế, nó đảm
bảo cho chủ sở hữu đất đai được hưởng những nguồn lợi nhất định. Thông qua
quyền sở hữu mà xác định các quan hệ tổ chức, quản lý trong việc sử dụng đất đai
vào sản xuất kinh doanh và quan hệ phân phối tương ứng với nó. Từ đó đảm bảo
những nguồn thu nhập cho chủ sở hữu.
Trên giác độ kinh tế, ba quyền cơ bản của quyền sở hữu ruộng đất (chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt) là những cấu thành căn bản đảm bảo cho chủ sở hữu
thực hiện được quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế, mỗi quyền có một vị trí và ý
nghĩa khác nhau đối với chủ sở hữu. Chủ sở hữu đất đai cần phải chiếm hữu, nắm
giữ và chi phối được đất đai, đồng thời phải có đầy đủ khả năng định đoạt các vấn
đề có liên quan đến đất đai đó nhằm đảm bảo lợi ích của mình. Việc khai thác, sử

dụng những công năng của đất là quan trọng và có ý nghĩa thiết thực, với năng lực
hiện có các chủ thể sở hữu đưa đất đai vào sử dụng tạo ra của cải, thu nhập cho
mình. Thông qua quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu khai thác lợi ích kinh tế của
đất đai để thoả mãn nhu cầu tiêu dùng hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của mình.

Nói tới quyền sử dụng đất đai, nghĩa là nói tới quyền khai thác công dụng và
hưởng hoa lợi từ đất. Như chúng ta đã biết, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một
tư liệu sản xuất đặc thù, cố định trong không gian với diện tích giới hạn, nhưng vô
hạn về thời gian và khả năng sinh lợi. Nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ
là nguồn tài nguyên vô tận. Ngược lại, nếu bị đối xử với thái độ vô chủ, theo kiểu "
vắt kiệt " sức sản xuất, độ màu mỡ của đất thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn
kiệt. Điều đó lý giải tại sao ở các nước trên thế giới, dù duy trì hình thức sở hữu đất
đai nào, vẫn luôn có những quy định, chế định pháp luật nghiêm khắc, nhằm khai
thác có hiệu quả nguồn tài nguyên vô giá này, tránh tình trạng sử dụng đi đến huỷ
hoại đất đai.
Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống,
pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSD đất. Chẳng hạn , ở Anh, đất
đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho nhân dân sử dụng và
có các quyền đối với đất đai, trong đó có quyền được mua, bán đất đai.
Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ kinh
tế, chính trị, xã hội, cũng quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSD đất
thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu. Theo đó, có sự tách biệt
QSH đất đai với QSD đất trong thời hạn quy định. Để có QSD đất thì các cá nhân,
tổ chức phải mua và khi đã có QSD đất trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì
người sử dụng đất có thể mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, cho tặng [ 29,
tr.158]
Đối với Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định: Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu , Nhà nước trao QSD
đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền, nghĩa

vụ của người sử dụng đất. Bên cạnh việc sử dụng đất, người sử dụng đất còn có thể
thực hiện các quyền khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lãnh, thừa kế cho tặng, góp vốn bằng QSD đất.
Ở nước ta, việc thực hiện chế độ hữu toàn dân về đất đai (hay sở hữu Nhà
nước về đất đai), trước hết về mặt pháp lý, được thể hiện trong hiến pháp và pháp
luật. Nhưng xét về mặt kinh tế, nó được thực hiện qua một cấu trúc phức tạp hơn,
bởi Nhà nước không thể đứng thực hiện các quyền năng đối với đất đai một cách
trực tiếp, mà phải thông qua các chủ thể kinh tế tương đối độc lập trong xã hội (các
hộ gia đình, các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp). Qua đó mỗi chủ thể đều có
quyền được hưởng lợi với tư cách là một chủ thể sở hữu đất đai về kinh tế (chủ thể
bộ phận).
Một vấn đề mà chúng ta cũng cần làm sáng tỏ ở đây là: Đối với nước ta cũng
như một số nước trên thế giới duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà
nước là người đại diện, đất đai sẽ tham gia thị trường như thế nào? Đất đai hay
QSD đất đai tham gia thị trường?
Trước hết, phải khẳng định rằng cho dù đất đai thuộc sở hữu Nhà nước,
Nhà nước vẫn không thể trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất đai. Quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng đất đai trực tiếp luôn thuộc về những cá nhân, tổ chức trong xã hội.
Nhà nước chỉ giữ lại một số quyền đối với tài sản đất đai như: Quyền quy hoạch
mục đích sử dụng đất, quyền đánh thuế, quyền thu hồi đất đai phục vụ lợi ích công
cộng. Chính vì vậy khi Nhà nước cho phép lưu hành QSD đất đai trên thị trường
cùng với hàng loạt các quyền khác như: Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn , thì người có QSD đất cũng có hầu như đầy đủ các quyền năng của
người chủ sở hữu đất đai, giống như nhận xét của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa
chính - Bùi Xuân Sơn " Luật đất đai năm 1998 chúng ta giao ổn định lâu dài, sau
đến Luật đất đai năm 1993 chúng ta đưa ra 5 quyền của người sử dụng đất. Nói tới
5 quyền này thì có khác gì anh em với quyền sở hữu đâu" [41, tr.230]. Do đó, nếu
ta cho rằng hàng hoá đất đai hay QSD đất đai là hàng hoá thì trên thị trường cũng
như nhau mà thôi
Thứ hai: Đối với mỗi quốc gia trên thế giới, đất đai luôn được coi là một tài

sản quốc gia, và chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Cho nên, các chủ sở
hữu tư nhân về đất đai cũng luôn bị giới hạn ở những quyền năng nhất định, gắn
với thời điểm, không gian và phạm vi sử dụng nhất định. Quyền sở hữu tư nhân về
đất đai không có nghĩa là một quyền năng vô hạn đối với đất đai được, các quyền
năng của chủ sở hữu đất đai luôn bị giơí hạn bởi lợi ích của cộng đồng. Ví dụ như,
Luật Australia thừa nhận QSH tư nhân về đất đai nhưng quy định rõ Nhà nước có
quyền trưng thu đất tư nhân cho mục đích công cộng. Ở Pháp, chế độ quản lý việc
sử dụng đất để canh tác nông nghiệp rất chặt chẽ. Nhà nước nghiêm cấm xây dựng
nhà để bán trên đất canh tác. Mọi hành vi chuyển đất canh tác dù là đất tư nhân hay
đất thuộc sở hữu nhà nước đều phải được xem xét và quyết định của nhà nước. Tại
Cộng hoà Liên bang Đức, Hiến Pháp năm 1949 quy định: Quyền sở hữu phải
được sử dụng phù hợp với lợi ích chung. Điều đó chứng tỏ rằng không phải cứ " sở
hữu toàn dân " về đất đai mới thực thi được lợi ích chung của cộng đồng trong việc
sử dụng đất, cũng như việc tôn trọng quyền chiếm hữu tư nhân, ( quyền tư hữu ) về
đất đai - như nó vốn có trong thực tiễn xã hội, là chúng ta không có khả năng buộc
các chủ sử dụng đất đai phải đảm bảo lợi ích của cộng đồng, không thể hiện được
vai trò của người chủ sở hữu đại diện tối cao là Nhà nước đối với đất đai.
Thứ ba: Về phương diện kinh tế đối với những chủ thể, cá nhân, hộ gia đình,
trước một khoảnh đất được Nhà nước giao, gắn với những quyền năng nhất định,
mục đích sử dụng và thời gian sử dụng nhất định thì: QSD đất đai - quyền pháp lý
ấy, như Mác đã nhấn mạnh rằng chưa đem lại gì cho con người khi họ đứng trước
thế giới tự nhiên. Cái mà mỗi người quan tâm là: Với trình độ lực lượng sản xuất
xã hội đã đạt được về kỹ thuật công nghệ, về trình độ phát triển của nền kinh tế thị
trường và năng lực của chính họ có thể sử dụng đất đai để phục vụ nhu cầu, mục
đích của họ như thế nào mà thôi.
Thứ tư: Dưới góc độ pháp luật, việc coi QSD đất là hàng hoá, tất yếu đòi hỏi
pháp luật lại phải đưa ra thêm những chế định phức tạp, cồng kềnh khiến người
dân vốn đã ít am hiểu về pháp luật thì lại càng khó hiểu thêm về pháp luật. Pháp
luật sẽ có xu hướng xa rời thực tiễn của đời sống xã hội. Các quy phạm của pháp
luật phải bám sát với các hành vi cụ thể của con người với động cơ, mục đích cũng

như lợi ích mà họ đang theo đuổi, thì mới gần gũi, dễ hiểu và có tác dụng điều
chỉnh cao được. Có như vậy, pháp luật mới đi vào đời sống và phát huy tác
dụng.Trái lại, nó sẽ gây nên những xu hướng thiếu minh bạch, thiếu an tâm của
người dân về phía Nhà nước. Không loại trừ trường hợp các phần tử thoái hoá,
biến chất trong hệ thống công quyền dựa vào đó mà cửa quyền, sách nhiễu với dân,
tham nhũng, vơ vét cho lợi ích vị kỷ, cá nhân
Chính vì vậy, xét theo góc độ thị trường nên thống nhất quan điểm cho rằng
đất đai là hàng hoá. Điều căn bản cần phải lưu ý là ở chỗ: Đây luôn là một loại
hàng hoá đặc biệt, có đặc trưng riêng, và chỉ trở thành hàng hoá trong những
điều kiện nhất định. Một khi đất đai là hàng hoá, thì nó cũng tuân theo các quy
luật của thị trường. Giá trị của đất đai, phụ thuộc vào công năng của đất. Nó không
chỉ phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ việc sử dụng trực tiếp đất đai vào sản xuất
kinh doanh đem lại, mà còn phụ thuộc vào những " tiềm năng" ẩn chứa trong tài
sản đất đai có thể được khơi dậy. Trên thị trường, giá cả đất đai chịu ảnh hưởng
của tình hình cung cầu về đất mà đằng sau đó là các vấn đề về chính sách, pháp
luật, sự tăng trưởng kinh tế, mức tăng dân số; các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu
Để hiểu rõ về loại hàng hoá này chúng ta xem xét đặc điểm của nó.


* Đặc điểm của hàng hoá đất đai
Đất đai là một khái niệm mang tính kinh tế, chính trị và xã hội bởi vì
trước hết: Đất đai là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất sản
và là yếu tố quyết định để tạo lập BĐS; Thứ hai, đất đai thuộc chủ quyền của mỗi
quốc gia, là nơi ở, nơi chôn rau, cắt rốn, là phương tiện sinh sống chủ yếu của con
người và là tiền đề của tự do cá nhân; thứ ba, đất đai là đối tượng đánh thuế của
chính phủ hoặc các nhóm cầm quyền, là công cụ quyền lực và là nguyên nhân của
nhiều cuộc đụng độ và chiến tranh. Ở nước ta, đất đai được tạo lập và bảo vệ bằng
xương máu, bằng công sức của nhiều thế hệ. Chính vì vậy sự tồn tại, vận động của
hàng hoá đất đai sẽ có nhiều điểm rất khác biệt với các loại hàng hoá khác. Nó
luôn chịu sự giới hạn, điều chỉnh không chỉ từ phía pháp luật mà các vấn đề về

phong tục tập quán, truyền thống xã hội, lịch sử phát triển của nền kinh tế cũng
có tác động rất lớn.
Nếu xét về mặt tự nhiên và trong mối quan hệ với thị trường BĐS thì đất
đai có 4 đặc trưng sau đây:
Một là, đất đai là tài sản không thể di dời được. Đây cũng là tiêu chí để phân
biệt tài sản BĐS và các tài sản động sản khác.
Hai là, mỗi lô đất, thửa đất có một vị trí riêng và là độc nhất vô nhị.
Ba là, mỗi lô đất, thửa đất đều có thể sử dụng vào đa mục đích và thời gian
sử dụng đất là vô hạn.
Cuối cùng là tính có hạn của đất đai, trên một vùng lãnh thổ xác định, nếu
không có sự thay đổi về đường ranh giới thì tổng diện tích đất tự nhiên của vùng
lãnh thổ đó là cố định.
Nếu xét về mặt kinh tế trong mối quan hệ với lợi nhuận kinh doanh thì đất
đai có 2 đặc điểm:
Trước hết: Tự đất không có giá trị nhưng khi con người tác động trực tiếp
hoặc gián tiếp vào đất đai, đưa đất đai vào sử dụng theo một mục đích nhất định
nào đó thì nó trở lên có giá trị. Trong quá trình sử dụng đất, giá trị của đất không
những có thể được bảo tồn mà còn có khả năng tăng lên nếu biết sử dụng và bảo vệ
nó.
Thứ hai là: Khi sử dụng đất đai vào kinh doanh, đất đai hoặc trực tiếp hoặc
gián tiếp tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập. Thu nhập từ đất đai phản ánh khả
năng sinh lời của đất, khả năng này nhiều ít phụ thuộc vào vị trí và đặc tính của
từng thửa đất, lô đất.
Nếu xét về mặt pháp lý, trong mối quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS,
đất đai là loại hàng hoá có điều kiện. Không phải mọi lô đất, thửa đất đều là hàng
hoá. Nó chỉ trở thành hàng hoá khi đảm bảo được rằng: Ngoài tính hữu dụng hay
công năng mà nó có, thì nó còn phải được gắn với những quyền của những chủ thể
kinh tế nhất định trong nền kinh tế, đảm bảo có thể thực hiện được tính hữu dụng
của nó. Các quyền: Sử dụng, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, bảo lãnh, góp
vốn càng được khẳng định và thể chế hoá cùng với cơ chế thực hiện chúng thiết

thực, thông thoáng và hiệu quả thì giá trị của đất càng cao.
Điều 62, luật đất đai 2003 của nước ta quy định rõ: Điều kiện để đất đai
tham gia thị trường BĐS: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử
dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 106 của luật này; Đối với
trường hợp đất nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án thì phải đầu tư vào
đất theo đúng dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Theo khoản 1 điều 106 thì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSD đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy định… của luật này khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, ở nước ta hiện nay, chỉ có những khoảnh đất gắn với những chủ
thể nhất định; gắn với những loại đất cụ thể tương ứng với kế hoạch, quy hoạch sử
dụng đất được xác định; trong những điều kiện nhất định - được pháp luật cho
phép tham gia thị trường BĐS thì mới có thể trở thành hàng hoá.
1.1.2 Thị trường đất đai và vai trò của thị trường đất đai trong nền kinh tế.
* Đặc điểm của thị trường đất đai:
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về đất đai
(Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn ). Nếu hiểu theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ giao dịch về đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Trao đổi trên
thị trường đất đai là trao đổi hàng hoá đất đai có điều kiện. Nó có một số đặc điểm
sau:
Một là: Thị trường đất đai là một thị trường không tập trung, mang tính
khu vực địa phương, và được trải rộng ở tất cả các vùng trong nước, mỗi thị trường
nhỏ mang đậm đặc điểm của mỗi địa phương, vùng, miền, mỗi khu vực và phù hợp
với quy mô, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng, miền đó. Chính điều

này lý giải tại sao thị trường đất đai ở đô thị, ở vùng trung tâm, ở đồng bằng bao
giờ cũng có quy mô và trình độ phát triển cao hơn rất nhiều so với thị trường đất
đai ở nông thôn, miền núi hoặc ở vùng xa trung tâm.
Hai là: Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến
những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả. Sự không hoàn
hảo của thị trường đất đai bị quy định bởi sự không đồng nhất về thông tin và các
yếu tố cấu thành nên thị trường đó như thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, yếu tố giá cả và tình hình cung cầu về đất đai cho các mục đích … Bên cạnh
đó, thị trường đất đai còn chịu chi phối bởi những điều kiện tự nhiên, truyền thống,
tập quán sử dụng đất và những đặc trưng riêng của mỗi vùng. Chính vì vậy, thị
trường đất đai đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn từ phía Nhà nước, đặc biệt là trong
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập và bảo vệ lợi ích của
các bên tham gia thị trường, cũng như việc tổ chức các quá trình giao dịch về đất
đai trên thị trường.
Ba là: Thị trường đất đai là một thị trường rất phức tạp, thời gian giao
dịch kéo dài và đòi hỏi những chi phí lớn. Quá trình trao đổi, mua bán đất đai phụ
thuộc vào nhiều thủ tục, quy chế pháp lý của Nhà nước. Để tham gia thị trường này
một cách hợp pháp, các chủ thể phải thông qua một trình tự với thủ tục hết sức chặt
chẽ, bao gồm nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải thông qua nhiều cơ quan chức
năng, nhằm xác nhận tính hợp pháp của giao dịch. Đặc điểm này cho thấy nguyên
nhân tại sao các bên tham gia thị trường sẵn sàng chấp nhận tình trạng " ngoài
vòng pháp luật " của các giao dịch mà họ tham gia, đặc biệt là ở các nước đang
phát triển như Việt Nam hiện nay, khi mà hệ thống các quy phạm pháp luật còn
thiếu, còn yếu, chồng chéo và cồng kềnh, cộng thêm vào đó là tình trạng quan liêu
sách nhiễu của hệ thống điều hành pháp luật.
Bốn là: Do đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm nên dễ dẫn đến tình
trạng đầu cơ. Tổng cung đất đai là cố định - Ngay cả ở những quốc gia phát triển,
việc khai thác không gian ba chiều được triển khai nhưng chi phí cho khai thác
chiều sâu, chiều cao là rất tốn kém. Thành thử mức cung đất đai là không thay đổi.
Mặc dù giữa các loại đất với mục đích, kế hoạch sử dụng đất có thể đánh đổi cho

nhau. Nhưng để làm tăng cung đất sử dụng cho mục đích này thì phải cắt giảm đất
cho mục đích khác, gắn với các chi phí cơ hội cả trong ngắn hạn và dài hạn là rất
lớn. Trong khi đó cầu về đất đai là rất lớn, hết sức đa dạng, phong phú và có chiều
hướng ngày càng gia tăng. Chính vì vậy, tình trạng đầu cơ đất đai luôn tồn tại khi
có cơ hội.
Năm là: Thị trường đất đai rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến
động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Thị trường này dễ bị " nóng " khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị " đóng băng " khi nền kinh tế
suy giảm. Mặt khác, các yếu tố biến động về chính trị, môi trường xã hội, phong
tục tập quán, ước lệ cộng đồng Đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị
trường đất đai. Bên cạnh đó việc tổ chức thị trường không tốt, thông tin không kịp
thời, thiếu đầy đủ, thiếu chính xác sẽ có tác động và chi phối rất mạnh đến tâm lý
của người dân. Đặc biệt ở những nước mới bắt đầu hình thành thị trường như Việt
Nam, với nền kinh tế thị trường và trình độ dân trí còn quá thấp. Những đợt bùng
phát và trầm lặng trong giao dịch đất đai, trên toàn quốc trong giai đoạn vừa qua
cho chúng ta thấy rõ điều đó.
Từ những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai cho phép chúng ta thấy rõ
được nét khác biệt của thị trường này với các loại thị trường khác. Trên cơ sở đó
giúp chúng ta thấy được những yếu tố có thể chi phối ảnh hưởng đến quá trình hình
thành và phát triển thị trường, từ đó có được những định hướng tiếp cận, khảo sát
về thị trường này và đưa ra giải pháp nhằm phát triển nó ở nước ta.
* Kết cấu của thị trường đất đai
Chúng ta có thể phân loại thị trường đất đai theo những cấu trúc gắn với
mục đích, tiêu chí khác nhau: Nếu dựa theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch
về đất đai, chúng ta có thể phân thành hai thị trường: Thị trường đất đai chính quy
và thị trường đất đai phi chính quy.Thị trường đất đai chính quy bao gồm các giao
dịch về đất đai được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành. Thị
trường đất đai phi chính quy bao gồm các giao dịch về đất đai không tuân thủ đầy
đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn diễn ra. Trong thị trường này còn có thể
phân ra thành thị trường bán chính quy và thị trường bất hợp pháp.

Theo khu vực địa lý. Có thể phân thành thị trường đất đai thành phố A,
thị trường đất đai Quận K. Thị trường đất đai nội thành, ngoại thành
Theo tính chất kinh doanh có thể chia thị trường thành thị trường chuyển
nhượng đất đai, Thị trường thế chấp đất đai
Theo cách thức tạo ra hàng hoá đất đai cho mỗi chủ thể xác định, có thể
chia thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Theo đó, thị trường sơ cấp là
quan hệ giữa Nhà nước và các cá nhân, tổ chức trong xã hội thông qua việc giao
đất có thu tiền, giao đất không thu tiền và cho thuê đất. Thị trường thứ cấp là các
giao dịch về đất đai giữa các cá nhân, các tổ chức đang sử dụng đất trong nền kinh
tế.
* Vai trò của thị trường đất đai trong nền kinh tế.
Đất đai nói riêng, BĐS nói chung đóng một vai trò đặc biệt quan trọng
trong bất kỳ một nền kinh tế nào trên thế giới. Đất đai, BĐS nếu được tổ chức và
quản lý tốt thông qua các giao dịch trên thị trường nó sẽ làm tăng các hoạt động
kinh tế trong nền kinh tế và có đóng góp lớn vào GDP của một quốc gia. Phát triển
tốt thị trường đất đai không những mang lại lợi ích chung cho toàn xã hội, mà còn
mang lại lợi ích cho mỗi chính phủ, cho người dân, cho các doanh nghiệp và các
nhà đầu tư Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng: " Thị trường BĐS là chìa khoá
biến các tài sản " bất động " thành tư bản sống, khơi dậy nguồn lực đang trong
giấc ngủ đông kéo dài ". Với ý nghĩa đó, bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới
cũng rất chú trọng trong việc tổ chức và phát triển thị trường này. Đối với nền kinh
tế chuyển đổi của nước ta trong giai đoạn hiện nay, việc hình thành và phát triển
thị trường đất đai ngày càng trở nên có vai trò quan trọng, thể hiện ở một số khía
cạnh sau đây:
Thứ nhất: Thông qua thị trường đất đai, nguồn tài nguyên đất đai sẽ được
khai thác và sử dụng tối ưu, góp phần phân bổ và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
gắn với quá trình phát triển của phân công lao động xã hội. Đất đai - một tài
nguyên có giá trị bậc nhất và có hạn, trong khi đó nhu cầu về đất đai cho tất cả các
ngành, các lĩnh vực, và các nhu cầu khác nhau của nền kinh tế quốc dân thì ngày
càng lớn. Vì vậy cần có cách thức khai thác và sử dụng như thế nào để có thể đáp

ứng được nhu cầu này. Việc thừa nhận và chủ động xây dựng thị trường đất đất đai
sẽ đáp ứng được yêu cầu đó. Một khi đất đai được giao dịch trên thị trường (gắn
với giá trị thị trường của đất đai), thì tự nó sẽ tạo ra một áp lực, đòi hỏi từng chủ
thể hiện đang sử dụng đất đai trong nền kinh tế phải quan tâm đến tính hiệu quả
trong việc sử dụng đất của mình. Nó đòi hỏi các chủ thể sử dụng đất phải tính đến
cách thức, biện pháp sử dụng đất sao cho tối ưu nhất, có lợi nhất, khai thác được
triệt để tiềm năng của đất. Thông qua cơ chế thị trường đất đai đến được tay người
biết sử dụng nó một cách hiệu quả nhất.
Thứ hai: Thị trường đất đai hình thành và phát triển sẽ tạo điều kiện để
mở ra nguồn vốn mới và góp phần thu hút đầu tư nước ngoài. Như chúng ta đã
biết: Trong nền kinh tế thị trường, đất đai có hai chức năng, thứ nhất là chức năng
sử dụng trực tiếp hữu hình phục vụ nhu cầu của cuộc sống, làm việc của con
người và xã hội; chức năng thứ hai là sức sống ngầm của tài sản đất đai, thể hiện ở
công năng của đất đai về bảo lãnh, thế chấp, góp vốn Chức năng này sẽ được khơi
dậy và phát huy tối đa khi thị trường đất đai tồn tại và phát triển. Hernando De
Soto đã khẳng định: Các lãnh tụ của thế giới thứ ba và các nước cộng sản cũ
không cần phải gõ cửa các bộ ngoại giao của thế giới và những tổ chức tài chính
quốc tế để tìm kiếm kho báu của mình. Ở giữa những khu dân cư nghèo khổ nhất
và những khu phố tồi tàn nhất của họ, nếu không phải là những mỏ kim cương thì
cũng có hàng ngàn tỷ đô la, đã sẵn sàng để được sử dụng, chỉ với một điều kiện là
bí ẩn liên quan tới việc tài sản được chuyển hoá thành vốn sống như thế nào có thể
được khám phá " [30, tr.38].
Hơn nữa, chính ngành kinh doanh BĐS nói chung, và kinh doanh đất đai
nói riêng đòi hỏi phải có nhiều vốn, sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường đất đai được
mở rộng, thông thoáng, thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các doanh gia trong và
ngoài nước, cũng như vốn tích luỹ từ các tầng lớp dân cư, thông qua đó để tạo nên
nguồn vốn mới, thực hiện tái đầu tư trong nền kinh tế. Thực tế các nước có thị
trường BĐS phát triển đã thu hút được một lượng vốn lớn từ trong nước cũng như
một lượng tín dụng khổng lồ của các công ty tài chính, các tổ chức tín dụng nước
ngoài được chuyển vào thông qua các tổ chức tín dụng trong nước để thực hiện

chức năng cho vay. Như vậy thị trường đất đai chẳng những tạo ra điều kiện, cơ
hội cho mỗi người dân, các nhà kinh doanh, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp có
thể tạo thêm vốn từ tài sản đất đai mà họ có, để mở rộng, phát triển quy mô sản
xuất, tiêu dùng của mình mà còn là động lực, để thúc đẩy sự phát triển thị trường
tài chính, tạo điều kiện và là hậu thuẫn cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng
kinh doanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế đất nước.
Thứ ba: Việc hình thành và phát triển thị trường đất đai sẽ tạo ra nguồn
thu lớn cho ngân sách Nhà nước, thông qua thu thuế chuyển nhượng đất đai, thu
tiền khi giao đất, cho thuê đất, thu thuế kinh doanh môi giới đất đai, cũng như tăng
khả năng thu do tăng trưởng kinh tế đem lại nhờ tác động của thị trường đất đai.
Nguồn thu này có thể dùng để đầu tư, phát triển và nâng cấp cơ sở hạ tầng ở các
địa phương cũng như xây dựng các công trình phúc lợi chung của xã hội. Ở nhiều
nước phương Tây, các công trình phúc lợi chung như: đường xá, bệnh viện, trường
học, khu vui chơi giải trí được tài trợ một phần lớn từ nguồn thu thuế của thị
trường này. Ở nước ta trong thời gian qua, với chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng
đã được một số địa phương thực hiện khá thành công, đem lại lợi ích to lớn cho
việc phát triển kinh tế và xã hội.
Thứ tư: Phát triển thị trường đất đai tạo nên các thể chế tiền đề cho tăng
trưởng. Chúng ta đều biết sự tăng trưởng của nền kinh tế sẽ xuất hiện khi môi
trường thể chế đặt ra các cơ chế khuyến khích tăng năng suất lao động trong các
lĩnh vực sản xuất. Các thể chế thị trường phụ thuộc vào nhu cầu cần có chúng
trong thực tiễn của đời sống kinh tế - xã hội. Việc chủ động xây dựng và phát triển
thị trường đất đai, sẽ làm tăng nhu cầu cần có các cơ chế, thể chế kinh tế, chính trị
theo hướng thị trường. Nó tạo ra một lớp người kinh doanh với tinh thần, thái độ
thị trường dám làm dám chịu trách nhiệm. Đồng thời nó đòi hỏi phải có các quyền
về tài sản, quyền chiếm hữu tư nhân về đất đai, được xác định rõ ràng và khả thi,
khả năng thực hiện hợp đồng thông thoáng với chi phí thấp Như vậy, bằng cách
đầu tư vào thể chế cần thiết cho thị trường đất đai, nền tảng thể chế cho sự tăng
trưởng và thịnh vượng về kinh tế cũng được khuyến khích một cách gián tiếp.
1.2. Quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá.

1.2.1 Sự thay đổi trạng thái sử dụng đất khi đất đai trở thành hàng hoá
Như chúng ta đã biết: Tự bản thân đất là không có giá trị. Cái khiến nó trở
nên có giá trị chính là do con người tác động vào nó gắn với cách thức và mục đích
sử dụng nhất định. Nhưng chính cái làm nảy sinh mục đích, cách thức sử dụng đất
đai của con người bắt nguồn từ đâu ? điều đó tuỳ thuộc vào trình độ phát triển của
lực lượng sản xuất, của phân công lao động xã hội và trình độ văn minh của mỗi
dân tộc đã đạt được.
Trong kinh tế tự nhiên, tự cung tự cấp, đất đai được sử dụng một cách trực
tiếp hữu hình phục vụ nhu cầu trong đời sống của mỗi con người và cả xã hội. Đất
đai được coi là sản vật của tự nhiên ban tặng, nó trở thành tư liệu sản xuất chính,
được sử dụng trong sản xuất nông nghiệp, trong công nghiệp, trong xây dựng nhà
ở, trong phát triển đô thị, phát triển mạng lưới giao thông, trong an ninh quốc
phòng, trong duy trì và phát triển môi trường sống Trong nền kinh tế thị trường
công năng của đất đã thay đổi, nó được mở rộng, phát triển cả về lượng lẫn về chất.
Điều đó thể hiện ở chỗ:
Trước hết, với tư cách là vật phẩm tự nhiên, phục vụ cho nhu cầu của con
người và xã hội, mỗi khoảnh đất với một vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên hiện có
sẽ được làm gì, giúp ích được gì đến đâu và mức độ nào cho đời sống của con
người và xã hội? Điều đó hoàn toàn tuỳ thuộc vào năng lực và cách thức con người
và xã hội sử dụng nó. Trong nền kinh tế thị trường, dưới tác động của các quy luật
kinh tế khách quan (Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh ), đất
đai trở thành hàng hoá và được sử dụng một cách linh hoạt hơn, gắn với trình độ