Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
****************




TRẦN THỊ THANH VINH





PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ
Ở VIỆT NAM






LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

HÀ NỘI – 2007



i
MỤC LỤC
Mục lục i
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt iv
Danh mục các bảng, phụ lục v
LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 5
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá 5
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thẩm định giá 5
1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá 5
1.1.1.2. Đặc điểm của thẩm định giá 8
1.1.1.3. Phân biệt thẩm định giá và định giá 9
1.1.2. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường .14
1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá
cả 16
1.1.2.2. Thẩm định giá là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà
nước 17
1.1.2.3. Thẩm định giá đáp ứng nhu cầu giao dịch tài sản của doanh nghiệp và
của công dân 19
1.1.3. Những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá 20
1.1.3.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá 20
1.1.3.2. Cơ sở thẩm định giá 21
1.1.3.3. Quy trình thẩm định giá 23
1.1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm
định giá 24

1.1.4. Quản lý nhà nước về thẩm định giá 26



ii
1.2. Hoạt động thẩm định giá ở một số nước và bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam 27
1.2.1. Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá của một số nước trên thế
giới 27
1.2.2. Quản lý nhà nước và các tổ chức thẩm định giá ở một số nước trên thế
giới 29
1.2.3. Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam từ nghiên cứu hoạt động thẩm định giá
nước ngoài 35

Chương 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT
NAM 38
2.1. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của dịch vụ thẩm định giá
Việt Nam 38
2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển dịch vụ thẩm định giá ở
Việt Nam trong những năm qua 44
2.2.1. Sự hình thành hành lang pháp lý cho hoạt động dịch vụ thẩm định
giá 44
2.2.2. Sự hình thành, phát triển các tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định
giá 48
2.2.3. Đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá 61
2.3. Đánh giá chung về dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện
nay 68
2.3.1. Những kết quả đạt được 68
2.3.2. Những hạn chế 70
2.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động thẩm định giá ở Việt

Nam 75




iii
Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH
GIÁ VIỆT NAM 76
3.1. Bối cảnh mới và tác động của nó đến dịch vụ thẩm định giá Việt Nam 76
3.2. Những quan điểm chủ yếu trong phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt
Nam 77
3.2.1. Phát triển dịch vụ thẩm định giá phải trên cơ sở các nguyên tắc của cơ
chế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc
tế 77
3.2.2. Xây dựng nghề thẩm định giá mang tính chuyên nghiệp
cao 78
3.2.3. Phát triển dịch vụ thẩm định giá phải dựa vào sức mạnh của cơ cấu kinh
tế nhiều thành phần 80
3.3. Một số giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam. 80
3.3.1. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước về thẩm định giá 80
3.3.2. Chuyển đổi của các trung tâm thẩm định giá sang mô hình doanh
nghiệp 86
3.3.3. Tăng cường các điều kiện về trang thiết bị cơ sở vật chất kỹ thuật, kỹ
năng chuyên ngành và hệ thống thông tin thị trường tài
sản 87
3.3.4. Phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ thẩm định giá 87
3.3.5. Mở rộng hợp tác quốc tế về thẩm định giá 91

KẾT LUẬN 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

PHỤ LỤC 97





iv



DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

Tiếng Việt:


BTC
Bộ Tài chính
DNNN
Doanh nghiệp nhà nước
TCTDGVN
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
UBND
Uỷ ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa

Tiếng Anh:

IAAO
International Association of Assessing Officers –
Valuation for Tax purposes
(Hiệp hội các nhà thẩm định giá quốc tế vì mục đích
tính thuế)
AFMRA
Association of Farm Managers & Rural Appraisers
(Hiệp hội các thẩm định viên nông thôn và chủ trang
trại)
ASA
American Society of Appraisers
(Hiệp hội các nhà thẩm định giá Mỹ)
ASEAN
Association of South-East Asian Nations
(Hiệp hội các nước Đông Nam á)
AVA
Asian Valuation Association
(Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN)
AVO
Australia Valuation Office
(Văn phòng thẩm định giá úc)
INSPEN
Institut Penilaian Negara – National Institute of
Valuation
(Học viện thẩm định giá Malaysia)



v

IVSC
International Valuation Standards Committee
(Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế)
PVB
Property Valuation Bureau
(Văn phòng thẩm định giá Thái Lan)
SIVC
Southern Information & Valuation Center
(Trung tâm Thông tin & Thẩm định giá Miền Nam – Bộ
Tài chính)
VVC
Vietnam Valuation Center
(Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính)
WAVO
World Association of Valuation
(Hiệp hội thẩm định giá Thế giới)
WTO
World Trade Organization
(Tổ chức thương mại thế giới)

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1
Giá trị tài sản đã thẩm định từ năm 2003 – 2006 của
Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính
56
Bảng 2.2
Cơ cấu loại hình tài sản thẩm định giá năm 2006 của
Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính
57
Bảng 2.3

Mức độ tăng trưởng về doanh thu củaTrung tâm Thẩm
định giá - Bộ Tài chính
57
Bảng 2.4
Giá trị tài sản đã thẩm định qua các năm của Trung tâm
thông tin và thẩm định giá Miền nam - Bộ Tài chính
58
Bảng 2.5
Mức độ tăng trưởngvề số hợp đồng thẩm định giá của
Trung tâm thông tin và thẩm định giá Miền nam - Bộ
Tài chính
59

PHẦN PHỤ LỤC
Phụ lục 1
Danh sách các Trung tâm Thẩm định giá thuộc Sở tài
chính các tỉnh
97



vi
Phụ lục 2
Quy trình thẩm định giá của Trung tâm Thẩm định giá -
Bộ Tài chính
99
Phụ lục 3
Mẫu báo cáo thẩm định giá
103

1
LỜI MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết nghiên cứu của đề tài
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nước ta đã chuyển từ cơ chế quản
lý giá kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của Nhà
nước. Vì thế, về cơ bản chủ thể định giá đã thay đổi. Nhà nước không còn quy
định giá trực tiếp hầu hết hàng hoá - dịch vụ trong xã hội. Quyền định gía thuộc
về thị trường. Giá cả của hầu hết hàng hoá dịch vụ hiện nay chủ yếu do người
mua người bán thoả thuận trên cơ sở những tín hiệu khách quan của thị trường.
Nhà nước chỉ định giá một số hàng hoá, dịch vụ trong lĩnh vực độc quyền. Trên
thực tế các hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường không phải bao giờ giá
thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng gía trị thực do nhiều yếu tố chi phối:
liên minh độc quyền bán, độc quyền mua, móc ngoặc đầu cơ, gian lận thương
mại Vì thế khi thực hiện hành vi mua, bán, đầu tư cả hai phía người mua,
người bán đều muốn nắm được giá trị thị trường của hàng hoá, dịch vụ (hay còn
gọi giá trị thị trường của tài sản).
Như vậy, do khuyết tật của cơ chế thị trường, thẩm định giá trở thành nhu
cầu thực sự và có cầu tất phải có cung. Muốn xác định giá cả hàng hoá và dịch
vụ đặc biệt cần có các doanh nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá
phải có đủ năng lực để đưa mức giá biểu hiện tương đối sát đúng giá trị của tài
sản trên thị trường.
Thẩm định giá còn cần thiết cho hoạt động quản lý nhà nước về kinh tế.
Chẳng hạn, nhà nước cần thẩm định giá các doanh nghiệp chuẩn bị cổ phần hoá;
thẩm định giá trong đầu tư xây dựng cơ bản nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã
hội; hạn chế thất thoát tiêu cực
Trong những năm gần đây cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế Việt
nam, dịch vụ thẩm định giá đã bắt đầu phát triển và đang ngày càng trở thành

một dịch vụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường. Cũng như kiểm
toán, thẩm định giá đã và đang trở thành một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp,
cần thiết cho cả nhà nước, doanh nghiệp và công dân.


2
Trên thế giới nghề thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ khá
lâu. Ở Việt Nam, thẩm định giá là một nghề mới được hình thành từ vài năm trở
lại đây và việc nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là về mặt lý thuyết.
Do vậy, những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá ở Việt Nam cũng như
những vấn đề pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá vẫn đang trong
quá trình hình thành và hoàn thiện. Ngay cả một số khái niệm, định nghĩa hay
những tiêu chuẩn thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá ban hành sao cho
phù hợp với đặc thù riêng của nước ta cũng còn rất nhiều ý kiến khác nhau. Công
tác đào tạo, nghiệp vụ, giáo trình, tài liệu tham khảo, tổ chức thi và cấp thẻ thẩm
định viên về giá cũng như việc ra đời các tổ chức có chức năng thẩm định giá
đều đang ở những bước đi đầu tiên.
Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần thúc đẩy dịch vụ thẩm định giá
phát triển đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế thị trường, tác giả chọn đề tài
cho luận văn thạc sĩ của mình là: “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt
Nam“.

2. Tình hình nghiên cứu
Nếu như giá cả nói chung và giá các loại hàng hóa, dịch vụ nói riêng đã có
rất nhiều tài liệu nghiên cứu cũng như đề cập đến thì thẩm định giá, với tư cách
là một loại hình dịch vụ còn rất mới ở nước ta, có rất ít tài liệu đề cập. Hiện nay,
cũng có một số tài liệu hay bài viết về thẩm định giá nhưng mới chỉ là các bài
viết rời rạc xoay quanh các phương pháp thẩm định giá của các nước trên thế
giới hay về các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được dịch từ các tài liệu nước
ngoài. Một vài tài liệu nghiên cứu bước đầu về việc xây dựng nguyên tắc, chuẩn

mực và phương pháp thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế và
khu vực. Một số nghiên cứu tiêu biểu ở Việt Nam về thẩm định giá như:
 Trường Cao đẳng Quản trị kinh doanh (2000), Cơ sở khoa học và phát triển
Thẩm định giá của các nƣớc, Hà Nội
 Ban Vật giá Chính phủ (2001), Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Hà
Nội.


3
 Ngô Trí Long (2002), Xây dựng nguyên tắc, chuẩn mực và phƣơng pháp
thẩm định giá trong nền kinh tế Việt Nam phải phù hợp với thông lệ quốc tế
và khu vực, Hà nội.
 Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định Giá trị Máy móc
thiết bị, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
 Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định giá tài sản vô hình,
Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
 Lê Thị Diệu Thương (2006), Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luận văn
thạc sỹ - Khoa Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Như vậy trên thực tế, chưa có tài liệu nào, tác giả nào đi sâu nghiên cứu về
hoạt động thẩm định giá nước ta hiện nay để chỉ ra những mặt được, mặt hạn
chế, tìm ra nguyên nhân và đưa ra giải pháp nhằm thúc đẩy dịch vụ thẩm định
giá ở Việt Nam phát triển.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích:
Từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực trạng của hoạt động dịch vụ
thẩm định giá, luận văn đưa ra những giải pháp nhằm phát triển dịch vụ thẩm
định giá ở Việt Nam.
Nhiệm vụ:

- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá.
- Nghiên cứu tình hình phát triển dịch vụ thẩm định giá ở một số nước và rút
ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam
hiện nay.
- Xây dựng định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển dịch vụ
thẩm định giá ở Việt nam.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
+ Đối tƣợng nghiên cứu:


4
Luận văn nghiên cứu dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam dưới góc độ Kinh tế
chính trị.
+ Phạm vi nghiên cứu:
Về không gian, luận văn chủ yếu tập trung vào nghiên cứu hoạt động dịch vụ
thẩm định giá ở Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài chính và một số tổ chức có
chức năng thẩm định giá khác.
Về thời gian, luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động dịch vụ
thẩm định giá Việt Nam từ năm 2002 đến nay.

5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử;
các phương pháp cụ thể là: phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê, so
sánh để nghiên cứu và phân tích.

6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về thẩm định giá.
- Làm rõ thực trạng dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam, chỉ ra được

những thành công và hạn chế trong hoạt động dịch vụ này.
- Đưa ra được các giải pháp nhằm thúc đẩy quá trình phát triển dịch vụ
thẩm định giá ở Việt Nam.

7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thẩm định giá.
Chương 2: Thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay.
Chương 3: Định hướng và giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt
Nam.





5



CHƢƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thẩm định giá
Thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các
nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập trước những năm 1940;
nhưng trên thế giới, thẩm định giá chỉ thực sự phát triển như là một hoạt động
dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 1940. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm
định giá là một tất yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế thị

trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hoá
đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định.
1.1.1.1 Khái niệm thẩm định giá
Từ khi xuất hiện trên thế giới với vai trò là một hoạt động chuyên nghiệp
với tên gọi thẩm định giá vào những năm 40 của thế kỷ 20, đã có khá nhiều cách
hiểu và định nghĩa khác nhau về “thẩm định giá”.
Trong ngôn ngữ tiếng anh, thẩm định giá được trường phái của Mỹ dùng
từ “Appraisal”, còn trường phái của Anh thì dùng từ “Valuation”; cả 2 từ này
đều có cùng một nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài
sản nhất định. Nguồn gốc của cả 2 thuật ngữ này là xuất phát từ tiếng Pháp.
Thuật ngữ Valuation xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ Appraisal đã có
trước đó, vào thế kỷ 15.
Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm
định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật được thừa nhận:
Theo ông Greg Mc.Namara, nguyên chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá
Quốc tế, hiện là Chủ tịch của Hiệp hội thẩm định giá Australia (AVO): “Thẩm
định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất
của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp


6
dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”
Theo ông Jon Dunckley, Chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá của New
Zealand, là thành viên trong Ban giám đốc của Hiệp hội thẩm định giá Quốc tế:
“Thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của
một tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất
định, tại một thời điểm nhất định.” Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một
dạng đặc biệt của việc xác định giá.

Theo Giáo sư W. Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh,
thì "Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể,
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ".
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore
và là chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) : "Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường".
Đôi khi thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là
một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính
nghệ thuật. Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp
khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm
định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông
qua các luận cứ lý luận và thực tiễn, các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ
thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình
thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm. Thẩm định giá còn được
định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá
trị nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định
giá có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin
liên quan đến tài sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem
xét các thông tin này để thẩm định giá.


7
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự
vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản: thẩm định
giá là việc xác định giá của tài sản ở trên thị trường.
Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để xác định giá. Nhà
thẩm định giá phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường. Thẩm định giá là một
dạng đặc biệt của xác định giá cả: đó là công việc thẩm định giá do các nhà

chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề
nghiệp thực hiện theo một chuẩn mực nhất định.
Theo từ điển Oxford : “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời
điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.
Kế thừa kết quả nghiên cứu các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng
vào điều kiện của Việt Nam, ngày 10 tháng 5 năm 2002 Uỷ ban Thường vụ
Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, trong đó có
Mục quy định về thẩm định giá (Mục III bao gồm 6 điều) và đưa ra khái niệm về
thẩm định giá của Việt Nam. Trong Pháp lệnh Giá, Thẩm định giá được định
nghĩa ở điều 4 khoản 3 là: “ Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.
Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học.
Phần lớn quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người
thẩm định giá. Người thẩm định giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải
có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ
thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết
các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm
định giá và các nhà thẩm định giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ
bản nhất của thẩm định giá, đó là đánh giá, xác định hoặc ước tính giá trị của tài
sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ.
Trong thời gian qua, tại Việt nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm
định giá như là: kiểm định giá, định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định
gía trị tài sản, thẩm định giá hay thậm chí có nơi có lúc còn được gọi tắt là định


8
giá. Dù là tên gọi như thế nào thì tất cả đều được hiểu là quá trình xác định gía
trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị

trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định.
Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có
khác nhau nhưng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá tài sản đầy đủ, toàn
diện và đúng bản chất nhất, đó là : “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các
quyền sở hữu, sử dụng tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường,
tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.
1.1.1.2 Đặc điểm của thẩm định giá
Từ khái niệm và bản chất của khái niệm thẩm định giá như trên, chúng ta
có thể thấy những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá trong nền kinh tế thị
trường, đó là:
Thứ nhất, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm
định giá. Giá trị của tài sản đựơc xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị
phi thị trường (không phải giá trị thị trường).
Thứ hai, gía trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ.
Thứ ba, việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, một thị
trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp
lý, quan hệ cung cầu ) và tại một thời điểm cụ thể.
Thứ tƣ, thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích
nhất định.
Thứ năm, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm
định giá và phương pháp thẩm định giá nhất định.
Và cuối cùng, tài sản được thẩm định giá có thể là bất kỳ tài sản nào (ở các
nước phát triển chủ yếu là bất động sản: đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc, tài sản
doanh nghiệp) và hầu hết các dữ liệu sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều
hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Từ những đặc điểm của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, có thể
rút ra nhận xét về hoạt động thẩm định giá: đó là một quá trình ước tính giá trị
của một tài sản, là một công việc hết sức khoa học, phải dựa trên những tiêu
chuẩn đạo đức, nghề nghiệp, những tiêu chuẩn và phương pháp nhất định. Kết

9
quả hay sản phẩm cụ thể của việc thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, với một
mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích tư vấn.
Thẩm định giá là một dịch vụ mới trong nền kinh tế thị trường ở Việt
Nam, sự tiếp cận của Việt nam trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh
nghiệm thực tế. Trên thực tế, như trên đã đề cập, ngay cả về tên gọi ở Việt Nam
vẫn có thể còn khác nhau nhưng đều được hiểu là quá trình xác định gía trị thị
trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị trường
tại một thời điểm, địa điểm, theo một chuẩn mực nhất định. Là việc xác định gía
trị để tìm ra giá cả tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị
trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo,
có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp về giá thực hiện.
Nói cách khác thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu
chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả thẩm định giá do các thẩm
định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham khảo trong việc
ra quyết định cho những mục đích nhất định.
Thẩm định giá là một loại hình dịch vụ được hoạt động theo những
nguyên tắc riêng nhất định cho nghề này, đó là:
Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn
thẩm định giá của từng quốc gia.
Thứ hai, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải chịu
trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá.
Thứ ba, phải bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung
thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá.
Thứ tƣ, phải bảo mật các thông tin của khách hàng được thẩm định giá, trừ
trường hợp khách hàng được thẩm định giá đồng ý không cần thiết bảo mật hoặc
pháp luật có quy định khác.
1.1.1.3. Phân biệt thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá và Định giá là hai khái niệm khác nhau, nhưng rất dễ gây

nhầm lẫn. Để phân biệt hai khái niệm này, sau khi nghiên cứu khái niệm và đặc
điểm của thẩm định giá như trên, luận văn sẽ nghiên cứu rõ thêm về khái niệm
Định giá.


10
Định giá, hiểu một cách chung nhất, là việc quyết định giá tài sản của cơ
quan có thẩm quyền theo một trình tự nhất định, phù hợp với thị trường tại thời
điểm nhất định. Như vậy định giá được hiểu là việc nhà nước quyết định các
mức gía cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch, mua
bán trên thị trường. Đối với các loại tài sản do nhà nước định giá (các cơ quan có
thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng tài sản mang tính bắt buộc
mọi đối tượng tham gia phải thực hiện. Đối với tài sản không thuộc danh mục tài
sản nhà nước định giá thì do các tổ chức cá nhân tự định gía theo quy luật thị
trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch, mua bán, trao đổi… của mình.
Khái niệm định giá của nhà nước hiện nay, về mặt hình thức cũng giống như
định gía cứng trong thời kỳ bao cấp (khi còn là nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung), nhưng về bản chất thì đã linh hoạt hơn phù hợp với biến động thị trường
(trong và ngoài nước) và chính sách của nhà nước tại từng thời điểm.
Ngoài khái niệm định giá của nhà nước như trên, còn có việc tự định giá
của các tổ chức, cá nhân cho chính sản phẩm của mình để thực hiện các giao
dịch trên thị trường mà trong phạm vi luận văn này tác giả không có điều kiện
đề cập đến.
Sự khác nhau giữa thẩm định giá và định giá của Nhà nước trong nền kinh
tế thị trường được phân biệt bởi một số đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, về bản chất, vai trò, ý nghĩa và thẩm quyền của định giá và
thẩm định giá
Như trên đã đề cập định giá là việc quyết định giá tài sản của cơ quan có
thẩm quyền của nhà nước phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định theo
trình tự và thủ tục nhất định.

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại trị giá tài sản, hàng hoá
phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế được Nhà nước Việt Nam thừa nhận.
Từ khái niệm trên cho thấy định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước như Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Trưởng,
UBNN các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; còn thẩm định giá được thực


11
hiện bởi các đơn vị, các tổ chức không phải là cơ quan quản lý nhà nước, đó
chính là doanh nghiệp thẩm định giá.
Việc định giá của nhà nước thông qua các hình thức: định gía cụ thể, gía
chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định gía chỉ xác
định duy nhất một mức giá cụ thể của tài sản, hàng hoá tại một địa điểm và một
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn được Bộ Tài chính quy định. Các mức giá do
nhà nước quy định mang tính ổn định và vừa có tính kinh tế vừa có tính xã hội;
kết quả thẩm định giá chỉ mang tính tư vấn và đậm nét thị trường.
Thứ hai, về tính pháp lệnh của định giá và thẩm định giá.
Định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, do
vậy các mức giá do Nhà nước quy định mang tính pháp lệnh cao, bắt buộc mọi
đối tượng thuộc diện điều chỉnh của quyết định giá (sản xuất, tiêu dùng) phải
chấp hành nghiêm chỉnh, thể hiện ở các mặt cơ bản sau:
- Phải niêm yết giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ theo quy định.
- Phải thực hiện đúng các quy định về báo cáo các yếu tố hình thành giá
với cơ quan giá cả đối với hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá.
- Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ theo đúng giá niêm yết.
- Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá cụ thể, giá giới hạn
do cơ quan có thẩm quyền quyết định.
- Không được khai man báo cáo không trung thực chi phí sản xuất và các
yếu tố khác có liên quan đến việc lập phương án giá đối với hàng hoá

dịch vụ trình cơ quan có thẩm quyền quy định.
- Phải quy định giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá,
giá giới hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định.
- Việc chấp hành không đúng với quy chế định giá, hoặc các mức giá do
Nhà nước quy định đều phải được xử lý hành chính hoặc truy cứu trách
nhiệm hình sự.
Đối với thẩm định giá thì mức giá thẩm định chỉ mang tính chất tư vấn với
khách hàng và được sử dụng vào một mục đích cụ thể ghi trong hợp đồng thẩm
định giá. Theo Pháp lệnh giá, kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng như là
một trong các căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách Nhà nước, tính thuế,


12
xác định gía trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê,
chuyển nhượng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào
các mục đích khác được ghi cụ thể trong hợp đồng thẩm định giá.
Thứ ba, về phạm vi của định giá và thẩm định giá
Phạm vi của định giá được thể hiện ở danh mục tài sản (hàng hoá, dịch vụ)
do Nhà nước định giá. Trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, Nhà
nước chỉ định giá một số ít hàng hoá dịch vụ quan trọng, hàng hoá dịch vụ độc
quyền có ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân (như tem thư, cước phí cảng biển,
giá điện…), vì vậy phạm vi định giá rất hẹp.
Đối với thẩm định giá, ngoài phạm vi hàng hoá dịch vụ do Nhà nước định
giá, tài sản của nhà nước (nếu không qua đấu thầu, đấu giá), tài sản của các tổ
chức, cá nhân đều là đối tượng của thẩm định giá, bao gồm:
- Tài sản được mua toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà
nước.
- Tài sản của nhà nước cho, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình
thức chuyển nhượng khác.
- Tài sản của các doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán,

góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác.
- Tài sản khác của nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định
giá.
- Tài sản, hàng hoá được hình thành từ các nguồn vốn khác khi các cơ
quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu thẩm định giá.
Do vậy phạm vi của thẩm định giá rất rộng, có thể nói là hầu hết tài sản,
hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân đều là đối tượng của thẩm định giá.
Thứ tƣ, về trình tự ra quyết định định giá và thẩm định giá.
Đối với định giá: Trình tự định giá tài sản hàng hoá dịch vụ tuân thủ chặt
chẽ theo quy định của pháp luật, được thể hiện theo các bước sau:
- Tổ chức doanh nghiệp có tài sản định giá phải lập phương án giá tài
sản, hàng hoá, dịch vụ theo quy định của nhà nước trình cấp có thẩm
quyền phê duyệt.


13
- Sau khi nhận được phương án giá, cơ quan có thẩm quyền phải tiến
hành thẩm định phương án giá, căn cứ vào các quy định, chế độ chính
sách hiện hành để quyết định mức giá.
- Cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức họp với các ngành có liên quan
trước khi ban hành quyết định giá
- Cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định giá.
Đối với thẩm định giá: Trình tự của thẩm định giá thường qua những bước
cơ bản sau:
- Khách hàng gửi văn bản và hồ sơ tài sản yêu cầu thẩm định giá.
- Thẩm định viên về giá nghiên cứu hồ sơ xác định mục đích thẩm định
giá, lên quy trình, phương pháp thẩm định giá được nhà nước quy định
để tiến hành xác định mức giá.
- Doanh nghiệp thẩm định giá ký hợp đồng thẩm định giá với khách
hàng.

- Tiến hành điều tra, khảo sát về đối tượng thẩm định giá, tình hình thị
trường trong nước và ngoài nước của tài sản thẩm định, thu thập các
thông tin có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở đó để áp
dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.
- Thẩm định viên về giá viết báo cáo thẩm định giá và doanh nghiệp
thẩm định giá thông báo cho khách hàng bằng chứng thư thẩm định
giá. Chứng thư thẩm định giá do thẩm định viên về giá và giám đốc
doanh nghiệp thẩm định giá cùng ký.
Thứ năm, về trình độ chuyên môn.
Việc ban hành quyết định giá do Thủ trưởng đại diện cơ quan có thẩm
quyền (định giá) dựa trên sự tham mưu đề xuất của người công chức cấp dưới
cho cấp trên, do vậy kết quả của nó mang tính tập thể.
Đối với thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào ý kiến đề
xuất của thẩm định viên (không phải là công chức nhà nước). Vì vậy trong công
tác thẩm định giá đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh nghiệm nghề nghiệp, đạo
đức nghề nghiệp của thẩm định viên rất cao.
Thứ sáu, về tổ chức, bộ máy thực hiện.


14
Tổ chức định giá là các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước: Cơ quan
quản lý nhà nước về giá ở trung ương; các Bộ, cơ quan ngang Bộ; UBND cấp
Tỉnh, Thành phố; các đơn vị sản xuất kinh doanh được quyền tự định giá đối với
tài sản, hàng hoá dịch vụ do mình sản xuất, cung ứng ngoài danh mục nhà nước
định giá theo đúng pháp luật.
Đối với thẩm định giá, theo quy định của Pháp lệnh giá thì thẩm định giá
chỉ do doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá thực hiện.
Thứ bảy, về căn cứ pháp lý thực hiện.
Khác với định gía của nhà nước, thẩm định giá được thực hiện theo hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản quy phạm pháp luật khác ban

hành riêng cho nghề thẩm định giá (như hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật ban hành riêng cho nghề kiểm toán, chứng khoán…). Tổ chức có chức năng
thẩm định giá cũng như các thẩm định viên về giá chịu sự điều chỉnh và phải
tuân thủ hành lang pháp lý này khi hành nghề thẩm định giá.
Như vậy, thẩm định giá là một ngành dịch vụ tư vấn trong nền kinh tế thị
trường do các tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá thực hiện thông
qua hợp đồng kinh tế với khách hàng thẩm định giá. Công việc thẩm định giá do
những nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, kinh nghiệm về thẩm định giá
thực hiện; nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện
theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do nhà nước quy định.
1.1.2 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế
hoạch hoá tập trung chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN, đã
kéo theo dự thay đổi cơ chế quản lý của Nhà nước về giá cả. Trước đây, Nhà
nước định giá trực tiếp mọi hàng hoá - dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Hiện
nay Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn
giá cả thị trường bằng các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách
thương mại, chính sách thu nhập… Việc định giá trực tiếp đã giảm đi nhiều, nhà
nước chỉ định giá một số rất ít hàng hoá dịch vụ độc quyền có ảnh hưởng lớn đến
sản xuất và tiêu dùng, như: điện, cước bưu chính viễn thông, nước sạch, cước
hàng không… Như vậy, cơ chế quản lý giá cả của Nhà nước đã có sự thay đổi.


15
Song, cần nhận thức và khẳng định rằng, Nhà nước vẫn có vai trò rất lớn trong
công tác quản lý giá cả. Do có sự thay đổi về cơ chế quản lý giá như đã nêu trên,
thẩm định giá hay đánh giá giá trị tài sản là một công cụ cần thiết, là một trong
những nội dung quan trọng quản lý nhà nước về giá cả, nhằm nâng cao hiệu quả
kinh tế, xã hội, đảm bảo hoạt động của các tổ chức, đơn vị kinh tế của Nhà nước,
các thành phần kinh tế có hiệu quả và phản ánh đúng giá trị của tài sản.

Kinh tế thị trường ở nước ta trên đường xây dựng và phát triển có những
đặc thù riêng của nó. Đó là sở hữu Nhà nước vẫn còn rất lớn, doanh nghiệp Nhà
nước vẫn chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nước vẫn
là người mua và cũng là người bán lớn nhất. Cơ chế giá thị trường tuy có những
ưu điểm của nó, song việc lợi dụng cơ chế giá thị trường theo sự thoả thuận giữa
người mua và người bán đã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực. Nhiều doanh nghiệp, tổ
chức, cá nhân đã lợi dụng nâng khống giá và đội giá lên rất nhiều nhằm vụ lợi,
gây thiệt hại lớn cho nhà nước. Do vậy, quản lý nhà nước về giá là cần thiết,
nhưng chúng ta không thể quay lại cơ chế cũ là nhà nước định giá mọi thứ hàng
hoá và dịch vụ, mà phải tiến tới tự do hoá giá cả, có sự kiểm soát, quản lý của
nhà nước thông qua hoạt động thẩm định giá để ngăn chặn những hành vi tiêu
tực của người mua và người bán.
Trên thực tế, thị trường tài sản nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng ở nước ta đã xuất hiện. Đặc biệt, thị trường bất động sản còn rất mới mẻ,
nhưng hoạt động khá sôi nổi, nhất là ở các khu vực thành thị. Hoạt động của thị
trường tài sản nước ta, nhất là thị trường bất động sản, thời gian qua đã góp phần
cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh
doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to
lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, trong thời gian
qua, thị trường bất động sản nước ta còn tồn tại nhiều nhược điểm, có nhiều
khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết thuộc về bản chất của thị trường,
phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối
với thị trường này chưa được hoàn thiện, và trong đó có khiếm khuyết của hoạt
động thẩm định giá. Do năng lực định thẩm giá còn hạn chế và chưa dựa trên


16
những căn cứ khoa học, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp thẩm định giá tài
sản của sự vận hành thị trường tài sản ở nước ta.
Thẩm định giá tài sản nói chung, trong đó có bất động sản, là đòi hỏi của

nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị
trường, cần thiết phải từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý, thiết lập các tổ
chức thẩm định giá một cách có hiệu quả và khoa học và nâng cao trình độ đạo
đức cũng như trình độ chuyên môn nghề nghiệp của họat động này. Những vai
trò cụ thể của hoạt động thẩm định giá là:
1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nƣớc về
giá cả
Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác
thực chi phí sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội; chống giá cả độc
quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường; góp
phần phát triển và lành mạnh hoá loại thị trường các yếu tố sản xuất. Thẩm định
giá góp phần tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về gía cả, góp phần tạo
tiền đề cho đồng tiền Việt nam có khả năng chuyển đổi và là nhân tố góp phần
phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá được áp dụng cho nhiều mục đích
kinh tế khác nhau. Tương ứng với từng mục đích kinh tế như trên, với cùng một
thời điểm, một tài sản thẩm định giá sẽ cho kết quả thẩm định giá có thể khác
nhau. Do vậy kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong
nhiều tình huống khác nhau: mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vay
vốn, bảo hiểm tính thuế, đền bù, thanh lý tài sản ; làm căn cứ cho phê duyệt
các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà
nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua
sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ Chính phủ, vay nợ nước ngoài
có sự bảo lãnh của Chính phủ… ; làm căn cứ để sát nhập, chia tách, phá sản hay
giải thể doanh nghiệp…
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế thế giới, gia nhập WTO, hơn bao giờ hết
nền kinh tế Việt nam thể hiện rõ định hướng thị trường. Tất cả mỗi thước đo gía
trị đều phải dựa trên nền tảng chính đó là thị trường, quá trình vận động được

17
điều chỉnh bởi các quy luật của thị trường, trong bối cảnh đó thẩm định giá với
vai trò của mình được xem là một công cụ hiệu quả tạo cho thị trường minh
bạch đúng như bản chất thị trường của nó.
Chuyển đổi nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ
chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm thay đổi cơ chế quản lý
nhà nước về giá cả. Tuy nhiên, cần thiết phải nhận thức và khẳng định rằng, Nhà
nước vẫn có vai trò rất lớn trong công tác quản lý giá cả. Do có sự thay đổi về cơ
chế quản lý giá cả như vậy, sự ra đời của thẩm định giá trong thời kỳ đầu là một
công cụ hết sức cần thiết, là một trong những nội dung quan trọng hỗ trợ quản lý
nhà nước về giá cả nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội; đảm bảo hoạt động
của các tổ chức, đơn vị kinh tế của nhà nước, các thành phần kinh tế có hiệu quả
thông qua sự phản ánh đúng giá trị thị trường của tài sản.
1.1.2.2. Thẩm định giá là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà
nƣớc
Nước ta trong điều kiện đất đai, tài nguyên và nhiều tài sản thuộc sở hữu
nhà nước, đặc biệt là số lượng doanh nghiệp nhà nước còn khá lớn, đang trong
qúa trình cải cách và chuyển đổi. Hàng năm ngân sách nhà nuớc cấp vốn đầu tư
xây dựng cơ bản và mua sắm tài sản hàng trăm ngàn tỷ đồng. Việc tổ chức thẩm
định giá làm căn cứ cho việc xem xét phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước
ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của nhà nứơc, đề án cổ phần hoá
doanh nghiệp, dự toán kinh phí cấp phát từ vốn ngân sách nhà nước, vay nợ của
Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ là rất cần thiết.
Trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới của nước ta và cả trong những
năm vừa qua, không ít trường hợp các bên nước ngoài góp vốn trong các liên
doanh bằng các thiết bị cũ lạc hậu, định giá lại quá cao, có những trường hợp
chênh giá lên tới 20% - 30% so với giá trị thực. Qua tổng kết thực tiễn, thông
thường các tổ chức liên doanh nước ngoài kênh giá máy, thiết bị lên khoảng 15 -
20%. Và hậu quả là, hầu như các liên doanh với nước ngoài, chúng ta thường bị
thua thiệt do việc xác định giá trị tài sản làm vốn góp không đúng, bị tăng cao.

Trong dự toán mua sắm cũng như trong quyết toán công trình từ nguồn vốn ngân
sách nhà nước có nhiều hạng mục liên quan đến gía cả, như máy thiết bị, đơn gía


18
vật liệu xây dựng, đơn gía tiền công, giá dịch vụ tư vấn nếu không được thẩm
định giá cũng làm thất thoát vốn, thất thoát ngân sách nhà nước. Theo số liệu
thống kê thực tế, trong đầu tư đặc biệt là trong đầu tư xây dựng cơ bản thường
thất thoát khoảng 30% vốn nhà nước. Do vậy việc tăng cường quản lý chi ngân
sách thông qua thẩm định giá là hết sức cần thiết.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội
chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn
trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nước vẫn còn là người mua, người bán lớn nhất
và như vậy tài sản chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước.
Trong trường hợp này thẩm định giá tài sản có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong việc quản lý ngân sách Nhà nước, qua đó ngân sách nhà nước được sử
dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn.
Cùng với việc đầu tư, mua sắm mới tài sản, thì với quá trình đổi mới
doanh nghiệp Nhà nước của Nhà nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần
hoá, bán, khoán, cho thuê cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá, đặc biệt là
thẩm định giá tài sản là máy, thiết bị.
Tại kỳ họp thứ 2 quốc hội khoá X, Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ: Một
trong những biện pháp tiết kiệm chi ngân sách là thực hiện quy chế thẩm định
giá và đấu thầu trong việc mua sắm các trang thiết bị vật tư có giá cao hoặc khối
lượng lớn.
Điều 10 Nghị định 12/CP của Chính phủ quy định chi tiết luật đầu tư nước
ngoài tại VN cũng khẳng định: "Thiết bị máy móc nhập khẩu để thực hiện dự án
đầu tư nước ngoài phải được giám định giá trị và chất lượng trước khi nhập khẩu
hoặc trước khi lắp đặt".
Quyết định 1179/QĐ-TTg ngày 30/12/1997 của Thủ tướng Chính phủ về

một số chủ trương biện pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và dự
đoán ngân sách Nhà nước năm 1998 tại Điều 4 có quy định: "Thực hiện cơ chế
thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách mua sắm các
thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc khối lượng lớn thiết bị, tài sản trong các dự án
đầu tư xây dựng".