Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA KINH TẾ
========**=======


LÊ THỊ DIỆU THƯƠNG



VẬN DỤNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ
TRONG VIỆC BAN HÀNH HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN
THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế
Mã số: 60 31 07

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS BÙI HUY KHOÁT





Hà Nội - 2006

2

MỤC LỤC

Trang
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA
TIÊU CHUẨN THẦM ĐỊNH GIÁ
1. Khái niệm và nguyên tắc chung về thẩm định giá
1.1 Khái niệm về Thẩm định giá
1.2 Những nguyên tắc chung
1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu
1.2.2 Nguyên tắc cung cầu
1.2.3 Nguyên tắc sự thay thế
1.2.4 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai
1.2.5 Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của đất
1.2.6 Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố
1.3 Cơ sở của Thẩm định giá
1.3.1 Giá cả, chi phí, thị trường và giá trị
1.3.1.1. Giá cả
1.3.1.2 Chi phí
1.3.1.3 Thị trường
1.3.1.4 Giá trị
1.3.2 Giá trị thị trường
5


12
12
12
15
16

18
18
18

19

19
22
22
22
22
23
24
24

3
1.3.3 Giá trị phi thị trường
1.4 Các phương pháp Thẩm định giá
1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp
1.4.2 Phương pháp chi phí
1.4.3 Phương pháp vốn hóa thu nhập
2. Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế
3. Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
4. Mục tiêu của việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Kết luận Chƣơng 1
CHƢƠNG 2: HỆ THỐNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
QUỐC TẾ VÀ KINH NGHIỆM ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƢỚC
2.1. Những vấn đề cơ bản của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.1 Kết cấu chung của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.2 Kết cấu của những tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể

2.1.3 Kết cấu của những quy tắc thẩm định giá
2.2 Nội dung cơ bản của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1 và số 2
2.2.1 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 1: Giá trị thị trường làm cơ sở
cho Thẩm định giá
2.2.2 Hướng dẫn áp dụng Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 1: “Thẩm
định giá trị tài sản phục vụ báo cáo tài chính”
2.2.3 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 2: Giá trị phi thị trường làm cơ sở
cho Thẩm định giá
2.2.4 Hướng dẫn áp dụng tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế số 2: “Thẩm
định giá trị tài sản phục vụ mục đích thế chấp vay mượn”
2.2.5 Về các quy tắc thẩm định giá quốc tế
26
28
29
30
30
33
35
36
39

41
41
41
46
48
49

49

50

51

52
52

4
2.3 Việc áp dụng Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế của một số
nƣớc điển hình
2. 3.1 ASEAN
2.3.2 Trung Quốc
2.3.3 Thái Lan
2.3.4 Xinh-ga-po
Kết luận Chƣơng 2
CHƢƠNG 3: NHỮNG VẬN DỤNG CỦA VIỆT NAM
TRONG VIỆC BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
3.1 Những nguyên tắc xây dựng ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm
định giá Việt Nam
3.2 Nội dung vận dụng 6 Tiêu chuẩn đã đƣợc ban hành
3.3 Hƣớng vận dụng các tiêu chuẩn còn lại trong thời gian tới
3.4 Kiến nghị
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Phụ lục
1. Hệ thống các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
2. Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 1)
3. Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

53
53
59
65
68
70

72

72
73
77
84
89
92


93

97

120



5
LỜI MỞ ĐẦU

Thẩm định giá cũng như kế toán, kiểm toán là sản phẩm của nền kinh tế
thị trường, tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nước phát
triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Nhưng nó chỉ phát triển và được chấp
nhận như một nghề nghiệp chuyên môn bắt đầu từ năm 1940 trở lại đây. Bằng sự
chứng minh của thực tiễn, thẩm định giá có vai trò quan trọng trong tất cả các
loại quyết định của các tổ chức và các cá nhân liên quan đến việc quản lý, sở
hữu, mua - bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố - thế chấp, kinh doanh tài
sản…
Hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển không chỉ trong phạm vi
quốc gia mà trên phạm vi toàn thế giới đã đòi hỏi phải hình thành một hệ thống
các tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế nhằm tăng cường sự thống nhất trong quan
điểm, tính nhất quán trong thực tiễn hoạt động thẩm định giá trên phạm vi toàn
cầu. Đặc biệt, những năm sau thời kỳ 1970, khi thị trường tài chính quốc tế xuất
hiện và việc toàn cầu hóa thị trường đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta càng
nhận thấy tầm quan trọng của nghề thẩm định giá để phục vụ hoạt động của thị
trường này. Vì thế việc hình thành các Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế được
thế giới công nhận và áp dụng rộng rãi trở nên hết sức cần thiết. Năm 1981, được
sự nhất trí của các tổ chức thẩm định giá các nước, Ủy ban các Tiêu chuẩn Thẩm
định giá Quốc tế (IVSC) được thành lập với gần 20 nước tham gia làm thành
viên. Đến nay, (tính đến tháng 10 năm 2005 có 46 thành viên chính thức, 9 quan
sát viên, 2 hội viên thông tấn) và IVSC đã được điều khoản Roster của Hội đồng
kinh tế và xã hội của Liên hợp quốc công nhận vào tháng 5 - 1985. Mục đích của
IVSC là xây dựng và công bố những Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, thúc đẩy

6
sự chấp nhận và tuân thủ những tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn cầu, và hệ
thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế được ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá
Quốc tế ban hành lần đầu tiên trong năm 1985; sau đó được bổ sung, sửa đổi
nhiều lần trên cơ sở tiếp thu tri thức của khoảng 50 Hiệp hội Thẩm định giá của
các nước và đến nay đã là ấn bản lần thứ 8. Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá

nói trên ngày nay đã được công nhận trên phạm vi toàn thế giới. Nó đã trở thành
chuẩn mực quan trọng để Hiệp hội thẩm định giá của các quốc gia có căn cứ ban
hành hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá không chỉ phù hợp với điều kiện đặc
thù của quốc gia mình mà còn đáp ứng được yêu cầu tương thích với thông lệ
quốc tế trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Ở Việt Nam, thực hiện đường lối đổi mới kinh tế của Đảng, chúng ta đã
chuyển cơ chế giá kế hoạch sang cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của Nhà
nước nên về cơ bản chủ thể định giá hàng hóa, dịch vụ đã thay đổi khác hẳn so
với cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Nhà nước đã rời bỏ quyền quyết định trực
tiếp hầu hết giá các hàng hóa dịch vụ trong xã hội, buộc sản xuất tiêu dùng thi
hành để trả lại quyền định giá cho thị trường. Tuy nhiên, trong các hoạt động
giao dịch, mua bán trên thị trường không phải bao giờ giá thị trường cũng xuất
hiện và vận động đúng giá trị thùc cña nã mà có khi bị sai lệch do các yếu
tố độc quyền, thông đồng, đầu cơ, gian lận thương mại chi phối. Vì thế khi
đầu tư, mua bán, cả hai phía người mua và người bán đều muốn có giá trị thị
trường thực để việc mua - bán đó không bị sơ hở. Muốn xác định giá hàng hóa
dịch vụ mà mình giao dịch mua bán có phải là giá thị trường thực hay không, họ
thỏa thuận cùng thuê một đối tác khác đánh giá, xác định cho chính xác. Nhu cầu
này đã xuất hiện ngày càng nhiều và đa dạng trên nhiều lĩnh vực ở nước ta như:
xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách Nhà nước, xác định giá trị

7
tài sản để góp vốn, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là trong cổ phần
hóa các doanh nghiệp nhà nước trong thời gian gần đây…
Nhu cầu thẩm định giá ở nước ta ra đời trong bối cảnh đó, và những kiến
thức về thẩm định giá bắt đầu du nhập vào phục vụ hoạt động thẩm định giá ở
nước ta từ năm 1993-1994. Để tiếp cận với những thông lệ quốc tế, Việt Nam đã
nhanh chóng xây dựng được mối quan hệ với một số tổ chức thẩm định giá của
các nước và có những động thái tích cực hội nhập cộng đồng thẩm định giá quốc
tế. Ngày 8-6-1997, Ban Vật giá Chính phủ (nay là Cục Quản lý giá - Bộ Tài

chính) gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp hội Thẩm định giá
ASEAN; tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế với tư cách là Hội
viên thông tấn từ ngày 1-6-1998.
Do chưa có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đầy đủ nên các tổ
chức có chức năng hoạt động thẩm định giá ở nước ta đang chủ yếu tham khảo
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá, song
cách hiểu chưa thống nhất dẫn đến sự nhất quán trong thực hiện các nguyên tắc,
tiêu chuẩn thẩm định giá ở các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá tại các tỉnh,
thành phố chưa cao. Nói cách khác, hoạt động thẩm định giá trong nền kinh tế
nước ta chưa được quản lý bởi một môi trường pháp lý đầy đủ, đồng bộ vì vẫn
đang trong quá trình hoàn thiện, nhất là hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt
Nam chưa được ban hành đầy đủ (mới chỉ có 6 tiêu chuẩn được Bộ Tài chính
ban hành trong năm 2005) nên công tác thẩm định giá còn gặp nhiều khó khăn.
Vì thế, việc phải nhanh chóng ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam cũng như các văn bản pháp quy khác quy định hoạt động nghề nghiệp cũng
như góp phần nâng cao năng lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam là điều
hết sức cần thiết.

8
Tuy nhiên, trong bối cảnh toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế quốc tế, với lợi
thế là một nước đi sau trong nghề này thì chúng ta có thể tranh thủ kế thừa
những gì đã có để vận dụng một cách sáng tạo cho phù hợp với điều kiện và
hoàn cảnh của nước ta. Hay nói một cách khác, chúng ta nên nghiên cứu hệ
thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, học hỏi kinh nghiệm áp dụng những
tiêu chuẩn này ở một số nước để từ đó đưa ra những gợi ý, vận dụng trong việc
xây dựng và ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
Chính vì vậy, tác giả chọn chủ đề: "Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định
giá quốc tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ”
làm đề tài nghiên cứu của luận văn thạc sỹ kinh tế. Cũng cần nói thêm, ở nước ta
đây là vấn đề còn mới nên chưa có công trình nghiên cứu chung nào về lĩnh vực

thẩm định giá được công bố và trao đổi rộng rãi. Việc đào tạo chính quy dài hạn
cho sinh viên chuyên ngành thẩm định giá hiện đang chỉ được thực hiện ở 5
trường đại học và cao đẳng: Trường đại học Marketing và Trường Cao đẳng
quản trị kinh doanh thuộc Bộ Tài chính có khoa Thẩm định giá, bắt đầu chiêu
sinh từ năm học 1998-1999, hàng năm mỗi trường chiêu sinh từ 50-70 sinh viên.
Hai trường này đã đào tạo được 4 khoá với khoảng 400 học viên tốt nghiệp bậc
cao đẳng; Từ năm học 2004-2005 trường đại học Marketing mới chiêu sinh hệ
đại học với 81 học viên. Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội mới hình
thành tổ bộ môn định giá với 4 giáo viên và sẽ chiêu sinh từ năm học 2006-2007;
Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh có bộ môn kinh tế học đảm
nhiệm việc giảng về Thẩm định giá với 7 giáo viên và đã chiêu sinh được ba
khoá, mỗi khóa một lớp, tổng số học viên của 3 lớp là 170 người, kết thúc năm
học 2005-2006 sẽ có 40 người khóa đầu ra trường, trường có dự kiến sẽ hình
thành tổ bộ môn thẩm định giá, là một trong năm chuyên ngành của khoa kinh tế

9
phát triển thuộc trường từ năm học 2006-2007; Học Viện Tài chính (thuộc Bộ
Tài chính) đã tuyển sinh 2 khóa đào tạo hệ Đại học chuyên ngành thẩm định giá
từ năm học 2004-2005, mỗi khóa một lớp với 40-50 học viên/ lớp
1
).
Hy vọng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sẽ trở thành “cột mốc
dẫn đường” cho quá trình tác nghiệp, hành nghề thẩm định giá đối với các thẩm
định viên cũng như việc quản lý, định hướng của các cơ quan chuyên trách và xã
hội. Chúng ta cũng không nên cứng nhắc trong quá trình thực hiện những tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được ban hành, vì thực tiễn luôn luôn thay đổi,
những tiêu chuẩn đã được ban hành ra không phải là những tiêu chuẩn bất biến
hoặc hoàn thiện nhất mà đôi khi vẫn cần phải có những sửa đổi để làm sao đáp
ứng được yêu cầu ngày càng cao của nghề thẩm định giá của Việt Nam. Cũng có
một số quan điểm cho rằng cơ cấu của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt

Nam vừa thiếu lại vừa thừa, hoặc chúng ta chưa thể ban hành một số tiêu chuẩn
hướng dẫn thẩm định giá những loại hình dịch vụ mà hiện nay chúng ta chưa
có . Câu hỏi đặt ra hiện vẫn còn bỏ ngỏ là làm sao để có thể hạn chế đến mức
thấp nhất những bất cập, tiêu cực trong thẩm định giá hiện đang được dư luận và
xã hội quan tâm, đặc biệt là thẩm định giá đối với những tài sản mua sắm từ
nguồn ngân sách nhà nước, thẩm định giá trị của doanh nghiệp khi thực hiện cổ
phần hoá, hoặc thẩm định giá đất khi Nhà nước thu hồi sử dụng cho mục đích
công
Trong bối cảnh đó, Luận văn xác định mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau
đây:
Mục tiêu nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu sự cần thiết phải ban hành Hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá, đồng thời phân tích thực trạng của việc vận dụng

1
Nguồn: Cục Quản lý giá-Bộ Tài chính

10
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá của các nước trên thế giới, rút ra những bài
học kinh nghiệm để xây dựng và hoàn thiện Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá
Việt Nam áp dụng vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam.
Các nhiệm vụ nghiên cứu: Luận văn đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu thực trạng
của việc ban hành và nội dung cũng như những sửa đổi, bổ sung cập nhật hàng
năm của Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc gia của một số nước có nghề thẩm định giá phát triển như Xinh-ga-po, Nhật
Bản, Niu Di-lân, Ôxtrâylia, Trung Quốc, Thái Lan và dự thảo Tiêu chuẩn Thẩm
định giá ASEAN. Trên cơ sở đó, đề xuất hướng vận dụng để xây dựng và ban
hành đầy đủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ
quốc tế và khu vực, hoặc đề xuất những sửa đổi bổ sung đối với những tiêu
chuẩn thẩm định giá đã được ban hành mà còn chưa phù hợp với thực tiễn của
Việt Nam .

Khi hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành đầy đủ, hoạt động
thẩm định giá nhờ vào đó sẽ hoạt động theo hành lang pháp lý, theo khuôn khổ
thống nhất và sẽ có đóng góp lớn trong việc thẩm định giá tài sản của khu vực
Nhà nước - khách hàng chủ yếu và quan trọng của thẩm định giá - góp phần tiết
kiệm chi Ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí,
thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất kinh doanh, góp một phần nhỏ trả
lời câu hỏi bỏ ngỏ được đặt ra ở phần trên, cùng với việc cung cấp dịch vụ thẩm
định giá cho khách hàng là các tổ chức, cá nhân khác theo yêu cầu ngày càng
hoàn hảo hơn…
Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu kể trên, Luận văn sử
dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội của chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác Lê-nin, các phương pháp nghiên cứu

11
kinh tế cũng được sử dụng như thống kê kinh tế, t×m hiÓu thực tiễn kết hợp
với phân tích để minh hoạ cho các luận điểm, rút ra các nhận xét và tạo cơ sở cho
các nhận định về triển vọng phát triển của vấn đề nghiên cứu và và tính hợp quy
luật của đối tượng nghiên cứu.
Về kết cấu của Luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, phô lôc vµ
danh môc tµi liÖu tham kh¶o, Luận văn có kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung và sự cần thiết của tiêu chuẩn thẩm định giá
Chương này giới thiệu những vấn đề lý luận chung; khái niệm và nguyên
tắc về thẩm địnhgiá, quy tắc hành nghề thẩm định giá; Sự cần thiết phải có hệ
thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế và Việt Nam.
Chương 2: Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế và kinh nghiệm
áp dụng ở một số nước.
Chương này trình bày:
- Những vấn đề và nội dung cơ bản của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế.
- Việc áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ở một số nước

điển hình.
Chương 3: Vận dụng của Việt Nam trong việc ban hành Hệ thống tiêu
chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Ch¬ng nµy tËp trung ph©n tÝch:
- Những nguyên tắc xây dựng ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định
giá Việt Nam.
- Nội dung vận dụng trong 6 tiêu chuẩn đã được Bộ Tài chính ban hành
trong năm 2005 và hướng vận dụng các tiêu chuẩn còn lại trong thời gian tới.

12
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA
TIÊU CHUẨN THẦM ĐỊNH GIÁ
1. Khái niệm và nguyên tắc chung về thẩm định giá
1.1 Khái niệm về Thẩm định giá
Thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về khái niệm này, giới nghiên cứu và
các chuyên gia hành nghề trong lĩnh vực này trên thế giới đã đưa ra nhiều định
nghĩa khác nhau. Những người theo trường phái của Hoa Kỳ dùng từ
“Appraisal”, còn những người theo trường phái của Anh Quốc thì dùng từ
“Valuation”. Cả hai từ tiếng Anh này đều có cùng một nghĩa là “đánh giá giá trị”
hay “định giá giá trị” hoặc “xác định giá trị” và có ý nghĩa là ý kiến của một nhà
chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định. Hai thuật ngữ này có nguồn gốc
từ tiếng Pháp. Thuật ngữ “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ
“Appraisal” đã có trước đó vào thế kỷ XV.
Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định
giá, bởi công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến
thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp thực hiện.
Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu, hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm
định giá hay đánh giá giá trị tài sản. Chúng ta có thể điểm qua một số định nghĩa nổi
bật được thừa nhận:

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Uỷ ban Các tiêu chuẩn
Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): “Đánh giá giá trị tài sản là việc xác định giá trị
của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục
đích của đánh giá giá trị tài sản. Do vậy, đánh giá giá trị tài sản là áp dụng các dữ
liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng,
sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu đánh giá để hình thành giá trị của
chúng”.

13
Theo ông Jon Duckley, Chủ tịch Viện Thẩm định giá tài sản Niu Di-lân,
thành viên Ban Lãnh đạo và đồng thời là thành viên Ban Tiêu chuẩn của IVSC:
“Đánh giá giá trị tài sản là xác định giá cả của tài sản đó. Xác định giá cả là tìm
ra giá trị của một tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện của
một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định.” Theo cách hiểu này, đánh
giá giá trị tài sản là một dạng đặc biệt của việc xác định giá
Theo Giáo sư W.Seabrooke, Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thì
"Đánh giá giá trị tài sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể,
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ".
Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Tổ chức các Hiệp hội Thẩm định giá Thế
giới (WAVO), kiêm chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA): "Đánh
giá giá trị tài sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường bao gồm các loại hình đầu tư lựa chọn".
Theo từ điển Oxford: “Đánh giá trị tài sản là sự ước tính giá trị của các
quyền sở hữu tài sản (quyền sở hữu các lợi ích trên tài sản) bằng hình thái tiền tệ
phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục
đích nhất định”.
Như vậy, hầu hết các khái niệm của các chuyên gia về thẩm định giá đều
thống nhất và đều đề cập đến nội dung cốt lõi nhất của thẩm định giá - đánh giá

giá trị tài sản, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản
đó bằng hình thái tiền tệ. Trong nền sản xuất hàng hoá, khi tiền tệ xuất hiện, mọi
hoạt động trao đổi phải thông qua giá cả và việc trao đổi phải dựa trên cơ sở giá
trị của những tài sản (sản phẩm hàng hoá). Như vậy, khi trao đổi phải đánh giá
được giá trị của vật đem trao đổi.

14
Trên cơ sở kế thừa học thuyết về giá trị của các nhà kinh tế học cổ điển như
A. Smith cuối thế kỷ XVIII và sau đó là Ricardo đầu thế kỷ XIX, các nhà kinh
điển của chủ nghĩa Mác- Lênin đã đưa ra khái niệm “Giá cả là biểu hiện bằng tiền
của giá trị hàng hoá”. Như vậy xét về bản chất của giá cả về hình thức biểu hiện
thì giá trị là nội dung, còn giá cả là hình thức. Từ những luận điểm của Chủ
nghĩa Mác - Lênin về học thuyết giá trị cho thấy, việc đánh giá giá trị tài sản là
xác định giá cả của tài sản. Việc xác định giá cả của tài sản thực chất là xác định
giá trị hay ước tính giá trị, biểu hiện bằng hình thái tiền tệ - trong nền sản xuất
hàng hoá được biểu hiện bằng giá cả của tài sản đó. Do vậy, trong tiêu chuẩn thẩm
định giá của quốc tế hoặc của bất kỳ một quốc gia nào đều quy định: “Báo cáo kết
quả thẩm định giá là văn bản do chuyên gia thẩm định lập để nêu rõ ý kiến chính
thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá được xác định (thể hiện bằng
tiền hoặc vật ngang giá) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định”, chứ
không phải là việc rút ra những kết luận nhận xét có tính chất định tính, chung
chung. Thông thường và phổ biến kết quả thẩm định thường được biểu hiện bằng
mức giá của tài sản đó - biểu hiện bằng tiền.
Thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường là một vấn đề mới ở nước ta,
sự tiếp cận trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm thực tế. Hiện
nay, về từ ngữ dùng còn có ý kiến khác nhau về tên gọi: Đánh giá giá trị tài sản;
Định giá giá trị tài sản; Xác định giá trị tài sản; Kiểm định giá hay Thẩm định
giá?
Pháp lệnh Giá được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội công bố ngày 8 tháng 2
năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002 là văn

bản pháp lý cao nhất quy định hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay,
“Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá” và “Bộ Tài chính
chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm
định giá”
2
ở Việt Nam. Trong Pháp lệnh Giá việc đánh giá giá trị tài sản được

2
Điều 22, Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 8 năm 2005 về Thẩm định giá

15
gọi là Thẩm định giá và được giải thích ở điều 4 khoản 3 là: “Thẩm định giá là
việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo
thông lệ quốc tế”. Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ
của Pháp lệnh Giá thì một số quan điểm lại cho rằng đó là việc đánh giá và đánh
giá lại giá trị của tài sản, thực chất đó là đánh giá giá trị tài sản.
Như vậy, hiện nay tuy có nhiều tên gọi khác nhau: Thẩm định giá; Đánh
giá giá trị tài sản; Định giá tài sản; Kiểm định giá hay Xác định giá trị tài sản,
nhưng tất cả đều có chung một bản chất, đó là: sự ước tính giá trị của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời
điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định. Hiện nay trên thực tế,
ngoài thuật ngữ chính thức là Thẩm định giá thì có một số tài liệu còn dùng là
Định giá tài sản.
1.2 Những nguyên tắc chung
Từ kết quả tổng kết kinh nghiệm của các tổ chức thẩm định giá và các thẩm
định viên chuyên nghiệp về giá ở các nước trên thế giới, cho thấy tuy rằng luật
pháp và các điều kiện kinh tế- xã hội của mỗi quốc gia có những đặc thù riêng
đòi hỏi phải có những cách thức áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp
trong công tác thẩm định giá của quốc gia mình. Nhưng nhìn chung những

nguyên tắc cơ bản về phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá của các quốc gia
trên thế giới là giống nhau. Vì thế, những khái niệm và nguyên tắc chung của
tiêu chuẩn thẩm định giá này là nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt, dẫn dắt từng
tiêu chuẩn cụ thể và được áp dụng cho tất cả các cuộc thẩm định giá do các thẩm
định viên thực hiện.

16
Điều đó cũng có nghĩa là khi xây dựng và ban hành những tiêu chuẩn thẩm
định giá cụ thể phải tuân thủ những nội dung và hướng dẫn cơ bản nêu trong
phần những khái niệm và nguyên tắc thẩm định giá chung này.
Chính vì vậy những khái niệm và nguyên tắc cơ bản về thẩm định giá và
Quy tắc hành nghề thẩm định giá chung được coi là nền tảng của các tiêu chuẩn
thẩm định giá cụ thể và cũng là nền móng cho chuyên ngành thẩm định giá.
Hơn nữa, trong bất kỳ hoạt động của một nghề nghiệp chuyên môn nào,
trong phạm vi hẹp là ngành tài chính-ngân hàng, thì từ nghề kế toán, kiểm toán
đến nghề thẩm định giá cũng đòi hỏi cũng phải có những nguyên tắc chung chi
phối hoạt động nghề nghiệp đó. Dưới đây là những nguyên tắc cơ bản chi phối
hoạt động thẩm định giá ở những nước đã có nghề thẩm định giá phát triển cũng
như những nước mà hoạt động thẩm định giá đang trong quá trình hội nhập với
nghề thẩm định giá trên thế giới.
Cách phân chia các nguyên tắc có thể nhiều ít khác nhau tuỳ điều kiện
thực tế của từng nước, song tựu trung lại trong hoạt động thẩm định giá cần đảm
bảo thực hiện những nguyên tắc sau:
1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu
Nguyên tắc này được hiểu là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp
luật của tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày
thẩm định giá tài sản.
Khái niệm sử dụng tốt nhất và tối ưu cũng là một trong những khái niệm
cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường. Nó phản
ánh tính hữu dụng và lâu dài của tài sản. Trong việc xây dựng tiêu chuẩn thẩm

17
định giá phải hết sức chú trọng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu, bởi vì, nó
cũng là yếu tố cơ bản chi phối, quyết định giá trị của tài sản.
Khái niệm “sử dụng tốt nhất và tối ưu” có thể được hiểu là một tài sản khi
sử dụng được phép về pháp luật sẽ mang lại lợi ích tốt nhất của một tuổi thọ tài
sản hợp lý nhất; chi phí sử dụng thấp nhất; có tính khả thi về mặt tài chính; mang
lại thu nhập ròng cao nhất cho người sử dụng tài sản.
Những yếu tố cơ bản của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất phải trả
lời được những câu hỏi sau (tức là trong thực tiễn khi tiến hành thẩm định giá,
thẩm định viên sẽ có những cân nhắc lựa chọn trong khi quyết định phương pháp
thẩm định giá hợp lý nhất, quyết định xem giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường làm cơ sở cho thẩm định giá hoặc có những xử lý khác, ) :
- Việc sử dụng đó có hợp lý và có khả năng thực hiện được không? Việc sử
dụng nó có hợp pháp không?
- Việc sử dụng nó có khả thi về mặt tài chính không? Có mang lại hiệu quả
tối đa không?
- Tài sản có thích hợp về mặt vật chất thỏa mãn đối với việc sử dụng
không?
Ngoài ra phải kể đến tính hữu dụng (mức độ thỏa mãn của tài sản theo nhu
cầu)
Tính hữu dụng được coi là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá bất kỳ tài
sản nào. Những quy trình được áp dụng trong quá trình thẩm định giá nhìn chung
đều bao gồm việc xác định và đánh giá mức độ hữu dụng hoặc có ích của tài sản
được thẩm định.
Tính hữu dụng được hiểu một cách đơn giản là khi người sử dụng, thì việc
sử dụng tài sản ấy sẽ có ích hay là vô ích. Đây là một khái niệm mang tính so

18
sánh chứ không phải là một điều kiện tuyệt đối. Ví dụ: Tính hữu dụng của đất

nông nghiệp thường được đo bằng chính khả năng sinh lời của đất. Nếu đất có
tiềm năng phát triển, thẩm định viên sẽ đánh giá đất này sẽ tốt cho việc xây dựng
nhà ở hoặc sẽ tốt hơn nếu dùng cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp và từ
đó có thể xác định được phương pháp thẩm định giá phù hợp áp dụng trong quá
trình thẩm định
1.2.2 Nguyên tắc cung cầu
Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng
cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày thẩm định giá tài sản. Trên thị
trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần phải xem xét các yếu tố
cung và cầu trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự
tác động của các yếu tố cung - cầu đến giá trị của tài sản.
1.2.3 Nguyên tắc sự thay thế
Sự hình thành giá trị của tài sản được thẩm định thường có liên quan đến
giá trị của các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao
giờ trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong điều
kiện thị trường mở.
Nguyên tắc này được áp dụng trong quá trình thẩm định giá đối với tài sản
là khi có 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán với mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước, và điều đó sẽ quyết định đến việc
lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp trong quy trình thẩm định của
thẩm định viên.
1.2.4 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai

19
Khi ước tính giá trị của tài sản nên luôn luôn dựa trên sự triển vọng trong
tương lai hơn là sự nhìn nhận nó trong quá khứ. Thẩm định giá tài sản là nhiệm
vụ dự kiến lợi ích có được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai. Những dự
tính của người mua hay người chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của
tài sản. Thông thường những tài sản này thường được thẩm định viên sử dụng

phương pháp thu nhập để thẩm định.
1.2.5 Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của đất
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề
cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành thẩm định, thẩm định viên phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó về cộng đồng xã hội, các chính
sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả,…
1.2.6 Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố.
Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có được một mức độ
hợp lý về sự đồng nhất về kinh tế và xã hội trong vùng lận cận, cần xét đến sự
hài hoà của các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù hợp với tâm
lý tiêu dùng.
Tuy nhiên, khi vận dụng và kế thừa kinh nghiệm của Các tiêu chuẩn Thẩm
định giá Quốc tế và một số nước, Việt Nam đã ban hành Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 6 quy định về “Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động
thẩm định giá tài sản” 3 gồm có 11 nguyên tắc:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất;
Nguyên tắc cung-cầu;
Nguyên tắc thay đổi;

3
Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

20
Nguyên tắc thay thế;
Nguyên tắc cân bằng;
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;
Nguyên tắc phân phối thu nhập;
Nguyên tắc đóng góp;
Nguyên tắc tuân thủ;

Nguyên tắc cạnh tranh và
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
Trong quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao năng lực phát triển
nghề thẩm định giá ở Việt Nam, cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm
định giá luôn cân nhắc đến tính khả thi của những nguyên tắc này khi xây dựng
các văn bản pháp quy quy định hoạt động nghề thẩm định giá, cũng như việc xây
dựng và ban hành những quy tắc hành nghề để các thẩm định viên phải tuân thủ
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, của khách hàng cũng
như chính bản thân thẩm định viên. Do vậy, cần đảm bảo phải có những quy tắc
hành nghề thẩm định giá.
Quy tắc thứ nhất là về Đạo đức nghề nghiệp
Yêu cầu cao nhất của Quy tắc hành nghề về đạo đức đòi hỏi thẩm định viên
phải đáp ứng được, đó là sự trung thực, đúng đắn và tiến hành các công việc
chuyên môn với ý thức trách nhiệm cao, không thiên vị, không để xảy ra những
hậu quả gây thiệt hại cho khách hàng, cho uy tín nghề nghiệp của bản thân và
của tổ chức thẩm định giá. Nói tóm lại, tiêu chuẩn về đạo đức mà quy tắc hành
nghề thẩm định giá đưa ra, có thể khái quát là: Độc lập; Trung thực; Khách quan;
Bí mật; Công khai, minh bạch
Quy tắc thứ hai là Năng lực chuyên môn và trách nhiệm nghề nghiệp

21
Thẩm định viên phải là một người có uy tín, có giấy phép hành nghề, đạt
một trình độ chuyên môn thích hợp từ một trung tâm đào tạo chính quy; có kinh
nghiệm và có năng lực thẩm định giá; sử dụng thành thạo các phương pháp và kỹ
thuật thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá quy định. Xây dựng được báo
cáo kết quả thẩm định giá minh bạch rõ ràng thể hiện tất cả các vấn đề cơ bản
cần thiết về thẩm định giá, không để xảy ra sai sót, hiểu lầm.
Thẩm định viên chỉ yêu cầu trợ giúp từ bên ngoài khi sự trợ giúp đó đáp
ứng được những nguyên tắc đạo đức kỹ năng cần thiết và được sự đồng ý của
khách hàng; nỗ lực trong công việc và bảo đảm công việc có hiệu quả.

Quy tắc đạo đức hành nghề của tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN tuân thủ
quy tắc hành nghề của Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế và nhấn mạnh: Chỉ có
các thẩm định viên có những phẩm chất cần thiết, có đủ kiến thức chuyên môn,
có kinh nghiệm và có khả năng hoàn thành nhiệm vụ mới được nhận thực hiện
các hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá để thu phí. Thẩm định viên đó phải
là thẩm định viên độc lập, không có lợi ích trong công ty của khách hàng; không
có mâu thuẫn về lợi ích khi nhận nhiệm vụ thẩm định giá.
Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá của Việt Nam mới được ban
hành
4
, trong tiêu chuẩn đạo đức cũng nhất quán với Tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế và cụ thể hóa hơn những quy định về: độc lập, chính trực, khách quan, bí
mật, công khai minh bạch. Trong tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn cũng đã
quy định rõ các tiêu chuẩn: năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tư cách
nghề nghiệp, tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn…

4
Tiêu chuẩn số 3: Những Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản (Ban hành kèm theo Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

22
Một trong những cơ sở đảm bảo để những quy tắc này ngày càng được thực
hiện có hiệu quả là thông qua quản lý của Nhà nước đối với hoạt động này. Bộ
Tài chính đã tổ chức các kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá từ năm 2005. Đến
nay, đã có gần 200 người đạt yêu cầu và được Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp thẻ
thẩm định viên về giá. Những người này trong quá trình hành nghề nếu có bất
kỳ vi phạm nào liên quan đến những quy tắc hành nghề như đã nói ở trên đều sẽ
bị thu hồi thẻ thẩm định viên về giá và có thể không được phép hành nghề (Theo
quy định trong Quyết định 24/2004//QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban
hành về Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ Thẩm định viên về giá).

1.3 Cơ sở của Thẩm định giá
Nếu điều kiện cần của hoạt động thẩm định giá là những nguyên tắc chi
phối hoạt động nghề thẩm định giá thì cơ sở của thẩm định giá chính là điều kiện
đủ để thẩm định giá được coi là một nghề trong xã hội. Điều kiện đủ này bao
gồm:
1.3.1 Giá, chi phí, thị trường và giá trị
Việc phân biệt về mặt thuật ngữ của những khái niệm trên là rất quan
trọng đối với hoạt động của các thị trường để mô tả quan hệ giữa các yếu tố.
Trên thị trường: giá cả phản ảnh sự trao đổi, mua bán thực tế hàng hóa dịch vụ;
giá trị thể hiện giá cả có thể chấp nhận được bởi số đông người mua hay người
bán hàng hóa dịch vụ. Cụ thể:
1.3.1.1. Giá cả
Giá cả là một thuật ngữ dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu hoặc được trả
cho một hàng hóa dịch vụ nhất định trong quá trình người mua và người bán
thực hiện hành vi mua bán trên thị trường.

23
Cũng có thể nhận thấy giá cả biểu hiện một cách đơn giản trên thị trường:
Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng
hóa, dịch vụ. Giá cả thanh toán thể hiện sự cân bằng cung cầu trên thị trường .
Giá

E là điểm cân bằng cung cầu:
có giá cân bằng P
0
và sản
lượng cân bằng Q
0

Qo

1.3.1.2 Chi phí
Là một khái niệm liên quan đến sản xuất được định nghĩa là một lượng tiền
cần thiết để sản xuất, tạo ra sản phẩm, dịch vụ. Tổng chi phí của tài sản bao gồm
tất cả chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp để sản xuất ra nó.
Khi hàng hóa dịch vụ đã sản xuất xong đưa đi cung ứng cho người tiêu
dùng thì các chi phí đó là chi phí sản xuất thực tế (cũng có thể xem đó là giá
vốn). Mức giá mà người mua trả cho người bán theo giá thị trường trở thành chi
phí của người mua.
1.3.1.3 Thị trường
Là một môi trường trong đó sự trao đổi hàng hóa dịch vụ giữa người mua
và người bán được thực hiện thông qua cơ chế giá. Thị trường có thể là thị
trường địa phương, thị trường trong vùng, trong nước hoặc thị trường quốc tế.
Ở đây, có một điểm cần lưu ý khi xây dựng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam là: Do sự phát triển của hệ thống thương mại toàn cầu, các hành vi mua bán
Po E




QQ

24
diễn ra dưới nhiều hình thức đa dạng, phong phú trong bối cảnh thị trường được
toàn cầu hóa, thì khái niệm thị trường không nên chỉ hiểu theo nghĩa hẹp: Nó là
“vị trí địa lý” để người mua và người bán gặp nhau thỏa thuận giá cả trong mua
bán; mà phải hiểu thị trường theo nghĩa rộng hơn. Đó là môi trường, là lĩnh vực
trao đổi hay mua bán hàng hóa thông qua cơ chế giá cả (bởi vì ngày nay, ngoài
hình thức mua bán truyền thống, người ta còn mua bán giao dịch qua mạng, )
1.3.1.4 Giá trị

Giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết một người mua và người bán
dễ đi đến thỏa thuận nhất. Khái niệm giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa
hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu. Giá trị không có trên thực tế mà là mức giá dự tính
sẽ phải trả đối với hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. (Thật ra khái
niệm giá trị mà tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra xét cho đến cùng chưa chính xác
với khái niệm về giá trị của Mark. Do đó khi xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam chúng ta phải xác định và thể hiện rõ: giá trị là lao động xã hội của
người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa; giá cả là sự biểu hiện bằng tiền
của giá trị. Giá cả phụ thuộc vào giá trị, vì giá trị là cơ sở của giá cả).
1.3.2 Giá trị thị trường
Khái niệm giá trị thị trường- là một khái niệm kinh tế rất quan trọng, được
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế coi là cơ sở, là nền tảng cho việc định giá mọi
nguồn tài sản trong nền kinh tế thị trường. Đây là tiêu chuẩn đầu tiên trong hệ
thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
Nguyên tắc chung về thẩm định giá đã chỉ ra rằng: tùy điều kiện cụ thể mà
thẩm định giá sẽ quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá nào là phù hợp
nhất nhưng kết quả của bất kỳ phương pháp thẩm định giá nào cũng phải là giá
trị thị trường thống nhất - nếu các phương pháp này dựa trên các số liệu thu thập

25
từ thị trường. Tuy nhiên giá trị thị trường đó ám chỉ những hoạt động và động cơ
của số đông của các thành tố tham gia thị trường, chứ không phản ánh lợi ích
mối quan tâm của mỗi cá nhân riêng lẻ. Giá trị thị trường được Tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế định nghĩa để thể hiện sự xuyên suốt, xâu chuỗi trong các tiêu
chuẩn cụ thể, đó là “ Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài
sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua,
sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công
khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí
và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập.
Khái niệm giá trị thị trường nói trên được các quốc gia trên thế giới công

nhận và thống nhất áp dụng trong việc xây dựng Tiêu chuẩn thẩm định giá của
nước mình, cho đến nay chưa có nước nào có định nghĩa về Giá trị thị trường
mâu thuẫn với định nghĩa của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Ví dụ:
Tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN định nghĩa: “Giá trị thị trường là số tiền
ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một
người sẵn sàng mua và một người sẵn sàng bán trong một doanh vụ vô tư sau
khi có sự tiếp thị đúng đắn trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết,
khôn ngoan và không bị ép buộc”.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam định nghĩa: “Giá trị thị trường của một
tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường”
5
.

5
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 1 được ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày
18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính