Định giá văn phòng cho thuê tại công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây đang trong tình trạng khủng
hoảng và phải đối mặt với nhiều thách thức. Năm 2012, Chính phủ đã thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm mục đích kiềm chế lạm phát và ổn định nền kinh
tế vĩ mô. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết tổng sản phẩm trong nước
GDP năm 2012 theo giá so sánh 1994 ước tính tăng 5,03% so với năm 2011 thấp
hơn mức tăng 5,89% của năm 2011. Chỉ số giá tiêu dùng CPI cuối năm đạt 6,8%,
thấp hơn mức dự tính (8%). Tổng kinh ngạch xuất khẩu đạt 114,6 tỷ tăng 18,3% so
với cùng kỳ năm 2011 và tổng kinh ngạch nhập khẩu đạt 114,3 tỷ tăng 7,1% so với
cùng kỳ năm 2011. Thặng dư thương mại cả năm 2012 đạt 284 triệu USD, đây là
lần đầu tiên kể từ năm 2001 cán cân xuất nhập khẩu thặng dư. Nỗ lực thành công
của chính phủ trong việc kiềm chế lạm phát đã làm cho nền kinh tế nước ta có dấu
hiệu khởi sắc và mở đường cho chính sách nới lỏng tiền tệ. Tuy nhiên đối với thị
trường bất động sản theo các chuyên gia dự báo thì vẫn tiếp tục khó khăn trong năm
nay, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
định giá bất động sản, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp định giá ngày càng phức
tạp.
Trong bối cảnh đó, là một công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động
sản - Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam – VVFC đã xác định để
tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường điều quan trọng là phải giữ vững
được uy tín của thương hiệu VVFC, đó là sự tận tâm, nhiệt tình, thực hiện đúng yêu
cầu thời gian của khách hàng và làm hài lòng cả những khách hàng khó tính nhất. Đó
là việc ngày càng nâng cao nghiệp vụ, trình độ chuyên môn tích luỹ kinh nghiệm, là
sự đoàn kết, chăm lo đời sống của cán bộ, nhân viên
Trong thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt
Nam, tác giả đã tìm hiểu hoạt động định giá văn phòng cho thuê. Nhờ vậy tác giả đã
học hỏi được kinh nghiệm bổ ích và chọn tên đề tài thực tập là : “Định giá văn
phòng cho thuê tại công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam”.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản văn phòng cho thuê của công ty
nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:
- Hệ thống lại cơ sở lý luận về định giá văn phòng cho thuê
- Phân tích hoạt động định giá văn phòng cho thuê để đánh giá những mặt
tích cực và những mặt còn tồn tại của công
- Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất một số giải pháp, kiến nghị để hoàn
thiện hoạt động định giá văn phòng cho thuê của công ty.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: hoạt động định giá văn phòng cho thuê.
- Phạm vi nghiên cứu:
Về không gian: nghiên cứu công tác định giá văn phòng cho thuê của công ty
CP Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam tại thị trường Hà Nội
Về thời gian: số liệu thu thập chủ yếu được cập nhật trong thời gian 2010-
2013.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong chuyên đề đã sử dụng các phương pháp như:
- Phương pháp thu thập thông tin: thu thập thông tin qua sách, báo, internet
về cơ sở khoa học của định giá văn phòng cho thuê và thu thập những thông tin về
hoạt động định giá văn phòng cho thuê tại công ty qua hồ sơ năng lực công ty,
chứng thư định giá, báo cáo đinh giá.
- Phương pháp phân tích: phân tích ví dụ thực tế về định giá một BĐS văn
phòng cho thuê tại công ty để đưa ra những nhận xét, đánh giá về phương pháp định
giá và kết quả định giá được đưa ra trong báo cáo.
- Phương pháp tổng hợp: được sử dụng sau khi phân tích báo cáo định giá

nhằm tổng hợp lại những ưu, nhược điểm để có nhận thức một cách đầy đủ, đúng
đắn về quy trình định giá văn phòng cho thuê của công ty. Qua đó đưa ra giải pháp
và kiến nghị.
5. Kết cấu đề tài
Không kể phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo,
danh mục các từ viết tắt, danh mục các bảng biểu thì đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá văn phòng cho thuê
Chương 2: Thực trạng định giá văn phòng cho thuê tại công ty cổ phần
Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
Chương 3: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác
định giá văn phòng cho thuê tại công ty
Chuyên đề được hoàn thành nhờ sự giúp đỡ tận tình của các anh chị ban 1
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
của công ty và các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đặc
biệt là đặc biệt là thầy giáo – TS. Nguyễn Minh Ngọc đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp
đỡ tác giả để hoàn thành tốt đề tài này. Nhưng đề tài không thể tránh khỏi những
thiếu sót nhất định do trình độ và thời gian có hạn. Vì vậy, tác giả rất mong sự quan
tâm, đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như các độc giả để đề tài ngày càng hoàn
thiện hơn.
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ

I.1. Khái quát chung về văn phòng cho thuê
I.1.1. Khái niệm, đặc điểm văn phòng cho thuê
- Khái niệm:
Theo Robert.C.Kyle: “ văn phòng là một ngôi nhà hoặc một phòng trong đó
có cung cấp các dịch vụ nhất định tại một địa điểm, nơi mà hàng hóa được sản xuất
ra, được tạo ra hoặc được bán”.
Như vậy văn phòng cho thuê là một ngôi nhà hoặc một phòng được cho thuê
dùng cho các hoạt động của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trưng bày sử
dụng, cung cấp các dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địa
điểm cụ thế.
- Đặc điểm:
+ Loại thông thường của nhà văn phòng là những tòa nhà văn phòng nhiều
tầng nhưng đây không phải là dạng duy nhất của nhà văn phòng. Hiện nay, văn
phòng cho thuê tập trung phần lớn ở các toà nhà cao tầng nhưng trên thực tế vẫn
còn nhiều doanh nghiệp vẫn còn thuê nhà ở của người dân làm văn phòng, hay đặt
trụ sở văn phòng của công ty ở các ngôi nhà 1-3 tầng.
+ Có rất ít nhà văn phòng do chính người sử dụng hoặc các tổ chức nhỏ sở
hữu nhưng hầu hết các BĐS văn phòng đều do các nhà đầu tư tư nhân làm chủ.
Việc tăng lên của chi phí xây dựng, các thiết bị, dịch vụ và lao động đã làm cho các
cá nhân và các tổ chức nhỏ không thể đủ khả năng tài chính để xây dựng và duy trì
một tòa nhà văn phòng cỡ trung bình ở khu vực đô thị.
+ Xét về chủ sử dụng: văn phòng cho thuê có thể cho một chủ sử dụng hoặc
nhiều chủ sử dụng thuê. Bởi nếu văn phòng là một tòa nhà nhiều tầng, có những chủ
sử dụng rất thích những tiện ích tòa nhà mang lại và cảm thấy phù hợp với công ty
mình nhưng họ lại không thể thuê hết được cả tòa nhà thì chủ sở hữu có thể cho
nhiều chủ sử dụng thuê nhằm mang lại lợi nhuận tối đa. Hoặc một số chủ sử dụng
chỉ cần đến những loại văn phòng nhỏ thì họ thường tìm đến những nhà dân với
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
4

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
khoảng từ 1-3 tầng để thuê thì đó là loại văn phòng chỉ có một chủ sử dụng.
+ Xét về ngành thuê: văn phòng cho thuê có thể cho một ngành thuê nhưng
cũng có thể cho nhiều ngành khác nhau thuê. Tùy từng chủ sở hữu mà một tòa nhà
văn phòng có thể có rất nhiều văn phòng của các công ty khác nhau với nhiều ngành
nghề kinh doanh dịch vụ khác nhau thuê hoặc chỉ tòa nhà văn phòng đó chỉ cho
thuê với một ngành nhất định.
+ Xét về không gian văn phòng thì được chia làm 4 phân nhóm:
• Không gian văn phòng cho cá nhân: đây có thể là một văn phòng khép kín
hoặc nửa kín nửa hở phục vụ cho người sử dụng đơn lẻ và gồm cả một bán kính để
có thể tiếp cận tới văn phòng. Kích cỡ không gian này có thể khác nhau và được sử
dụng cho văn phòng cá nhân của chủ tịch, giám đốc công ty hoặc người quản lý cấp
trung bình.
• Không gian văn phòng cho nhiều người cùng sử dụng: đây có thể là một
không gian văn phòng khép kín hoặc mở phục vụ cho trên một người làm việc. Xu
hướng ngày nay là sắp xếp không gian theo hướng mở để cho phép các hoạt động
mềm dẻo hơn
• Các tiện ích đặc biệt: không gian làm việc, dự định cho một hoặc nhiều
người, được thiết kế phù hợp với các trang thiết bị đặc biệt do nhân viên sử dụng
trong quá trình làm việc. Bởi vì yêu cầu không gian loại này có mục đích sử dụng
đặc biệt nên tiêu chuẩn không gian phân bổ rất tiện ích đặc biệt do công việc kinh
doanh yêu cầu
• Khu vực sử dụng hỗn hợp: đây cũng là một loại không gian, nó không
thuộc về diện tích làm việc đã được thuê như thư viện, phòng cung cấp, phòng thư,
hầm và phòng máy tính. Hai loại không gian hỗn hợp cơ bản nhất là phòng dành
cho công việc văn thư và khu vực đi lại. Hành lang và các đường giao thông nội bộ
đi xung quanh thường chiếm khoảng 15% tổng diện tích tòa nhà văn phòng, trong
đó 5% thường được cộng thêm cho không gian văn thư. Nhu cầu về không gian đi
lại được xác định dựa vào luồng lưu thông nội bộ tòa nhà. (Tham khảo5, trang 284-

293).
I.1.2. Phân loại văn phòng cho thuê
Hiện nay ở nước ta chưa có một tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng chính thống
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
nào tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng một cách phân loại sau :
- Theo xếp hạng thì văn phòng cho thuê chia làm 3 loại : văn phòng hạng A,
B và C.
+ Văn phòng hạng A
• Vị trí: Nằm ở trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận
đường đi thuận tiện. Nằm ở Các quận trong thành phố.
• Kiến trúc – Xây dựng – Quản lý: Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây dựng -
Đơn vị phát triển - Đơn vị quản lý: là đơn vị quốc tế hoặc Viện nghiên cứu địa chất
công nhận. Thiết kế ấn tượng - hiện đại.
• Diện tích: Tổng diện tích từ 20.000m
2
trở lên; Độ cao của trần là 2,65m -
ốp đá; Diện tích trung bình 1000m
2
/phòng; Chịu lực 500kg/m
2
;
• Hành lang – Tiền sảnh: Hành lang - tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế ấn
tượng và trang trí đẹp, rộng tối thiểu 2,2m , sàn trải thảm. Tiền sảnh sang trọng
trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt, độ rộng 3m hoặc
hơn.
• Nội thất: Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, tận dụng tối đa

diện tích để làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nền nhà - tầng
hầm được láng kim loại; tường thạch cao dày.
• Internet: Internet băng thông rộng
• Điện: Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và
luôn luôn được bảo trì. Có máy phát điện dự phòng. Năng lượng dự phòng: đáp ứng
100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang
máy.
• Điện thoại: Đường dây điện thoại IDD
• Thang máy: Thang máy tối thiểu có sức chứa 16 người, tốc độ nhanh –
Thời gian chờ không quá 25; Có phân chia thang vận chuyển và thang cho khách;
tối thiểu là 1 thang máy/4 tầng; Thang máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp,
phải là sản phẩm nổi tiếng; Ít nhất có một thang riêng vận chuyển hàng hoá.
• Bảo vệ: Điểm đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ 24h
• WC: WC theo tiêu chuẩn 5 sao
• Điều hòa không khí: Hệ thống điều hòa không khí hiện đại; Hệ thống
thông hơi thay đổi theo từng giờ
• Ánh sáng: Có chất lượng tốt nhất. Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ hoặc hơn.
Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%.
• Dịch vụ công nghệ: Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện
tích xấp xỉ 70m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị. có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng
hơi nước tự động
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
+ Văn phòng hạng B:
• Vị trí: Vùng ngoại biên hoặc ven đô, đường vào tốt.
• Kiến trúc – Xây dựng – Quản lý: Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây dựng -
Đơn vị phát triển - Đơn vị quản lý: là đơn vị quốc tế hoặc địa phương công nhận

• Diện tích: Tổng diện tích ≤ 20.000 m
2
Độ cao của trần là 2,5m;
Diện tích trung bình 500 – 1000m
2
/phòng;
Chịu lực 300kg/ m
2
• Hành lang – Tiền sảnh: Hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kế đẹp và
thuận tiện. Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận lợi, đồng nhất về ký hiệu, độ rộng
gần 3m
• Nội thất: Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bài trí phù hợp
để tận dụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm;
nền nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao;
• Internet: Internet băng thông rộng;
• Điện: Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và
luôn luôn được bảo trì.
Có máy phát điện dự phòng
Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống
thông gió, 50% cho thắp sáng và
• Điện thoại: Đường dây điện thoại IDD
• Thang máy: Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời
gian chờ ngắn,
Tối thiểu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng.
• Bảo vệ: Điểm đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ 24h
• WC: WC theo tiêu chuẩn 4 sao
• Điều hòa không khí: Hệ thống điều hòa không khí hiện đại.
• Ánh sáng: Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ; tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%.
Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%.
+ Văn phòng hạng C :

Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hơn hạng A và B, cũ hơn, tòa nhà chưa
được cải thiện tuy nhiên tình trạng tương đối tốt. Kiến trúc – Đơn vị xây dựng –
Đơn vị phát triển – Đơn vị quản lý, được địa phương công nhận, việc quản lý thì do
công ty trong nước thực hiện.
Văn phòng hạng C có thể được chuyển đổi mục đích từ các loại hình khác
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
như nhà ở hay những tòa nhà kinh doanh nhỏ tầm từ 1-3 tầng…
( Nguồn: thuevanphong.com.vn)
I.2. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS văn phòng cho
thuê
I.2.1. Khái niệm về định giá văn phòng cho thuê
Định nghĩa về định giá BĐS thì có nhiều khái niệm khác nhau:
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà
định giá BDDS thu nhập được và phân tích chúng, sau đó so sánh tài sản được yêu
cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo GS A.F Milington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về
một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”.
Theo GS Lim Lan Yuan: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa
học về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có
tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”.

Theo khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “ Định giá BĐS là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐs cụ thể tại một thời điểm xác định”
Dựa trên định nghĩa về định giá BĐS thì nội dung của định giá văn phòng
cho thuê bao gồm:
- Định giá BĐS văn phòng cho thuê là việc ước tính giá của một văn phòng
cho thuê cụ thể
- Diễn ra một thời điểm nhất định
- Tại một thị trường nhất định
- Cho một mục đích xác định
- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng văn phòng cho
thuê
- Sử dụng những phương pháp, tiêu chuẩn theo quy định
I.2.2. Sự cần thiết của định giá văn phòng cho thuê
- Đối với cá nhân, tổ chức
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Giá cả của hàng hoá nói chung, của BĐS văn phòng cho thuê nói riêng trong
nền kinh tế thị trường được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui
luật khách quan và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản
là văn phòng cho thuê ở một thời điểm, nhưng nếu hai văn phòng đó ở các thị
trường khác nhau thì sẽ có giá thị trường khác nhau. Hoặc là hai văn phòng đó ở
cùng thị trường nhưng lại ở những thời điểm khác nhau thì nó sẽ có những giá thị
trường khác nhau. Ngoài ra giá cả của BĐS phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố như:
các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc của BĐS. Cá nhân, tổ chức là người mua
hoặc bán BĐS không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về BĐS. Vì
thế, không đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS và gây ra những tổn thất lớn
cho họ. Do đó những cá nhân, tổ chức này cần có sự giúp đỡ của các tổ chức định

giá, định giá viên và họ sẽ đảm bảo tính minh bạch về thông tin, đưa ra một mức giá
phù hợp cho BĐS cần định giá và phản ánh đúng giá trị thị trường, họ sẽ. Chỉ có
như vậy thì các cá nhân, tổ chức mới không bị thiệt thòi khi tham gia mua bán, trao
đổi,…khi tham gia thị trường BĐS.
- Đối với nhà nước
1. Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại BĐS,
nếu định giá không đúng các loại BĐS mà nhà nước sở hữu sẽ bị ảnh hưởng rất lớn
như: bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người
khác. Hiện nay, việc định giá các BĐS này đang được thực hiện bởi các cán bộ định
giá thuộc hệ thống nhà nước. Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt
động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch
vụ bất động sản là tất yếu vì vậy, hoạt động định giá của nhà nước và các doanh
nghiệp định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Một BĐS nói
chung hay văn phòng văn phòng cho thuê nói riêng được định giá cần chuyển đổi
mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu và kiểm tra tài sản với những mục đích sau:
mua, bán, đền bù khi nhà nước thu hồi đất, đánh thuế, cho hoạch toán, thế chấp, cho
thuê, bảo hiểm, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyết tranh chấp, toà án do đó hoạt
động định giá đối với nhà nước là rất cần thết. Việc định giá BĐS phản ánh đúng
giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước,
đảm bảo tính công bằng xã hội. (Tham khảo bài giảng định giá CTCP đào tạo và
kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land )
I.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá văn phòng cho thuê
a. Thị trường văn phòng cho thuê
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Do giá cả của văn phòng cho thuê tùy thuộc rất nhiều vào quan hệ cung cầu
trên thị trường. Theo quy luật thi khi cầu lớn hơn cung thì giá tăng, khi cầu nhỏ hơn

cung thì giá giảm. Do vậy mà giá cả lên hay xuống tùy thuộc vào sự sôi động của
thị trường. Đối với hoạt động định giá văn phòng cho thuê thì là một dịch vụ hỗ trợ
hoạt động kinh doanh BĐS, đưa ra những giá trị thực của BĐS góp phần làm tăng
minh bạch hoá thị trường. Một khi mà giá cả biến động thì nó ảnh hưởng không nhỏ
đến hoạt động định giá, khi thị trường phát triển thì nó sẽ tác động tích cực đến hoạt
động định giá văn phòng cho thuê và ngược lại.
b. Chính sách và sự quản lý của nhà nước
Mọi hoạt động muốn tồn tại và và phát triển thì cần phải có luật pháp, phải
có các yếu tố pháp lý. Hoạt động định giá bất động sản cũng không ngoại lệ và hoạt
động trong khuôn khổ của pháp luật. Do vậy và Bộ Tài chính đã ban hành những
văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh nhằn nắm bắt, quản lý và
thúc đẩy hoạt động định giá phát triển. Cụ thể như:
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2003 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của
chính phủ;
- Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻ thẩm
định viên về giá;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của chính phủ về Thẩm
định giá;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ vê
thẩm định giá;
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi bổ sung một số
điều của Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Thông tư số 104/2008/TT-BTC ngày 13 tháng 11 năm 2008 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm
2003 của Chính phủ quy định một số điều của Pháp lệnh giá và Nghị định
SV: Trương Thị Thảo

Lớp: QTKD Bất động sản 51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính v/v “Ban
hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 1);
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 2);
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
c. Sự phát triển của hệ thống thông tin
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là ”máu” cho cơ thể đối với những
cá nhân, tổ chức hoạt động trong ngành BĐS. Một định giá viên muốn định giá một
văn phòng cho thuê cụ thể thì trước hết cần phải có đầy đủ những thông tin liên
quan đến văn phòng cho thuê như: thông tin về vị trí; quy hoạch tổng thể và quy
hoạch chi tiết; tình trạng kinh tế, kỹ thuật, của BĐS; về giá các BĐS so sánh… để
từ đó mới có thể đưa ra được phương pháp định giá phù hợp cho văn phòng cho
thuê đó. Tuy nhiên, nếu định giá viên được khách hàng cung cấp nguồn thông tin
không chính xác thì sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá, và nắm bắt được nhiều thông
tin thì tiến trình hoàn thành công việc của định giá viên sẽ tiến hành nhanh hơn. Do
đó thông tin mà được cung cấp sai hay là tìm hiểu sai thì sẽ mang lại rủi ro cho
người định giá, vì vậy cần sự phát triển của hệ thống thông tin giúp cho người định
giá trong thu thập, xử lý phân tích nhanh hơn, chọn lọc và loại bỏ những thông tin
không cần thiết cho hoạt động định giá văn phòng cho thuê.
d. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Công việc của một định giá viên bắt đầu từ khi xác định vấn đề, mục đích
định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá, chứng thư định giá cho khách hàng
vì vậy mà định giá viên đóng một vai trò rất quan trọng. Trong khi tiến hành định

giá, định giá viên không chỉ vận dụng những lý luận chung mà còn phải dựa trên
những kinh nghiệm thực tế của bản thân để đưa ra kết quả chính xác. Với mỗi loại
BĐS thì người định giá sẽ áp dụng phương pháp phù hợp, thu thập, xử lý những
thông tin cần thiết và điều chỉnh những chỉ số giá trị. Điều này đòi hỏi người làm
công tác định giá phải có kiến thức về nghiệp vụ vững vàng, am hiểu về xây dựng,
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
kinh tế, tài chính và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường mới có khả năng phân tích,
dự đoán các khả năng hiện tại, tương lai của BĐS.
e. Các yếu tố kinh tế - xã hội
Các ngành kinh tế ngày càng phát triển không ngừng thêm vào đó là sự tiến
bộ không ngừng của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sự thay đổi không ngừng của
các BĐS từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, tuổi thọ cũng như chất lượng của công trình.
Tất cả chúng đều ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới
kết quả của việc điều chỉnh những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, tác
động tới việc tính các khoản chi phí thay thế, chi phí tái tạo công trình.
Giá trị văn phòng cho thuê cũng chịu tác động lớn của các yếu tố xã hội.
Trong một vùng mà do tốc độ tăng của dân số cơ học dẫn đến mật độ dân số đột
nhiên tăng cao làm mất cân bằng cung-cầu thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên. Ngoài
ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân
trí, vấn đề an ninh, phong tục tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
đến giá trị của BĐS. Hay là tình trạng những người làm việc trong một văn phòng
cần định giá, tình trạng sức khoẻ, tình trạng làm việc, các mối quan hệ tình cảm
giữa các đồng nghiệp với nhau, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ,
những yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ tới giá BĐS.
Qua đó ta thấy rằng định giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tác
động của nhiều nhân tố. Do vậy mà công tác định giá bất động sản đòi hỏi người

định giá không chỉ có kiến thức chuyên môn cao mà còn am hiểu về kinh tế xã hội
có kinh nghiệm thực tế .
I.3. Nguyên tắc định giá văn phòng cho thuê
I.3.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Một BĐS được sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho
thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp, cũng như đang cho thu nhập ròng lớn
nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn
nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số
các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS
I.3.2. Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá
thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá
thị trường sẽ tăng lên Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
I.3.3. Nguyên tắc thay thế
Xét hai văn phòng cho thuê có những tiện ích như nhau, văn phòng nào chào
bán ở mức giá thấp nhất thì nó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua
thường không trả cho một BĐS nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương
đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự
không thuận lợi và rủi ro. Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường
được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ
tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so

sánh này gần với thời điểm xác định giá trị BĐS.
I.3.4. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của BĐS văn phòng cho thuê không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội
và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của
BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về quy mô
đầu tư, về chất lượng đầu tư Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra
liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị
trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm
định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.
Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
I.3.5. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực của một BĐS thì cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo thu nhập từ BĐS đó. Viêc đánh
giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt
giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá
trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời
gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo thu nhập thực từ BĐS bao gồm: lao động,
vốn, đất đai, quản lý.
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
I.3.6. Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng như các hàng hóa khác, BĐS khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên
thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về
loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường BĐS thường không gay gắt
như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh
tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào

từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến
giá cả của BĐS. Trong thị trường BĐS, một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh
tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý
(vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa
cung và cầu.
I.3.7. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà
nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động
sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS
có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực,
vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
I.3.8. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố
đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
I.3.9. Nguyên tắc ngoại ứng
Trong quần thể BĐS luôn có sự tác động, ảnh hưởng lẫn nhau. Sự tác động
qua lại đó làm tăng hoặc giảm giá trị của bản thân BĐS. Những BĐS có giá trị thực
thấp nằm trong một khu vực mà chủ yếu là những BĐS có giá trị cao thì giá trị thị
trường của BĐS đó có chiều hướng tăng so với giá trị thực của chính nó. Và ngược
lại, một BĐS có giá trị thực cao nhưng lại nằm trong khu vực mà giá trị của những
BĐS ở đó đa phần thấp thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc

thực của nó.
I.3.10. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua.
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo
trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những thay
đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà
nước về BĐS và thị trường BĐS trong tương lai có tác động đến giá trị của BĐS. Vì
vậy trong định giá BĐS, cần dự báo đượcbiến động của các yếu tố sinh lợi để ước
tính chính xác giá trị bất động sản.
1.4. Các phương pháp định giá BĐS văn phòng cho thuê
1.4.1. Phương pháp so sánh
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách tiến hành so sánh
trực tiếp văn phòng cho thuê mục tiêu cần định giá với văn phòng cho thuê tương tự
đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của văn phòng mục tiêu từ giá thuê
văn phòng cho thuê được so sánh.
b. Nguyên tắc cần lưu ý
Chủ yếu dựa vào 2 nguyên tắc: thay thế và đóng góp
- Nguyên tắc thay thế: giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh
trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với
thời điểm xác định giá trị BĐS.
- Nguyên tắc đóng góp là quá trình điều chỉnh ước tính sự tham gia đóng góp
của các bộ phận cấu thành nên BĐS trong tổng giá thị trường của BĐS đó.
c. Yêu cầu của phương pháp
- So sánh BĐS chỉ được thực hiện với những BĐS tương tự trong cùng một
vùng
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời

gian gần đây.
- Yêu cầu người định giá phải có kinh nghiệm thực tế để tiến hành định giá
một cách thích hợp.
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Phương pháp này không có một công thức cố định nào mà phải định giá
viên dựa vào những văn phòng được giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu
của giá trị.
- Chất lượng nguồn thông tin về BDDS mục tiêu, những BĐS so sánh phải
cao và có thể so sánh được
- Được sử dụng trong thị trường ổn định. Khi thị trường không ổn định,
người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương
pháp này.
d. Các bước tiến hành
- Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, điều chỉnh (nếu có chênh lệch) đối
với BĐS văn phòng cho thuê
+ Giá thuê,
+ Diện tích sử dụng,
+ Địa điểm, vị trí,
+ Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,
+ Hệ thống thông tin, liên lạc,
+Hệ thống ánh sáng,
+ Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình,
+ Cầu thang máy, lối thoát hiểm,
+ Dịch vụ vệ sinh, môi trường,
+ Hệ thống bảo đảm an ninh,
+ Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu,

+ Chất lượng quản lý,
+ Điều kiện bán, thuê mướn,
+ Các yếu tố khác.
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo các
bước sau đây:
Bước 1: Xác định BĐS văn phòng cho thuê mục tiêu theo các tiêu chí như: vị
trí, môi trường, thông tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu tố
pháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc khác.
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin về các BĐS văn phòng cho thuê đã
được giao dịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động
sản mục tiêu. Ở bước này người định giá nên lựa chọn và sàng lọc hiệu quả những
thông tin thị trường.
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh đã thu thập được để xác định
lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất, có nhiều điểm tương đồng nhất
(theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh).
Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa BĐS cho thuê mục tiêu và BĐS so sánh.
Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều chỉnh giá của bất động
sản. Nguyên tắc điều chỉnh lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh
đối với BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS
mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và
ngược lại. Nội dung cụ thể:
- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và quy đổi giá của các BĐS so sánh về BĐS
mục tiêu nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa các BĐS cần so sánh về diện tích, kích
thước
- Lập bảng so sánh các chỉ tiêu khác nhau giữa BĐS so sánh và BĐS mục

tiêu. Những yếu tố cần phải xem xét trong quá trình điều chỉnh là.
+ Vị trí mặt bằng của BĐS: kích thước lô đất, hình dáng lô đất, địa điểm,
quy mô lô đất
+ Tình trạng pháp lý của BĐS
+ Tình hình quy hoạch
+ Các công trình xây dựng trên đất
+ Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch, động
cơ giao dịch.
+ Các điều kiện thị trường như: lạm phát, giảm phát, sự dao động cung cầu
và sức mua trên thị trường.
- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh. Có hai cách
điều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ
+ Điều chỉnh gộp: Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt giữa bất
động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ: Điều chỉnh theo tỷ lệ % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn
giản các yếu tố khác biệt.
Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của BĐS văn phòng cho thuê mục tiêu
trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
e. Ưu và nhược điểm phương pháp
- Ưu điểm
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
+ Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết
phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của
các giao dịch thị trường
+ Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì
vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng

- Nhược điểm
+ Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng từ mang tính chất
lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại. Do vậy, nếu thị trường biến
động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn thì
khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp.
+ Phương pháp này đòi hỏi định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức
thị trường thì mới có thể tiến hành định giá chính xác.
+ Phương pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các BĐS
tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triển hoặc đang phát
triển. Tại những nơi thị trường kém phát sinh, số lượng những giao dịch ít, thông tin
so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thì kết quả định giá sẽ có độ chính
xác kém, không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
+ Việc phân tích so sánh BĐS lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng
phương pháp so sánh là rất khó.
1.4.2. Phương pháp chi phí
a. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị BĐS dựa trên việc tính
toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữu hình và vô hình,
hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với BĐS đang định giá, sau đó cộng
với giá đất để thành giá BĐS. Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức
sau:
Giá bất động sản = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá)
b. Nguyên tắc cần lưu ý
Nguyên tắc thay thế: phương pháp chi giả định rằng giá trị của BĐS mục
tiêu có giá trị tương đương với chi phí tạo ra một BĐS giống như vậy và coi đây là
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc

một vật thay thế. Vì vậy, khi có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ không bao
giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích
tương tự.
c. Yêu cầu đối với phương pháp
- Phương pháp căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị BĐS vì thế để kết quả
giá có độ chính xác cao, thì việc xác định, tính toán chi phí một cách chính xác là
một yêu cầu không thể thiếu được đối với phương pháp này. Điều này cũng đặt ra
yêu cầu đối với người định giá, đó là phải nắm vững được những quy định hiện
hành về đơn giá xây dựng; đồng thời cũng phải tìm hiểu thêm giá trị thị trường của
từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất.
- Khi sử dụng phương pháp chi phí cần phân biệt giữa đất và giá trị công
trình trên đất, bởi vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao. Mặt khác, không thể
dùng phương pháp chi phí để xác định giá đất, do vậy để tính được giá trị mảnh đất
thì phải dùng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp so sánh.
d. Các bước thực hiện
Quá trình định giá theo phương pháp chi phí diễn ra trong 5 bước:
Bước 1: Uớc tính giá trị mảnh đất của BĐS bằng cách coi mảnh đất đó đất
trồng và giả định việc sử dụng hiện tại là sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt
nhất.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để tái tạo lại hoặc để thay thế những công
trình hiện tại có trên mảnh đất.
- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình giống hệt
công trình cần định giá, tính đến cả khấu hao và lỗi thời của nó.
- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị
sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế và
bố cục hiện hành.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên đất, xem
xét tất cả mọi nguyên nhân gây ra sự mất giá này: do yếu tố tự nhiên, do yếu tố lỗi
thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
Những nguyên nhân làm giảm giá công trình:

+ Sự giảm giá tự nhiên là những tổn thất do tác động của những lực lượng tự
nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm công trình xây dựng bị hư hỏng, nứt, lún
+ Lỗi thời chức năng: là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất
động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện hoặc do thiết bị lạc hậu gây
ra.
+ Lỗi thời về kinh tế: là tổn thất về giá trị do những điều kiện khách quan
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường xã hội xung quanh bất
động sản, những thay đổi về luật pháp hay những điều kiện kinh tế khác gây ra.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí xây dựng mới để có giá trị
công trình hiện tại trên mặt đất.
Giá trị công trình trên đất = Chi phí xây dựng mới công trình – Mức độ
giảm giá công trình
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình phụ trợ nếu các công
trình đó đi kèm theo công trình chính.
Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí
công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS đang định giá.
Bước 7: Điều chỉnh giá ước tính của BĐS mục tiêu đối vs giá trị của bất cứ
tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí ( ví dụ đồ gỗ, thiết bị ), nếu cần thiết,
điều chỉnh giá trị này để phản ánh giá trị toàn quyền sở hữu cho các lợi ích bộ phận
cần định giá để đưa ra chỉ số giá trị của các lợi ích cụ thể BĐS.
e. Ưu và nhược điểm
- Ưu điểm
+ Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít
mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính

toán tương đối cập nhật
- Nhược điểm
+ Cũng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng sử dụng những
dữ liệu thị trường để làm căn cứ định giá, nên những hạn chế của phương pháp so
sánh cũng đúng với phương pháp chi phí.
+ Chi phí nói chung không tạo ra giá trị, không bằng với giá trị nên nó chi
phí không phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản.
+ Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều
bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ước tính số tiền giảm giá nhiều khi vẫn dựa vào ý kiến chủ quan của
người định giá. Trên thực tế, vẫn chưa có một phương pháp thống nhất để tích tổng
giảm giá tích luỹ.
+ Phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo về kỹ thuật
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
xây dựng và phải có kinh nghiệm
1.4.3. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm
Phương pháp thu thập (phương pháp vốn hoá hay phương pháp đầu tư) là
phương pháp định giá BĐS dựa vào tổng nguồn thu nhập mang lại từ BĐS đó trong
suốt thời gian khai thác, sử dụng. Bản chất của phương pháp này là tiến hành
chuyển hoá các luông thu nhập tương lai về hiện tại để xác định giá trị của vốn đầu
tư, đó cũng là giá trị của BĐS.
b. Nguyên tắc cần lưu ý
Nguyên tắc dự báo: người ta cho rằng, giá trị thị trường hiện hành của một
BĐS phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể thu
được từ BĐS đó. Như vậy, có thể xác định được giá trị của một BĐS nếu biết trước

thu nhập hàng năm được tạo ra từ BĐS đó.
c. Yêu cầu
- Khi tính toán các tỉ lệ lợi nhuận, tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phải quan
tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính toán và điều chỉnh.
- Người định giá cũng cần phải dự đoán được giá bán thu hồi và thanh lý tài
sản để có thể định giá trong những trường hợp như: cho thuê theo hợp đồng, thế
chấp BĐS để vay vốn tại ngân hàng thương mại.
d. Các bước tiến hành
Phương pháp vốn hoá có hai phương pháp đó là: phương pháp vốn hoá trực
tiếp và phương pháp vốn hoá lợi tức (phương pháp chiết khấu)
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi
ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành trị số giá trị thông qua một
bước trực tiếp đó là chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp.
- Phương pháp vốn hoá lợi tức: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi
các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai
ở tỷ lệ lợi tức thích hợp hoặc bằng viêc phát triển tỷ lệ chung phản ánh một cách rõ
ràng kiểu thu nhập đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
Các bước tiến hành
Bước 1: Tính tổng nguồn thu nhập hàng năm mang lại từ BĐS có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập đó.
Bước 2: Tính các chi phí bỏ ra để có được nguồn thu nhập đó.
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Bước 3: Tính thu nhập ròng (thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu thu
được từ việc khai thác, sử dụng BĐS với chi phí bỏ ra để có được doanh thu đó kể
cả việc khấu trừ thuế).
Thu nhập ròng = Thu nhập - Chi phí - Thuế

Bước 4: Xác định hệ số vốn hoá trong đó tỷ lệ vốn hoá là lãi suất lợi tức mà
người định giá căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của BĐS.
Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để xác định ra giá trị thị trường của
BĐS đang định giá.
e. Ưu và nhược điểm
- Ưu điểm
+ Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác
- Nhược điểm
+ Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh
cao, thông tin đầy đủ.
+ Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính. Tuy
vậy, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm
tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các
phương pháp định giá khác để tính toán.
+ Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan
đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được. (Tham khảo bài giảng định giá BĐS,
chuyên đề 2 quy trình định giá và các phương pháp định giá)
1.5. Quy trình định giá BĐS nói chung và văn phòng cho thuê nói riêng
(Trích bài giảng định giá BĐS, Chuyên đề 2 về quy trình định giá và phương
pháp định giá)
Quy trình định giá BĐS được thực hiện theo 6 bước sau đây :
1.5.1. Xác định nhiệm vụ về định giá BĐS
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá.
- Mục đích định giá: phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách
hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
22

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
quả định giá.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá: Định giá
viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu
cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến
giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử
dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá. Việc
đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ
ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên
quan.
+ Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế
và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông
báo ngay cho tổ chức định giá và cho khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá: định giá vào thời điểm hiện tại, tương lai hay
quá khứ
- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của BĐS định giá phải
được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của
BĐS được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
- Xác định cơ sở giá trị của BĐS: trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm,
loại hình BĐS cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở
cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Việc xác định giá trị
làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và
các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Lập kế hoạch định giá
1.5.2. Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản.
- Khảo sát hiện trường

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường. Đối với BĐS, định giá viên
phải khảo sát và thu tập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh vợi vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS.
+ Đối với công tình xây dưng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá, định giá
viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
- Thu thập thông tin: bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so
sánh.
+ Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động
thái người mua – người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của BĐS
+ Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần dịnh giá.
+ Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập
từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo
định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của thông tin.
1.5.3. Phân tích thông tin về bất động sản
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định
giá.
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.

- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá: hành
vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường
BĐS
- Phân tích về khách hàng
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của BĐS.
1.5.4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa
chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS. Cần
nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định
giá. Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương
pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với
mục đích định giá. Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp
định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
1.5.5. Xác định giá bất động sản.
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giá
cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá. Trong áp
dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tự BĐS cần
định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau. Các chỉ số giá so sánh
này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn vị m2 đất sử
dụng, m2 xây dựng, lô đất…Định giá viên cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ
số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách bằng
SV: Trương Thị Thảo
Lớp: QTKD Bất động sản 51
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoăc tính mức bình quân của các chỉ số giá
so sánh.
Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗi

phương pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá
của các phương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu. Để làm việc
này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐS
mục tiêu. Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ
định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp
khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là
chính, phương pháp nào mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ
mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các
phương pháp định giá khác nhau. Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định
có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hòa hợp các chi
số giá trị để rút ra giá trị của BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo
cáo định giá.
1.5.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong
báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả
những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những
nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho
phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những
lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá. Ước lượng là quan điểm của
người định giá và nó phản ánh kimh nghiệm và điều chỉnh mà người này đã áp dụng
để nghiên cứu những số liệu được tợp hợp. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình
công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên
đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức và trình bày và hình thức chung của báo cáo.
Các kết luận định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết.
Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn.
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những
điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượnggiá trị BĐS và sử dụng kết
quả định giá.
(Tham khảo 1, chuyên đề 2 quy trình định giá và các phương pháp định giá)
SV: Trương Thị Thảo

Lớp: QTKD Bất động sản 51
25