Hoàn thiện mo hình tổ chức và quản lý san giao dich bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí toàn cầu

Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Bất động san là lĩnh vực rất quan trọng đối với nền kính tế, nó khong chỉ tạo
ra cong ăn việc làm cho rất nhiều lao động mà còn ảnh hưởng đến rất nhiều các lĩnh
vực quan trọng như ngân hàng, tai chính, xây dưng…Sự phát triển của thi trường
bất động san làm cho số lượng hàng hoa bất động san ngày càng nhiều, hơn nữa thi
trường bất động san lại là thi trường khong hoàn hảo, thiếu thong tin. Bởi vậy mà
tầm quan trọng của san giao dich bất động san là rất lớn, nó khong chỉ giúp thi
trường minh bach hơn mà còn cung cấp các dich vụ cho thi trường bất động san để
ngày càng chuyênnghiêp và hiệu quả hơn. Thong qua san giao dich, nhà nước có
thể kịp thời nắm bắt thong tin và hoat động của thi trường bất động san từ đó có thể
bổ sung, sửa đối những văn bản pháp luât cho phù hợp, tạo điều kiện cho thi trường
hoat động đúng khuon khổ pháp lý. Trong bối cảnh nền kính tế rất khó khăn cho thi
trường bất động san như hiện nay, hàng loạt các san giao dich bất động san đã
khong thể trụ nổi. Chính bởi sự phát triển nhanh chóng của hàng loạt các san giao
dich, phát triển mang tính tự phát, chủ yếu để mua đi ban lại san phẩm mà khong
đầu tư có chiều sâu vào các san phẩm dich vụ bất động san cũng như nghiên cứu
các mo hình tổ chức chuẩn. Chính vì vậy trong thời gian thực tập tại san giao dich
bất động san GP Invest em chọn đề tai “Hoàn thiện mo hình tổ chức và quản lý
san giao dich bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí
toàn cầu” làm chuyên đề thực tập tốtnghiêp.
2. Mục đích nghiên cứu.
Hệ thống hóa các cơ sở ly luận về cong tác tổ chức và quản ly hoat động tại
sàn giao dich bất động san
Vận dụng ly thuyết để đánh giá việc tổ chức và quản lý các hoạt đong tại sàn
giao dich bất động san tại sàn giao dich bất động san GP Invest
Rút ra những mặt đạt được và những mặt còn hạn chế từ phía cong tác tổ
chức hoạt đong sàn của sàn giao dich bất động san GP Invest. Và từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả tổ chức và quản ly hoạt động
sàn

SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
1
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
-Đối tượng nghiên cứu của đề tai là cong tác tổ chức và quản lý tại san giao
dich bất động san giao dich bất động san GP Invest
-Phạm vi nghiên cứu:
Khong gian: Tại san giao dich bất động san GP Invest
Thời gian: Từ năm 2010 đến nay
4. Phương pháp nghiên cứu.
Các phương pháp sử dụng trong nghiên cứu là:
Trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng đề tai. sử dụng các phương pháp
cụ thể như phương pháp phân tích, so sánh, tổng hơp, thống kê. Theo loại hình
nghiên cứu lý thuyết kết hợp với thực tế ở cơ sở thực tập.
Ngoài ra cũng tham khảo số liêu của một số đề nghiên cứu về tổ chức và
quản ly sàn giao dich, các nghị đinh, các trang web, tạp chí, báo chí…và những ý
kiến tư vấn hướng dẫn của các anh chị tại sàn giao dich bất động san GP Invest
nhằm hoàn thiện bài viết.
5. Bố cục đề tài.
Ngoài lời mở đầu, kết luận và phụ lục, danh mục tai liêu tham khảo, nội
dung của luận văn có kết cấu gồm 3 phần:
Chương 1: Cơ sở lý luận của hoat động tổ chức và quản lý san giao dich bất
động san.
Chương 2: Thực trạng cong tác tổ chức và quản lý hoat động tại san giao
dich bất động san GP Invest
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện mo hình tổ chức và quản lý hoat động tại
san giao dich bất động san GP Invest
Em xin chân thành cảm ơn co Ths. Vũ Thi Thảo đã nhiệt tình hướng dẫn em
hoàn thành chuyên đề này và các anh chị trong san bất động san Gp Invest đã
hướng dẫn, chỉ bảo và tạo điều kiện, cung cấp số liêu cho em trong suốt quá trình

thực tập.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
2
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG TỔ CHỨC
VÀ QUẢN LÝ SAN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và vai trò của san giao dich bất động san
1.1.1. Khái niệm về san giao dich bất động san và kính doanh bất động san qua san.
San giao dich bất động san được ra đời do sự phát triển của thi trường bất
động san. Bởi khi thi trường bất động san phát triển làm cho nền san xuất hàng hoa
bất động san ngày càng chuyên mon hoa hơn, số lượng hàng hoa bất động san ngày
càng nhiều. Tuy nhiên hàng hoa bất động san lại có đặc tính là khong di dời được,
do đó nơi ban sẽ khong có sự hiện diện của hàng hoa. Thêm nữa thi trường bất động
san là thi trường khong. hoàn hảo thiếu thong tin. Vì vậy để người ban và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra “san giao dich bất động san”.
Ở đó khong bày ban san phẩm mà là trưng bày thong tin để người ban và người
mua tham khảo. Theo khoản 4 Điều 5 của Luât kính doanh bất động san thì san giao
dich được hiểu như sau: "San giao dich bất động san là nơi diễn ra các giao dich bất
động san và cung cấp các dich vụ cho kính doanh bất động san". San giao dich bất
động san là một mo hình hoat động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dich trên
san sẽ được cung cấp. đầy đủ các dich vụ một cách nhanh gọn chuyênnghiêp và
khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bach, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho cong
việc quản và điều tiết của nhà nước.
Kính doanh bất động san là việc bỏ vốn đầu tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động san để ban, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kính doanh bất động san
qua san thực chất là việc mọi tổ chức, cá nhân khi ban, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua bất động san thong qua san giao dich bất động san. Theo điều 59 luât
kính doanh bất động san quy đinh:

Tổ chức, cá nhân kính doanh bất động san khi ban, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua bất động san phải thong qua san giao dich bất động san theo quy đinh
của Luât này.
Nhà nước khuyến khich tổ chức, cá nhân khong kính doanh bất động san
thực hiện giao dich bất động san thong qua san giao dich bất động san để bảo đảm
cong khai, minh bach và quyền lợi của các bên.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
3
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
1.1.2.Vai trò của san giao dich bất động san
Hàng hoa bất động san khong giống như các hàng hoa thong thường do tính
chất cố đinh cũng như giá tri rất lớn của nó. Hơn nữa các chính sách của nhà nước
về bất động san và thi trường chưa chặt chẽ, các thong tin về bất động san và các
giao dich bất động san thiếu cong khai minh bach. Vì vậy san giao dich ra đời là
một tất yếu của thi trường. Nó có vai trò vo cùng to lớn đối với thi trường bất động
san nói riêng và nền kính tế nói chung.Vai trò của san giao dich bất động san được
thể hiện cụ thể như
+Cung cấp thong tin
San sẽ cung cấp những thong tin được đảm bảo về mặt pháp lý rõ ràng và
trung thực. Mọi thong tin trên san cung cấpsẽ được sang lọc. Thong qua san mà các
thong tin được cung cấp trên thi trường. là chính xác và kịp thời. Điều này có ý
nghĩa cho các chủ thể sau:
Đối với nhà nước:
San sẽ là nơi cung cấp các thong tin về. thi trường bất động san cho các cơ
quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được
thong tin về các hoat động của thi trường bất động san. Đây là cơ sở quan trọng để
từ đó nhà nước có những phươngpháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp
thời thong qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luât cho phù
hợp, tạo điều kiện cho thi. trường này phát triển trong khuon khổ pháp lý . "Tạo
điều kiện cho các quan hệ đất đai, được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội"

Tránh thất thu thuế từ thi trường bất động san do hiện tượng các giao dich
ngầm trên thi trường. San ra đời sẽ khắc phục được điểm yếu này, do vậy giúp tăng
thu ngân sách nhà nước qua. nguồn thuế chuyển nhượng. Hơn nữa bất động san là
hàng hoa có giá tri cao vì vậy mà thuế từ thi trường bất động san sẽ đóng góp đáng
kể cho ngân sách nhà nước
Sự ra đời của san giao dich sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình
trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu tư bất động san trốn
thuế
Đối với nhà đầu tư:
Việc san cung cấp các thong tin chính xác cho các doanh nghiêp sẽ có ý
nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng. thi trường và thi hiếu của khach hàng để từ đó
có chiến lược cung cấp san phẩm đúng đắn. và hợp lý tạo nên hiệu quả kính doanh
to lớn.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
4
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
Giao dich qua san giúpnhà đầu tư và khach hàng gặp gỡ nhau một cách dễ
dàng hơn, khach hàng yên tâm hơn, điều đó sẽ thúc đầy giao dich. diễn ra một cách
nhanh chóng, dễ dàng hơn. Tạo điều kiện cho doanh nghiêp nhanhchóng ban san
phẩm
Đối với người mua:
Những thong tin chính xác về mặt pháp lý lẫn. chất lượng san phẩm của san
cung cấp sẽ có ý nghĩa đối vớiviệc chọn mua san phẩm của khach hàng.
Giao dich qua san góp phần làm giảm. giao dich ngầm, giá cả ổn đinh hơn,
thong tin về bất động sancong khai hơn giúp người mua giảm thời gian tìm kiếm
san phẩm và có nhiều cơ hội để lựa chọn những san phẩm tốt nhất.
Giao dich qua san đảm bảo hơn về mặt pháp lý.cho người mua bất động san,
tránh được tình trạng lừa đảo khi mua ban trao tay…
+Cung cấp dich vụ:
San giao dich sẽ là nơi cung cấp tất cả dich vụcủa ngân hàng, kho bạc, cong

chứng để cho cong việc giao dich. giữa người mua và người ban diễn ra nhanh
chóng, gọn nhẹ và khong phiền hà.
Đặc biệt, khi các giao dich bất động sanđược diễn ra trên san thì chi phí sẽ
thấp hơn rất. nhiều so với giao dich trên thi trường
Cung cấp các dich vụ tư vấn, đinh giá, góp phần phát triển hoat động của thi
trường bất động san.
1.2.Các quy đinh pháp luât về san giao dich bất động san
Vì bất động san tham gia vào hầu hết các quan hệ kính tế – xã hội và đóng
vai trò to lớn trong. nền kính tế quốc dân nên có rất nhiề,u văn bản pháp luât quy
đinh trực tiếp hoặcchi phối đến hoat động của thi trường bất động san như: Luât đất
đai, Luât xây dưng, Luât nhà ở, Bộ luât dân sự cùng. với hệ thong văn bản dưới luât
(nghị đinh, thong tư…). Còn đối với san. giao dich bất động san thì có các văn bản
pháp luât điều chỉnh đó là: Luât kính doanh bất động san, Nghị đinh 153/ 2007/ NĐ
– CP; Thong tư 13/ 2008/ TT- BXD, và mới đây nhất là Nghị đinh 23/ 2009 NĐ-CP
quy đinh về chế tai xử. phạt đối với các san giao dich, đối với các chủ thể vi phạm
quy đinh pháp luât khi giao dich trên san. Các văn bản pháp luât này là cơ sở pháp
lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển. của san giao dich bất động san. Nó quy đinh
các vấn đề về nguyên, tắc tổ chức và hoat động của san giao dich bất động san;
Điều kiện thành lập san, nội dung hoat động của san, quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể tham gia san giao dich bất động san
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
5
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
1.2.1.Điều kiện thành lập san giao dich bất động san.
Doanh nghiêp muốn thành lập san trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của
Điều 8 luât kính doanh bất động san là: phải thành lập doanh nghiêp; phải có vốn
pháp đinh và đăng ký kính doanh bất động san. theo quy đinh của pháp luât và sau
đó là những điều kiện của Điều 57 là: san giao dich bất động, san phải có kế hoạch
hoat động của san giao dich bất động san; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp
với nội dung hoat, động của san giao dich bất động san; có người quản lý, điều hành

san giao dich bất động san đáp ứng đầy. đủ các điều kiện do chính phủ quy đinh.
Những quy đinh và điềukiện thành lập về san giao dich bất động san ở trên là
khá đơn giản, rõ ràng vàkhong yêu cầu cao để tránh. hiện tượng độc quyền của một
số doanh nghiêp địaốc đã có sẵn tiềm lực.
Như vậy san giao dich bất .động san đáp ứng các điều kiện sau:
San giao dich bất động san phải là pháp nhân. có chức năng kính doanh dich
vụ bất động san. Trường hợp doanh nghiêp kính doan,h bất động san thành lập san
giao dich bất động san. thì san giao dich đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử
dụng tư cách pháp nhân đó để hoat động.
San giao dich bất động san ngoài việc thực hiện các dich vụ về giao. dich
mua ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và moi giớ,i bất động san còn
được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dich vụ sau:
Đinh giá, bất động san
Tư vấn, bất động san
Quảng cáo bất động san
Đấu giá, bất động san
Quản lý bất động san
Cơ cấu tổ chức của san giao dich, bất động san gồm giám đốc, các phó giám
đốc và các bộ phận chuyên monnghiêp vụ phù hợp với nội dung hoat động của san
giao dich.
Người quản lý điều hành san giao ,dich bất động san phải đảm bảo các điều
kiện theo quy đinh tại Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP.
San giao dich bất động san, phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cong
việc moi giới bất động san có chứng chỉ moi giới bất động san. Nếu có dich vụ đinh
giá bất động san phải .có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cong việc đinh giá bất
động san có chứng chỉ đinh giá bất động san do cơ quan có thẩm quyền cấp.
San giao dich bất động san, phải có diện tích sử dụng để giao dich tối thiểu
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
6
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo

50m2 phục vụ cho hoat động moi giới, giao dich và thêm 20 m2 cho mỗi hoat động
dich vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có. trang thiết bị phù hợp với nội dung hoat
động.
San giao dich. bất động san phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao
dich ổn đinh tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay. đổi về địa
điểm giao dich phải thong báo. tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và
khach hàng đang giao dich biết. Trước khi tiến hành hoat động, san giao dich bất
động san phải gửi hồ. sơ bao gồm đăng ký kính doanh và quy chế hoat động về Sở
Xây dưng địa phương. Sở Xây dưng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây
dưng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các san giao dich bất động
san Việt Nam.
San giao dich bất động san, phải có Quy chế hoat động, gồm những nội dung
cơ bản sau:
Những quy đinh về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của san
Quy đinh về tổ chức bộ may, và hoat động của các bộ phận của san giao dich
bất động san
Quy đinh về chế độ, quản lý tai chính của san
Quy đinh về quan hệ với khach hàng, trong khi giao dich
Quy đinh về thong tin bất động san đưa vào giao dich; chế độ quản lý, cung
cấp thong tin về bất động san, giao dich tạ.i san giao dich bất động san.
Bất động san khi đưa ra, giới thiệu, giao dich tại san giao dich bất động san
phải đảm bảo các điều kiện quy đinh tại Điều 6, Điều 7 Luât Kính doan,h bất động
san và. phải kê khai đầy đủ nội dung, thong tin về bất động san theo quy đinh tại
Khoản 2 Phần này.
Các hoat động dich vụ, của san giao dich bất động san phải được thực hiện
thong qua hợp đồng.
Hướng dẫn một số nội dung. thong tin về bất động san theo, quy đinh tại
Điều 11 Luât Kính doanh bất động san
Thong tin về bất động san, đưa vào kính doanh phải đầy đủ theo quy đinh tại
Điều 11 Luât Kính doanh bất động san.

Hồ sơ báo cáo sở Xây dưng gồm:
- Cong văn
- Đăng ký, kính doanh (có chức năng kính doanh dich vụ bất động san)
- Quy chế hoat động.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
7
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
- Hồ sơ chúng minh :cơ sở vật chất phù hợp (50m2 + 20 m2…)
- Giấy chứng nhận. đã qua đào tạo của Giámđốc san và chứng chỉ của 2
chuyên gia moi giới.
1.2.2.Nguyên tắc tổ chức và hoat động của san giao dich bất động san.
Những quy đinh về nguyêntắc tổ chức và .hoat động này là khung pháp lý
bảo đảm cho sự ra đời và hoat động của các san. Đây là những tiêu chí để nhà nước
quản lý hoat động của. các san cũng như quản lý thi trường bất động san
1. Theo điều 56 luât kính doanh bất động san. Nguyên tắc tổ chức và hoat
động của .san giao dich bất động san
2. Tổ chức, cá nhân kính doanh. bất động san, tổ chức, cá nhân kính doanh
dich vụ bất động san được .thành lập san giao dich bất động san hoặc thuê san giao
dich bất động san của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ .cho hoat động kính doanh
bất động san.
3. San giao dich bất động .san phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiêp,
hợp tác xã kính doanh bất động san thành lập san giao dich bất động san thì san
giao dich phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh
nghiêp, hợp tác xã kính doanh để hoat động.
4. Hoat động của san. giao dich bất động san. phải cong khai, minh bach và
tuân thủ pháp luât.
5. San giao dich bất động san, doanh nghiêp, hợp tác xã kính doanh bất
động san thành lập san. giao dich bất động san phải chịu. trách nhiệm về hoat động
của san giao dich bất động san.
6. San giao dich bất động san phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thong

báo về việc thành lập trên phương tiện thong tin đại chúng; trước khi hoat động phải
thong báo với cơ quan nhà nước c
1.2.3.Quy chế hoat động của san giao dich bất động san
- Những quy đinh về chức năng của san giao dich( theo điều 56 luât kính
doanh bất động san)
Chức năng hoat động. của san giao dich bất động san bao gồm chức năng tổ
chức hoat động kính doanh và chức năng kính doanh bất động san
Chức năng tổ chức hoat động kính doanh bất động san
Đáp ứng nhu cầu đăng tải thong. tin về các chủ thể có nhu cầu tham gia giao
dich mua ban về các loại bất động san, tham gia giao dich ban/cho thuê của mọi tổ
chức cá nhân.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
8
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
San khong chỉ là nơi. chỉ dành cho các nhà đầu tư, các doanh nghiêp kính
doanh bất động san bày ban những san phẩm của mình mà còn là địa chỉ cho những
tổ chức các nhân khong kính doanh trong. lĩnh vực này có nhu cầu ban, cho thuê…
bất động san. San cũng tổ chức các. phiên giao dich hàng ngày để phục vụ cho các
tổ chức. cá nhân có nhu cầu tham gia giao dich trên san dưới hai hình thức :Người
ban/cho thuê và người mua/thuê đã trực tiếp. tìm hiểu thương lượng với nhau trước
mà khong. phải thong qua trung gian giao dich nào. Hoặc trường hợp hai là họ
khong trực tiếp tìm hiểu mà, giao dich thong qua san giao dich bất động san.
Chức năng kính doanh dich vụ. bất động san bao gồm các dich vụ như:
Moi giớ,i bất động san
Đinh giá. bất động san
Tư vấn, bất động san
Quảng cáo. bất động san
Đấu giá, bất động san
Quản lý .bất động san
Kính doanh dich vụ bất động san. là chức năng chính của san giao dich bất

động san. Tuy nó khong tạo ra san phẩm. mới cho thi trường bất động san nhưng đó
là các dich vụ vo cùng cần thiết bởi đất đai, nhà ở là tai san có giá tri lớn và là yếu
tố quan trọng khong thể thiếu đối với các nhà đầu tư và người dân. Các hoat động
kính doanh dic.h vụ bất động san chính là hoat động trung gian. cần thiết nhằm
cung ứng và, giới thiệu các san phẩm hàng hoá bất động san, cung cấp các thong tin
có liên, quan đến bất động san mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các
dich vụ pháp lý khác, giúp cho chủ thể kính doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý
vững chắc trong việc đưa ra quyết đinh đầu tư của mình, góp phần tạo một thi
trường bất động san ổn đinh, phát triển bền vững hơn.
- Quy đinh về tổ chức bộ má,y và hoat động của các bộ phận của san giao
dich
San giao dich bất động san phải có bộ may,, cơ cấu tổ chức quản lý theo
đúng quy đinh của luât doanh nghiêp.
Bộ may, quản lý san giao dich bất động san phải gồm các cơ quan chức
năng, các phòng ban trong, mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức của san
Cơ chế hoat động của san phải tuân thủ những quy đinh chung
- Quy đinh về chế độ, quản lý tai chính của san giao dich bất động san
- Quy đinh về quan hệ ,,với khach hàng trong khi giao dich
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
9
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
- Quy đinh về thong tin đưa vào san; chế độ quản lý, cung cấp thong tin về
bất động san, giao dich tại san giao dich bất động san, chính sách kính doanh, phí
hoa hồng…
1.2.4.Điều kiện của người quản lý điều hành san giao dich bất động san
Người quản lý, điều hành san giao dich bất động san phải đảm bảo các điều
kiện theo quy đinh tại Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy
đinh chi tiết và ,hướng dẫn thi hành Luât Kính doanh bất động san thì người quản
lý, điều hành san giao dich bất động, san phải đáp ứng các điều kiện sau đây :
-Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; khong đang trong tình trạng bị truy cứu

trách nhiệm hình sự, hoặc chấp hành án phạt tù.
-Có giấy chứng nhận đã hoàn thàn,h khoa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về
quản lý, điều hành san giao dich bất động san.
-Khong bị cấm hành nghề, theo quyết đinh của cơ quan có thẩm quyền.
1.2.4.1.Quyền của người ,quản lý điều hành san giao dich bất động san
- Quản lí, điều hành hoat động, của san giao dich bất động san.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước, có thẩm quyền cung cấp, thong tin có liên, quan
đến bất động san the,o quy đinh của pháp luât .
- Yêu cầu khach hàng, cung cấp thong tin, tai liêu về bất động san, được đưa
lên san giao dich bất động san.
- Từ chối đưa lê,n san giao dich các bất động san, khong đủ điều kiện đưa
vào kính doanh.
- Thu tiền dich vụ của, khach hàng có bất động san đưa lên san giao dich.
- Yêu cầu khach hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khach hàng gây ra.
- Các quyền khác theo qu,y đinh của pháp luât.
1.2.4.2.Nghĩa vụ của người quản lý điều hành san giao dich bất động san
- Bảo đảm bất động san, được đưa lên san giao dich phải có đủ điều kiện để
đưa vào kính doanh.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thong tin, tai liêu liên, quan đến bất động san
và chịu trách nhiệm về thong tin, tai liêu do mình cung cấp.
- Cung cấp các dich vụ về, bất động san tại các san giao dich bất động san.
- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoat động của san giao dich
bất động san.
- Bảo đảm để san giao dich, bất động san hoat động đúng nội dung đã đăng
kí; thực hiện chế độ báo cáo, theo qui đinh của pháp luât và chịu sự kiểm tra, thanh
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
10
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ, về thuế, các nghĩa vụ
tai chính khác theo qui đinh của pháp luât.

- Bồi thường, thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác, theo qui đinh của pháp luât.
1.2.5.Thong tin về bất động san khi giao dich qua san .
Thong tin về bất động san, đưa vào kính doanh phải đầy đủ theo quy đinh tại
Điều 11 Luât Kính, doanh bất động san.
Thong tin về loại bất động san
Đối với nhà ở phải, nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay. căn hộ chung cư. Nếu là nhà
ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay. nhà vườn
Đối với bất động ,san dich vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thi,
chợ, khach sạn, nhà nghỉ hay. nhà trọ
Đối với bất động san congnghiêp phải nêu rõ là, hạ tầng khu congnghiêp
hay. nhà xưởng, nhà may,, kho, bãi
Đối với quyền sử dụn,g đất phải nêu rõ là loại đất phi nongnghiêp (đất ở, đất
khu congnghiêp, đất làm mặt bằng san xuất kính doanh ), loại đất nongnghiêp hay.
các loại đất khác (nếu có).
Thong tin về vị trí bất động san:
Đối với bất động san, tại khu vực đo thi đã xác đinh được địa chỉ cụ thể, phải
nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối
với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lo) chung cư. Đối với khu vực
nong thon nêu rõ địa chỉ của bất động san theo tên xóm, thon, xã, huyện, tỉnh;
Đối với bất động san chưa. xác đinh được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập
được đơn vị hành chính) thì nêu tên dư án, ký hiệu lo đất (đối với các lo đất xây
dưng nhà ở riêng lẻ hoặc cong trình. xây dưng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với
nhà chung cư).
Thong tin về quy mo, diện tích của bất động san:
Đối với nhà ở. riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuon viên đất, diện tích xây
dưng, số tầng, tổng diện tích san; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số
căn hộ, diện tích san từng. căn hộ, số phòng ;
Đối với bất động san khá.c phải nêu rõ: diện tích khuon viên đất, số tầng,
tổng diện tích san, diện tích sử dụng chung, cong suất (nếu có);

Đối với hạ tầng kh.u congnghiêp phải nêu rõ: quy mo diện tích toàn bộ khu
congnghiêp, mật độ xây dưng, diện tích đấ.t cong cộng (sử dụng chung), diện tích
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
11
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
đất từng o đất ;
Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có).
Thong tin về đặc điểm, tính chất, cong năng sử dụng, chất lượng của bất
động san:
Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu cong trình, móng, khung, tường, san,
mái;
Cong năng sử dụng bất động san. thong tin theo thiết kế ban đầu;
Chất lượng bất động san. nêu cụ thể năm xây dưng, cấp, hạng cong trình;
Ảnh chụp toàn cảnh cong trình tại thời điểm .giới thiệu (nếu có).
Thong tin về quyền và lợi íc.h của người thứ ba có liên, quan về quyền sở
hữu, quyền sử dụng, quyền. hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho
mượn, cho ở nhờ (nếu có).
Khi san phẩm hàng hoa bất .động san được đem giao dich trên san giao dich
thì người ban phải cung các thong tin về bất. động san để niêm yết trên san, để
người mua có thể tiếp cận tìm hiểu. Thong tin về bất động san. bao gồm thong tin
về kính tế, xã hội, kỹ thuật. của bất động san và thong tin về bản thân bất động san:
1.3.Nội dung về tổ chức và quản lý. hoat động của san giao dich bất động san ở
Việt Nam
1.3.1.Tổ chức san giao dich bất động san
1.3.1.1.Mo hình tổ chức
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
12
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
Sơ đồ 1. Mo hình tổ chức các san giao dich
(Nguồn : Tổng hợp từ mo hình tổ chức các san giao dich bất động san trong tai liêu

đào tạo quản lý san của lớpngắn hạn khoa Bất động san và Kính tế tai nguyên)
1.3.1.2.Chức năng, nhiệm vụ các bộ phận.
Bộ phận đón tiếp khach hàng:
Giải đáp thong tin tức thời và tiếp nhận yêu cầu của khach hàng và chắp nối
thong tin giữa khach hàng với chuyên viên và lên lịch hẹn cho khach hàng với
chuyên viên theo yêu cầu của loại hình dich vụ mà khach hàng cần.
Bộ phậnnghiêp vụ bất động san:
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
13
Ban lãnh. đạo sàn
bất động san
Bộ phận. hành
chính kế toán
Bộ phậnnghiêp vụ
và cung cấp dich vụ
bất động san
Bộ phận quản lý và
phát triển thi trường
Phòng tai
chính-kế
toán
Phòng tổ
chức hành
chính
Phòng kế
hoạch thi
trường
Phòng kính
doanh
Môi giới

bds
Đấu giá
bds
Tư vấn bds
Quảng cáo
bds
Đinh giá
bds
Quản lý
bds
Thông tin
bds
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
- Tiếp nhận và phân .tích nhu cầu của khach hàng
- Cung cấpnghiêp vụ bất động san phù hợp.nghiêp vụ ở đây có thể lànghiêp
vụ đinh giá, quản lý bất động san, moi giới mua ban, moi giới thuê - cho thuê, hay.
tư vấn luât. Trong trường hợp khach hàng có một yêu cầu nào đó vượt quá khả năng
thực hiện của các chuyên viên hay. một yêu cầu dich vụ mà san khong thực hiện,
các chuyên viên có thể giúp khach hàng liên, hệ với bên thứ ba sau khi đã được sự
đồng ý của cấp trên trực tiếp.
- Lưu trữ hồ sơ của các thương vụ mà mình đã thực hiện
Bộ phậnnghiêp vụ có thể có các phòng ban sau:
Phòng thong tin
Nhiệm vụ của phòng thong tin
-Lưu trữ thong tin từ phía khach hàng
-Lưu trữ thong tin bất động san
-Quản lý, xử lý nguồn thong tin, sang lọc những thong tin phù hợp để cung
cấp lên san
-Cung cấp các thong tin về quy hoạch, thong tin của chính sách nhà nước
-Cán bộ phòng thong tin phải chịu trách nhiệm về việc cung cấp các thong

tin về bất động san cho các bộ phận, các cá nhân, tổ chưc kính doanh khác một cách
chính xác, kịp thời để giúp họ có những quyết đinh, đúng đắn cho mình khi thực
hiện các giao dich tại san giao dich bất động san.Ngoài ra phòng còn phải thực hiện
các cong việc khác theo yêu cầu của ban lãnh đạo san
* Phòng moi giới bất động san
Tìm kiếm nguồn cung, cầu bất động san để tham gia đàm phán, kí kết hợp
đồng moi giới
Thực hiện điều tra thong tin, trên thi trường về nguồn cung, cầu bất động san
để cung cấp cho khach hàng có nhu cầu
Đại diện theo ủy quyề,n của chủ đầu tư, tổ chức kính doanh bất động san để
cung cấp thong tin , hỗ trợ các bên trong việc, đàm phán kí kết hợp đồng
*Phòng đinh giá bất động san
Thực hiện việc đàm phán, kí kết hợp đồng với khach hàng
Đi thực tế, xuống nơi có bất động san mục tiêu để thực hiện việc đinh giá
Lập chứng thư, đinh giá và thong báo đến khach hàng
Thực hiện các cong việc khác liên, quan đến, đinh giá bất động san
*Phòng tư vấn, bất động san
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
14
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
Tư vấn về đầu tư tạo lập kính doanh bất động san: Tư vấn về các mục đích
đầu tư kính doanh để đưa ra các phương án tối ưu, phù hợp nhất đối với khach hàng
Tư vấn về tai chính: Đó là tư vấn về hình thức vay vốn, nên vay ở ngân hàng
nào, cách thức sử dụng vốn vay để mang lại hiệu quả tốt nhất
Tư vấn về hợp đồng mua ban, các thủ tục liên, quan đến giao dich, thủ tục
xin giấy phép xây dưng, sang nhượng quyền sử dụng đât, tư vấn về quy hoạch….
*Quản lý bất động san
Ban, chuyển nhượng, cho thuê theo uy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng
bất động san
Cung cấp các dich vụ đảm bảo cho, bất động san hoat động bình thường

Thực hiện bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa bất động san
Quản lý, giám sát việc kính doanh, khai thác bất động san
Bộ phận hỗ trợ: Cung cấp các dich vụ, tiện tích, hoat động nhằm hỗ trợ cho
hoat động của san và tácnghiêp của các chuyên viên, bao gồm:
o Chiến lược/kế hoạch kính doanh: có nhiệm vụ đề ra chiến lược kính doanh
cho san gia,o dich trong ngắn, trung và dài hạn (chiến lược ở đây hàm ý về chiến
lược cạnh tranh và chiến lược phát triển). Phần kế hoạch kính doan,h là nhằm cụ thể
hoa các chiến lược
o Nhân sự: chức năng của bộ phận, nhân sự là hết sức rộng, bao gồm từ lập
kế hoạch nhân sự cho tới việc trả lương, thưởng, nộp bảo hiểm cho nhân viên.
o Tai chính kế toán: đảm bảo việc thu chi đủ và đúng theo quy trình, lập báo
cáo kế toán tai chính đinh kỳ, và có các phân tích kèm theo.
o Hành chính: xử lý các tác vụ chung liên, quan đến hoat động của mọi
phòng ban trong san giao dich
o Quảng cáo, marketing: tìm khach hàng và loi kéo họ sử dụng dich vụ của
san
o Cong nghệ thong tin: đảm bảo việc lưu trữ thong tin, và sự hoat động trơn
tru của hệ thống may, tính, mạng và, các thiết bị điện - điện tử khác thuộc san giao
dich
o An ninh trật tự: giúp cho nhân viên và khach hàng, cảm thấy yên tâm khi
làm việc và giao dich
o Vệ sinh: giữ cho san giao dich luon ở điều kiện sạch đẹp
Đây chỉ là danh sách mang tính liệt kê. Mỗi san giao dich, tùy theo điều kiện
cụ thể về nguồn tai chính, nhân lực, về khối lượng .cong việc giao dich mà có
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
15
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
những điều. chỉnh cụ thể cho phù hợp. với san giao dich của mình, ví dụ có thể
ghép các bộ phận hành chính/nhân sự/an ninh trật tự/vệ sinh thành một bộ phận
1.3.2.Quản lý các hoat động tại san giao dich bất động san.

1.3.2.1.Tổ chức thực hiện. các hoat động.
-Hoat động giao dich. bất động san, hướng dẫn giao dich hàng hoa qua san
bất động san theo quy trình sau:
Bước 1:Chủ đầu tư lựa chọn san, trung tâm giao dich. bất động san để kí hợp
đồng dich vụ ban, cho thuê bất động san. Sau khi kí hợp. đồng dich vụ, san phải
niêm yết thong tin bất động san giao dich qua san.Việc niêm yết thong tin và những
nội dung chính thong tin. cần niêm yết là yêu cầu bắt buộc
Bước 2: niêm yết thong tin: (Trước ít nhất 7 ngày tính. đến thời điểm tổ chức
ban)
a) Niêm yết thong. tin tại san giao dich bất động san:
b)Đăng thong tin. trên 3 số báo liên, tiếp của tờ báo phát hành tại địa
phương.
c) Đăng thong tin trên. đài truyền hình
Thong tin của hàng hoa. bất động san phải đầy đủ nội dung theo quy đinh tại
khoản 3 điều 11 luât kính doan.h bất động san
Hàng hoa phải. được giới thiệu tại san, trung tâm giao dich bất động san để
khach hàng đăng kí mua, thuê trong thời gia.n ít nhất trước 10 ngày kể từ ngày tổ
chức ban, cho thuê
Bước 3:Khi hết thời hạn quy đinh, chủ đầu tư hoặc trung tâm. giao dich bất
động san được ủy quyền tổ chức việc chuyển nhượng, ban, cho thuê. Trường hợp
cũng một hàng hoa. bất động san có từ 2 khach hàng đăng kí trở lên thì chủ đầu tư
có thể lựa chọn khach hàng theo phương thức. bốc thăm hoặc đấu giá.Việc ban đấu
giá phải được. thực hiện theo quy đinh của pháp luât về ban đấu giá tai san tại nghị
đinh 05/2005 NĐ-CP ngày 18/1/2005 của chính phủ và. các văn bản hướng dẫn thi
hành
Thủ tục hồ sơ. đăng kí mua ban chuyển nhượng bất động san thực hiện theo
quy đinh của pháp luât. và của san giao dich bất đong san.Trung tâm giao dich bất
động san có trách nhiệm xác nhận. hàng hoa bất động san. được giao dich qua san,
trung tâm để. phục vụ cho việc đăng kí quyền sở hữu tai san
-Tổ chức các. dich vụ san giao dich bất động san

Tổ chức đấu giá bất động san( theo QĐ 216/2005/ QĐ- TT về đấu giá quyền
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
16
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
sử dụng đất)
Cần xác đinh .điều kiện thửa đất đưa vào đấu giá, điều kiện tham gia đấu giá
Thong báo cong khai. về tổ chức đấu giá
Các hình thức và trình tự đấu giá
-Bỏ phiếu trực. tiếp liên, tục nhiều vòng cho đến khi khong còn người đấu
tiếp, sau mỗi vòng xác đinh số ngườ.i tham gia và giá cao nhất là giá khởi điểm
vòng sau
-Đấu giá. cong khai bằng lời liên, tục, mức giá san. phải cong bố khi bắt đầu
đấu giá.
-Hội đồng. quy đinh thời hạn cho mỗi vòng bỏ giá
-Người trúng giá. khong nhận được thì người bỏ giá liền kề .khong thấp hơn
giá khởi điểm, được xét trúng giá bổ sung
-Trường hợp đấu nhiều, lo trước nếu khong vi phạm quy chế, thì được quyền
tham gia đấu giá lo sa. nhưng phải nộp phí đấu giá
Lập biên bản. mỗi lần đấu giá
Tổ chức tư vấn, bất động san
Tư vấn về quy hoạch. và phát triển khong gian bất động san
Tư vấn pháp lý
Tư vấn đầu tư
Tư vấn. kĩ thuật
Tổ chứ,c quản
-Marketing và, tìm kiếm khach hàng
-Quản lý các quan hệ khach hàng
-Quản lý, vận hành, khai thác bất động san
-Quản lý bảo trì bảo dưỡng, an ninh an toàn,
1.3.2.2.Quản tri nhân sự san giao dich bất động san.

Xây dưng kế hoạch sử dụng nhân lực:
Đầu tiên phải xuất phát, từ khối lượng cong việc cần hoàn thành để có kế
hoạch cụ thể về, số lượng và chất lượn,g nhân viên thuộc san giao dich, tuy nhiên
kế hoạch sử dụng nhân lực phải lấy bộ phậnnghiêp vụ bất động san làm trọng tâm
Yêu cầu số lượng: số lượng chuyên viênnghiêp vụ bất động san phải đảm
bảo đáp ứng được các yêu cầu của ,khach hàng theo nghĩa mỗi chuyên viên chỉ nên
có tối đa 10-15 khach hàng trong, cùng một thời điểm, tùy theo mức độ phức tạp
của cong việc, bởi nếu một chuyên viên, phụ trách quá nhiều, khach hàng sẽ làm
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
17
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
ảnh hưởng tới chất lượng dich vụ.
Yêu cầu chất lượng: tùy mức độ phức tạp. của cong việc mà có kế hoạch chi
tiết về chất lượng. Ví dụ giám đốc san cần. chứng chỉ quản lý san (Điều 21 Nghị
đinh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007) …
Xây dưng hệ thống mo tả chi tiết vị trí cong việc:
Phân loại cấp bậc nhân viê.n theo cấu trúc tổ chức của san giao dich: giống
như các doanh nghiêp. thong thường, san giao dich có thể có cơ cấu. tổ chức theo
hình tháp
Mo tả chi tiết chức năng, nhiệm vụ, của từng vị trí cong việc. Điều này sẽ
giúp nhân viên ở từng vị trí biết mình phải làm gì, được hưởng quyền lợi gì, tránh
hiện tượng chồng ché.o giữa các cong việc hay. hiện tượng đầy việc, đẩy trách
nhiệm cho nhau. Điều này giúp đánh giá hiệu quả. của nhân viên một cách dễ dàng
cũng như khiến .nhân viêc tự giác hơn trong cong việ.Ngoài ra nó còn giúp cho
khâu tuyển dụng diễn ra một cách nhanh chóng hơn, đơn giản hơn
Đánh giá kết quả cong việc và xây dưng chế độ đãi ngộ
Để đánh giá. được kết quả cong việc một cách chính xác đòi hỏi phải hiểu
một cách cụ thể và rõ ràng về cong việc. Cần có hệ thống mo t.ả cong việc cho các
vị trí nhân sự. một cách chi tiết, khoa học và hợp lý. Vì khi có một bản mo tả cong
việc chi tiết, cụ thể, nhân viên mới. biết mình phải làm gì, làm như thế nào là đúng,

là tốt.
Sau khi đã có bảng .mo tả cong việc cụ thể, doanh nghiêp cần chon ra các
phương pháp thích hợp để đánh giá kết quả cong việc của nhân viên.
Xây dưng chế độ đãi ngộ:
Xây dưng kế hoạch lương, thưởng : Chế độ lương thưởng là một. trong
những yếu tố quan trong để giữ chân nhân viên, khiến nhân viên làm việc tích cực
hay. khong. Vì vậy cần có kế hoạch. lương thưởng hợp lý, kịp thời để khuyến khich
sự sang tạo của nhân viên, khich lệ nhân viên trong cong việc
Các phúc lợi khác (trực tiếp hoặc gián tiếp, tai chính hoặc phi tai chính): bảo
hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, nghỉ phép,…
Tuyển dụng, đào tạo
Phân tích nhu cầu
Thiết kế chương trình
Các phương pháp và nội dung
Đánh giá hiệu quả và đề xuất cải tiến
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
18
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
1.3.2.3.Các tiêu chuẩn đánh giá các hoat động của san
Dưa vào doanh thu và chi phí’ của san trong một khoảng thời gian nhất đinh.
Có thể là theo tháng hoặc theo quý. Doanh thu đó sẽ được so sánh. với các thời gian
trước xem mức độ tăng trưởng. là bao nhiêu, tăng/ giảm bao nhiêu phần trăm
Dưa vào số lượng khánh hàng. đến với san, bao nhiêu cuộc giao dich diễn ra
thành cong, bao nhiêu cuộc giao dich’ khong thành cong
Dưa vào mức độ hài lòng của khach hàng đối với dich vụ mà san cung cấp,
đối với chất ‘
lượng nhân viên của san. Cần thu thập những phiếu đánh giá, những cuộc gọi
điện hỏi khach hàng về chất lượng dich vụ để tìm ra điểm mạnh yếu cần khắc phục
Dưa vào những mục tiê.u san đã đặt ra cũng như thực tế hoàn thành. Ví dụ
như số lượng san phẩm ban ra, doanh thu. đạt được, tuyển dụng được bao nhiêu

nhân viên trên số lượng nhân viên cần thiết, cong việc đào tạo nhân viên đã tốt
chưa….
1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến cong tác tổ chức và quản lý hoat động tại san
giao dich bất động san
1.4.1.Nhân tố chủ quan
1.4.1.1.Nhận thức và khả năng của lãnh đạo san
Nhận thức của ban .lãnh đạo là vo cùng quan trọng trong việc quản lý điều
hành hoat động của san giao dich bất động san bởi họ chính là người ra quyết đinh,
đặt ra phương hướng hoat động c.ủa san. Nhất là trong tình hình thi trường bất động
san khó khăn như hiện nay, việc đứng ra lãnh đạo san là cong việc vo cùng quan
trong, quyết đinh đến sống còn của. san. Do vậy năng lực, kính nghiêm quản lý của
lãnh đạo san là rất quan trọng. Để san giao dich hoat động. có hiệu quả thì lãnh đạo
san phải có sựnhìn. nhận đúng đắn, có tầm nhìn và hiểu biết về thi trường.
1.4.1.2.Trình độ và số lượng nhân viên làm việc tại san
San giao dich bất động san ngoài chức năng tổ chức giao dich còn có chức
năng hỗ trợ như .moi giới, đinh giá, kính doanh bất động san…Vì vậy trình độ năng
lực của nhân viên tại san rất quan trọng đối với hoat động của san. Ngoài những
điều kiện nhà nước quy đinh .trong luât kính doanh bất động san, nhân viên làm
việc tại san. cần có đủ kiến thức xã hội, có kĩ năng giao tiếp, kính nghiệm làm việc,
khả năng tư vấn và đạo đức nghềnghiêp.
Vì vậy vấn đề đặt ra là. nhân viên làm việc tại san phải được đào tạo một
cách bài bản, cả lý thuyết và kính nghiệm thực tế, được trang bị đầy đủ may, móc,
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
19
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
thiết bị phục vụ cho cong việc. Mặt khác cần phải. có mo hình quản lý nguồn nhân
lực phù hợp
1.4.1.3.Cơ chế hoat động của san.
Cơ chế hoat động có ảnh. hưởng rất lớn đến cong tác tổ chức và quản ly hoat
động tại san. Cơ chế hoat động bao gồm các nguyên tắc, quy chế hoat động, cách

thức, nội dung hoat động, quy đinh nghĩa vụ lẫn quyền lợi của các bộ phận, cá nhân
các cấp trong cong ,ty trong suốt quá trình hoat động san xuất kính doanh tại cong
ty. Cơ chế hoat động tác động đến cơ cấu tổ chứ,c của san. Nếu san hoat động độc
lập thì cơ cấu ,tổ chức của san đầy đủ nhưmột cong ty, nếu san hoat động phụ thuộc
thì cơ cấu sẽ đơn giản hơn. Vì vậy việc tổ chức, quản lý hoat động của san đều dưa
trên cơ chế hoat động của cong ty. Sự khác biệt về hình thức pháp lý tổ chức doanh
nghiêp, tính chất ngành nghề kính doanh ảnh hưởng đến việc tổ chức hoat động của
cong ty như : nguồn nhân lực, nguồn vốn, chu kì hoat động.
1.4.1.4.Hệ thống cơ sở, vật chất kĩ thuật, trang thiết bị, cong nghệ thong tin phục vụ
cho hoat động của san
San giao dich phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vực
chính sau đây.
a. Khu vực thong tin về bất động san: khu vực này gồm hai phần
Khu vực trưng bày thong tin chung về các bất động san đang niêm yết tại
san: bao gồm
Mo hình các. khu đo thi, dư án bất động san hoặc mo hình của các bất động
san cá biệt
Bản đồ quy hoạch hoặc sơ đồ. chi tiết các khu đo thi, dư án bất động san
Tờ rơi trong đó có chứa các thong tin chung về bất động san
Màn chiếu đưa thong tin về bất động san có kết nối với may, tính
Yêu cầu trang thiết bị:
- Khu vực thong tin về bất động san là vị trí mà khach hàng sẽ đặt chân tới
đầu tiên khi bướ, vào san giao dich và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thong
tin, vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận, tiện nhất của san giao dich và có đặt
ghế ghồi cho khach hàng.
- Các mo hình bất độn,g san đặt trong tủ kính và thường được bố trí ở vị trí
dễ quan sát nhất trong Khu vực trưng bày thong tin sơ bộ.
- Các bản đồ và sơ đồ ,cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưng
bày thong tin sơ bộ.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51

20
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
- Các tờ rơi có thể được ghi.m trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt
trên các giá xếp dọc theo lối đi.
- Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của
san.
Khu vực tra cứu thong tin chi tiết về bất động san đang niêm yết tại san
Nội dung của thong tin chi tiết bao gồm:
- Thong tin về từng bất động san nhất đinh:Tên, vị trí và quy mo, tính chất và
thực trạng, tình trạng pháp lý, các hạn chế, giá ban hoặc cho thuê (nếu có).
- Thong tin về quy hoạch và dư án: Tên dư án, vị trí, quy mo, thời điểm bắt
đầu thực hiện. và hoàn thành dư án, tên đơn .vị thực hiện và quản lý dư án, thong tin
về quy hoạch chi tiết vùng có BDS giao dich.
- Thong tin .pháp lý về lĩnh vực bất động san:
Mức thuế, phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Mức thuế khi làm sổ đỏ, sổ hồng
Tìm hiểu Luât đất đai, Luât kính doanh nhà ở
Tên và địa chỉ các cơ quan n.hà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bất động san
- Thong tin thi trường:
Giá cả bất động san đã giao, dich, những dạng và số lượng bất động san đã
giáo dich, phân nhóm BDS theo khu vực địa lý, theo mức giá, theo loại BDS ….
Tình trạng soi động của thi trường bất động san tại một địa phương nhất đinh
Dạng bất động san đang c.ó cầu cao hoặc đang dư cung
Mức độ cạnh tranh trong một khúc thi trường nhất đinh
Nguồn lưu trữ thong tin chi tiết:
- Thong tin về từng bất động san nhất đinh:
May, tính (dữ liêu lưu trữ dưới dạng các thong tin theo lớp có giao diện như
các trang web): may tính. lưu trữ những thong tin cụ thể hơn so với những. thong
tin chung được cung cấp cho khach hàng ở khu vực trưng bày thong tin chung.
Nhân viên san giao dich: nhân viên có thể giải đáp một số thong tin khác mà

may, tính khong thể giải đá.p được cho khach hàng
+ Thong tin quy hoạch: May, tính, sơ đồ chi tiết, nhân viên san giao dich
+ Thong tin pháp lý: May, tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhân viên
san giao dich
+ Thong tin thi trư.ờng: May, tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhân
viên san giao dich
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
21
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
Bố trí vị trí và tổ chức quản lý truy cập:
- Khu vực này phải trùng hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thong tin sơ
bộ. Khach hàng có thể, có nhu cầu từ trước hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi có thong
tin chung về một hoặc một số bất động san nhất đinh. Chính vì vậy, việc đặt hai khu
vực này tiếp giáp hoặc trùng. với nhau sẽ khiến khach hàng cảm thấy thuận tiện hơn
trong việc có được thong tin cần thiết.
- Khu vực này lưu các thong tin cụ thể hơn về bất động san do vậy cần có
dạng lưu trữ thong tin phù hợp sao cho tiết kiệm khong gian, nhân lực, vật lực. Tuy
nhiên, việc truy xuất thong tin chi tiết có thể khong dễ dàng với một số khach hàng
(vd, người cao tuổi) và vì vậy cần có nhân viên hướng dẫn hoặc giải đáp khach
hàng về cách truy xuất thong tin.
- Nhân viên tiếp nhận và triết xuất thong tin
Yêu cầu trang thiết bị:
- May, tính cong ,cộng(số lượng tùy thuộc số lượng khach hàng đến san)
- Giá đặt ấn bản phẩm
- Bàn dùng cho khach ,hàng ghi chép thong tin
b. Khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dich vụ cho khach
hàng: tùy theo các chức năng và loại, hình dich vụ mà san cung cấp để bố trí cho
phù hợp
- Bộ phận đón tiếp khach hàng:
- Mục đích: Bộ phận đón tiếp khach hàng nhằm tiếp nhận yêu cầu, phân loại

khach hàng, xác đinh mức, độ ưu tiên và lên lịch hẹn khach hàng với các chuyên
viên phụ trách các nhóm yêu cầu.
Yêu cầu bố trí:
o Đặt trên cùng ,một mặt bằng với khu vực thong tin: khach hàng sau khi
có được thong tin (chung hoặc chi tiết) cần thiết thì sẽ gặp bộ phận đón tiếp khác
hàng để hỏi thêm thong tin (vd: giá dich vụ, hoa hồng) hoặc y,êu cầu cung cấp dich
vụ. Việc được bố trí trê,n cùng một mặt bằng sẽ giúp khach hàng cảm thấy tiện lợi
hơn, có nghĩa là làm khach ,hàng thấy hài lòng hơn về dich, vụ của san hoặc giữ
được chân khach hàng (với những người mới chỉ có, nhu cầu bộc phát, khi việc hỏi
thêm khong thuận lợi thì sẽ bỏ qua).
o Nhân viên trực lễ tân, phải cónghiêp vụ về lĩnh vực bất động san (nên là
một chuyên viên): với mục đích là đáp ứng các yêu cầu tức thời. của khach hàng và
giảm tải cong việc cho. các chuyên viên, nhân viên lễ tân, phải nắm được một cách
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
22
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
cơ bản cácnghiêp vụ và quy trình chuyên mon trong các dich vụ mà san cung cấp.
Yêu cầu trang thiết bị:
o May, tính để cung cấp. thong tin cho các màn chiếu (số lượng tương ứng
với số màn chiếu bởi mỗi may, tính chỉ có thể xuất, ra một màn hình thong tin).
o May, tính để nhân viên lễ tân. sử dụng
o May, điện thoại
o May, fax (khach hàng cần gửi tai liêu qua fax sẽ gửi đến số fax của lễ tân)
- Các phòngnghiêp vụ và cung cấp dich vụ:
Mục đích: Mỗi phòngnghiêp vụ chuyên về mộtnghiêp vụ bất động san nhất
đinh (số phòngnghiêp vụ tương ứng với số dich vụ mà san cung cấp). Là nơi làm
việc của, các chuyên viên trong phòng. Là nơi tiếp xúc và phục vụ khach hàng
Yêu cầu bố trí:
o Có thể khong, cùng một mặt. bằng với khu vực thong tin (khác tầng)
o Có đủ diện tích để mỗi chuyên viên có bàn làm việc và tủ tai liêu riêng

o Có đủ diện tích để đặt m.ột khoang tiếp khach cách biệt (có thể bằng vách
ngăn) với diện tích khoảng 5m2
- Yêu cầu trang thiết bị:
o Bàn làm việc và tủ tai liêu riêng, cho từng chuyên viên
o May, tính cá nhân. kết nối internet
o Điện thoại.
o Bàn và ghế tiếp khach, các thiết bị đặc thù phục vụ, cho chuyên mon của phòng
- Bộ phận hỗ trợ:
Mục đích: làm cho các .hoat động của san, đặc biệt các tácnghiêp của
chuyên viên trong việc cung cấp và thực hiện. dich vụ cho khach hàng, được trơn
tru và theo đúng quy trình như quy c.hế hoat động của san quy đinh.
Yêu cầu bố trí:
o Tùy quy mo của từng chức năng, trong bộ phận hỗ trợ để xác đinh. có
tách riêng thành các bộ phận nhỏ hơn hay. khong
o Toàn bộ các chức năng, của bộ phận hỗ trợ. có thể đặt chung trong một
phòng
Yêu cầu trang thiết bị:
o Bàn làm việc. và tủ tai liêu riêng
o May, tính cá nhân
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
23
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
o Các thiết bị đặc thù. khác của từng bộ phận
1.4.2.Nhân tố khach quan
1.4.2.1.Pháp luât và chính sách nhà nước
Các quy đinh của. pháp luât được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang, pháp lí
cho sự ra đời. và phát triển của các san giao dich bất động san, tạo ra một bộ phận
kính doanh dich thúc đẩy thi trường bất động san ,phát triển mạnh mẽ, ổn đinh,
minh bach và lành mạnh hơn.
Các nguyên tắc và điều kiện thành lập. còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các

trung tâm giao dich bất động san thành lập san vì mục đích đối phó. Việc quy đinh
cho sự ra đời của san giao dich .ở Luât kính doanh bất động san đã có từ năm 2006
nhưng các chế tai xử phạt. thì đến năm 2009 mới được. ban hành. Các quy đinh
trong chế tai xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá
nhẹ và chưa hợp lí.
San giao dich được, hình thành và phát triển dưới. sự quản lý của nhà nước
thong qua các luât, nghị đinh, thong tư….như luât đất đai 2003, luât kính doanh bất
động san 2005, nghị đinh 153/2005/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành ,luât kính doanh
bất động san
1.4.2.2.Sự phát triển của thi trường bất động san
Sự ra đời và phát triển c,ủa thi trường bất động san có một vai trò to lớn
trong nền kính tế thi trường có sự điều tiết của nhà nước.
Hiến pháp năm 1992, Luât Đất đai năm 1993, Bộ Luât dân sự năm 1995,
Luât Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luât khác đã từng bước
tạo lập và hoàn thiện moi trường pháp lí. cho thi trường bất động san Việt Nam ra
đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho nền san xuất. hàng hoa bất động san
được tạo lập ngày càng đa dạng. và phong phú cả về số lượng và chất lượng.
Các san phẩm hàng hoá ,này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu
mã và đặc biệt khong thể thiếu đó. là tính pháp lí sẽ được đưa vào thi trường. để tiêu
thụ. Các hoat động giao dich mua ban, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao
dich bất động san, các siêu thi địa ốc) phát triển tới một mức độ. nhất đinh. Nền san
xuất hàng hoa, bất động san của Việt Nam ngày một chuyên mon hoá hơn. Và nhu
cầu đặt ra cho thi trường bất ,động san là phải phát triển khâu dich vụ trung gian,
lên một tầm mới cao hơn, chuyênnghiêp hơn đáp ứng nhu cầu. ngày một cao của xã
hội. Điều kiện quan trọng cho san giao dich bất động san, ra đời. San là nơi cung
cấp các dich với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51
24
Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo
và người ban. Vì vậy mà san giao dich bất động san, ra đời là một điều tất yếu phù

hợp. với quy luât kính tế thi trường.
Thi trường bất động san, có san phẩm là hàng hoa bất động san – một loại
hàng hoa đặc biệt có giá tri lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kính doanh
mặt hàng. này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của thi trường bất
động san đặc biệt là vấn đề khong hoàn hảo. của thi trường làm cho hệ thống thong
tin trên thi trường khong được. cong khai, minh bach và rõ ràng Đây là điều kiện
cho các giao dich ngầm .diễn ra phổ biến, các san phẩm hàng hoá khong đủ tiêu
chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp l,í vẫn được đem ra giao dich trên thi
trường bởi những nhà moi giới. khong chuyên hoat động trái với quy đinh của pháp
luât vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua.
Một tiêu điểm khong thể khong kể ra ở đây đó chính là moi trường khong
hoàn hảo này đã nuoi dưỡng những nhà .đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoat
động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thi trường bất động san hoat động
nhộn nhịp hơn với những giao dich mua. đi ban lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là
những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buon lậu bất động san ",
họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thi
trường, nhằm tiêu thụ san phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế
của nhà nước, điều này đã gây. thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khach hàng,
cho nhà nước, cho thi trường bất động san.
1.4.2.3.Các nhân tố khác
Moi trường kính doanh và các yếu tố của moi trường kính tế cũng tác động
khong nhỏ tới hoat động của san cũng như cong tác tổ chức và quản lý san. Moi
trường kính doanh là tổng thể các điều kiện nằm ngoài sự kiểm soát của doanh
nghiêp tác động đến doanh nghiêp. Có thể kể đến sự tác động mạnh mẽ nhất là cuộc
suy thoái kính tế, lạm phát, hay ảnh hưởng từ tâm lý của các nhà đầu tư
Sự cạnh tranh về thi trường và tiến bộ, cong nghệ kĩ thuật, cạnh tranh giữa
các san giao dich với nhau . Điều đó cũng đòi hỏi mỗi san giao dich phải có chính
sách trong cong tác tổ chức. và quản lý sao cho hiệu quả, tránh được sự sang lọc của
thi trường.
SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51

25