Hoàn thiện qui trình định giá Tài sản bảo đảm là Bất động sản tại Techcombank

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
MỤC LỤC
CHƯƠNG II 33
THỰC TRẠNG QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 33
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
TMCP Thương mại cổ phần
Techcombank Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam
HO Hội sở
TSBĐ Tài sản bảo đảm
CVKH Chuyên viên khách hàng
CVĐG Chuyên viên định giá
CN Chi nhánh
PGD Phòng giao dịch
ĐVKD Đơn vị kinh doanh
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSD Quyền sử dụng
QSH Quyền sở hữu
CTXD Công trình xây dựng
ĐTM Đô thị mới
UBND Ủy ban nhân dân
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
DANH MỤC BẢNG BIỂU
CHƯƠNG II 33
THỰC TRẠNG QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 33
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Sự tăng trưởng kinh tế của một quốc gia phụ thuộc vào hai yếu tố: Đó là độ
mở của nền kinh tế, nền kinh tế càng mở thì mức độ đầu tư càng từ bên ngoài đổ
vào càng lớn và năng lực của quốc gia đó trong việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác các
nguồn lực từ bên ngoài, và được khai phá từ bên trong tương ứng với độ mở đó.
Trong những năm gần đây với chính sách mở cửa, hội nhập quốc tế nền kinh tế
nước ta đã phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Và
gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế là sự phát triển của thị trường
Bất động sản ( BĐS ) – một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất.
Thị trường Bất động sản đã là một trong những thị trường thu hút nhiều vốn đầu tư
nhất của cả người dân trong nước và vốn đầu tư nước ngoài.
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc trưng mà giá trị của nó được
xem như một loại của cải tích lũy giống như vàng, có thể sinh lời chứ không bị mất
giá trị. Tuy nhiên bất động sản là một loài hàng hóa nên bất động sản cũng bị chi
phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật
cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,… và các bất động sản mặc dù có tính thanh
khoản tốt và an toàn, tuy nhiên vẫn luôn tiềm ẩn những rủi ro mà nếu chủ quan sẽ
không thấy hoặc dễ bị bỏ qua. Giá trị của bất động sản cũng không chỉ kết tinh từ
các yếu tố đơn thuần như các loại hàng hóa thông thường khác mà còn là kết tinh
của nhiều yếu tố như triển vọng phát triển của nền kinh tế của quốc gia, địa phương,
hệ thống giao thông kết nối, cơ sở hạ tầng, sự gia tăng của dân số, nhu cầu của
người dân, mức thu nhập của người dân, trình độ học vấn…
Ngày nay, Bất động sản không chỉ gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên
trong xã hội với mục đích là ở và sinh hoạt mà BĐS còn có thể là tài sản tài sản bảo
đảm được thế chấp tại ngân hàng với mục đích để được vay vốn. Nhưng làm thế
nào để xác định đúng giá trị của BĐS thì câu trả lời không hề đơn giản. Ngân hàng
thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ( Techcombank ) đã đưa ra một qui trình
định giá tài sản bảo đảm là BĐS và đưa vào thực hiện. Tuy nhiên hoạt động này ở

Việt Nam nói chung và ở Techcombank nói riêng hiện nay còn gặp nhiều hạn chế
do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt
động Định giá, sự quan tâm chưa đúng mức của nhà nước, cũng như thị trường
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
chính thức mới bắt đầu công nhận, do đó qui trình Định giá vẫn còn có những hạn
chế. Để đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo là BĐS cần có những cán bộ đủ năng
lực, thực hiện 1 qui trình định giá hoàn chỉnh nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro tối
đa cho ngân hàng cũng như xác đảm bảo công bằng cho khách hàng có thể vay
được lượng vốn họ cần.
Trong quá trình học chuyên ngành Bất động sản tại khoa Bất động sản và
Kinh tế tài kết hợp với những kiến thức thực tiễn tại thời gian thực tập tại ngân hàng
cổ phần Kỹ thương Việt Nam ( Techcombank ) em đã chọn đề tài “ Hoàn thiện qui
trình định giá Tài sản bảo đảm là Bất động sản tại Techcombank ” làm chuyên đề
thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống những vấn đề về qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động
sản.
- Đánh giá thực trạng qui trình định giá TSBĐ là bất động sản tại
Techcombank.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện qui trình định giá tài sản
bảo đảm là bất động sản tại Techcombank.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đề tài nghiên cứu qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại
phòng quản lí và giám sát tài sản bảo đảm thuộc trung tâm quản lí và giám sát tài
sản bảo đảm của hội sở Techcombank.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp được sử dụng đó là: phân
tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành

phỏng vấn xin ý kiến cán bộ, chuyên viên định giá tại trung tâm quản lí và giám sát
tài sản bảo đảm .
5. Kết cấu chuyên đề:
Ngoài lời nói đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo chuyên đề thực tập
bao gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
Chương II: Thực trạng qui trình định giá TSBĐ là bất động sản tại
Techcombank.
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
Chương III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện qui trình định giá
tài sản bảo đảm là bất động sản tại Techcombank.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng
dẫn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt
chuyên đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong trung tâm quản lí và giám sát tài sản bảo
đảm thuộc hội sở Techcombank địa chỉ số 68 Trường Chinh Hà Nội đã giúp đỡ e
hoàn thành đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm.
Tài sản bảo đảm ( TSBĐ ) là khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ
được thường xuyên nhắc đến trong quá trình định giá. Theo qui định trong bộ luật
dân sự năm 2005, TSBĐ bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Tài sản bảo đảm : Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp
qui định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên ( thường là
nghĩa vụ trả nợ ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất
định liên quan đến nó. Các quyền có thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm,
nhưng trong hầu hết các trường hợp ( và ở hầu hết các nước ) quyền và mục đích
mà TSBĐ đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và
bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.
Theo nghị định 178 của chính phủ ban hành năm 1999 về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng thì điều 2 qui định tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của
khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng. Và cũng theo nghị định
này biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản gồm có
a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay;
b) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba;
c) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
Việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS khi kí kết hợp đồng thế chấp là bước hết
sức quan trọng.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS là tài sản bảo đảm là
rất nhiều. Khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn
vay là nhiều hơn so với những tài sản khác đảm bảo được nhu cầu vay vốn của
khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS khách hàng vẫn sử dụng được BĐS đó
sinh ra lợi nhuận cho họ, chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần.
BĐS là hàng hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trường, có thể tăng đột biến, nhưng
lại cũng có thể “đóng băng” . Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc thực
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
sự cần thiết trong các ngân hàng.
Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của những

doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị để bảo
đảm khoảng vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án của nước
ta cũng chưa được phát triển. Nên việc dùng BĐS để bảo đảm cho khoảng vay của
các doanh nghiệp là rất lớn.
Do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản bảo đảm là BĐS đã được định giá mà các
tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay.
Khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi chính
đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để bảo đảm có đủ nguồn vốn
trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay
nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn cho vốn vay. Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá
trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thỏa mãn, do đó mà việc định giá
tài sản bảo đảm được hình thành.
Cán bộ định giá phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả
năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao
gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra.
1.1.3 Bất động sản thế chấp.
1.1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự qui định :
“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm ” :
 Đất đai;
 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở,
công trình xây dựng đó;
 Các tài sản khác gắn liền với đất;
 Các tài sản khác do pháp luật qui định;
Đặc điểm.
Ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường BĐS còn có những đặc
điểm riêng biệt. Để định giá được BĐS thì cán bộ định giá phải hiểu rõ, hiểu sâu,
hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Sau đây là những đặc
trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những hàng hóa thông thường khác :
 Thứ nhất: bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lí, về địa điểm và

Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai,
mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không
gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do
đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp
lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng
đối với giá trị và giá cả BĐS.
 Thứ hai: bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa
BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt
lở ). Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại
BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư
BĐS cũng như công tác quản lí, sử dụng BĐS.
 Thứ ba: hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Do sự khan hiếm và
tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương,
từng khu vực, từng thửa đất. Và do đặc điểm khan hiếm này thì vấn đề đặt ra cho
thấy các khu vực phát triển cung luôn nhỏ hơn cầu, dẫn đến khu vực này phát triển
nóng, giá BĐS cao hơn so với khả năng thanh toán của những người có nhu cầu về
BĐS. Qui hoạch của nhà nước sẽ làm thay đổi không gian phát triển, do vậy nhà
nước phải có những qui hoạch phù hợp cân đối giữa các khu vực, tránh tập trung
vào một khu vực dẫn đến tình trạng cung thiếu cầu thừa còn khu vực khác không
phát triển dẫn đến dư cung BĐS. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị
trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS. Mặt
khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư
cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên
tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa BĐS. Chính tính dị biệt giữa các BĐS tạo
nên các giá trị khác nhau giữa các BĐS. Vì vậy vấn đề đặt ra là tạo ra tính dị biệt
cho BĐS thông qua qui hoạch và kiến trúc như thế nào để làm tăng giá trị cho BĐS

nhưng vẫn phải quản lí tính thống nhất giữa các cá thể dị biệt tạo sự đồng bộ.
 Thứ tư: hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội.
Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh
mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín
ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân tộc đó.
 Thứ năm: hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS
có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.
 Thứ sáu: bất động sản là tài sản có giá trị lởn và khả năng bảo toàn giá trị tốt. Do
giá trị của đất đai, mặt bằng cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao
đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và
vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại
đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất
động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Vấn đề
đặt ra là nếu đầu tư dài hạn thì rủi ro cao do đó nguồn vốn đầu tư bất động sản nên
chia ra thành nhiều nguồn như vốn tự có, vốn tín dụng, nhà đầu tư thứ phát. Sử
dụng nhiều nguồn vốn nhằm hạn chế khả ngăn rủi ro do nhiều người cùng xác định
mức độ rủi ro và khả năng cứu vớt rủi ro cũng tốt hơn.
 Thứ bảy: hàng hóa bất động sản có sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của nhà nước. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh mẽ
đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình,
nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản
pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lí chúng.
 Thứ tám: hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lí. Vì BĐS thường có
giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản
lí chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lí phải có năng lực cao và chi phí

quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.
1.1.3.2 Bất động sản thế chấp.
Theo nghị định 178 ban hành năm 1999 và Nghị định 85 ban hành năm 2002
của chính phủ ban hành thì BĐS thế chấp là bất động sản được người vay vốn đem
ra làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS
đều có thể thế chấp. Muốn thế chấp để vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những
điều kiện nhất định.
Những điều kiện cần phải có bao gồm:
 BĐS đó thuộc quyền sở hữu (QSH) của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với
BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách
hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất.
 BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển
nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
 BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và
phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
 BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại vẫn xuất phát từ
hoạt động tín dụng. Mà bản thân hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng trong nó
những rủi ro, nó tác động đến sự an toàn của ngân hàng. Do vậy mà bảo đảm tín
dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các ngân
hàng thương mại. Mục đích của ngân hàng trong việc đặt ra bảo đảm tiền vay là tạo
điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đờn thời là cơ sở để
mở rộng qui mô tín dụng. Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảm đảm tiền vay là
việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh
tế và pháp lí để thu hồi các khoản nợ cho khách hàng vay. Tuy nhiên đứng trên góc
độ ngân hàng thì để bảo đảm khoản vay có hiệu quả đòi hỏi:

 Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
 Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu ( phải có giá trị và có
thị trường thiêu thụ ).
 Có đủ cơ sở pháp lí để người cho vay có quyền xử lí tài sản dùng làm bảo đảm tiền
vay.
Theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của công ty Tài chính quốc tế
( IFC ) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93 các ngân hàng đều muốn nhận
BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại.
Định giá BĐS thế chấp khác với BĐS thông thường khác trong hoạt động định
giá. Khi định giá đối với các BĐS thông thường khác thì khi định giá thì giá trị là
giá thị trường, giá có khả năng nhất. Ngoài ra, còn dựa vào nhiều yếu tố khác như
mục đích của người định giá để làm gì: ở hay kinh doanh, mua hay bán, cho thuê
hay cho thuê lại, tâm lí của người mua người bán, xã hội, xu hướng thị
trường Riêng BĐS thế chấp giá trị định giá thì lại sát hoặc luôn thấp hơn giá thị
trường, trường hợp sát với giá thị trường là rất ít. Chính từ những điều khác nhau
này nên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng có rất nhiều những bất cập xảy
ra như: một BĐS có thể được đem thế chấp ở nhiều nơi, các ngân hàng là người
định giá cũng là người cho vay cho nên phần thiệt luôn đứng về phía khách hàng
của họ Do vậy các cán bộ định giá trong ngân hàng trong quá trình luôn phải xác
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
định rõ ràng tình trạng pháp lí của BĐS, cũng như giá cả sao cho phù hợp nhất để
thu hút khách hàng về phía ngân hàng mình.
1.1.3.3 Định giá BĐS thế chấp.
Khái niệm và vai trò.
Theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29
tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả
của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”
“Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá

trị BĐS (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế
tiềm ẩn của thị trường bất động sản (TT BĐS) ( gồm các loại đầu tư thay thế )”.
“Định giá BĐS thế chấp đó là sự ước tính giá trị một BĐS cụ thể theo mục
đích dùng làm TSTC cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả
các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính
thanh khoản, ) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của TT BĐS
như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận, ”
Thực tế về hoạt động cho vay những năm gần đây cho thấy 90% các ngân
hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương
mại. Bất động sản luôn là tài sản được ưu tiên nhận là tài sản thế chấp. Điều này
xuất phát từ các lợi thế của BĐS so với động sản như sau:
- Do BĐS có tính cố định nên khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân
hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay
đồng thời cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
- Do tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS nên nhận BĐS làm tài
sản thế chấp có tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản khi khách hàng không trả
được nợ cao hơn nhiều so với tài sản khác.
- BĐS là tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử
dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản
có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như phương tiện vận tải,
máy móc thiết bị
- Cũng do đặc tính khan hiếm của BĐS nên giá trị chuyển nhượng BĐS trong
thực tế luôn tăng trong dài hạn, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng
hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở

hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối
dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền
sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ
thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch là
khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.
Về nhân lực đòi hỏi phải là người có kinh nghiệm, tri thức sâu rộng về lĩnh
vực BĐS cũng như nghiệp vụ định giá, phải nắm rõ những quy định về pháp lý của
nhà nước, những chính sách của công ty, tổ chức tín dụng về cho vay thế chấp,
Định giá BĐS thế chấp khác với định giá thông thường:
Việc định giá giá trị của BĐS mang đi thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố
khác ngoài giá trị thực sự của mảnh đất, nói chung giá BĐS khi thế chấp thấp hơn
giá trị thị trường của chúng tuy nhiên với mỗi người định giá, tổ chức định giá sẽ có
sự định giá khác nhau.
Việc định giá BĐS thế chấp với mục đích cho vay, do đó yếu tố rủi ro được
quan tâm hàng đầu, đặc biệt với những BĐS có tính phát mại kém thì giá trị định
giá rất khác so với giá thị trường.
Trên lý thuyết, tài sản đảm bảo ( trong đó có tài sản thế chấp ) chỉ là một yếu
tố có giá trị tham chiếu trong các quyết định cấp tín dụng. Tuy nhiên, hiện nay, các
Ngân hàng đều xem nó như chiếc phao cứu cánh cuối cùng để thu hồi khoản vay
khi xảy ra rủi ro. Rủi ro của hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông
tin bất cân xứng với hai hành vi phổ biến là lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức.
Lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay, do ít thông tin mà Ngân hàng có thể
sai lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán
sau này. Rủi ro đạo đức xảy ra sau khi cho vay, cũng vì ít thông tin và khả năng
kiểm soát quá trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ…
gặp khó khăn mà một lần nữa, Ngân hàng lại gặp phải những khó khăn trong việc
thu hồi nợ. Chính vì vậy mà khi cho vay, vấn đề đầu tiên các Ngân hàng xem xét là
tài sản và giá trị tài sản thế chấp.
Tài sản đảm bảo không chỉ có ý nghĩa lớn đối với Ngân hàng mà còn có vai trò
tích cực đối với khách hàng. Tài sản đảm bảo có tác dụng rất lớn trong việc ngăn

ngừa tâm lý ỷ lại sau khi cho vay. Khi các khoản vay có tài sản thế chấp, người vay
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
vốn sẽ mất tài sản nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi
ro. Vì thế, họ phải thận trọng hơn trong quyết định đầu tư của mình.
Tuy nhiên rủi ro trong việc thế chấp BĐS không phải là không có do đây là
loại tài sản bảo đảm có giá trị cao và thường chiếm khoảng 80% trong tổng số tài
sản đảm bảo tại ngân hàng. Do vậy, việc thẩm định chính xác giá trị bất động sản
thế chấp là hết sức quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng.
Nhận thức được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và tài sản
nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ
thống pháp lý qui định vấn đề đó. Mới đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và
theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà Nghị định số 178/199/NĐ-CP
đã được sửa đổi bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn.
Ba vai trò quan trọng của công tác định giá BĐS thế chấp được tổng kết lại
như sau:
Thứ nhất, định giá giúp đánh giá đúng giá trị BĐS thế chấp. Ngân hàng sẽ cho
vay với giá trị tương ứng từ 70% - 80% giá trị BĐS thế chấp. Do đó, nếu xác định
đúng giá trị của BĐS, ngân hàng sẽ đưa ra được hạn mức tín dụng tương đương với
tài sản đảm bảo. Nếu rủi ro xảy ra, ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi được vốn.
Thứ hai, định giá giúp đánh giá đúng yếu tố pháp lý của BĐS thế chấp. Hiện
nay, nhiều khách hàng dùng giấy tờ pháp lý giả mạo để vay thế chấp tại ngân hàng.
BĐS là tài sản có giá trị lớn mà khi rủi ro xảy ra, ngân hàng sẽ hoàn toàn phải chịu
tổn thất. Thông qua quá trình định giá, các tổ chức tín dụng xác minh lại được
chứng cứ pháp lý, đảm bảo tài sản được phát mại khi rủi ro xảy ra.
Thứ ba, thông qua hoạt động này, khuyến khích hoạt động cho vay thế chấp phát
triển, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thiếu vốn thực hiện được ý tưởng kinh doanh.
Qua việc định giá BĐS thế chấp, cả bên thế chấp và nhận thế chấp đểu cảm thấy tin
tưởng hơn để tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình cấp và sử dụng vốn.

Căn cứ và nguyên tắc.
Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS: Đó là các yếu đất đai, lao động và các nguyên vật
liệu.
 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác
nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời điểm định
giá.
 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của Nhà
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường(TT), các thay đổi nhu cầu
của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh hưởng
đến giá trị BĐS.
 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: Căn
cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với
quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanh làm tăng giá trị của
BĐS cần định giá.
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ
phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu trong
TT.
 Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác
định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai ma nó mang lại cho
chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định
giá.
Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.
Nguyên tắc định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là
cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép
cán bộ định giá tiến hành việc ước tính hợp lí giá trị tài sản và bao gồm một số

nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi :
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất.
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy BĐS đó được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại và tương
lai) lớn nhất và kéo dài liên tục, ổn định.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau
đây :
•Về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó
thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một
người cụ thể ).
•Về mặt pháp luật, một BĐS được dánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
việc sử dụng BĐs phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo bộ.
•Về mặt sử dụng, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà
BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai cao nhất.
•Về mặt thời gian, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà
thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
 Nguyên tắc cung cầu.
•Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về
tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về
tài sản.
•Trên lý thuyết, phải lấy thời điểm cung cầu cân bằng để xác định giá. Tuy nhiên,
thực tế trên thị trường, cung cầu luôn có xu hướng mất cân bằng, do đó cần phải dự
báo trước các nhân tố thay đổi và có điều chỉnh cho phù hợp xu hướng. Khi áp dụng
nguyên tắc này, cần phải xác định xem giá của BĐS đó là giá thỏa thuận hay là giá
ép buộc.

 Nguyên tắc thay đổi.
• Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể không bao giờ giữ
nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi
trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS,
thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về qui mô đầu tư
của BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS Sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó
diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính
giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời
điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS.
Nguyên tắc “ thay đổi “ luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “ dự báo “.
 Nguyên tắc đóng góp.
• Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham
gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
tham gia hợp thành.
• Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất
động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
 Nguyên tắc cân đối
• Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong
cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao
nhất.
• Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
• Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị
trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
 Nguyên tắc thay thế

• Các BĐS có thể thay thế cho nhau, do vậy khi định giá BĐS này cần xem giá trị của
BĐS khác có thể thay thế cho nó.
• Khi nhiều BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì BĐS đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị BĐS có xu hướng được thiết
lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không
có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Người thận trọng sẽ không
trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế trong cùng một thị trường và một
thời điểm.
• Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng
giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc
xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
• Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó
thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
 Nguyên tắc phù hợp
• Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị
sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản
có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại
- dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn
cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn
bất động sản.
• Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không
được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
 Nguyên tắc nhất quán
• Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất,
không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó mà

không liên quan đến bộ phận khác. Nhất quán trong đánh giá BĐS với các yếu tố
bên ngoài như môi trường, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội
 Nguyên tắc cạnh tranh
• Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
• Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính
chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường.
Song ảnh hưởng của cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt. Mặt
khác, cạnh tranh về các mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị BĐS.
 Nguyên tắc dự báo
• Giá trị BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương
lai. Đồng thời, nó cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng
ảnh hưởng đến giá trị.
• Việc ước tính giá trị BĐS luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự
kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Nguyên tắc ngoại ứng
• Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định
giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất
động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
giá trị.
• Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ
sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng
chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
• Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động
sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động
sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

Các phương pháp.
 Phương pháp so sánh trực tiếp.
• Là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS
tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch
trước đấy. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường
của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so
sánh đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường.
• Chỉ thực hiện so sánh được với các BĐS tương tự hoặc gần tương tự trong cùng một
thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính đồng nhất.
• Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian
gần đây. Lựa chọn được BĐS so sánh được giao dịch càng gần thời điểm định giá
càng có thể có sự điều chỉnh chính xác.
• Phương pháp so sánh là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích đích mua
bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản. Định giá so sánh các BĐS có
tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một
kiểu, định giá mảnh đất trống.
• Giá BĐS mục tiêu = Giá bán BĐS so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai khác trương
tự cần định giá.
Bảng 1.1 Trình tự điều chỉnh
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
Các yếu tố so sánh
BĐS
mục tiêu
BĐS so
sánh 1
BĐS so
sánh 2
BĐS so

sánh 3
1. Giá bán
2. Điều chỉnh về quyền BĐS
- Mức điều chỉnh
- Điều chỉnh về giá
3. Điều chỉnh về điều kiện bán
- Mức điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
4. Điều chỉnh về phương thức
thanh toán
- Mức điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
5. Điều chỉnh về vị trí
6. Điều chỉnh về thời gian bán
- Mức điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
6. Điều chỉnh về các chi phí phải
thực hiện ngay sau khi mua.
7. Điều chỉnh về điều kiện thị
trường
8. Các điều chỉnh khác
-Về chất lượng công trình
-Về tuổi công trình
-Về yếu tố không phải là bất động
sản
Chỉ số giá trị của bất động sản
mục tiêu.
Nguồn: Bài giảng định giá Bất Động Sản
Phương pháp chi phí.
• Là phương pháp được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của

BĐS cần định giá được đo bằng giá chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một
vật thay thế. Phương pháp này dựa trên một giả định lỏng lẻo như vậy nên nó được
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
coi là phương pháp ít được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh cuối cùng.
• Sử dụng phương pháp chi phí để định giá các BĐS ít có cầu của thị trường và hiếm
khi được mua bán trên thị trường và cho một số mục đích :
Định giá các BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư
viện và một số BĐS khác.
Định giá đền bù giải phóng mặt bằng.
Định giá cho việc đánh thế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá
trị địa điểm.
Định giá cho mục đích bảo hiểm.
Để kiểm tra lại kết quả định giá của các phương pháp khác.
 Phương pháp vốn hóa.
• Là phương pháp xem xét những dữ liệu thu nhập và chi phí có liên quan đến BĐS
cần định giá và xác định giá trị thông qua quá trình vốn hóa. Từ đó ước tính giá trị
thị trường của một BĐS bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương
lai của BĐS về giá trị hiện tại của thời điểm định giá. Phương pháp vốn hóa là một
phương pháp định giá cơ bản nhưng không độc lập, nó có quan hệ mật thiết với
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Bản thân nó, phương pháp
vốn hóa lại được chi thành vốn hóa trực tiếp và chiết khấu.
• Phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu với các BĐS đang tạo thu nhập như
BĐS thương mại dịch vu, công nghệ, hoặc những BĐS có khả năng sẽ mang lại
thu nhập như đất trồng. Nó ít khi được sử dụng để định giá những tài sản như công
trình của nhà máy được tích hợp trong những hoạt động kinh doanh đồng bộ, ít cho
thuê.
 Phương pháp thặng dư.
• Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của BĐS bằng cách trừ các

giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng từ
giá trị hoàn thành hoặc phát triển các công trình đã cải thiện.
• Phương pháp thặng dư thường được dùng để định giá BĐS có sự phát triển, có tiềm
năng phát triển cũng như các trường hợp đấu giá, tuy nhiên nó phức tạp, đòi hỏi
người dùng phải có kiến thức kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoản mục
cho hợp lý.
 Phương pháp lợi nhuận.
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
• Là phương pháp ước tính giá thuê BĐS phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ BĐS
độc quyền dựa trên nguyên tắc cân bằng và đóng góp.
• Phương pháp lợi nhuận được sử dụng để định giá cho các BĐS tạo thu nhập, một số
công trình công cộng như rạp hát, khách sạn, nhà văn hóa,…cũng như các BĐS độc
quyền và BĐS cho thuê hoặc định giá BĐS phục vụ việc đánh thuế. Phương pháp
này có đặc điểm là không cho giá trị thị trường chính xác mà chỉ mang tính tương
đối, khi sử dụng chỉ mang tính tham khảo và kết hợp với các phương pháp khác.
1.1.4 Vai trò của định giá trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm là BĐS.
Định giá là một khoa học và là nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản.
Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tích thông tin, đưa ra các đánh
giá và hình thành các quan điểm của người môi giới. Là khoa học vì nó phải trải
qua quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các nguyên tắc và phương pháp
định giá để tính toán, đưa ra kết quả cuối cùng. Tất cả các quá trình này đều đòi hỏi
người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức chuyên môn sâu rộng, nắm bắt
được xu hướng thị trường và thực hiện các tác nghiệp theo một qui trình định giá
nhất định. Qui trình này phải được xây dựng như một kế hoạch hành động có trật tự
chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các qui tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho
cán bộ định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và
có thể bảm đảo được.
Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết

thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một BĐS là duy nhất nhưng lại có
nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước
lượng giá trị thị trường của BĐS. Nếu đưa ra 1 qui trình định giá hoàn chỉnh thì qui
trình đó sẽ chỉ ra cách thức có thể sử dụng trong bất cứ nhiệm vụ định giá nào từ
thực hiện nghiên cứu thị trường và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹ thuật định
giá và kết hợp các kết quả định giá của các loại BĐS cụ thể lại bao gồm các bước
đặc biệt cụ thể, số lượng các bước này phụ thuộc vào bản chất của nhiệm vụ định
giá và sự sẵn có của số liệu.
Việc nghiên cứu bắt đầu sau khi vấn đề định giá được xác định. Phân tích số
liệu phù hợp cho vấn đề định giá cụ thể sẽ được bắt đầu bằng việc nghiên cứu xu
hướng hấp thụ ở tất cả các mức thị trường- quốc tế, quốc gia, vùng, cộng đồng, lân
cận. Việc kiểm tra này giúp cho cán bộ định giá hiểu mối quan hệ qua lại giữa
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
nguyên lý, lực lượng và nhân tố có ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong một vùng cụ
thể. Việc làm này cũng cung cấp số liệu ban đầu từ đó có thể rút ra các thông tin
định lượng và các bằng chứng khác về xu hướng thị trường như tỷ lệ thay đổi trong
giá BĐS qua một số năm, sự chuyển dịch dân só, các cơ hội việc làm sẵn có và ảnh
hưởng của chúng tới sức mua của những người sử dụng BĐS tiềm năng. Những số
liệu này có thể được phân tích và khai thác để ước lượng giá trị cần xác định.
Tiếp đến các kỹ thuật định giá, các qui trình cụ thể của các phương pháp định
giá được áp dụng để rút ra chỉ dẫn về giá trị BĐS. Ngoài ra các qui trình khác như
sử dụng thống kê suy luận và các mô hình kinh tế cũng có thể áp dụng trong quá
trình định giá BĐS. Trong quá trình định giá một hoặc nhiều phương pháp định giá
có thể được sử dụng để rút ra giá trị của BĐS, điều này phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ
thể, vào sự sẵn có của hệ thống thông tin đối với nhiệm vụ định giá cụ thể.
Trong nhiệm vụ xác định giá trị thị trường của BĐS, thì mục tiêu cuối cùng
của quá trình định giá là kết luận về giá trị được chứng minh tốt, phản ảnh các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS được định giá. Để đạt được mục tiêu

này, cán bộ định giá phải nghiên cứu BĐS từ những quan điểm khác nhau, phù hợp
với các phương pháp định giá.
Các phương pháp định giá có mối quan hệ qua lại với nhau, mỗi phương pháp
đòi hỏi sự kết hợp phân tích về số liệu bán, chi phí và thu nhập liên quan tới BĐS
phải định giá.
Để hoàn thành quá trình định giá, người định giá phải kết hợp các thông tin rút
ra từ nghiên cứu thị trường và phân tích các số liệu và từ việc áp dụng các phương
pháp để hình thành kết luận về giá trị. Kết luận này có thể được thể hiện một giá trị
ước lượng hoặc một vùng giá trị mà ở đó giá trị BĐS có thể rơi vào. Sự kết hợp
hiệu quả của tất cả các yếu tố trong quá trình định giá phụ thuộc vào kỹ năng , kinh
nghiệm và sự diều chỉnh của cán bộ định giá.
1.2 Qui trình định giá bất động sản thế chấp.
1.2.1 Khái niệm
Qui trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố
cục phù hợp với các qui tắc cơ bản, nó giúp cho cán bộ định giá đưa ra một kết
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy
được.
Khi một cán bộ định giá tiếp nhận yêu cầu định giá thì cán bộ định giá đó
phải có chiến lược phù hợp, thực hiện từng bước đi theo qui trình định giá để đáp
ứng nhu cầu của khách hàng và xác định đúng giá trị của BDS nhằm đảm bảo an
toàn cho tổ chức.
1.2.2 Các bước thực hiện.
Bước 1. Xác định tổng quát về BĐS và loại hình giá trị có cơ sở đã định giá.
Để xác định những thông tin tổng quát về BĐS ta cần yêu cầu khách hàng
cung cấp đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS thế chấp cần định
giá.
Về thông tin pháp lý cần xác định “ ai là chủ sở hữu tài sản BĐS “ thông qua

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Với những thông tin
được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) như tên người
sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp
giấy…, GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và
người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp
GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc
quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình
đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ
được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện
các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là
các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp
chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ.
Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử
dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp
có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở
hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng
ký bất động sản”. (Có thể tham khảo thêm nghị định 84 của chính phủ ban hành
ngay 25/5/2007 về qui định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất ). Và theo quy định tại Điều 62 Luật Xây dựng
của Việt Nam (được Nghị định chuyên ngành hướng dẫn) thì trước khi khởi công
xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Tuy vậy, Luật cũng
loại trừ trường hợp xây dựng các công trình không phải xin giấy phép. Nội dung
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Hoàng Văn Cường
chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm: “ Địa điểm, vị trí xây dựng công trình,
tuyến xây dựng công trình. Loại, cấp công trình. Cốt xây dựng công trình. Chỉ giới
đường đỏ, chỉ giới xây dựng. Bảo vệ môi trường và an toàn công trình. Đối với
công trình dân dụng, công trình công nghiệp trong đô thị ngoài các nội dung trên thì
còn phải có nội dung về diện tích xây dựng công trình, chiều cao từng tầng, chiều

cao tối đa toàn công trình, màu sắc công trình. Những nội dung khác quy định đối
với từng loại công trình. Hiệu lực của giấy phép”. Tuy nhiên Quyền sử dụng đất, sở
hữu công trình ghi trên sổ đỏ có thể thay đổi nên phải hỏi lại để xác định chính xác
chủ sở hữu thật sự của BĐS.
Về thông tin kinh tế là những thông tin về chế độ bảo dưỡng sửa chữa BĐS
như sửa gần đây nhất năm nào, đã thay thế những gì, hay hợp đồng cho thuê ( nếu
có ) tạm thời còn thời hạn hay không, mức tiền thuê là bao nhiêu.
Về thông tin kỹ thuật. Đối với đất thì hỏi tổng qui mô như mặt tiền là bao
nhiêu, tiếp giáp với xung quanh như thế nào, diện tích đất xây dựng là bao nhiêu và
diện tích xây dựng là bao nhiêu. Hay cấu thành xây dựng: bao nhiêu tầng, diện tích
mỗi tầng, có tum hay không, gạch xây dựng là gì Kết cấu nội ngoại thất ra sao.
Tất cả những câu hỏi trên nhằm: Xác định mục đích định giá để quyết định
phương pháp áp dụng, ở đây BĐS cần định giá nhằm mục đích thế chấp để vay vốn.
Xác định khác hàng biết được ai sẽ là người sử dụng chứng thư, báo cáo kết quả
định giá và yêu cầu gì riêng, đặc biệt. Các điều kiện hạn chế (Giấy tờ pháp lý là
đúng và người định giá trong kiểm tra lại. Phải nói với khách hàng là phù hợp với
qui hoạch cán bộ định gía sẽ không kiểm tra lại. BĐS sử dụng phù hợp qui định của
pháp luật về môi trường và xây dựng. Trong BĐS không có bất kì yếu tố làm tăng
hoặc giảm giá được giấu trong tường, nền nhà. Cán bộ định giá sẽ không là người
kiểm tra chất lượng trang thiết bị tòa nhà. Nếu khách hàng có nhu cầu đó thi lại là
hoạt động khác. Số liệu là bằng chứng từ các kết quả nghiên cứu hoặc công bố từ
các cơ quan quản lí nhà nước hoặc một số viện nghiên cứu mà cán bộ định giá sử
dụng cho công việc thì được thừa nhận là đúng và họ không đi chứng minh về
những con số đó. Giấy tờ pháp lý mà khách hàng phát biểu sẽ nhận được thì cán bộ
định giá cho là đúng. Định giá BĐS là một cách công khai minh bạch với mọi
khách hàng, không có một thành kiến nào trong quá trình định giá ) và điều kiện
rằng buộc ( Kết quả của định giá áp dụng cho đúng BĐS mà người ta thuê ta định
giá,không được phép sử dụng cho BĐS khác. Tránh tình trạng người ta áp dụng
cho BĐS khác khi họ thấy có lợi. Khách hàng không được sử dụng chứng thư vào
Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A

25