Nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank

Chuyên đề tốt nghiệp - - GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
Chuyên đề tốt nghiệp - - GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
BẢNG
SƠ ĐỒ
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường Bất động sản nước ta hình thành khá muộn so với các nước
trên thế giới, tuy nhiên thực tế đã chứng minh vai trò rất quan trọng của nó trong
nền kinh tế quốc dân. Phát triển thị trường sẽ thúc đẩy phát triển sản xuất, ổn
định xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống. Nước ta đang bước vào quá trình
hội nhập kinh tế quốc tế, do vậy cần tăng cường hơn nữa các biện pháp để phát
triển thị trường một cách bền vững và hiệu quả. Một trong những yêu cầu quan
trọng và cấp thiết lúc này chính là đáp ứng nguồn vốn hoạt động cho thị trường .
Tín dụng Bất động sản qua ngân hàng là một kênh huy động vốn truyền thống
góp phần thiết thực vào quá trình hoạt động và phát triển của thị trường.
Tuy nhiên, hiện nay nền kinh tế nước ta đang trong một thời kỳ khó khăn,
đặc biệt là khi nhà nước có chủ trương thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát.
Các ngân hàng cho vay với lãi suất cao, đồng thời ngày càng cẩn trọng hơn với
các khoản cho vay của mình. Thế chấp Bất động sản là một hình thức chủ yếu
trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Để đảm bảo tính thanh khoản, nhất
là trong thời kỳ thị trường Bất động sản đang chạm đáy như hiện nay, các ngân
hàng ngày càng chú trọng đến công tác định giá tài sản thế chấp. Tuy nhiên đinh
giá Bất động sản là một hoạt động khá mới ở Việt Nam, do đó còn gặp nhiều hạn
chế khi đi vào thực tiễn, ảnh hưởng không tốt đến việc xác định đúng giá trị của
tài sản. Nhận thiết được tính cấp thiết của vấn đề, trong quá trình thực tập tại

phòng định giá tài sản bảo đảm, ngân hàng VPBank, em quyết định chọn đề tài
‘Nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank’ .
Với mục đích tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động sản nói chung, trong ngân
hàng VPBank nói riêng để nhận diện những hạn chế còn tồn tại, đề tài đưa ra các
giải pháp nhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp ở
Việt Nam.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
3
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
2. Mục tiêu nghiên cứu
• Hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc định giá Bất động sản thế chấp.
• Đánh giá thực trạng hoạt động định giá Bất động sản thế chấp tại phòng định
giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng VPBank, từ đó nhận diện được những hạn chế,
tồn tại còn vướng mắc.
• Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động
định giá tại ngân hàng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Nghiên cứu thực tế hoạt động định giá Bất động sản thế chấp tại phòng định
giá tài sản VPBank, trong đó tập trung đến các phương pháp định giá tại ngân
hàng.
• Phạm vi nghiên cứu: Chủ yếu là các bất động sản trong địa bàn thành phố Hà
Nội.
• Thời gian ngiên cứu từ năm 2010- 2012.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê, Phương pháp phân tích, tổng hợp, Phương pháp điều tra
khảo sát, Phương pháp điều tra mẫu nhỏ, Phương pháp khảo cứu tài liệu
Kết cấu đề tài :
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá Bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank

Chương III: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng VPBank.
Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thắng Trung đã hướng dẫn cho em
hoàn thành chuyên đề thực tập này. Do kiến thức còn hạn hẹp và thời gian còn hạn
chế, bài làm còn nhiều thiếu sót, rất mong được sự góp ý của thầy giáo.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
4
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1 Tổng quan về bất động sản và thế chấp bất động sản.
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản
• Khái niệm bất động sản
Thông thường, khi nói đến tài sản người ta thường phân chia thành 2 loại:
động sản và bất động sản. Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai,
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cây cối, các thiết bị cấp thoát
nước, điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin…)
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, việc phân định rõ ràng tài sản không đơn giản. Còn có nhiều cách
hiểu khác nhau về bất động sản, do vậy dễ sinh ra sự nhầm lẫn trong cách phân loại.
Một cách hiểu phổ biến hơn đó là: bất động sản là những tài sản vật chất không thể
di dời được, nó tồn tại và ổn định lâu dài.
• Đặc điểm bất động sản
- Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định
Có thể hiểu vị trí bât động sản theo 2 cách là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối.
Vị trí tuyệt đối căn cứ vào kinh độ vĩ độ của bất động sản. Tuy nhiên thông thường
người ta hay xét đến vị trí tương đối, đó là khoảng cách từ bất động sản đến các

trung tâm của khu vực đó, nó thể hiện khả năng tiếp cận của bất động sản.
Vị trí có thể nói là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu tạo nên giá trị
cho bất động sản. Nó phản ánh điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường bao quanh bất
động sản. Do vậy một vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản là
phải tạo lập được vị trí cho bất động sản . Để làm được điều đó, phải theo quy mô
tổng thể và không thể tiến hành riêng lẻ được.
- Hàng hóa bất động sản có tính lâu bền:
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
5
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Tùy theo từng loại bất động sản khác nhau, tính lâu bền của nó sẽ khác nhau.
Lâu bền gắn với sự trường tồn của đất đai, gắn với tuổi thọ của các công trình xây
dựng. Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế thể hiện cho tính lâu bền của bất động sản,
tuy nhiên hai loại tuổi thọ này thường chênh lệch nhau. Nhiều bất động sản khi
chưa hết hạn sử dụng nhưng không còn giá trị về kinh tế, đặc biệt là các công trình
xây dựng. Do vậy nhà đầu tư bất động sản phải tính toán làm sao cho hai tuổi tho
này gần sát với nhau.
- Hàng hóa bất động sản có giá trị cao.
Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai, có chi phí xây dựng lớn và thời
gian dài. Do vậy khả năng bảo toàn giá trị bất động sản cao hơn những tài sản khác.
Muốn đầu tư vào lĩnh vực này cần có nguồn vốn lớn và dài hạn. nhà đầu tư phải sử
dụng các nguồn vốn khác nhau để phân tán độ rủi ro.
- Bất động sản mang tính dị biệt
Mọi bất động sản đều khác nhau, điều này do vị trí, thiết kế, kết cấu…Do vậy
giá trị mang lại cho mỗi bất động sản cũng khác nhau. Trong đầu tư phát triển, phải
chú trọng khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị cho bất động sản. Xã hội càng
phát triển, yêu cầu về tính dị biệt càng lớn. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc
phải đảm bảo tính thống nhất, nhằm làm tăng giá trị cho bất động sản
- Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm

Sự phát triển kinh tế xã hội ngày càng đòi hỏi nhiều loại hình bất động sản.
Mặt khác, đất đai thì có giới hạn, các công trình xây dựng thời gian đầu tư dài, nên
lượng cung về bất động sản còn hạn chế. Điều này dẫn đến việc mất cân đối cung
cầu, dẫn đến những biến động sốt giá . Đối với các nhà đầu tư, càng khan hiếm càng
hiệu quả. Về phía nhà nước, cần tạo các điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư cũng
như cân bằng cung cầu bất động sản.
- Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản nằm cạnh nhau thì có tác động qua lại lẫn nhau. Không chỉ
về mặt vật lý, mà còn về công dụng, đặc tính, giá trị. Sự ra đời hay hoàn thiện của
hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm bớt giá trị của bất
động sản kia. Đây là loại hàng hóa có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các bất động
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
6
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
sản liền kề, và chịu tác động mạnh bởi điều kiện kinh tế xã hội liên quan. Do vậy
khi đầu tư, cần tính đến các yếu tố xung quanh để điều chỉnh cho phù hợp.
- Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi pháp luật và các chính sách
của nhà nước
Thực tiễn ngày càng chứng minh cho đặc điểm này. Các quan hệ giao dịch bất
động sản diễn ra tác động qua lại và mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Một
sự thay đổi nhẹ trong chính sách liên quan đến bất động sản thì thị trường nhanh
chóng bị tác động, một phần do tâm lý đám đông. Để tăng cường vai trò của mình,
nhà nước phải ban hành các chủ trương, chính sách, nhằm thực hiện chức năng
quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
1.1.2. Thế chấp bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm, phân loại bất động sản thế chấp
 Khái niệm
- Thế chấp là việc sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ (thanh toán) cho một khoản
vay ,hay một khoản nợ nào đó.

 Thế chấp bất động sản là việc sử dụng các tài sản là bất động sản để bảo đảm
cho một khoản nợ hay một khoản vay nào đó.
- Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng trong quá trình bảo đảm tiền
vay
 Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản có nhiều loại và trong các loại lại những đặc điểm khác nhau, do
đó để tránh việc gây khó khăn cho công tác định giá, Ngân hàng đã có những quy
định cụ thể về bất động sản. Cụ thể, bất động sản thế chấp được phân thành các loại
như sau:
- Nhà ở, các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất,công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất và nhà ở được pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản
thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
7
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
chỉ thuộc tài sản thế chấp, tùy các bên có thoả thuận với nhau hợp lý và không trái
với các quy định chung.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật như bến cảng, sân bay….
 Vai trò của bất động sản thế chấp
Muốn đầu tư phát triển một lĩnh vực nào đó, điều chúng ta quan tâm đầu tiên
và đa số đó là có vốn để đầu tư hay không? Vốn có thể được huy động bằng nhiều
cách, tuy nhiên một kênh huy động vốn hiệu quả và hay được sử dụng nhất chính là
việc thế chấp bất động sản ở các ngân hàng. Hiện nay thị trường bất động sản ở Việt
Nam đang có dấu hiệu chạm đáy, tuy công tác thế chấp bất động sản bị nhiều hạn
chế, tuy nhiên vai trò của việc thế chấp bất động sản vẫn rất quan trọng. Nó mang
lại nhiều lợi ích cho chủ thể tham gia cũng như sự phát triển và tăng trưởng kinh tế
đất nước. Thế chấp được luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng

đất. Chính vì thế bất động sản có một ý nghĩa trong việc khai thác tiềm năng đất đai
phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất.
- Đối với người đi thế chấp: Thế chấp bất động sản là một trong những quyền của
người sử dụng đất được hưởng, nó giúp cho người sử dụng vốn vay vốn một cách
dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội.
- Đối với Ngân hàng: hoạt động thế chấp của người sử dụng vốn đã thúc đẩy tốc độ
chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận, góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng góp phần quản
lý khối lượng tiền lưu thông trên thị trường, lượng tiền dự trữ.
- Đối với nền kinh tế: thế chấp Bất động sản giúp cho nền kinh tế có vốn hoạt động,
dịch chuyển cơ cấu, gia tăng sản lượng và tạo công ăn việc làm cho người lao động.
Hoạt động thế chấp bất động sản để tạo ra nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh hoặc
phục vụ tiêu dùng.
1.1.2.2. Những quy định về bất động sản thế chấp
Theo quy định của nhà nước , một Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ
các điều kiện sau đây:
• Là loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường:
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
8
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Tài sản được phép giao dịch trên thị trường được hiểu là các loại tài sản mà
được pháp luật công nhận, cho phép hoạt động, không cấm mua, bán, tặng, cho,
chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
• Là tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng
vay hoặc bên bảo lãnh.
Khi đến ngân hàng để thế chấp bất động sản, khách hàng phải xuất trình đầy đủ
các giấy tờ liên quan đến tài sản và tính pháp lý của tài sản đó. Bao gồm Giấy
chứng nhận sở hữu và sử dụng đất ở, các tài sản trên đất. Các giấy tờ liên quan khác

nếu có sự thay đổi về bất động sản, giấy chứng nhận đồng sở hữu, sổ hộ khẩu,
chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận kết hôn Đối với tài sản mà Nhà nước giao
cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được
quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
• Tài sản phải không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam
kết của mình. Nếu phát hiện ra tài sản đang có tranh chấp, cán bộ thẩm định có
quyền hủy bỏ hồ sơ định giá.
1.2. Định giá bất động sản thế chấp
1.2.1. Định giá bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Định giá Bất động sản là việc xác định giá trị Bất động sản cho một mục đích cụ
thể tại một thời điểm vụ thể.
Theo GS Lim Lan Yuan, CT HHĐG Singapore: Định giá trị Bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của Bất động sản và những
nhân tố tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản
1.2.1.2 Cơ sở giá trị định giá Bất động sản.
• Giá trị thị trường:
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
9
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Giá trị thị trường Bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao
đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện với một người bán tự
nguyện.trong các giao dịch khách quan, thời gian giao dịch đủ dài khi đã tìm hiểu
kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và
không bị chi phối, áp đặt vì lí do gì.

- số tiền ước tính: là yếu tố về lượng của số tiền sẽ đucợ đua ra trao đổi để lấy
bất động sản
- người mua và người bán đều tự nguyện: cả hai bên có thể đau ra sự lựa chọn và
quyết định một cách khách quan để trao đổi và giao dịch.
Khách quan ở đây được hiểu là không có mối quan hệ, liên hệ hay trao đổi thỏa
thuận trước giữa các bên để thống nhất về giá trị của bất động sản.
• Giá trị phi thị trường:
Để hiểu được giá tri phi thị trường bất động sản ta tìm hiểu trước các khái
niệm sau:
- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản là khả năng thoả mãn
nhu cầu của người sử dụng. Đối với người đang sử dunguj hay người muốn sử dụng
bất động sản có những cách đánh giá khác nhau về giá trị của bất động sản.
- Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do
khai thác Bất động sản, nó bị ảnh hưởng bởi khả năng thu hồi vốn thời gian khai
thác bất động sản, thu nhập mang lại cho số lượng đầu tư. Giá trị đầu tư thể hiện sự
kỳ vọng của cá nhân nhà đầu tư về giá trị Bất động sản mang lại.
- Giá trị trao đổi hay giá cả Bất động sản: Là khoản tiền người bán chào bán
hoặc người mua trả cho hàng hóa. Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền giá trị của
Bất động sản. Giá cả có thể lớn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị thị trường
1.2.1.3. Những trường hợp cần định giá Bất động sản
- Để mua hay bán Bất động sản.
- Để làm căn cứ cho thuê và thuê Bất động sản.
- Làm căn cứ cho vay vốn trong các tổ chức tín dụng.
- Mua bảo hiểm và cấp bảo hiểm.
- Góp vốn bằng Bất động sản.
- Giữa người sử dụng Bất động sản và Nhà nước
1.2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
10
Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
• Căn cứ vào bản thân bất động sản
Để định giá được giá trị của một Bất động sản, đầu tiên phải hiểu được Bất
động sản đó là loại nào, đặc điểm ra sao và thị trường của nó có những biến động gì
trong thời gian gần nhất. Cụ thể đó là
- Các yếu tố vật chất kết tinh thành giá trị bất động sản như nguyên vật liệu, thiết bị
công nghệ
- Công dụng và khả năng duy trì lợi ích đó. Phải xem xét coi bất động sản đã được
sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất hay chưa. Giá trị nó mang lại cho người sử dụng
như thế nào.
- Hình thái vật chất: Mỹ thuật, tâm lý: Yếu tố mỹ thuật có tác động quan trọng,
mặc dù mỗi cá nhân có thể có những nhìn nhận, đánh giá khác nhau, tuy nhiên đó
chính là yếu tố làm tăng hoặc giảm giá trị của nó.
• Căn cứ vào thị trường
- Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các Bất động sản
- Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường Bất động sản
- Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu tư
• Căn cứ vào pháp luật
- Các quy định hiện hành của pháp luật về các quyền năng đối với Bất động sản
- Những xu hướng thay đổi của pháp luật
- Chính sách và thái độ của địa phương
- Luật pháp về công tác định giá và mục đích định giá
1.2.1.5 Nguyên tắc định giá bất động sản
• Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
 Được coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi Bất động sản được sử dụng hợp
pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục
- Phù hợp về pháp lý, mục đích sử dụng, thu nhập
- Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập ròng của toàn bộ Bất
động sản là lớn nhất.Thời gian thu nhập kéo dài
- Khả thi về kỹ thuật:Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất

liệu, kích thước
• Nguyên tắc cung cầu
 Giá cả Bất động sản là kết quả của cân bằng cung-cầu=> cần lấy thời điểm cân
bằng cung cầu để xác định giá.
- Cần điều chỉnh theo xu hướng mất cần bằng cung cầu
- Phải dự báo trước các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
11
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
• Nguyên tắc phù hợp
 Giá trị Bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của Bất động sản phù
hợp với cầu thị trường: tập quán sử dụng, khai thác,thị hiếu
- Phù hợp với sử dụng tốt, hiệu quả nhất cho tất cả các bộ phận cấu thành Bất
động sản
- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần thể xung
quanh
• Nguyên tắc thay thế
- Các Bất động sản có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau
- Giá trị Bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các Bất động
sản thay thế cho nhau
- Sử dụng các yếu tố thay thế khi có tính tương đồng
• Nguyên tắc thay đổi
Giá trị Bất động sản luôn thay đổi, không cố định do tác động của:
+ Thay đổi về công năng của Bất động sản
+ Thay đổi về yếu tố cấu thành Bất động sản
+ Thay đổi về các điều kiện sử dụng
+ Thay đổi theo thời gian
+ Thay đổi của điều kiện trên thị trường
=> Định giá cần dự báo được các thay đổi

SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
12
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
• Nguyên tắc cân bằng
 Giá trị Bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến BĐS ở
trạng thái cân bằng. Cân bằng kinh tế đạt được khi không có lợi ích cận biên cho
đầu tư bổ sung thêm vốn vào Bất động sản
- Cân đối trong bản thân bất động sản: giữa công trình và đất,giữa các bộ phận cấu
thành, giữa chất lượng xây dựng và thiết bị
- Cân đối giữa Bất động sản với các yêu tố bên ngoài: các dịch vụ và các tiện ích
• Nguyên tắc đóng góp
 Giá trị của bộ phận cụ thể trong Bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp
của nó tới giá trị toàn bộ Bất động sản
- Sự có mặt, thiếu vắng của 1 bộ phận cấu thành làm cho giá trị Bất động sản tăng
hoặc giảm
- Khi thay đổi các yếu tố thì giá trị của Bất động sản thay đổi
- Đóng góp của Bất động sản vào vùng, khu vực đang có Bất động sản
• Nguyên tắc cạnh tranh
- Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh
- Tính cạnh tranh của thị trường làm giảm lợi nhuận và tính độc quyền
- Cạnh tranh giữa cung, cầu và trong nội bộ giữa những tác nhân tham gia thị
trường
- Cạnh tranh về mục đích sử dụng Bất động sản có thể làm tăng giá trị Bất động sản
- Các lợi thế đặc biệt của Bất động sản làm tăng giá trị Bất động sản
• Nguyên tắc dự báo
- Giá trị Bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai.
- Dự báo các lợi ích có thể nhận được từ quyền sở hữu, sử dụng Bất động sản trong
tương lai

- Dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường
• Nguyên tắc nhất quán
 Mỗi Bất động sản và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong 1 mục đích
thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận khi định giá mà không xem xét đến
mối quan hệ với các bộ phận khác.
- Nhất quán trong đánh giá BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh.
- Nhất quán trong đánh giá các yếu tố bên ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát
triển kinh tế, xã hội.
1.2.1.6. Quy trình định giá bất động sản
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
Xác định tổng quát về BĐS
và loại hình giá trị cơ sở
định giá
2. Lập kế hoạch định giá
3. Khảo sát hiện trường
và thu thập thông tin
4. Phân tích thông tin
5. Xác định phương pháp
định giá
7. Lập báo cáo, chứng
thư định giá.
6. Xác định giá trị BĐS
cần định giá
13
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
1.2.1.7. Các phương pháp định giá bất động sản
Có các phương pháp định giá BĐS cơ bản và thường hay được áp dụng ở các tổ
chức định giá sau:
- Phương pháp so sánh

- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp lợi nhuận
- Phương pháp thặng dư
1.2.2 Định giá bất động sản thế chấp
1.2.2.1 Khái niệm
Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định
giá trị của bất động sản cho mục đích thế chấp nhằm bảo đảm cho các khoản vay tín
dụng ở một thời điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của bất động sản và những
nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
1.2.2.2. Vai trò của việc định giá bất động sản thế chấp
• Đối với khách hàng: bất động sản là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất
động sản làm tài sản đảm bảo là rất nhiều. Vì khi đem bất động sản đi thế chấp
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
14
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài
sản khác, đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Giá trị của bất động sản
sẽ được các cán bộ thẩm định bất động sản xác định theo giá trị trị trường, đảm bảo
tính khách quan, đồng thời khi mà thế chấp bất động sản thì khách hàng vẫn có thể
sử dụng được bất động sản đó sinh ra lợi nhuận cho họ. Chỉ với một giá trị bất động
sản mà lại sinh ra được lợi ích hai lần. Ví dụ như doanh nghiệp muốn vay vốn để
mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấp nhà xưởng máy móc nhưng vẫn được hoạt
động sản xuất kinh doanh bình thường. Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực
tế của nhu cầu vay vốn của những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những
tài sản quả thực có giá trị để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời
hình thức vay theo dự án ở nước ta cũng chưa thực sự phát triển. Nên việc dùng bất
động sản để đảm bảo cho khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn.
• Đối với ngân hàng: bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với

thị trường, có thể tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng”. Nên việc định
giá bất động sản bảo đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.
Xác định đúng giá trị của tài sản, sẽ đảm bảo cho khả năng thanh khoản, có lợi cho
khách hàng cũng như cho ngân hàng. Mặt khác, khi tham gia hợp đồng tín dụng thì
bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay
một món vay lớn để đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của
mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn
cho vốn vay. Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp
đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình
thành.
1.2.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp
 Nhân tố chủ quan:
• Con người: Con người ở đây bao gồm cán bộ thẩm định giá và khách hàng có
tài sản dùng đê thế chấp tại ngân hàng. Cán bộ thẩm định có nghiệp vụ chuyên môn
như thế nào, có am hiểu về thị trường hay không, đặc biệt là hiểu về đặc điểm của
tài sản cần thẩm định, xác định giá trị tại thời điểm hiện tại với những biến động bởi
các nhân tố ảnh hưởng. Còn về phía khách hàng định giá, đa số khách hàng đều
muốn tài sản định giá có giá trị lớn, để giá trị được vay từ ngân hàng lớn hơn. Do
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
15
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
vậy, có nhiều khách hàng đã cung cấp thông tin sai sự thật, hay là thông đồng với
cán bộ thẩm định hoặc nhờ cấp trên tác động xuống phòng thẩm định để nâng giá
trị tài sản lên.
• Phương pháp thẩm định: Hầu hết các ngân hàng hiện nay hay sử dụng phương
pháp so sánh và chi phí. Đặc biệt là phương pháp so sánh, đây là một phương pháp
dễ làm, thông tin nhiều. Tuy nhiên có hạn chế đó là tính minh bạch hay chính xác
của thông tin chưa cao. Đặc biệt người rao bán tài sản trên thị trường thường rao với
giá cao hơn giá thực tế,do đó nếu cán bộ thẩm định không có nghiệp vụ để lấy được

thông tin chính xác thì sẽ ảnh hưởng đến giá của bất động sản.
• Công tác tổ chức, điều hành: Hiện nay nhiều ngân hàng đã thành lập phòng định
giá riêng, tách hẳn với bộ phận tín dụng. Hoạt động thẩm định có tính khách quan
và hiệu quả hơn trước kia nhiều. Tuy nhiên vì ngành thẩm định giá còn khá mới ở
Việt Nam, do đó hệ thống quản lý, hoạt động của nó còn nhiều vướng mắc. Tại một
số ngân hàng chưa có sự phân công rõ ràng và chưa đưa ra những quy định cụ thể
về phương thức tiến hành cũng như phương pháp thẩm định, do vậy còn nhiều mâu
thuẫn, bất đồng ý kiến giữa các cán bộ thẩm định.
 Nhân tố khách quan:
• Môi trường vĩ mô: Là môi trường tổng thể bao gồm môi trường kinh tế, xã hội,
chính trị, văn hóa, pháp luật. Đặc biệt về kinh tế, ảnh hưởng nhiều đến giá trị của tài
sản. Đặc biệt trong những năm gần đây, lạm phát tăng cao, đồng tiền mất giá, giá
Bất động sản cũng không phản ánh đúng giá trị thị trường. Về mặt chính sách, thị
trường bất động sản nói chung, bất động sản thế chấp trong ngân hàng nói riêng đều
chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của các chính sách do nhà nước ban hành.
1.2.2.4 Tác động của thị trường Bất động sản lên hoạt động định giá Bất động sản
thế chấp trong những năm gần đây.
Năm 2011 đã đi qua với nhiều biến động lớn trên thị trường bất động sản,
được xem như một năm đầy sóng gió cho các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu
tư. Do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, Việt Nam cũng bị tác động
đáng kể. Lạm phát tăng cao, lãi suất tăng cao, tỷ giá không ổn định khiến Chính phủ
phải can thiệp bằng biện paháp kinh tế với chính sách tiền tệ chặt chẽ và tài khóa
thắt chặt. Điều này đã ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế, trong đó có tài
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
16
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
chính và bất động sản. Nguồn vốn eo hẹp, thị trường thanh khoản kém khiến doanh
nghiệp phải lao đao. Hàng loạt doanh nghiệp nhỏ phải phá sản, các trung tâm môi
giới bất động sản nhỏ phải đóng cửa. Theo con số ước tính của giới kinh doanh

trong nghề hiện nay phải có đến 70% trung tâm môi giới đóng cửa hoặc chuyên
sang kinh doanh lĩnh vực khác. Số còn lại chỉ đếm trên đầu ngón tay chủ yếu là các
Sàn giao dịch lớn, hoặc sàn giao dịch của chính chủ đầu tư.
Chính sách thắt chặt tín dụng của nhà nước làm cho nguồn vốn hoạt động
của thị trường ngày càng eo hẹp. Lãi suất quá cao, ngân hàng lại hạn chế cho vay,
do vậy tín dụng bất động sản ngày càng khó khăn. Khi giảm biên độ hoạt động này,
tất nhiên ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp đem tài sản đến thế chấp tại ngân hàng,
do vậy hoạt động định giá tài sản bảo đảm phần nào bị trầm lắng. Các ngân hàng
nói chung nhận ít hồ sơ thế chấp và cũng chọn lọc khá kỹ càng để quyết định xem
đối tượng nào sẽ cho vay, đảm bảo tính thanh khoản cho ngân hàng. Phòng tín
dụng cũng như phòng định giá tài sản (nếu ngân hàng nào tách ra) cũng trở nên rảnh
rỗi, không khí khá ảm đạm
Vì khả năng thanh khoản là vấn đề được cân nhắc trong giai đoạn này, cho
nên công tác định giá lại được chú trọng hơn bao giờ hết. Ngân hàng muốn đảm bảo
an toàn cho khoản cho vay, yêu cầu cán bộ thẩm định đánh giá tài sản thấp hơn giá
trị thị trường nhiều đề phòng rủi ro. Tại các ngân hàng còn quy định, trong thời kỳ
thị trường còn trầm lắng như hiện nay, giá Bất động sản chỉ nhận giá trị khoảng 60-
70% giá trị thị trường. Mặt khác công tác định giá cũng gặp khó khăn khi mà các tài
sản định giá trong thời gian trước không đủ điều kiện thanh toán trong điều kiện
hiện tại. Khi cán bộ thẩm định đi định giá lại có thể gặp cản trở của chủ tài sản,
hoặc khi tài sản đã thuộc về ngân hàng thì chủ tài sản vẫn không chịu thừa nhận.
Tuy nhiên, hiện nay do nhận diện được những khó khăn của thị trường bất
động sản cũng như tác động của nó đến các hoạt động kinh tế nói chung, nhà nước
đã đưa ra nhiều giải pháp để giải cứu thị trường trong khuôn khổ không tác động
nhiều đến lạm phát. Theo đề xuất của Bộ Tài chính, các doanh nghiệp (trừ doanh
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
17
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
nghiệp tài chính, bảo hiểm, xổ số, doanh nghiệp chịu thuế thu nhập đặc biệt) sẽ

được giảm 30% thuế thu nhập doanh nghiệp của năm 2012 và giãn thêm 6 tháng đối
với thuế VAT mà doanh nghiệp phải nộp trong quý 2. Ngoài ra, Chính phủ cũng đề
xuất với Hội đồng nhân dân các cấp giảm 50% tiền thuê đất của doanh nghiệp
thương mại, dịch vụ hoạt động trên địa bàn trong năm 2012 và miễn thuế khoán,
thuế môn bài cho các hộ kinh doanh nhà trọ sinh viên và một số đối tượng kinh
doanh. Cũng tại đề án, Bộ Tài chính đề xuất cũng đưa ra các đối tượng được ưu tiên
là doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp gia công trong lĩnh vực nông lâm, thủy
sản, xây dựng, bất động sản, cơ khí vận tải đường thủy, sản xuất xi măng sắt thép…
Như vậy, bất động sản là một trong các đối tượng sẽ nhận được nhiều sự hỗ trợ tài
chính. Bất động sản sau một thời gian dài bị “ghẻ lạnh” giờ đây lại được Chính phủ
“quan tâm”. Phần lớn danh mục tín dụng cho bất động đều được loại ra khỏi nhóm
“hạn chế cho vay”. Không những vậy, Bộ Xây dựng còn đề xuất Chính phủ cho
phép mua căn hộ, biệt thự để làm nhà công vụ. Bất động sản còn được xếp vào
nhóm được hỗ trợ tài chính, miễn, giảm thuế. Trong thời gian tới có thể còn có thêm
nhiều chính sách hỗ trợ cho bất động sản.
Khi thị trường khởi sắc trở lại, hoạt động tín dụng bất động sản được khuyến
khích thì công tác định giá sẽ trở nên sôi động hơn về mặt số lượng cũng như chất
lượng, đặc biệt khi định giá là một hoạt động còn khá mới ở nước ta.
1.2.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
 Phương pháp so sánh
• Khái niệm
Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên các số liệu phản ánh các giao dịch,
mua bán của tài sản tương tự trên thị trường, chủ yếu thông qua việc so sánh với các
mức giá của tài sản so sánh
• Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường là cơ sở giá trị của phương pháp. Giá trị của tài sản mục tiêu có
quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản so sánh.
• Nguyên tắc ứng dụng
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
18

Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
-Nguyên tắc thay thế: Người ta sẽ không trả giá cho tài sản cần mua với một
mức giá cao hơn mức giá của tài sản tương tự có cùng sử dụng.
-Nguyên tắc đóng góp; Để điều chỉnh giá trị của tài sản phải dựa trên cơ sở sự
tham gia đóng góp của các bộ phận cấu thành tài sản.
• Điều kiện thực hiện:
- Chất lượng thông tin thu thập phải chuẩn xác, phù hợp và có thể kiểm ta được.
- Trong điều kiện thị trường phải ổn định
-Phải thu thập được những thông tin liên quan đến tài sản tương tự được mua
bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần thảm định
-Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
19
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
• Các bước tiến hành:
• Các yếu tố điều chỉnh
TT Các nhóm điều chỉnh Yếu tố điều chỉnh
1 Hình dáng mặt bằng
-Kích thước lô đất
-Hình dáng lô đất
-Quy mô lô đất
2 Vị trí và địa điểm
-Khả năng tiếp cận
-Môi trường xung quanh
-Khả năng sinh lợi
-Địa thế
3 Yếu tố về công trình -Kết cấu số tầng công trình
-Loại vật liệu xây dựng

-Qui mô công trình
4 Điều kiện thị trường -Điều kiện bán
-Điều kiện thanh toán
-Thời gian bán
3 Yếu tố pháp lý
-Chi phí cho việc lập giấy tờ pháp lý
-Rủi ro gặp phải
-Quyền năng hạn chế
• Ưu điểm của phương pháp
- Phương pháp này là phương pháp đơn giản nhất, hay được các tổ chức định
giá sử dụng và khách hàng cũng dễ hiểu và chấp nhận, ít gặp khó khăn về mặt kĩ
thuật vì không phải tính toán nhiều.
- Phương pháp vận dụng nhiều thông tin thu thập trên thị trường, lấy các bất
động sản tương đồng với bất động sản so sánh, thể hiện được sự đánh giá của thị
trường, đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị
của bất động sản
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
Xác định BĐS
mục tiêu
2. Tìm Thông tin về
BĐS so sánh
3. Chọn BĐS so
sánh phù hợp nhất
4. phân tích giá bán
và các điều kiện của
BĐS so sánh
5. Điều chỉnh giá6. Ước tính giá trị
BĐS mục tiêu
20

Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định,
mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch và các yếu tố cụ thể trên thị trường
để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
• Những hạn chế của phương pháp
- Đây là phương pháp sử dụng nhiều thông tin trên thị trường, trong khi đó
thị trường bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch, do đó thông tin còn nhiều
sai lệch và không sát với giá trị thực của tài sản.
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá
nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng
chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi bất động sản so sánh là bất động sản tạo thu nhập có giá trị lớn thì rất
khó
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp.
 Vận dụng phương pháp so sánh khi định giá bất động sản thế chấp.
Khi định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh, các cán bộ thẩm
định thường tìm hiều những tài sản nằm trong khu vực BĐS mục tiêu, ví dụ
cùng ngõ, cùng con đường, cùng làng… Tuy nhiên, nếu giao dịch ở những khu
vực đó ít, có thể tham khảo các BĐS khác với điều kiện phải có những tương
đồng nhất định.Yếu tố về giao thông và lợi thế kinh doanh, cũng như khả năng
chuyển nhượng là yếu tố rất quan trọng trong việc điều chỉnh giá.
Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm kiếm sự
khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị trường
là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh rất
phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế
chấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà
còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý
đến việc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để

trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người
nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
21
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
 Phương pháp chi phí
• Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại
hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản cân thẩm định.
• Cơ sở của phương pháp: Ngươi mua lí trí sẽ không bao giờ bỏ tiền ra ua tài
sản với giá cao hơn chi phí để tạo ra tài sản có lợi ích tương tự.
• Nguyên tắc ứng dụng:
- Nguyên tắc đóng góp: Qua trình điều chỉnh ước tính giá trị tài sản phải dựa
trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.
-Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản thẩm định có thê được xác định bằng
chi phí để làm ra một bất động sản thay thế.
• Các bước thực hiện
• Công thức tính:
 Giá trị BĐS Mục tiêu = Giá trị đất + chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn
tích lũy của công trình xây dựng
 Giá trị của máy móc thiết bi thẩm định = Chi phí tái tạo, thay thế tài
sản – giá trị hao mòn tích lũy ( Hao mòn vo hình hay hữu hình).
• Ứng dụng của phương pháp:
-Để kiểm tra các kết quả của các phương pháp khác.
-Thẩm định những tài sản có nguồn gốc đặc biệt
-Người đấu thầu và người kiểm tra đấu thầu cũng hay dùng phương pháp này.
• Ưu điểm của phương pháp
-Được áp dụng cho những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt , và thường
không có cở sở để so sánh, dùng để kiểm tra kết quả của những phương pháp
khác.

• Hạn chế của phương pháp
- Kết quả chi phí không hẳn đãlà giá trị thị trường, giá trị thị trường toàn bộ
không hẳn là tổng giá trị của từng bộ phận cộng lại.
- Yêu cầu ohair có dữ liệu từ thị trường
- Việc xác định khâu hao mang tính chủ quan của người định giá, dựa trên kinh
nghiệm và sự hiểu biết về tài sản.
- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù
hợp. Ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
Ước lượng giá
trị BĐS
2. Ước tính chi phí
thay thế/ tái tạo
3. Số tiền giảm giá
tích lũy
4. Trừ GGTL ra
khỏi chi phí thay thế
5. tính giảm giá công
trình phụ và trừ đi
khỏi CPTT
6. Giá đất
+ CPTT đã
giảm giá
7. Điều
chỉnh
22
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp.
Hiện nay Nhà nước đã ban hành khung giá xây dựng nhà ở, các ngân hàng áp

dụng vào tính, tùy theo mức độ hao mòn và phần còn lại bao nhiêu, cán bộ thẩm
định sẽ linh hoạt điều chỉnh cho phù hợp, cũng tùy vào sự biến động giá cả trên thị
trường để tăng hay giảm chi phí xây dựng.
Đối với bất động sản không có sẵn các cuộc giao dịch bán trên thị trường thì
việc định giá bất động sản theo phương pháp này là phù hợp và mang lại tính chính
xác cao. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí để định giá
theo chi phí người định giá cần chú ý: nếu những chỗ thay thế được và xây dựng
thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý,
nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao
mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác. Tuy nhiên, các khoản
giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của
cá nhân người định giá.
 Phương pháp vốn hóa:
• Khái niệm: Là Phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách thể
hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lại do tài sản mang lại thành
giá trị tại thời điểm định giá.
• Cơ sở của phương pháp:
Giá trị của Bất động sản bằng giá trị vốn hiện tại cảu tất cả các lợi ích tương lai
có thể nhận được từ tài sản và dựa vào những giả thiết như:
-Thu nhâp mang lại là vĩnh viễn
-Rủi ro trong tương lai là cố định
• Các ngụyên tắc ứng dụng
-Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
-Nguyên tắc cung cầu
-Nguyên tắc lợi ích trong tương lai
• Các bước thực hiện:
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
1.Ước tính thu nhập
bình quân BĐS
2. Tính chi phí vận

hành
4. Tính giá trị BĐS
3. Tìm tỷ lệ Vốn hóa
23
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
24
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
• Các phương pháp vốn hóa
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu
nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp.
- Công thức
Giá trị vốn của BĐS : V= NOI/ Ro hoặc V=NOI xYP
YP (số nhân) =100/Ro
Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối
quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất qua
phân tích các cuộc bán so sánh được
Ro = thu nhập hiệu quả ( hoặc NOI)/ giá bán
Vốn hóa trực tiếp có thể áp dụng cho PGI, EGI,NOI,BTCF, phụ thuộc vào
mục đích phân tích và sự sẵn có của số liệu
 Vốn hóa lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền.
-Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai
thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc
bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của
đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
- Công thức:
V= CF

1
/(1+r)
1
+CF
2
/(1+r)
2
+….+CF
n
/(1+r)
n
Quy trình chuyển đổi trên được gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng tiền

Vốn hóa lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường
• Ưu điểm của phương pháp
-Đơn giản, dễ sử dụng
-Dựa trên cơ sở tài chính nên rất khoa học
• Hạn chế của phương pháp
- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải dự báo cáo dòng tiền trong
tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính
xác sẽ không cao.
- Xác định tỷ lệ vốn hóa cho chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là
phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân. Tuy vậy phương pháp này được
áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với BĐS mục tiêu.
SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A
25