Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đề đã viết là do bản thân tôi thực hiện,
không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm
tôi xin chịu kỷ luật với nhà trường.
Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Chí Cường
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em
còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và
ngoài nhà trường.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Bất
động sản và Kinh tế tài nguyên đã hết lòng giúp đỡ và truyền đạt cho em những
kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại trường. Đồng thời cảm ơn các cô chú,
anh chị trong Phòng Kinh Doanh Bất Động Sản Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Thiên
Phú đã nhiệt tình chỉ bảo và cung cấp thông tin số liệu về dự án để em có thể hoàn
thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này.
Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Chí Cường
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
Chương 1 18
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 18
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 18

1.1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
18
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 18
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản 18
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19
1.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án 21
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 22
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN23
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư 23
kinh doanh bất động sản 23
1.2.1.1. Khái niệm 23
1.2.1.2. Mục đích 23
1.2.1.3. Vai trò 24
1.2.1.4. Yêu cầu 24
1.2.3. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25
1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 25
1.2.3.2. Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về
mặt số lượng và tiến độ 36
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.3.3. Dự tính doanh thu, chi phí hoạt động, kế hoạch trả nợ vay, dự trù lỗ lãi, tính
toán các luồng tiền của dự án 39
1.2.3.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 41
1.2.3.5. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư 50
1.2.3.6. Phân tích độ nhạy của dự án 52
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 53
1.3.1 Các nhân tố chủ quan 54
Cán bộ phân tích dự án 54
Thông tin 54

Tiến bộ khoa học kỹ thuật 55
Cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu 55
Tổ chức điều hành 55
1.3.2. Các nhân tố khách quan 56
1.4. HỆ THỐNG CÁC VĂN BẢN CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 57
Chương 2 59
THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP
ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA CAO
TẦNG TÂN THỊNH” 59
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN
PHÚ 59
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 59
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động 60
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
2.1.3. Cơ cấu tổ chức các phòng ban của công ty 61
2.1.3. Giới thiệu về phòng kinh doanh bất động sản 63
Lịch sử hình thành và phát triển 63
Cơ cấu tổ chức 63
2.2. SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 64
2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư dự án 64
2.2.2. Giới thiệu dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” 65
2.3. THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ
CAO TẦNG TÂN THỊNH” 66
2.3.1. Xác định tổng mức đầu tư 66
2.3.2. Cơ cấu nguồn vốn 71

2.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 73
2.3.4. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và các luồng tiền của dự án 74
2.3.4.1. Dự tính doanh thu 74
2.3.4.2. Kế hoạch trả nợ của dự án 77
2.3.4.3. Dự trù lỗ lãi của dự án 77
2.3.5. Các chỉ tiêu phân tích dự án 78
2.3.5.1. Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp 78
2.3.5.2. Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án 79
2.3.5.3. Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư hay còn gọi là hệ số hoàn vốn (RR) 80
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
2.3.5.4. Tỷ số lợi ích/chi phí 80
2.3.5.5. Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 80
2.3.5.6. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 80
2.3.6. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án 81
2.3.6.1. An toàn về nguồn vốn 81
2.3.6.2. An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả
nợ 81
2.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN
“TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 82
2.4.1. Những kết quả đạt được 82
2.4.2. Hạn chế 83
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế 85
Chương 3 86
MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG 86
CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP
ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ
CAO TẦNG TÂN THỊNH” 86

3.1. ĐỊNH HƯỚNG CỦA CÔNG TY TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN .86
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN MỘT SỐ CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
CỦA DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 86
3.2.1. Phân tích độ nhạy của dự án 86
3.2.2. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát 88
3.2.3. Hoàn thiện một số chỉ tiêu tài chính 88
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN
TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 89
3.3.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin 89
3.3.2. Đầu tư, đổi mới trang thiết bị 89
3.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 90
3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án 91
KẾT LUẬN 92
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ
Chương 1 18
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 18
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 18
1.1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
18
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 18
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản 18
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19
1.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án 21

1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 22
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN23
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư 23
kinh doanh bất động sản 23
1.2.1.1. Khái niệm 23
1.2.1.2. Mục đích 23
1.2.1.3. Vai trò 24
1.2.1.4. Yêu cầu 24
1.2.3. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 25
1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 25
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.3.2. Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về
mặt số lượng và tiến độ 36
1.2.3.3. Dự tính doanh thu, chi phí hoạt động, kế hoạch trả nợ vay, dự trù lỗ lãi, tính
toán các luồng tiền của dự án 39
1.2.3.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 41
Biểu đồ 1.1: Đồ thị xác định IRR 47
Biểu đồ 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn 50
1.2.3.5. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư 50
1.2.3.6. Phân tích độ nhạy của dự án 52
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 53
1.3.1 Các nhân tố chủ quan 54
Cán bộ phân tích dự án 54
Thông tin 54
Tiến bộ khoa học kỹ thuật 55
Cách lựa chọn tỷ lệ chiết khấu 55
Tổ chức điều hành 55
1.3.2. Các nhân tố khách quan 56

1.4. HỆ THỐNG CÁC VĂN BẢN CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 57
Chương 2 59
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP
ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA CAO
TẦNG TÂN THỊNH” 59
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN
PHÚ 59
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 59
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động 60
2.1.3. Cơ cấu tổ chức các phòng ban của công ty 61
2.1.3. Giới thiệu về phòng kinh doanh bất động sản 63
Lịch sử hình thành và phát triển 63
Cơ cấu tổ chức 63
2.2. SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 64
2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư dự án 64
2.2.2. Giới thiệu dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” 65
2.3. THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ
CAO TẦNG TÂN THỊNH” 66
2.3.1. Xác định tổng mức đầu tư 66
Bảng 2.1: bảng tổng hợp chi phí xây dựng 66
Bảng 2.2: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị 67
Bảng 2.3: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 68
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp chi phí khác 68
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A

10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp vốn đầu tư 71
2.3.2. Cơ cấu nguồn vốn 71
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp nguồn vốn dự án 72
2.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 73
Bảng 2.7: Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm: 73
2.3.4. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và các luồng tiền của dự án 74
2.3.4.1. Dự tính doanh thu 74
Bảng 2.8: Bảng dự kiến doanh thu của dự án đến năm 2032 75
2.3.4.2. Kế hoạch trả nợ của dự án 77
Bảng 2.9: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm 77
2.3.4.3. Dự trù lỗ lãi của dự án 77
Bảng 2.10: Bảng tính giá trị khấu hao 78
2.3.5. Các chỉ tiêu phân tích dự án 78
2.3.5.1. Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp 78
2.3.5.2. Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án 79
2.3.5.3. Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư hay còn gọi là hệ số hoàn vốn (RR) 80
2.3.5.4. Tỷ số lợi ích/chi phí 80
2.3.5.5. Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 80
2.3.5.6. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 80
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
2.3.6. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án 81
2.3.6.1. An toàn về nguồn vốn 81
2.3.6.2. An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả
nợ 81
Bảng 2.11: Khả năng trả nợ của dự án 82
2.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ

PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN
“TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 82
2.4.1. Những kết quả đạt được 82
2.4.2. Hạn chế 83
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế 85
Chương 3 86
MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG 86
CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP
ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ
CAO TẦNG TÂN THỊNH” 86
3.1. ĐỊNH HƯỚNG CỦA CÔNG TY TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN .86
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN MỘT SỐ CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
CỦA DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 86
3.2.1. Phân tích độ nhạy của dự án 86
Bảng 3.1: Sự thay đổi của IRR khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm
thay đổi 87
Bảng 3.2: sự thay đổi của NPV khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm
thay đổi 87
3.2.2. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát 88
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
3.2.3. Hoàn thiện một số chỉ tiêu tài chính 88
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN
TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 89
3.3.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin 89
3.3.2. Đầu tư, đổi mới trang thiết bị 89
3.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 90
3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án 91

KẾT LUẬN 92
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
DAĐT : Dự án đầu tư
LNTT : Lợi nhuận trước thuế
LNST : Lợi nhuận sau thuế
TNDN : Thu nhập doanh nghiệp
TMĐT : Tổng mức đầu tư
TB : Thiết bị
TV : Tư vấn
XD : Xây dựng
VAT : Thuế giá trị gia tăng
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, chúng ta đã và đang từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Chính vì
vậy môi trường kinh doanh ngày càng có sự cạnh tranh hết sức khốc liệt, nền kinh
tế ngày càng có tính sàng lọc cao. Các doanh nghiệp trong nước sẽ phải không
ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm cũng như cách thức quản lý của mình mới
mong tồn tại và phát triển trong nền kinh tế hiện nay. Trong bối cảnh đó thì vấn đề
đầu tư có hiệu quả càng có ý nghĩa cấp thiết hơn bao giờ hết. Để các dự án đầu tư
mang lại hiệu quả cao thì việc nghiên cứu, đánh giá, phân tích các khía cạnh về kinh
tế, xã hội, môi trường, tài chính là việc làm rất quan trọng. Trong đó đánh giá phân
tích tài chính của dự án là việc thường được quan tâm nhất vì đứng trên góc độ chủ
đầu tư, họ lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính.

Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh mang
tính đặc thù, như: bất động sản gắn liền với đất đai, vốn đầu tư lớn, thời gian xây
dựng cũng như thời gian thu hồi vốn dài cho nên việc phân tích tài chính trong các
dự án kinh doanh bất động sản là đặc biệt quan trọng, không chỉ đối với chính các
dự án mà còn đối với sự tồn vong của doanh nghiệp. Tuy nhiên thực tế ở Việt Nam,
công tác phân tích tài chính dự án của các doanh nghiệp chưa thực sự mang lại hiệu
quả cao, việc phân tích chưa sát thực tế nên gây ra thua lỗ cho nhiều dự án, có dự án
đang thực hiện thì phải tạm dừng giữa chừng, gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư
cũng như xã hội.
Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú là công ty chuyên sản xuất
và phân phối sản phẩm cửa cuốn, cửa nhựa, cửa lõi thép gia cường, dây và cáp điện.
Trong thời gian gần đây công ty định hướng mở rộng thêm một số ngành nghề kinh
doanh, trong đó có lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Và để khẳng định được
thương hiệu của mình đồng thời mang về cho công ty nguồn lợi nhuận cao, vì vậy
công ty cần phải hoàn thiện và khắc phục những mặt hạn chế trong công tác phân
tích tài chính các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của mình.
Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên khi được thực tập ở công ty, với sự
giúp đỡ nhiệt tình của Ths.Nguyễn Thị Hải Yến cùng các anh chị phòng Kinh
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Doanh Bất Động Sản của công ty cổ phần tập đoàn công nghiệp Thiên Phú nên em
đã chọn đề tài “Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công
ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án Tòa nhà
cao tầng Tân Thịnh” làm chuyên đề thực tập của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân
Thịnh” ở 108 Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An do
công ty cổ phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư.

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự
án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”.
3. Đối tượng nghiên cứu
Công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công
Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa cao tầng Tân Thịnh”.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” ở 108
Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An do công ty cổ phần
Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong qua trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Thu thập các tài liệu về hoạt động, về công
tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty Cổ Phần Tập Đoàn
Công Nghiệp Thiên Phú, và các thông tin khác như sách, báo, internet, các văn bản
pháp luật, các quy định Nhà nước về về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư
bất động sản.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh các số các số liệu, chỉ
tiêu về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, với các số liệu, chỉ tiêu của cơ
quan Nhà nước
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các thông tin sau khi đã thu thập, để đánh
giá về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty Cổ Phần
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú.
6. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, mục lục và tài liệu tham khảo,
nội dung của chuyên đề được chia thành 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản.

Chương 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án của công ty Cổ Phần Tập
Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”
Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác
phân tích tài chính dự án của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Phiên Phú
qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”.
Mặc dù đã rất cố gắng nhưng do trình độ và kinh nghiệm còn hạn chế nên
chuyên đề của em sẽ không tránh khỏi có nhiều thiếu sót, mong thầy cô và các bạn
góp ý thêm để chuyên đề tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2012
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Chí Cường
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản
a. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”. Như vậy thì BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể;
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả với các tài sản gắn liền
với nhà ở và công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể:
nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: đường xa, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:
máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động của công
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
b. Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm
cụ thể sau:
- BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được.
- BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS
gắn liền với sự trường tồn của đất đai.
- Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm.

- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
- Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
- Hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của
Nhà nước.
- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
a. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài
hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian
xác định.
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
“Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức: nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết
và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết
quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật
tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết
của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền
đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả
cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác
định”.
1

Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006: Hoạt động kinh doanh bất động
sản (BĐS) gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong đó kinh
doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê
mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và
thị trường BĐS.
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ
vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo
nhữngđối tượng là BĐS trong một khoảng thời giai xác định.
b. Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Dự án đầu tư công trình BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, tự nhiên, có
tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các môi trường kinh tế, xã hội. Vì vậy khi
quyết định đầu tư phải tính toán kỹ và xem xét đến mọi ảnh hưởng tích cực và tiêu
cực của nó từ đó để thu được hiệu quả tối ưu nhất. Mọi dự án đầu tư đều phải được
phân tích trên hai khía cạnh, đó là khía cạnh tài chính và khía cạnh kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ
có rất nhiều rủi ro như rủi ro về tỷ giá, lạm phát, chính sách pháp luật, thiên tai… Vì
vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các
1
Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2008
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để giảm thiểu các rủi ro và dự án đầu
tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần
phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính
dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn
hợp lý, quản lý nguồn vốn một cách khoa học để đảm bảo cho việc thực hiện dự án
không gặp khó khăn, tiến độ thi công của dự án được đảm bảo.

- Hoạt động đầu tư dự án BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp
luật. Các yếu tố về luật pháp như: luật đầu tư, luật dân sự, luật thuế, luật về xuất
nhập khẩu…có các tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư BĐS, ảnh hưởng đến tài
chính của chủ đầu tư và các bên liên quan.
1.1.2. Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án
Đối với quốc gia:
- BĐS luôn chiếm giữ một vị trí vô cùng quan trọng, là nền tảng đối với sự
tồn tại và phát triển của một quốc gia. Đầu tư BĐS là tạo điều kiện để phát triển các
ngành sản xuất, kinh doanh khác. Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở
hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia, nó
phải luôn đi trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt
bằng sản xuất kinh doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia
hoạt động. Để có một nền cơ sở hạ tầng tốt ngoài quản lý chất lượng thì phải tạo ra
tính đồng bộ của nó, và đầu tư theo dự án chính là góp phần tạo ra sự đồng bộ của
hệ thống cơ sở hạ tầng.
- Đầu tư theo dự án giúp Nhà Nước dễ dàng trong việc quản lý và điều tiết
thị trường bất động sản cũng như định hướng phát triển kinh tế xã hội.
- Đầu tư theo dự án góp phần ổn định quy hoạch đô thị giúp cho đô thị đẹp
hơn, tiết kiệm chi phí đất đai, sử dụng đất một cách có hiệu quả hơn.
- Đầu tư theo dự án còn giúp tăng thêm ngân sách Nhà Nước thông qua việc
thu thuế.
- Tăng nguồn cung cho thị trường BĐS nói riêng và làm tăng của cải xã hội
nói chung.
- tạo điều kiện cho các ngành nghề kinh doanh khác phát triển.
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Đối với nhà đầu tư:
- Tiết kiệm được chi phí đầu tư do Nhà Nước đang có các chính sách ưu đãi
về đầu tư dự án, đặc biệt là các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng.

- Tiết kiệm được chi phí nhờ tính kinh tế của sản xuất vĩ mô.
- Mang lại thương hiệu, đẳng cấp và tiền bạc cho chủ đầu tư.
Đối với người dân:
- Tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người tiêu dùng ở tất cả các tầng lớp xã hội vì
hầu như các sản phẩm của dự án đều đều có các mức giá khác nhau phù hợp với
nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội.
- Tạo ra không gian tốt hơn cho sự tồn tại, làm việc, nghỉ ngơi của người dân.
- Giúp cải thiện, nâng cao đời sống người dân, giải quyết các vấn đề xã hội
như các dự án chung cư cho người thu nhập thấp, khu tái định cư,
- Tạo điều kiện cho người dân phát triển các dịch vụ ở các đô thị.
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cá
biệt: BĐS là các tài sản không di dời được, nó có vị trí địa lý cố định, có giới hạn về
không gian và diện tích mà mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những điều kiện kinh tế -
xã hội, phong tục tập quán, tín ngưỡng khác nhau vì vậy các hoạt động kinh doanh
BĐS ở các vùng miền này cũng mang các đặc tính khác nhau.
- Sản phẩm của kinh doanh BĐS là các BĐS, có giá trị lớn, lâu bền, sản xuất
đơn chiếc. Quá trình sản xuất trải qua nhiều công đoạn, mất nhiều thời gian, nguồn
vốn lớn vì vậy kinh doanh BĐS phải có chiến lược dài hạn, rõ ràng, xem xét trên
nhiều góc độ, phải có trình độ quản lý và trình độ chuyên môn nghiệp vụ nhất định.
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa mang tính đa ngành vừa mang tính đặc thù.
Tính đa ngành được thể hiện qua việc quá trình sản xuất kinh doanh liên quan đến
các ngành, các lĩnh vực khác nhau như: xây dựng, marketing, tư vấn, luật pháp, quản
lý tài chính, quản lý BĐS…; Tính đặc thù được thể hiện qua việc BĐS mang tính độc
quyền do các đặc tính của chính BĐS quy định (tính khan hiếm, tính dị biệt,…), thị
trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu…
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của các yếu tố
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

pháp luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi quốc gia
vì vậy Nhà Nước nắm quyền quản lý BĐS. Nhà nước quản lý BĐS góp phần bảo
đảm an toàn cho các giao dịch đồng thời giúp điều tiết thị trường BĐS, làm cho thị
trường phát triển đúng hướng. Bất cứ một chính sách pháp luật nào ra đời đều có
thể ảnh hưởng đến việc kinh doanh BĐS, chính vì thế các nhà đầu tư luôn phải nắm
rõ và thường xuyên cập nhật các thông tin về chính sách pháp luật đặc biệt là các
quyết định quy hoạch của Nhà Nước.
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích
các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động
sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và
hiệu quả nhất.
1.2.1.2. Mục đích
“Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong
quá trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án
về mặt tài chính thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện
có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn
tài trợ cho dự án).
- Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi
phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu
phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết
định đầu tư.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả
năng trả nợ;

Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
23
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính
chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác
động theo hướng không có lợi.”
1.2.1.3. Vai trò
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các
quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính
của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan
trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những vậy, phân tích tài chính còn là
sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu
cơ bản của mình với chi phí rẻ nhất.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước:
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này
xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà
nước thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án:
Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án.
Một dự án được đánh giá khả thi về mặt tài chính khi nó có khả năng trả nợ, có
nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài
chính.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã
hội: Mặc dù phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có những điểm khác
nhau nhưng đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí
phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát
thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội, các
khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa
trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản

ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.
1.2.1.4. Yêu cầu
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu
cầu đặt ra trong công tác phân tích tài chính là:
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
24
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
- Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục
tiêu phân tích;
- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để
phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu nhất
cho dự án.
1.2.3. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư
 Khái niệm tổng mức đầu tư
Để triển khai dự án đầu tư, chủ đầu tư phải tính toán lượng vốn cần thiết cho
dự án. Trong mỗi dự án đầu tư, việc tính số vốn cần thiết cho từng hạng mục đầu tư
và trong từng giai đoạn của quá trình đầu tư giúp các nhà đầu tư tính được tổng nhu
cầu về vốn và đó cũng là căn cứ để các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn tài trợ cho dự án,
tính toán hiệu quả đầu tư và xác định thời gian hoàn vốn.
Tổng mức đầu tư: là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công
trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình
phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh
tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình được xác định
phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công.
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa
chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực
hiện đầu tư xây dựng công trình.
 Tổng mức đầu tư bao gồm:

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng;
chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại
hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị
công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi
phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị;
thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
Sinh viên: Nguyễn Chí Cường Lớp: QTKD Bất Động Sản 50A
25