thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại agribank chi nhánh đông triều – quảng ninh

MỤC LỤC
Chương I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ
ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI AGRIBANK CHI
NHÁNH ĐÔNG TRIỀU – QUẢNG NINH.
1.1. Khái quát về Agribank chi nhánh Đông Triều.
1.1.1. Sự hình thành và phát triển của chi nhánh.
NHNo&PTNT huyện Đông Triều được thành lập theo quyết định số
280/QĐ – NH5 ngày 15/10/1996 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt
Nam.
Đây được coi là chi nhánh cấp 2 trực thuộc chi nhánh NHNo&PTNT
tỉnh Quảng Ninh, tiền thân của NHNo&PTNT huyện Đông Triều là chi nhánh
ngân hàng nhà nước. Hiện nay, NHNo&PTNT huyện Đông Triều có trụ sở tại
211 Trần Nhân Tông, thị trấn Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
Cho tới nay trên địa bàn huyện có 8 NHTM cùng hoạt động gồm có: chi
nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều, chi nhánh NHNo&PTNT Mạo Khê,
Phòng giao dịch Ngân hàng Đầu tư và phát triển chi nhánh Tây Nam Quảng
Ninh, Phòng giao dịch ngân hàng Công thương chi nhánh Uông Bí, Phòng
giao dịch của ngân hàng Sài gòn công thương, Ngân hàng Quốc tế chi nhánh
Hải Dương, Phòng giao dịch ngân hàng nhà Đồng bằng sông Cửu Long, Ngân
hàng chính sách xã hội huyện Đông Triều và Kho bạc nhà nước huyện.
1.1.2. Nhiệm vụ của chi nhánh.
Chi nhánh huyện Đông Triều thực hiện các chức năng của NHTM
chuyên kinh doanh tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng chuyên nghiệp, như:
- Huy động vốn tiền tệ bằng VND và ngoại tệ (USD) của các tổ chức
kinh tế, và các tầng lớp dân cư trên địa bàn và các vùng theo luật định.
- Thực hiện tái cấp vốn tiền tệ VND thông qua các nghiệp vụ vay vốn
theo thể lệ tín dụng hiện hành với thành phần kinh tế, bao gồm cho vay ngắn
hạn, trung và dài hạn góp phần tạo điều kiện giúp các DN và kinh tế hộ sản
2
xuất, kinh doanh, theo hướng công nghiệp hóa phát triển nông nghiệp và nông
thôn.

- Tổ chức dịch vụ thu chi tiền mặt, thanh toán chuyển khoản. Nhận uỷ
thác cho vay với các tổ chức tín dụng, các tổ chức cá nhân trong và ngoài
nước .
- Thực hiện hạch toán kinh doanh và phân phối thu nhập theo quy định
của ngân hàng nông nghiệp. Thực hiện kiểm tra kiểm soát nội bộ chấp hành
chế độ nghiệp vụ theo qui định của ngân hàng.
- Thực hiện dịch vụ phân tích kinh tế liên quan đến hoạt động tiền tệ, tín
dụng và xây dựng kế hoạch, đề ra các giải pháp kinh doanh phù hợp với tình
hình phát triển kinh tế xã hội ở địa phương. Tổ chức dịch vụ bán bảo hiểm
cho các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân trong địa bàn huyện và một số dịch vụ
khác được NHNN cho phép, Ngân hàng Nông nghiệp qui định.
1.1.3. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban.
1.1.3.1.Cơ cấu tổ chức.
Sơ đồ 1: Tổ chức bộ máy Chi nhánh Đông Triều
Trong mô hình tổ chức, Giám đốc là người chịu trách nhiệm chung chỉ
đạo, điều hành các phòng ban thực hiện chức năng của mình. Thực hiện các
chức năng cùng Giám đốc là Phó giám đốc và trưởng các phòng ban thực hiện
theo chỉ đạo của Ban giám đốc.
Giám
đốc
Phó
giám
đốc
Phòng Kinh doanh
Phòng Kế toán
Phòng Hành chính – Nhân sự
3
Với mô hình quản lý như trên, Agribank Đông Triều đã thực hiện đầy đủ
các nghiệp vụ huy động vốn cũng như đầu tư cho vay vốn trên địa bàn huyện,
qua đó góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương

1.1.3.2.Chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban.
a. Phòng kinh doanh khách hàng DN.
•Chức năng.
Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các Doanh
nghiệp, để khai thác vốn bằng VND & ngoại tệ; thực hiện các nghiệp vụ liên
quan đến tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ
hiện hành và hướng dẫn của Agribank. Trực tiếp quảng cáo, tiếp thị, giới
thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng cho các doanh nghiệp.
•Nhiệm vụ.
- Khai thác nguồn vốn bằng VND & ngoại tệ từ khách hàng là doanh
nghiệp.
- Thực hiện tiếp thị, hỗ trợ, chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng
về các sản phẩm dịch vụ của Agribank. Làm đầu mối bán các sản phẩm dịch
vụ của Agribank đến khách hàng là các DN .
- Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho cá khách hàng
có nhu cầu giao dịch về tín dụng và tài trợ thương mại, trình cấp có thẩm
quyền phê duyệt và theo quy định của Agribank.
- Thực hiện nghiệp vụ tín dụng và xử lý giao dịch.
- Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo theo
quy định của Agribank.
- Cung cấp hồ sơ, tài liệu, thông tin của KH cho phòng quản lý rủi ro và
nợ có vấn đề để thẩm định độc lập và tái thẩm định theo quy định của chi
nhánh và Agribank Viêt Nam.
b. Phòng kinh doanh khách hàng cá nhân
Chức năng và nhiệm vụ:
4
Giống chức năng phòng kinh doanh khách hàng DN nhưng đối tượng
khách hàng là cá nhân.
c. Phòng quản lý rủi ro và nợ có vấn đề.
•Chức năng

Phòng quản lý rủi ro và nợ có vấn đề có nhiệm vụ tham mưu cho Giám
đốc chi nhánh về công tác quản lý rủi ro, quản lý giám sát thực hiện danh mục
cho vay, đầu tư đảm bảo tuân thủ giới hạn tín dự án, phương án đề nghị cấp
tín dụng. Thực hiện chức năng đánh giá, quản lý rủi ro , xử lý nợ có vấn đề
trong toàn bộ các hoạt động ngân hàng theo chỉ dụng cho từng khách hàng.
Thẩm định, tái thẩm định khách hàng,đạo của NHNo&PTNT VN
•Nhiệm vụ
- Thực hiện thẩm định độc lập hoặc tái thẩm định
- Tái thẩm định, đánh giá rủi ro đối với các khoản bảo lãnh , khoản cấp
tín dụng khác hoặc đề nghị cơ cấu lại thời hạn trả nợ theo yêu cầu của Giám
đốc chi nhánh.
- Kiểm tra hoàn thiện hồ sơ tín dụng, giám sát thực hiện các khoản
cấp tín dụng và việc nhập dữ liệu đối với KH có quan hệ tín dụng với NH.
- Nghiên cứu các danh mục tài sản bảo đảm tiền vay, cảnh báo rủi ro
trong việc nhận tài sản bảo đảm.
d. Phòng kế toán giao dịch
•Chức năng
Là phòng nghiệp vụ thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng;
Cung cấp các dịch vụ ngân hàng liên quan đến nghiệp vụ thanh toán, xử lý
hạch toán giao dịch. Quản lý và chịu trách nhiệm với các giao dịch trên máy,
quản lý quỹ tiền mặt đến từng giao dịch viên theo đúng quy định của Nhà
nước và NHNo&PTNT VN.
•Nhiệm vụ
5
- Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng
- Thực hiện công tác liên quan đến thanh toán bù trừ, thanh toán điện tử,
thanh toán liên ngân hàng; tính và trích nộp ngân sách theo quy định.
- Quản lý thông tin, séc,tiền mặt, giấy tờ có giá, các chứng chỉ
- Thực hiện quản lý các giao dịch nội bộ, chi trả lương cho cán bộ nhân
viên hàng tháng

e. phòng tổ chức hành chính.
•Chức năng
Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại chi
nhánh theo đúng chủ trương chính sách của nhà nước và quy định của
Agribank VN.
•Nhiệm vụ
- Thực hiện theo quy định của Nhà nước và của Agribank VN có liên
quan đến chính sách cán bộ về tiền lương, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tê…
- Thực hiện quản lý lao động, tuyển dụng lao động, điều động , sắp xếp
cán bộ phù hợp với năng lực , trình độ và yêu cầu nhiệm vụ kinh doanh theo
thẩm quyền.
- Thực hiện bồi dưỡng, quy hoạch cán bộ lãnh đạo tại chi nhánh.
1.1.4.Tổng quan tình hình hoạt động kinh doanh và đầu tư của chi
nhánh Đông Triều giai đoạn 2008 – 2011.
1.1.4.1.Hoạt động huy động vốn.
Dưới đây là tình hình huy động vốn của NHNo&PTNT huyện Đông
Triều từ năm 2008 đến 2010:
6
Bảng 1: Tổng kết tình hình nguồn vốn nội tệ huy động tại địa
phương của Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều
Đơn vị: triệu đồng
N
ăm

Chỉ tiêu
2008 2009 2010
So sánh
2009/2008 2010/2009
CL % CL %
1 2 3 4 5 6 7 8

Tiền gửi dân
cư
125.329 203.80
6
233.54
8
78.477 62,6 29.742 15
Tiền gửi
TCKT
13.816 33.113 60.081 19.297 139,67 26.968 81,4
Tiền gửi
Kho Bạc
34.374 35.038 21.774 664 1,93 -13,26 -0,03
Tiền gửi
TCTD
152 155 2 3 1,97 -153 -98,7
Tổng 173.671 272.112 315.40
5
98.441 56,68 43.293 15,9
(Nguồn: Phòng Kiểm soát nội bộ năm 2010)
Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng có thêm kênh huy động vốn bằng
hình thức ngoại tệ. Đây cũng là một đóng góp đáng kể cho nguồn vốn của Chi
nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều. Chúng ta có thể nhận thấy rõ được
điều này qua bảng sau đây:
7
Bảng 2: Tổng kết tình hình nguồn vốn ngoại tệ huy động tại địa
phương của Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều
Đơn vị: triệu đồng
Năm

Chỉ tiêu
2008
(tỷ giá
16.114)
2009
(tỷ giá
17.475)
2010
(tỷ giá
18.477)
So sánh
2009/2008 2010/2009
CL % CL %
1 2 3 4 5 6 7 8
Tiền gửi dân cư 16.665 13.219 18.569 -3.446 -20,6 5.350 40,4
Tiền gửi TCKT 984 922 666 -62 -6,3 -256 -27,7
Tổng 17.649 14.141 19.235 -3.508 19,8 5.094 36
(Nguồn: Phòng Kiểm soát nội bộ năm 2010)
Theo dõi cả 2 bảng, ta nhận thấy tình hình huy động vốn của Chi
nhánh NHNo & PTNT huyện Đông Triều có sự tăng trưởng vượt bậc qua các
năm.Tại bảng 1 “Tổng kết tình hình nguồn vốn nội tệ huy động tại địa
phương từ năm 2008 đến năm 2010” ta thấy nguồn vốn nội tệ huy động có xu
huớng tăng truởng mạnh qua các năm. Tuy nhiên, sự tăng trưởng của các chỉ
tiêu lại không đồng đều. Nếu như lượng tiền gửi của dân cư và các TCKT
không ngừng tăng lên mạnh mẽ, thì các chỉ tiêu khác lại chỉ tăng trong năm
2009 so với 2008, nhưng đến năm 2010 lại có xu hướng giảm sút. Trong đó
đặc biệt phải kể đến tiền gửi của các TCTD. Tại bảng 2 “Tổng kết tình hình
nguồn vốn ngoại tệ huy động tại địa phương từ năm 2008 đến 2010”, Từ đây
có thể nhận thấy sự hội nhập linh hoạt của nền kinh tế địa phương.
Tóm lại qua phân tích các số liệu trên ta có thể thấy rằng nguồn vốn kinh

doanh của Ngân hàng có mức tăng trưởng tốt. Vì vậy, đây là cơ sở vững chắc
cho việc mở rộng đầu tư và mở rộng quy mô tín dụng của Ngân hàng.
1.1.4.2.Hoạt động sử dụng vốn.
8
Hình thức sử dụng vốn của NHNo&PTNT huyện Đông Triều khá phong
phú và đa dạng như: Cho vay ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn. Để nâng
cao hiệu quả tín dụng, ngân hàng đã không ngừng tăng cường kiểm tra, thẩm
định cho vay, kiểm tra kiểm soát trước, trong và sau khi cho vay để phát hiện
và ngăn ngừa những trường hợp vi phạm sử dụng vốn sai mục đích để có
biện pháp xử lý kịp thời hạn chế nợ xấu phát sinh để không ngừng nâng cao
chất lượng tín dụng .
Bảng 3: Tổng kết tình hình cho vay tại NHNo&PTNT huyện Đông Triều
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Số tiền % Số tiền % Số tiền %
Tổng dư nợ
(1+2)
387.229 100 450.075 100 576.263 100
1.Dư nợ ngắn
hạn
214.823 55.5 240.867 53.5 314.238 55.5
2.Dư nợ trung
và dài hạn
172.406 44.5 209.208 46.5 262.025 45.5
(Nguồn: Phòng Kiểm soát nội bộ năm 2010)
Thông qua bảng 3 ta thấy việc đầu tư tín dụng có xu hướng tăng mạnh.
Có được kết quả như vậy là do Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Đông Triều
đã áp dụng cơ chế cho vay linh hoạt, đầu tư đúng hướng theo kế hoạch phát
triển kinh tế của huyện. Chi nhánh đã chọn lọc những khách hàng có uy tín,
có khả năng tài chính và khả năng kinh doanh, dự án có tính khả thi, tài sản

đảm bảo để cho vay. Ưu tiên đầu tư cho các DN và các hộ sản xuất hàng xuất
khẩu và phát triển nông nghiệp nông thôn.
9
1.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
LĨNH VỰC BĐS TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH ĐÔNG TRIỀU.
1.2.1. Đặc điểm của BĐS và các dự án đầu tư lĩnh vực BĐS có ảnh
hưởng đến công tác thẩm định.
 Khái niệm BĐS.
Có nhiều cách định nghĩa về BĐS. Tuy nhiên, hiểu một cách khái quát,
BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, các công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, các công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 Đặc điểm của hàng hóa BĐS.
Thứ nhất, tính các biệt và tính khan hiếm:
- Tính khan hiếm: bởi diện tích đất đai trên bề mặt trái đất là có hạn, con
người không thể sản xuất ra thêm đất đai dựa trên ý muốn chủ quan của mình
nên đất đai là tài nguyên khan hiếm.
- Tính cá biệt: tính chất này xuất phát từ tính khan hiếm và tính cố định,
không thể di dời của BĐS.Trong một khu vực, 2 lô đất liền kề nhau cũng có
thể có sự khác nhau về kích thước, diện tích, vị trì mặt tiền, các công trình
liền kề … Hoặc có 2 lô đất hoàn toàn giống nhau về kích thước, diện tích …
thì vẫn có thể khác nhau vị trí, khu vực. Trên thị trường BĐS, rất khó tồn tại
cùng lúc 2 BĐS hoàn toàn giống nhau.
Thứ hai, tính bền lâu:
Trừ khi đất đai bị phá hủy như bị thiên tai, lụt lội, xói lở,… đất đai được
coi là một tài nguyên thiên nhiên không thể bị phá hủy. Các công trình xây
dựng, vật kiến trúc xây dựng trên đất đai có thể tồn tại hàng chục, thậm chí
hàng trăm, hàng nghìn năm. Như các công trình cố: kim tự tháp Ai Cập, Vạn
Lý Trường Thành, …
Đất đai có hai loại tuổi thọ, là “ tuổi thọ kinh tế” và “ tuổi thọ vật lý”.

Tuổi thọ kinh tế là loại tuổi thọ chấm dứt khi chi phí sử dụng BĐS bằng với
lợi ích nhận được từ BĐS đó.Tuổi thọ vật lý là loại tuổi thọ chấm dứt khi các
10
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa,
không thể sử dụng được nữa. Tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Do có tính chất lâu bền, đất đai không bị hư hỏng, hao mòn sau thời gian sử
dụng và tính chất chất cá biệt nên hàng hóa BĐS rất phong phú, đa dạng và
thường có giá trị lớn.
Thứ ba, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
Một BĐS có thể chịu ảnh hưởng lớn bởi các BĐS khác, đặc biệt là các
BĐS liền kề, BĐS trong cùng một khu vực. Thực tế cho thấy, giá trị của một
BĐS sẽ tăng nếu gần kề một trung tâm thương mại hay một con đường giao
thông lớn. Thậm chí, ngay từ khi Nhà Nước mới có bản dự thảo về quyết định
cho xây một con đường hay một trung tâm mua sắm cũng dần dần “đẩy” giá
của BĐS quanh khu vực đó tăng lên.
Thứ tư, hàng hóa BĐS chịu chi phối của yếu tố tậpquán, thị hiếu và
tâm lý xã hội:
Mỗi người dân sống trong một vùng, khu vực và quốc gia khác nhau có
nhu cầu về BĐS khác nhau. Mà nhu cầu này chịu ảnh hưởng lớn từ tập quán,
phong tực, thị hiếu, lối sống, tâm lý xã hội chung của vùng mà người dân sinh
sống. Do vậy, hàng hóa BĐS cũng chịu chi phối lớn từ các yếu tố này.
Thứ năm, hàng hóa BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại hàng hóa
khác:
Nói chung, giá trị của hàng hóa BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng
của con người hay chính là sự tác động của con người khiến cho BĐS có thể
sinh lời, nếu khả năng sinh lời càng lớn thì giá trị càng cao và ngược lại. Một
lô đất được dung vào lĩnh vực công nghiệp thường có giá trị cao hơn so với
những lô đất dùng trong nông – lâm nghiêp, thủy hải sản.
Ngoài ra, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào công tác quy hoạch. Công tác
quy hoạch hợp lý và chính xác, nhanh chóng cũng góp phần tăng giá trị BĐS

được quy hoạch.
11
 Phân loại hàng hóa BĐS.
Hàng hóa BĐS hầu hết đều có giá trị lớn, bởi vậy, cần phải xây dựng
được hành lang pháp lý hoàn thiện để vừa có thể phát triển được thị trường
hàng hóa này, vừa có thể quản lý chặt chẽ những giao dịch trên thị trường
này.
Phân loại BĐS sẽ giúp Nhà Nước quản lý loại hàng hóa này dễ dàng
hơn.
Dựa trên mục đích sử dụng BĐS, ta có thể chia BĐS thành 3 nhóm
chính:
- Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng. Bao gồm: nhà ở, nhà xưởng và các công
trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật,hạ tầng xã hội),
trụ sở làm việc, … Trong đó, BĐS nhà đất( bao gồm đất đai và các công trình
gắn liền với đất đai) là nhóm quan trọng nhất, bởi nhóm này tác động trực
tiếp lên quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và đây cũng là nhóm
chiếm tỷ lệ giao dịch lớn nhất trên thị trường BĐS trong nước và trên thế giới.
- Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: Nhóm này chủ yếu là đất nông
nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất như các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối,…
- Nhóm 3: BĐS đặc biệt: Đó là các BĐS có khả năng tham gia giao dịch
trên thị trường rất thấp, như: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nhà thờ, đình chùa,…
 Các quyên liên quan tới BĐS.
Pháp luật Việt Nam quy định: chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân
mà Nhà Nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai; Chỉ có Nhà Nước
mới có quyền giao hoặc cho thuê đất; Trong hoạt động của thị trường giao
dịch hoặc cho thuê đất( thị trường sơ cấp), Nhà Nước có vai trò độc quyền và
định đoạt hoàn toàn.
Các quyền liên quan tới BĐS ở nước ta bao gồm:

- Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định pháp luật.
12
- Quyền sử dụng: Là quyền mà chủ sở hữu được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có thể
có quyền sử dụng nếu được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do
pháp luật quy định.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu được chuyển giao quyền sở
hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có
quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các
quyền định đoạt khác đối với tài sản.
Trong đó, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân hay các chủ thể khác có đủ 3
quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản BĐS.
 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa trên thị trường.
BĐS chỉ được coi là hàng hóa, một hàng hóa đặc biệt, được giao dịch
trên thị trường khi thỏa mãn những điều kiện sau:
- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể
- BĐS phải được pháp luật cho phép
- BĐS phải đủ điều kiện giao dịch
Cụ thể là: BĐS phải có giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu, không
thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong khu vực quy hoạch phải di dời hay
thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà Nước và không gây ô
nhiễm môi trường.
 Đặc điểm của dự án kinh doanh BĐS.
BĐS là hàng hóa đặc biệt, do vậy, các dự án BĐS cũng có những nét đặc
thù riêng so với các dự án khác:
- Thứ nhất, nhu cầu vốn lớn:
Nhu cầu vốn của các dự án này thường rất lớn. Tuy nhiên, số vốn tự có
của chủ đầu tư lại nhỏ, chủ yếu là số vốn chiếm dụng từ khách hàng(thông
qua hình thức mua BĐS từ khi còn là dự án, khách hàng ứng tiền trước khi

nhận được BĐS hoàn chỉnh) và vốn vay của các tổ chức tín dụng khác.
- Thứ hai, Dự án có thời gian kéo dài:
Một công trình xây dựng như trung tâm thương mại hay khu chung cư,
khu công nghiệp,… thời gian thường dài, thậm chí kéo dài trong nhiều năm.
- Thứ ba, Chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và pháp luật
có liên quan: Như luật đầu tư, luật xây dựng, luật đất đai,…Tuy nhiên, hệ
13
thống luật pháp ở nước ta còn chưa hoàn thiện, nhiều khi chồng chéo lẫn nhau
gây khó khăn trong việc thực hiện các dự án.
- Thứ tư: Tiềm ẩn nhiều rủi ro:
Đặc điểm này của BĐS được xuất phát từ ba đặc điểm trên của BĐS.
Vốn đầu tư lớn nhưng không linh hoạt, đa phần không phải của chủ đầu tư,
thời gian xây dựng kéo dài khiến vốn nằm khê đọng trong suốt quá trình đầu
tư. Nếu phân bổ vốn, rót vốn không hợp lý có thể làm chậm tiến độ công
trình, kéo dài thời gian thi công, tốn kém nhân lực và tiền bạc. Bên cạnh đó,
dự án còn chịu chi phối của các yếu tố biến động phức tạp. Vì vậy, rủi ro là
điêù khó tránh khỏi, như rủi ro về giải phóng mặt bằng, rủi ro liên quan tới
nguyên vật liệu đầu vào, rủi ro tỷ giá,… Để dự án hiệu quả, cần phải có biện
pháp quản lý rủi ro cụ thể.
1.2.2. Vai trò, yêu cầu và căn cứ thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
1.2.2.1. Vai trò của việc thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
Xuất phát từ những đặc điểm nêu trên của dự án kinh doanh BĐS nên
công tác thẩm định các dự án này đóng vai trò hết sức quan trọng.
 Thẩm định là việc các cán bộ tín dụng thẩm định lại dự án, nhằm
đánh giá lại tính khả thi của dự án và tính hợp lý của khoản vay. Dự án được
soạn thảo bởi các doanh nghiệp, bởi vậy, khó tránh được tình trạng các doanh
nghiệp đứng trên lợi ích công ty làm mất tính khách quan của dự án. Thẩm
định là bước vô cùng quan trọng để đảm bảo có được dự án khách quan.
 Thẩm định là 1 bước kiểm tra lại dự án, phát hiện ra những sai sót
mà người soạn thảo mắc phải, hay những tư tưởng mâu thuẫn, thiếu thực tế,…

Đồng thời sửa chữa và đề xuất phương án khắc phục.
 Mặt khác, trong hoạt động tín dụng ngân hàng có thể có sự móc nối
giữa cán bộ ngân hàng với khách hàng, gây thiete hại vốn cho ngân hàng.
Thẩm định sẽ giúp hạn chế những tiêu cực đó.
 Bên cạnh đó, thông qua công tác thẩm định, chấm điểm khách hàng,
cán bộ thẩm định có thể đề xuất ra mức cho vay phù hợp đối với mỗi khách
hàng. Mặc dù, mỗi ngân hàng đều có quy định cụ thể về phương thức cũng
như tỷ lệ cho vay nhưng các phương án vay vốn không phải bao giờ cũng
14
giống nhau nên không thể rập khuôn máy móc. Bởi vậy, cán bộ thẩm định
trong quá trình làm việc sẽ tính tới cả các yếu tố khách quan và chủ quan của
dự án để đưa ra tỷ lệ vay phù hợp, có lợi cho cả ngân hàng và khách hàng.
1.2.2.2. Yêu cầu của công tác thẩm định dự án BĐS.
Công tác thẩm định đóng vai trò quan trọng nên yêu cầu đặt ra đối với
công tác này thuộc lĩnh vực BĐS là rất cao.
Thứ nhất, Về tổng vốn tín dụng cho vay:
Từ đặc điểm của các dự án BĐS là vốn đầu tư lớn, thời gian xây dựng
kéo dài nên việc xác định đúng đắn tổng vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết.
Từ tổng vốn đầu tư của dự án, cán bộ thẩm định có thể tính ra được số vốn tín
dụng có thể cho vay của dự án, rồi so sánh với nhu cầu vay của chủ đầu tư để
ra được quyết định cho vay cuối cùng. Khâu này, cần thực hiện cẩn thận,
không được sai sót, tránh việc xác định sai vốn tín dụng cho vay, gây thiệt hại
cho ngân hàng và mất khách hàng.
Thứ hai, Về phân bổ vốn:
Đối với các dự án kinh doanh BĐS có thời gian xây dựng kéo dài, công
tác thẩm định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực
hiện đầu tư. Tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời
điểm nhất định, ảnh hưởng tới tiến độ chung của việc thực hiện toàn bộ dự án.
Thứ ba, Khía cạnh pháp lý của dự án:
Nhằm xem xét sự phù hợp của dự án đối với sự phát triển chung của toàn

ngành, toàn khu vực và với sự phát triển kinh tế xã hội; xem xét tư cách pháp
nhân, năng lực của chủ đầu tư,; thẩm định sự phù hợp của dự án đối với các
văn bản pháp quy của Nhà Nước, các quy định, chế độ khuyến khích, ưu đãi,
…
Thứ tư, Quản lý rủi ro:
Rủi ro tiềm ẩn là đặc điểm chung của các dự án kinh doanh BĐS. Bởi
vậy, quản lý rủi ro là công tác quan trọng trong tín dụng ngân hàng. Biện
pháp quản lý rủi ro bao gồm:
- Nhận diện rủi ro:
15
Có nhiều nguyên nhân rủi ro, do vậy, xác định được đúng nguyên nhân
rủi ro là khâu quan trọng đầu tiên để có thể tìm ra giải pháp phù hợp để khắc
phục.
 Đánh giá mức độ rủi ro:
Rủi ro xảy ra có khi rất nghiêm trọng nhưng có khi chưa đến mức gây
ra các thiệt hại về kinh tế. Đánh giá đúng mức độ rủi ro sẽ đưa ra biện pháp
phù hợp.
 Xây dựng biện pháp phòng và chống rủi ro:
Mỗi loại rủi ro khác nhau sẽ có biện pháp phòng và chống tương ứng,
có thể có nhiều hay ít biện pháp phòng chống, hạn chế thấp nhất các thiệt hại
khi rủi ro xảy ra.
1.2.2.3. Căn cứ thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
 Hồ sơ dự án:
Theo văn bản quản lý hiện hành, hồ sơ dự án bao gồm thuyết minh và
thiết kế cơ sở:
- Thuyết minh của dự án bao gồm:
+ Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường; địa
điểm xây dựng,…
+ Mô tả về quy mô, diện tích công trình, các hạng mục công trình;
phân tích phương án kỹ thuật,

+ Các giải pháp thực hiện, gồm: phương án giải phóng mặt bằng, tái
định cư; phương án thiết kế kiến trúc ; phương án khai thác và sử dụng lao
động; phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
+ Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ và
các yêu cầu về an ninh quốc phòng.
+ Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn;
phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài
chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, kinh tế xã hội của dự án.
- Thiết kế cơ sở:
Nội dung phần này của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ
yếu, đảm bảo đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước
tiếp theo. Bao gồm :
16
+ Thuyết minh thiết kế cơ sở: tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, mối liên hệ của
công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự
nhiên, tải trọng và các tác động; thuyết minh công nghệ; thuyết minh xây
dựng,…
+ Các bản vẽ thiết kế cơ sở: bản vẽ công nghệ, bản vẽ xây dựng, bản vẽ
sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ.
 Căn cứ pháp lý:
Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế - xã hội
của Nhà Nước, địa phương, ngành; văn bản pháp luật chung, văn bản pháp
luật và quy định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư.
 Các tiêu chuẩn , quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực
kinh tế, kỹ thuật cụ thể:
Quy phạm sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; Quy
phạm về tĩnh trong công trình cầu cống, hàng không; Tiêu châunr kỹ thuật
công nghệ riêng từng ngành,…
 Các quy ước, thông lệ quốc tế
Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay Nhà

Nước với Nhà Nước( về hàng hải, hàng không, đường biển,…); Quy định của
tổ chúc tài trợ vốn(WB, IMF,…);…
Ngoài ra, kinh nghiệm thực tế trong quấ trình thẩm định dự án cũng là
căn cứ quan trọng để thẩm định dự án đầu tư.
1.3.3. Quy trình cấp tín dụng cho các dự án kinh doanh BĐS.
Quy trình cấp tín dụng bao gồm 10 bước sau:
Bước 1: Hướng dẫn, tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ vay vốn.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ vay vốn và mục đích vay vốn.
Bước 3: Kiểm tra, xác minh thông tin.
Bước 4: Phân tích ngành.
Bước 5: Phân tích, thẩm định khách hàng vay vốn.
Bước 6: Thẩm định dự án đầu tư.
Bước 7: Dự kiến lợi ích của Ngân Hàng nếu khoản vay được thông qua.
Bước 8: Thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay, thẩm định rủi ro tín dụng
độc lập.
Bước 9: Lập tờ trình thẩm định.
17
Bước 10: Trưởng phòng tín dụng đánh giá, kiểm tra và nhận xét, sau đó
trình lên giám đốc để xem xét và phê duyệt lần cuối.
Cụ thể:
Bước 1: Hướng dẫn, tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ vay vốn
CBTD hướng dẫn khách hàng lập và hoàn thiện hồ sơ.
Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ vay vốn: CBTD tiếp nhận hồ sơ khách hàng,
đối chiếu và kiểm tra tính xác thực, đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ. Nếu
hồ sơ đủ CBTD sẽ báo cáo lãnh đạo và thực hiện các bước tiếp theo, nếu hồ
sơ còn thiếu yêu cầu khách hàng bổ sung hoàn thiện cho đến khi đầy đủ.
Nhận hồ sơ khách hàng có phiếu giao nhận.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, CBTD tiến hành thu thu thập thông tin từ CIC:
thông tin khách hàng, quan hệ tín dụng của khách hàng tại các tổ chức tín
dụng tinh đến thời điểm gần nhất.

Hồ sơ khách hàng được gửi đến phòng quản lý rủi ro, và tiến hành thẩm
định tín dụng độc lập nếu cần thiết theo quy định của Tổng giám đốc, các tài
liệu gửi đến phòng quản lý rủi ro bao gồm: hồ sơ pháp lý khách hàng, hồ sơ
dự án đầu tư, hồ sở tài sản đảm bảo, các báo cáo tài chính.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ vay vốn và mục đích vay vốn
CBTD kiểm tra tính xác thực, hợp pháp, hợp lệ của các giấy tờ văn bản
trong danh mục hồ sơ khách hàng.
Về mục đích vay vốn: cần kiểm tra nhu cầu vay vốn có thuộc đối tượng
cho vay của NH không. Tính hợp pháp của mục đích vay vốn, mặt hàng kinh
doanh có thuộc diện cấm lưu hành theo quy định của Chính phủ không? Đối
với các dự án vay vốn bằng ngoại tệ cần kiểm tra xem có phù hợp với quy
định quản lý ngoại hối hiện hành không?
Bước 3: Kiểm tra xác minh thông tin
Thu thập thông tin về khách hàng: ban lãnh đạo của khách hàng vay vốn,
tình hình nhà xưởng, tình hình SXKD, tài chính….
18
Các thông tin trên có thể được thu thập từ chính hồ sơ khách hàng, hoặc
bằng cách đi thực tế tại cơ sở và từ các nguồn khác như: Trung tâm thông tin
tín dụng (CIC), phòng thông tin Kinh tế - Tài chính - Ngân Hàng của
NHNo&PTNT Việt Nam . Thông qua các bạn hàng, đối tác làm ăn, các nhà
cung cấp dịch vụ, thiết bị, nguyên vật liệu, các NH mà khách hàng hiện đang
vay vốn hoặc đã vay vốn trước đó.
Bước 4: Phân tích ngành
Phân tích ngành là bước quan trọng trong quá trình thẩm định dự án cho
vay vốn của NH. Thực chất phân tích ngành là xem xét đánh giá DN trong
mối quan hệ với tình hình thị trường hiện tại, các nội dung chủ yếu trong phân
tích ngành là:
- Xem xét tốc độ phát triển của ngành trong quá khứ, hiện tại và dự đoán
trong tương lai.
- Sự phát triển của các DN lớn trong ngành, các chính sách của Chính

phủ, những thay đổi về điều kiện lao động.
- Về vị trí của DN trong ngành, sản phẩm của DN trên thị trường, tính
cạnh tranh khả năng thích nghi với sự thay đổi của thị trường.
Đề đánh giá được những tiêu chí trên CBTD phải thu thập thông tin về
sự chuyển đổi trong ngành: sự thay đổi về giá cả, cung cầu sản phẩm, các sản
phẩm có khả năng thay thế. Vị trí của sản phẩm trong ngành: doanh số, sự tin
tưởng của khách hàng, trình độ kỹ thuật, tính cạnh tranh trên thị trường quốc
tế. Ngoài ra còn phải thu thập ý kiến của bên thứ ba: nhận định của bạn hàng,
các DN cùng ngành và từ phía khách hàng.
Bước 5: Phân tích, thẩm định khách hàng vay vốn
Dựa trên hồ sơ vay vốn của khách hàng va các thông tin liên quan,
CBTD sẽ thẩm định khách hàng vay vốn:
Thẩm định tư cách và năng lực pháp lý, năng lực điều hành và năng lực
quản lý kinh doanh, mô hình tổ chức bố trí lao động trong DN.
19
Phân tích, đánh giá tình hình hoạt động và khả năng tài chính, xem xét
quan hệ tín dụng của DN với các tổ chức tín dụng khác cả trong quá khứ và
hiện tại.
Bước 6: Thẩm định dự án đầu tư
Trên cơ sở là DAĐT, CBTD sẽ tiến hành thẩm định tính khả thi của dự
án, hiệu quả của dự án, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra nhằm
phục vụ cho việc ra quyết định có nên cho vay hay không. Quá trình thẩm
định cũng là lúc CBTD góp ý cho khách hàng, tạo tiền đề cho việc đảm bảo
hiệu quả cho vay, trả nợ đúng hạn, phòng ngừa rủi ro. Qua đó xác định số tiền
cho vay, thời hạn vay, tiến độ giải ngân hợp lý đảm bảo hiệu quả đầu tư của
NH.
Bước 7: Dự kiến lợi ích của NH nếu khoản vay được phê duyệt
Việc tính toán có cơ sở dựa trên đơn xin vay của khách hàng: số tiền giải
ngân thời hạn, lãi suất dự tính cán bộ tín dụng tiến hành tính toán lãi phí và
các lợi ích có thể thu được nếu khoản vay được phê duyệt, các lợi ích không

chỉ do khoản vay trực tiếp mang lại mà phải xem xét tổng thể cả các lợi ích
lâu dài khác khi thiết lập mối quan hệ tín dụng lâu dài với DN.
Bước 8: Thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay, thẩm định rủi ro tín
dụng độc lập
Dựa trên hồ sơ tài sản đảm bảo, CBTD tiến hành thẩm định tài sản bảo
đảm tiền vay tùy thuộc vào biện pháp nhận bảo đảm.
Cán bộ phòng quản lý rủi ro sẽ tiến hành thẩm định rủi ro tín dụng. Từ
hồ sơ khách hàng sẽ phát hiện dấu hiệu rủi ro, đánh giá mức độ rủi ro và đề
xuất biện pháp giảm thiểu rủi ro tương ứng và chịu trách nhiệm về các đề xuất
của mình.
Bước 9: Lập tờ trình thẩm định
CBTD sẽ lập tờ trình thẩm định dựa trên các nội dung thẩm định ở trên
và trình lên lãnh đạo phòng xem xét và kiểm tra
20
Bước 10: Trưởng phòng tín dụng đánh giá, kiểm tra và nhận xét, sau
đó trình lên giám đốc để xem xét và phê duyệt lần cuối.
Quy trình thẩm định được tiến hành trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận
đầy đủ hồ sơ hợp lệ của khách hàng đối với những dự án vay vốn ngắn hạn và
không quá 30 ngày với những dự án vay vốn trung và dài hạn.
1.2.4. Phương pháp thẩm định.
- Phương pháp so sánh đối chiếu, so sánh trực tiếp.
Đây là phương pháp thường được sử dụng trong thẩm định dự án đầu
tư. Nội dung của phương pháp này là so sánh đối chiếu nội dung dự án với
các chuẩn mực luật pháp quy dịnh, các tiêu chuẩn, định múc kinh doanh,…
Trong đó so sánh trực tiếp là phương pháp thẩm định đơn giản, trực tiếp nhất.
Phương pháp này xác định giá trị một BĐS dựa vào giá trị hay mức giá thẩm
định của những BĐS “tương tự”. Trên thị trường BĐS, không bao giờ tồn tại
hai BĐS giống nhau y hệt mà chỉ có những BĐS tương tự. Đó là những BĐS
giống nhau về khu vực, vị trí, diện tích,… Cán bộ thẩm định sẽ so sánh và
tính toán những “sai số”. những phần lệch về giá trị giữa những BĐS tương tự

đó để đưa ra giá trị thẩm định thích hợp cho BĐS cần đánh giá. Những yếu tố
tác động làm nên “sai số” giữa các BĐS “ tương tự” là:
• Địa điểm: BĐS nào cũng có 1 vị trí, địa điểm nhất định. Mỗi vùng
khác nhau thì nhu cầu về BĐS cũng khác nhau, giá của các BĐS theo đó cũng
khác nhau giữa các vùng. Như ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội nhu cầu
cao hơn hẳn so với các khu vực khác nên giá cả BĐS ở đó cũng cao nhất cả
nước. Bên cạnh đó, quy hoạch cũng góp phần tạo nên tính hấp dẫn của mỗi vị
trí. Nếu ở gần BĐS đang đánh giá sắp có 1 con đường hay một trường học,
một trung tâm giải trí thì BĐS trị giá hơn nhiều so với trước khi có quy hoạch.
• Điều kiện của BĐS: Các điều kiện của BĐS có ảnh hưởng đến giá trị
của các BĐS đó. Điều kiện của BĐS như chất lượng xây dựng, thiết kế, vật
dụng trong ngôi nhà, Cũng là hai ngôi nhà thuê ở gần nhau, nhưng ngôi nhà
21
được trang bị đầy đủ tiện nghi và xây dựng, bảo trì tốt hơn sẽ được thuê với
giá cao hơn. Và ngược lại.
• Các biến động trên thị trường kinh tế: BĐS là một loại hàng hóa
đặc biệt, được giao dịch, mua bán thông qua thị trường. Bởi vậy, các biến
động trên thi trường kinh tế có ảnh hưởng tới giá trị của BĐS. Những biến
động đó bao gồm: biến động của giá cả, cung cầu của hàng hóa BĐS, của các
mặt hàng liên quan tới BĐS như vàng thỏi, USD,…
- Phương pháp dự báo
Các dự án kinh doanh BĐS hầu hết đều mang tính chất lâu dài. Do đó,
việc vận dụng phương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự
án là rất quan trọng.
Nội dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê
và vận dụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung, cầu hàng
hóa BĐS, kiểm tra đầu vào nguyên vật liệu cung cấp cho công trình,…
Các phương pháp dự báo thường dung là : phương pháp ngoại suy thống
kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp định mức,…
- Phương pháp phân tích rủi ro.

Đặc điểm chung của các dự án kinh doanh BĐS là mức độ rủi ro cao. Vì
vậy, để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả của các dự án, phải dự đoán một
số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hay hành chính thích hợp, hạn
chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác có liên
quan đến dự án.
Rủi ro của dự án thường xuất hiện ở 2 giai đoạn:
• Giai đoạn thực hiện dự án: rủi ro chậm tiến độ thi công, rủi ro vượt
tổng mức đầu tư, rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật – công nghệ không đúng
tiến độ, chất lượng không đảm bảo, rủi ro thiếu vốn,…
• Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động:
Rủi ro về cung cấp các yểu tố đầu vào không đầy đủ, rủi ro tài chính như
thiếu vốn kinh doanh, rủi ro về quản lý điều hành, rủi ro bất khả kháng,…
Hiện tại một số loại rủi ro trên đã được quy định bắt buộc phải có biện
pháp xử lý như: đấu thầu, bảo hiểm xây dựng, bảo lãnh hợp đồng
- Phương pháp phân tích độ nhạy:
22
Phân tích độ nhạy là một trong các phương pháp được sử dụng nhiều
trong thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư. Cán bộ thẩm định tiến hành
phương pháp phân tích độ nhạy nhằm thấy được những ảnh hưởng của các
biến độc lập lên các biến phụ thuộc; Cụ thể trong công tác Thẩm định DAĐT,
các biến phụ thuộc là NPV và IRR. Từ đó, giúp Ngân hàng đánh giá chính
xác hơn mức độ rủi ro và đưa ra các biện pháp phòng ngừa khi có thể. Các
biến độc lập có tác động lên NPV và IRR bao gồm các chỉ tiêu đã sử dụng để
ước tính ra NPV và IRR như:
+ Tỷ giá hối đoái + Tỷ lệ lạm phát
+ Công suất máy móc, thiết bị + Sản lượng tiêu thụ
+ Mức giá bán + Tốc độ tăng giá
+Các định mức tiêu hao năng lượng, chi phí nguyên nhiên vật liệu
+ Tỷ lệ khấu hao…
Khi áp dụng phương pháp tính độ nhạy, cán bộ thẩm định thực hiện theo

các bước sau:
- Xác định các biến dữ liệu đầu vào, đầu ra cần phải tính toán độ nhạy.
- Liên kết các dữ liệu trong bảng tính có liên quan đến mỗi biến theo một
địa chỉ duy nhất (bước này thực hiện song song trong quá trình tính toán hiệu
quả dự án và khả năng trả nợ).
- Xác định các chỉ số đánh giá hiệu quả dự án, khả năng trả nợ (thông
thường là các chỉ số NPV, IRR, thời gian trả nợ…) cần khảo sát sự ảnh hưởng
khi các biến thay đổi.
- Lập bảng tính toán độ nhạy theo các trường hợp một biến thông số thay
đổi hay cả hai biến thay đổi đồng thời (các bảng này phải nằm cùng bảng tính
với các biến).
Ngoài ra, khi tiến hành thẩm định, cán bộ thẩm định còn sử dụng nhiều
phương pháp khác nhau, như: phương pháp thẩm định theo trình tự,các
phương pháp thẩm định giá như: phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư,
phương pháp lợi nhuận,…
Việc áp dụng các phương pháp trên tùy thuộc vào từng nội dung thẩm
định, nguồn số liệu đầu tư, xây dựng công trình,… các phương pháp cần được
23
tiến hành một cách linh hoạt, không nên cứng nhắc. Vận dụng một cách khoa
học, hợp lý các phương pháp thẩm định sẽ góp phần không nhỏ vào chất
lượng công tác thẩm định.
1.2.5. Nội dung công tác thẩm định.
Từ những đặc điểm chung của dự án kinh doanh BĐS và quy trình thẩm
định tổng quát Agribank đã xây dựng, nội dung cụ thể của công tác thẩm định
dự án kinh doanh BĐS bao gồm:
1.2.5.1. Kiểm tra tính đầy đủ của bộ hồ sơ:
Trong nội dung này, cán bộ thẩm định có thể sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: so sánh hồ sơ dự án cần thẩm định với các
dự án tương tự trước đó để phát hiện ra những văn bản, giấy tờ còn thiếu.
- Phương pháp thẩm định theo trình tự: thẩm định tổng quát rồi đến thẩm

định chi tiết hồ sơ khách hàng. Nếu cán bộ thẩm định phát hiện thấy sai hay
thiếu xót giấy tờ, có thể loại bỏ ngay bộ hờ sơ không đạt yêu cầu hoặc yêu
cầu chủ đầu tư bổ sung, sửa chữa hoàn thiện bộ hồ sơ.
Hồ sơ vay vốn của khách hàng bao gồm:
a/ Hồ sơ pháp lý:
- Quyết định thành lập đối với DNNN hoặc giấy phép hoạt động của đối
với các thành phần kinh tế khác.
- Đăng ký kinh doanh.
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc, Kế toán trưởng của DN.
- Điều lệ tổ chức và hoạt động của DN.
- Quy chế tổ chức DN.
- Nghị quyết của Hội đồng quản trị hoặc Hội đồng thành viên về việc
giao quyền cho Giám đốc ký kết các tài liệu về vay vốn , thế chấp, cầm cố.
- Giấy phép hoặc hạn ngạch Xuất nhập khẩu.
b/ Hồ sơ khoản vay:
- Giấy đề nghị vay vốn.
- Các báo cáo tài chính ba năm gần nhất.
- Các tài liệu chứng minh về nguồn vốn tài trợ cho dự án.
- Kế hoạch sản xuất kinh doanh, kế hoạch tài chính.
- Hợp đồng kinh tế liên quan đến khoản vay.
24
c/ Hồ sơ Dự án đầu tư:
- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); Báo cáo nghiên cứu khả thi.
- Giấy chứng nhận đầu tư.
- Các quyết định văn bản cần thiết.
-Các loại hợp đồng kinh tế.
- Hồ sơ khác liên quan.
d/ Hồ sơ đảm bảo tiền vay
- Giấy chứng nhận sở hữu tài sản và các giấy tờ có liên quan.
Trong quá trình thẩm định, cán bộ ngân hàng phải kiểm tra( bằng

phương pháp đối chiếu, so sánh ): sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát
triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng,…; sự
phù hợp các nội dung dự án với các quy định hiện hành trong các văn bản
pháp luật, chế độ, chính sách áp dụng với dự án, như luật đất đai, xây dựng,
Sau khi thẩm định xong hồ sơ vay vốn khách hàng, cán bộ thẩm định có
được những thông tin cơ bản nhất về khách hàng, làm nền tảng cho những nội
dung thẩm định tiếp theo.
1.2.5.2. Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn:
Nội dung này đóng vai trò quan trọng, đưa ra những nhận định về năng
lực pháp lý cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư. Qua đó cũng phản
ánh được khả năng thực hiện dự án và khả năng trả nợ ngân hàng của khách
hàng.
Để thực hiện hiệu quả nội dung này, cán bộ ngân hàng có thể sử dụng
phương pháp so sánh đối chiếu: so sánh giữa hồ sơ thể hiện năng lực chủ đầu
tư với các giấy tờ theo quy định của Agribank.
a. Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng.
Năng lực pháp lý của khách hàng được thể hiện thông qua các giấy tờ:
- Quyết định thành lập đối với DNNN hoặc Giấy phép hoạt động đối với các
thành phần kinh tế khác.
- Người đại diện chính thức của DN: tên, địa chỉ liên hệ, chi nhánh giao
dịch.
25