Thực trạng và giải pháp đối với bất động sản tại hà nội

I. Mở đầu
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí, vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý hiệu quả
thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triền
nền kinh tế, xã hội, tạo ra khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu
tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền
vững theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Tuy là bộ phận
cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 20 năm đổi mới
thị trường nước ta còn sơ khai, kém hoàn thiện do đó không phát huy
được nguồn lực to lớn của BĐS , đặc biệt không thực hiện được chức
năng kênh chuyển hóa BĐS thành tài sản chính để huy động các nguồn
lực tài chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế. Trong những năm gần
đây do tác động suy thoái kinh tế đã ảnh hưởng rất lớn đến tình hình
phát triển nhà ở và thị trường BĐS của cả nước nói chung và Hà Nội
nói riêng, đặc biệt là tình trạng tồn đọng bất động sản và nợ xấu tại các
tổ chức tín dụng gây ra không ít thánh thức cho các nhà quản lý kinh tế
xã hội. Để phân tích vấn đề này chúng ta cùng tìm hiểu kĩ hơn về thực
trạng thị trường bất động sản nội thành Hà Nội, một trong những đặc
trưng thể hiện rõ nét nhất tình hình thị trường bất động sản Việt Nam.
II. Thực trạng thị trường bất
động sản Hà Nội hiện nay
1. Lịch sử hình thành ngành bất động sản tại
Việt Nam: chia làm 6 giai đoạn chính

Trước năm 1990
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị
hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về
sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai
đoạn này hầu như không tồn tại thị trường
bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các
giao dịch ngầm, phi thị trường.

Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra
trong hai năm (1993-1994), trong đó
Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền
sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất
để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ
chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những
năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Đóng băng lần thứ nhất ( 1995 – 1999)
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị
trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm
ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền
hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ). Với sự tác
động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài
chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả
tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị
trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc. Bên cạnh đó,
khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số
dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp
phần làm cho thị trường suy thoái.
Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 – 2002)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến
động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý
II năm 2001. Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và
đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ
có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất
khắp nơi ở vùng ven.
Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006)
Từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng,
thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động

sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao
dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005
giảm 78%!
Thị trường tiếp tục lên cơn sốt vào năm 2001 – 2002, trước thực trạng
đó, nhà nước một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành
chính với “ luật đất đai 2003” và “nghị định 181” hướng dẫn thi hành
luật đất đai.
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. đã làm thị
trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ.
Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu
cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ
nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống
bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.Tác động bằng chính sách của Nhà
nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của Thị trường Bất
động sản Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị
trường Chứng khoán.
Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh
mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ
chốt :
Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng 
trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.
Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị 
trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như
kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một
nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang
Thị trường Bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp “sốt”
mạnh.
Đóng băng lần 3 ( 2008 – nay ).
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn

cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến
hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát
tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện
pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm
phát. Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị
trường Bất động sản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy
giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi. Với thị trường
miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, lượng
tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản chỉ bị ảnh
hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng
10% vào năm 2008.
Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có
sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã
trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm. Bước sang 2011, trước nguy cơ
lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và USD
đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế
lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín dụng
năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh
vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất
động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của
các nhà đầu tư bất động sản.
Năm 2012 – là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong
vòng 10 năm qua. Theo thống kê của VCCI ( Phòng thương mại và công
nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có
khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm
2011 khoảng 8 lần. 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là
cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ
môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các Chủ Đầu Tư thiếu năng lực về
tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán
dự án

2. Thực trạng thị trường bất động sản ở nội
thành Hà Nội
Nút thắt của thị trường BĐS trên cả nươc nói chung và khu vực nội
thành Hà Nội hiện nay là đường cung không gặp đường cầu, trong khi
lượng cung, cầu đều rất lớn. Đây là hậu quả của một thời gian dài thị
trường BĐS Hà Nội phát triển như một thị trường tự do, không được
điều chỉnh bằng các chính sách của Nhà nước. Lời giải lúc này là làm
sao giải phóng được kho BĐS giá cao đang tồn đọng. Đó cũng là giải
nút thắt chính của thị trường BĐS hiện nay.
Hiện trạng ngành BĐS Hà Nội có thể khái quát lại bằng một số đánh giá
sau đây:
Thứ nhất, thị trường BĐS nội thành đang rơi vào trạng thái trầm lắng,
giao dịch chậm, lượng giao dịch thành công chủ yếu trong phân khúc giá
thấp. Lượng cầu ở phân khúc nhà giá thấp rất cao, trong khi đó lượng
cung trong phân khúc giá cao, giá trung bình cũng rất cao và đang rơi
vào trạng thái tồn kho. Như khu chung cư cao cấp DIAMOND
FLOWER TOWER ở Trung Hòa, Nhân Chính; chung cư Trung Văn
( phía sau Bảo tàng Hà Nội) ; Times city….đang rơi vào tình trạng tồn
kho, với mức giảm giá khủng và giao dịch tiện lợi.
Thứ hai, dòng vốn giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS Hà Nội
rơi vào trạng thái lưu thông kém. Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương
mại đã được khơi thông vào thị trường BĐS nhưng không khả dụng,
lượng vốn trong dân còn rất nhiều nhưng không động viên được cho thị
trường BĐS do thiếu niềm tin. Ngược lại, dòng vốn từ thị trường BĐS
trả lại thị trường tài chính bị ách tắc, vốn đang bị tồn trong các BĐS tồn
kho và đang tạo nên nợ xấu với tỷ lệ cao của các ngân hàng thương
mại. Tại Hà Nội, đến cuối tháng 2/2014, tổng số tồn kho khoảng 12.601
tỷ đồng, giảm gần 369 tỷ đồng (2,8%) so với tháng 12/2013; trong đó
tồn kho căn hộ chung cư là 3.164 căn tương đương 3.565 tỷ đồng; tồn
kho nhà thấp tầng là 3.096 căn tương đương 9.036 tỷ đồng

Thứ ba, thị trường BĐS Hà Nội đang trong quá trình tự tái cấu trúc.
Phân khúc giá cao đã phát triển rất mạnh trước đây gắn với các cơn sốt
do đầu cơ gây ra nay đã đóng băng. Phân khúc giá thấp gần như không
được quan tâm trước đây nay đang phát triển khá mạnh. Hầu hết các nhà
đầu tư dự án nhà ở đã quyết định giảm giá. Giá nhà ở thương mại thuộc
phân khúc giá thấp đã giảm xuống thấp hơn giá nhà ở xã hội do Nhà
nước xác định. Các nhà đầu tư yếu kém đã rút khỏi thị trường dưới dạng
phá sản, ngừng hoạt động hoặc thực hiện mua bán và sáp nhập doanh
nghiệp. Các cơ quan quản lý nhà nước đang xem xét việc sắp xếp, điều
chỉnh lại các dự án đầu tư. Các dự án chung cư giá rẻ như Dự án Chung
cư 175 Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân); chung cư Nhật Tảo 2; chung
cư mini Từ Liêm 2…
Thứ tư, ngành kinh tế BĐS Hà Nội vẫn chưa xác định rõ được vị trí
trong nền kinh tế. Từ đó, khó có thể đưa ra các chính sách hợp lý cho
phát triển kinh tế BĐS Hà Nội trong điều chỉnh kinh tế vĩ mô. Các chỉ số
thống kê về BĐS Hà Nội và thị trường BĐS Hà Nội cũng chưa được
hình thành đầy đủ.
Thứ năm, hoạt động trong thị trường thiếu minh bạch, thông tin không
đầy đủ. Tính thiếu chuyên nghiệp khá rõ ràng bao gồm cả nhà đầu tư
thiếu chuyên nghiệp, người tiêu dùng thiếu chuyên nghiệp và các cơ
quan quản lý cũng thiếu chuyên nghiệp. Nút thắt của thị trường BĐS nhà
ở Hà Nội hiện nay là đường cung không gặp đường cầu, trong khi lượng
cung, cầu đều rất lớn. Lượng cung giá cao và lượng cầu giá thấp đều cao
nên cung cầu không gặp nhau. Đây là hậu quả của một thời gian dài thị
trường BĐS Hà Nội phát triển như một thị trường tự do, không được
điều chỉnh bằng các chính sách của Nhà nước.
Trong suốt giai đoạn từ 1994 (năm ban hành Nghị định 61-CP về mua
bán và kinh doanh nhà ở) cho tới 2009 (năm Chính phủ khởi động
Chương trình phát triển nhà ở xã hội), nguồn cung của thị trường nhà ở
tập trung chủ yếu vào khu vực giá cao gắn với đầu cơ. Nhà đầu tư cho

mình là thượng đế và gần như quên đi khái niệm "chất lượng cao, giá
thành hạ" gắn với sức cạnh tranh. Từ đó, tất yếu dẫn tới tình trạng hàng
hóa bất động sản giá cao tồn kho do đầu cơ rút khỏi thị trường. Vậy là
vốn tồn đọng, với kho BĐS tồn đọng cùng với lượng nợ xấu chiếm tỷ lệ
rất cao trong tổng dư nợ tín dụng.
Lời giải lúc này là làm sao giải phóng được kho BĐS giá cao đang tồn
đọng. Đó cũng là giải nút thắt chính của thị trường BĐS hiện nay.
III.Nguyên nhân dẫn đến sự đóng
băng của thị trường bất động sản
nói chung và Hà Nội nói riêng
1. Nhu cầu cao
Những năm qua, mặt bằng giá nhà đất Hà Nội gia tăng nhanh đã thu hút
giới đầu tư khắp nơi đổ vốn vào để kiếm lời. Cái giá của sự phát triển
quá nhanh và lệch của thị trường bất động sản là những dãy phố, khu
chung cư cao tầng bị bỏ hoang. Nếu như cách đây khoảng 5 năm, giá đất
ở trong các khu nội thành Hà Nội chỉ hơn chục triệu đồng mỗi mét
vuông, thì hiện nay mặc dù đã giảm, nhưng trung bình vẫn ở mức vài
chục triệu đồng, còn những vị trí đẹp, tới hơn trăm triệu đồng mỗi mét
vuông. GS. TSKH Đặng Hùng Võ đánh giá: Thị trường bất động sản Hà
Nội, lâu nay nhà đầu tư dự án nhà ở bị giới đầu cơ cuốn hút, họ lao vào
khu vực nhà ở cao cấp để có siêu lợi nhuận từ "sốt giá".Chính điều này
đã làm cho giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập trung
bình năm của người lao động, lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát
triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, theo
đánh giá của Tổ chuyên gia liên ngành về thị trường bất động sản, nhu
cầu về nhà ở vẫn đứng ở mức cao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá
thấp ở khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho
học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho người nghèo khu vực
nông thôn. Hiện vẫn có tới 1,6 triệu chỗ ở tạm bợ, 0,5 triệu căn hộ nhỏ
hơn 15m2 tại đô thị, 1,5 triệu căn nhà đơn sơ tại nông thôn. Còn báo cáo

của Bộ Xây dựng chỉ rõ, đến năm 2015, dân số Việt Nam khoảng 91,5
triệu người và nhu cầu về nhà ở là 1.966,6 triệu mét vuông, trong đó,
khu vực đô thị là 891,8 triệu mét vuông, đáp ứng chỗ ở cho 34,3 triệu
người dân. Nhu cầu về vốn đầu tư cho nhà ở năm 2015 là 2.205.000 tỷ
đồng và đến năm 2020 cần 1.767.000 tỷ đồng. Nhu cầu hiện rất lớn
nhưng thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng.
• Bảng phân tích chỉ tiêu nhà ở của thủ đô Hà Nội theo từng
thời kỳ
Thời
kỳ
( năm
)
Dân số
(Ngư-
ời)
Tốc độ
phát
triển dân
số
( % )
Tổng
quỹ nhà
ở
( 1000
m2 )
Tốc độ
phát triển
quỹ nhà ở
( % )
Diện tích

bình quân
(m 2 /người
)
1954 370 2.47 3.7
1965 840 227,03 5.208 210,85 6.2
1980 876 104,29 5.08 97,54 5.8
1992 2.156 223,18 9.702 218,32 4.5
1995 2.315 107,38 11.112 114,53 4.8
1996 2.364 102,12 11.82 106,37 5
2000 2.743 116,03 13.287 112,47 5
• Nguồn thống kê quỹ đầu tư phát triển nhà ở thuộc Bộ Xây Dựng

2.Chưa vận hành theo cung - cầu thực
Một số chuyên gia nhận xét, năm 2012 là: "Thời của khách hàng có nhu
cầu thực", nhưng đâu phải vậy. Giá nhà đất vẫn rất cao, cả khi cái được
gọi là "chạm đáy" tại Hà Nội - tức vào khoảng 15 triệu đồng/m2, cũng
quá khả năng tài chính của phần lớn người có nhu cầu. Bởi chỉ làm một
phép tính đơn giản cho một công chức, đã đi làm 10 năm (3,33 x 830)
lương hơn 2,7 triệu đồng/tháng (chưa trừ các khoản phí bảo hiểm), thì
đến bao giờ mới mua được nhà?
Rõ ràng, thực trạng này đòi hỏi phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy
thị trường bất động sản phát triển đồng bộ với đa dạng các loại nhà ở để
bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu
nhập của các tầng lớp dân cư. Để giải quyết những khó khăn cho toàn
cục thị trường bất động sản nói chung và của nội thành Hà Nội nói riêng,
trước hết, phải chú trọng phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; Điều
chỉnh cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong mỗi dự án cho phù hợp hơn với nhu cầu
của thị trường. Đặc biệt, phá bỏ được nghịch lý về giá, tức là đưa giá bất
động sản về đúng giá trị thực. Cũng có nghĩa, để thị trường bất động sản
vận hành theo hướng cung - cầu thật, giá cả thật.

Nhưng bàn về vấn đề này, một nhà đầu tư BĐS Hà Nội cho hay sẽ rất
khó trong bối cảnh hiện này hoặc vài năm tới. “Chỉ khi nào không còn
cảnh các chủ đầu tư phải “chạy” dự án, không còn chuyện “đầu cơ”, lúc
đó thị trường bất động sản mới minh bạch”
3.Bất cấp chính sách quản lý, công cụ tài chính thiếu, hệ thống pháp
luật đất đai chưa đồng bộ… là một trong những vấn đề nóng nhất
của thị trường bất động sản hiện nay.

Lâu nay, thị trường bất động sản (BĐS) được coi là một trong những
đầu kéo chủ lực của nền kinh tế. Tuy nhiên, do các chính sách pháp lý
chưa thực sự hoàn chỉnh khiến bất động sản luôn được xem là thị trường
tiềm ẩn nhiều rủi ro.
4.Khung pháp lý chưa hoàn chỉnh

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, mặc dù khung pháp lý của thị trường
bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn
còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung.

Đơn cử, về các chính sách thuế, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành
ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh
nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc
đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh
doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do
vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong
việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu
đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng.

Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là, Thông tư 161/2009/TT-
BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang
nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai. Gọi là thu nhập cá nhân, nhưng việc hành thu thực chất là thu
cố định trên doanh thu chuyển nhượng, không có miễn giảm, không dựa
vào thu nhập thực tế, người mua dù lỗ cũng vẫn thu. Thuế doanh thu
đánh vào dòng tiền kinh doanh, tiền đầu tư vào sản phẩm dở dang trong
quá trình sản xuất ra hàng hóa, nên có ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu
tư vốn xã hội vào thị trường này. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá
cao và hành thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân chính dẫn
đến tình trạng đóng băng thị trường trong thời gian qua.
5.Thị trường tài chính, tín dụng BĐS kém phát triển
Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định,
khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có
giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị
trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là
lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh
và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động
thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường BĐS
chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này.
6.Hệ thống cơ sở hạ tầng kém
Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối
giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở
còn nhiều bất cập, làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động
sản.Do đó, những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở
khu vực trung tâm, nội thành Hà Nội việc phát triển bất động sản ra các
khu vực xa trung tâm chưa thực sự thu hút được sự tham gia của các nhà
đầu tư, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa
thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa
bàn cả nước
IV.Giải pháp

GIẢI PHÁP NGẮN HẠN - DÀI HẠN CHO

THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI
1.Giải pháp ngắn hạn
Khó khăn lớn nhất của các nhà đầu tư BĐS Hà Nội vẫn là thiếu vốn,
trong khi một lượng vốn rất lớn đang nằm trong BĐS giá cao tồn đọng.
Hạ giá nữa để tăng khả năng giao dịch thì bị lỗ. Mà giá có hạ nữa thì
giao dịch vẫn không tăng thêm do giá vẫn cao hơn khả năng thanh toán
của người tiêu dùng. Giữ BĐS tồn đọng để chờ đợi thị trường BĐS ấm
lại thì càng khó khăn vì áp lực trả nợ rất lớn.
Đối với người mua nhà ở, tâm lý chờ đợi giá nhà thấp hơn luôn thường
trực. Bên cầu vẫn đợi giá sẽ xuống thấp hơn nữa do hầu hết là cầu có
khả năng thanh toán rất thấp. Những nhà đầu tư nhỏ mua nhà ở vào mục
đích kinh doanh hiện nay không muốn đầu tư vào thị trường BĐS nữa vì
không nhìn thấy lợi nhuận kỳ vọng. Một khối lượng lớn người có tiền
đang trữ tiền vào vàng, tức là các nhà đầu tư nhỏ, lẻ cũng đang rời khỏi
thị trường BĐS.
Như vậy, giải pháp ngắn hạn cho thị trường BĐS Hà Nội hiện nay là
bằng mọi cách phải giải tỏa kho BĐS giá cao tồn đọng.
-Thứ nhất, trợ giúp tín dụng lãi suất thấp cho trực tiếp bên cầu, trực tiếp
cho những người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở để nâng cao
khả năng thanh toán.
-Thứ hai, ngân sách theo kế hoạch nhà nước để xây dựng nhà ở tái định
cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội có thể sử dụng vào việc mua các BĐS
nhà ở tồn đọng để giảm mức tồn đọng.
-Thứ ba, cho phép các nhà đầu tư chia nhỏ các căn hộ cao cấp để giảm
giá căn hộ nhằm phù hợp với sức thanh toán của cầu.
-Thứ tư, rà soát lại toàn bộ các dự án đầu tư BĐS nhà ở để có thể điều
chỉnh lại mức cung cho phù hợp với cầu hiện tại và cầu trong tương lai
gần.
-Thứ năm, gắn việc giải quyết nợ xấu với giải quyết các BĐS tồn đọng.
2.Giải pháp dài hạn

Giải pháp dài hạn nghe có vẻ ngắn gọn nhưng lại là những việc rất phức
tạp.
Thứ nhất, cần định vị kinh tế BĐS Hà Nội ở vị trí nào trong kinh tế BĐS
cả nước và toàn bộ nền kinh tế đất nước, từ đó mới đưa ra được những
chính sách vĩ mô để phát triển và điều tiết thị trường. Tiếp theo là thực
hiện kế hoạch tái cấu trúc thị trường, các chính sách kích thích phát triển
BĐS Hà Nội. Kết quả của quá trình tái cấu trúc là xây dựng được một thị
trường BĐS Hà Nội cũng như khu vực nội thành theo hướng chuyên
nghiệp. Đây phải là một môi trường minh bạch, đủ thông tin, hệ thống
pháp luật phù hợp, hệ thống quy hoạch khả thi, hệ thống tài chính không
rủi ro. Thị trường BĐS Hà Nội phải đứng vững trên 2 chân, một chân là
nâng cao hiệu quả kinh tế và chân kia là giải quyết tốt các vấn đề xã hội
về nhà ở và phát triển hạ tầng.
Những giải pháp đang được đề xuất từ nhiều phía, cơ quan quản lý, nhà
đầu tư cũng như các chuyên gia. Theo tôi, việc lựa chọn giải pháp nào
cần được tính toán kỹ lưỡng. Ví dụ, giải pháp ngừng thi công các dự án
mới hoàn thành phần hạ tầng nhằm giảm cung cho thị trường cần được
tính toán chi tiết hơn (như Chung cư 83 Ngọc Hồi) Hiện nay, Hà Nội
thừa cung hàng hóa BĐS trong phân khúc giá cao nhưng vẫn thiếu cung
trong phân khúc giá thấp. Nếu giảm cung cả hàng hóa trong phân khúc
giá thấp sẽ làm cho thị trường càng ít giao dịch hơn. Cầu giá thấp không
thể hướng tới cung giá cao.
Giải pháp chia nhỏ căn hộ rộng để hạ giá thành một đơn vị căn hộ cũng
cần tính toán kỹ hơn. Cách thức này cũng chỉ nên thực hiện tại những
khu ở có chất lượng trung bình. Thực hiện giải pháp này tại các khu vực
đã có kiến trúc, quy hoạch hiện đại có thể gây tác hại làm mất cảnh quan
kiến trúc đã được hình thành.
Giải pháp có hiệu quả trong thực tế hiện nay là trợ giúp tín dụng lãi suất
thấp trực tiếp cho cầu nhằm làm tăng khả năng thanh toán, tạo điều kiện
cho giao dịch nhiều hơn.

Thứ nhất là về chính sách và pháp luật, sự phát triển thị trường BĐS
luôn cần tới sự đồng bộ của 3 hệ thống: chính sách và pháp luật về đất
đai; về tài chính; về đầu tư và kinh doanh BĐS. Sự đồng bộ này phải dẫn
tới hiệu quả tích cực của cơ chế tiếp cận đất đai và vốn tài chính. Giá cả
đất đai phải phù hợp với giá cả BĐS và giá cả BĐS phải phù hợp với thu
nhập của người lao động. Vốn tài chính cho thị trường BĐS phải đa
dạng, trong đó đừng chỉ nghĩ tới luồng tín dụng và luồng huy động từ
dân, mà còn phải mở rộng nhiều giải pháp huy động vốn hiệu quả hơn
và chi phí thấp hơn như chứng khoán BĐS, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm
nhà ở. Hệ thống chính sách, pháp luật về đầu tư và kinh doanh BĐS cần
tạo ra một hệ thống giao dịch an toàn, không bị rủi ro.
Vốn cho thị trường BĐS là một vấn đề rất phức tạp. Rất nhiều cuộc
khủng hoảng kinh tế, tài chính cũng bắt đầu bằng sự cố vốn tài chính
cho thị trường BĐS. Sự thăng trầm của giá trị bất động sản luôn kéo
theo sự thăng trầm của lượng tiền thu hồi từ đầu tư BĐS. Tốt nhất, cần
có một hệ thống dự báo thật tốt cho thị trường BĐS Hà Nội để điều tiết
kịp thời kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS từ thị trường tài chính.
Thuế vừa là một công cụ điều tiết hợp lý cho thị trường, vừa là nguồn
thu để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, một yếu tố quan trọng
tạo giá trị gia tăng cao cho BĐS. Hệ thống thuế về BĐS của nước ta rất
lạc hậu, mặc dù đã được cải tiến nhiều lần. Hệ thống thuế về BĐS hiện
nay không chống được đầu cơ, không khuyến khích được người tiêu
dùng, không giải quyết được bài toán phát triển hạ tầng và dịch vụ công
cộng. Thuế về BĐS của nước ta phải được cải cách triệt để.
Cuối cùng, chi phí quản lý và chi phí phân phối hàng hóa trong thị
trường BĐS ở Hà Nội vẫn luôn ở mức cao, làm tăng giá thành BĐS trên
thị trường. Tất nhiên, để hạ giá thành hàng hóa BĐS thì các nhà đầu tư
sẽ phải tạo lập được hệ thống quản lý và hệ thống phân phối hàng hóa
chi phí thấp.
V.Dự báo tình hình bất động

sản Hà Nội trong thời gian tới
Nếu nhìn toàn cục diện của bức tranh kinh tế năm 2013, có thể khẳng
định, thị trường bất động sản nói chung và Hà Nội nói riêng trải thăng
trầm nhất. Câu hỏi: Đâu là giá trị thực của thị trường bất động sản?
dường như vẫn chưa có câu trả lời xác đáng, tuy rằng nhiều tín hiệu cho
thấy thị trường này sẽ ấm lại trong năm 2014.
Nếu nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2013, tuy
chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy, sự sôi động trở lại như thời "hoàng
kim” những năm 2007,2008, song, cần phải thừa nhận, giao dịch bất
động sản đã có chiều hướng ấm lên. Theo báo cáo của 17 DN và 5 sàn
giao dịch bất động sản cho thấy, tính đến hết tháng 11-2013, tại Hà Nội
đã có trên 4.000 giao dịch thành công, trong hai tháng 10 và 11 có 1.400
giao dịch thành công. Bộ Xây dựng dự báo quý IV-2013 sẽ có trên 2.000
giao dịch, trong khi quý I của năm nay chỉ có trên 556 giao dịch thành
công, quý II có 774 giao dịch…
Con số giao dịch bất động sản thành công, số tồn kho giảm và cả sự gia
tăng (tuy không nhiều) các giao dịch trên thị trường này ít nhiều minh
chứng cho sự tan chảy của "tảng băng” bất động sản. Và theo nhận định
của giới chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản sẽ thực sự hồi
phục trở lại vào giữa năm 2014. Tuy nhiên, người ta vẫn cảm thấy một
sự bức bối nào đó ẩn trong những diễn biến của thị trường này.Tuy vậy,
để có câu trả lời xác đáng cho câu hỏi: Giá bất động sản Hà Nội có thể
giảm sâu hơn nữa hay không và đâu là giá trị thực của bất động sản thì
hầu như không ai trả lời được.
2014: Phục hồi vững chắc?
Tuy vậy, trên thực tế, nếu nói là giao dịch của thị trường này đã ấm dần
lên cũng chỉ là ấm so với khi đóng băng, có nghĩa, số giao dịch thành
công nói trên cũng chưa thấm vào đâu so với thời kỳ sôi động nhất của
thị trường bất động sản. Và không ít người tiêu dùng vẫn đang có tâm lý
chờ đợi sự sụt giảm sâu hơn về giá của thị trường này. Điều này cũng

hoàn toàn dễ hiểu, bởi, theo nhận định của ông Nguyễn Nam Dũng (Lê
Văn Lương, Hà Nội) một nhà đầu tư có thâm niên trong ngành, chẳng có
ai khẳng định được đâu mới là "đáy” của giá bất động sản, bởi một thời
gian dài, giá bất động sản đã bị đội lên quá cao, quá xa so với giá trị đích
thực của nó. Chính bởi thế, tâm lý hiện nay của nhiều người tiêu dùng là
chờ đợi giá giảm sâu hơn nữa là đương nhiên.
Trong khi vẫn chưa có câu trả lời nào xác đáng nhất cho câu hỏi: Giá bất
động sản đã "chạm đáy” hay chưa? Và đâu mới là giá trị thực của nó…
thì rõ ràng, thị trường này sẽ vẫn chưa thể vận hành được trở lại theo
đúng như kỳ vọng của dư luận cũng như các nhà quản lý. Đâu đó vẫn
còn tâm lý "giữ giá, sợ lỗ” thì chắc chắn, khó có thể mong sức mua sẽ
tăng lên. Và nói như ông Nguyễn Thế Thảo, Chủ tịch UBND TP. Hà
Nội, các DN, chủ đầu tư bất động sản cũng phải chấp nhận quy luật của
thị trường thì mới mong vượt qua được giai đoạn khó khăn hiện nay. Và
theo vị Chủ tịch TP, tới đây cần phải có một biện pháp mạnh về tín dụng
để vực dậy thị trường bất động sản.Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn bày
tỏ kỳ vọng vào thị trường này trong năm 2014. Bởi, theo đánh giá của
giới chuyên gia, với sự nỗ lực của các nhà quản lý trong việc đưa ra các
giải pháp vực dậy thị trường này bằng Nghị quyết 02 và gói 30.000 tỷ,
cùng những tín hiệu tích cực của sự phục hồi nền kinh tế vĩ mô năm
2014, đây sẽ là kênh đầu tư được đánh giá cao. Đặc biệt, theo Bộ Kế
hoạch và Đầu tư, dù 2013 là năm khó khăn, nhưng riêng thị trường bất
động sản Hà Nội vẫn thu hút được vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài vào
phân khúc nhà ở với số vốn lên tới 0,7 tỷ USD. Đây dường như mở thêm
một kỳ vọng nữa cho thị trường bất động sản trong năm 2014.