Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội thực trạng và một số giải pháp

1
ĐạI HọC QUốC GIA Hà NộI
KHOA LUậT





Mai thị Thiên H-ơng


Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà nội - thực trạng và
một số giải pháp





LUậN VĂN THạC Sỹ LUậT HọC









Hà NộI - NĂM 2008

2
đại học quốc gia hà nội
KHOA LUậT


Mai thị thiên h-ơng


Chuyển quyền sử dụng đất tại hà nội -
thực trạng và một số giải pháp



CHUYÊN NGàNH: LUậT dân sự
Mã Số: 60 38 30


LUậN VĂN THạC Sỹ LUậT HọC


NGƯờI HƯớNG DẫN KHOA HọC: TS Nguyễn Minh Tuấn



Hà NộI - NĂM 2008

1
MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN

Trang

MỞ ĐẦU
8
Chƣơng 1.
Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc điều chỉnh
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất
14

1. 1. Khái niệm quyền sử dụng đất
14

1. 2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất.
16

1. 3. Qui định về chuyển quyền sử dụng đất từ năm
1992 đến nay.
17
Chƣơng 2.
Điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và
thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại thành
phố Hà Nội.
25

2.1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong hệ
thống pháp luật dân sự hiện hành.

25

21.1. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.
2.1.2. Các qui định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
25
26

2.1.3 . Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
27

2.1. 4. Điều kiện để đƣợccấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
2.1.5. Các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.
2.2 Một số nguyên tắc trong chuyển quyền sử dụng
đất.
2.3 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để
xác lập quyền dân sự.
2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất.
2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất.
2.3.3 Trình tự, thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử
28

30
32

35

36

38
40

2
dụng đất.
2.3.4 Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất.
2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử
dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ.
2.3.6 Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký góp vốn
bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất
khi chấm dứt việc góp vốn.
41
42


44


Chƣơng 3

Thực trạng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện
việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà
Nội.
3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở Hà Nội
3.1.1 Về quỹ đất
3.1.2 Đặc điểm đất đai và dân cƣ Thành phố Hà Nội

3.1.3 Căn cứ pháp lý đối với công tác quản lý, sử
dụng đất ở Hà Nội
3.2 Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
3.2.1 Hộ gia đình, cá nhân
3.2.2 Tổ chức
3.3 Thực trạng tình hình chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
3.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại
địa bàn Thành phố Hà Nội
3.3.1.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân
3.3.1.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất giữa các tổ chức kinh tế hoặc giữa các tổ
chức kinh tế với hộ gia đình, cá nhân (giữ nguyên
mục đích sử dụng đất)
3.3.1.3 Chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở (kể cả nhà ở căn hộ cung cƣ cao
47

47
47
47
48

49

49
50

50

50

51


53

54


57

3
tầng) bao gồm: mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế
3.3.1.4 Thừa kế quyền sử dụng đất
3.3.1.5 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
3.3.1.6 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
3.3.2 Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội
3.3.3 Một số khó khăn trong công tác đăng ký biến
động nhà đất
3.3.4 Những nguyên nhân hạn chế trong chuyển
quyền sử dụng đất
3.3.4.1 Về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ
pháp luật
3.3.4.2 Những hạn chế của hệ thống pháp luật
3.3.5 Phƣơng hƣớng và giải pháp nhằm đảm bảo thực
hện chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội

58
62
65
67

68

68

70
74


KẾT LUẬN
82

TÀI LIỆU THAM KHẢO
86




4
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ở nƣớc ta theo Hiến pháp 1992 thuộc chế độ sở hữu toàn dân.
Nhà nuớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài. Hiến pháp cũng qui định tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng

tiết kiệm đất đai, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đã đƣợc Nhà nƣớc giao
theo qui định của pháp luật nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp. Luật
Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 và cho đến nay Luật Đất đai
năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật kinh doanh bất động sản năm
2006 đã có những qui định về việc chuyển quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời tiếp tục giải quyết căn bản những vấn đề
từ trƣớc tới nay chƣa thực hiện đầy đủ nhƣ: quan niệm mới về sở hữu đất
đai, vai trò của Nhà nƣớc trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nƣớc,
vấn đề minh bạch hoá các thủ tục hành chính về đất đai, quyền của ngƣời sử
dụng đất, đặc biệt là của các tổ chức kinh tế trong và ngoài nƣớc, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; Việc phân định thẩm quyền hành chính và thẩm
quyền tƣ pháp trong giải quyết tranh chấp về đất đai, chính sách tài chính về
đất đai, việc bồi thƣờng giải toả khi thực hiện việc thu hồi đất luôn là vấn đề
hệ trọng, liên quan nhiều đến lợi ích của Nhà nƣớc và nhân dân, cần có sự
điều chỉnh phù hợp trong điều kiện mới.
Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế
thị trƣờng, dƣới tác động của các quy luật khách quan của thị trƣờng, các
quan hệ về đất đai không chỉ là quan hệ hành chính đơn thuần giữa Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất mà còn bao gồm các quan hệ mang tính chất kinh
tế, dân sự giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau. Quyền sử dụng đất là một

5
loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất; chuyển
quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Việc
hình thành thị trƣờng bất động sản thông qua các giao dịch về chuyển quyền
sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trƣờng nhằm
bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cƣ trú của công dân. Vì vậy, Bộ
luật dân sự năm 2005 vẫn giữ qui định tại Phần thứ năm của Bộ luật năm
1995 về chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để phù hợp với những
nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, Bộ Luật Dân sự năm 2005 chỉ qui

định những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất gắn với quyền dân sự, còn
những nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về chuyển quyền sử dụng
đất sẽ không qui định trong Bộ luật dân sự, những nội dung này sẽ do pháp
luật về đất đai điều chỉnh. Theo đó Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về căn
cứ xác lập quyền sử dụng đất; hình thức, giá, nguyên tắc và hiệu lực của việc
chuyển quyền sử dụng đất; một số hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
thông dụng. Bên cạnh đó, quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ
luật dân sự năm 2005 còn đƣợc sửa đổi cho phù hợp với qui định của Luật
đất đai năm 2003. Bộ luật dân sự năm 2005 bổ sung qui định về chuyển
quyền sử dụng đất của pháp nhân, chủ thể khác đƣợc xác lập do Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Bộ luật dân sự
năm 1995 chỉ qui định về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình); Bổ
sung qui định về hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 714), hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 722, 723, 724, 725 và 726), hợp đồng góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Điều 727, 728, 729, 730, 731, 732 và
733) vì theo qui định của Luật Đất đai năm 2003, các quyền năng của ngƣời
sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất đƣợc mở rộng, bên cạnh quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất
còn có quyền cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

6
sử dụng đất; Sửa đổi quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, theo
đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp quyền sử
dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp đƣợc xử lý theo thoả thuận; nếu không
có thoả thuận hoặc không xử lý đƣợc theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp
có quyền khởi kiện tại Toà án (Điều 721). Qui định nhƣ vậy phù hợp với bản
chất của quan hệ dân sự, thể hiện sự tôn trọng ý chí của các bên.
Sau khi Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự đƣợc ban hành, việc chuyển
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã vi phạm pháp

luật nghiêm trọng gây hậu quả xấu về kinh tế, xã hội do những nguyên nhân
khách quan, chủ quan, đặc biệt là tác động tiêu cực của kinh tế thị trƣờng, sự
vận động chƣa có tổ chức của thị trƣờng bất động sản (Luật Kinh doanh bất
động sản có hiệu lực từ 01/01/2007 tuy nhiên các văn bản hƣớng dẫn thi
hành vẫn chƣa đƣợc ban hành kịp thời); do chậm trễ và gặp khó khăn trong
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ý thức của nhân dân và trình
độ năng lực của một bộ phận cán bộ còn hạn chế. Vì thế, nghiên cứu vấn đề
chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển quyền sử dụng đất tại đô
thị Hà Nội là hết sức cần thiết. Từ những lý do trên, đƣợc sự giúp đỡ của
Tiến sỹ Nguyễn Minh Tuấn, tôi đã chọn đề tài: ―Chuyển quyền sử dụng đất
tại Hà Nội – thực trạng và một số giải pháp‖.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nhƣ đã nêu ở trên, mặc dù đƣợc sự điêù chỉnh của Luật Đất đai, Luật
Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và một số Luật khác có liên quan (Ví
dụ: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Đầu tƣ ) nhƣng việc chuyển
quyền sử dụng đất hiện nay vẫn chƣa phản ánh đƣợc thực chất nội dung của
nó. Hoạt động đăng ký chuyển quyền sử dụng đất còn triển khai chậm, phát

7
sinh nhiều giao dịch ngầm về bất động sản, dẫn đến một mặt Nhà nuớc
không kiểm soát đwocj đầy đủ các diễn biến của thị trƣờng quan trọng này
và thất thu thuế, mặt khác chủ sở hữu, chủ sử dụng đất khó khăn trong việc
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Cho đến nay chƣa có một đề tài
cụ thể nào nghiên cứu một cách chi tiết về vấn đề này.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ các căn cứ pháp lý
liên quan tới lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, trình bày thực trạng việc
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ đó đƣa ra
những bất cập về lý luận của Luật thực định, sự mâu thuẫn giữa luật thực
định với thực tế chuyển quyền sử dụng đất từ đó đƣa ra những kiến nghị,

giải pháp hoàn thiện pháp luật phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội hiện nay
tại Hà Nội nói riêng và ở Việt Nam nói chung.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Để thực hiện mục đích đề ra trên, Luận văn tập trung nghiên cứu
những vấn đề pháp lý cơ bản (chung) của chuyển quyền sử dụng đất để xác
lập quyền dân sự đặc biệt đƣợc qui định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất
đai, luật Kinh doanh Bất động sản. Ngoài ra, Luận văn nghiên cứu tình hình
thực tế chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội để làm cơ
sở chứng minh cho các luận điểm đƣa ra trong luận văn. Chuyển quyền sử
dụng đất là vấn đề rộng, đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai
và Luật kinh doanh bất động sản. Hiện nay hệ thống văn bản pháp qui về
chuyển quyền sử dụng đất có những qui định không thống nhất, chồng chéo.
Bản thân việc chuyển quyền sử dụng đất cũng rất phức tạp, gồm nhiều hình
thức, với mỗi chủ thể, mỗi loại đất cũng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa
dạng, tác động đến nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác

8
nhau trong xã hội … Vì vậy trong khuôn khổ một Luận văn, chúng tôi chỉ đề
cập đến một số vấn đề cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất theo các hình
thức: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho, cho thuê và thế chấp quyền sử
dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp luận và các phƣơng pháp nghiên cứu
Dựa trên cơ sở lý luận Mác – Lênin về Nhà nƣớc và pháp luật; các
quan điểm đổi mới của Đảng, nhất là các quan điểm xây dựng và phát triển
nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN, thực hiện quản lý các lĩnh
vực đời sống xã hội bằng pháp luật, xây dựng Nhà nƣớc pháp quyền.
Phƣơng pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Mác xít,
chú trọng các phƣơng pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn; phân tích và
tổng hợp lịch sử cụ thể; Một số phƣơng pháp của xã hội học, thống kê.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở việc nghiên cứu cơ sở pháp lý và thực trạng của việc chuyển
quyền sử dụng đất tại địa bàn Thành phố Hà Nội, Luận văn đã:
- Đƣa ra dƣợc các khái niệm cơ bản về sử dụng đất và chuyển quyền sử
dụng đất ; Phân tích và đánh giá các cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc
điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng tình hình quuản lý và sử dụng đất trên địa
bàn Thành phố Hà Nội. Những nguyên nhân khách quan và chủ quan ảnh
hƣởng tới chuyển quyền sửdụng đất hiện nay.
- Tập trung nghiên cứu và làm rõ các khía cạnh pháp lý liên quan đến
chuyển quyền sử dụng đất. Đƣa ra đƣợc các qui định hiện hành về điều kiện,
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và thực trạng chuyển quyền sử dụng đất
tại Hà Nội.

9
- Đề xuất những giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất tại Thành phố Hà Nội nhằm tạo đƣợc nhằm tạo đƣợc trật tự, kỷ
cƣơng trong việc quản lý sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển giao dịch dân
sự, hình thành thị trƣờng bất động sản trên phạm vi cả nƣớc.
Luận văn có thể đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác
nghiên cứu lý luận và thực tiễn nói chung, cũng nhƣ là tài liệu tham khảo
cho những đối tƣợng có quan tâm đến những khía cạnh pháp lý có liên quan
đến c.huyển quyền sử dụng đất.
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của Luận văn đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng, cụ thể nhƣ sau:
Mở đầu
- Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc điều
chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
- Chƣơng 2: Điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
- Chƣơng 3: Thực trạng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện

việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà
Nội.
Kết luận

10
CHƢƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất:
Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quỳen sở hữu
của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện quyền sở hữu
về đất đai. Quyền sở hữu đất đai cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm 3
quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nƣớc
không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời cả 3 quyền năng trên mà giao cho các tổ
chức, cá nhân sử dụng dƣới sự kiểm tra, giám sát của Nhà nƣớc. Nói cách khác, Nhà
nƣớc không phải là ngƣời sử dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc giao đất, cho
thuê đất, Nhà nƣớc đã chuyển quyền sử dụng đất đai cho các chủ thể khác.
Trƣớc Hiến pháp năm 1980, nƣớc ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với
đất đai nhƣ sở hữu NHà nƣớc, sở hữu tƣ nhân, sở hữu tập thể. Từ những năm Tám
mƣơi của thế kỷ XX, nhân dân Việt Nam xây dựng XHCN trên phạmm vi cả nƣớc
dựa trên nền tảng công hữu hoá tƣ liệu sản xuất chủ yếu là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp
năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc quản lý .
Kế thừa Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm1992 qui định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nuớc thống nhất quản lý đất đai theo qui hoạch và Pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai
thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đuợc Nhà nƣớc
giao theo qui định của Pháp luật. Qui định này của Hiến pháp đã mở ra bƣớc phát
triển mới của chế độ sở hữu về đất đâi, nhất là công nhận việc chuyển quyền sử dụng

đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai 2003 qui định:

11
"4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.”
Quyền sở hữu đất đai đƣợc xem nhƣ là quyền nguyên thuỷ, quyền sử dụng là
bộ phận của quyền sở hữu . Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng đất hoặc
chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền quản lý, khai thác
và hƣởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại. Ngƣời sử dụng tác động
trựctiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của ngƣời khác để
hƣởng các lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, ngƣời sử dụng đất khai thác trong
quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi không còn
nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nƣớc cho phép
ngƣời sử dụng đất định đoạt quyền của mình nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Ngƣời sử dụng đất có quyền quản lý diện tích đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho
thuê…Việc quản lý đất đai thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành
vi của chủ thể khác. Mục đích của quản lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm
phạm đất đai và các hành vi vi phạm khác. Trong việc khai thác, sử dụng đất đai,
ngƣời sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại đất theo qui định của
Pháp luật. Khi không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nƣớc cho phép định đoạt quyền sử
dụng đất của mình bằng các phƣơng thức khác nhau. Vậy, quyền sử dụng đất là
quyền quản lý, khai thác công dụng của đất phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và
các nhu cầu khác của cá nhân, tổ chức.
Nội dung của quyền sử dụng đất không chỉ nằm ở việc ngƣời đƣợc
giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi
ích kinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhƣợng, cho thuê, thế

chấp… ngƣời sử dụng đất không những trực tiếp sử dụng đất đai để thu lợi
mà còn có thể thông qua việc chuyển quyền sử dụng từ mình cho một ngƣời

12
khác để đạt lợi ích kinh tế. Bằng các quy định cụ thể về chuyển quyền sử
dụng đất trong Luật đất đai 1993 hay trong các văn bản pháp luật khác, nhà
nƣớc đã mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất, biến ngƣời sử dụng đất
thành chủ nhân đích thực của đất đai mặc dù họ không phải là chủ sở hữu.
1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản gắn liền
với đất đai. Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc quản lý và thực
hiện quyền của chủ sở hữu tài sản. Việc khai thác, sử dụng đất đai thông qua các hoạt
động trực tiếp. Nhƣng nhà nƣớc là tổ chức quyền lực, đại diện cho toàn dân không
thể trực tiếp thực hiện hành vi sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên quý giá này, cho
nên Nhà nƣớc trao quyền sử dụng cho các chủ thể khác ( cá nhân, hộ gia đình, tổ
chức kinh tế ) sử dụng hiệu quả, không bị bỏ hoang, không ở tình trạng, ―vô chủ‖ .
Ngƣời sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ các nhu cầu của mình, có
nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất mầu mỡ, không đƣợc gây thiệt hại cho đất đai nhƣ
làm đất đai bị sói mòn, bạc mầu, tự thayđổi mục đích sử dụng của loại đất đƣợc giao,
cho thuê…
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt còn thể hiện ở chỗ giá trị của
quyền sử dụng đất thay đổi theo nhu cầu của xã hội, theo mục đích sử dụng đất. Khi
nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị của quyền sử dụng đất đƣợc tăng lên theo giá
thị trƣờng. Ngƣợc lại, giá trị quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trƣờng
giảm.
- Các chủ thể bị hạn chế quyền định đoạt.
Quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là các quyền mà ngƣời sử
dụng đất có quyền định đoạt. Tuy nhiên, do nhu cầu quản lý, khai thác đất đai của

13
mỗi chủ thể khác nhau, cho nên pháp luật qui định cho mỗi chủ thể có những quyền
khác nhau.
Ví dụ: Theo qui định của Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất khôngphảI là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các
chủ thể sử dụng đất khác không đƣợc pháp luật cho hƣởng quyền năng nay (Điều
113 Luật Đất đai năm 2003). Hoặc tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất theo
hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không đƣợc thực hiện
các quyền chuyển nhƣợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê
(Điều 111 Luật Đất đai năm 2003).
Nhƣ vậy, về cơ bản, chỉ những ngƣời sử dụng đất theo hình thức giao đất
trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê đất đất đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới đƣợc pháp luật cho
hƣởng đầy đủ chín quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất đai.
 Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng
đất theo qui định của Pháp luật Đất đai.
Vì đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc,
các chủ thể khác có quyền sử dụng theo mục đích giao đất, thuê đất …Việc
quản lý đất đai do các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thựchiện khi cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức … thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải
tuântheo các điều kiện, hình thức và thủ tục theo qui định của Pháp luật đất
đai (Điều 146 đến Điều 158 Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004
về thi hành Luật Đất đai năm 2003). Trƣờng hợp vi phạm các qui định về
trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì giao dịch sẽ vô hiệu.

14
1.3 Qui định về chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1992 đến nay:

Hiến pháp năm 1980 qui định nền kinh tế của nƣớc ta dựa trên chế độ
sở hữu toàn dân vàtapj thể. Nhà nƣớc giao đất cho các doanh nghiệp của nhà
nƣớc và các hợp tác xã nông nghiệp để sản xuất kinh doanh; cá nhân chỉ
đƣợc lao động cá thể khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép.
Các Doanh nghiệp Nhà nƣớc, Hợp tác xã thựchiện việc sản xuất kinh doanh
theo kế hoạch của Nhà nƣớc giao, sản phẩm lao động do Nhà nƣớc thu mua.
Vì vậy, Doanh nghiệp, Hợp tác xã nông nghiệpkhông đƣợc phép chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.
Hiến pháp năm 1992, hiến pháp của thời kỳ đổi mới, công nhận chế
độ sở hữu ở nƣớc ta gồm: sở hữu toàn dân, tập thể và tƣ nhân, cho phép
công dân làm các công việc mà pháp luật không cấm. Nhà nƣớc thực hiện cơ
chế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN tồn tại ở nƣớc ta cho nên đất đai là
một loại tài sản đặc biệt về quyền sử dụng đất là quyền tài sản của công dân.
Vì vậy, Nhà nƣớc cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là một giao dịch dân sự nhằm
làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia vào giao dịch đó. Chuyển quyền sử dụng đất có thể là hành vi pháp lý
đơn phƣơng (Nhƣ thông qua việc lập di chúc để lại quyền sử dụng đất của
ngƣời sử dụng đất) hoặc thông qua hợp đồng ký kết giữa các bên (Nhƣ hợp
đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất )
Hiến pháp 1992 qui định : "đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa " mà pháp luật
quy định là của Nhà nƣớc đều thuộc sở hữu toàn dân. Để thể chế hoá quy
định của Hiến pháp năm 1992, Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa
đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001, Bộ Luật

15
dân sự đều khẳng định : "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý", Nhà nƣớc đã trở thành ngƣời đại diện cho nhân dân đứng ra
thực hiện quyền sở hữu duy nhất của mình đối với đất đai. Tuy nhiên trên

thực tế, Nhà nƣớc không trực tiếp quản lý và khai thác trên từng thửa đất mà
việc đó lại thuộc về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là ngƣời sử
dụng đất) đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Là ngƣời nắm
quyền sở hữu đất đai, đồng thời là chủ thể về quyền lực chính trị, Nhà nƣớc
dùng pháp luật nhƣ một công cụ hữu hiệu để thực hiện chức năng của mình
bằng việc quy định cụ thể cũng nhƣ mở rộng tối đa các quyền cho ngƣời sử
dụng đất trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc Nhà nƣớc mở
rộng các quyền năng cho ngƣời sử dụng đất là nhằm tạo điều kiện cho ngƣời
sử dụng đất đƣợc quyền tự chủ trên thửa đất mà họ đƣợc giao, là tiền đề
pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển phù hợp với cơ cấu
kinh tế ở nƣớc ta trong giai đoạn mới. Ngƣời sử dụng đất khi tham gia vào
quan hệ đất đai đƣợc hƣởng những quyền và lợi ích pháp luật qui định . Mặt
khác, ngƣời sử dụng đất có các nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc. Đây là căn cứ
đảm bảo mối quan hệ bèn lâu giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất cũng
nhƣ giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau, đồng thời là cơ sở pháp lý để
xác định trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật
đất đai.
Bộ Luật dân sự, Luật Đất đai cùng các văn bản hƣớng dẫn thi hành đã
qui định ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất dƣới các
hình thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp
Chuyển quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai.
Vì vậy ở góc độ khái quát có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là hành vi
của ngƣời sử dụng đất nhằm chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng của mình

16
đối với thửa đất đó và chuyển quyền sử dụng cho ngƣời khác theo sự thoả
thuận giữa hai bên trên cơ sở Pháp luật qui định.
Khi chuyển quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đƣợc đƣa vào
lƣu thông dân sự. Đất đai không phải là đối tƣợng của hoạt động lƣu thông
này, do vậy không nên nhầm lẫn giữa khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

với khái niệm mua bán đất đai. Nhà nƣớc ta không công nhận việc mua bán
đất đai, bởi đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Mọi tổ chức, cá nhân
đƣợc giao đất, cho thuê đất khi chuyển quyền sử dụng đất thu đƣợc một
khoản tiền song đó không thể xem nhƣ một hành vi mua bán đất bởi ngƣời
ta không thể bán cái mà ngƣời ta không sở hữu.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời
này sang ngƣời khác theo các quy định của pháp luật. Thực chất của việc chuyển
quyền sử dụng đất là Nhà nƣớc xác lập cho ngƣời sử dụng đất mới quyền sử dụng đất
mà Nhà nƣớc đã giao cho ngƣời sử dụng đất. Tuy nhiên ở đây Nhà nƣớc không thực
hiện các biện pháp nhƣ khi giao đất, cho thuê đất. Nhà nƣớc thông qua các cơ quan
quản lý đất đai là ngƣời tiến hành các thủ tục về mặt pháp lý hành chính để công nhận
tính hợp pháp của hành vi giữa những ngƣời sử dụng nhằm tránh tình trạng lạm dụng
để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời, nhà nƣớc còn tạo điều kiện
cho những ngƣời có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai trong giới hạn pháp luật
cho phép để phát triển sản xuất và yên tâm đầu tƣ trên phần đất họ có đƣợc thông qua
chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay, P háp luật quy định ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử
dụng đất không chỉ mang ý nghĩa to lớn trong lý luận mà còn đem lại những kết quẳ
thiết thực trong nền kinh tế thị trƣờng của nƣớc ta hiện nay.
Việc quyết định cho ngƣời sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất đã
thoả mãn nhu cầu có tính chất quy luật trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai là

17
kết hợp hài hoà giữa sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nƣớc về đất đai với việc
mở rộng quyền hạn cho ngƣời sử dụng đất trong nền kinh tế thị trƣờng. Việc phát
triển kinh tế thị trƣờng đòi hỏi phải hình thành đồng bộ các loại thị trƣờng trong đó có
thị trƣờng đất đai. Đất đai xét cả trên phƣơng diện lý luận và thực tiễn mang giá trị sử
dụng và giá trị (hiểu theo nghĩa kinh tế học). Do đó, đất đai là một thứ hàng hoá đặc
biệt trong nèn kinh tế thị trƣờng mà Nhà nƣớc cần quản lý, giám sát. Phƣơng thức
quản lý hiệu quả nhất chính là đặt ra các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho ngƣời sử dụng

đất để có thể chuyển quyền sử dụng đất. Nói cách khác, Nhà nƣớc tạo ra một hành
lang pháp lý để tạo môi trƣờng hợp pháp cho các giao dịch về chuyển quyền sử dụng
đất.
Việc Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng chuyển quyền sử dụng đất đã khắc
phục đƣợc tình trạng đất đai phân tán, manh mún. Nhƣ khảo sát tình hình đổi ruộng
tại thanh hoá ở các huyện quảng xƣơng, Yên Định,Hoằng Hoá, Đông sơn , từ chỗ
một hộ có từ 15—17 mảnh ruộng có diện tích bình quân từ 200 m
2
- 300 m
2
đã gom
lại mỗi hộ chỉ còn từ 3-5 mảnh có diện tích bình quân từ 2000 m
2
- 3000 m
2
. Việc
chuyển đổi ruộng đất góp phần phát huy hiệu quả sản xuất hàng hoá, phát triển kinh
tế trang trại; phân công lại lao động ở nông thôn và đáp ứng đƣợc lợi ích thiết thân
của hơn 80% dân số là nông dân ở nƣớc ta.
Thông qua việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc đã gián tiếp
khuyến khích sự đầu tƣ tiền bạc, công sức của ngƣời sử dụng đất trên diện tích đất
đƣợc giao làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu và đƣợc sử dụng hiệu quả hơn. Việc
Nhà nƣớc công nhận ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã tạo
nên tâm lý yên tâmẩn xuất lâu dài trên ruộng đất của mình. Chẳng hạn nhƣ việc cho
phép ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất đáp ứng đƣợc
tâm lý coi quyền sử dụng đất là của mình nên họ an tâm đầu tƣ sản xuất, kinh doanh.
Bởi đối với mỗi ngƣời dân Á đông trong đó có nƣớc ta, đất không chỉ là tƣ liệu sản

18
xuất chủ yếu mà còn là tài sản mà ông cha ta để lại cho con cháu. Có thực sự trở

thành ―ngƣời chủ‖ trên mảnh đất đƣợc giao, ngƣời sử dụng đất mới thấy hết vị trí của
mình. Họ dám đầu tƣ và chịu trách nhiệm trong các hoạt động khai thác lợi ích kinh
tế từ đất đai.
Ngoài ra, việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất làm giản tiện thủ tục hành
chính không cần thiết trong việc điều chỉnh đất đai nhƣ quyết định thu hồi đất đai,
giao đất mà vẫn bảo đảm đƣợc tính đúng của pháp luật, bảo vệ đƣợc quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai cũng nhƣ bảo vệ quyền cho ngƣời sử dụng đất.
Qui định về chuyển quyền sử dụng đất còn là cơ sở để điều chỉnh giá
đất Luật đất đai 1993. Đây cũng là cơ sở để giải quyết việc đền bù khi thu
hồi đất hay giải quyết tranh chấp về đất đai. Và tiền thu từ hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một khoản thu lớn và ổn định vào ngân
sách Nhà nƣớc. Theo báo cáo của Tổng cục địa chính thì trong 5 (từ 1993 –
1998) cả nƣớc ta đã thu đƣợc hơn 4000 tỷ đồng từ hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền về tài sản đặc biệt, chuyển quyền sử dụng
đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Trên thực tế, các giao
dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến theo
nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, thoả thuận, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh
của pháp luật dân sự. Về bản chất, các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền dân sự đƣợc thực
hiện chủ yếu thông qua các hợp đồng, chính vì vậy, Bộ luật dân sự chỉ quy
định các nội dung về quyền sử dụng đất với tính chất là một quyền dân sự,
còn các nội dung mang tính hành chính về quản lý và chuyển quyền sử dụng
đất thì do pháp luật đất đai qui định.

19
Chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với các cá nhân, hộ
gia đình, tổ chức sử dụng đất. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất
là Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất mới xác lập quyền sử dụng đất mà
Nhà nƣớc đã giao. Tuy nhiên, ở đây Nhà nƣớc không thực hiện các biện

pháp nhƣ khi giao đất, cho thuê đất mà thông qua các cơ quan quản lý đất
đai để tiến hành các thủ tục về mặt pháp lý hành chính để công nhận tính
hợp pháp của hành vi giữa những ngƣời sử dụng nhằm tránh tình trạng lạm
dụng để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời Nhà nƣớc còn
tạo điều kiện cho những ngƣời có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai
trong giới hạn pháp luật cho phép để phát triển sản xuất và yên tâm đầu tƣ
trên phần đất họ có đƣợc thông qua chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có điều kiện, việc
qui định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở
pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của ngƣời sử
dụng đất. Phần thứ năm của Bộ luật dân sự nêu rõ những qui định về chuyển
quyền sử dụng đất nhƣ qui định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, hình
thức chuyển quyền sử dụng đất, giá chuyển quyền sử dụng đất, nguyên tắc
chuyển quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức coi đất đai là một loại hàng hoá
đặc biệt và ngƣời sử dụng đất có các quyền chuyển quyền theo quy định của
pháp luật. Đây là bƣớc tiến lớn trong quan niệm của chúng ta trong việc xác
lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. Bƣớc tiếp theo,
Luật đất đai năm 2003 đã đặt nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây
dựng và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động
sản ở Việt Nam. Cùng với thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động, thị trƣờng
quyền sử dụng đất sẽ hợp thành những bộ phận quan trọng trong cơ cấu của
nền kinh tế thị trƣờng ở nƣớc ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả,

20
ngƣời sử dụng khai thác triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác
nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà nƣớc. Đã đến lúc chúng ta phải vận
hành thị trƣờng quyền sử dụng đất cho phù hợp với các qui luật kinh tế vốn
có của nền kinh tế thị trƣƣòng. Cho nên, các qui định mang tính nguyên tắc
trong Luật Đất đai năm 2003 sẽ mở ra những định hƣớng mới trong việc xác

lập dồng bộ các thị trƣờng, trong đó có thị trƣờng quyền sử dụng đất.
Điều 61 Luật Đất đai 2003 qui định các loại đất là hàng hoá mà ngƣời
sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cho phép tham gia thị trƣuờng bất động sản,
trong đó điều tiên quyết là các loại đất đƣợc giao, cho thuê có đƣợc NHà
nƣớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp hay không? Dẫn chiếu các qui định
về quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc qui định từ Điều 109 đến Điều 121
Luật Đất đai năm 2003 thì mọi đối tƣợng sử dụng đất dù đó là tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trong nƣớc đến tổ chức, cá nhân nƣớc ngaòi, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng đƣợc
bảo hộ để tham gia thị trƣờng bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho
cộng đồng dân cƣ sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thu tiền sử
dụng đất hoặc đất giao cho cơ sở tôn giáo và mục đích phi nông nghiệp mà
ngƣời sử dụng đất không có các quyền theo qui định thì không đƣợc tham
gia thị trƣờng bất động sản. Cùng với những tài sản mà ngwif sử dụng đất
tạo lập đƣợc một cách hợp pháp trên đất thuê thì loại đất đó cũng đƣợc phép
tham gia thị trƣờng bất động sản.
Từ nội dung qui định nêu trên, việc quản lý đất đai trong thị trƣờng
bất động sản là nội dung quan trọng nhất trong việc chủ động xây dựng và
thiết lập các quan hệ thị trƣờng. Quản lý đất đai nói chung và quản lý việc
chuyển quyền sử dụng đất nói riêng yếu kém sẽ dẫn tới hệ quả là không nắm
đƣợc thị trƣờng quyền sử dụng đất và các giao dịch của ngƣời sử dụng, từ đó
gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nƣớc và tạo ra tiền lệ xấu trong phƣơng

21
thức thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. Vì vậy, sau khi Chính phủ qui
định về thời hạn cho các địa phƣơng hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và những cải cách lớn trong thủ tục hành chính để thực
hiện quyền cho ngƣời sử dụng đất thì ngƣời dân sẽ chuyển qua giao dịch tại
thị trƣờng công khai, minh bạch. Chính ở đó, các quyền và lợi ích của ngƣời
sử dụng đất mới đƣợc bảo hộ một cách đầy đủ. Nhà nƣớc sẽ không dứng

ngoài trong các giao dịch về bất động sản mà tráI lại chủ động điều tiết nó
bằng những cơ chế, chính sách và các biện pháp quản lý của mình.
Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản, các qui định về chuyển
quyền sử dụng đất đƣợc qui định chi tiết là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà
nƣớc từng bƣớc quản lý triệt để thị trƣờng bất động sản trong đó có thị
trƣờng quyền sử dụng đất.



22
CHƢƠNG 2:
ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI:
2. 1 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật
dân sự hiện hành:
2.1.1 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất:
Việc sử dụng đất trên thực tế do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ thực hiện. Trong qúa trình sử dụng đất có thể sẽ có sự
biến đổi đối với chủ sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất. Do vậy, đăng ký
quyền sử dụng đất là một biện pháp của Nhà nƣớc nhằm theo dõi tình hình
sử dụng đất và biến động thƣờng xuyên của nó.
Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm củatừng chủ sử
dụng và cơ quan Nhà nƣớc làm nhiệm vụ quản lý đất đai.
Đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc chia làm hai loại: đăng ký ban đầu
khi chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động
khi ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần
cập nhật các thông tin mới.
Đăng ký ban đầu đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất chƣa đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nguời sử dụng đất theo bản án
hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi

hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
Đăng ký biến động khi ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nhƣng có những thay đổi trong quá trình thực hiện
quyền hoặc biến động khác ở các trƣờng hợp sau đây:

23
- Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật;
- Ngƣời nhận quyền sử dụng đất;
- Ngƣời sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử
dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi ranh giới thửa đất.
2.1. 2 Các qui định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý xác nhận
mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Trên thực tế,
ngƣời sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, ngƣời có giấy tờ do
Nàh nƣớc cấp song có nhiều ngƣời chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình
giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ. Vì vậy, để đảm bảo
các giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, Nhà nƣớc ta rất quan tâm trong việc triển
khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất và công
việc đó đã đƣợc thực hiện từ năm 1989. Cho đến nay đã cơ bản hoàn thành
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, với đất phi nông nghiệp thì các địa
phƣơng vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai nội dung này.
Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc thể hiện ở các
phƣơng diện sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của
Nhà nƣớc cho ngƣời sử dụng đất (Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của ngƣời
sử dụng đất (Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai);