Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân (Qua thực tiễn thực hiện)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT






ĐINH HỒNG QUÂN






HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC
SỞ HỮU TƢ NHÂN
(QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN)


Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS. TSKH ĐÀO TRÍ ÚC





HÀ NỘI - 2013



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính
chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và
đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật
Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!


NGƯỜI CAM ĐOAN

Đinh Hồng Quân



MỤC LỤC
Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 4
6. Kết cấu của luận văn 4
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà thuộc
sở hữu tư nhân 5
1.1.1. Khái niệm 5
1.1.2. Đặc điểm pháp lý 8
1.2. Quá trình phát triển các qui định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà từ 1975 đến nay 13
1.3. Giao kết và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở
hữu tư nhân 18
1.4. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 21
1.4.1. Bên bán nhà ở 24

1.4.2. Bên mua nhà ở 28
1.5. Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 30
1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở 30
1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở 36
1.6. Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 40
1.6.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 41
1.6.2. Thủ tục mua bán nhà ở 45
1.7. Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu và hậu quả
pháp lý 48


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC
SỞ HỮU TƢ NHÂN 53
2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở
hữu tư nhân 53
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà thuộc
sở hữu tư nhân 55
Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ
HỮU TƢ NHÂN 68
3.1. Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 68
3.1.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam 68
3.1.2. Hoàn thiện các quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng
mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 70
3.1.3. Hoàn thiện các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà
ở thuộc sở hữu tư nhân 71
3.1.4. Hoàn thiện các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua

bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 71
3.2. Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 75
3.2.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam 75
3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở thuộc sở hữu tư nhân 76
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 79
KẾT LUẬN 84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới
những góc độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Nhà
ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của
mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Ở nước ta, Hiến
pháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã qui định công dân có quyền sở hữu
hợp pháp nhà ở của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều
phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế,
tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Vấn đề tạo lập, giao
dịch mua bán nhà ở được pháp luật qui định khá chặt chẽ và ngày càng được
hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động
sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước.
Nền kinh tế nước ta với 26 năm đổi mới đã có những bước phát triển
mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được

nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi
và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú
trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bằng việc tham
giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng
và phức tạp. Chính vì thế, qui định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở
thuộc sở hữu tư nhân luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng
với tình hình mới.
Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân đã
trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản
ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà

2
nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu
tư nhân cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được công chứng,
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ
tục bắt buộc do pháp luật quy định.
Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ
thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân lại không thực
hiện, thực hiện không đúng những qui định của pháp luật về hợp đồng mua
bán, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán
nhà ở thuộc sở hữu tư nhân vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy,
đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " được nghiên cứu dựa
trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của
pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ
sung nhằm hoàn thiện các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất
động sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa
học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các qui định của Bộ luật dân

sự, Luật Nhà ở về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân trong giai
đoạn hiện nay.
Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các qui định của
pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các qui định
của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và các qui định của pháp luật
thực định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các qui định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, từ đó đưa ra phương hướng, giải

3
pháp, kiến nghị để hoàn thiện các qui định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " được nghiên
cứu để đạt được kết quả sau:
Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những qui định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân từ năm 1975 đến nay.
Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các qui định pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, qua đó chỉ ra những điểm hạn
chế của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập
pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp
cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được qui định trong Bộ luật dân sự năm 2005,
Luật nhà ở 2005. Đặc biệt, là các qui định liên quan đến đối tượng của hợp
đồng là nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành
trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những qui định của pháp luật về loại
đối tượng này góp phần hoàn thiện những qui định của pháp luật về hợp đồng

mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng: Các qui định của pháp luật về mua bán và hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân hiện nay, một số vấn đề về lý luận và thực tiễn.
* Phạm vi: " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " là một đề
tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì
vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên
cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực

4
trạng nội dung một số các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp
hoàn thiện nội dung các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới.
5. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
* Nội dung: Nghiên cứu những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, đặc biệt là đối tượng của hợp
đồng, giao kết và hiệu lực, chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng, thủ tục mua
bán. Thực trạng áp dụng pháp luật và thực tiễn giải quyết các tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân trong thời gian qua. Đề xuất
phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
* Phương pháp:
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy
vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa
Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Các phương
pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương
pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

của luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở
hữu tư nhân.
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật, giải quyết tranh chấp về hợp
đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân.

5
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN

1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà thuộc
sở hữu tƣ nhân
1.1.1. Khái niệm
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi
gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà
ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc
đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu
thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại.
Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc
độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình
kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là
phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó
là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo
phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật,
trong đó có ngành luật dân sự.
Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người
ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở

luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà
nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc
Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan
trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an
toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng
nhu cầu cần thiết của mình.

6
Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều
phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa
kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó,
tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh
trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của
pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải
đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy
định khá chặt chẽ.
Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được quy
định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005. Theo đó, hợp đồng
mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được hiểu là một dạng cụ thể của hợp
đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự thỏa thuận của các
bên. Trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bao giờ cũng tồn
tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia
đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ
sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật
và đạo đức xã hội.
Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung
và trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân nói riêng. Tự do ý chí
được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp
đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng

mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do
ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo
quy định tại Điều 127, Điều 132 Bộ luật dân sự). Sự tự do ý chí trong thỏa
thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự
nói chung và được quy định tại Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005, khi giao
kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc:

7
- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức
xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký
quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác
động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của
Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải
được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.
Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là
các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc
biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính
liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có
tính hạn chế lịch sử nhất định.
Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm
hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 428, các quy định về hợp
đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 450 đến Điều 455 Bộ luật dân
sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua
bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu
tư nhân như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự thỏa thuận
bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ

chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần
nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do
bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán nhà ở.

8
1.1.2. Đặc điểm pháp lý
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
phải là ngôi nhà, căn hộ có nguồn gốc hợp pháp. Nghĩa là, ngôi nhà đó phải
được xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà, căn hộ
đó được xác lập trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp
pháp. Căn cứ vào quy định tại Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2005, nhà ở tư
nhân được coi là sở hữu hợp pháp dựa vào một trong các căn cứ sau:
+ Tư nhân tự tạo dựng (tự xây dựng) nhà ở một cách hợp pháp;
+ Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;
+ Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua
bán, đổi tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản);
+ Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;
Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền
sở hữu, vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà
muốn bán phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với
quyền sử dụng đất ở trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao. Mặt
khác, ý thức chấp hành pháp luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất
của người dân là không cao. Do đó, vấn đề xuất trình các giấy tờ, tài liệu
chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là rất khó thực hiện được đầy đủ.
Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là
một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua
bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp

luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có
đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó
cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp

9
đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân khác hơn so với các loại hợp đồng
khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của
Nhà nước ta).
Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới
đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân phải tuân thủ
hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có
quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở
hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc.
Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước
về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký
kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá
khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh
giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để
đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những
người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong
việc có nhà để ở.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là loại hợp
đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại
hợp đồng này là:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một hợp
đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và
nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các

nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi
bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng
những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ

10
phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ
còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được
đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng
của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của
bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân luôn phải
được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để
làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của
mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp
đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).
Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi
trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 3 Điều 451).
Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về
nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 454). "Bên
bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận"
(khoản 1 Điều 452), thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn
đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 453).
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là hợp đồng có
đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện
cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng.
Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan
hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao
quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng
với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận

quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện
bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà.

11
Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà
các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là hợp đồng
chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua.
Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển
giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người
mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có
căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.
Một vấn đề nữa khi xem xét việc xác định đối tượng của hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là phân biệt các loại hình sở hữu nhà ở thuộc
loại hình sở hữu tư nhân đó là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp
nhất, hay sở hữu của riêng một cá nhân.
Trên thực tế, nhóm đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân là
đối tượng của hợp đồng thường ít xảy ra các tranh chấp hơn so với nhà ở
thuộc sở hữu chung. Bởi vì, các chứng cứ, tài liệu chứng minh nhà ở thuộc sở
hữu của một cá nhân thường rõ ràng, dễ xác định, trong khi nhà ở thuộc sở
hữu chung thường ít có các chứng cứ rõ ràng để phân định phần nhà và các
phần quyền khác liên quan đến việc sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu.
Ví dụ: Việc phân định quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu đối với
các công trình thuộc sở hữu chung: công trình vệ sinh, hành lang, không gian
chung, lối đi chung
Có thể khẳng định rằng, nhà ở thuộc sở hữu chung là nhóm đối tượng
khi tham gia giao dịch mua bán trên thị bất động sản thường chưa có sự tuân
thủ triệt để những quy định của pháp luật. Sự vi phạm trong các quan hệ mua

bán nhà liên quan đến nhóm đối tượng này có nhiều nguyên nhân chủ quan và

12
khách quan khác nhau, trong đó thường có sự vi phạm điều kiện đối tượng
của hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo Điều 214 Bộ luật dân sự năm 2005, nhà ở thuộc sở hữu chung
được hiểu là nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhiều người và nó có thể là sở hữu
chung hợp nhất hoặc sở hữu chung theo phần.
+ Theo quy định tại Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2005 thì chủ sở hữu
nhà theo phần có các phần quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần nhà thuộc
quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, khi bán
nhà thuộc sở hữu chung theo phần thì từng sở hữu chủ có thể bán phần nhà
thuộc quyền sở hữu của mình mà không cần được sự đồng ý của các chủ sở
hữu chung khác nhưng việc bán này không được làm ảnh hưởng đến quyền,
lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Trong trường hợp này, "các chủ sở
hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua" (Khoản 2 Điều 96 Luật Nhà ở
2005). Nghĩa là trong trường hợp này, từng chủ sở hữu có thể hoàn toàn độc
lập trong việc thiết lập giao dịch mua bán nhà với người có nhu cầu mua nhà,
mà không bị phụ thuộc vào ý kiến của các đồng sở hữu chủ khác. Nhưng
trước khi giao dịch với người có nhu cầu mua nhà khác, họ phải thực hiện các
quy định của pháp luật về quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu.
+ Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, thường phát sinh trong quan hệ
hôn nhân, theo đó "các chủ sở hữu chung có quyền và nghĩa vụ ngang nhau"
đối với nhà ở (khoản 2 Điều 217). Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất được
đem bán thì trong hợp đồng phải thể hiện được sự đồng ý của tất cả các đồng
sở hữu chủ (các chủ sở hữu phải đồng ý và ký vào văn bản hợp đồng mua bán
nhà ở, hoặc nếu một trong các chủ sở hữu vắng mặt, không thể ký vào văn
bản hợp đồng thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người được phép bán
nhà). Đây là điểm khác biệt giữa bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất với
việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần. Có nghĩa là, khi một trong các

13
đồng sở hữu chủ không đồng thuận với việc bán nhà thì hợp đồng mua bán
nhà ở không bao giờ được thực hiện.
Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở
hữu tư nhân còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia
giao kết hợp đồng, nội dung, hình thức của hợp đồng, thủ tục mua bán. Để
hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở
những nội dung tiếp theo.
1.2. Quá trình phát triển các qui định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà từ 1975 đến nay
Năm 1975, do điều kiện khách quan và chủ quan, Nhà nước ta vẫn
chưa ban hành được các văn bản pháp luật một cách đầy đủ để điều chỉnh các
giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng. Do vậy, trên
thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp
luật dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở.
Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-
HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị
xã. Trong nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các
cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định.
Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được Ủy ban nhân dân
huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên
tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp.
Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở. Có
thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất điều
chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Trong đó,
để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện các giao dịch về nhà ở nói
chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy định:

14
"Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở
được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa
kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật". Để đảm bảo
cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh
đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việc mua
bán nhà ở. Trong chương này có một quy định mang tính nguyên tắc xuyên
suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện
thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết
bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng
của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31).
Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật
Đất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có
ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có
ngôi nhà xây trên đó. Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bán
nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyền
quyền sử dụng đất.
Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều
quy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây
thực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở
nói chung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói
riêng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, các
văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điều
chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa.
Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về

15

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được
ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991
và các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Các quy định trong nghị định này
đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát
triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được
phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho
việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng
nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở
thuộc các đối tượng này.
Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban
hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà
ở. Nghị định đã quy định:
Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa
bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ sở
hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp
khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử
dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3).
Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện
đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể
được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá
nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam". Đây là hành lang pháp lý an
toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải
được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật
định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

16
Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ

luật dân sự. Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội
dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay. Bộ luật
dân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng
thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển.
Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy định
thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443 đến
Điều 450. Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan trọng
nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền và nghĩa
vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức của hợp
đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các hình
thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê. Trên cơ sở các quy định này, Nhà nước
đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể những vấn
đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua bán nhà ở,
đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát sinh trong
hợp đồng mua bán nhà ở.
Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung
và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định
trong Bộ luật này. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của các
giao dịch liên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp
lệnh nhà ở có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết các vấn đề hình thức và thủ tục
chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở, ngày
24/08/1998 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/
NQ-UBTVQH hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở. Tiếp đó, đến
ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã
ban hành Thông tư số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp
dụng một số quy định của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH.

17
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận của cộng đồng
dân tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài. Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt
Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn
gắn bó quan hệ với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương đất
nước (Điều 75). Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05
tháng 10 năm 2001 quy định về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở
tại Việt Nam. Nghị định này đã quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được
mua nhà ở, điều kiện mua nhà ở. Đặc biệt, "người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định tại Nghị định này, sau khi hoàn
tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở" (Điều 4). Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở
là người nước ngoài với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, quy định này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước
đang làm việc và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như
khoa học, kỹ thuật có thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát
triển mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở,
mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội
dung và các thủ tục mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại
được thực thi không nhiều, không triệt để trên thực tế. "Thị trường ngầm" về
bất động sản, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra rất phức tạp.
Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tệ đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên
những cơn sốt đất trong những năm vừa qua. Thực tế này đòi hỏi Đảng, Nhà
nước phải có những chính sách để điều chỉnh các quy định của pháp luật cho
phù hợp hơn nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận
lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của Việt Nam,

18
có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp lý quan
trọng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sự

năm 1995 và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trước đó,
Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự năm 2005, có
hiệu lực từ ngày 01/01/2006. Cùng với đó là sự ra đời của một đạo luật
chuyên biệt về nhà ở - Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.3. Giao kết và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu
tƣ nhân
Giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân là việc xác lập,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể. Việc giao
kết hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
+ Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;
+ Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng
và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác
định cụ thể. Trong trường hợp đề nghị giao kết hợp đồng có nêu rõ thời hạn
trả lời, nếu bên đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời hạn
chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề
nghị mà không được giao kết hợp đồng nếu có thiệt hại phát sinh. Hợp đồng
mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân được giao kết bằng văn bản, có công
chứng chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng là rất quan
trọng. Bởi kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của các
bên mới phát sinh, và được pháp luật bảo vệ. Căn cứ vào các quy định hiện
hành, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định tại nhiều thời điểm
khác nhau, tùy thuộc vào hình thức của hợp đồng, tùy thuộc vào thỏa thuận

19
của các bên, cũng như những quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Tuy
nhiên, việc xác định thời điểm này trên thực tế cũng như về mặt lý luận vẫn
đang còn gặp nhiều khó khăn và bất cập. Đặc biệt là đối với những loại hợp
đồng mà pháp luật buộc phải tuân thủ theo một hình thức nhất định (buộc

phải công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm
quyền). Đối với những loại hợp đồng đó, việc tuân thủ hình thức là một yêu
cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (khoản
2 Điều 122, Điều 124 BLDS 2005).
Theo quy định của Điều 405 BLDS thì hợp đồng được giao kết hợp
pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, BLDS lại không quy định thế nào là
"được giao kết hợp pháp", do đó phải áp dụng Điều 122 BLDS về điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự vì hợp đồng là một trong những hình thức
giao dịch dân sự.
Giao dịch dân sự được coi là có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của
pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
Căn cứ Điều 91, Điều 92 Luật Nhà ở 2005 về điều kiện nhà ở và chủ
thể tham gia giao dịch như sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của
pháp luật;
+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật
về dân sự;

20
+ Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải
có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không
nhằm mục đích kinh doanh.
Ngoài các điều kiện trên đây, nếu pháp luật quy định giao dịch phải

được thể hiện bằng một hình thức cụ thể, ví dụ phải thể hiện bằng văn bản, thì
hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Như vậy, khi hợp đồng có đủ các điều kiện trên thì sẽ có hiệu lực trừ
một số trường hợp mà pháp luật yêu cầu hợp đồng phải tuân theo một hình
thức nhất định.
Hợp đồng mua bán nhà ở - Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005, khoản 3
Điều 93 Luật Nhà ở 2005: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành
văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”. Việc xác định thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng này không được ghi nhận một cách trực tiếp trong Bộ luật
Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy định khác. Theo khoản 3 Điều 4 Luật
Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở không
phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi các bên
hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giao
dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công
chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Nếu các
bên thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là một thời
điểm khác với thời điểm công chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ
chức hành nghề công chứng, theo tôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là
trường hợp “pháp luật quy định khác” theo Điều 405 BLDS.
Luật Công chứng đã không ghi nhận các trường hợp khác có thể làm
phát sinh hiệu lực của hợp đồng – cụ thể trong trường hợp này, Luật Công
chứng đã không ghi nhận quyền tự do thỏa thuận giữa các bên giao kết hợp
đồng. Bởi hiểu theo khoản 3 Điều 4 thì những văn bản được công chứng (cụ