Hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại

Chun đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái qt hoạt động cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng thương mại:
1.1.1 Khái niệm cho vay tiêu dùng:
Cho vay tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ nhu cầu chi tiêu của người
tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp
những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình và xe cộ… Bên cạnh đó,
những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục y tế và du lịch cũng có thể được tài trợ bởi cho vay
tiêu dùng.
1.1.2 Đặc điểm của cho vay tiêu dùng:
- Quy mä ca tỉìng håüp âäưng vay nh, dáùn âãún chi phê täø chỉïc
cho vay cao, vç váûy li sút cho vay tiãu dng thỉåìng cao hån so våïi li
sút ca cạc loải cho vay trong lénh vỉûc thỉång mải v cäng nghiãûp.
- Li sút cho vay tiãu dng cao vç cọ chi phê låïn nháút v ri ro cao
nháút trong danh mủc cho vay ca ngán hng do cho vay tiãu dng cọ tênh
nhảy cm theo chu kç. Nọ tàng lãn trong thåìi kç nãưn kinh tãú måí räüng, khi
m mi ngỉåìi dán cm tháúy lảc quan vãư tỉång lai. Ngỉåüc lải, viãûc
vay mỉåün tỉì ngán hng s hản chãú khi nãưn kinh tãú råi vo tçnh trảng
suy thoại.
- Khi vay tiãưn, ngỉåìi tiãu dng dỉåìng nhỉ kẹm nhảy cm våïi li
sút. Ngỉåìi tiãu dng quan tám âãún khon tiãưn h phi tr hng thạng
hån l li sút m h phi chëu.
- Mỉïc thu nháûp v trçnh âäü dán trê cọ tạc âäüng ráút låïn âãún viãûc
sỉí dủng cạc khon tiãưn vay ca ngỉåìi tiãu dng.
- Tỉ cạch ca khạch hng l úu täú khọ xạc âënh song lải ráút
quan trng, quút âënh sỉû hon tr ca khon vay.
1.1.3. Phân loại cho vay tiêu dùng:
1.1.3.1. Căn cứ vào mục đích vay:
- Cho vay tiãu dng cỉ trụ : L cạc khon cho vay nhàòm ti tråü cho

nhu cáưu mua sàõm, xáy dỉûng hồûc v ci tảo nh åí ca khạch hng
l cạ nhán hồûc häü gia âçnh.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
1
Chun đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
- Cho vay tiãu dng phi cỉ trụ : L cạc khon cho vay ti tråü cho viãûc
trang tri cạc chi phê mua sàõm xe cäü, âäư dng gia âçnh, chi phê hc
hnh, gii trê v du lëch...
1.1.3.2. Căn cứ vào hình thức cho vay:
- Cho vay tiãu dng trỉûc tiãúp, bao gäưm cạc phỉång thỉïc:
Cho vay tr theo âënh kç: Âáy l phỉång thỉïc cho vay m trong âọ
khạch hng vay v tr trỉûc tiãúp Ngán hng våïi mỉïc tr v thåìi hản
tr mäùi láưn âỉåüc qui âënh khi cho vay. Nãúu âỉåüc cáúp tiãưn vay, ton
bäü säú tiãưn vay âỉåüc ghi nåü ti khon cho vay v ghi cọ ti khon cạ
nhán hồûc giao tiãưn màût cho khạch.
Tháúu chi : L nghiãûp vủ cho phẹp mäüt cạ nhán rụt tiãưn tỉì ti
khon vng lai ca mçnh vỉåüt säú dỉ cọ, tåïi mäüt hản mỉïc â âỉåüc
tho thûn. Nghiãûp vủ ny âi hi khạch hng chè phi tr li säú
tiãưn m mçnh â sỉí dủng theo mỉïc li sút â tho thûn.
Th tên dủng: L nghiãûp vủ tên dủng, trong âọ ngán hng phạt
hnh th cho nhỉỵng ngỉåìi cọ ti khon åí ngán hng cọ â âiãưu kiãûn
cáúp th v áún âënh mỉïc giåïi hản tên dủng täúi âa m ngỉåìi cọ th
âỉåüc phẹp sỉí dủng. Mäùi th cọ mäüt mỉïc tên dủng nháút âënh v
mỉïc ny cọ thãø thay âäøi tu nhu cáưu ca khạch v mỉïc âäü tên
nhiãûm ca ngán hng (tàng lãn hồûc gim xúng).
- Cho vay tiãu dng giạn tiãúp: Âỉåüc hiãøu l cạc hoảt âäüng cho vay
tiãu dng qua viãûc ngán hng mua cạc phiãúu bạn hng tỉì nhỉỵng ngỉåìi
bạn l hng hoạ v do váûy nọ chênh l hçnh thỉïc ti tråü bạn tr gọp
ca cạc ngán hng thỉång mải.
1.1.4. Một số quy định trong nghiệp vụ cho vay tiêu dùng:

1.1.4.1. Thủ tục:
Cạc th tủc do ngán hng qui âënh thỉåìng bao gäưm:
- Âån âãư nghë vay väún: thỉûc cháút l mäüt låìi âãư nghë mäüt khon
tên dủng âënh kç, vng lai hồûc th tên dủng, cng våïi mủc âêch v
thåìi hản hon tr.
- Cạc ti liãûu liãn quan tåïi thäng tin vãư ngỉåìi vay v thuút minh
khon tên dủng nhỉ :
Ti liãûu phạp l: chỉïng minh thỉ, häü kháøu... cung cáúp thäng tin vãư
qúc tëch, tøi, nåi cỉ trụ...
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
2
Chun đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
Cạc ti liãûu thäng tin vãư: nghãư nghiãûp, ngưn thu nháûp, thu nháûp
hng thạng, tçnh trảng gia âçnh, hc váún.v..v...
Cạc ti liãûu thuút minh khon tên dủng: nhu cáưu chi phê; mỉïc
väún tỉû cọ; nhu cáưu ti tråü (täøng säú v chia ra tỉìng kç hản). Cạc ti
liãûu âm bo cho khon tên dủng (nãúu cọ), gäưm cạc ti liãûu chỉïng
minh ti sn thãú cháúp, váût cáưm cäú, cam kãút bo lnh hồûc cạc âm
bo khạc nhỉ tiãưn gỉíi hồûc vng.
1.1.4.4. Trình tự xét duyệt cho vay:
Cạc úu täú m ngán hng tiãún hnh xem xẹt sau khi â nháûn âỉûåc
th tủc håüp lãû gäưm:
Nàng lỉûc vay ca khạch hng :
Ngán hng chè thỉûc hiãûn quan hãû tên dủng tiãu dng våïi nhỉỵng cạ
nhán cọ nàng lỉûc phạp lût v nàng lỉûc hnh vi dán sỉû. Khäng cho vay
âäúi våïi ngỉåìi vë thnh niãn, ngỉåìi bë truy cỉïu trạch nhiãûm hçnh sỉû
hồûc âang cháúp hnh ạn, ngỉåìi räúi loản tám tháưn.
Cạc úu täú liãn quan tåïi viãûc phã duût khon tên dủng :
- Âäü tin cáûy ca ngỉåìi vay: úu täú ny âỉåüc xem xẹt thäng qua:
Häư så quạ khỉï ca khạch hng: cho biãút thu nháûp v chi tiãu bçnh

qn, thọi quen chi tiãu, cháút lỉåüng thanh toạn sẹc, quan hãû vay tr, säú
lỉåüng giao dëch.
Cạc nháûn âënh thäng qua viãûc phng váún, trao âäøi trỉûc tiãúp våïi
ngỉåìi vay, thäng qua th tủc vay väún.
Thäng tin tỉì cạc ngán hng cọ quan hãû thanh toạn, tiãưn gỉíi, tên
dủng våïi khạch hng: doanh säú cho vay, thu nåü, dỉ nåü, näüi dung thanh
toạn, cạc quan hãû thanh toạn våïi khạch hng liãn quan.
Thäng tin tỉì trung tám thäng tin ri ro ca NHNN v tỉì thë trỉåìng: dỉ
lûn CBCNV, dỉ lûn x häüi, bạo chê.
Thäng tin giåïi thiãûu vãư khạch hng ca ngỉåìi âạng tin cáûy cho mäüt
khạch hng måïi.
- Mủc âêch sỉí dủng väún vay: väún vay phi âỉåüc sỉí dủng håüp
lê, âiãưu âọ cho phẹp khon vay hon tr v ph håüp våïi chênh sạch tên
dủng ca ngán hng. Ngán hng khäng cho vay nãúu mủc âêch khäng
håüp phạp, âáưu cå hồûc khäng nãu âỉåüc l do vay mỉåün.
- Nàng lỉûc hon tr: âạnh giạ kh nàng trong tỉång lai, ngỉåìi vay
cọ cạc ngưn ti chênh âãø tr nåü hay khäng.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
3
Chun đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
Nàng lỉûc âỉåüc âạnh giạ qua nhiãưu tiãu thỉïc khạc nhau: tøi âåìi,
sỉïc kho, hon cnh gia âçnh, säú dỉ ti khon tiãút kiãûm (nãúu cọ),
nghãư nghiãûp, trçnh âäü hc váún, thu nháûp, sỉû äøn âënh thu nháûp
cng nhỉ kh nàng thạo vạt ca ngỉåìi vay.
- Cạc âm bo tên dủng: thỉåìng ạp dủng âäúi våïi cạc khon cho
vay âënh kç v âọng vai tr l ngưn thu nåü dỉû phng trong trỉåìng
håüp khäng thỉûc hiãûn âỉåüc kãú hoảch tr nåü.
+ Âm bo bàòng ti sn thãú cháúp, cáưm cäú hồûc bo lnh ca
bãn thỉï ba.
+ Âm bo bàòng tên cháúp: cam kãút bo lnh ca ngỉåìi thỉï ba

vãư viãûc s gạnh chëu nghéa vủ phạp lê khi ngỉåìi vay khäng thỉûc hiãûn
âỉåüc nghéa vủ tr nåü.
+ Âm bo bàòng tiãưn gỉíi
+ Âm bo khạc: håüp âäưng bo hiãøm, vng bảc, âạ qu...
-Mỉïc cho vay v k hản khon tên dủng:
Sau khi â trỉì âi kh nàng ti chênh tỉû cọ ca cạ nhán vay, kh nàng
ny phi bàòng hồûc cao hån mỉïc täúi thiãøu do ngán hng qui âënh âäúi våïi
tỉìng khon vay... Ngán hng s cho vay pháưn sai biãût giỉỵa chi phê cáưn
mua sàõm våïi kh nàng ti chênh tỉû cọ ny.
+ K hản: tu tỉìng mủc âêch, âäúi tỉåüng m cọ cạc loải kç hản
khạc nhau.Nọ cng gäưm cạc loải: Ngàõn, trung v di hản.
Sau khi â xem xẹt cạc úu täú cáưn thiãút, viãûc cáúp tên dủng
âỉåüc tiãún hnh theo cạc cạch thỉïc tu theo trỉûc tiãúp hay giạn tiãúp
â nãu.
1.1.5. Theo dõi nợ và thu nợ:
D âỉåüc cáúp dỉåïi hçnh thỉïc no âi nỉỵa thç viãûc theo di khon
tên dủng â cáúp l ráút cáưn thiãút. Quạ trçnh ny âỉåüc tiãún hnh
bàòng cạch âënh kç (6 thạng hồûc 1 nàm) hay âäüt xút ty vo biãøu
hiãûn tỉì phêa khạch hng. Viãûc theo di ny âem lải cho ngán hng
hng loảt cạc thäng säú cáưn thiãút, âọ l:
- Cháút lỉåüng âiãưu hnh ti khon.
- Sỉû äøn âënh vãư ti chênh ca ngỉåìi âi vay.
- Sỉí dủng väún vay cọ âụng mủc âêch khäng .
- Cạc âm bo.
- Tiãún âäü tr nåü.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
4
Chun đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
- Diãùn biãún dỉ nåü trãn ti khon vng lai.
- Cáưn âiãưu chènh cạc mỉïc tên dủng hay khäng..v.v..

+ Thu nåü :
Ty theo hçnh thỉïc cáúp tên dủng m quạ trçnh thu nåü diãùn ra khạc
nhau
- Âäúi våïi tên dủng theo âënh kç, viãûc thu nåü tiãún hnh theo kç hản
ghi trãn håüp âäưng tên dủng; li âỉåüc tênh nhỉ mäüt khon ỉïng trỉåïc
trong tên dủng sn xút.
- Âäúi våïi tên dủng vng lai: viãûc hon tr âënh kç khäng cáưn xạc
láûp, khạch hng cọ thãø hả dỉ nåü bàòng viãûc näüp tiãưn våïi säú
lỉåüng v thåìi âiãøm tu . Li âỉåüc tênh bàòng nhiãưu phỉång phạp v
th cng âỉåüc thỉûc hiãûn tỉång tỉû.
- Âäúi våïi tên dủng tr gọp: Tr láưn âáưu 20%-30% dỉ nåü , 70%-
80% dỉ nåü cn lải âỉåüc tr dáưn theo cạc kç hản nhỉ mäüt khon tên
dủng âënh kç, gäúc v li âỉåüc tênh theo phỉång phạp tr dáưn.
1.1.6. Vai trò của cho vay tiêu dùng:
- Âäúi våïi ngán hng :
Tạc âäüng têch cỉûc: Giụp måí räüng quan hãû våïi khạch hng, tỉì
âọ lm tàng kh nàng huy âäüng tiãưn gỉíi cho ngán hng; tảo âiãưu kiãûn
âa dảng hoạ cạc hoảt âäüng kinh doanh, gọp pháưn nàng cao thu nháûp
v phán tạn ri ro cho ngán hng.
Tạc âäüng tiãu cỉûc: Cho vay tiãu dng chi phê v ri ro cao nãn cáưn
cọ biãûn phạp âãø khàõc phủc.
- Âäúi våïi ngỉåìi tiãu dng :
Tạc âäüng têch cỉûc: thäng qua vay tiãu dng, ngỉåìi tiãu dng âỉåüc
hỉåíng cạc tiãûn êch trỉåïc khi têch lu â tiãưn âàûc biãût trong trỉåìng
håüp chi tiãu cọ tênh cháút cáúp bạch nhỉ chi cho giạo dủc v y tãú;
khuún khêch viãûc tàng thu nháûp v tiãút kiãûm chi tiãu âãø tr nåü vay .
Tạc âäüng tiãu cỉûc: nãúu lảm dủng viãûc âi vay âãø tiãu dng thç cọ
thãø dáùn tåïi viãûc ngỉåìi âi vay chi tiãu vỉåüt quạ mỉïc cho phẹp, lm
gim kh nàng tiãút kiãûm v chi tiãu trong tỉång lai; nãúu ngỉåìi âi vay lám
vo tçnh trảng khọ khàn, máút kh nàng chi tr thç s nh hỉåíng khäng

nh âãún cüc säúng.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
5
Chun đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
- Âäúi våïi nãưn kinh tãú :
Tạc âäüng têch cỉûc: cho vay tiãu dng nãúu âỉåüc dng âãø ti tråü
cho cạc chi tiãu vãư hng hoạ v dëch vủ trong nỉåïc thç nọ cọ tạc dủng
ráút täút cho viãûc kêch cáưu, tảo âiãưu kiãûn cho sn xút phạt triãøn, gọp
pháưn thục âáøy tàng trỉåíng kinh tãú.
Tạc âäüng tiãu cỉûc: cho vay tiãu dng nãúu khäng âỉåüc sỉí dủng
âụng mủc âêch trãn, chàóng nhỉỵng khäng cọ tạc dủng kêch cáưu m
cn lm gim kh nàng tiãút kiãûm trong nỉåïc.
1.1.7. Rủi ro trong cho vay tiêu dùng:
- Viãûc âạnh giạ tỉ cạch ngỉåìi vay l ráút khọ do cạc thäng tin cạ
nhán âạng ra ngỉåìi vay phi trçnh by thỉåìng âỉåüc dãù dng giỉỵ kên
(chàóng hản triãøn vng vãư cäng viãûc hay sỉïc kho).
- Cạc ngun nhán dáùn âãún viãûc khäng tr âỉåüc nåü thç cọ nhiãưu,
c ch quan v khạch quan nhỉng phäø biãún l: viãûc lm v låüi tỉïc
thu âỉåüc ca ngỉåìi vay bë nh hỉåíng hay máút âi. Âiãưu ny thỉåìng
xy ra khi ngỉåìi vay bë tháút nghiãûp, ngoi ra cn cạc ngun nhán: do
bãûnh táût, tai nản, chãút, nghéa vủ qn sỉû, hồûc cạc sỉû cäú trong gia
âçnh...
- Cạc ngun nhán khạc: sỉû lỉìa âo ca ngỉåìi vay, nh hỉåíng
ca mäi trỉåìng hay dỉû âoạn vo tỉång lai ca ngỉåìi vay...
1.2 Khái qt về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại:
1.2.1 Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà:
• Đối với người dân Việt Nam: Theo quan điểm của con người Việt Nam đã có từ
xa xưa: “an cư lập nghiệp” nên mong muốn sở hữu căn nhà lý tưởng để chăm lo cho
mái ấm gia đình, n tâm xây dựng sự nghiệp ln ln là mục tiêu quan trọng của mỗi
người. Tuy nhiên, mong muốn ấy thật khó thực hiện đối với những người có thu nhập

trung bình cộng thêm giá cả ngày càng leo thang, tình hình bất động sản biến động bất
thường nên việc tích góp từng đồng để mua một căn nhà gặp nhiều khó khăn. Chính vì
thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể
mua nhà trong thời gian sớm nhất mà khơng phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền. Vì
vậy, sản phẩm cho vay mua nhà của các NHTM có ý nghĩa thiết thực đối với mỗi người
dân Việt Nam.
• Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại
lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng,
thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua
nhà chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất
cao, là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà
còn giúp ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút
khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nhu
cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho
người dân thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng thời
ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội
thất sau khi đã vay mua nhà.
• Đối với toàn xã hội: Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn định
thì xã hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn có ý
nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những đòn bẩy quan
trọng kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu tố quan trọng và cần
thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển do nhu cầu về vốn là yếu
tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trình đô
thị hoá đất nước.
Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi

người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội.
1.2.2 Đặc điểm của cho vay mua nhà:
CVMN là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng
của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối tượng được tài
trợ mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác.
 Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so
với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều đó là do đối
tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng nhà cửa có giá trị
lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho vay hạn mức tín dụng có thế chấp
cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu. Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỉ trọng
tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và giá trị khoản vay lớn.
 Thời gian cho vay: Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn
dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
 Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng chính
ngôi nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác, tuỳ theo quy định
riêng của từng ngân hàng.
 Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng,
là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn gây tổn
thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thường xuyên, nên
ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi
khách hàng bị mất việc, tai nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi
biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng
không thể dự đoán trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn
khủng hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong
khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong
trường hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó chất
lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ

có thể đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
 Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro lớn
và chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm
định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị
trường, chi phí bù đắp rủi ro…
 Phương thức hoàn trả: Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức cho
vay trả góp, gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng; gốc trả theo định kì. Trong
CVMN, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước một phần giá trị ngôi nhà. Phần
còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Việc làm này của ngân hàng có 2 mục đích. Thứ nhất: khi
để khách hàng tham gia một phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của
chính họ và có ý thức giữ gìn hơn. Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng
thu hồi và phát mại tài sản. Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sử dụng nên giá
trị đã bị giảm sút đi một phần. Do vậy, số tiền trả trước của khách hàng sẽ một phần nào
giúp ngân hàng hạn chế được thiệt hại trong trường hợp này.
1.2.3 Các sản phẩm cho vay mua nhà:
CVMN là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển, vì thế họ đua nhau
tung ra các sản phẩm CVMN đa dạng với nhiều tính năng khác nhau. Vậy nên hiện nay
có rất nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhưng nhìn chung lại thì vẫn xoay quanh các
sản phẩm chính như cho vay trả góp mua nhà ở, nền nhà, cho vay mua nhà để đầu tư,
mua nhà dự án, sửa chữa nhà…
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
1.3 Các chỉ tiêu phản ánh hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng:
1.3.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số, số dư nợ cho vay mua nhà:
 Chỉ tiêu phản ánh Doanh số CVMN:
Doanh số CVMN: Là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó
phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng trong một
thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tuyệt đối:

Giá trị tăng trưởng
doanh số tuyệt đối
=
Tổng doanh số
CVMN năm (t)
-
Tổng doanh số
CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về giá trị
tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàng cung cấp
cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó cũng
thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối:
Giá trị tăng trưởng
doanh số tương đối
=
Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%
Tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với
năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm của
ngân hàng đã tăng lên tương đối.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng =
Tổng doanh số CVMN x 100%
Tổng dsố về hđ cho vay của NH
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao
nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng của
CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt động cho vay
đã tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMN:

Dư nợ CVMN: Là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời điểm.
Chỉ tiêu này thường được sử dụng kết hợp với chỉ tiêu doanh số CVMN nhằm phản ánh
tình hình CVMN của ngân hàng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt đối
là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng
qua các năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:
Giá trị tăng trưởng dư
nợ CVMN tương đối
=
Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100%
Tổng dư nợ CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t) so với
năm (t-1).
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng =
Tổng dư nợ CVMN x 100%
Tổng dư nợ về hđ cvay của NH
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.
 Chỉ tiêu phản ánh Doanh số thu nợ: DSTN phản ánh tình hình thu hồi vốn của
NH và là cơ sở để xác định vòng chu chuyển của vốn vay. Một chu kỳ được xem là kết
thúc và có hiệu quả khi bảo toàn được vốn đầy đủ và có lợi nhuận cao.
1.3.2 Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn:
 Chỉ tiêu phản ánh nợ quá hạn:
Nợ quá hạn là khoản nợ tính đến ngày trả theo Khế ước mà vẫn chưa trả.

Tỷ lệ dư nợ quá hạn = * 100
Tỷ lệ nợ quá hạn cho biết trong 100 đồng dư nợ cho vay thì có bao nhiêu đồng nợ
quá hạn. Tỷ lệ này thấp chứng tỏ các khoản vay có khả năng thu hồi cao, gốc và lãi
được trả đúng hạn, chất lượng món vay cao. Ngược lại nếu tỷ lệ nợ quá hạn cao cho
thấy khả năng thu hồi gốc và lãi của NH kém hiệu quả.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
Giá trị tăng trưởng dư
nợ tuyệt đối
=
Tổng dư nợ
CVMN năm (t)
-
Tổng dư nợ CVMN
năm (t-1)
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
1.3.3 Chỉ tiêu đánh giá kết quả đạt được đối với hoạt động cho vay mua nhà:
1.3.3.1 Chỉ tiêu thu nhập từ sản phẩm cho vay mua nhà:
Chỉ tiêu này bao gồm:
- Thu nhập từ SPCVMN: được trích từ khoản lãi vay khách
hàng phải trả khi đến hạn thanh toán.
- Thu khác: đây là khoản thu từ các khoản phí, lệ phí khi NH cung
cấp dịch vụ sản phẩm cho vay mua nhà.
Khi đó, tổng thu nhập từ sản phẩm cho vay mua nhà bằng tổng của thu nhập lãi
cho vay mua nhà, thu lãi tiền gửi và các khoản thu khác.
1.3.3.2 Chỉ tiêu chi phí từ sản phẩm cho vay mua nhà:
Chỉ tiêu này bao gồm:
- Chi trả lãi huy động vốn SPCVMN: đây là khoản chi phí ngân hàng phải
trả cho cho các nguồn vốn huy động của ngân hàng khi khoản huy động này được
NH sử dụng cho vay mua nhà.

- Chi trả khác: chi cho nhân viên, công tác kho quỹ và thanh toán, nộp phí và lệ
phí, hoạt động quản lý công cụ, chi về tài sản, về dự phòng BHTG… để phục vụ cho
hoạt động cho vay mua nhà.
Công thức tính như sau:
Chi trả lãi huy động vốn = Tổng chi trả lãi huy động vốn * .
SPCVMN
Chi trả khác = Tổng chi trả khác * .
Khi đó, tổng chi phí từ sản phẩm cho vay mua nhà bằng tổng của chi trả lãi
huy động và chi trả khác.
1.3.3.3 Lợi nhuận kinh doanh từ sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng:
Sau khi đã tính toán được các chỉ tiêu thu nhập và chi phí từ sản phẩm cho vay
mua nhà, ta sẽ tìm ra được lợi nhuận thu được từ sản phẩm cho vay mua nhà trong từng
năm.
Công thức tính như sau:
Lợi nhuận từ sản phẩm cho vay mua nhà = Tổng thu nhập CVMN - Tổng chi
phí CVMN.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
TẠI NHTMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN - CHI NHÁNH HUẾ
2.1Tổng quan về NHTMCP Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh Huế:
2.2.1 Lịch sử hình thành:
Sacombank thành lập ngày 21/12/1991, từ việc sáp nhập Ngân hàng Phát triển kinh
tế Gò Vấp và 03 tổ chức tín dụng, trụ sở chính đặt tại 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8,
Q.3, Tp.HCM. Sacombank xuất phát điểm là một ngân hàng nhỏ, ra đời trong giai đoạn
khó khăn của đất nước với số vốn điều lệ ban đầu 03 tỷ đồng và hoạt động chủ yếu tại
vùng ven TP.HCM. Ngày 12/07/2006, Sacombank trở thành ngân hàng đầu tiên niêm
yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Sau gần 18 năm hoạt động, đến nay
Sacombank trở thành một trong những Ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam với: 6.700

tỷ đồng vốn điều lệ, 9.202 tỷ đồng vốn tự có, hơn 300 Chi nhánh và Phòng giao dịch tại
45/63 tỉnh thành trong cả nước, 01 VPĐD tại Trung Quốc, 01 Chi nhánh tại Lào và 01
Chi nhánh tại Campuchia, gần 7.000 cán bộ nhân viên trẻ, năng động và sáng tạo, hơn
70.000 cổ đông đại chúng. Sứ mệnh của Sacombank là tối đa hóa giá trị cho khách
hàng, nhà đầu tư và đội ngũ nhân viên, đồng thời thể hiện cao nhất trách nhiệm với xã
hội và cộng đồng, phấn đấu trở thành Ngân hàng bán lẻ hiện đại và đa năng hàng đầu
Việt Nam và khu vực Đông Dương
Sacombank chính thức thâm nhập vào thị trường tỉnh Thừa Thiên - Huế từ năm
2003. Đến ngày 17/11/2006, ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) đã
tiến hành lễ khai trương trụ sở mới tại số 126 Nguyễn Huệ, phường Phú Nhuận, TP
Huế, tỉnh Thừa Thiên - Huế. Trụ sở được đầu tư xây dựng từ tháng 5/2006 với tổng
kinh phí 19,4 tỷ đồng, diện tích sử dụng khoảng 1.500m2 gồm một trệt, bốn lầu. Cùng
ngày, Sacombank cũng khai trương họat động phòng giao dịch Phú Xuân và bàn thu đổi
ngoại tệ tại địa chỉ 49 Trần Hưng Đạo, TP Huế. Đây là phòng giao dịch thứ 4 của
Sacombank hoạt động tại địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế. Ngay trong ngày khai trương
trụ sở mới của chi nhánh và thành lập phòng giao dịch Phú Xuân, Sacombank kết hợp
với Sở Thể dục - Thể thao, Tỉnh Đoàn và Sở Giáo Dục - Đào tạo Tỉnh Thừa Thiên -
Huế tổ chức giải việt dã “Cùng Sacombank chạy vì sức khỏe cộng đồng”. Đến nay
mạng lưới của Sacombank tại địa bàn này gồm 1 chi nhánh và 6 phòng giao dịch.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
2 .1.2. Cơ cấu tổ chức và nhiệm vụ của các phòng chức năng:
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
Chi nhánh Huế
(Nguồn từ phòng Tổ chức Hành chính)
• Nhiệm vụ, quyền hạn của giám đốc chi nhánh: thực hiện các công việc theo hạn
mức được tổng giám đốc uỷ quyền, chịu trách nhiệm điều hành hoạt động hàng ngày tại
chi nhánh, ký duyệt các văn bản, các hợp đồng thuộc phạm vi trách nhiệm.
• Nhiệm vụ, quyền hạn của phó giám đốc chi nhánh: thực hiện các công việc theo

sự uỷ quyền của tổng giám đốc, thực hiện các công việc khác theo sự phân công của
giám đốc chi nhánh.
•Phòng thẩm định và quản lý tín dụng: giám sát chất lượng khách hàng, xếp loại
rủi ro tín dụng của khách hàng vay vốn và tiến hành xếp loại khách hàng doanh nghiệp,
thẩm định đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay, thẩm định các dự án cho vay, bảo lãnh
(trung và dài hạn) và các khoản tín dụng ngắn hạn.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
13
Phòng Giao Dịch
Hương Thủy
Phòng Giao Dịch
Mai Thúc Loan
PHÓ GIÁM
ĐỐC
P. Tài chính kế toán
P. Tổ chức tổ chức
hành chính
GIÁM ĐỐC
P. Dịch vụ khách
hàng
Phòng Giao Dịch An
Cựu
Phòng Giao Dịch
Tây Lộc
Phòng Giao Dịch
Phú Xuân
Phòng Giao Dịch Phú
Hội
P. kế toán-Tài
chính

P. Thẩm định và
thẩm định tín dụng
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
• Phòng Tín dụng doanh nghiệp và cá nhân: trực tiếp thực hiện các nghiệp vụ tín
dụng trong phạm vi phân công theo đúng quy định của pháp luật và các quy trình tín
dụng đối với khách hàng, tư vấn cho khách hàng sử dụng các sản phẩm tín dụng, dịch
vụ và các vấn đề có liên quan.
• Phòng Tổ chức Hành chính: quản lý hồ sơ cán bộ, quản lý thông tin, lập các báo
cáo có liên quan, thực hiện chế độ tiền lương, bảo hiểm, quản lý lao động, theo dõi tổ
chức thực hiện kế hoạch đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.
• Phòng kế toán -Tài chính: thực hiện và kiểm tra công tác hạch toán kế toán và
chế độ báo cáo kế toán, theo dõi quản lý tài sản, vốn quỹ của chi nhánh theo đúng quy
định, chịu trách nhiệm về tính chính chính xác, kịp thời, hợp lý, trung thực của số liệu
kế toán, báo cáo tài chính, đảm bảo an toàn tài sản, tiền vốn của khách hàng và ngân
hàng.
• Phòng Dịch vụ khách hàng: trực tiếp thực hiện nhiệm vụ giao dịch đối với khách
hàng tiếp nhận yêu cầu sử dụng dịch vụ, hướng dẫn thủ tục giao dịch, mở tài khoản, gởi
tiền, rút tiền, thanh toán, tiếp thị các sản phẩm dịch vụ, tiếp nhận thông tin phản hồi từ
khách hàng, đề xuất tham mưu về chính sách phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng
mới, cải tiến quy trình giao dịch phục vụ khách hàng.
• Các phòng giao dịch: thiết lập, mở rộng và phát triển hệ thống khách hàng, giới
thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng, chăm sóc toàn diện, tiếp nhận yêu
cầu và ý kiến phản hồi từ khách hàng.
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Sài Gòn Thương Tín Chi
nhánh Huế:
2.1.3.1 Tình hình huy động vốn:
Vốn huy động là nguồn vốn chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn trong các NH. Nếu NH
phát huy tốt công tác huy động vốn không những mở rộng công tác cho vay, tăng cường
vốn cho nền kinh tế mà còn mang lại cho NH nhiều lợi nhuận. Nó quyết định năng lực
thanh toán và đảm bảo uy tín của ngân hàng, quyết định năng lực cạnh tranh của ngân

hàng. Sacombank không ngừng khai thác và triển khai các sản phẩm dịch vụ đa dạng
đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng đồng thời đưa ra
nhiều chính sách cạnh tranh chất lượng phục vụ, marketing hợp lý, lãi suất linh hoạt.
Nhờ có nhiều biện pháp kinh doanh hiệu quả, Sacombank đã thu hút được một lượng
lớn khách hàng từ khối dân cư và các tổ chức kinh tế giúp tăng nhanh nguồn vốn huy
động qua các năm.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
Bảng 2.1: Nguồn vốn huy động tại Sacombank - Chi nhánh Huế.
Đơn vị: triệu đồng (trđ).
( Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2008, 2009, 2010)
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
Chỉ tiêu
2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009
GT % GT % GT % +/- % +/- %
Tổng nguồn vốn huy động
860.17
6
100,00
997.41
0
100,0
0
1.183.15
9
100,0
0
137.23
4

15,95
185.74
9
18,62
1. Phân theo loại tiền
- VNĐ 640.124 74,42 740.311 74,22 885.803 74,87 100.187 15,65 145.492 19,65
- Ngoại tệ, vàng (Quy đổi VNĐ) 220.052 25,58 257.099 25,78 297.356 25,13 37.047 16,84 40.257 15,66
2. Phân theo tính chất
- Tiền gửi các tổ chức kinh tế 81.957 9,53 101.613 10,19 120.582 10,19 19.656 23,98 18.969 18,67
- Tiền gửi dân cư 778.219 90,47 895.797 89,81 1.062.577 89,81 117.578 15,11 166.780 18,62
+ Tiền gửi tiết kiệm 672.580 86,43 861.316 96,15 992.516 93,41 188.736 28,06 131.200 15,23
+ Phát hành GTCG 105.639 13,57 34.481 3,85 70.061 6,59 -71.158 -67,36 35.580 103,19
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Hồ Phương Thảo
Nhận xét: Nhìn chung trong 3 năm 2008 – 2010, vốn huy động của Sacombank
liên tục tăng trong 3 năm liền là một dấu hiệu tốt của Sacombank trong tình hình nền
kinh tế thế giới có nhiều bất ổn, lạm phát tăng cao tại Việt Nam. Điều này cho thấy nổ
lực không mệt mỏi của NH trong chính sách thu hút khách hàng, giữ vững lòng tin của
khối dân cư và các tổ chức tín dụng vẫn tiếp tục gửi tiền tại NH. Tính đến 31/12/2009
tổng nguồn vốn huy động đạt 997.410 trđ, tăng 15,95% (tương đương với 137.234 trđ)
so với năm 2008 chủ yếu là do NH có chính sách lãi suất thích hợp đủ sức cạnh tranh
với các NH khác đồng thời có nhiều chương trình khuyến mãi đối với các sản phẩm tiền
gửi giúp đem lại nhiều tiện ích cho khách hàng. Trong năm 2010, nền kinh tế thế giới đã
vượt qua khủng hoảng, chính sự hồi phục này đã tác động tích cực đến nền kinh tế Việt
Nam, ngành NH đã có những dấu hiệu khởi sắc. Tiếp tục những thành quả đã đạt được
trong năm 2009, Sacombank vẫn tiếp tục duy trì mức tăng trưởng huy động vốn năm
2010 là 18,62% (tương đương với 185.749 trđ) so với năm 2009, trước tình hình thị
trường huy động vốn hiện nay cạnh tranh ngày càng gay gắt, cho thấy khả năng cạnh
tranh huy động tiền gửi của Sacombank với các NHTMCP khác là tương đối khá. Theo
số liệu ở trên, ta thấy rằng nguồn tiền gửi khách hàng cá nhân luôn chiếm tỷ trọng cao

khoảng hơn 89% trong cơ cấu nguồn vốn tiền gửi liên tiếp trong 3 năm liền và có dấu
hiệu thay đổi tỷ trọng không đáng kể. Chẳng hạn, nguồn vốn huy động từ dân cư trong
năm 2010 chiếm 89,81% còn từ các tổ chức kinh tế chỉ chiếm 10,19% là do được hỗ trợ
bởi hàng loạt các chương trình huy động tiết kiệm hấp dẫn, mạng lưới chi nhánh phòng
giao dịch rộng khắp đảm bảo sự tiếp cận dễ dàng đối với khách hàng trong các sản
phẩm huy động dân cư. Năm 2008, số vốn huy động được từ tiền gửi dân cư là 778.219
trđ nhưng đến năm 2009 chỉ tiêu này đạt 895.797 trđ, tăng lên 23,98% (tương đương với
117.578 trđ) và tiếp tục tăng trong năm 2010 đạt 1.062.577 trđ tăng lên 18,6% so với
năm 2009. Đây là một dấu hiệu đáng mừng đối với công tác huy động vốn từ tiền gửi
dân cư và cho thấy tiềm năng huy động vốn tại thành phố Huế là khá cao, thu nhập dân
cư tại đây ngày càng tăng cao và thể hiện uy tín của Sacombank tại Huế ngày càng được
khẳng định trong lòng khách hàng. Phân theo loại tiền gửi thì huy động từ VND luôn
chiếm tỷ trọng khá lớn so với Ngoại tệ, vàng (Quy đổi VNĐ) đồng thời huy động tiền
gửi VND có xu hướng tăng qua 3 năm. Cụ thể trong năm 2009 huy động VND là
740.311 trđ tăng 15,65% so với năm 2008, năm 2010 là 885.803 trđ tăng 19,65% so với
năm 2009 điều này cho thấy việc sử dụng VND để phục vụ cho nhu cầu cất giữ, sinh lời
vẫn được dân cư ưu tiên lựa chọn so với các loại ngoại tệ, vàng (quy đổi VNĐ) khác khi
gửi tiền vào NH trong tình hình lạm phát và đồng tiền Việt Nam đang mất giá.
SV:Lê Thị Minh Trang – K41 TCNH
16