Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty Định giá và Tài chính Việt Nam

Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan báo cáo tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các số liệu trong báo cáo hoàn toàn xuất phát từ tình hình thực tế tổng hợp tại
Công ty Định giá và Tài chính Việt Nam.
Người thực hiện
Sinh viên
Nguyễn Thị Phương Thảo
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
1.1.1.3.Phân loại bất động sản 7
1.3.3.Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 16
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
BẢNG DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ VIẾT TẮT NGUYÊN VĂN
1 TTBĐS THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2 BĐS BẤT ĐỘNG SẢN
3 TĐG THẨM ĐỊNH GIÁ
4 TĐV THẨM ĐỊNH VIÊN
5 TSSS TÀI SẢN SO SÁNH
6 GTTT GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG
1.1.1.3.Phân loại bất động sản 7
1.3.3.Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 16
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn khó khăn.Tình
trạng hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải đối mặt với sự suy
giảm nghiêm trọng niềm tin từ người tiêu dùng cũng như các đối tượng tham gia thị
trường. Điều đó được biểu hiện qua số lượng căn hộ tồn kho quá lớn và nợ xấu
đang rất cao. Trong khi đó, việc tiếp cận các nguồn vốn mới lại rất gian nan, nên
không ít doanh nghiệp không có vốn để tái cơ cấu cũng như duy trì kinh doanh.
Thẩm định giá bất động sản không còn là một lĩnh vực nhiều mới mẻ với các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua (2013), thị trường bất động sản nước
ta có thể coi là “tê cứng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các
giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản thấp, dư thừa cung, không phù
hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động
sản quan tâm đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị
thực chất của nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá
được sử dụng như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp.
Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương pháp định giá vào thực tế hoạt
động của các tổ chức doanh nghiệp. Trong thời gian học tập tại trường kết hợp việc
đi thực tập tại công ty Định giá và Tài chính Việt Nam để tìm hiểu rõ cơ sở lý luận
những phương pháp thẩm định giá và nghiên cứu cụ thể việc sử dụng các phương
pháp này trong thực tế hoạt động của một công ty thẩm định giá. Sau khi hoàn
thành thời gian thực tập của mình, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc
nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty
Định giá và Tài chính Việt Nam nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện
phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty Định giá và Tài chính Việt
Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc
hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩm
định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty Định giá và Tài chính Việt Nam.
2. Đối tượng và phạm vi và nội dung nghiên cứu.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
1

Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
 Đối tượng nghiên cứu : Cơ sở lý luận và thực hành của các phương pháp
thẩm định bất động sản.
 Đối tượng khảo sát : Công ty Định giá và Tài chính Việt Nam
 Phạm vi nghiên cứu : Nhằm thực hiện nghiên cứu đề tài, đã tiến hành khảo
sát trong phạm vi thành phố Hà Nội.
 Nội dung nghiên cứu :
• Cơ sở lý luận các phương pháp thẩm định giá bất động sản ở nước ta.
• Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản của Công
ty Định giá và Tài chính Việt Nam.
• Những mặt tích cực và những bất cập trong việc vận dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản hiện nay.
• Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ sơ lý luận một số phương pháp
thẩm định giá bất động sản ở nước ta.
• Đề xuất giải pháp thống nhất kết quả thẩm định.
3. Phương pháp nghiên cứu.
Trong đề tài sử dụng các phương pháp nhiên cứu sau:
 Phương pháp tổng hợp và thống kê.
 Phưong pháp khảo sát thực tế.
 Phương pháp phân tích thống kê.
 Phương pháp phân tích hồi quy.
4. Mục tiêu nghiên cứu.
Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản bao gồm :
 Hoàn thiện cơ sở lý luận của phương pháp so sánh, phương pháp chi phí,
phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.
 Nghiên cứu về cách thống nhất kết quả thẩm định.
 Đề xuất các giải pháp xây dựng quy trình thẩm định giá bất động sản và tính
toán các thông số của một số phương pháp nêu trên.
 Một số kiến nghị hoàn thiện các phương pháp.
5. Quy trình nghiên cứu.

Đề tài nghiên cứu được thực hiện theo quy trình bao gồm 5 bước, bắt đầu từ
việc hình thành ý tưởng, sau đó xác định các vấn đề liên quan đến nghiên cứu, tiếp
đến là xây dựng kế hoạch, điều tra khảo sát và phân tích kết quả cuối cùng là tổng
kết các kết quả nghiên cứu.
Sơ đồ quy trình nghiên cứu.
Xác định vấn đề, nội dung và phương pháp nghiên cứu.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
2
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
↓
Xây dựng kế hoạch nghiên cứu.
↓
Điều tra, khảo sát thu thập số liệu.
↓
Phân tích số liệu và ý kiến chuyên viên.
↓
Tổng kết kết quả nghiên cứu và đề xuất giải pháp.
6. Kết cấu của đề tài.
Đề tài “ Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty
Định giá và Tài chính Việt Nam ” ngoài phần mở đầu và kết luận được thực hiện
trên 3 chương với các nội dung chính:
Ngoài phần mở đầu, kết luận kết cấu báo cáo gồm 3 chương
Chương 1. Cơ sở lý luận về các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Chương 2. Phân tích các số liệu khảo sát về việc vận dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Tài chính Việt
Nam.
Chương 3. Giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động
sản tại Công ty Định giá và Tài chính Việt Nam.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
3

Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN.
1.1.1. Khái quát về bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ
biến nhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau cho đến nay vẫn còn
có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối
thống nhất đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm:
• Đất đai.
• Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và
những công trình do con người tao nên gắn liền với đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.
BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo
nên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình
một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổ
biến sau:
 Cố định về vị trí.
- BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời. Chính điều này
đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính

4
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. Khi những yếu tố này
thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS
có tính chất theo vùng.
- Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theo
phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được. Đó chỉ là
những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao
cho phù hợp ở các vùng.
 Tính bền vững.
- Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ
thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công
trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công
trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
- Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai
yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn
tại của BĐS đó
 Tính khác biệt.
Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quan
tâm. Trên thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai
BĐS nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh
quan, môi trường… Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt,
không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một
BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây
nhà riêng có thể chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh. Và thấy rõ
nét hơn là khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có
tuyến đường giao thông đó chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị.

Điều này khiến cho các TĐV phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS
cần thẩm định. Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
5
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá.
 Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá
trị lớn. do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ
hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng
tăng lên. một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá
trị thực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt
trước giá ảo của thị trường BĐS.
 Có giá trị lớn.
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xấy ra xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vố lớn và dài hạn.
- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán
- Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về
BĐS.
 Khả năng co giãn của cung BĐS kém.
Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi
giá cả, do có nhưng hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là
quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao.
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài hơn so

với các tìa sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa giao
dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp phải qua “cò” như hiện nay nên
phải trả thêm chi phí cho những người môi giới. Đồng thời phát triển đât nước theo
hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu
chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
6
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
đều làm cho chi phí mua-bán giao dịch BĐS tăng.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi
nhuận cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều
trường hợp đôi khi chủ sở hữu một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của
nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền ngay được
mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ nhiều cơ hội.
 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ.
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nên kinh tế, xã hội và chính trị của một
quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước.
1.1.1.3. Phân loại bất động sản.
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tùy theo từng tiêu thức, BĐS
được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến:
 Theo đặc tính vật chất:
BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:
• Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
• Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
• Các tài sản gắn liền với đất đai.
 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:
• Công trình kiến trúc: 5 loại:

- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán.
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
- Khách sạn và văn phòng cho thuê
- Công trình kiến trúc khác.
• Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi.
Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm:
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
7
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
- Nhóm đất nông nghiệp.
- Nhóm đất phi nông nghiệp.
- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản.
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành
vi mua và bán hàng hóa BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó, tại đó
người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá
cả hàng hóa BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triền
làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên các vùng của đất nước.
- TTBĐS có chu kỳ.
- TTBĐS có tính thanh khoản thấp.
- TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy
sinh tình trạng độc quyền.
- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.

1.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản.
 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
- TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai, thị TTBĐS mặt bằng nhà
xưởng công nghiệp.
- TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn
phòng, các cửa hàng bán lẻ.
- Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuất vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường
sá, cầu cống.
 Căn cứ vào khu vực có bất động sản.
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, TTBĐS nhà
xưởng công nghiệp, TTBĐS thương mại, TTBĐS công cộng.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
8
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông
nghiệp, TTBĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng.
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp;
TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; TTBĐS công cộng.
 Căn cứ theo công dụng của bất động sản.
- Thị trường Đất đai.
- Thị trường công trình thương nghiệp và công trình công cộng.
- Thị trường công trình công nghiệp.
- Thị trường Nhà ở.
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hoá, di tích lịch sử.
 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS.
- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê BĐS

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS.
 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường.
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất.
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
1.1.2.4. Các chủ thể trên thị trường bất động sản.
- Nhà nước.
- Nhà đầu tư.
- Người mua và người bán thông thường.
- Người môi giới.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
9
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
- Các ngân hàng và tổ chức tính dụng.
1.2. GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN.
1.2.1. Giá bất động sản.
1.2.1.1. Khái niệm giá trị bất động sản.
Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còn
giá cả của BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS.
1.2.1.2. Giá trị thị trường.
Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:
“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường”.

1.2.1.3. Giá trị phi thị trường.
Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn
cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản
ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư,
giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá
trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,
giá trị để tính thuế.
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản.
1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
 Nhóm các yếu tố tự nhiên :
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều
có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
10
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của
đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
 Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
- Tính hữu dụng của BĐS.
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
11
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
1.2.2.2. Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý
- Các chính sách có tác động trực tiếp.
 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất…
 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
- Các chính sách tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước,
cấp điện, thông tin liên lạc…).
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
12
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.

 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người
sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối
quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn
đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.3. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản.
1.3.1.1. Khái niệm thẩm định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc
thông lệ Quốc Tế.
1.3.1.2. Thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá BĐS có thể thực hiện theo nhiều phương pháp khác nhau tùy
theo từng mục đích, từng trường hợp cụ thể.
1.3.1.3. Mục đích và vai trò của thẩm định giá bất động sản.
 Mục đích: Thẩm định giá BĐS là rất cần thiết. Khi ta đưa ra một quyết định
liên quan đến tài sản BĐS. Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của
BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá
mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
13
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổ

phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm
của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo
hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và
phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.
 Vai trò: Thẩm định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh
tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội.
- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường.
- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch
về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan. Cơ
quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối
tượng.
- Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý
thị trường BĐS nói riêng.
1.3.2. Quy trình thẩm định giá.
Các bước tiến hành khi Định giá.
 Xác định vấn đề thẩm định giá
- Nhận dạng BĐS: địa chỉ BĐS, miêu tả pháp lý về BĐS: diện tích, hình thể,
hệ thống bao quanh.
- Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc 1 bộ phận của quyền sở
hữu. Các hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền nắm
giữ BĐS do siết nợ, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung.
- Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào được
xác định.
- Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể. Ngày này
khác ngày gửi báo cáo định giá. Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vào
ngày cụ thể.
- Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo. Chỉ rõ
cái gì đã được làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá BĐS.
 Lập kế hoạch thẩm định giá
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính

14
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
- Lập lịch trình làm việc tuỳ thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hay
ngắn.
- Yêu cầu nhân lực: số lượng và chất lượng nhân lực.
- Xác định nguồn thông tin.
 Thu thập và phân tích số liệu.
Nhóm thông tin cần phân tích bao gồm: thông tin chung, thông tin cụ thể về
BĐS và số liệu cung cầu BĐS so sánh.
- Thông tin chung về vùng: gồm các thông tin xã hội, tin kinh tế, môi trường
và can thiệp của chính phủ.
- Thông tin cụ thể về BĐS và các BĐS có thể so sánh được.
- Ước lượng GTTT của đất.
 Phân tích thông tin
•Các số liệu chung
Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính
quyền và môi trường.
- Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các
xu hướng kinh tế như quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế ảnh
hưởng đến giá trị của BĐS.
- Phân tích các xu hướng kinh tế quốc tế ảnh hưởng đến các địa phương, tình
hình tài chính quốc tế, sự sẵn có của vốn vay, vốn tài trợ làm giá BĐS thay đổi.
- Phân tích cơ sở kinh tế như sự hình thành các ngành các doanh nghiệp, các
khả năng phát triển cơ sở hạ tầng cơ sở địa phương, văn hoá xã hội những điều kiện
đó sẽ thu hút lượng cầu ra sao, cung như thế nào, ảnh hưởng đến giá BĐS và khả
năng cạnh tranh.
- Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta
quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nước
giao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát
triển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây

dựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS.
- Sự dao động trong xây dựng: nó điều giao động trong quá trình kinh doanh
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
15
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
khi định giá thì cần phải xác định xu hướng của nền kinh tế, hoạt động kinh doanh
BĐS đang ở giai đoạn nào đang hưng thịnh hay suy thoái dẫn đến thay đổi giá BĐS.
•Số liệu cụ thể
Bao gồm số liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS đã bán, đã cho thuê có thể so
sánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp định
giá cụ thể.
- Lựa chọn yếu tố phù hợp để so sánh: dựa trên mức độ có thể so sánh được,
sự sẵn có của thông tin trên thị trường, thông tin phải xác thực và đáng tin cậy.
- Điều tra các giao dịch trong thị trường: tập hợp thông tin chung về thị trường
từ các kiểu giao dịch.
 Chuẩn bị báo cáo.
 Báo cáo thẩm định giá
1.3.3. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng
lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn
nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá BĐS:
- Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác
định nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất có nghĩa là:

 BĐS đó phải sử dụng hợp pháp cho thu nhập dòng hiện tại và tương lai là
lớn nhất và kéo dài liên tục.
 BĐS sử dụng hợp pháp tức là hợp pháp về mục đích sử dụng và hợp pháp
cả về luồng thu nhập, BĐS phải đảm bảo phù hợp mặt pháp lý và hiện hữu của BĐS
đặc biệt là những quy định về khai thác BĐS.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
16
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
 Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS
là lớn nhất ở đây thu nhập dòng( phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ BĐS
 Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài. Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất,
Hợp dồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của BĐS.
 Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc
là những yếu tố vật chất cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tính
phổ biến trong xã hội.
 Nguyên tắc cung – cầu.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để tham
chiếu trong điều kiện cân bằng cung-cầu thì mới chính xác. Nếu các giá cả này được
hình thành không phải trên điều kiện cân bằng cung-cầu thì phải điều chỉnh. Giá trị
của BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung-cầu về BĐS đó trên thị trường.
 Nguyên tắc thay đổi.
Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thành
nên giá trị của nó. Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này.
 Nguyên tắc phù hợp.
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử
dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó.
- Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất trong tất cả các yếu tố cấu thành
BĐS. Đòi hỏi tất cả các yếu tố của BĐS phải được định giá phù hợp.
- Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS.

- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của BĐS: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe….
- Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác BĐS.
 Nguyên tắc thay thế.
Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trị
của các BĐS khác nhau có thể thay thế cho nó . Do vậy khi định giá người ta căn cứ
vào sản phẩm tương đồng giống nhau , thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm
không tương đồng , không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
17
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
 Nguyên tắc cân đối ( cân bằng ).
Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồngvới nhau mới phát
huy tác dụng bởi thế khi định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa các
yếu tố và các công trình BĐS :
- Cân đối giữa nhà - đất
- Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình BĐS : bãi đỗ xe , cây xanh ….
- Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất .
 Nguyên tắc đóng góp
Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấu
thành giá trị của BĐS . Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi
bao nhiêu theo phần đóng góp đó , đón góp của BĐS vào vùng , khu vực mà BĐS
đó tồn tại . Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và
hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc cạnh tranh.
Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải là
độc quyền , nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hình
thành trên thị trường . Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh người định
giá cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để định giá.
 Nguyên tắc nhất quán.

Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định ,
những rằng buộc đặt ra trong quá trình định giá . Nhất quán trong cách đánh giá
BĐS bên ngoài : môi trường , xã hội , xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội . Mỗi
BĐS và các bộ phận cảu nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất , không
thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không liên
quan đến bộ phận khác.
 Nguyên tắc thực tế.
Phải dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn , dựa
vào tập quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi , dựa vào kết quả thực tế đã
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
18
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
được thị trường thừa nhận.
1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS. Mỗi phương
pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với
mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp
nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác
có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó. Hiện nay có
một số phương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương
pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi
nhuận . Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu điểm và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá của một bất động
sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
1. Thuộc tính của BĐS.
2. Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
3. Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
1.4.1.1. Cơ sở luận.
Phương pháp so sánh là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách so

sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường
nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó .
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông
tin về các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đối
giống với BĐS cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê)
của BĐS có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả
những khác nhau giữa chúng và BĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐS
mục tiêu .
 Ý nghĩa của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất , phương pháp
này chỉ được áp dụng với những BĐS được giao dịch . Khi sử dụng phương pháp
này giá BĐS đảm bảo được giá của thị trường , dễ được cơ quan quản lý nhà nước
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
19
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
chấp nhận . Phương pháp so sánh là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác và
phương pháp này sử dụng kết hợp với nhiều phương pháp khác nữa
 Trường hợp áp dụng
Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các
khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi
nhà riêng biệt và bán riêng biệt…
Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để
định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất.
Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phải
tương đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin được
cập nhật phải chính xác, có thông tin giao bán trong một khoảng thời gian xác định.…
1.4.1.2. Các bước tiến hành khi thẩm định bất động sản.
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phân
tích các giá bán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch
trên thị trường trong cùng một thười điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cần

định giá gần bằng với giá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có
các BĐS giống nhau hoàn toàn nên định giá theo phương pháp này, người định giá
cần phải thực hiện các bước:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần
nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm
bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5)
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh,
thực hiện điều chỉnh như sau: Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm, nếu xấu hơn thì điều
chỉnh tăng
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh
 Nguyên tắc điều chỉnh là lấy BĐS TĐG làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở
BĐS TĐG mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
20
Học viện Ngân hàng Chuyên đề tốt nghiệp
hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh cần phải xác định các yếu tố
cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS như: Tình trạng pháp lý của BĐS thẩm
định và BĐS so sánh; quy mô diện tích của BĐS; kích thước hình dáng của BĐS;
điều kiện hạ tầng cơ sở của BĐS; điều kiện kinh tế của chủ sở hữu BĐS; môi
trường sống; quy hoạch; lợi ích tương lai.
1.4.1.3. Ưu và nhược điểm.
 Ưu điểm
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và áp dụng được với nhiều loại
BĐS . Phương pháp so sánh không chỉ dùng như một phương pháp cụ thể mà nó
còn được dùng là phương pháp bổ sung cho các phương pháp khác ( trong một khâu
nhất định nào đó ) . Phương pháp này được các chuyên viên có thâm niên công tác
hay mới vào nghề hay sử dụng bởi ưu điểm dễ sử dụng .

 Nhược điểm
Nếu chất lượng thông tin về các BĐS so sánh không tốt thì kết quả định giá sẽ
không chính xác . Khi thị trường trầm lắng , kém phát triển, số lượng giao dịch ít
không đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này sẽ hạn chế , hay là khi
các điều kiện về kinh tế - pháp luật thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn
của phương pháp . Một điều rất đặc biệt là phương pháp này phụ thuộc vào ý chí
chủ quan của người định giá .
1.4.2. Phương pháp chi phí:
1.4.2.1. Cơ sở luận.
Phương pháp định giá chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựa
trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự một vật thay thế. Phương pháp này chỉ sử
dụng tính giá trị công trình trên đất
Phương pháp chi phí sử dụng nguyên tắc thay thế là chủ yếu và được áp dụng
trong các trường hợp sau:
- TĐG tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học,
nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu… là các tài
sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường.
- TĐG cho các mục đích bảo hiểm.
Nguyễn Thị Phương Thảo – Lớp: TCDNE.K12 Khoa: Tài chính
21