Hoạt động Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An

Đề án môn học Thẩm định giá
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Phạm vi nghiên cứu 2
4. Nội dung nghiên cứu 2
5. Phương pháp nghiên cứu 2
6. Kết cấu , nội dung đề tài 2
1. Bất động sản thế chấp và vai trò của Bất động sản thế chấp trong sự phát triển kinh tế xã hội
4
1.1. Khái niệm 4
1.2. Vai trò của Bất động sản thế chấp trong sự phát triển kinh tế xã hội 4
2. Thẩm định giá bất động sản thế chấp 5
2.1.Thẩm định giá bất động sản thế chấp và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 5
2.2. Nguyên tắc Thẩm định giá bất động sản thế chấp 6
2.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 6
2.2.2. Nguyên tắc cung - cầu 7
2.2.3. Nguyên tắc thay đổi 7
2.2.4. Nguyên tắc cân đối 7
2.2.5. Nguyên tắc cạnh tranh 8
2.2.6. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 8
2.2.7. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
8
2.2.8. Nguyên tắc thay thế 8
2.2.9. Nguyên tắc dự báo trước 8
2.2.10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sản 9
2.3. Các phương pháp Thẩm định giá bất động sản thế chấp 9
2.4. Quy trình định giá bất động sản 16
3. Các quy định của ngân hàng về bất động sản thế chấp 21
SV: Đoàn Thị Thương

Đề án môn học Thẩm định giá
3.1. Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp 21
3.2. Các loại bất động sản thế chấp 22
3.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp 22
1. Giới thiệu về ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện yên thành, tỉnh nghệ an
27
1.1. Khái quát về ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện yên thành
27
1.2. Tình hình hoạt động của chi nhánh trong những năm gần đây 28
2.1. Quy định của nhno & ptnt huyện Yên Thành về bất động sản thế chấp 28
2.2. Quy trình định giá tại nhnn & ptnt huyện Yên Thành 32
2.3. Phương pháp định giá được sử dụng 35
2.4. Đánh giá chung 39
1.Phương hướng hoạt động của Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành 43
2.Giải pháp hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng No & PT NT chi
nhánh huyện Yên Thành 43
3. Những kiến nghị, giải pháp 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO 49
SV: Đoàn Thị Thương
Đề án môn học Thẩm định giá
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế.
Trong giai đoạn 2008 đến 2012, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt
nam cũng chịu ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh
nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì
các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được

coi như là trung gian , như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần
không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) cũng như các ngân hàng khác hoạt
động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu
rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công
tác tín dụng của Ngân hàng . Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay Ngân
hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa
dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành thẩm định giá bất
động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế Thẩm
định giá bất động sản đóng vai trò khá quan trọng.
Thẩm định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt
nam hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác.
Với sự quan tâm về lĩnh vực ngân hàng và quá trình học chuyên ngành, em đã
quyết định chọn đề tài : “Hoạt động Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ
An” làm đề án môn học.
Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác thẩm
định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất
lượng, hiệu quả, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng
SV: Đoàn Thị Thương
1
Đề án môn học Thẩm định giá
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học lý luận liên quan đến thẩm định
giá bất động sản thế chấp, các khái niệm, nguyên tắc, quy định, vai trò, các phương
pháp thẩm định giá
Đánh giá khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp
tại Ngân hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện
định giá bất động sản.
Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp

nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản
thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên
Thành tỉnh Nghệ An
Hệ thống các văn bản luật, tài liệu liên quan đến định giá định giá bất động sản.
Số liệu thu thập năm từ năm 2007 đến 2011.
4. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở lí thuyết khoa học của việc thẩm định giá BĐS thế chấp
trong ngân hàng, lấy ví dụ điển hình là hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp vay
vốn ở ngân hàng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện
Yên Thành tỉnh Nghệ An. Qua đó thì sẽ rút ra được phương pháp hoàn thiện nâng
cao hiệu quả hoạt động, nghiệp vụ TĐG tài sản của Ngân hàng.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là :
phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh, phương pháp
kinh tế
6. Kết cấu , nội dung đề tài
Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3
chương :
SV: Đoàn Thị Thương
2
Đề án môn học Thẩm định giá
Chương I : Cơ sở lý thuyết khoa học về Thẩm định giá bất động sản thế chấp
Chương II : Thực trạng Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An
Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác Thẩm định giá
bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An

Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến ThS Nguyễn Minh Nguyệt đã tận tình
hướng dẫn em thực hiện đề án này. Do trình độ còn hạn hẹp đề án không tránh khỏi
những thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô trong bộ môn cũng như các bạn sinh viên để đề án được hoàn
thiện hơn
SV: Đoàn Thị Thương
3
Đề án môn học Thẩm định giá
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT KHOA HỌC CỦA THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Bất động sản thế chấp và vai trò của Bất động sản thế chấp trong sự phát
triển kinh tế xã hội
1.1. Khái niệm
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để
vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn của
chủ sở hữu bất động sản.
Hoạt động thế chấp vay vốn ngân hàng là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ
chế thị trường. Không chỉ đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của cá nhân, tổ chức
sản xuất kinh doanh mà còn đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của các tổ chức tín
dụng và các ngân hàng. Đồng thời hoạt động thế chấp giúp cho các tổ chức tín dụng
và các ngân hàng giảm được rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn.
Thế chấp bất động sản là hình thức đảm bảo tín dụng mà trong đó người đi
vay dùng các tài sản là bất dộng sản thuộc quyền sở hữu hoặc quản lý hợp pháp của
mình để đảm bảo cho các khoản nợ ở ngân hàng.
1.2. Vai trò của Bất động sản thế chấp trong sự phát triển kinh tế xã hội
Khi đề cập đến vấn đề thế chấp bất động sản có nghĩa là nói đến quan hệ giữa
bất động sản và thị trường vốn, hoạt động thế chấp bảo đảm tín dụng đóng vai trò
quan trọng trong việc thu hút các nguồn vốn từ trong và ngoài nước. Nhà đầu tư rất
cần các nguồn vốn để phát triển, người dân cần vốn để sản xuất và phục vụ các mục
đích khác. Ngân hàng và các tổ chức tín dụng là nơi mà người dân có thể trực tiếp

vay vốn. Để hạn chế cao nhất rủi ro trong tín dụng ngân hàng đòi hỏi bên vay vốn
phải có tài sản đảm bảo, đăc biệt là bất động sản làm tài sản thế chấp. Đối với ngân
hàng, việc cho vay vốn thông qua hình thức thế chấp bất động sản góp phần làm
tăng tài sản của ngân hàng, tạo điều kiện phát triển để hệ thống ngân hàng phát triển
về cả quy mô và chất lượng.
SV: Đoàn Thị Thương
4
Đề án môn học Thẩm định giá
Thông qua việc thế chấp bất động sản các cá nhân, nhà đầu tư có vốn để đầu
tư vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất, tạo công ăn việc làm thúc đẩy nền kinh tế
phát triển, xã hội ngày càng đi lên.
Việc đưa bất động sản vào thị trường qua hình thức thế chấp góp phần kích
thích thị trường bất động sản ngày một phát triển. Việc thẩm định giá thế chấp giúp
cho thông tin về giá cả bất động sản minh bạch hơn, công tác định giá chuyên
nghiệp hơn.
Bất động sản muốn đóng vai trò là tài sản thế chấp thì phải có những tiêu
chuẩn nhất định do pháp luật quy định. Vì vậy công tác thế chấp cũng giúp cho
những cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản một cách dễ dàng hơn. Bảo vệ
quyền lợi cho các bên liên quan.
2. Thẩm định giá bất động sản thế chấp
2.1.Thẩm định giá bất động sản thế chấp và sự cần thiết của định giá bất
động sản thế chấp
2.1.1. Khái niệm Thẩm định giá bất động sản thế chấp
Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29
tháng 6 năm 2006 quy định: Thẩm định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác
định giá cả của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Quy định của ngân hàng là khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài
sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được thẩm định giá để làm cơ sở xem xét việc
cho vay. Thẩm định giá là để đảm bảo sự an toàn cho vốn vay của ngân hàng.
Thẩm định giá bất động sản thế chấp là công việc mà thẩm định viên của

ngân hàng phải tiến hành trong quy trình cho vay thế chấp với tài sản đảm bảo là
bất động sản. Thẩm định giá bất động sản thế chấp là việc xác định giá trị bất động
sản thế chấp để quyết định mức cho vay đảm bảo an toàn cho nguồn vốn của ngân
hàng.
2.1.2. Sự cần thiết của Thẩm định giá bất động sản thế chấp
Thẩm định giá bất động sản là rất cần thiết, đảm bảo an toàn cho ngân hàng về
khoản vốn được vay. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi quốc gia, mỗi
SV: Đoàn Thị Thương
5
Đề án môn học Thẩm định giá
tổ chức, mỗi gia đình, cá nhân nên việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp là
rất lớn. Thế chấp bất động sản mang lại khoản vốn vay lớn hơn rất nhiều so với các
tài sản khác. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa đặc biệt, thị trường bất động sản
luôn biến động không ngừng vì vậy việc thế chấp là rất cần thiết đối với mỗi ngân
hàng để đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro.
Thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thế chấp làm cơ sở để ngân
hàng xem xét mức cho vay hợp lý. Khi tham gia hợp đồng mỗi bên đều muốn bảo
vệ quyền lợi của mình. Bên thế chấp muốn vay một khoản lớn để đảm bảo có nguồn
vốn lớn thực hiện kế hoạch của mình, còn ngân hàng muốn cho vay nhưng vẫn đảm
bảo an toàn cho khoản vốn đó. Dựa trên kết quả của việc định giá mà ngân hàng sẽ
quyết định mức cho vay phù hợp đảm bảo quyền lợi với cả các bên.
Thẩm định giá thế không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn mà còn
phải xem xét trong trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Sau khi
thế chấp thì người thế chấp vẫn sử dụng bất động sản đó, trong thời gian này bất
động sản bị hao mòn, hư hỏng là khó tránh khỏi. Vì vậy bất động sản thế chấp cần
được định giá lại để xem giá trị của bất động sản có đủ để thanh toán nợ hay không.
Nếu tài sản không được định giá mà đem bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng
như ngân hàng.
Chính vì vậy Thẩm định giá bất động sản thế chấp là rất cần thiết và hết sức
quan trọng.

2.2. Nguyên tắc Thẩm định giá bất động sản thế chấp
2.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Khái niệm sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất là khái niệm căn bản trong thẩm
định giá bất động sản. Lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng
tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của
công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng
tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất
cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với
đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử
SV: Đoàn Thị Thương
6
Đề án môn học Thẩm định giá
dụng được nữa.
Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khan
hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt ở
mức cao nhất, tốt nhất.
• Giá trị thị trường của đất dựa trên nguyên tắc này phản ánh tính hữu dụng lâu
dài của đất cộng với giá trị của công trình xây dựng trên đất.
• Trong trường hợp thị trường biến động cực độ và mất cân bằng lớn giữa
cung và cầu thì sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản sẽ là sự sử dụng trong
tương lai.
• Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽ được xác
định căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính.
• Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” là khái niệm cơ bản và một phần
hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường.
2.2.2. Nguyên tắc cung - cầu
Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng
cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi
lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ

theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn
cung và ngược lại.
2.2.3. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi
môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó
như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản v.v…
2.2.4. Nguyên tắc cân đối
Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bởi bất động sản tới trạng thái cân
SV: Đoàn Thị Thương
7
Đề án môn học Thẩm định giá
đối; khi áp dụng vào một vùng hoặc một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra
rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho
việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
2.2.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể
hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm
tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành
vi kinh tế cùng loại.
2.2.6. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố
đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
2.2.7. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những
bất động sản khác
Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị

thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng
có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Nguyên tắc
giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà
những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường
của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của
chính nó.
2.2.8. Nguyên tắc thay thế
Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá
bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất
động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và
thanh toán.
2.2.9. Nguyên tắc dự báo trước
Dự báo trước trong định giá bất động sản được hiểu đó là hành vi phán đoán
SV: Đoàn Thị Thương
8
Đề án môn học Thẩm định giá
của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một bất động
sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường bất động sản trong khu vực.
2.2.10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sản
Khả năng sinh lời của bất động sản được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được
từ bất động sản do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí bất động sản khác.
2.3. Các phương pháp Thẩm định giá bất động sản thế chấp
2.3.1. Phương pháp so sánh
2.3.1.1. Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần
thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
2.3.1.2. Các bước thực hiện
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng
các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập
thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở
khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được
chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá
nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên
sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần
định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý
và mục đích sử dụng đất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
SV: Đoàn Thị Thương
9
Đề án môn học Thẩm định giá
Những thông tin cần thu thập:
- Vị trí;
- Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa
hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch);
- Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
- Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước,
không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ
dân trí);
- Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có
thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ
tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

- Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất,
khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
SV: Đoàn Thị Thương
10
Đề án môn học Thẩm định giá
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của
từng thửa đất, khu đất

so sánh

±
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa
đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về
giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể
tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại
địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ
chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất
tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương
căn cứ vào các chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định
giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động
(tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động
giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc
các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê
giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ
Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất,
thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác
biệt về giá
SV: Đoàn Thị Thương
11
Đề án môn học Thẩm định giá
2.3.1.3. Điều kiện áp dụng
Để áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản, khi tiến hành so
sánh các bất động sản tương tự được bán trên thị trường với bất động sản cần định
giá phải đáp ứng được các yêu cầu sau:
Các bất động sản so sánh phải trong cùng một vùng.
Các giao dịch đem ra so sánh phải được diễn ra trong thời gian gần với thời
điểm định giá, tối đa là 1 năm.
Người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường bất động sản,
thị trường quyền sử dụng đất.
Phương pháp này phải dựa vào các giao dịch đã và đang diễn ra trên thị
trường, từ đó tiến hành điều chỉnh để có thể xác định giá trị của bất động sản cần
định giá mà không có công thức hay mô hình cố định.
Các thông tin thu thập được phải có chất lượng cao, chính xác, có thể định tính
hoặc định lượng được để có thể so sánh được.
Thị trường bất động sản, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
tương đối ổn định nếu không sẽ có biến động về giá mà định giá viên không thể
lường trước được.
2.3.1.4. Ưu, nhược điểm của phương pháp
2.3.1.4.1. Ưu điểm
Là phương pháp đơn giản, dễ áp dụng do không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
Đây là phương pháp dựa vào giá trị thị trường do đó phản ánh một cách chính
xác nhất về giá trị thị trường của bất động sản cần định giá, vì vậy có cơ sở vững
chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Đây là phương pháp cơ sở cho các phương pháp định giá khác.
2.3.1.4.2. Nhược điểm

Tính chính xác của kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào chất lượng của thông
tin. Trong trường hợp thông tin thu được không chính xác, đầy đủ sẽ ảnh hưởng đến
giá trị thực của bất động sản cần thẩm định giá.
Các thông tin giao dịch thực thu được thường mang tính lịch sử tức là các giao
SV: Đoàn Thị Thương
12
Đề án môn học Thẩm định giá
dịch đã diễn ra trong quá khứ, mặc dù thời gian thu thập là gần đây nhưng thẩm
định viên sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên các điều chỉnh
của các thay đổi trong thị trường.
Phương pháp này không tính đến luồng thu nhập của thửa đất.
Khi sử dụng phương pháp so sánh, thẩm định viên thường quá tin tưởng vào
các bằng chứng trên thị trường, trong khi những bằng chứng này phản ánh giá trị
của bất động sản trong quá khứ mà nhiệm vụ của thẩm định viên là xác định giá trị
hiện tại. Quá trình điều chỉnh cũng dựa vào kinh nghiệm và kiến thức thị trường của
thẩm định viên do đó phương pháp này chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan.
2.3.2. Phương pháp chi phí
2.3.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
2.3.2.2. Các bước thực hiện
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các
bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện
trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
-
Phần giá trị
hao mòn
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
-
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
Đơn giá của

thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
SV: Đoàn Thị Thương
13
Đề án môn học Thẩm định giá
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất
của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất
động sản. Tiến hành hoà hợp các chỉ số thu được ở bước 4 để nhận được giá trị của
thửa đất, khu đất cần định giá.

2.3.2.3. Điều kiện áp dụng
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp
sau:
Thẩm định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện,
trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là
các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường.
Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm
Kiểm tra đối với các phương pháp thẩmđịnh giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
2.3.2.4. Ưu nhược điểm
2.3.2.4.1 Ưu điểm
Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào
chứng cứ giá trị thị trường
2.3.2.4.2 Nhược điểm
Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên những hạn
chế của phương pháp so sánh cũng là hạn chế của phương pháp chi phí.Chi phí
không bằng với giá trị và ra giá trị.Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận
cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã không tạo bằng với giá trị toàn
bộ.Thẩm định viên phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm để có
thể áp dụng phương pháp này.Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa
ra các dự báo giá trị phù hợp, ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị
hiệu lực
2.3.3. Phương pháp thu nhập
2.3.3.1. Khái niệm
SV: Đoàn Thị Thương
14
Đề án môn học Thẩm định giá
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá bất động sản lấy thu nhập dự
kiến hàng năm trong tương lai của bất động sản cần định giá với một suất lợi tức
hoàn vốn nhất định để hoàn vốn theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
2.3.3.2. Các bước thực hiện

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định
giá, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở
Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính ở Bước
2
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
2.3.3.3. Trường hợp áp dụng
Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp định giá thửa đất chưa được
phát triển song đã có sự cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
Trong trường hợp định giá thửa đất đang tồn tại công trình nhưng công trình
không có giá trị kinh tế mà đã được phép hoặc có khả năng được phép phá huỷ và
thay thế nó; hoặc công trình có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi, cải
tạo thì vẫn có thể sử dụng phương pháp thặng dư.

2.3.3.4. Hạn chế của phương pháp
Để có thể thực hiện được phương pháp này cần phải sử dụng cả phương pháp
so sánh do đó, những hạn chế của phương pháp này cũng bao gồm cả những hạn
chế của phương pháp so sánh.
Phương pháp này hình thành trên cơ sở chuyển đổi các dòng tiền trong tương
lại thành giá trị vốn hiện tại trong khi từ hiện tại đến tương lai tiềm ẩn những thay
SV: Đoàn Thị Thương
15
Đề án môn học Thẩm định giá
đổi mà người định giá không thể dự tính trước do đó độ chính xác của phương pháp
này không cao.
Trong quá trình định giá, nhằm áp dụng một cách linh hoạt và phản ánh đúng
bản chất của quá trình vốn hoá, người định giá thường ước tính tỷ lệ vốn hoá cho
từng loại bất động sản dựa trên việc phân tích các bất động sản tương tự. Chính vì
vậy, việc xác định tỷ lệ vốn hoá không có sự thống nhất, mang tính chủ quan, hoàn
toàn dựa vào khả năng phán đoán , hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số
kinh tế hiện hành của người định giá.
2.4. Quy trình định giá bất động sản
Định giá bất động sản được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định vấn đề
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo sát và thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.
2.4.1. Xác định vấn đề:
Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá.
Nhận biết về bất động sản cần định giá: đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý,
về kinh tế kỹ thuật của bất động sản.
Chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá bất động sản do

khách hàng yêu cầu.
Xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá.
Những điều kiện ràng buộc trong xác định bất động sản định giá: Định giá
viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu
cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công năng của bất động sản,
nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng
định giá.
SV: Đoàn Thị Thương
16
Đề án môn học Thẩm định giá
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải
dựa trên cơ sở:
- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng
những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.
Xác định thời điểm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của bất động sản cần định
giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá
trị của bất động sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
Xác định cơ sở giá trị của bất động sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình bất động sản cần định
giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá
trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định
của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp lụat do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành.
2.4.2. Lập kế hoạch định giá:
Xác định thời gian, công việc, nguồn lực cần thiết để định giá. Lập kế hoạch

làm việc khoa học, tùy thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hay ngắn.
Xây dựng biểu mẫu để thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản để so sánh…
Xây dựng đề cương báo cáo định giá.
2.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản:
2.4.3.1. Khảo sát hiện trường:
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường với các nội dung:
- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn
SV: Đoàn Thị Thương
17
Đề án môn học Thẩm định giá
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu, sửa chữa…
- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá
viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
2.4.3.2. Thu thập thông tin:
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải
thu thập các thông tin sau:
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu
vực bất động sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của bất động sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới
hành chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập
từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán bất động sản (giá chào,

giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua
phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân
hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa
phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động
sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ bất
động sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của bất động sản, về quy hoạch phát triển
kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản. Định giá viên phải nêu rõ
nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ
chính xác của thông tin.
2.4.4. Phân tích thông tin:.
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản
SV: Đoàn Thị Thương
18
Đề án môn học Thẩm định giá
cần định giá.
2.4.4.1. Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá:
Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường:
- Đối với bất động sản thương mại hoặc công nghịêp, bao gồm: đặc điểm của
mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghịêp) hình thành nên những nhóm cung và
cầu về bất động sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư
nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường bất động sản
loại này với những người mua tiềm năng.
- Đối với bất động sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác. cơ cấu gia đình,
mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường bất động
sản loại này với những người mua tiềm năng.
Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản:
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những
bất động sản tương tự hiện có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu hương trên đến giá trị bất động sản đang định giá.
2.4.4.2. Phân tích về khách hàng:

Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung
quanh bất động sản.
Nhu cầu, sức mua về bất động sản.
2.4.4.3. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu bất động sản:
Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một bất động sản trong
bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho bất động sản.
Định giá viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh:
- Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng bất động sản, xem xét đến mối tương
quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản: xác
định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của bất động sản.
SV: Đoàn Thị Thương
19
Đề án môn học Thẩm định giá
- Sự hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo
hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
- Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của bất động
sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử
dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá
trị vốn hoá của bất động sản.
- Hiệu quả tối đa trong sử dụng bất động sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi
phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép bất động sản được sử dụng đến mức
cao nhất và tốt nhất.
2.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá:
Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá
trị của bất động sản cần định giá. Phương pháp định giá phải phù hợp với quy định
của pháp luật.
Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương

pháp trong định giá bất động sản được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của
bất động sản và với mục đích định giá.
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm
tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị bất động sản được định giá.
Đưa ra kết quả định giá theo từng phương pháp.
Đưa ra nhận xét về kết quả định giá.
Đưa ra những hạn chế về kết quả định giá.
Trên cơ sở đó khuyến nghị chọn mức giá đã định (ước lượng giá trị thị trường,
giá trị phi thị trường) của bất động sản.
2.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá:
Báo cáo kết quả định giá do người định giá lập ra để nêu rõ ý kiến của mình về
quá trình định giá, mức giá của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá.
Trong báo cáo phải chỉ rõ phương pháp định giá được sử dụng.
SV: Đoàn Thị Thương
20
Đề án môn học Thẩm định giá
Chứng thư định giá do doanh nghiệp, tổ chức địn giá lập nhằm công bố cho
khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung liên quan đến kết quả định giá bất động
sản. Chứng thư định giá được lập theo mẫu về kết quả định giá.
3. Các quy định của ngân hàng về bất động sản thế chấp
Căn cứ Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số quy
định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNM ngày
04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức tín
dụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay của
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau:
3.1. Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp

Tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách
hàng vay, bên bảo lãnh quy định sau đây:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay,
bên bảo lãnh phải được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai…
- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là tài sản do Nhà nước
cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để đảm bảo tiền vay theo quy
định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì khách
hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chững nhận quyền sở hữu tài sản.
Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không
cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và
các giáo dịch khác.
Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm kí
SV: Đoàn Thị Thương
21
Đề án môn học Thẩm định giá
kết hợp đồng đảm bảo.
Trước khi tiến hành cho vay, ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiện trên
để đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng.
3.2. Các loại bất động sản thế chấp
Ngân hàng nhà nước đã quy định rất cụ thể các loại bất động sản được thế
chấp, áp dụng cho tất cả các tổ chức tín dụng. Các bất động sản thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định về được thế chấp.
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
kí kết hợp đồng giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như
hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản

khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ
thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.
Như vậy, tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng có thể là động sản, bất động
sản, các giấy tờ có giá trị về mặt pháp lý… Trong đó thì bất động sản được coi là tài
sản đem ra bảo đảm nhiều nhất thông qua hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà. Tùy vào nhu cầu vốn vay của cá nhân, tổ chức,
doanh nghiệp mà họ có thể thế chấp một phần hay toàn bộ bất động sản thuộc sở
hữu của họ để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh. Bất động sản do bên thế chấp
giữ, trừ trường hợp các bên thỏa thuận giao cho tổ chức tín dụng hay bên thứ ba
giữ. Nếu tài sản thế chấp là tài sản có đăng kí quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
thì tổ chức tín dụng phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp
3.3.1. Hồ sơ thế chấp
SV: Đoàn Thị Thương
22
Đề án môn học Thẩm định giá
Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kí
thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng kí
bao gồm:
- Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, abor lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất (3 bản); văn bản ủy quyền đối với trường hợp ngưuoif yêu cầu đăng kí là
người được ủy quyền.
- Hợp đồng thế chấp quyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất (2 bản), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (3 bản).
- Giấy chứng quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

ở, nhà ở tại đô thị.
- Trích lục bản đồ chính (đối với nơi đã có bản đồ chính) hoặc trích đo địa
chính (đối với nơi chưa có bản đồ chính) đối với trường hợp trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nahf ở và quyền sử dụng đất ở
chưa thể hiện sơ đồ thửa đất.
- Chứng từ nộp tiền thuế đất trường hợp được nahf nước cho thuê đất.
Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ sơ
đăng kí bao gồm:
- Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh (3 bản); văn bản ủy quyền đối vói
trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được ủy quyền.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp
pháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu.
3.3.2. Mức cho vay tối đa
Mức cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo theo tình hình kinh doanh của
mình quy định, nhưng không ngân hàng nào có thể cho khách hàng vay bằng giá trị
tài sản thế chấp được vì sẽ làm ảnh hưởng đến việc bảo đảm nguồn vốn của ngân
hàng cũng như kiểm soát rủi ro. Thông thường các ngân hàng hiện nay thường cho
khách hàng vay từ 70- 80% giá trị của bất động sản thế chấp, một số ngân hàng có
SV: Đoàn Thị Thương
23