ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ KHU VỰC TỚI GIÁ ĐÂT

ĐHNNHN
ĐỀ TÀI: ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ KHU VỰC TỚI GIÁ ĐÂT
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Sinh viên thực hiện; Nhóm 4
Lớp : QLDD 52 C
Mar 28, 2015

2
ĐHNNHN
Khái niệm giá đất
Khái niệm giá đất

Giá đất phản ánh các tác dụng của đất đai trong hoạt
Giá đất phản ánh các tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế
động kinh tế

Là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trường -
Là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trường -
sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý
sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý
đất đai qua giá
đất đai qua giá

Ta có thể hiểu rằng : “giá đất” là một công cụ kinh tế
Ta có thể hiểu rằng : “giá đất” là một công cụ kinh tế
để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá
sự công bằng phân phối đất đai để người sử dụng theo

sự công bằng phân phối đất đai để người sử dụng theo
nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan
nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan
hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật
hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật
Mar 28, 2015

3
ĐHNNHN
Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển
Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có liên quan tới lợi ích
nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có liên quan tới lợi ích
của các đối tượng liên quan. Do vậy khi nghiên cứu vê giá đất cần phải tìm hiểu các
của các đối tượng liên quan. Do vậy khi nghiên cứu vê giá đất cần phải tìm hiểu các
nhân tố ảnh hưởng tới sự hình thành giá đất. Trong 6 nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
nhân tố ảnh hưởng tới sự hình thành giá đất. Trong 6 nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
thì nhân tố khu vực có ảnh hưởng to lớn tới việc định giá đất của các cơ quan quản
thì nhân tố khu vực có ảnh hưởng to lớn tới việc định giá đất của các cơ quan quản
lý nhà nước
lý nhà nước
Mar 28, 2015

4
ĐHNNHN
Các nhân
tố ảnh
hưởng
tới giá
đất

Nhân tố
khu vực
Nhân tố
xã hội
Nhân tố
quốc tế
Nhân tố
kinh tế
Nhân tố
Nhân khẩu
Nhân tố
cá biệt
Mar 28, 2015

5
ĐHNNHN
Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực
VỊ TRÍ
ĐIỀU KIỆN CƠ SỞ HẠ TẦNG
CHẤT LƯỢNG MÔI TRƯỜNG
NHÂN TỐ QUY HOẠCH
VỊ TRÍ
ĐIỀU KIỆN CƠ SỞ HẠ TẦNG
CHẤT LƯỢNG MÔI TRƯỜNG
NHÂN TỐ QUY HOẠCH
CHẤT LƯỢNG MÔI TRƯỜNG
NHÂN TỐ QUY HOẠCH
Mar 28, 2015

6
ĐHNNHN
Ảnh hưởng của nhân tố vị trí tới giá đất
Ảnh hưởng của nhân tố vị trí tới giá đất


Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu nói về vị trí kinh tế,
Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá đất trong thành
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá đất trong thành
phố, bao gồm:
phố, bao gồm:

Đất được xếp hạng
Đất được xếp hạng

Cự ly đến trung tâm thành phố
Cự ly đến trung tâm thành phố

Cự ly đến trung tâm thương nghiệp, trung tâm tập trung đông
Cự ly đến trung tâm thương nghiệp, trung tâm tập trung đông
dân cư
dân cư

Mức độ ảnh hưởng của trung tâm thành phố tới các khu vực
Mức độ ảnh hưởng của trung tâm thành phố tới các khu vực
khác thành phố và các loại đất
khác thành phố và các loại đất

Ví dụ: các thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các tuyến

Ví dụ: các thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các tuyến
đường trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị tài sản đất cao
đường trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị tài sản đất cao
hơn ở các khu vực khác
hơn ở các khu vực khác
Mar 28, 2015

7
ĐHNNHN
Ảnh hưởng của nhân tố vị trí tới giá đất
Ảnh hưởng của nhân tố vị trí tới giá đất
Ví dụ: Giá đất quy định tại thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm – Hà Nội năm
Ví dụ: Giá đất quy định tại thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm – Hà Nội năm
2010(Đv:1000đ/m
2010(Đv:1000đ/m
2
2
)
)
Mar 28, 2015

8
ĐHNNHN
Ảnh hưởng của nhân tố vị trí tới giá đất
Ảnh hưởng của nhân tố vị trí tới giá đất
Như vậy: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại
Như vậy: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại
càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Những khu đất
càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Những khu đất
nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có

nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có
giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất
nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao
nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao
thông lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí
thông lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí
khác (vị trí tuyệt đối). Như thế việc xem xét đánh giá
khác (vị trí tuyệt đối). Như thế việc xem xét đánh giá
ưu thế về vị trí của “ĐẤT” là cực kì quan trọng, đặc
ưu thế về vị trí của “ĐẤT” là cực kì quan trọng, đặc
biệt là đối với việc xác định giá đất.
biệt là đối với việc xác định giá đất.
Mar 28, 2015

9
ĐHNNHN
Ảnh hưởng của điều kiện cơ sở hạ tầng
Ảnh hưởng của điều kiện cơ sở hạ tầng
đến giá đất
đến giá đất
Cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ
tầng xã hội
bao gồm:điện,
điện thoại,nhà
trẻ, trường
học, công viên

…
Cơ sở hạ tầng
kĩ thuật
bao gồm:
loại đường giao
thông, kết cấu
của đườn,cấp
hạng, mật độ
lưới giao thông
Mar 28, 2015

10
ĐHNNHN
Ảnh hưởng của điều kiện cơ sở hạ tầng
Ảnh hưởng của điều kiện cơ sở hạ tầng
đến giá đất
đến giá đất
Mar 28, 2015

11
ĐHNNHN
Chất lượng
môi trường
Môi trường
nhân văn
Môi trường
tự nhiên
Trình độ
giáo dục
Nghề nghiệp Thu nhập Địa chất Địa thế Tiếng gió

Ảnh hưởng của chất lượng môi trường
Ảnh hưởng của chất lượng môi trường
tới giá đât
tới giá đât
Mar 28, 2015

12
ĐHNNHN
Ảnh hưởng của chất lượng môi trường
Ảnh hưởng của chất lượng môi trường
tới giá đât
tới giá đât
Những thửa đất nằm ở những khu vực có chất lượng
Những thửa đất nằm ở những khu vực có chất lượng
môi trường tự nhiên tốt yên tĩnh, không ồn ào, không
môi trường tự nhiên tốt yên tĩnh, không ồn ào, không
gần các khu nhà máy khu công nghiệp, có địa thế đẹp
gần các khu nhà máy khu công nghiệp, có địa thế đẹp
bao giờ giá đất cungc cao hơn vị trí khác nằm ở khu
bao giờ giá đất cungc cao hơn vị trí khác nằm ở khu
vực ồn ào, ô nhiễm
vực ồn ào, ô nhiễm
Thửa đất nằm ở những nơi tập trung các đô thị nơi có
Thửa đất nằm ở những nơi tập trung các đô thị nơi có
trình độ giáo dục cao, có đa dạng các loại hình nghề
trình độ giáo dục cao, có đa dạng các loại hình nghề
nghiêp, mức độ thu nhập cao luôn có xu hướng gía
nghiêp, mức độ thu nhập cao luôn có xu hướng gía
đất tăng
đất tăng

Vd : giá đất ở Hà nội cao hơn giá đất ở các tỉnh lân cận
Vd : giá đất ở Hà nội cao hơn giá đất ở các tỉnh lân cận
như Hưng Yên, Hải Dương, Nam Định
như Hưng Yên, Hải Dương, Nam Định
Mar 28, 2015

13
ĐHNNHN
Ảnh hưởng của nhân tố quy hoạch tới
Ảnh hưởng của nhân tố quy hoạch tới
giá đât
giá đât

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đấ, chủ yếu có tính chất
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đấ, chủ yếu có tính chất
sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện
sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện
hạn chế sử dụng đất
hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng khác nhau trong đô
tiếp với tính chất của phân khu chức năng khác nhau trong đô
thị
thị

Ví dụ:
Ví dụ:


Đối với khu nhà ở đặc biệt phải chú trọng tới mỹ quan của môi trường, tới
Đối với khu nhà ở đặc biệt phải chú trọng tới mỹ quan của môi trường, tới
sự thuận lợi phục vụ các nhu cầu thiết yễu đời sống người dân…như phải
sự thuận lợi phục vụ các nhu cầu thiết yễu đời sống người dân…như phải
gần chợ, các dịch vụ y tế giáo dục.
gần chợ, các dịch vụ y tế giáo dục.

Đối với khu thương nghiệp thì phải đạt yếu tố môi trường kinh doanh, tình
Đối với khu thương nghiệp thì phải đạt yếu tố môi trường kinh doanh, tình
trạng thu lợi, và yếu tố giao thông.
trạng thu lợi, và yếu tố giao thông.

Khu đất dành cho xây dựng khu công nghiệp chú trọng vấn đề giao thông,
Khu đất dành cho xây dựng khu công nghiệp chú trọng vấn đề giao thông,
công trình điện nước đầy đủ.
công trình điện nước đầy đủ.
Mar 28, 2015

14
ĐHNNHN
Tóm lại
Tóm lại
Nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá đất. Do đó công việc định giá
Nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá đất. Do đó công việc định giá
đất là hoạt động chuyên môn, vừa mang tính kinh tế kĩ thuật, tính pháp lý, tính xã
đất là hoạt động chuyên môn, vừa mang tính kinh tế kĩ thuật, tính pháp lý, tính xã
hội, tính nghê thuật. Giá cả giao dịch trên thị trường bất động sản được quy định
hội, tính nghê thuật. Giá cả giao dịch trên thị trường bất động sản được quy định
bởi nhiều nhân tố tác động. Do đó để định giá đất một cách toàn diện ta phải cân
bởi nhiều nhân tố tác động. Do đó để định giá đất một cách toàn diện ta phải cân

nhắc một cách chính xác tất cả các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng.
nhắc một cách chính xác tất cả các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng.
Mar 28, 2015

15
ĐHNNHN