Tiểu luận môn định giá đất Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Việt Nam

1
I. Mở đầu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó đóng
vai trò quan trọng trong môi trường sống nói chung và con người nói riêng. Đất
đai mang những đặc trưng riêng mà không gì có thể thay thế được. Đất đai cố
định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên
cạnh đó nó còn có khả năng sinh lợi lớn nếu biết sử dụng 1 cách hợp lý. Mỗi
mảnh đất có vị trí có mục đích sử dụng khác nhau thì giá của chúng cũng khác
nhau.
Tài nguyên đất là hữu hạn vì vậy để sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý
có hiệu quả, Nhà nước đã đặt ra những văn vản pháp luật, những quy định về sở
hữu, sử dụng và các vấn đề khác có liên quan đến đất. Nhà nước có 4 quyền định
đoạt đối với đất đai và một trong những quyền đó là định giá đất. Định giá đất ở
Việt Nam hiện nay được thực hiên trong các lĩnh vực như: xây dựng bảng giá quy
đinh hàng năm, xây dựng giá khởi điểm, tính toán bồi thường
Theo luật đất đai 2003 thì đất đai được chia làm 3 loại chính là: đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó với mỗi loại đất lại
được chia ra làm các hạng (trừ đất chưa sử dụng) để việc định giá được rõ ràng,
thuận tiện cho việc sử dụng. Nhóm đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn trên tổng
diện tích đất tự nhiên của cả nước nhưng việc định giá đất nông nghiệp lại không
phức tạp và nhiều vấn đề như định giá đất đất phi nông nghiệp.
Để rõ hơn về vấn đề định giá đất nông nghiệp chúng ta sẽ cùng tìm hiểu kĩ
thông qua đề tài thuyết trình: “ Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Việt Nam”
2
II. Nội dung
1.1.

Khung

giá

quy

định
Điều

13

Luật

Đất

đai

2003

quy

định

nhóm

đất

nông

nghiệp

bao

gồm

các

loại
đất:
a)

Ðất

trồng

cây

hàng

năm

gồm

đất

trồng

lúa,

đất

đồng

cỏ

dùng

vào

chăn
nuôi,

đất

trồng

cây hàng

năm

khác;
b)

Ðất

trồng

cây

lâu

năm;
c)

Ðất

rừng

sản

xuất;
d)

Ðất

rừng

phòng

hộ;
đ)

Ðất

rừng

đặc

dụng;
e)

Ðất

nuôi

trồng

thuỷ

sản;
g)

Ðất

làm

muối;
h)

Ðất

nông

nghiệp

khác

theo

quy

định

của

Chính

phủ.
Theo

quy

định

của

Chính

phủ

trong

Nghị

định

số
123
/2007/NĐ-CP
ngày

27/07/2007
do Chính phủ áp dụng cho các loại đất quy định tại điều 6 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP gồm 5 khung giá

theo

3

vùng

(đồng

bằng,

trung

du
và

miền

núi).

Đối

với

mỗi

vùng

để

thuận

lợi

cho

các

địa phương

tiến

hành
xác

định

giá

đất

quy

định,

khung

giá

chỉ

quy

định

giá

tối

đa

và

giá

tối

thiểu.
Khung

giá

đất

trồng

cây

hàng

năm

được

quy

định

dao

động

từ

1,0

đến
135,0
0
nghìn

đồng/m
2
,
các

xã

vùng

đồng

bằng

giá

tối

thiểu

là

4,0

nghìn

đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là

135,00

nghìn

đồng/m
2
,

các

xã vùng

trung

du

giá

tối

thiểu

là

3,0
nghìn

đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là

105,00

nghìn

đồng/m
2
,

các

xã

miền

núi

giá

tối
thiểu

là

1,00

nghìn

đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là

71,00

nghìn

đồng/m
2
3
Bảng 1: Khung

giá

đất

trồng

cây

hàng

năm
Ðơn

vị

tính:

Nghìn

đồng/m
2
Loại

xã
Xã

đồng

bằng Xã

trung

du Xã

miền

núi
Mức

giá
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
4,00 135,00 3,00 105,00 1,0000 71,00
(Nghị

định

123/NĐ-CP

ngày

27/07/2007

của

Chính

phủ)
Đối

với

đất

trồng

cây

lâu

năm,

giá

đất

dao

động

từ

0,8

đến

158,0

nghìn
đồng/m
2
, các

xã

đồng

bằng

giá

tối

thiểu

là

5,0

nghìn

đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là
158,0

nghìn

đồng/m
2
. Đối với các xã trung du giá tối thiểu là 3.50 nghìn đồng /
1m
2
giá tối đa là 98,00 nghìn đồng/m
2
. Đối với các xã miền núi giá tối thiểu là

0.80 nghìn đồng/m2. Giá tối đa là 68,00 nghìn đồng/m2
Bảng 2 :Khung

giá

đất

trồng

cây

lâu

năm
Ðơn

vị

tính:

Nghìn

đồng/m
2
Loại

xã
Xã

đồng

bằng Xã

trung

du Xã

miền

núi
Mức

giá
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
5,00 158,00 3,50 98,00 0,80 68,0
(Nghị

định

123/NĐ-CP

ngày27/07/2007của

Chính

phủ)
Giá

đất

rừng

sản

xuất

được

quy

định

với

giá

cao

nhất

là

60,00

nghìn
đồng/m
2
và

giá

thấp

nhất

là

500

đồng/m
2
theo

các

xã

thuộc

3

vùng

đồng

bằng,
trung

du

và

miền

núi

4

Bảng 3:
Khung

giá

đất

rừng

sản

xuất
Ðơn

vị

tính:

Nghìn

đồng/m
2
Loại

xã
Xã

đồng

bằng Xã

trung

du Xã

miền

núi
Mức

giá
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
1,50 60,00 0,80 38,00 0,50 30,00
(Nghị

định

123/NĐ-CP

ngày

27/07/2007

của

Chính

phủ)
Đất

nuôi

trồng

thuỷ

sản

cũng

được

quy

định

theo

3

vùng

với

mức

giá

cao
nhất

là

135,00

nghìn đồng/m
2
và

thấp

nhất

là

500

đồng/m
2 .

Đối

với

xã

đồng
bằng

giá

tối

thiểu

là

3,00

nghìn đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là

135,00

nghìn

đồng/m
2
.
Đối với xã trung du giá tối thiểu là 2,00 nghìn đồng/m2, giá tối đa la 75,00 nghìn
đồng/m2. Đối với xã miền núi giá tối thiểu là 500 đồng/m2, giá tối đa là 36,00
nghìn đồng/m2.
Bảng 4:
Khung

giá

đất

nuôi

trồng

thuỷ

sản
Ðơn

vị

tính:

Nghìn

đồng/m
2
Loại

xã Xã

đồng

bằng Xã

trung

du Xã

miền

núi
Mức giá
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa

3,00 135,00 2,00 75,00 0,50 36,00
(Nghị

định

123/NĐ-CP

ngày

27/07/2007

của

Chính

phủ)
5
Đất

làm

muối

được

quy

định

chung

trong

cả

nước

giá

tối

thiểu

là

1,50
nghìn

đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là

62,00

nghìn

đồng/m
2
Bảng 5:
Khung

giá

đất

làm

muối
Ðơn

vị

tính:

Nghìn

đồng/m
2
Loại xã
Cả

nước

Mức

giá
Giá

tối

thiểu Giá

tối

đa
1,50 62,00
(Nghị

định123/NĐ-CP

ngày

27/07/2007

của

Chính

phủ)
Ðối

với

đất

rừng

phòng

hộ

và

đất

rừng

đặc

dụng,

Uỷ

ban

nhân

dân

cấp

tỉnh
căn

cứ

vào

giá

đất

rừng

sản

xuất

do

Uỷ

ban

nhân

dân

cấp

tỉnh

quyết

định

và

căn
cứ

phương

pháp

định

giá

đất

rừng sản

xuất

quy

định

tại
Khoản
10, Ðiều 1

Nghị
định

123/2007/NĐ- CP

để

định

mức

giá

cụ thể.
Ðối

với

các

loại

đất

nông

nghiệp

khác

theo

quy

định

của
tại điểm đ
khoản 4 điều 6 Nghị định số 181/200/4NĐ-CP
,

Uỷ

ban

nhân

dân

cấp tỉnh
căn

cứ

vào

giá

các

loại

đất

nông

nghiệp

liền

kề đã quyết định và căn cứ vào
phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại khoản
10 điều 1 Nghị định số 123/2007/ NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể
.
1.2.

Xác

định

vùng

đất

hạng

đất
Căn cứ vào các quy định chung tại điều 8, điều 9, điều 10 Nghị định số
188/2004/NĐ-CP và khoản 6, khoản 7 điều 1, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP căn
cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể

tiêu thức và việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất làm căn cứ định giá.
a)

Xác

định

vùng

đất
6
Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi. Mỗi vùng có
những đặc điểm cơ bản sau:
a)

Ðồng

bằng

là

vùng

đất

thấp,

tương

đối

bằng

phẳng

và

có

độ

cao

ngang
với

mặt

nước

biển.

Mật

độ

dân

số

đông,

kết

cấu

hạ

tầng

và

điều

kiện

sản

xuất
lưu

thông

hàng

hoá

thuận

lợi

hơn

trung du,

miền

núi.
b)

Trung

du

là

vùng

đất

có

độ

cao

vừa

phải

(thấp

hơn

miền

núi,

cao

hơn
đồng

bằng),

bao gồm

đại

bộ

phận

diện

tích

là

đồi.

Mật

độ

dân

số

thấp

hơn

đồng
bằng,

cao

hơn

miền

núi,

kết

cấu

hạ tầng

và

điều

kiện

sản

xuất

lưu

thông

hàng
hoá

kém

thuận

lợi

hơn

so

với

đồng

bằng

nhưng

thuận

lợi hơn

miền

núi.
c)

Miền

núi

là

vùng

đất

cao

hơn

vùng

trung

du,

bao

gồm

đại

bộ

phận

diện
tích

là

núi

cao,

địa hình

phức

tạp.

Mật

độ

dân

số

thấp;

kết

cấu

hạ

tầng

và

điều
kiện

sản

xuất

lưu

thông

hàng

hoá

kém thuận

lợi

hơn

trung

du UBND cấp tỉnh lập
danh mục xã thuộc vùng đông bằng, xã thuộc vùng trung du và xã thuộc vùng
miền núi trên địa bàn cấp tỉnh theo quy định trên.
Căn

cứ

vào

nguyên

tắc

phân

vùng

đất

ở

nông

thôn,

tiến

hành

xác

định

vùng
đất

đối

với

khu vực

cần

xác

định

giá

đất,

để

giới

hạn

giá

tối

đa

và

giá

tối
thiểu

của

từng

vùng

đất

đối

với

địa phương.
b)

Xác

định

hạng

đất, vị trí
Nguyên

tắc

phân

hạng

đất
Điều

8,

Nghị

định

188/2004/NĐ-CP

quy

định:

hạng

đất

để

định

giá

đất

áp
dụng

theo

hạng

đất

tính

thuế

sử

dụng

đất

nông

nghiệp

ở

địa

phương,

được

cấp
có

thẩm

quyền

phê

duyệt

theo

quy định

hiện

hành

của

Nhà

nước.

Trường

hợp
các

tỉnh

đã

phân

hạng

đất,

mà

hạng

đất

đó

đang

được

áp dụng

để

tính

thuế

sử
dụng

đất

nông

nghiệp

thì

sử

dụng

kết

quả

phân

hạng

đất

đó

để

định

giá

đất

và
chỉ

thay

đổi

khi

cấp

có

thẩm

quyền

phê

duyệt

theo

quy

định

của

Nhà

nước.
Tiến

hành

phân

hạng

đất

để

định

giá

cho

các

loại

đất:

đất

trồng

cây

hàng
7

năm,

đất

trồng

cây

lâu

năm,

đất

nuôi

trồng

thủy

sản,

đất

rừng

sản

xuất,

đất

rừng
phòng

hộ

và

đất

rừng

đặc

dụng

và

các loại

đất

nông

nghiệp

khác

theo

quy

định
của

Chính

phủ.

(Thông

tư

114/2004/TT-BTC).
Ðiều

7,

Luật

Thuế

Sử

dụng

Đất

Nông

nghiệp

(ngày

10/7/1993)

quy
định:

Ðất

trồng

cây hàng

năm

và

đất

có

mặt

nước

nuôi

trồng

thuỷ

sản

được

chia
làm

6

hạng,

đất

trồng

cây

lâu

năm

được chia

làm

5

hạng.
Nghị

định

số

73/CP

ngày

25/10/1993

quy

định

căn

cứ

để

phân

hạng

đất
tính

thuế

sử

dụng

đất

nông

nghiệp

là

các

yếu

tố

chất

đất,

vị

trí,

địa

hình,

điều
kiện

khí

hậu,

thời

tiết

và

điều

kiện

tưới

tiêu.

Tiêu

chuẩn

của

từng

yếu

tố

được
xác

định

như

sau

:
1.

Yếu

tố

chất

đất

là

độ

phì

của

đất

thích

hợp

với

từng

loại

cây

trồng;

đối
với

đất

có

mặt nước

nuôi

trồng

thuỷ

sản

còn

bao

gồm

độ

muối

và

nguồn

dinh
dưỡng

của

nước.
2.

Yếu

tố

vị

trí

của

đất

là

khoảng

cách

so

với

nơi

cư

trú

của

người

sử

dụng
đất,

khoảng

cách
so

với

thị

trường

tiêu

thụ

nông

sản

phẩm

theo

từng

trường

hợp

cụ

thể.
3.

Yếu

tố

địa

hình

của

đất

là

độ

bằng

phẳng,

độ

dốc,

độ

trũng

hoặc

ngập

úng
của

mảnh

đất.
4.

Yếu

tố

điều

kiện

khí

hậu,

thời

tiết

là

nhiệt

độ

trung

bình

hàng

năm

và
các

tháng

trong năm;

lượng

mưa

trung

bình

hàng

năm

và

các

tháng

trong

năm;

số
tháng

khô

hạn

trong

năm;

tần

suất xuất

hiện

lũ,

bão,

sương

muối,

gió

khô

nóng
trong

năm

và

từng

tháng;

độ

ẩm

ảnh

hưởng

đến

sinh trưởng

của

cây

trồng.
5.Yếu

tố

điều

kiện

tưới

tiêu

đối

với

đất

trồng

cây

hàng

năm

là

mức

độ

tưới
tiêu

chủ

động;

đối với

đất

trồng

cây

lâu

năm

là

mức

độ

gần,

xa

nguồn

nước
hoặc

không

có

nguồn

nước

và

điều

kiện thoát

nước.
* Xác định vị trí của từng loại đất nông nghiệp để dịnh giá đất:
8
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy
sản, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ cà đất nông nghiệp
khác ( theo quy định tại điểm đ khoản 4, điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ),
giá đất được quy định phân biệt theo vị trí đất của 3 loại xã theo địa giới hành
chính: đồng bằng, trung du, miền núi. Vị trí của đất được xác định căn cứ vào
khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất,
khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung và mức độ thuận tiện
về giao thông. Phân biệt các vị trí đất có kết hợp giữa các yếu tố khoảng cách với
các yếu tố chất đất, địa hình, khí hậu thời tiết và điều kiện tưới tiêu theo 3 vùng:
đồng bằng, trung du, miền núi được phân biệt trên cơ sở địa giới hành chính cấp
xã cụ thể như sau:
+ Đối với loại đất điều tra được giá chuyển ngượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường ( sau đây gọi là giá đất thị trường ) từ 3 trường hợp chuyển
ngượng trở lên thì việc phân loại vị trí đối với từng loại đất thực hiện như sau:
- Vị trí 1: là vị trí có mức giá cao nhất hoặc mức giá bình quân cao nhất
trong xã, phường, thì trấn
- Các vị trí tiếp theo: có mức giá hoặc mức giá bình quân thấp hơn so với
mức giá hoặc mức giá đất bình quân của vị trí đất liền kề trước đó.
UBND cấp tỉnh căn cứ giá đất thị trường tại địa phương quy định cụ thể
chênh lệch mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại vị trí đối với
từng loại đất cho phù hợp nhưng phải đảm bảo thực hiện theo đúng quy đinh tại

khoản 5 điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
+ Đối với loại đất trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường
( không đủ 3 trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác đinh loại vị trí phải căn cứ
vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh
doanh khác (đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng
9
cây lâu năm); điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất kinh doanh khác,
khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất,
khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung ( đối với đât nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối).
Đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định
căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất
hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng
muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau
đótheo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao
thông hơn.
1.3.

Định

giá

cho

từng

hạng

đất
Khi tiến hành định giá cụ thể cho từng loại đất, đất thuộc loại nào thì áp dụng

khung giá do chính phủ quy định.
a) Đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông
nghiệp
Đối với đất trồng cây hàng năm, cây trồng cây lâu năm, đất nuôi ôngtrồng
thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất
nông nghiệp khác : đất tại vị trí 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi )
có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự thứ 2 trở đi ứng với các mức
giá thấp hơn.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều
loại cây, con khác nhau, thì chỉ quy định một mức giá thống nhất cho từng hạng
đất theo đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng, không quy
định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng
vùng đất khác biệt theo từng cây, từng con khác nhau.
10
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất
có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất : Định giá trực tiếp cho từng hạng đất
Tiến hành xác định giá cho mỗi hạng đất bằng cách áp dụng phương pháp thu
nhập để xác định giá đất.
Ví dụ:
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm tại xã A(là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X thuộc vùng Đồng bằng
sông Cửu Long. Thửa đất được lựa chọn để định giá có diện tích 4.000m2 được
xếp vị trí đất 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường. Cơ quan định giá đất đã tiến
hành điều tra, khảo sát thực tế và thu nhập các số liệu trong 3 năm liên tục như
sau:
ĐV
tính
Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006

Sản lượng lúa thu hoạch cả
năm
Giá cả bình quân năm
2006 (năm định giá đât)
Tổng thu nhập
Chi phí sản xuất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm
Kg
đ/kg
đồng
đồng
%/năm
6.500
2.500
16.250.00
0
7.930.000
8,0
6.000
2.500
15.000.000
7.500.000
8,3
7.200
2.500
18.000.000
9.108.000
8,6
11
(*) kỳ hạn 12 tháng

Ghi chú:(*) giả sử đây là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
(VNĐ) loại có kì hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất
tại địap phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 49.250.000 đồng
+Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 24.538.000 đồng
+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là:
= = 8.273.333(đồng)
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kì
hạn 12 tháng bình quân là 8,3%/ năm.
Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000m
2
tính theo công thức:
Giá đất ước tính =

Sẽ là:
Giá trị ước tính = x 100 =99.244.976 (đồng)
hoặc =24.811đ/m2
làm tròn 25.000đ/m2
Như vậy , giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm ) ở vị trí đất số 3 tại xã A nói
trên ước tính khoảng 25.000đ/m2.
49250000-2424538000
3 3
24712000
3
Thu nh p thu n h ng n m thu c t th a tậ ầ à ă đượ ừ ử đấ
Lãi su t ti n g i ti t ki m kì h n 12 thángấ ề ử ế ệ ạ
8.237.333
8.3
12
Tương tự cách xác định trên ta sẽ xác định giá đât cho các hạng đất còn lại.

Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất, ình Ủy ban nhân dân
Tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.
+ Cách thứ hai : Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất để định
giá cho các hạng đất còn lại. Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như cách
định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất định giá theo nguyên tắc:
đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp theo có hệ số
thấp hơn ứng với mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ
lệ so sánh giữa các tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất
hạng 1.
Giá đất của các loại đât được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách
lấy mức giá đất cuả hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá
của từng hạng đất .
Ví dụ : Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đông bằng tại
huyện X, tỉnh H theo khung giá đất hàng năm do Chính phủ quy định
135.000đ/m2, các hệ số hạng dất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6
theo thứ tự :1; 0,85 ;0,67; 00,,50; 0,32, 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau
hạng 1 được tính cụ thể như sau :
Hạng đất
Hệ số hạng đất định
giá
Giá hạng đất xác
định trước (đ/m2)
Giá hạng đất cụ
thể (đ/m2)
1 2 3 4 =2 x 3
Hạng 1
Hạng 2

Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
1,00
0,85
0,67
0,50
0,32
135.000
135.000
114.750
90.450
67.500
43.200
13
Hạng 6 0,10 13.500
Ở những nơi có đất hạng 1 thì lấy đất hạng đất cao nhất của từng loại đất làm
hệ số 1.Các mức giá xây dựng này là cơ sở để xây dựng phương án giá đất, trình
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá cụ thể.
b) Đất làm muối
Đối với đất làm muối,đất ở vị trí số 1 có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau
đó theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với các mức giá u hơn.Cách thức xác định
giá đất cho từng vị trí đất tuơng tự như cách xác định cho từng hạng đất nói trên.
1.4.

Định

giá

nhóm

đất

nông

nghiệp

ở

Hà

Nội
a).

Phân

khu

vực
Căn

cứ

vào

tiêu

chí

phân

vùng

của

Nghị

định

123/2007/NĐ-CP

ngày
27/07/2007

của

Chính phủ,

ngày

29/12/2009

UBND

Thành

phố

Hà

Nội

ra
Quyết

định

số

124/2009/QĐ-UB

về

việc:

Ban hành

giá

các

loại

đất

trên

địa

bàn

thành

phố

Hà

Nội,

đất

nông

nghiệp

trồng

cây

hàng

năm,

đất

mặt nước

nuôi
trồng

thủy

sản,

đất

trồng

cây

lâu

năm,

đất

rừng

sản

xuất,

đất

rừng

phòng

hộ,

đất

rừng

đặc dụng

tại

khu

vực

các

xã,

thị

trấn

thuộc

các

quận,

huyện

được

phân

theo
khu

vực

(xã

đồng

bằng,

xã trung

du),

cụ

thể:

14
Bảng 6: Giá

đất

trồng

cây

hàng

năm
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
STT Tên khu vực Đồng bằng Trung Du Miền núi
1
- Phạm vi địa giới hành chính phường thuộc các
quận nội thành
252 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Nguyễn Trãi,

Yết Kiêu, Quang Trung, Vạn Phúc, Phúc La, Mộ
Lao, Văn Quán, Kiến Hưng, Hà Cầu, La Khê, Phú
La
2
- Huyện Từ Liêm giới hạn từ địa giới hành chính
các quận đến bờ đông (bên tả) sông
Nhuệ
201 600
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Dương Nội,
Yên Nghĩa, Phú Lương , Phú Lãm và
diện tích bên tả Sông Đáy của phường Đồng Mai
3
- Địa bàn bên hữu sông Nhuệ thuộc huyện Từ
Liêm; Khu vực giáp ranh quận nội

thành thuộc huyện Thanh Trì, huyện Gia Lâm
162 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Biên Giang và
diện tích phần bên hữu Sông Đáy của phường
Đồng Mai
- Các phường: Viên Sơn, Phú Thịnh, Quang Trung
thuộc thị xã Sơn Tây
- Toàn bộ huyện: Hoài Đức, Đan Phượng
- Các xã Cao Viên, Bích Hoà, Cự Khê của huyện
Thanh Oai
- Địa bàn còn lại huyện: Thanh Trì, Gia Lâm,
Thanh Oai,
15
4
135 000
- Toàn bộ các huyện: Đông Anh, Mê Linh, Chương
Mỹ, Phú Xuyên, Thường Tín,
Phúc Thọ,Ứng Hoà
5
- Địa bàn còn lại thuộc thị xã Sơn Tây
135 000 105 000 71 000
- Toàn bộ huyện: Thạch Thất, Quốc Oai
6
- Toàn bộ huyện Sóc Sơn 108 000 84 000
7
- Toàn bộ huyện: Mỹ Đức, Ba Vì 108 000 84 000 56 800
(
Quyết định số: 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội
)
Bảng 7:

Giá

đất

trồng

cây

lâu

năm
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
STT Tên khu vực Đồng Bằng Trung Du Miền núi
1
- Phạm vi địa giới hành chính phường thuộc
các quận nội thành
252 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Nguyễn
Trãi, Yết Kiêu, Quang Trung, Vạn Phúc,
Phúc La, Mộ Lao, Văn Quán, Kiến Hưng, Hà
Cầu, La Khê, Phú La
2
- Huyện Từ Liêm giới hạn từ địa giới hành

chính các quận đến bờ đông (bên tả) sông
Nhuệ
201 600
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Dương
Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương , Phú Lãm và
diện tích bên tả Sông Đáy của phường Đồng
Mai
3
- Địa bàn bên hữu sông Nhuệ thuộc huyện Từ
Liêm; Khu vực giáp ranh quận nội
thành thuộc huyện Thanh Trì, huyện Gia Lâm
189 600
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Biên
Giang và diện tích phần bên hữu Sông Đáy
của phường Đồng Mai
- Các phường: Viên Sơn, Phú Thịnh, Quang
Trung thuộc thị xã Sơn Tây
- Toàn bộ huyện: Hoài Đức, Đan Phượng
- Các xã Cao Viên, Bích Hoà, Cự Khê của
huyện Thanh Oai
16
4
- Địa bàn còn lại huyện: Thanh Trì, Gia Lâm,
Thanh Oai,
158 000
- Toàn bộ các huyện: Đông Anh, Mê Linh,
Chương Mỹ, Phú Xuyên, Thường Tín,
Phúc Thọ,Ứng Hoà
5
- Địa bàn còn lại thuộc thị xã Sơn Tây

158 000 98 000 68 000
- Toàn bộ huyện: Thạch Thất, Quốc Oai
6
- Toàn bộ huyện Sóc Sơn 126 000 78 000
7
- Toàn bộ huyện: Mỹ Đức, Ba Vì 126 000 78 000 54 400
(Quyết

định

số

124/2009/QĐ-UB

ngày

29/12/2009

của

UBND

thành

phố

Hà
Nội)
Bảng 8: Giá đất nuôi trồng thủy sản
STT Tên khu vực Đồng Bằng Trung Du Miền núi

1
- Phạm vi địa giới hành chính phường thuộc
các quận nội thành
252 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Nguyễn
Trãi, Yết Kiêu, Quang Trung, Vạn Phúc,
Phúc La, Mộ Lao, Văn Quán, Kiến Hưng,
Hà Cầu, La Khê, Phú La
2
- Huyện Từ Liêm giới hạn từ địa giới hành
chính các quận đến bờ đông (bên tả) sông
Nhuệ
201 600
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Dương
Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm và
diện tích bên tả sông Đáy của phường Đồng
Mai.
3
- Địa bàn bên hữu sông Nhuệ thuộc huyện
Từ Liêm; Khu vực giáp ranh quận nội
thành thuộc huyện Thanh Trì, huyện Gia
Lâm
162 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Biên
Giang và diện tích phần bên hữu Sông Đáy
của phường Đồng Mai
- Các phường: Viên Sơn, Phú Thịnh, Quang
Trung thuộc thị xã Sơn Tây
- Toàn bộ huyện: Hoài Đức, Đan Phượng
17

- Các xã Cao Viên, Bích Hoà, Cự Khê của
huyện Thanh Oai
4
- Địa bàn còn lại của huyện Thanh Trì, Gia

Lâm, Thanh Oai
135 000
- Toàn bộ các huyện: Đông Anh, Mê Linh,
Chương Mỹ, Phú Xuyên, Thường Tín,
Phúc Thọ, Ứng Hoà
5
- Địa bàn còn lại thuộc thị xã Sơn Tây
135 000 84 000 43 200
- Toàn bộ huyện: Thạch Thất, Quốc Oai,
6
- Toàn bộ huyện Sóc Sơn 108 000 84 000
7
- Toàn bộ huyện: Mỹ Đức, Ba Vì
108 000 84 000 36 000
Bảng 9: Giá

đất

rừng

phòng

hộ,

rừng

đặc

dụng,

rừng

sản

xuất
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
STT
Tên khu
vực
Đồng Bằng
Trung Du
Miền núi
1
- Toàn bộ huyện: Thạch Thất, Quốc
Oai, Chương Mỹ và thị xã Sơn Tây.
60 000 45 600 36 000
2
- Toàn bộ huyện: Sóc Sơn, Mỹ Đức,

Ba Vì
48 000 38 000 30 000
(Quyết

định

số

199/2004/QĐ-UB

ngày

29/12/2004

của

UBND

thành

phố

Hà
Nội)
b)

Phân

hạng

đất
Việc

phân

hạng

đất

nông

nghiệp

được

áp

dụng

theo

kết

quả

phân

hạng

đất
của

thành

phố

khi thực

hiện

Nghị

định

73/CP

của

Chính

phủ.

Trên

địa

bàn

thành

phố

đất

trồng

cây

hàng

năm,

đất

nuôi trồng

thuỷ

sản

của

các

xã

vùng

đồng

bằng
được

phân

thành

4

hạng,

các

vùng

trung

du

được

phân thành

6

hạng.

Đất

trồng

cây

lâu

năm,

đất

rừng

phòng

hộ,

rừng

đặc

dụng,

rừng

sản

xuất

được

phân thành
5

hạng

ở

tất

cả

các

xã

trung

du.

ở

các

xã

đồng

bằng

đất

trồng

cây

lâu

năm

cũng
được

phân thành

5

hạng.
c)

Giá

đất

quy

định
Giá

quy

định

cho

đất

nông

nghiệp

của

Uỷ

ban

nhân

dân

thành

phố

Hà

Nội
18
được

quy

định
Quyết định số: Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004
của UBND thành phố Hà Nội
bao

gồm:

giá

đất

trồng

cây

hàng

năm,

đất nuôi
trồng

thuỷ

sản

(bảng

10),

giá

đất

trồng

cây

lâu

năm

(bảng

11),

giá

đất

rừng
phòng

hộ,

rừng đặc

dụng,

rừng

sản

xuất

(bảng

12).
Bảng 10: Giá

đất

trồng

cây

hàng

năm, đất nuôi trồng thủy sản
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
Hạng Xã

đồng

bằng Xã

trung

du
1 108.000
86.400
2 90.000
72.000
3 72.000
60.000
4 54.000
50.000
5 45.000
42.000
6 38.000
36.000
(
Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội
)
Giá

đất

trồng

cây

hàng

năm

được

chia

thành

5

hạng

cho

2

loại

xã

vùng
đồng

bằng

và

vùng trung

du.

Mức

giá

cho

đất

hạng

1

của

xã

đồng

bằng

là
126

nghìn

đồng/m
2
xã

trung

du

là

100,8 nghìn

đồng/m
2
,

và

hạng

5

của

xã
đồng

bằng

là

48

nghìn

đồng/m
2
và

xã

trung

du

là

37,8

nghìn đồng/m
2
Bảng 11:
Giá

đất

trồng

cây

lâu

năm

19
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
Hạng
Xã

đồng

bằng
Xã

trung

du
1
126.000
100.800
2
108.000
86.400
3
84.000
67.200
4

63.600
51.600
5
48.000
37.800
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004

của

UBND

thành

phố

Hà
Nội)

Đất

rừng

phòng

hộ,

rừng

đặc

dụng,

rừng

sản

xuất

được

chia

thành

5

hạng
với giá

đất

hạng

1

là

25,5

nghìn

đồng/m
2
và

hạng

5

là

7,65

nghìn

đồng/m
2
.
Bảng 12: Giá

đất

rừng

phòng

hộ,

rừng

đặc

dụng,

rừng

sản

xuất
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
Hạng
Xã

trung

du
1
25.500
2
21.000
3
16.600
4

12.200
5
7.650
(Quyết

định

số

199/2004/QĐ-UB

ngày

29/12/2004

của

UBND

thành

phố

Hà
Nội)
d)

Xác

định

giá

cho

từng

thửa

đất
Giá

đất

nông

nghiệp

trồng

cây

hàng

năm,

đất

mặt

nước

nuôi

trồng

thủy
sản,

đất

trồng

cây

lâu

năm,

đất

rừng

sản

xuất,

đất

rừng

phòng

hộ,

đất

rừng

đặc
dụng

tại

khu

vực

các

xã,

thị

trấn

thuộc
các

huyện

và

các

phường

thuộc

quận
Hoàng

Mai,

Long

Biên

mà

trước

ngày

6

tháng

11

năm

2003 (ngày

Chính

phủ
ban

hành

Nghị

định

số

132/2003/NĐ-CP

về

điều

chỉnh

địa

giới

hành

chính
20
để thành

lập

quận

Long

Biên

và

Hoàng

Mai

là

các

xã,

thị

trấn

thuộc

huyện
Gia

Lâm

và

Thanh

Trì) được

xác

định

căn

cứ

vào

mục

đích

sử

dụng

khi

giao,
cho

thuê

và

hạng

đất

tính

thuế

sử

dụng

đất nông

nghiệp

và

được

phân

theo

khu
vực

(xã

đồng

bằng,

xã

trung

du)
Giá

đất

nông

nghiệp

tại

khu

vực

các

quận

nội

thành

cũ

(trừ

các

phường
thuộc

quận

Hoàng

Mai,

Long

Biên

mà

trước

ngày

6

tháng

11

năm

2003,
Chính

phủ

ban

hành

Nghị

định

số

132/2003/NĐ-CP

về

điều

chỉnh

địa

giới
hành

chính

để

thành

lập

quận

Long

Biên

và

Hoàng

Mai

là các

xã,

thị

trấn

thuộc
huyện

Gia

Lâm

và

Thanh

Trì)

được

xác

định

bằng

2

lần

giá

đất

nông

nghiệp
trồng

cây

lâu

năm

có

cùng

hạng

đất.
Giá

đất

vườn,

ao

nằm

xen

kẽ

trong

khu

vực

đất

ở

tại

nông

thôn

nhưng
không

được

cấp

có

thẩm

quyền

cấp

giấy

chứng

nhận

là

đất

ở

hoặc

không

đủ

điều
kiện

được

cấp

giấy

chứng

nhận

là

đất

ở

được

xác

định

bằng

1,5

lần

giá

đất

nông
nghiệp

trồng

cây

lâu

năm

cùng

hạng

đất

nhưng

không

cao

hơn

giá

đất

ở

liền

kề.
Căn

cứ

vào

hạng

đất

nông

nghiệp

đã

được

phân

hạng

theo

Nghị

định
73/NĐ-CP

ngày

25/10/1993,

giá

quy

định

của

UBND

thành

phố

Hà

Nội
cho

các

loại

đất,

hạng

đất

nông

nghiệp

(bảng

10,

11

và

12),

và

xã

đã
được

phân

vùng

theo

Quyết

định

số

199/2004/QĐ-UB

ngày
29/12/2004

của

UBND

thành

phố

Hà

Nội,

chúng

ta

sẽ

xác

định

giá

cho

từng
thửa

đất

cụ

thể.
21
II. Kết luận
Đất đai với vai trò rất đặc biệt và là yếu tố không thể thiếu đối với tất cả các
quốc gia, trong mọi ngành lĩnh vực. Việc định giá đất cũng là việc hết sức quan
trọng của mỗi nước.
Việt Nam là một nước nông nghiệp chính vì thế đất nông nghiệp chiếm vị trí
rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Việc áp dụng các phương pháp xác định
giá trị đất trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên
nghiệp. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản đặc biệt với đất

nông nghiệp được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các
trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến
giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo
ra những hệ quả khó giải quyết.
22
Việc xác định giá đất nói chung và đất nông nghiệp nói riêng sát với giá trị thị
trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử
dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy giúp tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước. Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt
quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà
nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ.
Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai cụ thể là đất nông
nghiệp là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách
hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị
trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể,
thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất.
Do đó, Nhà nước cần lập các phương pháp định giá đất nông nghiệp cụ thể rõ
ràng nhằm tạo hiệu quả nhất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bà con nông dân ở
mọi vùng miền Tổ quốc.