ĐỊA TÔ LÀ MỘT TRONG NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Nhóm: fristy- QL53B
TẠI SAO ĐỊA TÔ LÀ MỘT TRONG NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ
XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NHÓM: FRISTY – QLB53
1- NGUYẾN THỊ LAN ANH
2- TRẦN THỊ ĐIỆP
3- VŨ THỊ HỒNG HẠNH
4- VŨ THỊ HIỀN
5- ĐỖ THUÝ HỒNG
6- PHAN THỊ THU TRANG
1
1
Nhóm: fristy- QL53B
I. Mở đầu
Đất nước ta đã trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, trải qua nhiều
giai đoạn, nhiều thời kì, mỗi thời kì tồn tại những hình thức tư hữu khác nhau. Và
cho đến ngày nay, khi đất nước đang trên đà phát triển thì những quan hệ sản xuất
đã dần được hoàn thiện. Một trong các yếu tố quan trọng tạo nên các quan hệ sản
xuất đó chính là đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Hiện nay, đất đai là
chủ đề rất được quan tâm, đặc biệt là giá đất. Vậy giá đất có nguồn gốc từ đâu? Cơ
sở khoa học nào xác định giá đất?
Địa tô hay hiện nay thường gọi là phí sử dụng đất có phải là cơ sở xác định giá
đất?
Để trả lời câu hỏi trên chúng tôi xin nghiên cứu đề tài “ Địa tô là một trong
những cơ sở khoa học để xác định giá đất”.
2
2
Nhóm: fristy- QL53B
II. Nội dung

2.1.Địa tô và các thời kì lịch sử
2.1.1.Định nghĩa địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thăng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
2.1.2.Nguồn gốc.
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
2.1.3.Địa tô trong các thời kì lịch sử:
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Chế độ chiếm hữu nô lệ: Địa tô là do lao động của nô lệ và những người
chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Chế độ phong kiến: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị
chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản: Là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình
quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản phản
ánh quan hệ giữa 3 giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công
nhân nông nghiệp làm thuê. Gồm 3 loại địa tô:
+ Địa tô chênh lệch
+ Địa tô tuyệt đối
+ Địa tô độc quyền
Trong chủ nghĩa xã hội: Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ nhưng
vẫn tồn tại địa tô chênh lệch nhưng khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư
bản về bản chất.
2.2.Phân loại địa tô
2.2.1.Địa tô chệnh lệch:
Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều
kiện sản xuất thuận lợi hơn như những ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn có vị trí
gần thi trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản đấu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung (được qui định bởi điều kiện sản
xuất trên ruộng đất xấu nhất) và giá cả sản xuất cá biệt.
Hay có thể định lượng:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt.
Việc nghiên cứu vấn đề địa tô chênh lệch có ý nghĩa rất quan trọng. Nó giúp
cho việc sử dụng nguồn lực đất đai của đất nước có hiệu quả hơn.
+ Địa tô chênh lệch 1: Là địa tô chênh lệch thu được trên ruộng đất có độ màu mỡ
tự nhiên, trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
VD: Giả sử có 3 thửa ruộng tương ứng với 3 mức độ màu mỡ khác nhau là:
tốt, trung bình và xấu. Người sử dụng đất đầu tư trên 3 thửa này đều bằng nhau tất
cả đều là 100. Nhưng do khác nhau về độ màu mỡ của đất đai nên sản lượng thu
được trên 3 thửa đất này là khác nhau. Cụ thể: thửa tốt có sản lượng là 6tạ, thửa
trung bình có sản lượng là 5tạ, và thửa xấu có sản lượng là 4 tạ.
Ta có bảng sau:
3
3
Nhóm: fristy- QL53B
Loại
ruộng
Đầu
tư
Sản
lượng
(tạ)
Giá cả SX cá
biệt
Giá cả SX
chung
Địa
tô
chênh
lệch
Tổng

SP
1 tạ Tổng
SP
1 tạ
Tốt 100 6 120 20 180 30 60
TB 100 5 120 24 150 30 30
Xấu 100 4 120 30 120 30 0
+ Địa tô chênh lệch 2: Là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
những thửa đất đó.
Thâm canh là phương thức sản xuất tiên tiến nhằm tăng sản lương- giá trị sản
lượng nông nghiệp bằng cách nâng cao độ phì nhiêu kinh tế của đất thông qua đầu
tư thêm đầu vào trong sản xuất nông nghiệp.
VD: Trên 1 thửa đất sản xuất nông nghiệp nếu đầu tư thêm giống, phân bón, kĩ
thuật => tăng sản lượng, tăng giá trị sản xuất nông nghiệp so với thửa đất ban đầu
khi chưa đầu tư => Địa tô chênh lệch 2 chính là phần tăng thêm.
2.2.2.Địa tô tuyệt đối:
Là loại địa tô mà người sở hữu đất dựa vào sự lũng đoạn của quyền sở hữu đất
mà có. Bất kể đất tốt hay xấu, ngưòi sở hữu đất đều yêu cầu người sử dụng phải
trả cho họ 1 khoản lợi ích kinh tế nhất định, cũng tức là địa tô.
VD: Có 2 nhà tư bản nông nghiệp và công nghiệp đều ứng ra 1 lượng tư bản là
100; cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp là 3/2; cấu tạo hữu cơ trong
công nghiệp là 4/1; tỉ suất giá trị thặng dư trong cả 2 ngành công nghiệp và nông
nghiệp đều bằng nhau, bằng 100%; thì giá trị và giá trị thặng dư được sản xuất ra
ở từng lĩnh vực là:
Trong nông nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140
Trong công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120
Sự chênh lệch giữa giá trị nông sản phẩm với giá cả sản xuất chung làm hình
thành địa tô tuyệt đối là 140 – 120 = 20.
Sự độc quyền tư hữu ruộng đất đã ngăn cản quá trình tự do di chuyển tư bản từ
các ngành khác vào nông nghiệp và do đó đã ngăn cản quá trình bình quân hóa tỷ

suất lợi nhuận giữa nông nghiệp và công nghiệp.
Do vậy, nông sản phẩm được bán ra theo giá trị chứ không bán theo giá cả sản
xuất chung. Phần chênh lệch giữa giá trị nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung
cũng là phần chênh lệch giữa giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp và lợi
nhuận bình quân sẽ được giữ lại để nộp địa tô cho địa chủ.
2.2.3.Địa tô độc quyền:
Địa tô luôn luôn gắn với độc quyền sở hữu ruộng đất, độc chiếm các điều kiện
tự nhiên thuận lợi, cản trở sự cạnh tranh của tư bản, tạo nên giá cả độc quyền của
nông sản.
+ Nguồn gốc của địa tô độc quyền này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả
độc quyền cao của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho
địa chủ, người sở hữu những đất đai đó.
VD: Những loại đất có thể trồng những loại cây cho những sản phẩm quý hiếm
cho giá trị cao ( như những vườn nho có thể cho những thứ rượu đặc biệt) thì địa
tô độc quyền của những đất đai đó sẽ rất cao.
Ý nghĩa lý luận địa tô của C.Mác không chỉ nêu ra quan hệ sản xuất tư bản chủ
nghĩa trong nông nghiệp mà cũng là cơ sở lý luận để xây dựng các chính sách thuế
4
4
Nhóm: fristy- QL53B
đối với nông nghiệp và các nghành khác có liên quan đến giá đất đai, để việc sử
dụng đất đai có hiệu quả hơn.
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng
Hai yếu tố chất đất và địa hình là hai yếu tố ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất
đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện
khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây
dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp, trước hết căn cứ vào vùng
và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông
nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh
mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu

nước, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất.
2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất nông nghiệp
- Độ phì nhiêu:
Độ phì nhiêu của đất là khả năng cung cấp đủ nước, oxi và chất dinh dưỡng
cần thiết cho cây trồng bảo đảm năng suất cao, đồng thời không chứa các chất có
hại cho cây. Độ phì nhiêu của đất là một trong những yếu tố quyết định năng suất
cây trồng. Muốn cây trồng có năng suất cao, ngoài độ phì nhiêu của đất cần phải
có thêm các điều kiện : giống tốt, chăm sóc tốt và thời tiết thuận lợi.
Nhờ các hạt cát, limon, sét và chất mùn mà đất có khả năng giữ được nước và
các chất dinh dưỡng. Đất chứa nhiều hạt có kích thước bé, đất càng chứa nhiều
mùn, khả năng giữ nước và chất dinh dưỡng càng tốt.
- Điều kiện tưới tiêu: Đất đai ở những vùng thuận lợi ,có điều kiện tưới tiêu tốt
góp phần làm ổn định và đạt năng xuất cây trồng cao, mang lại lợi ích kinh tế.Làm
cho nhu cầu sử dụng của con người lớn hơn, ảnh hưởng đến địa tô rõ rệt.
- Điều kiện khí hậu:
Khí hậu bao gồm các yếu tố nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa, áp suất khí quyển,
gió, các hiện tượng xảy ra trong khí quyển và nhiều yếu tố khí tượng khác trong
khoảng thời gian dài ở một vùng, miền xác định. Tạo ưu thế và tính đặc trưng
trong sản xuất nông nghiêp, cho những sản phẩm đặc sản riêng của từng vùng
miền, địa phương.
- Điều kiện địa hình:
Địa hình cao hay thấp so với các thửa đất trong vùng lân cận có tác động đến
giá trị thửa đất đó. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa
hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ
cao hơn.
- Vị trí của thửa đất:
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá trị của
thửa đất càng lớn. Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương
5
5

Nhóm: fristy- QL53B
đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan
trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất. Những thửa đất nằm tại trung tâm đô
thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những thửa đất nằm tại các ngã tư hay ngã
ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất
nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất
là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với việc xác định giá đất.
2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất đô thị
- Vị trí
Đây là yếu tố vô cùng quan trọng trong xác định địa tô. Một thửa đất gần
trung tâm hơn sẽ mang lợi ích kinh tế cao, cụ thể là thuận lợi cho việc cung cấp
dịch vụ, được cung cấp đầy đủ các điều kiện sống, tiếp cận nhanh với khoa học kỹ
thuật…
- Các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất
Ở những khu vực mà cơ sở hạ tầng đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của con người thì
địa tô cao hơn những nơi trang thiết bị về cơ sở hạ tầng. Con người luôn có nhu
cầu về một môi trường sống đầy đủ sẵn sàng bỏ chi phí cao để được sống trong
môi trường lý tưởng hơn.
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa
giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào
việc gì, vào mục đích gì, do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất đó, tức là
quyết định mức địa tô của thửa đất đó.
Đó là cơ sở để định giá đất.
2.4. Ứng dụng:
- Phân loại đô thị:
Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế- xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ như: vùng liên

tỉnh, vùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc vùng trong tỉnh, trong
thành phố trực thuộc Trung ương, vùng huyện hoặc tiểu vùng trong huyện.
Đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn tỉ lệ lao động phi nông
nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt
động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế qui
6
6
Nhóm: fristy- QL53B
hoạch xây dựng qui định cho từng loại đô thị, qui mô dân số ít nhất là 4000 người
và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/km
2
Việc phân loại đô thị nhằm mục đích: Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô
thị, phân cấp quản lý đô thị, qui hoạch xây dựng đô thị và phát triển đô thị.
Đô thị được phân thành 6 loại gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II,
đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V.
- Phân loại đường phố
Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác đinh căn cứ chủ yếu vào khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại.
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số
thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung
tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất; có điều kiện kết cấu
hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi
áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du
lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi
khác nhau có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào
loại đường phố tương ứng.
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ

vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong
từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ
tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có
mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp
sau đó theo thứ tự từ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có
mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
- Phân loại vùng:
Việc phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất tại địa phương được thực
hiện theo 3 loại: vùng đồng bằng, vùng trung du và vùng miền núi.
7
7
Nhóm: fristy- QL53B
III- Kết luận
Việc nghiên cứu địa tô có ý nghĩa rất quan trọng, ứng dụng cho nhiều mục
đích cụ thể. Nó giúp cho việc sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn.
Thông qua cơ sở lý luận địa tô của chủ nghĩa Mác, cách phân loại qua từng
thời kì giúp ta hiểu hơn về bản chất địa tô. Đó là căn cứ để nhà nước xác định giá
đất, đưa ra mức giá phù hợp nhất với từng thửa đất, loại đất khác nhau.
8
8
Nhóm: fristy- QL53B
MỤC LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình định giá đất – TS. Hồ Thị Lam Trà- ThS. Nguyễn Văn
Quân.NXB Nông nghiệp
2.
3. Giáo trình những nguyên lý cơ bản của chủ nghĩa Mac-
Lênin.NXB Chính trị Quốc gia
4. Bài giảng định giá đất- Bùi Nguyên Hạnh

9
9
Nhóm: fristy- QL53B
10
10