Cơ sở khoa học của việc định giá BĐS thế chấp

Cơ sở khoa học của việc định giá BĐS thế chấp
1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp
Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy để
hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ bản sau:
1.1. Tài sản
Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ thường
xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được thuật ngữ này
trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản
Khái niệm tài sản:
Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất hoặc
tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các
quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền
sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất
định khi làm chủ tài sản đó.
Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy
tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp
quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là
nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền
nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản
bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và
mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được
quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động
sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ
thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị
trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006).
Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền

vay chủ yếu đó là sử dụng BĐS thế chấp hay một cách gọi khác BĐS bảo đảm,
vậy BĐS bảo đảm là gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo đảm?
1.2. Bất động sản
Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
• Đất đai;
• Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các tài sản khác gắn liền với đất;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không
thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi có các điều
kiện sau:
• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi;
• Tồn tại lâu dài.
Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành
những nhóm sau đây:
• Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng
kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu cây dựng
không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó
phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất
đai đó).
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể
di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sản,
văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu ddaif làm bằng đá,

các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là BĐS mà là các động sản,
hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thong:
như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn
liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình
xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt
động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công
trình (những tài sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây
đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong
vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có
khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường
nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia;
các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị … không coi là BĐS).
• Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm
muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác
hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Các đặc điểm chủ yếu của BĐS
BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của một
tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó. Để định giá
được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự
khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy những đặc trưng đó là như thế
nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác
biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng
di dời được. Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí
cố định và có giới hạn về không gian và diện tích. Chính vì vậy giá trị và lợi ích
của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mỗi vị trí khác nhau cho một giá trị
khác nhau: Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Đặc
điểm này cho ta thấy không có BĐS giống nhau hay nói cách khác BĐS mang
tính cá biệt, độc nhất. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức

đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách
đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như
thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi
những yếu tố này thay đổi thì tính chất, vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do
vậy khi định giá BĐS ta phải chú ý đến đặc trưng này, người định giá phải dự
tính trước những thay đổi này: Xem đó là sự thay đổi theo chiều hướng xấu hay
tốt đối với BĐS, làm giá trị của BĐS thay đổi tăng lên hay thấp đi,…
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa
BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa,
sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến
trúc thường có độ tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp,
BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu
bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Tính lâu
bền của BĐS được thể hiện ở hai cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi
thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn
tuổi kinh tế. Chính vì sự khác biệt này trong khi định giá thẩm định viên cần
tính cả hai tuổi thọ kinh tế và tuổi vật lý để từ đó xác định giá trị thực mà BĐS
còn lại.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan
hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn
về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí
nhất định nên không thể mở rộng. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở
rộng mãi không gian bề rộng của các công trình BĐS. Chính vì vậy quan hệ
cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến
tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn
có xu hướng tăng lên. Khi định giá các thẩm định viên cần xác định xem mức
độ khan hiếm của BĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai
của BĐS một cách hợp lý.

Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản
xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS
nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất;
khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan
và các vật ngoại cảnh. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng.
Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuân
giữa các bất động sản với nhau.
Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu
vc, mi quc gia, mi dõn tc chu nh hng mnh m bi yu t tp quỏn,
th hiu v tõm lý xó hi, thm chớ bao gm c tớn ngng, tụn giỏo, tõm linh.
Th sỏu, hng húa BS chu nh hng ln nhau. Gia cỏc hng húa BS
cú s tỏc ng v nh hng ln nhau khỏ mnh m. S gia i hay s hon
thin ca hng húa BS ny l iu kin ra i hoc mt i, tng thờm
hoc gim bt giỏ tr v giỏ tr s dng ca hang húa BS kia. Vớ d, vic xõy
dng cỏc cụng trỡnh h tng k thut v h tng xó hi s lm tng v p, s
tin li v giỏ tr ca cỏc cụng trỡnh xõy dng trong khu vc,BS l loi ti
sn cú tớnh nh hng rt mnh ti cỏc BS lin k v cỏc hot ng kinh t xó
hi cú liờn quan. Do vy khi ỏnh giỏ giỏ tr ca BS cỏc thm nh viờn cn
tớnh n kh nng nh hng khi cú cỏc cụng trỡnh BS khỏc s ra i.
.V nhiu c im khỏc ca BS nhng ú l nhng c im quan trng
nht m cỏc thm nh viờn cm chỳ ý khi ỏnh giỏ giỏ tr BS.
BS bo m l BS nhng nú c s dng trong quỏ trỡnh bo m khon
tin vay. Vỡ vy nú cũn c goi BS cn c, th chp.
1.3. nh giỏ bt ng sn
a. S cn thit nh giỏ BS
Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ khi định giá một BĐS
thì đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con ngời đối với BĐS.
ở nhiều nớc thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS nh quyền sở hữu, quyền

thuê, quyền sử dụng. Nhng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy định là: Đất là
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc đại diện nhân dân quản lý; do đó đất ở nớc ta
không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào. Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối
với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối
với BĐS là công trình xây dựng trên đất (không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam
đợc có các quyền sau: Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu nghĩa
là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
b. Bản chất giá trị
Dưới góc độ nhìn nhận của ngành thẩm định giá, có thể khái quát khái niệm
giá trị tài sản như sau: Giá trị tài sản là biểu hịên bằng tiền về những lợi ích mà tài
sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Nh vËy giá trị tài sản
được xem xét dưới hai khía cạnh sau:
+ Xét về góc độ chủ quan: Giá trị tài sản đối với các cá nhân khác nhau là
khác nhau. Ví dụ như một bức tranh của Vangôc, với nh÷ng người am hiểu nghệ
thuật thấy được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn
để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là lớn; nhưng với những
người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá giá trị của bức tranh đó là
bằng không.
+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản ánh số
tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm
nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt động kinh tế.
Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản dựa
trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính điều đó sẽ
ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên, giúp thẩm định
viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, từ đó sẽ ước
tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất.
Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá thị
trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn
sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một

cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó có thể là giá trị trao đổi, giá trị
hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương lai…
Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị ước
tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính
của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa
vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó tuỳ thuộc vào công dụng
hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và
giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do dẫn đến sự phong phú của khái niệm
giá trị.
Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay
không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị: tính
pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giao
được. Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳng hạn như tính pháp
lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không.
Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất tham
khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch nào đó.
Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác suất là nhiều
nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong quá trình giao dịch.
Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực hiện được trong giao
dịch.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số tiền
được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ nhất định.
b. Các nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách
rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá
khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính hợp lý giá trị tài
sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi sau:
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như

đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2/ Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng
thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng
giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng
khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,

đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một
mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp
luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay
đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất
động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất
động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng
nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay
đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng
giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái
cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ
ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào
đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6/ Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất
động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích
sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ
vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với
các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
7/ Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá
của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay
thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một
vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí
hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động