Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước và ở Việt Nam

Nhóm 11
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài :
“Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước và ở
Việt Nam”
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm thực hiện : Nhóm 11 – Nấm lùn
Phan Văn Dũng
Nguyễn Thị Kim Huệ
Nguyễn Tiến Thành
Nguyễn Hữu Hoàng
Bùi Đăng Khoa
Vũ Đức Việt
Vũ Anh Tú
1
Nhóm 11
MỤC LỤC
PHẦN I : ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN II: NỘI DUNG
I.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.1 Khái quát về phương pháp thặng dư
1.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
1.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT
NAM
2.1. Nội dung phương pháp thặng dư
2.2. Các ví dụ về phương pháp thặng dư
PHẦN III: KẾT LUẬN
2
Nhóm 11
PHẦN I : ĐẶT VẤN ĐỀ

Cuộc sống của toàn thể xã hội loài người luôn gắn liền mật thiết với
đất, mọi hoạt động sống của con người đều diễn ra trên đất. Vì vậy đất đai là
thành phần quan trọng không thể thiếu, trước hết nó cung cấp nơi ở cho con
người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, văn hóa, an
ninh, quốc phòng Đất đai còn là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của nông
nghiệp, lâm nghiệp, và công nghiệp.
Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày
càng tăng nhưng đất đai lại cố định về vị trí, giới hạn về diện tích, chất
lượng có sự khác nhau. Nếu biết sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm, đi đôi
với bảo vệ thì chất lượng đất được nâng lên không ngừng, đất đai sẽ có khả
năng sử dụng vĩnh cửu.
Vì vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ và sử
dụng một cách bền vững.
Sự tác động của tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng nhanh
cùng sự bùng nổ dân số … gây áp lực rất lớn đối với đất đai. Trước thực
trạng đó, nhà nước ta đã có sự quan tâm và tăng cường công tác quản lý thị
trường đất đai. Để quản lý lĩnh vực này một cách hiệu quả nhà nước đã ban
hành nhiều chính sách, chiến lược nhằm đánh giá chính xác hiệu quả trong
sử dụng đất, và một yếu tố không thể thiếu trong số đó chính là công tác
định giá đất.
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc các tư liệu về thị trường đất đai, ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng
đất, dự kiến thu lợi từ đất, chính sách đất đai ,… rồi tổng hợp để định ra giá
cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa đất hay nhiều thửa đất. Đây là
một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của nhà nước và là công cụ
quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai theo định hướng
kinh tế thị trường.Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm
phục vụ công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá
trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất….
Theo các tiêu chuẩn để xác định giá đất được quy định thì có nhiều
phương pháp xác định giá đất như :
3
Nhóm 11
Phương pháp thu nhập.
Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp chi phí.
Phương pháp phân tích hồi quy.
Một trong các phương pháp đó là phương pháp thặng dư. Nó được
quy định trong tiêu chuẩn số 10 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
đất ở Việt Nam. Để tìm hiểu chi tiết hơn về phương pháp được sử dụng
thông dụng này nhóm Nấm lùn xin trình bày đề tài :
“Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước và ở Việt Nam”
4
Nhóm 11
PHẦN II: NỘI DUNG
I.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.1 Khái quát về phương pháp thặng dư
a) Định nghĩa phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển giả
thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển,sở dĩ đất đai
có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra
thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi
chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản
được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ

đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối
tượng định giá.
Theo Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu như
sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước
tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất
động sản."
Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn hiện tại của
BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả
định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.Giá trị của sự phát
triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính,
trừ tất cả chi phí phát sinh.
Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư:
Nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư

dựa

trên

lý

luận:

nếu

có
một

người

muốn

mua

một thửa

đất

để

tiến

hành

phát

triển,

hy

vọng

có
được

một

mức

lợi

nhuận

không

ít

hơn

lợi

nhuận

bình thường

khi

đầu

tư
số

tiền

đó

vào

chỗ

khác,

lúc

đó

giá

cả

cao

nhất

mà

ông

ta

tình

nguyện
chi

cho thửa

đất

đó

là

mức

còn

lại

sau

khi

lấy

giá

nhà

(giá

hỗn

hợp

nhà
5
Nhóm 11
đất

trong

tương

lai

được

dự

tính)

trừ

đi

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp
vụ,

lợi

tức,

lợi

nhuận

và

thuế.
Ngoài

ra,

phương

pháp

thặng

dư

còn

có

thể

thông

qua

việc

tính

ra
thu

nhập

để

có

được

giá

cả

của

đất

đai

hoặc

nhà

ở.
Phương

pháp

thặng

dư

ngoài

việc

dùng

để

định

giá

đất

đai

ra,
còn

được

sử

dụng

nhiều

trong định

giá

các

hạng

mục

phát

triển

tài

sản
nhà

đất

và

quyết

sách

đầu

tư.

Cụ

thể

có

thể

ứng

dụng

ở

3 mặt

sau

đây:
1.

Xác

định

giá

cả

cao

nhất

mà

nhà

đầu

tư

có

đất

chờ

phát

triển

có
thể

chi

trả.

Ðối

với

mỗi hạng

mục

phát

triển,

nhà

đầu

tư

phải

phân

tích

và
dự

toán

giá

cả

bất

động

sản

sau

khi

đã

hoàn

thành phát

triển,

giá

thành
phát

triển

và

lợi

nhuận

bình

thường

mà

ông

ta

cần

thu

được,

từ

đó

để

xác
định
giá

cao

nhất

của

khu

đất

mà

ông

ta

chi

trả

được,

giá

mua

thực

tế

của

nhà

đầu

tư

phải

thấp

hơn

hoặc
bằng

với

giá

đó

để

bảo

đảm

được

thu

nhập

bình

thường.
2.

Xác

định

lợi

nhuận

định

kỳ

của

hạng

mục

phát

triển

cụ

thể.

Sau

khi

có

được

đất

đai,

chiphí

để

có

được

đất

lúc

đó

là

chi

phí

đã

biết,

lấy

tổng
giá

trị

phát

triển

đất

đai,

trừ

đi

chi

phí

mua

đất,chi

phí

phát

triển

thì

phần

còn

lại

là

lợi

nhuận

thu

được

từ

hạng

mục

phát

triển

đó.

Nếu

khoản

lợi
nhuận

đó

cao

hơn

hoặc

bằng

với

lợi

nhuận

mong

muốn

của

nhà

đầu

tư

thì

hạng

mục

đó

là

khả

thi, nếu

không

thì

hạng

mục

đó

phải

tiến

hành

chậm

lại

hoặc

tạm

thời

huỷ

bỏ.
3.

Xác

định

chi

phí

giá

thành

cao

nhất

có

thể

phát

sinh

trong

các

hạng
mục

phát

triển.

Khi

đã xác

định

được

chi

phí

mua

đất

và

lợi

nhuận

mong
muốn,

thì

có

thể

dùng

phương

pháp

thặng

dư

để tính

toán

số

khống

chế
cao

nhất

của

các

chi

phí

giá

thành

trong

quá

trình

phát

triển

để

đảm

bảo
chiphí

giá

thành

của

các

hạng

mục

trong

quá

trình

phát

triển

được

khống
chế

một

cách

có

hiệu

quả
c) Công thức cơ bản của phương pháp thặng dư:
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư,

công

thức

cơ
bản

dùng

phương

pháp

thặng

dư

để

xác

định

giá

đất

như

sau:
V

=

A

-

(

B

+

C

)

Trong

đó:
•V

là

giá

cả

của

đất

được

mua

để

phát

triển;
•A

là

tổng

giá

trị

phát

triển

hoặc

giá

trị

vốn

của

bất

động

sản

sau

khi đã hoàn thành
phát

triển
6
Nhóm 11
•B

là

giá

thành

phát

triển

của

tất

cả

hạng

mục

phát

triển;
•C

là

lợi

nhuận

hợp

lý

của

người

phát

triển.
Hoặc
Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir + ip )
l + r + p

Trong đó :
• i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm
chi phí cho nhân viên chuyên môn.
•r suất lợi tức bình thường.
•p là suất lợi nhuận bình thường
Lưu ý : hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất
và chi
phí của các hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính
đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư :
* Đặc điểm của phương pháp thặng dư
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

công

thức

tính

toán

của

phương
pháp

thặng

dư,

định

giá

theo phương

pháp

thặng

dư

là

phân

tích

trên
góc

độ

của

thương

gia

phát

triển,

để

tính

toán

chi

phí

cao nhất

có

thể

chi

ra

để

mua

đất.

Độ

tin

cậy

của

phương

pháp

thặng

dư

quyết

định

bởi

mấy
điểm

sau đây:
(1)

Xác

định

chính

xác

phương

thức

sử

dụng

đất

tốt

nhất

(bao

gồm

mục

đích

sử

dụng,

cường

độ

sử

dụng,

kiểu

dáng

của

công

trình,

cảnh

quan

bên

ngoài,

thiết

bị

nội

thất

và

bố

cục )

dựa

trên
nguyên

tắc

sử

dụng

hiệu

quả

nhất

và

nguyên

tắc

hợp

pháp

của

định
giá

đất

đai;
(2)

Phán

đoán

chính

xác

giá

tiêu

thụ

cả

đất

đai

và

công

trình

sau

khi

hoàn

thành

xây

dựng, trên

cơ

sở

nắm

chắc

tình

hình

thị

trường

bất

động

sản

và

quan

hệ

cung

cầu;
7
Nhóm 11
(3)

Xác

định

chính

xác

chi

phí

phát

triển

đất

đai

và

lợi

nhuận

bình

thường

của

công

trình

Phương

pháp

thặng

dư

có

những

giả

thiết

và

điều

kiện

sau

đây:
(1)

Mặc

dù

tổng

giá

bất

động

sản

hoặc

tiền

thuê

cho

đến

việc

chi

trả

cho

giá

thành

của

các khoản

đều

là

phát

sinh

trong

tương

lai,

nhưng

tất

cả

các

số

liệu

về

tổng

giá

bất

động

sản,

tiền

thuê

và

giá

thành

sử

dụng

trong

định

giá

theo

phương

pháp

thặng

dư

đều

căn

cứ

vào

số

liệu

trước

mắt

để
tính

ra.

Ðó

là

vì

rất

khó

dự

tính

được

một

cách

chuẩn

xác

giá

thành,

tiền

thuê

và

những

biến

động nhỏ

của

giá

cả

trong

tương

lai,

đồng

thời

trong

thời

gian

phát

triển,

không

những

tiền

thuê

hoặc

giá tiêu

thụ

sẽ

tăng

lên

(hạ

xuống),

mà

các

loại

giá

thành

phát

triển

cũng

sẽ

tăng

lên

(hạ

xuống).

Cho nên

trong

định

giá

bằng

phương

pháp

thặng

dư

ẩn

chứa

một

giả

thiết

là:

những

biến

động

liên

quan trong

việc

định

giá

theo

phương

pháp

thặng

dư

đó,

trong

thời

gian

phát

triển

sẽ

không

phát

sinh những

biến

động

lớn.

Ðương

nhiên,

nếu

dùng

phương

pháp

định

giá

để

tiến

hành

tính
khả

thi

của các

hạng

mục

hoặc

phân

tích

quyết

sách

đầu

tư,

cũng

có

thể

thông

qua

phân

tích

và

điều

tra

tỉ

mỉ

thị trường

để

dự

tính

số

liệu

về

tiền

thuê

định

kỳ,

giá

tiêu

thụ

và

giá

thành,

hoặc

tiến

hành

cân

nhắc

sự thay

đổi
thu

chi

một

cách

chính

xác

hơn.
(2)

Giả

thiết

tiền

thuê

và

giá

cả

giao

dịch

bất

động

sản

sẽ

không

hạ
thấp

trong

thời

gian

phát

triển,

đồng

thời

không

xét

đến

những

ảnh

hưởng

của

vật

giá

tăng

lên.
(3)

Giả

thiết

việc

đầu

tư

vào

giá

thành

các

khoản

trong

thời

gian

phát

triển

là

đồng

đều

hoặc đồng

đều

trong

từng

giai

đoạn.

* Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều
kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và
giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định
tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực
8

Nhóm 11
* Phạm

vi

áp

dụng

của

phương

pháp

thặng

dư :
Từ

công

thức

tính

toán

và

đặc

điểm

của

phương

pháp

thặng

dư,

có

thể

thấy

phương

pháp
thặng

dư

chủ

yếu

là

dùng

để

xác

định

giá

đất

cho

mấy

loại

hình

sau

đây:
(1)

Ðịnh

giá

cho

đất

đai

chờ

phát

triển;
(2)

Ðịnh

giá

nhà

đất

tái

phát

triển

phải

di

chuyển

cải

tạo,

lúc

đó

chi
phí

xây

dựng

trong

công
thức

còn

bao

gồm

cả

chi

phí

di

chuyển.
(3)

Ðịnh

giá

đất

đai

hoặc

công

trình

nhà

đất

có

thể

sử

dụng

trực

tiếp

khi

chỉ

chỉnh

lý

xong
đất

đai

hoặc

nhà

ở,

lúc

đó

giá

nhà

trong

công

thức

là

giá

đất

sau

chỉnh

lý,

chi

phí

xây

dựng

là

chi phí

chỉnh

lý.
(4)

Định

giá

đất

trong

công

trình

nhà

đất

hiện

có,

nghĩa

là

lấy

giá

nhà

đất

trừ

đi

giá

nhà,

phần còn

lại

là

giá

đất.
1.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

đặc

điểm

của

phương

pháp

thặng

dư,

trình

tự

của

phương

pháp

thặng

dư

như

sau:
1.

Ðiều

tra

tình

hình

cơ

bản

của

thửa

đất

chờ

định

giá;
2.

Xác

định

phương

thức

sử

dụng

phát

triển

đất

đai

tốt

nhất;
3.

Xác

định

tổng

giá

bất

động

sản

sau

khi

phát

triển;

4.

Tính

toán

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp

vụ,

lợi

tức,

thuế,

chi

phí

cho

thuê

và

lợi

nhuận mà

người

phát

triển

cần

có
a) Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
(1) Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa
đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp
căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng đất tốt nhất.
(2)Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết
bị cơ sở, để cung cấp căn cứ cho việc tính toán chi phí xây dựng
(3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính
phủ đối với việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích,
tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng … để phục vụ cho việc xác

định quy mô, hình dáng công trình
(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm
rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và
những quy định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế
9
Nhóm 11
chấp… nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho
việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ và tiền cho thuê… sau
khi hoàn thành phát triển.
b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản
lý của chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai
đã được điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối với mỗi
thửa đất (bao gồm : mục đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ
che phủ đất đai, chiều cao xây dựng …). Trong việc lựa chọn phương thức
tốt nhất để phát triển thì điều kiện quan trọng nhất để phát triển là phải
chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất , đồng thời phải tính đến nhu cầu
của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó.
Ví dụ : một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách
sạn, chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì
nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung
cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc cuẩ thành
phố và khu vực có thửa đất đó . Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn,
nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ
khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc … nhưng số người muốn
thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng nhà chung cư có
thể cung cấp lại tương đối ít , thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là
mục đích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó
c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá trị bất động sản

sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính theo hai
cách sau:
(1) Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp… thì
phải theo giá cả giao dịch thị
trường của những bất động sản cùng loại sử
dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so
sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
(tổng giá trị phát triển).
(2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp,
thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có
10
Nhóm 11
thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản
cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị
trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của
việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập
để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần
phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên
một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn
vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê.
d) Tính toán các khoản chi phí
(1) Tính toán chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình
gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng có thể tính bằng phương pháp so
sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của
công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng
phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán Chi phí xây
dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện
tích xây dựng để tính toán ra.
(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ

Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công
trình
thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.
(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến
Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá,
thường
phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi
phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ
4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả .
Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất
cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai
đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi
công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn
thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng
đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên
cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ
thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản để xác định
một cách tổng hợp.
Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển.
Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi
11
Nhóm 11
phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến những khoản chi
phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản.
(5) Tính toán tiền thuế
Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn
công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của
Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất
động sản sau khi hoàn công.
(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng

xong
Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu
thụ bất
động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí
thủ tục mua bán thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng
giá bất động sản hoặc tiền thuê.
(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển
Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một
tỷ lệ nhất
định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất
định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ
lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao
hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của
các hạng mục.
Ví dụ : tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo
phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc
17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương
nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau
theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ
lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi
vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có
khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của
thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp
tính toán lợi tức kể trên
e) Tính toán và xác định mức giá
Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các
công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ -
Chi phí
12

Nhóm 11
ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp
của thương nhân phát triển.
Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa
biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi
nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức
chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức
giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể
dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2
vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem
xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi
tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có
thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất
động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá
đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định
giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của
2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong
đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn
toàn thống nhất
1.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư
a) Đối tượng định giá
Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây
dựng, diện
tích là 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất là 50
năm. Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu
cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt.
b) Quá trình định giá
(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ
phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.
(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy

hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là
xây dựng nhà chung cư.
(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển
và giá thành đầu tư căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân
tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử
dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ
lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được
dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê
13
Nhóm 11
đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2
xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm
thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất
tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là
8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát
triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất
động sản được phát triển.
(4) Tính giá đất
Áp dụng công thức tính toán giá đất:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ -
Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển.
 Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất
1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời
hạn sử dụng 50
năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.
Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%)
= 3.240 triệu đồng.
Tổng giá bất động sản: =39.492,802 (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000
(triệu đồng)

(3) Tổng lợi tức =0.2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng)
Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi
tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời
gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là
liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư
đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính
theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư
của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm.
(4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% =
5.923,920 (triệu đồng)
(5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá
bất động sản.
(6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:
Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920
Giá đất = 553.077,9/1.2544 = 9.077,553 (triệu đồng)
(7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp
luật,
định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân
phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.
14
Nhóm 11
Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả =8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235
triệu/m2
 Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.
Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi
nhuận,
giống với phương thức 1, cho nên có:
(1) Tổng giá bất động sản = 802.492,39 (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng)
(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.187,979

(triệu đồng)
(4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành
phát triển đất đai.
Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)
= 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920
6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả
sau 2 năm, cho nên:
Giá cả hiện nay của khu đất = 9.077,553 (triệu đồng)
(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 8.987,676 (triệu đồng) hay
11,235 triệu/m2
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT
NAM
Ở Việt Nam phương pháp thặng dư được tiến hành theo các văn bản
pháp luật sau:
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, theo tiêu chuẩn số 10
_phương pháp thặng dư (Ký hiệu: TĐGVN 10) Ban hành kèm theo quyêt
định số số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng
Bộ Tài Chính
- Thông tư số:145 /2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 về
hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
15
Nhóm 11
2.1. Nội dung phương pháp thặng dư
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động

sản có tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có
công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới
trên đất
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho
bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi
tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
Công thức tính:
V = DT - CP
Trong đó: •V

là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
•

DT


là tổng doanh thu của dự án,
• CP

là tổng chi phí đầu tư dự án
a) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
khu đất. Dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về
xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt;
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa,

đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu
đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra,
khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ,
công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có
16
Nhóm 11
những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở
khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện
kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ
biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù
hợp với thực tế.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ
ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp,
thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây
dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi
tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng;
chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro
kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở
đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy
định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí
thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân
cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí
thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí
về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
TR
0
)1(
Tổng chi phí phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
C
0
)1(
Trong đó:
- TR
i
là doanh thu năm thứ i của dự án
- C
i

là chi phí năm thứ i của dự án
17
Nhóm 11
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính
theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực
hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự
án đầu tư phát triển bất động sản).
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của
bước 2 trừ (-) bước 3.
Giá trị ước tính của thửa
đất
= Tổng giá trị phát
triển
−
Tổng chi phí phát
triển
b) Khi áp dụng phương pháp này, cần lưu ý các điểm sau:
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần
chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án
có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương
18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải
quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để
áp dụng công thức phù hợp.
c) Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của
Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ
vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường.
* Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào

thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:

∑
=
+
=
n
t
t
t
r
DT
DT
1
)1(
Trong đó:
18
Nhóm 11
•
DT
là tổng doanh thu phát triển của dự án,
• DT
t
là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
• n là thời gian hay dòng đời của dự án,
• r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông
thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
d) Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án
(vào thời điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây
dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư

lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí
lập báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ
mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các
công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi
hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi
phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện
tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi
phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng
kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục
công trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây
dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào
tạo và chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên
quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo
hiểm công trình.
- Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà
đầu tư, thuế…).
19
Nhóm 11
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ
quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án,
các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn
giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,

đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên
quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm
theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính.
* Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi
năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm
định giá:
CP

=
∑
=
+
n
t
t
t
r
CP
1
)1(
Trong đó:
• CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
• CP
t
là chi phí ước tính năm ts
• n là thời gian hay dòng đời của dự án,
• r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông
thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).

2.2. Các ví dụ về phương pháp thặng dư
Ví dụ 1:
Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m² ở Quận X của một thành
phố thuộc đô thi loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục
đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng cho thuê đất,
do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định
cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô.
Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khi
đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6000m² (nhà trệt,tường gạch,vì kèo
20
Nhóm 11
thép,mái tôn,nền láng xi măng ); cac chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại
là 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử
dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5.500 m².
Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với
diện tích xây dựng là 2500 m² (chia thành 25 lo, mỗi lô có diện tích 100m²)
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư phải
bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà
đầu tư cung cấp;qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị
trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
-Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m².
-Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000đ/m²
-Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án hạ tầng 1.000 triệu đồng
-Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m²
-Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự
phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.
-Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phí liệu thu hồi được

bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.
-Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất
10%/năm.
-Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.
-Chi phí quản lí dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
-Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án
-Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đồng/m², tổng diện tích
các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Đất phân
lô dự kiến bán được 15 triệu đồng/m² giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia
tăng.
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
khu đất dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành
khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao
tầng và khoảng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.
21
Nhóm 11
Bước 2:Ước tính tổng doanh thu
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư
(3000m² ×12×80%)× 7,0 tr.đ/m² =201.600 tr.đ
- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:
2500m²×15 tr.đ/m² = 37.500 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến: 201.600tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ
Bước 3: Ước tính tổng chi phí
- Chi phí đầu tư hạ tầng
10.000m²×600.000đ/m² = 6.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư
(3000m²/tầng × 12 tầng) × 3,0 tr.đ/m² =108.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự

phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng
(6000m²× 800.000đ/m²)×30% = 1.440 tr.đ
-Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ × 20% = -288 tr.đ
- Chi phí quảng cáo bán hàng 1% × 239.100 tr.đ =2.391 tr.đ
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp 119.843tr.đ
- Trả lãi tiền vay ngân hàng
(119.843 tr.đ×60%)×10% = 7.190,58 tr.đ
- Chi phí quản lý
119.843 tr.đ × 5% = 5.992,15 tr.đ
- Lợi nhuận nhà đầu tư : 239.100 tr.đ × 20% = 47.820 tr.đ
Tổng chi phí và lợi nhuận 180.845,73 tr.đ
Bước 4: Xác định giá đất
Giá trị ước tính của khu đất
239.100 tr.đ – 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ
Làm tròn 58.000 tr.đ hoặc 5,8 tr.đ/ m²
KL: Giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8 tr.đ/m².
Ví dụ 2: Năm 2008, UBND TP S có dự kiến giao một khu đất có diện
tích 10.000 m
2
cho một công ty Y để đầu tư xây dựng một khu chung cư
bán. Hiện tại lô đất này đã giải toả đền bù, có một nhà xưởng sản xuất diện
tích là 2.000m
2
(nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi
măng), và được đánh giá lại bằng 30% giá trị còn lại của ngôi nhà.
22
Nhóm 11
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử

dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (6.000
m
2
.)
Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự
án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 2
lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án
như sau:
1. Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp):
1.1. Tổng chi phí xây dựng:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m
2
;
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m
2
;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m
2
;
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500
triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được
thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng.
- Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng
- Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ
sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực
hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể
nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng.

1. 2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:
- Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m
2
, từ tầng 6 đến tầng 10
giá 12 triệu đồng/m
2
, các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m
2
.
- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng.
Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất.
2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án
- Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.
- Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng
được thực hiện vào cuối năm.
- Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn
xây dựng (6000 m
2
x 80%= 4.800 m
2
)
23
Nhóm 11
- Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với
lãi suất là 10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng
nhà đầu tư không phải vay ngân hàng).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT.
Lời giải:
1. Ước tính tổng doanh thu:

- Năm thứ nhất: [(4.800 m
2
x 5 tầng x 13trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 5 tầng x
12trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 2 tầng x 11trđ/m
2
)] x 40% = 282.240 triệu đồng.
- Năm thứ hai: [(4.800 m
2
x 5 tầng x 13trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 5 tầng x
12trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 2 tầng x 11trđ/m
2
)] x 60% = 423.360 triệu đồng
- Phế liệu thu hồi: = 30 triệu đồng
Giá trị của khoản thu quy đổi về hiện tại:

( )
1
1,01
360.423
30240.282
+
++
= 667.142,0 triệu đồng
2. Ước tính tổng chi phí:
a) Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư hạ tầng:
10.000 m
2
x 700.000đ/m
2
= 7.000 triệu đồng
- Chi thiết kế, quy hoạch: = 2.400 triệu đồng
- Chi xây dựng chung cư:
6.000m
2
x 5.000.000 đ/m
2
x 12 tầng x 60% = 216.000 triệu
đồng
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 60% = 900 triệu
đồng
- Chi phí bồi thường nhà xưởng:
2.000 m
2
x 1.000.000 đ/m

2
x 30% = 600 triệu đồng
24
Nhóm 11
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: = 100 triệu đồng
- Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: = 4.500 triệu
đồng
Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất: 213.500 triệu
đồng
- Lãi vay ngân hàng: 213.500 trđ x 10% = 21.350 triệu
đồng
- Chi phí quản lý: 23.350 trđ x 5% = 10.675 triệu
đồng
Tổng chi phí năm thứ nhất: 245.525 triệu đồng
b) Năm thứ hai:
- Chi xây dựng chung cư:
6.000m
2
x 5.000.000 đ/m
2
x 12 tầng x 40% = 144.000 triệu
đồng.
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước:
1.500 x 40% = 600 triệu đồng
Tổng chi phí trực tiếp năm thứ hai: 144.600 triệu đồng
- Chi phí quản lý: 144.600 trđ x 5% = 7.230 triệu đồng.
Tổng chi phí năm thứ hai: 151.830 triệu đồng
+ Giá trị của khoản chi quy đổi về hiện tại:
0,027.383
)1,01(

830.151
240.245
1
=
+
+
triệu đồng
+ Tổng giá trị hiện tại của khoản chi và lợi nhuận nhà đầu tư:
383.027 tr đ + 10% x 383.027 tr đ = 421.347 triệu đồng
3. Xác định giá trị khu đất:
667.142,0 tr đ - 421.347 trđ = 245.795 triệu đồng
Giá trị khu đất là 245.795 triệu đồng, tương đương 24,57 triệu đ/m
2
.
25