Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài : “ Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học
để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ
cung cầu ” .
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm thực hiện : Nhóm 1102
Thành viên nhóm :
Hoàng Văn Nhật - 532802
Ngô Thị Ngọc Mơ - 532708
Cao Trung Kiên - 532784
Nguyễn Đình Trung - 532827
Hồ Khánh Hồng - 532776
Nguyễn Anh Tuấn - 532833
Lớp : QLĐĐ_K53
HÀ NỘI – 2011
1
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Mục Lục
I - Đặt Vấn Đề
II - Nội Dung
1. Giá đất là gì ?
1.1Khái niệm về giá đất.
1.2 Đặc điểm của giá đất.
2. Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá
đất.

2.1 Khái niệm lãi suất.
2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng đến xác định giá đất.
3.Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung, cầu.
3.1 Một số khái niệm.
3.1.1 Cung về đất
3.1.2 Cầu về đất.
3.2 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu.
3.2.1 Giá đất tại điểm cân bằng
3.2.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi
3.2.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu
3.2.2.2 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cung
III - Kết Luận
IV – Tài Liệu Tham Khảo
2
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai
là nguồn của cải, là một nguồn lực, một kho vốn, một tài sản cố định hoặc
đầu tư cố định. Đất đai có thể hiểu như là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là
một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Đất đai tham gia vào tất cả các
ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Trong
nền kinh tế thị trường đất đai trở thành đối tượng mua bán, trao đổi và hình
thành thị trường đất đai. Trong hoạt động của thị trường đất đai, vấn đề xác
định giá đất được xem như một yếu tố cần thiết.
Để xác định giá đất một cách chính xác cần dựa trên những cơ sở khoa
học : địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. Vậy nên nhóm chúng tôi
tiến hành thực hiện đề tài : “ Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong

những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá
đất dựa vào quan hệ cung cầu ” .
3
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
II – NỘI DUNG
1. Giá đất là gì ?
1.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó,
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách
khác đi, giá đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó .
Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị chính là mệnh giá của quyền sử
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
1.2 Đặc điểm của giá đất: Gồm 5 đặc điểm
- Không giống nhau về phương thức biểu thị .
- Không giống nhau về thời gian hình thành.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định .
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường .
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2. Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác
định giá đất
2.1 Khái niệm.Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số
tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay
phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người
cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu.

2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng đến xác định giá đất
4
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi. Thật vậy, lãi suất ngân hàng tăng thì giá đất sẽ giảm và
ngược lại. Nếu lãi suất ngân hàng mà cao thì lúc đó đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không
muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người
bán mới chấp nhận bán.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm
do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán
đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương
nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết
định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất
thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không
bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về
rủi ro có thể xẩy ra mà những rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật
không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các
nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất
mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng < thu nhập do đất

mang lại.
5
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi
phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại
– chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức
này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản
chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do
vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí.
Ngoài ra, để cho miếng đất đó có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các
chi phí nhằm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được
xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai
sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
Trong hội thảo về thị trường do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế
giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội
tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản
Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử
dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Giá đất =
)1( i
Y
t
t
+
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt – C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng”)

R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
6
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các
quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức
người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R.
Q – C – T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất
là:
t
tt
i
TYTYTY
G
)1(
)( )()(
1000
+
−++−+−
=
Qua đó thấy thuế suất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm
giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho
thuê đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PL =

t
t
r
PL
)1( +
(t=1,
∞
)
Trong đó : PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời
gian t xác định.
Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các
yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm
cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức trên
được viết như sau:
PLt
(t)
PL =
(1+r
(t)
)
Trong đó : PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt
(t)
là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian
t xác định.
7
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán trong

tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản.
Như vậy , có thể nói rằng lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở
khoa học để xác định giá đất. Lãi suất ngân hàng tăng thì giá đất sẽ giảm và
ngược lại. Do đó, Nhà nước cần có những chính sách điều tiết sao cho giá
đất được ổn định, một trong những việc cần phải làm đó là các ngân hàng
Nhà nước phải kiểm soát được lãi suất.
Ví dụ : Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng tới xác định giá đất.
Nỗi ám ảnh mang tên tín dụng
Thông tin được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đưa ra vào cuối năm
2010 cho biết, tính đến hết tháng 10, tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh
doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 224.843 tỷ đồng, tăng
22,01% so với năm 2009, trong đó tăng trưởng tín dụng nền kinh tế của toàn
hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%. Ước tính đến hết năm 2010, dư nợ cho vay
để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5%
so với cùng kỳ năm ngoái.
Bình luận về những con số này, đại diện Bộ Xây dựng đánh giá, hệ thống
tài chính hiện nay chưa hoàn thiện dẫn tới thị trường phụ thuộc lớn vào
chính sách tiền tệ, tín dụng cũng như động thái của hệ thống ngân hàng. Thứ
trưởng Bộ Xây dựng Cao Lại Quang dẫn chứng, đến quý III/2010, cùng với
việc thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đình trệ
về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm
31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm
2009. Tương tự, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng
5,47% so với 27,2% của cả năm 2009. Suốt nhiều tháng gần đây, lãi suất cho
vay luôn ở mức cao. Điều này cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không
8
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
thực sự ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép
thì rất khó có thể tạo dựng được một thị trường phát triển bền vững.

Cũng nhấn mạnh thị trường còn lệ thuộc nhiều vào các nhà băng, nguyên
Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, căn bệnh
trầm kha - thiếu vốn - của thị trường bất động sản vẫn chưa được giải quyết.
Ông nói: “Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa
tìm được nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao. Do đó, thị trường này vẫn
sẽ rơi vào cảnh nóng - lạnh thất thường, sốt cục bộ”. Nhận định rằng trong
giai đoạn trước mắt, thị trường vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn
tín dụng ngân hàng, Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách tài chính, tiền tệ rất
cần linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường,
nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” trên diện rộng. Cùng với
đó, về lâu dài, cần thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao
động có điều kiện mua nhà. Đồng thời, phải nghiên cứu thí điểm thành lập
Cơ quan tái tài trợ thế chấp và mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để
tạo thêm nguồn cung vốn cho thị trường, ngoài các tổ chức tín dụng.
“Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa tìm được
nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao."
(Nguồn trích dẫn : />9
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Qua ví dụ trên chúng ta có thể thấy nguyên nhân gây nên tình trạng
nóng- lạnh thất thường, lúc lên cao lúc xuống thấp của thị trường bất động
sản nhà ở là do chưa tìm được nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao. Theo
nhận định thì thị trường này còn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn tín dụng
ngân hàng. Điều đó có nghĩa là lãi suất ngân hàng đã ảnh hưởng đến việc
xác định giá đất của thị trường bất động sản nhà ở.
3.Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung, cầu.
Để định được giá đất dựa trên quan hệ cung cầu trước hết chúng ta cần
tìm hiểu cung cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng đến chúng.
3.1 Một số khái niệm.
3.1.1 Cung về đất

Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và
sinh hoạt do
l
ãnh
thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung
tự nhiên và cung kinh
t
ế.
3.1.2 Cầu về đất.
Là Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra
hai loại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
3.2 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng cung cầu.
Điều kiện hình thành là:
(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có
cùng tính chất.
(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo
biến động giá cả.
10
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu
quyết định.
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất
đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp
với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng
giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ

có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu
cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến
giá đất là hằng số.
Ta có thể biểu thị mối quan hệ giữa quy luật cung cầu với giá cả đất đai
như sau:
3.2.1 Giá đất tại điểm cân bằng
Hình 1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình trên là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường đất đai điển hình, minh
hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường đất đai điển hình. Giá đất
E
L1 L L2
Cầu về đất
Cung về đất
Giá đất
Số lượng đất
G1
G
11
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E).
Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng
những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình
huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay
cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi
giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao
hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức
giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn
so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu

như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ
lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng
3.2.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay
đổi.
3.2.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu:
TH1 : Đồ thị cầu mới giảm sút

D
Giá D1

G A
G1 B

L1 L S
ố lượng đất
Hình 2: Sự thay đổi về cầu
12
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Hình
2
minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Đ
i
ểm
cắt nhau giữa đồ thị
cung (S) và đồ thị cầu (D)
t
ạ
i đ

iểm A cho thấy giá cân bằng là G và số
lượng đất đai được bán là L. Đ
ồ
thị cầu (D
1
) là đồ
t
h
ị
cầu mới đã giảm
sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố
tác động đến cầu đ
ã
thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm
lực đã giảm sút; hoặc những người
ti
êu
dùng có tiềm lực tin rằng giá đất
sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân
bằng
mới được lập
tại điểm B. Giá mới sẽ là G
1
và số lượng mới được bán sẽ là
L
1
.
Một số yếu tố quan trọng có thể tác động khiến cầu về đất giảm là quy

hoạch địa điểm, chính sách của nhà nước, tin đồn, dư luận không chính
xác…
TH2: Đồ thị cầu mới tăng lên

Giá
D2
D
C
G2
G A


L L2 S
ố lượng đất
Hình 3: Sự thay đổi về cầu
13
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Số lượng cầu về đất đai lớn hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do các yếu tố tác động
làm cầu tăng lên. Sự cân
bằng
mới được lập tại điểm C. Giá mới sẽ là G
2
và số lượng mới được bán sẽ là
L2.
Hiện tượng này xảy ra do rất nhiều nguyên nhân khác nhau làm cho cầu
tăng lên vượt quá cung đẩy giá đất tăng lên, nhiều khi trở thành những cơn
sốt về giá đất.

Môt nguyên nhân dễ thấy nhất khiến giá đất tăng lên là do nhu cầu phát
triển kinh tế, sự gia tăng dân số khiến nhu cầu về BĐS là nhà ở, các công
trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng … là rất lớn,
trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ đáp ứng, đặc biệt là nhu
cầu về nhà ở. Đó là nhận định Theo số liệu từ phòng nghiên cứu đất đai của
CBRE Việt Nam, tại Hà Nội trong năm 2010
(Nguồn trích dẫn : />Nguyên nhân của những cơn sốt giá nói trên chủ yếu là từ những tin đồn
khiến những nhà đầu tư tin tưởng rằng họ có thể thu siêu lợi nhuận chỉ trong
vòng vài ngày bằng việc đầu tư vào đất đai, từ đó đẩy cầu tăng lên nhanh
chóng, giá đất vì thế mà tăng lên.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng dù bất kỳ nguyên nhân nào tác động
làm cầu về đất tăng lên thì đều đẩy giá đất tăng lên. Trong tương lai khi nền
kinh tế đất nước ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng thì nhu cầu
của con người về đất đai ngày càng lớn, điều đó đồng nghĩa với việc thừa
nhận giá đất ngày càng gia tăng.
3.2.2.2 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cung
14
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
Hình 4: Sự thay đổi về cung
Hình 4 minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên
về cung biểu hiện là những người bán sẽ đồng ý bán với số lượng lớn hơn ở
từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới tăng lên (S1), điểm cân bằng mới
là B với giá bán là G1 và số lượng đất đai được bán là L1. Sự tăng lên về
cung có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỷ lệ lãi tiền vay giảm
làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn hoặc cũng có thể do chính sách của
Nhà nước như quy hoạch địa điểm… làm tăng lượng đất đai đem rao bán
trên thị trường. Cung về đất tăng thì giá đất sẽ giảm xuống.
Đất đai là một loại hàng hoá về cơ bản là cố định và bất biến, có giới hạn
về không gian nên tổng cung về đất là cố định, giá đất có xu hướng ngày

càng gia tăng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ
t
hể
hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh
cơ
cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa
sử
dụng ở ngoại vi
Giá
G
G1
L L1
D
S
S1
E1
E
Số lượng đất
15
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
d
i
ện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị

đó nhờ thế mà tăng
l
ên.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm
chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này.
Vậy giá cả đất đai phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng
vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính
tự nhiên, nhân văn, nên
không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung
cầu r
i
êng.

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng
ít khi đạt được sự ổn định lâu dài.Cân bằng-mất cân bằng-cân bằng mới
được xác lập-mất cân bằng. Hiện tượng trên được lặp đi lặp lại liên tiếp
tạo thành các chu kì thị trường.
Thời gian giữa hai chu kì của thị trường hàng hóa thường là rất ngắn
và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kì thị trường thì rất
ít khi thay đổi.
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.Do đó ở đâu có cầu về đất cao thì ở đó giá đất cao
hơn và ngược lại.
Ví Dụ:
Nhìn lại năm 2010, Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội dù

chưa được phê duyệt nhưng cũng đã khuynh đảo thị trường bất động sản
miền Bắc. Tuy chưa gây ra những cơn sốt rộng khắp, nhưng vài đợt sốt cục
bộ ở phía Đông và phía Tây thành phố đã đẩy giá đất lên cao đáng kể. Chốt
năm 2010, tại nhiều điểm nóng dọc trục Lê Văn Lương kéo dài (Hà Đông)
16
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
hay trục Láng - Hòa Lạc - đường 32 (Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng), giá
đất tăng từ 60-100% so với cuối năm 2009.
Theo kế hoạch, Quy hoạch chung Hà Nội sẽ được phê duyệt trong năm
2010. Tuy nhiên, vì những lý do khác nhau, đồ án này hiện vẫn nằm trên bàn
Chính phủ. Giới chuyên môn hiện nay có hai luồng ý kiến về tác động của
bản quy hoạch đặc biệt quan trọng này. Một là, sau khi được công bố, quy
hoạch sẽ “cởi trói” cho hàng trăm dự án bất động sản, dẫn tới dư cung, hàng
hóa tràn ngập thị trường và giá đất sẽ không thể có đột biến. Ngược lại, giới
đầu cơ lại chờ đợi thông tin chính thống về việc thành lập các thành phố vệ
tinh, trục giao thông xuyên tâm mới hay các tuyến đường lớn sẽ được mở
tác động mạnh tới giá đất, tạo ra những “cơn sóng” lớn ngay trong quý
I/2011.
Bên cạnh thông tin quy hoạch, các dự án hạ tầng đô thị lớn tiếp tục hứa
hẹn làm nóng thị trường. Ở Hà Nội, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn II, cầu Nhật
Tân, đường nối sân bay quốc tế Nội Bài với Nam Hồng (Đông Anh), các
tuyến vành đai I-II-III sẽ tác động mạnh tới giá đất khu phía Đông và nội
thành Hà Nội. Tương tự, tại TP.HCM, đường hầm Thủ Thiêm vượt sông Sài
Gòn đã hợp long, thông suốt toàn tuyến đại lộ Đông Tây cũng có ý nghĩa
chiến lược với sự phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai. Đây
được xem là “cú hích” quan trọng đối với giá nhà đất trên địa bàn khu Đông
Sài Gòn. Ông Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM
bình luận: “Khi các công trình giao thông trọng điểm trên tuyến đồng loạt
hoàn thành, đưa vào sử dụng, lần đầu tiên trong hơn 300 năm phát triển,

TP.HCM sẽ có tuyến đường vành đai nối thành vòng tròn, biến quận 2 trở
thành trung tâm tài chính - dịch vụ - thương mại cao cấp. Hệ thống hạ tầng
hiện đại kiến tạo một không gian sống, làm việc lý tưởng dần thành hiện
thực. Khi đó, phố Đông Sài Gòn không chỉ còn là cái tên mơ ước nữa”.
17
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
III – KẾT LUẬN
Từ những phân tích trên, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng và quan hệ
cung – cầu là những cơ sở khoa học để xác định giá đất. Định giá là yếu tố
không thể thiếu trong thị trường BĐS. Thông qua định giá, Nhà nước xác
lập mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước với các chủ sử dụng đất, các mục
đích sử dụng đất.
Giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của đất đai
như đặc điểm,vị trí, hình dáng, mục đích sử dụng…mà còn chịu ảnh hưởng
của các yếu tố kinh tế, xã hội, tâm lý, môi trường, thị hiếu…và các chính
sách có liên quan. Chính vì vậy, bài toán về xác định giá đất luôn được rất
nhiều người quan tâm. Giá đất cao quá hay thấp quá đều ảnh hưởng không
tốt đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh
tế nước nhà.
Do đó, hàng năm, Nhà nước đều phải xây dựng hệ thống giá đất phù hợp
áp dụng trong phạm vi mỗi tỉnh, mỗi vùng. Người tiêu dùng trong thị
trường đất đai cũng căn cứ vào cung- cầu thực tế trên thị trường và lãi suất ở
các ngân hàng để xác định được giá hợp lý nhất, làm cho thị trường đất đai
phát triển lành mạnh, bền vững.
18
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
IV – Tài Liệu Tham Khảo
1. Hồ Thị Lam Trà. Giáo trình Định giá đất. nxb Nông Nghiệp. 2006.

2. Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất. nxb Nông Nghiệp. 2000.
3. Bùi Nguyên Hạnh. Bài giảng định giá đất. Bộ môn Quản Lí Đất Đai.
Khoa Tài Nguyên Và Môi Trường. Trường ĐH Nông Nghiệp Hà Nội.
website: />website: />19
Giảng Viên Hướng Dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
NHÓM 1102
20