Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

1
I. MỞ ĐẦU:
Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng cho loài người, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
của khu dân cư xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Nó mang
những đặc trưng riêng : có vị trí cố định, có giới hạn về diện tích, có tính năng lâu
bền và có chất lượng khác nhau. Do những đặc trưng riêng này quy định mà trong
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế ngày càng phát triển thì nhu
cầu về đất đai ngày càng tăng. Tuy đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nhưng nó
cũng là một loại hàng hóa nên cũng cần sự điều tiết của một thị trường : Thị trường
đất đai. Đất đai cũng là một loại hàng hoá, nó cũng tuân theo các qui luật chung
nhất của thị trường. Tuy nhiên, đất đai khác các loại hàng hoá thông thường vì nó
có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên nó có đôi chút khác biệt, hình thành nên một
nguyên tắc Cung – Cầu riêng.
Mặt khác đất đai nó là một sản phẩm phi lao động, bản thân nó không
có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở trong
một khoảng thời gian nào đó.
Do vậy, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, nên trong thị trường đất
đai nó cũng tuân theo quy luật cung cầu.Thông qua quy luật cung cầu về đất đai mà
giá cả của mỗi mảnh đất sẽ được xác định phù hợp tại từng thời điểm và vị trí, chất
lượng, diện tích. Hiện nay đất đai cũng là một vấn đề đang được toàn xã hội quan
tâm. Tuy nhiên đất đai là tài nguyên có hạn mà nhu cầu của con người thì luôn
luôn thay đổi theo hướng tăng dần. Vì vậy để biết được tác động của quan hệ cung
cầu đến giá đất trên thị trường như thế nào thì chúng ta đi nghiên cứu “ Xác định
giá đất dựa vào quan hệ cung cầu”.
2
II. NỘI DUNG
2.1. Một số khái niệm :
Để nghiên cứu giá đất thông qua quan hệ cung cầu thì ta phải hiểu một số khái

niệm sau:
- Cầu một loại đất đai là diện tích đất đai đó mà người mua có khả năng mua và
sẵn sang mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định.
- Cung đất là lượng đất đai mà người bán có khả năng bán cà sẵn sàng bán ở các
mức giá khác nhau trong một thời điểm cụ thể.
- Giá đất : Theo tư bản chủ nghĩa giá đất được biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu.
Theo Việt Nam giá đất được biểu thị bằng giá cả quyền sử dụng.
- Thị trường đất đai: Về ý nghĩa chung: Thị trường đất đai là thị trường giao dịch
đất đai.
Theo nghĩa rộng thịt trường đất đai là tổng hòa mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai.
2.2. Cung đất đai và các yếu tố ảnh hưởng:
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn,
con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa
các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung
của loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định
và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại
hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều
chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương
3
này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu
từ quốc gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về
cung cầu đất đai một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa
phương.
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do
lãnh thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại : cung tự nhiên và cung
kinh tế.

- Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên
đất đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính
co giãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố : Các điều kiện phù hợp cho
sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện thổ nhưỡng phù hợp với sự sinh
trưởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và
các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển.
- Cung kinh tế : Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng
sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người
trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi
cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không
chỉ là biến đổi về tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một
loại đất sử dụng nào đó.
Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là do quá trình khai hoang. Quá
trình này tuy làm tăng mức cung nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị
trường đất nông nghiệp.
Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng
tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế. Song vai trò của nó khá quan trọng
4
trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị
trường đất nông nghiệp.
Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể
với nhau gồm :
+ Cơ chế quản lý đất nông nghiệp: hiện nay nhà nước đã tạo điệu kiện thuận lợi
cho các chủ sử dụng đất chuyển đổi các mô hình sản xuất nông nghiệp có hiệu quả
kinh tế cao như: mô hình trang trại chăn nuôi, các lâm trường được nhà nước giao
cho để trồng rừng…
+ Các chính sách nông nghiệp: nhà nước đã ban hành các chính sách khuyến khích
nông dân làm ăn kinh tế nên trong việc sử dụng đất nông nghiệp có sự lưu chuyển
giữa các chủ thể như: chính sách vay vốn cho các hộ nông dân nghèo, chính sách
về cơ chế thị trường( giảm thuế xuất nhập khẩu các mặt hang nông sản…).

+ Trình độ sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp: trình độ sản xuất chuyên môn hóa
ngày càng cao làm cho lợi nhuận thu được từ đất nông nghiệp tăng lên do vậy các
các chủ sử dụng đất tập trung đất để sản xuất ví dụ như các nhà đầu tư mua đất để
làm trang trại….
+ Phong tục tập quán của nông dân
Do quá trình đô thị hóa đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở hầu hết các
quốc gia , các vùng nên suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu
hướng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nội dung chuyển
này bao gồm: dành đất để hình thành đất khu công nghiệp mới, đất để sản xuất vật
liệu xây dựng, đất cho khu công nghiệp khai khoáng, đất giao thong , thủy lợi…
Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình làm giảm đất nông nghiệp:
- Các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế: Tính chủ động và
tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi
5
giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương
chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai
- Tốc độ phát triển của công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa nền
kinh tế quốc dân: hiện nay dân số tăng nhanh nhu cầu đất để xây dựng nhà ở ngày
càng tăng, mặt khác sự xuất hiện và mở rộng các khu công nghiệp, xây dựng các
hệ thống cơ sở hạ tầng như xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, trường
học do vậy diện tích đất nông nghiệp giảm.
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn
cảnh kinh tế - xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông
nghiệp sẽ tăng lên. Trên thực tế đất phi nông nghiệp được hình thành từ 3 nguồn
sau đây:
- Thứ nhất, từ đất nông nghiệp: Đây là nguồn chủ yếu. Điều này xuất
phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị được hình thành và phát
triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển
hóa ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách
thức lớn đối với hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên

thế giới. Việt Nam cũng không nằm ngoài trong số đó. Hệ thống quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản : Kìm giữ được tốc chuyển hóa
ở mức hợp lý. Tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị không xảy
ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích
hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai thác các vùng đất mới nhằm bù
đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hóa đặc biệt là đất sản xuất
nông nghiệp.
Ví dụ :+ báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy,
trong năm năm qua, quỹ đất nông nghiệp của thành phố giảm 2.204ha, hiện còn
121.313ha. ( Theo TTXVN /Vietnam+
6
+ Trong năm 2009, Hà Nội sẽ phân bổ và chu chuyển khoảng 4.000
ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó, Hà Tây cũ khoảng 2.089
ha, TP Hà Nội cũ khoảng 1.692 ha, huyện Mê Linh khoảng 219 ha)
Nguồn thứ hai là từ nhóm đất chưa sử dụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối
với các đô thị đang phát triển không trong long các vùng nông nghiệp truyền thống
của mỗi quốc gia.
Nguồn thứ ba là sự lưu chuyển trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp.
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung cầu cho đất phi nông
nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy không
làm tổng cung đất phi nông nghiệp song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu
đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nông nghiệp do mức
cầu quyết định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa điểm
quy mô các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất
phi nông nghiệp nói riêng.
2.3Cầu đất đai và các yếu tố ảnh hưởng:
Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra thành hai loại
lớn : Nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
- Cầu về đất nông nghiệp: xét về tổng thể lượng cầu đất nông nghiệp ít

hoặc không biến động.Tuy nhiên xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự
biến động về mức cầu đất nông nghiệp do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp
biến động.Điều này được thể hiện ở chỗ mmột số chủ thể không cần đất nông
nghiệp nữa,ngược lại một số lại cần đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho
mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng có chủ thể mua đất nhằm đẩm
bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau.
7
- Cầu đất phi nông nghiệp: Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng
ngày càng tăng do sản xuất phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương
mại, nhà ở, trường học, bệnh viện bên canh đó quy mô và tốc độ tăng leen nhanh
chóng của quá trình đô thị hóa cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng
lên.Xu thế công nghiệp hóa, hiện đâị hóa nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị
hóa; các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm
đô thị mới, các khu công nghiệp tăng lên kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ
và cuộc sống đô thị ở các khu đó
Có thể xét các yếu tố ảnh hưởng đến cầu của đất như sau :
* Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về
nhà đất tăng lên. Lượng cầu đất là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc
biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu đất . Độ
co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia
đình, thu nhập và giá cả.
* Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về đất là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do
vậy, cầu về đất tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi
mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một
giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về đất tối thiểu sẽ tăng chậm lại.
Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối
thiểu với tổng quỹ đất hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo,
cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi

đã đến mức bão hoà về nhu cầu đất tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu
cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần.
8
* Giá cả tiêu dùng:
Giá trị của hàng hoá đất đai còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một
thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi,
gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống,
nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
Ví dụ : Theo thì Điển hình là vụ chuyển nhượng lô đất có nhà
cấp 4, diện tích 150m
2
ở ngã tư thị trấn Núi Đèo, với giá gần 10 tỷ đồng. Gần đây,
thấy liên tiếp có người vào hỏi mua, chủ ngôi nhà đã lại phát giá xấp xỉ 13 tỷ. Như
vậy có nghĩa, mỗi mét vuông đất ở đây có giá không dưới 85 triệu đồng, cao gấp 2-
3 lần so với những lô đất có mặt tiền thoáng rộng ở các đường phố lớn thuộc nội
thành Hải Phòng.
* Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài
vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về đất đai nói chung.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung
cũng như cầu về đất đai.
Lượng
cầu
Đường cầu nhà ở thiết yếu
Thu nhập
Thu nhập thấp
Thu nhập cao
9
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các
khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về đất đai, đồng

thời cũng có thể làm tăng mức cung về đất đai.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có
thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở, đất đai cũng sẽ làm tăng mức cầu
về đất đai.
2.4 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu:
2.4.1. Quan hệ cung cầu và ảnh hưởng của nó đến giá trong thị trường đất đai:
Cung và cầu có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, tác động qua lại lẫn nhau trên thị
trường. Cầu xác định khối lượng, cơ cấu của cung về hàng hoá: hàng hoá nào có
cầu thì mới được cung ứng sản xuất; hàng hoá nào tiêu thụ được nhiều (cầu lớn) thì
sẽ được cung ứng nhiều và ngược lại. Đối với cung thì cung cũng tác động, kích
thích cầu: những hàng hoá được sản xuất phù hợp với nhu cầu, thị hiếu tiêu dùng
sẽ được ưa thích, bán chạy hơn, làm cho cầu của chúng tăng lên.
Không chỉ ảnh hưởng lẫn nhau, cung - cầu còn ảnh hưởng tới giá cả. Khi cung
bằng cầu thì giá cả bằng giá trị. Khi cung lớn hơn cầu thì giá cả nhỏ hơn giá trị.
Còn khi cung nhỏ hơn cầu thì giá cả cao hơn giá trị. Giá cả cũng tác động lại tới
cung và cầu, điều tiết làm cung, cầu trở về xu hướng cân bằng với nhau. Ví dụ như
khi cung cao hơn cầu, giá cả giảm, cầu tăng lên còn cung lại giảm dần dẫn đến
cung cầu trở lại xu thế cân bằng.
Cung - cầu cũng là quy luật kinh tế của sản xuất hàng hoá vì cũng như cạnh tranh,
nó xuất phát từ quy luật giá trị của sản xuất hàng hoá. Sự phân công lao động XH
đã dẫn đến nhu cầu mua bán, trao đổi, tức là phát sinh ra cung và cầu. Khi còn sản
xuất hàng hoá, còn sự phân công lao động, tức là còn cung và cầu thì quan hệ cung
cầu sẽ vẫn còn tồn tại và tác động lên nền sản xuất hàng hoá.
Quan hệ cung cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị
và nông thôn. Như hiện nay ta thấy đất ở đô thị đang có giá rất lớn và lớn hơn so
10
với giá trị thực của nó, do tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở của người dân tăng
cao. Nhưng trong khi đó lượng cung đất lại có hạn. Bên cạnh đó đất ở nông thôn
lại có một mức giá khác biệt thấp hơn so với thành thị. Lượng cung đất ở nông
thôn tuy nhiều hơn nhưng không có sức hút về nhu cầu như ở đô thị. Ví dụ như:

Giá đất tại Hải Phòng có: Giá đất ở nông thôn thấp nhất 200.000 đồng/m2 và cao
nhất là 9 triệu đồng/m2. Giá đất ở các phường thuộc các quận đô thị loại 1 có mức
giá thấp nhất là 4 triệu đồng/m2 và cao nhất là 40 triệu đồng/m2.
Không một hàng hoá nào lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Xét một
cách tổng thể thì tổng cung đất đai là cố định. Nhưng với một loại đất cụ thể hay
cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hặc giảm xuống còn tuỳ thuộc vào sự
thay đổi mục đích sử dụng loại đất đó.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới, quan hệ cung – cầu về sử dụng đất vào
mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai.
Tuy nhiên, ở Việt Nam theo một số ý kiến cho rằng : giá bất động sản ở Việt Nam
chỉ là mức giá ảo, không gắn liền với quan hệ cung cầu và lợi nhuận thực do bất
động sản đó mang lại. Theo TS Nguyễn Đình Bồng, Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Tài
chính, Bộ Tài Nguyên và Môi trường có nhận xét rằng: thị trường bất động sản
Việt Nam đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm, vượt ra khỏi tầm kiểm soát của các
của các cơ quan nhà nước. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản
xuất thì một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào mua đất để đợi giá lên. ( Theo
)
2.4.2. Xác định giá đất dựa vào mối quan hệ cung – cầu:
Chúng ta có thể thiết lập biểu cung minh họa mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà
một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức
giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Ta được một hàm cung như
sau :
11
Hàm cung : Qs(t) = f ( Gt , Gi ,T ,Ns ,E, )
Trong đó :Gt là giá đất trong thời gian t
Gi là giá của yếu tố sản xuất (đầu vào)
T là công nghệ
Ns là số người sản xuất
E là các kỳ vọng của người tiêu dùng
Để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi

cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh họa. Các yếu tố khác còn lại của
cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.
Cũng như thiết lập một biểu cung ta có thể thiết lập được một biểu cầu như sau:
Hàm cầu: QD(t) = f( Gt, Yt, Prt, N, T, E)
Trong đó: Gt là giá đất đai trong thời gian t
Yt là thu nhập của người tiêu dùng trong thời gian t
Prt là giá của hàng hóa liên quan trong thời gian t
N là dân số
T là thị hiếu của người tiêu dùng
E là kỳ vọng của người tiêu dùng
Để thiết lập biểu cầu giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cầu
đó là giá loại đất đai (Gt) mà biểu cung minh họa. Các yếu tố khác còn lại của cầu
không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.
12
Hình 2 : Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Sơ đồ trên là sơ đồ cung và cầu trên một thịt trường đất đai điển hình, minh họa sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường đất đai điển hình. Giá đất đai được xác
định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (E). Điểm E được gọi là điểm
cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở G1, thì
số lượng cầu sẽ giảm xuống L1 nhưng những người cung cấp sẽ đồng ý bán với số
lượng L2 ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định.
Một sự cân bằng tương ứng xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá
G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng cung và giá sẽ phải tăng lên
để tạo ra sự cân bằng.
E
L1 L L2
Cầu về đất
Cung về đất
Giá đất
Số lượng đất

G1
G
13
Hình 3: Sự thay đổi về cầu.
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu hình
dưới đây minh họa sự thay đổi về cung cầu.
Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (F) và cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là
G và số lượng đất đai được bán là L.
Đồ thị cầu D1 là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so
với số lượng đât đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra
do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi như : Thu nhập của những
người mua có tiềm lực đã giảm sút, hoặc những người tiêu dung có tiềm lực tin
rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và quyết định hoãn mua sắm.
Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán
là L1.
Giá
G
G1
L1
L
D1
D
S
B
A
Số lượng đất
14
Hình dưới minh họa những tác động sự tăng lên về cung:
Hình 4: Sự thay đổi về cung
Sự tăng lên về cung có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỷ lệ lãi suất tiền

vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý
cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới S1 và
một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung, nếu
không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhảy vọt, thì giá cả của hàng hóa tương
ứng giữa sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và ổn định.
Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bới sự tác động giữa cung và cầu là bằng nhau.
Trong thị trường đất đai, các yếu tố nội tại từ phía cầu như thu nhập hoặc trì hoãn
mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ
thị cầu.
Giá bán và số lượng đất đai ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài, do đó trạng
thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài.
Giá
G
G1
L L1
D
S
S1
E1
E
Số lượng đất
15
Cân bằng – Mất cân bằng – Cân bằng mới được xác lập – Mất cân bằng. Hiện
tượng trên lặp đi lặp lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa
hai chu kỳ của thị trường hàng hóa thường là ngắn và không cố định. Nhưng các
giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho
nguyên tắc định giá cân đối.
16
III. KẾT LUẬN
Quan hệ cung- cầu là biểu hiện mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền, mặt khác biểu

hiện mối quan hệ giữa người bán và người mua, quan hệ giữa lượng hàng bán có
thể cung cấp của bên bán và sức mua hàng của bên mua.Do đó đối với đất đai quan
hệ cung cầu là một trong những cơ sở để xác định giá đất. Trong thị trường đất đai,
khi có sự cân bằng giữa cung và cầu thì ta xác định được giá đất trên thị trường đất
đai tại thời điểm cân bằng. Khi giá cả tăng lên hoặc giảm xuống thì số lượng cung
biến đổi theo chiều hướng tăng lên hoặc giảm xuống (tỷ lệ thuận), còn đối với cầu
khi giá cả tăng thì lượng cầu sẽ giảm xuống và ngược lại (tỷ lệ nghịch).Vì vậy
chính sự thông qua mối quan hệ cung cầu mà cơ chế giá cả đất đai mới phát huy
tác dụng, làm cho giá cả và giá trị tiến đến một vị trí. Hiện nay, quan hệ cung – cầu
đất đai trong thị trường luôn luôn biến động, sự cân bằng giữa cung và cầu chỉ là
tạm thời là tương đối, còn sự mất cân bằng giữa cung và cầu lại rất phổ biến và
mang tính tuyệt đối. Do vậy để hạn chế sự biến động của thị trường đất đai ta có
thể áp dụng các giải pháp sau:
-Một là, muốn tăng cung thì phải nâng cao công tác quy hoạch- Kế hoạch sử dụng
đất. Theo đó phải phát triển hoạt động của các trung tâm này tạo được mặt bằng
đất trống càng nhiều thì lượng cung trên thị trường càng tăng – giá cả sẽ giảm. Có
cơ chế chính sách kêu gọi nhà đầu tư, cơ chế chỉnh trang lại đô thị, phải kiểm tra,
thu hồi được quỹ đất công sản. Ngoài ra, muốn tăng cung phải cải cách thủ tục
hành chính, tăng cung nhà xã hội.
-Hai là, hỗ trợ nguồn vốn phải vừa bảo quản vừa nâng cao hoạt động các quỹ đầu
tư. Các ngân hàng cần nâng cao hoạt động cho vay vốn với lãi suất phù hợp. Xem
xét lại việc cho người dân góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án .
-Ba là, kiện toàn chính sách, phải điều chỉnh lại những mâu thuẫn trong Luật
Đất Đai, Luật Nhà Ở,…Phải có chiến lược phát triển thị trường bất động sản.
17
-Bốn là, kiện toàn các công cụ quản lý phát triển thị trường như hồ sơ địa
chính, hệ thống thông tin toàn dân để cung cấp cho thị trường bất động sản, củng
cố các sàn giao dịch, đo đạc bảo hiểm, thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân
hàng.
-Năm là, kiểm tra thường xuyên việc triển khai các dự án để phát hiện được

lượng mua bán trung gian.
-Sáu là, điều tiết thu nhập các nhân, đất chậm hoặc không sử dụng trong một thời
gian nhất định sẽ phải đóng thuế và đến thời hạn sẽ bị thu hồi.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam
Theo quy luật cung cầu, giá bất động sản sẽ không thể tụt xuống nếu thiếu nguồn
cung trong khi cầu quá tải. Nếu các dự án được đẩy nhanh tiến độ để gia tăng
nguồn cung hàng hóa; các cam kết, hợp đồng giữa người mua và chủ đầu tư được
thực hiện nghiêm túc và đúng luật định; quyền lợi của khách hàng thực sự được
tôn trọng đặc biệt trong những thời điểm có biến động và phát sinh chênh lệch
giá Chắc hẳn, những xung đột trên thị trường có thể được kiểm soát, những rủi ro
tiềm ẩn có thể được ngăn chặn và thị trường sẽ phát triển ổn định một cách lành
mạnh.( />bat-dong-san/20105/45907.vnplus)