Hoàn thiện quy trình quản lý rủi ro trong quản lý và kinh doanh bất động sản tại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyển
mạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều
hơn tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và các sự cố có thể
xảy ra nhiều hơn ngay trong quá trình hoạt động của bất động sản. Nhìn
nhận, đánh giá và chủ động quản lý ảnh hưởng của các tác động này đảm
bảo sự thành công của dự án. Vấn đề này đã được nhiều nước phát triển
nghiên cứu và giải quyết thành cơng trong thực tiễn.
Các cơng trình xây dựng được triển khai nhằm mục đích thực hiện
mục tiêu đầu tư, phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội, do vậy thường có
thời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xung
quanh như chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, cơng nghệ…cho
nên rủi ro là khơng thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình
thực hiện, quản lý bất động sản là một thực tế. Những năm qua, đầu tư phát
triển ở nước ta không ngừng tăng nhanh cả về quy mô, lĩnh vực với sự
tham gia rộng rãi của toàn xã hội. Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá,
kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ các ảnh hưởng nêu trên tới quá
trình quản lý chưa được chúng ta chú trọng, cịn đối phó bị động.
Chính các tác động không ổn từ môi trường xung quanh và điều
chỉnh từ nội tại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản
được dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả và chất lượng quản lý bất
động sản. Đó chính là sự tồn tại của rủi ro đối với quản lý bất động sản. Rủi
ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố cơ bản: yếu tố gây ra rủi ro và
đối tượng chịu tác động, ảnh hưởng.

1

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm
sốt và giảm thiẻu các tác động xấu của rủi ro là hết sức cần thiết nhằm
đảm bảo khả thi, hiệu quả của chất lượng quản lý bất động sản.
Nắm bắt được nhu cầu bức thiết trên, cộng thêm quá trình thực tập
tại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội em đã chọn
đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản” để
nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu:
-

Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất
động sản.

-

Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro
trong quản lý bất động sản tại Việt Nam.

-

Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản
nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản.

Phương pháp nghiên cứu:
-

Duy vật biện chứng.

-

Duy vật lịch sử.

-

Điều tra thu thập số liệu.

-

Thống kê tốn học.

-

Phân tích so sánh.

Phạm vi nghiên cứu:
-

Thị trường bất động sản Việt Nam.

-

Thị trường quản lý bất động sản.

-

Thị trường tài chính.

2


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài
liệu tham khảo, mục lục.
Lời mở đầu : đưa ra lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu và
phương pháp nghiên cứu.
Phần nội dung: bao gồm 3 chương:
Chương I: cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động
sản.
Chương II: Nêu nên một số thực trạng quản lý cũng như quản lý rủi
ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam.
Chương III: Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động
sản.
Kết luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn bộ đề tài nghiên cứu.
Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung và các anh
chị trong Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội đã
giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.

3


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

CHƯƠNG I:
Cơ sở lý luận.

I.

Rủi ro và các dạng thức của rủi ro.
1. Rủi ro và bản chất của rủi ro.
a. Khái niệm.
Rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai
có khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay
còn gọi là mức kỳ vọng.
b. Bản chất của rủi ro.
- Chỉ ra sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm.
- Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo.
- Các mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/phá
hoại.
- Có thể xác định được số lượng các rủi ro nhưng tính
bất trắc trong rủi ro thì khơng xác định được.

2. Các dạng thức của rủi ro trong quản lý bất động sản.
- Vật chất: Sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xây
dựng…
- Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợi
nhuận…
- Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợp
đồng…

4

Chun đề thực tập tớt nghiệp.

Phạm Hờng Anh

- Chính trị: Sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận
về pháp luật, các thay đổi trong luật pháp...
- Tài chính: Dự báo lạm phát khơng chính xác, thiếu cơ
chế kiểm tra tài chính thích hợp...
- Xã hội: Sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động,
nhận thức quá thấp của người dân địa phương...
- Kỹ thuật: Sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn
đề liên quan đến bản quyền sở hữu công nghệ...

II.

Quản lý rủi ro.
1. Tầm quan trọng của quản lý rủi ro.
- Mỗi một quyết định quản lý đưa ra đều có các rủi ro đi
kèm.
- Hoạch định tốt + cơ chế quản lý tốt vẫn chưa đủ để đạt
được mục tiêu của nhà quản lý.
- Rất ít nhà quản lý có hiểu biết về kỹ thuật quản lý rủi
ro.
- Môi trường kinh doanh thay đổi thường xun.
- Thơng tin trên thị trường cịn thiếu.
- Các vấn đề tiềm năng khác như:
 Sự suy sụp kinh tế.
 Sự thiếu hụt lao động.

 Quản lý kém.
 ...

2. Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản.
Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch dự án nhằm
xác định những nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phòng

5


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

chống hay giảm thiểu những tác động bất lợi. Trên thực tế có hai hình
thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thể
ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình và (2) thừa nhận rằng không
thể dự báo tất cả mọi sự cố bất lợi
Quản lý rủi ro (risk management) trong quản lý bất động sản là
q trình xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơ
tiềm ẩn trong các quyết định quản lý.
- Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bất
động sản.
- Quản lý rủi ro phải được chú trọng từ khâu xây dựng
quy trình quản lý.
- Quản lý rủi ro xử lý các thơng tin có sẵn qua một mơ
hình chính thức để hỗ trợ việc ra quyết định.
- Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động,
tính kế hoạch trong quá trình quản lý dự án.
3.

Những quá trình chính của quản lý rủi ro.


Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể

xảy ra cho công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặc
tính của nó. Qua mơ tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảo
những chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản
lý bất động sản đã thực hiện trước đây sẽ là khoá để xác định được
những rủi ro.


Số lượng rủi ro : Ứớc lượng những rủi ro và sự tương tác

giữa chúng để định giá phạm vi xảy ra. Công cụ và kỹ thuật gồm có
: Qui thành tiền cần bỏ ra, tính tốn những nhân tố rủi ro , ước
lượng Pert, Phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn.

6


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.



Phạm Hồng Anh

Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm nhựng bước triển

khai việc đối phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án.
Phần này cũng chính là kế hoạch quản lý rủi ro.


Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi

ro trong xuốt qúa trình dự án được thực thi, hành động như thế nào
là đúng, cập nhật những kế hoạch quản lý rủi ro.
4.

Nguyên nhân của sự thiếu hụt quản lý rủi ro trong quản lý bất

động sản.
- Thiếu các kỹ thuật quản lý rủi ro.
- Mức độ tinh tế và phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏi
phải có những kỹ thuật mà đôi lúc là quá khó để thực
hiện.
- Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin.
- Sự nghi ngờ: liệu các kỹ thuật này là khả thi cho dự
án, ...
- Phần lớn rủi ro là liên quan đến tiến trình cơng việc,
hợp đồng; vì thế để đối phó chúng tốt nhất dựa trên
kinh nghiệm hoặc các hợp đồng trước đó.
- Thiếu vắng sự tinh thông, thành thạo trong kỹ thuật
quản lý rủi ro.
- Khơng bộc lộ lợi ích ra một cách rõ ràng.

7

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

CHƯƠNG II:
Thực trạng quản lý rủi ro trong
quản lý bất động sản
ở Việt Nam.
I.

Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam.


Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phịng cho th

đầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỡ triền miên do thiếu khách th.
Tồ nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhà
hát lớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng
hoảng tài chính Châu á. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị
trường VN, hoặc bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trở
lại đây, toà nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởi
những khách hàng lớn như Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế...
Giá cho thuê của toà nhà này đứng đầu bảng trong tồn bộ các tồ cao
ốc tại VN. Khơng riêng gì đối với tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa
cao ốc mới xây dựng trong vài năm nay đều đã cho thuê 80 - 90% diện
tích. Giám đốc điều hành Tập đồn CB Richard Ellis Việt Nam, cơng
ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho
thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao
cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang rất sơi động.
Tại Hà Nội, tịa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào hoạt động

ngày 18/11 tới) đã cho th được 70% diện tích, tịa nhà Ocean Park
mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự án
Ocean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn
hộ trong vòng 60 ngày. Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn

8


Chun đề thực tập tớt nghiệp.

Phạm Hờng Anh

phịng An Đơng vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triển
khai xây dựng như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín. Hệ
số sử dụng văn phịng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
đều đạt trên 90%. Hệ số sử dụng văn phòng loại B là 74%. Trong thời
gian trung và ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B đang tỏ ra có ưu
thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do hiện đang có nhiều nguồn cung.
Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lên
chính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư
nước ngoài phát triển. Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả
quan trong vài năm nay. Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, văn
phòng cho thuê ở các thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao,
trong khi nguồn cung còn hạn chế. Mặt bằng giá thuê văn phòng loại
A ở Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý,
bảo đảm an ninh, đỡ xe... Mức giá cụ thể cịn tùy từng tịa nhà và từng
khách hàng cụ thể. Đây cũng là một bí mật kinh doanh của Cty quản lý
các cao ốc. Mức giá cho thuê ở TP HCM cũng tương tự như ở Hà Nội.
Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm, thuận lợi. Mặc dù, giá đất tại
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ln ở mức rất cao, nhưng theo

tính tốn của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa giá cho thuê với giá
thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao. Nắm bắt cơ hội này, nhiều
nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc. Theo đánh giá của ông
Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thị
trường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trong
những năm tới.
Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất động
sản ở VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm.
Dining & Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho

9


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

Chesterton nhảy ra hoạt động độc lập. Cịn CB Richard Ellis Vietnam,
có cơng ty mẹ ở Mỹ cũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ năm
ngối.
Các cơng ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thị
kinh doanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TP
HCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội... với mức phí
quản lý khá cao. Mỗi công ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đối
tượng khách hàng. CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản
tiền thưởng phụ trội nếu công suất cho thuê lớn, Chesterton sau một
thời gian áp dụng mơ hình trên nay chuyển sang thu phí theo doanh
thu của các tịa nhà.
Trao đổi với VnE, ơng Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB
Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc

về chất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ công ty mẹ
sang, các công ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đào
tạo lại ở nước ngoài. Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực
thiếu kinh nghiệm chính là điểm yếu mà các công ty VN chưa thể khắc
phục được và đành chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài.
Chủ dự án một tồ nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi cơng tại
TP HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao,
Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi
tâm lý của cả khách tây và ta đều thích như vậy. "Khi trưng biển toà
nhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như
tin tưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải
thích.
Theo nhận định của ơng Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng
kinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư

10


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất
động sản do đó có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh
tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên
nghiệp trong nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự
phát triển các chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của
Việt Nam trong tương lai.


Giới kinh doanh bất động sản cho biết ở VN hiện có 5-6 công

ty chuyên cung cấp dịch vụ cho các cao ốc, chung cư, trong đó có hai
cơng ty nước ngồi. Mỡi cơng ty quản lý từ vài cơng trình đến vài
chục cơng trình.
Phía sau các công ty quản lý bất động sản là hàng chục công ty
khác được thuê làm dịch vụ theo từng chuyên ngành khác nhau như
điện, cấp thoát nước, vệ sinh, bảo trì tịa nhà, chăm sóc cây xanh thảm
cỏ, diệt cơn trùng, bảo vệ an ninh...
Sự cạnh tranh giữa các đơn vị với nhau là kinh nghiệm, chất
lượng phục vụ. Riêng giá cả là điều bí mật của các cơng ty này, tùy
thuộc qui mô bất động sản và thỏa thuận với chủ đầu tư, sử dụng nhiều
hay ít dịch vụ. Một phần trong chi phí quản lý sẽ được trích ra gửi vào
ngân hàng dùng cho việc bảo trì bất động sản, các hệ thống liên quan
khi cần thiết.
Điều làm cho các chủ đầu tư, khách hàng sử dụng yên tâm là
cung cách phục vụ chuyên nghiệp của các công ty dịch vụ. Ngoài các
dịch vụ liên quan đến bất động sản, các công ty cũng đề ra những qui
tắc khác. Với chung cư thì giờ giấc, sinh hoạt, sửa chữa căn hộ...
không gây ảnh hưởng đến các hộ bên cạnh. Các hộ trong chung cư
buộc phải tuân thủ theo các nguyên tắc này, ông Brett Ashton - giám
đốc chi nhánh Tp.HCM, Công ty Chesterton - cho biết.

11


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

Theo một công ty kinh doanh bất động sản, đây là xu hướng
chọn lựa hiện nay đối với các chủ đầu tư dự án cao ốc, chung cư cao
cấp. Bởi muốn thu hút khách hàng mua chung cư, thuê văn phòng, chủ
đầu tư phải tính đến phương án này để khách hàng yên tâm. Yếu tố
chuyên nghiệp trong quản lý dần dần sẽ thay loại hình ban quản lý
chung cư như hiện nay.
TPHCM hiện có hàng trăm cao ốc, chung cư cao cấp. Khoảng
100 dự án khác đang triển khai hoặc đã đăng ký đầu tư và sẽ triển khai
trong một vài năm tới. Điều này mở ra triển vọng đối với các công ty
quản lý bất động sản.
Theo Tuổi trẻ
 Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của
BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho
lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân
các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất
lượng và danh tiếng của cơng trình. Đây là một xu
hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh
BĐS trên thế giới. Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực
mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn cịn bỏ ngỏ, ít
được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các công ty
kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý
những BĐS có quy mơ, giá trị nhỏ của chính cơng ty
mình đầu tư. Những khu đơ thị mới, những tịa cao ốc
văn phịng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang
mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội
và thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của các
nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt.

12

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các
nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế
giới hiện đã có mặt tại Việt Nam. Hiện tại, có 3 công ty
BĐS quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa
cao ốc ở nước ta là Chesterton (Anh), Dining &
Associates (Anh) và CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ).
Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gần
một năm, công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản
lý và tiếp thị các tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) và
The Landcaster (Tp.HCM)…Hiện tại, công ty này đang quản lý rất
nhiều tòa cao ốc như: Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur
Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m 2 tại Hải
Phịng. Gần đây nhất, Cơng ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợp
đồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis.
Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP.HCM và
dành được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao
cấp mới được xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn
hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden. Công ty TTD Gems
Ltd chính thức giao tịa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza
tại 44 Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho Công ty Chesterton Petty quản lý.
Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồng
quản lý cao ốc E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới
nhất ở thành phố Hồ Chí Minh do các cơng ty Việt Nam đầu tư xây
dựng. Công ty Bitexco cho biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning
& Associates để quản lý dự án The Manor; đồng thời công ty Dinning

& Associates cịn được chỉ định quản lý Hồng Quân Plaza ở thành
phố Hồ Chí Minh.

13


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

Ngay công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng đã hợp đồng và
giao cho Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến (ZhongHai
Property Management Ltd.) thuộc Tập đoàn Hải ngoại Trung Quốc
quản lý Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.
Dự án Saigon Pearl gồm 16 chung cư cao cấp và 4 tòa nhà văn
phịng tại quận Bình Thạnh, dọc theo sơng Sài Gịn với 2.144 căn hộ
cao cấp từ 82-328m2, 250 văn phòng và 40.000 m2 xây dựng khu vui
chơi, giải trí, khu liên hợp mua sắm, bãi đậu xe… cũng sẽ hợp đồng
với các công ty quản lý BĐS của Hồng Kông…
Có thể nói, lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta hiện nay chủ yếu
do các công ty quản lý BĐS quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản
lý BĐS ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công
ty quản lý BĐS quốc tế? Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chưa
thể chen chân vào lĩnh vực này. Từ thực trạng này, có thể rút ra mấy
vấn đề chủ yếu sau đây:
Một là, về thương hiệu, các công ty quốc tế đã có thương hiệu
nổi tiếng trên thế giới trong lĩnh vực quản lý BĐS. Khách hàng, bước
đầu bao gồm nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt cũng có
tâm lý tín nhiệm và sẽ yên tâm hơn với sự quản lý của các công ty vốn
đã nổi tiếng và có thương hiệu cao. Hơn nữa, tâm lý “sinh ngoại” của

các chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để các công ty quản lý BĐS quốc tế
dễ bề hoạt động. Việc lựa chọn các nhà quản lý BĐS nước ngoài có
thể coi là phương cách tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự
án đầu tư. Trong khi đó, các công ty kinh doanh BĐS trong nước lại
chưa có kinh nghiệm, chưa có thương hiệu trong lĩnh vực quản lý
BĐS.

14


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

Hai là, các công ty quản lý BĐS quốc tế có đội ngũ cán bộ
quản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệm
trong quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện đại và phức
tạp. Chẳng hạn: Tập đoàn CB Richard Ellis là một tập đoàn lớn trên
thế giới về kinh doanh BĐS (doanh số năm 2002 đạt 1,7 tỷ USD) có
tới 14.000 nhân viên làm việc tại 250 văn phòng ở 48 nước trên thế
giới, trong đó có Việt Nam; Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm
Quyến có chức năng chính về kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS đã đào
tạo được rất nhiều người giỏi về quản lý trung và cao cấp với đội ngũ
hơn 400 nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, được gọi là “quản gia số
một” của Trung Quốc…
Tổng giám đốc Công ty Conic, cho biết ban đầu để tiết kiệm
chi phí, giảm giá thành cho khách hàng, việc quản lý các cao ốc căn hộ
đều do công ty tự đảm nhận, nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật với
những vấn đề phát sinh, công ty đã quyết định nhường việc quản lý lại
cho Công ty Chesterton. Với sự hiện diện của Chesterton, khách hàng

mới hồn tồn hài lịng với sự quản lý cao ốc đó.
Ba là, quản lý BĐS là một loại hình kinh doanh bao gồm rất
nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ, thường xuyên, bao gồm cả
những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, trơng giữ xe, vận hành hệ
thống, cấp thốt nước, hệ thống thang máy… mà những công việc này
cần phải theo một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chun
nghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử
dụng tương thích. Làm thế nào để cả một tịa nhà 20-30 tầng với hàng
chục ngàn mét vng văn phịng với hệ thống điện, nước, viễn
thơng…vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp những
tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà

15


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

ai cũng cảm thấy hài lịng? Về điều này, các cơng ty BĐS quốc tế có
ưu thế nổi trội hơn.
Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý BĐS, các cơng ty
quản lý BĐS quốc tế còn góp phần quan trọng vào tư vấn, góp ý, bổ
sung cho những thiết kế xây dựng phù hợp với việc quản lý chúng
trong tương lai, tìm kiếm và tư vấn cho chủ đầu tư các hợp đồng về
cung cấp dịch vụ an ninh, thông tin liên lạc, viễn thơng, hệ thống bảo
trì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường…
Năm là, các cơng ty quản lý BĐS quốc tế cịn là người góp
phần quan trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi
khách thuê, khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các BĐS dễ dàng,

nhanh chóng được lắp đầy. Thí dụ, cơng ty CB Richard Ellis đã hợp
đồng tiếp thị và quản lý cho dự án Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng
26.000 m2 tại Hải Phịng. Trong thời gian ngắn, cơng ty này đã mơi
giới để cơng ty Parkson và MegaStar th hết tồn bộ diện tích của TD
Plaza.
Trong những năm gần đây và trong những năm tới, thị trường
quản lý BĐS ở Việt Nam đã, đang và sẽ phát triển rất mạnh do sự phát
triển mạnh mẽ của các dự án đầu tư các tòa cao ốc văn phòng, các tòa
cao ốc căn hộ cao cấp bán hoặc cho thuê, các trung tâm thương mại,
dịch vụ, các khu đô thị mới, các trung tâm mua sắm, các bãi xe quy
mô lớn và hiện đại…Sự bùng nổ của các dự án đó yêu cầu về cung thị
trường quản lý BĐS sẽ tăng mạnh. Thị trường đầy tiềm năng này có
giá trị rất lớn, nếu tính bình qn phí dịch vụ quản lý cao ốc văn
phịng, trung tâm thương mại là 3-5USD/m2/tháng và cho mỗi căn hộ
từ 20-25USD/tháng thì lượng giá trị mang lại từ hoạt động quản lý
BĐS là vô cùng to lớn. Đây là mảnh đất rất màu mỡ mà bấy nay chỉ

16


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

các công ty quản lý BĐS quốc tế khai thác được. Thiết nghĩ các công
ty kinh doanh BĐS Việt Nam phải cố gắng vươn lên để nắm giữ thị
trường này.

II.

Thực trạng quản lý bất động sản.
Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới,
nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam. Những khu
đơ thị mới, những tồ cao ốc văn phịng và căn hộ cao cấp đã và
đang mọc lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toà
nhà có vẻ đang mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất động
sản.
Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê
các công ty quản lý (trừ những tồ cao ốc văn phịng và căn hộ cao
cấp có vốn đầu tư nước ngồi).
Mơ hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư
thường kiêm ln cơng tác quản lý tồ nhà hay khu đô thị. Song theo
ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Cơng ty Vietnam Properties, mơ
hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý khơng duy trì được chất lượng và
danh tiếng toà nhà một cách bền vững bằng các cơng ty quản lý
chun nghiệp.
Kinh nghiệm ở nước ngồi cho thấy, việc quản lý các khu đô
thị được tiến hành rất bài bản và chu đáo. Cụ thể, các công ty quản lý
sẽ cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia
vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mơ hình và đưa ra kế hoạch
quản lý. “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưa
được bài bản. Nhìn chung, các cơng ty của Việt Nam chưa đánh giá

17


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

đúng mức tầm quan trọng của cơng việc quản lý tồ nhà văn phịng
và nhà ở”.
Nhưng xét về thực lực, khơng phải chủ đầu tư nào cũng có thể
thuê công ty quản lý tồ nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý
khơng nhỏ. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như
các hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các cơng ty nước ngồi có uy tín
lớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning &
Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong
lĩnh vực này. Chủ đầu tư của các toà nhà thường muốn trương biển
hiệu của các cơng ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã được
thiết lập trên thị trường thế giới.
Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng.
Đơn vị quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm
vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trong
tòa cao ốc ln vận hành một cách tốt nhất. Chi phí cho dịch vụ quản
lý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ
3 – 5 USD/m2/tháng. Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệ
thống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ...),
đơn vị quản lý còn phải đảm bảo bộ mặt tịa cao ốc ln được chăm
chút, sạch đẹp. Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều người cho rằng
giá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu có được dịch vụ quản lý tốt. Và
để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn vị chuyên
nghiệp. Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đều
được quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton,
Dining and Associater và CB Richard Ellis.
Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ được
thực hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các

18

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

hoạt động hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài
sản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền th, tính tốn chi
phí, tổ chức tu sửa và bảo quản ... Điều đó có nghĩa là nhà quản lý
chỉ cố gắng, dù không phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối
thiểu chi phí liên quan đến việc duy trì cơng trình trong tình trạng
hiện tại. Ngày nay theo phong cách đặt vấn đề hiện đại trong việc
quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều hơn rất
nhiều. Nó hướng tới mục tiêu đạt được những kết quả sử dụng cao
hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa. Dưới ảnh hưởng của
những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay người ta mong đợi
từ nhà quản trị khơng chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biết
thơng thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều kiện hiện có
của cơng trình, mà cịn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên quan
đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết
những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế
không gian.
Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa.
Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng. Đó là,
văn phịng, ngân hàng, cơng ty bảo hiểm; các tịa nhà hành chính
cơng cộng; cơng ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung
cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thơng; trung tâm điện
thoại, thơng tin, truyền hình, nhà máy điện... Và tương ứng với mỗi
loại nhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động
hóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sử
dụng. Ở Việt Nam, khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thông

thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp – thoát
nước, điện, báo cháy... Có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang

19


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Phạm Hồng Anh

bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báo
động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thống
BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hịa, báo cháy... được điều
khiển riêng biệt, khơng thể trao đổi thông tin với nhau, không có
quản lý và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mức
thấp nhất. Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa
tập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy,
hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ
thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được
điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. BMS cho phép trao đổi
thơng tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lý tập trung và quản lý
điện năng ở mức cao. Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà cao tầng
này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tịa nhà thơng minh với
các hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển tập trung, tương
tác bởi hệ BMS. Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thơng
tin, truyền thơng và tự động hóa văn phòng. Đây còn gọi là các tòa
nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà cơng nghệ cao, tịa nhà có
những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhà
Quốc hội... Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa
được trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng

sử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại. Hiện các tòa nhà tối
thiểu đều có hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệ
thống BMS và tiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chi
nhiều hơn. Nếu xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng khơng
trang bị BMS sẽ khơng có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ.
Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng
hệ thống quản lý BMS. Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen

20