tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất

ĐỀ: Tìm hiểu 3 vụ việc có lien quan đến tranh chấp về thế
chấp quyền sử dụng đất, qua đó làm rõ nội dung của các biện
pháp bảo đảm trong thực hiện NVDS.
I. Cơ sở lý luận
Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự rất phổ biến và mang tính tất
yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu sống bất tận
của con người. Sau khi giao kết các hợp đồng dân sự, việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ dựa vào sự tự giác của các bên nhưng không phải lúc nào các bên
cũng tự giác va nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ trong đó, đặc biệt là bên có
nghĩa vụ. Chính vì vậy, các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên cạnh hợp
đồng chính nhằm thoả mãn quyền, lợi ích chính đáng của bên mang quyền khi
bên có nghĩa vì không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ của mình bằng chính tài
sản của chính họ.
Pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó các
bên có thể thoả thuận với nhau để lựa chọn: Cầm cố, thế chấp, kí quỹ, bảo
lãnh, kí cược, tín chấp.
Là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, thế chấp cũng mang đầy đủ
đặc điểm của biện pháp bảo đảm: có tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính,
mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên, đối tượng là tài sản,…
Theo Điều 715 BLDS, “hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp.”
Nếu như ở cầm cố, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên nhận cầm cố
thì ở thế chấp tài sản lại không chuyển giao. Chính vì vậy, trong thực tế có rất
1
nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản và bộc lộ nhiều lỗ
hổng pháp luật và bất cập. Chúng ta sẽ tìm hiểu một số vụ việc sau.
II. Một số vụ việc trong thực tế
Vụ án 1:

1. Tóm tắt vụ việc
Dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh do Công ty Cổ phần Tập
đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn làm chủ đầu tư, được khởi công vào
cuối năm 2004. Trong dự án khu du lịch sinh thái này có tiểu dự án xây dựng
khu biệt thư kinh doanh được uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây phê duyệt từ tháng
5/2007. Sau đó phía Bảo Sơn đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh với
Công ty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T, theo đó, Bảo Sơn chỉ
thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, phần xây dựng thô biệt thự
chuyển giao lại cho D&T. Nhưng vì không có tài sản để thế chấp nên ngay
sau đo D&T đã dung quyền sử dụng đất cùng 47 ngôi biệt thự sắp xây thế
chấp cho Ngân hàng Dầu khí Toàn cầu (GP Bank) để để vay 66,5 tỉ đồng.
Song ngay sau khi làm thủ tục thế chấp vay tiền ngân hàng, D&T đã chia
lô khu đất trên để bán cho 47 hộ dân. Đến tháng 12/2008, do D&T không thực
hiện nghĩa vụ thanh toán với GP Bank, GP Bank ra thông báo chuyển quyền
hưởng thụ lô đất trên. Đến lúc này, 47 hộ dân mới "ngã ngửa" khi biết mình
đã bỏ tiền mua đất đã bị ngân hàng siết nợ. Thay vì được giao nhà như cam
kết, 47 hộ dân đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền lớn đã nộp.
Hiện vụ việc chưa được tòa án giải quyết.
2. Hướng giải quyết của nhóm
Đây là việc tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản hình thành
trong tương lai sắp được xây dựng trên đất đó. Hợp đồng chính là hợp đồng
2
vay tiền giữa công ty D&T và ngân hàng GP bank nhưng hợp đồng thế chấp
là của 3 bên: Bảo Sơn, GP Bank và D&T vì diện tích đất này vẫn thuộc quyền
sử dụng của Bảo Sơn. Còn người dân mua nhà đất đã bị thế chấp là chủ thể
bên ngoài hợp đồng. Theo quy định tài điều 348 khoản 4 BLDS 2005. Như
vậy, Tài sản ở đây là quyền sử dụng đất và 47 ngôi biệt thự sắp được hình
thành trong tương lai, bên D&T chỉ có thể bán nếu ngân hàng đồng ý nhưng
trường hợp này bên D&T không cho GP Bank biết do vậy bên D&T phải chịu
trách nhiệm hoàn toàn. Nhưng vấn đề là tài sản trên đó sẽ được ưu tiên giải

quyết cho bên nào?
Trong vụ việc này, khi công ty D&T không trả nợ được cho ngân hàng,
tức là không thực hiện được hợp đồng chính thì hợp đồng bảo đảm sẽ được
thực hiện. Nắm trong tay hợp đồng thế chấp, ngân hàng có thể đem bán đấu
giá quyền sử dụng đất và thanh toán theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, từ phía người dân, họ hoàn toàn không biết và không thể biết là
khu ngôi nhà họ mua đã bị thế chấp. Đó là do trong hợp đồng thế chấp, 3 bên
đã cam kết với nhau: không bên nào được tiết lộ thông tin về hợp đồng thế
chấp này cho người khác biết. Trong khi đó theo nghị định số 163/2006/NĐ-
CP quy định: Chính vì nó không được đăng kí nên các cơ quan chức năng
không thể có thông tin để cung cấp cho người dân, thêm vào đó các bên lại
thoả thuận không cho ai biết thì thông tin này thực sự bị giữ kín. Theo quy
định của Nghị định 08/2000/NĐ-CP…thì việc đăng kí tài sản này là bắt buộc
và người dân hoàn toàn có thể kiện ra Toà để yêu cầu vô hiệu đối với hợp
đồng thế chấp trên.
Nhưng trên thực tế, việc không đăng kí tài sản đem thế chấp là chuyện xảy ra
khá bình thường ở nước ta. Mặt khác nắm trong tay hợp đồng thế chấp giữa 3
bên nên việc phân định tài sản sẽ phụ thuộc vào những điêu khoản được kí kết
giữa D&T và GP bank. Và như vậy, cũng giống như nhiều vụ việc tương tự,
người dân dù đã bỏ tiền tỉ ra để mua nhà đất nhưng phần rủi ro vẫn thuộc về
họ
3
Vụ án 2:
1. Tóm tắt vụ việc
- Nguyên đơn: bà TTH (Vĩnh Long)
- Bị đơn: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Vĩnh
Long.
Tháng 8-2004, vì muốn con mình có vốn làm ăn, bà H đã nhờ Công ty
TNHH Miền Tây đứng ra vay giùm chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam tỉnh Vĩnh Long. Đổi lại, bà phải dùng quyền sử dụng đất để bảo

lãnh hợp đồng vay 300 triệu đồng, thời hạn sáu tháng giữa Công ty Miền Tây
với phía ngân hàng.
Bà H. đã giao bản chính sổ đỏ cho chi nhánh ngân hàng. Hết thời hạn
bảo lãnh chính, bà gia hạn bảo lãnh thêm ba tháng. Sau chín tháng, ngân hàng
đã thanh lý hợp đồng cho vay với Công ty Miền Tây nhưng vẫn không chịu
trả sổ đỏ cho bà.
Bà H đã khởi kiện ra TAND tỉnh Vĩnh Long, yêu cầu phía ngân hàng
phải trả lại sổ đỏ.
Tại phiên tòa sơ thẩm
Phía ngân hàng đưa ra lí lẽ nói rằng Công ty Miền Tây vẫn trả lãi đủ
nhưng chưa thanh toán vốn nên trong trường hợp này hợp đồng vay có thời
hạn đã trở thành không thời hạn, tức là hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H.
vẫn còn có hiệu lực.
Tại phiên tòa phúc thẩm
- Phía nguyên đơn
Bà H kháng cáo, cho rằng Công ty Miền Tây đã thanh toán hết vốn vay
cho phía ngân hàng.
Tại đây, chồng bà H (người có quyền lợi liên quan) cũng kháng cáo,
cho rằng hợp đồng thế chấp bảo lãnh trên vô hiệu vì quyền sử dụng đất là tài
sản chung của vợ chồng nhưng bà H. lại đem đi bảo lãnh mà không được ông
đồng ý.
4
- Phía bị đơn
Phía ngân hàng xác nhận công ty Miền Tây đã trả xong tiền vay.
Dù vậy, phía ngân hàng vẫn từ chối trả giấy đỏ cho bà H., lập luận:
Việc vay, cho vay giữa ngân hàng với Công ty Miền Tây là luân chuyển, hết
hợp đồng này thì tiếp hợp đồng khác (từ năm 2004, phía ngân hàng đã cho
công ty vay thêm 10 hợp đồng ngắn hạn). Vì thế, giấy tờ thế chấp bảo lãnh
của bà H. phải được tiếp tục giữ lại.
2. Phán quyết của tòa án

Tòa sơ thẩm: TAND tỉnh Vĩnh Long đồng tình với quan điểm của chi
nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long và bác yêu
cầu hủy hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H.
Tòa phúc thẩm: Tòa đã chấp nhận kháng cáo của vợ chồng bà H., sửa
bản án sơ thẩm, hủy hợp đồng thế chấp bảo lãnh, yêu cầu chi nhánh Ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long trả lại sổ đỏ cho vợ
chồng bà H.
3. Nhận xét của nhóm về phán quyết của tòa án.
Theo ý kiến của nhóm, chúng tôi cho rằng:Phán quyết của tòa án sơ
thẩm là sai, phán quyết của toà phúc thẩm là đúng.
- Về phía ngân hàng:
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 221 Bộ luật dân sự năm 2005:
“2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng
công sức của mỗi người, có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm
hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung”
Như vậy, ngay từ đầu, việc ngân hàng cho bà H bảo lãnh vay tiền thế
chấp sổ đỏ mà không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng là sai quy định của
pháp luật. Mặt khác, việc ngân hàng liên tiếp chấp nhận yêu cầu của công ty
5