Ứng dụng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu và GIS trong đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tượng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN






Phùng Vũ Thắng







ỨNG DỤNG PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU VÀ GIS
TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN
CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP HUYỆN






LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012

2


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN






Phùng Vũ Thắng

ỨNG DỤNG PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU VÀ GIS
TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN
CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP HUYỆN



Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN QUỐC BÌNH









Hà Nội - 2012

i

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VẤN ĐỀ ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ
VỀ KHÔNG GIAN CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG TRONG PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 4
1.2. Vấn đề đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong
quy hoạch sử dụng đất 8
Chƣơng 2. QUY TRÌNH ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN
CỦA PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG GIS VÀ PHƢƠNG
PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU 26
2.1. Khái niệm về GIS 26
2.2. Phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu 29
2.3. Quy trình đánh giá tính hợp lý về không gian của phƣơng án quy hoạch
sử dụng đất 35
Chƣơng 3 - THỬ NGHIỆM ĐÁNH GIÁ TÍNH HỢP LÝ VỀ VỊ TRÍ KHÔNG GIAN
CỦA PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ PHÚC YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC 41
3.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu 41
3.2. Giới thiệu về phƣơng án quy hoạch sử dụng đất của thị xã Phúc Yên
đến năm 2020 48
3.3. Chuẩn bị dữ liệu đầu vào 51
3.4. Tính trọng số cho các chỉ tiêu 53
3.5. Phân loại và tính điểm các lớp đầu vào 67
3.6. Tạo raster giá trị hợp lý 78
3.7. Tính điểm cho phƣơng án quy hoạch 79
3.8. Đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phƣơng án quy hoạch 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

PHỤ LỤC 97

ii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Bảng tiêu chí đánh giá vị trí quy hoạch đất giáo dục bang California 14
Bảng 1.2. Các chỉ tiêu lựa chọn vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 16
Bảng 1.3. Khoảng cách thích hợp khi lựa chọn nghĩa trang đô thị 16
Bảng 1.4. Các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch bãi rác của Thổ Nhĩ Kỳ 18
Bảng 1.5. Bảng lựa chọn quy mô bãi chôn lấp chất thải rắn sinh hoạt 19
Bảng 1.6. Các chỉ tiêu chính trong lựa chọn vị trí quy hoạch bãi rác ở Việt Nam 19
Bảng 1.7. Một số chỉ tiêu cụ thể trong đƣợc sử dụng đánh giá vị trí quy hoạch khu
công nghiệp ở Nam Phi 22
Bảng 1.8. Chỉ tiêu lựa chọn vị trí trồng cây khuynh diệp ở Autralia 25

Bảng 2.1. Giá trị RI ứng với từng số lƣợng chỉ tiêu n 34

Bảng 3.1. Tăng trƣởng kinh tế của thị xã Phúc Yên qua các năm 45
Bảng 3.2. Diện tích,cơ cấu các loại đất của thị xã Phúc Yên năm 2010 47
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất của thị xã Phúc Yên năm 2020 49
Bảng 3.4. Danh mục các khu công nghiệp đƣợc quy hoạch đến năm 2020 51
Bảng 3.5. Các lớp dữ liệu đầu vào 53
Bảng 3.6. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất ở đô thị 54
Bảng 3.7. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị 55
Bảng 3.8. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất ở đô thị 55
Bảng 3.9. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất ở đô thị 55
Bảng 3.10. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất ở đô thị 56
Bảng 3.11. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị 56

Bảng 3.12. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất giáo dục - đào tạo 57
Bảng 3.13. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo 57
Bảng 3.14. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất cơ sở
giáo dục - đào tạo 58
Bảng 3.15. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo
dục đào tạo 58
iii

Bảng 3.16. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất cơ sở
giáo dục - đào tạo 58
Bảng 3.17. Trọng số chung của các chỉ tiêu trong đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo 58
Bảng 3.18. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp 59
Bảng 3.19. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp 60
Bảng 3.20. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp . 60
Bảng 3.21. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp 60
Bảng 3.22. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất khu
công nghiệp 60
Bảng 3.23. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp 61
Bảng 3.24. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 61
Bảng 3.25. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 62
Bảng 3.26. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất nghĩa
trang, nghĩa địa 62
Bảng 3.27. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất nghĩa
trang, nghĩa địa 63
Bảng 3.28. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất nghĩa
trang, nghĩa địa 63
Bảng 3.29. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 63
Bảng 3.30. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải 64
Bảng 3.31. Trọng số các nhóm chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải 65
Bảng 3.32. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm kinh tế đánh giá quy hoạch đất bãi thải,

xử lý chất thải 65
Bảng 3.33. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm xã hội đánh giá quy hoạch đất bãi thải,
xử lý chất thải 65
Bảng 3.34. Trọng số của các chỉ tiêu trong nhóm môi trƣờng đánh giá quy hoạch đất bãi
thải, xử lý chất thải 65
Bảng 3.35. Trọng số chung của các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải 66
Bảng 3.36. Các chỉ tiêu đánh giá vị trí quy hoạch đất lâm nghiệp 66
Bảng 3.37. Trọng số các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất lâm nghiệp 67
Bảng 3.38. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị 67
Bảng 3.39. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo 69
iv

Bảng 3.40. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp 71
Bảng 3.41. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 74
Bảng 3.42. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải 76
Bảng 3.43. Phân khoảng các chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất lâm nghiệp 78
Bảng 3.44. Bảng giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất ở đô thị 80
Bảng 3.45. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo 80
Bảng 3.46. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp 80
Bảng 3.47. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 81
Bảng 3.48. Giá trị hợp lý của các vị trí quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải 81


v

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Sơ đồ đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp của MethodFinder 21
Hình 1.2. Các yếu tố lựa chọn vị trí quy hoạch đất lâm nghiệp 24
Hình 1.3. Các lớp dữ liệu đầu vào đánh giá quy hoạch lâm nghiệp 24

Hình 2.1. Sơ đồ khái quát về GIS 26
Hình 2.2. Các dạng vùng đệm (buffer) 28
Hình 2.3. Minh hoạ chồng xếp thông tin raster 29
Hình 2.4. Một số phép toán Boolean 29
Hình 2.5. Thang điểm so sánh các chỉ tiêu 32
Hình 2.6. Mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số 33
Hình 2.7. Quy trình đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phƣơng án quy hoạch sử
dụng đất bằng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu 35
Hình 2.8. Cách tính trọng số của các chỉ tiêu 38
Hình 2.9. Phƣơng pháp tính điểm cho phƣơng án quy hoạch 39

Hình 3.1. Vị trí của thị xã Phúc Yên trong tỉnh Vĩnh Phúc 41
Hình 3.2. Lỗi topology của các đối tƣợng trong lớp dữ liệu đầu vào 52
Hình 3.3. Các bƣớc sửa lỗi Must not have gaps 52
Hình 3.4. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất ở đô thị 69
Hình 3.5. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo 71
Hình 3.6. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất khu công nghiệp 73
Hình 3.7. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 75
Hình 3.8. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải 77
Hình 3.9. Raster giá trị của các lớp đầu vào đánh giá quy hoạch đất lâm nghiệp 78
Hình 3.10. Raster giá trị hợp lý cho các loại đất 79
Hình 3.11. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất ở đô thị 82
Hình 3.12. Một số điểm quy hoạch đất ở đô thị chƣa hợp lý tại phƣờng Hùng Vƣơng 82
Hình 3.13. Một số vị trí quy hoạch đất ở đô thị chƣa hợp lý tại xã Cao Minh và phƣờng Đồng Xuân . 83
Hình 3.14. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất cơ sở giáo dục - đào tạo 83
Hình 3.15. Vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp 84
Hình 3.16. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất khu công nghiệp 84
vi

Hình 3.17. Vị trí quy hoạch đất khu công nghiệp chƣa hợp lý 85
Hình 3.18. Biểu đồ thống kê giá trị hợp lý của quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa 85
Hình 3.19. Vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa chƣa hợp lý 86
Hình 3.20. Một số hình ảnh thực tế về khu vực mai táng của ngƣời dân địa phƣơng 87
Hình 3.21. Vị trí đề xuất xây dựng nghĩa trang tập trung cho thị xã Phúc Yên 88
Hình 3.22. Một số hình ảnh về việc xả thải của ngƣời dân địa phƣơng 88
Hình 3.23. Vị trí quy hoạch bãi chôn lấp rác chƣa hợp lý 89
Hình 3.24. Vị trí đề xuất quy hoạch bãi chôn lấp rác của luận văn 90
Hình 3.25. Vị trí đề xuất quy hoạch đất lâm nghiệp của luận văn 91
1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với công tác quản lý đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trƣớc mắt mà cả lâu dài, tạo cơ sở pháp lý để
bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trƣờng, đồng thời
đáp ứng đƣợc yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đặc biệt trong giai
đoạn thực hiện công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nƣớc hiện nay, việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là yêu cầu cấp thiết đối với mọi cấp, địa bàn, lãnh
thổ nhằm phân bố đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai cho các mục đích, đối tƣợng sử
dụng, đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Ở Việt Nam, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đƣợc lập cho cả 4 cấp
(quốc gia, tỉnh, huyện, xã). Từ khi Luật đất đai 2003 đƣợc áp dụng, nhìn chung
công tác quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) đã đƣợc cải tổ và có những chuyển biến
tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề phải giải quyết: khá nhiều phƣơng án
QHSDĐ không có tính khả thi cao, việc lựa chọn vị trí quy hoạch chủ yếu thực hiện
theo cảm tính, theo sự chỉ đạo của một số cá nhân, chƣa thực sự là một sản phẩm trí
tuệ cao, phân bố không gian nhiều khi chƣa hợp lý, chƣa tính đến các yếu tố tác
động của môi trƣờng và xã hội.

Bên cạnh đó, việc đánh giá, thẩm định các dự án QHSDĐ cũng mang nặng
tính cảm quan. Các đánh giá, thẩm định hiện nay thƣờng chỉ xoay quanh vấn đề nhu
cầu sử dụng đất và tình hình thực hiện của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất, vì vậy
tính hợp lý của phƣơng án quy hoạch không đƣợc quan tâm đúng mức, gây nên tình
trạng quy hoạch treo, kém hiệu quả, thƣờng xuyên phải điều chỉnh, gây tốn kém về
kinh tế và ảnh hƣởng đến xã hội.
Đánh giá tính hợp lý của phƣơng án QHSDĐ là một vấn đề phức tạp, yêu cầu
ngƣời đánh giá phải am hiểu nhiều lĩnh vực, và phải có phƣơng pháp đánh giá đúng
đắn. Nó đòi hỏi phải đánh giá theo nhiều tiêu chí khác nhau về tự nhiên, kinh tế, xã
hội, môi trƣờng. Để giải quyết vấn đề này thì phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu là
một trong những phƣơng pháp thích hợp nhất, hệ thống thông tin địa lý (GIS) là
công cụ hỗ trợ quyết định hiệu quả. GIS cho phép chúng ta phân tích, xử lý dữ liệu
2

không gian, tính toán đến nhiều chỉ tiêu và tích hợp các lớp thông tin phục vụ cho
việc ra quyết định về quy hoạch sử dụng đất, cũng nhƣ đánh giá tính hợp lý về vị trí
không gian của các đối tƣợng QHSDĐ dựa trên việc tính toán các chỉ tiêu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Xây dựng phƣơng pháp đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối
tƣợng trong phƣơng án QHSDĐ cấp huyện trên cơ sở ứng dụng GIS và phƣơng
pháp phân tích đa chỉ tiêu.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về QHSDĐ và vấn đề đánh giá tính hợp lý về không
gian của phƣơng án QHSDĐ.
- Nghiên cứu quy trình ứng dụng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu
trong việc đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong phƣơng
án QHSDĐ cấp huyện.
- Ứng dụng quy trình trên để đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của
các đối tƣợng trong phƣơng án QHSDĐ của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Từ đó
đƣa ra một số kiến nghị nhằm điều chỉnh phƣơng án QHSDĐ cho hợp lý hơn.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp phân tích tổng hợp tài liệu: các nguồn tài liệu thu thập đƣợc
bao gồm giáo trình, sách tham khảo, báo chí, mạng Internet, các bài viết, báo cáo
trong và ngoài nƣớc,… đƣợc nghiên cứu, phân tích, và tổng hợp các vấn đề liên
quan đến đề tài.
- Phƣơng pháp đánh giá định lƣợng để đƣa ra những số liệu có tính khách
quan cao phục vụ trợ giúp quyết định.
- Phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu để xác định mức độ ảnh hƣởng của các
yếu tố và tổng hợp các chỉ tiêu đánh giá.
- Phƣơng pháp phân tích không gian bằng GIS để đánh giá các yếu tố ảnh
hƣởng đến việc đánh giá tính hợp lý của phƣơng án quy hoạch.
- Phƣơng pháp chuyên gia để đánh giá vai trò của các yếu tố ảnh hƣởng.
- Phƣơng pháp thử nghiệm thực tế để kiểm chứng kết quả nghiên cứu.
3

5. Kết quả đạt đƣợc
- Quy trình ứng dụng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu trong đánh
giá tính hợp lý về vị trí không gian của một số đối tƣợng quy hoạch sử dụng đất: đất
ở; đất cơ sở giáo dục và đào tạo; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất khu công nghiệp;
đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất lâm nghiệp cùng với bộ chỉ tiêu đánh giá.
- Đƣa ra đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong
phƣơng án QHSDĐ thị xã Phúc Yên giai đoạn 2010-2020 và một số kiến nghị điều
chỉnh phƣơng án QHSDĐ của thị xã.
6. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học của đề tài là đã đƣa ra đƣợc quy trình đánh giá tính hợp
lý về vị trí không gian của các đối tƣợng trong phƣơng án quy hoạch sử dụng đất
trên cơ sở ứng dụng GIS và phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu.
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài là góp phần đánh giá tính hợp lý về phân bố
không gian của các loại đất chính trong phƣơng án QHSDĐ thị xã Phúc Yên đến
năm 2020.

4


Chƣơng 1. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VẤN ĐỀ ĐÁNH GIÁ
TÍNH HỢP LÝ VỀ KHÔNG GIAN CỦA CÁC ĐỐI TƢỢNG
TRONG PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT


1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ cơ bản của Nhà nƣớc
nhằm quản lý quỹ đất đai của quốc gia: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các
biện pháp của nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả
cao nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu
sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai
và môi trường” [16].

Nhƣ vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất nhƣ một tƣ liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất đai và môi trƣờng.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ trƣớc mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phƣơng
hƣớng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy
hoạch sử dụng đất đƣợc tiến hành nhằm định hƣớng cho các cấp, các ngành trên địa
bàn lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết cho mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý
cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao đất và đầu tƣ
để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lƣơng thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh,

văn hóa - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nƣớc
5

nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai,
tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông
lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); ngăn chặn
các hiện tƣợng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh
thái, gây ô nhiễm môi trƣờng dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát
triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lƣờng về tình hình bất ổn định chính trị, an
ninh quốc phòng ở từng địa phƣơng, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền
kinh tế thị trƣờng.
1.1.2. Mục đích, nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất là nhằm lựa chọn phƣơng án sử
dụng đất đạt hiệu quả cao về kinh tế - xã hội, môi trƣờng - sinh thái, an ninh - quốc
phòng. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
1. Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế -
xã hội, quốc phòng, an ninh;
2. Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của
cấp dƣới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp trên; kế
hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất của cấp dƣới;
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trƣờng;
6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
7. Dân chủ và công khai;
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của mỗi kỳ phải đƣợc quyết định, xét
duyệt trong năm cuối của kỳ trƣớc đó.

1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
6

quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc
điểm của quy hoạch sử dụng đất đƣợc thể hiện nhƣ sau:
- Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phƣơng thức sản xuất của xã hội
thể hiện theo 2 mặt lực lƣợng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử
dụng đất, luôn nảy sinh quan hệ giữa ngƣời với đất đai - là sức tự nhiên, cũng nhƣ
quan hệ giữa ngƣời với ngƣời. Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố
thúc đẩy phát triển lực lƣợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ xã
hội, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phƣơng thức sản xuất của xã hội.
- Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: đối
tƣợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất
đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập
đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nhƣ: khoa học tự nhiên, khoa học
xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trƣờng sinh thái,
- Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã
hội quan trọng (nhƣ sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa, công
nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp ) từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn
về sử dụng đất đai, đề ra các phƣơng hƣớng, chính sách và biện pháp có tính chiến
lƣợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và
ngắn hạn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến trƣớc đƣợc

các xu thế thay đổi phƣơng hƣớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất. Vì vậy,
quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lƣợc, các chỉ tiêu của quy
hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phƣơng hƣớng và khái lƣợc về sử dụng đất của
các ngành. Do khoảng thời gian dự báo tƣơng đối dài, ảnh hƣởng của nhiều nhân tố
7

kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lƣợc hóa, quy hoạch
sẽ càng ổn định.
- Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã
hội. Khi xây dựng phƣơng án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của Đảng và Nhà nƣớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất
đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế
- xã hội. Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi
trƣờng sinh thái [16].
1.1.4. Nội dung lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Nội dung lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đƣợc quy định trong Thông
tƣ 19/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 02 tháng 11 năm
2009 nhƣ sau[2, 5, 6]:
1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.
2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện
quy hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
3. Đánh giá tiềm năng đất đai và định hƣớng dài hạn về sử dụng đất.
4. Xây dựng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất:
Tổng hợp, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch của các đơn vị
hành chính cấp xã và của các ngành, lĩnh vực tại địa phƣơng;
Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã đƣợc cấp tỉnh
phân bổ; xác định khả năng đáp ứng về đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đã đƣợc xác
định;
Xác định diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của

huyện, phƣơng án quy hoạch sử dụng đất cần xác định cụ thể diện tích đất nông
nghiệp;
Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng
sử dụng đất; diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang trong kỳ quy hoạch;
8

Xác định diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện;
Xác định diện tích đất chƣa sử dụng đƣa vào sử dụng cho mục đích nông
nghiệp, phi nông nghiệp; xác định diện tích phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành
chính cấp xã; xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
5. Đánh giá tác động của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội
và môi trƣờng.
6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu.
7. Đề xuất các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Có thể thấy nội dung QHSDĐ cấp huyện đƣợc lập rất chi tiết, có đầy đủ các
đánh giá về tính phù hợp với điều kiện tự nhiên, các tác động của phƣơng án quy
hoạch đến môi trƣờng và xã hội. Tuy nhiên việc thực hiện các bƣớc đánh giá chƣa
nêu ra những quy trình đánh giá cụ thể, chƣa có chỉ tiêu định tính hay định lƣợng cụ
thể nào cho việc đánh giá. Nội dung nhƣ trên còn cho thấy quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đang tập trung vào tổng diện tích đất cần thiết bảo đảm nhu cầu sử dụng trong
kỳ quy hoạch, chƣa tính đến hiệu quả của phân bổ không gian sử dụng đất mà hiện nay
đƣợc coi nhƣ yếu tố quyết định trong địa kinh tế, quy hoạch không gian [19].
1.2. Vấn đề đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của các đối tƣợng
trong quy hoạch sử dụng đất
1.2.1. Nhu cầu đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phương án
quy hoạch sử dụng đất
Trên thế giới việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất đƣợc đề cập đến khá
nhiều, đặc biệt là ở các nƣớc phát triển, nơi mà quy hoạch là một yếu tố rất quan
trọng. Việc đánh giá quy hoạch là một điều cần thiết trong một xã hội thực hiện

theo định hƣớng. Ngƣời ta luôn mong muốn làm thế nào để đánh giá đƣợc quy
hoạch sử dụng đất có đạt đƣợc mục tiêu của họ hay không và quy hoạch nhƣ thế
nào để có thể đạt đƣợc mục tiêu đó.
Ở Mỹ đã có nhiều cuộc hội thảo về việc đánh giá quy hoạch sử dụng đất. Ví
dụ nhƣ Hội nghị khoa học và giáo dục về sử dụng đất đai diễn ra năm 2007. Theo
những báo cáo tại hội nghị này, hàng năm có hàng trăm bản quy hoạch sử dụng đất
9

đƣợc lập nhƣng hiếm khi họ đƣa ra đƣợc những phƣơng án tối ƣu nhất (theo tiêu
chuẩn thực hiện tốt nhất). Nguyên nhân là do sự phức tạp trong việc định hƣớng kế
hoạch trong tƣơng lai, các phƣơng án quy hoạch đƣợc lập rất nhiều và có những
khoảng cách rất khác nhau về chất lƣợng. Trong khi đó, có một lỗ hổng lớn về kiến
thức cũng nhƣ hệ thống đánh giá chất lƣợng quy hoạch vì thế cần thiết phải xây
dựng một hệ thống tiêu chuẩn, tìm kiếm những công cụ để đánh giá những quy
hoạch này nhằm đảm bảo nó là phƣơng án quy hoạch tốt nhất, khả thi nhất cho mục
tiêu phát triển và lợi ích của con ngƣời [24].
Ở Việt Nam, quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc thực hiện trong một thời gian
khá dài. Tại khu vực nông thôn, quy hoạch sử dụng đất chủ yếu việc dựa trên những
đánh giá tính thích hợp của đất cho sản xuất nông nghiệp và thể hiện rất nhiều số
liệu thống kê. Tại khu vực đô thị, việc quy hoạch sử dụng đất đã có tính đến các yếu
tố cảnh quan và môi trƣờng nhƣng ở một mức thấp và trong đa số trƣờng hợp
phƣơng án quy hoạch chƣa phải là phƣơng án tối ƣu nhất. Nội dung chủ yếu thiên
về thống kê, phân bổ về số lƣợng, mang tính khoanh định các loại đất theo mục tiêu
quản lý hành chính; việc tính toán xây dựng phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất vẫn mang nặng tính tổng hợp nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh
vực, chƣa có tiêu chuẩn đầy đủ để tính hết các hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng
nhằm bảo đảm sử dụng đất lâu bền trên cơ sở các luận cứ khoa học, chƣa phát huy
cao nhất đƣợc tiềm năng đất đai nên chất lƣợng của phƣơng án quy hoạch sử dụng
đất chƣa cao, tính khả thi còn thấp.
Bên cạnh đó điều kiện đất đai của Việt Nam hạn chế, là nƣớc đất chật ngƣời

đông; dân số tiếp tục gia tăng. Theo Liên hiệp quốc, để cuộc sống thuận lợi, bình
quân trên 1km
2
chỉ nên có từ 35 - 40 ngƣời [17]. Nhƣ vậy, mật độ dân số của Việt
Nam gấp khoảng 6-7 lần "mật độ chuẩn". So với mật độ dân số Trung Quốc (136
ngƣời/km
2
) thì mật độ dân số Việt Nam đã cao gần gấp đôi (254 ngƣời/km
2
), còn so
với các nƣớc phát triển thì gấp trên 10 lần. Tại các thành phố lớn, mật độ dân số
đang tăng gấp 1 nghìn lần so với tiêu chuẩn. Cụ thể: Hà Nội: 3.490 ngƣời/km
2
(gấp
gần 1000 lần mật độ chuẩn), TP. HCM: 2.909 ngƣời/km
2
Mặc dù vậy, dân số VN
vẫn tăng mạnh hàng năm. Trong 3 năm gần đây, mỗi năm dân số tăng thêm khoảng
hơn 1 triệu ngƣời và theo dự báo của Tổng cục Thống kê, đến năm 2024, nƣớc ta sẽ
10

vƣợt 100 triệu dân với mật độ dân số lên tới 335 ngƣời/km
2
. Cùng với đó, sự phân
bố các cơ sở kinh tế - xã hội tập trung ở vùng đồng bằng, ven biển đã tạo áp lực lớn
trong sử dụng đất.
Tăng trƣởng kinh tế của Việt Nam đang diễn ra với tốc độ rất nhanh và cũng
làm tăng áp lực đối với tài nguyên đất đai, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
tiếp tục đòi hỏi phải bố trí diện tích đất để đáp ứng cho mục đích phi nông nghiệp,
nhất là ở các vùng kinh tế trọng điểm (đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long,

Đồng bằng Bắc Bộ), dẫn tới nhu cầu phải đánh giá các quy hoạch sử dụng đất đã và
đang đƣợc lập, nhằm sử dụng một cách có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên
đất của quốc gia, tránh hiện tƣợng quy hoạch không hợp lý gây tốn kém về kinh tế
và tổn hại đến sức khỏe và đời sống của ngƣời dân.
Quy hoạch sử dụng đất có những đặc điểm riêng biệt, khác với các chính
sách (bằng lời nói, văn bản). Quy hoạch sử dụng đất liên quan đến vị trí không gian,
các quy hoạch đều đƣợc thực hiện trong không gian mà ở đây là bề mặt Trái đất,
vùng lãnh thổ. Mọi sự bố trí sắp xếp, phân phối các hoạt động đều gắn với vị trí
không gian. Do đó phải dựa trên các bản đồ, bản vẽ mà phân định các mối quan hệ
không gian giữa các đối tƣợng sử dụng hay chiếm đóng trên bề mặt đất đai. Vì vậy
việc đánh giá tính hợp lý của vị trí không gian của các đối tƣợng quy hoạch sử dụng
đất là một vấn đề khó thực hiện nhƣng rất quan trọng trong việc đánh giá quy hoạch
sử dụng đất.
1.2.2. Các chỉ tiêu đánh giá tính hợp lý về vị trí không gian của phương án
quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là cần thiết trên cơ sở các tiêu chí phù hợp cho các
hoạt động khác nhau. Để đánh giá đƣợc tính hợp lý về vị trí không gian của phƣơng
án quy hoạch sử dụng đất nhất thiết phải có những tiêu chí để đánh giá, đó là những
tiêu chí đƣợc sử dụng trong việc lựa chọn vị trí quy hoạch tối ƣu, tuy nhiên nó cũng
đƣợc sử dụng để đánh giá lại phƣơng án quy hoạch đó xem có hợp lý hay không.
Tiêu chí đƣợc hiểu là “tính chất, dấu hiệu đặc trƣng để nhận biết, xem xét,
phân loại một vật, sự vật” [10]. Mỗi một loại hình sử dụng đất đều có những nét đặc
trƣng riêng vì thế chúng có những tiêu chí riêng để đánh giá. Có thể thấy rằng các
tiêu chí đánh giá hoặc phân tích cho việc lựa chọn vị trí của các loại hình sử dụng
11

đất có thể nhóm về 3 nhóm tiêu chí cơ bản: môi trƣờng; xã hội và kinh tế. Việc quy
hoạch một đối tƣợng sử dụng đất (loại hình sử dụng đất) nào đó đều liên quan chặt
chẽ đến 3 yếu tố cơ bản trên, quy hoạch đó phải đảm bảo đƣợc về mặt môi trƣờng
sống (không gây ô nhiễm hay hủy hoại môi trƣờng sống, ), phải mang lại lợi ích về

kinh tế (nhƣ tiết kiệm chi phí, hiệu quả kinh tế cao, ), phải tạo sự ổn định xã hội
(có sự đồng thuận xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng, ).
Tiêu chí đánh giá chính là cơ sở để xác định những chỉ tiêu cụ thể cần dùng
để đánh giá. Ví dụ, đánh giá quy hoạch đất ở, trong nhóm tiêu chí về môi trƣờng ta
có tiêu chí càng xa vị trí bãi chôn lấp rác thải càng tốt, từ đây ta thấy đƣợc chỉ tiêu
cần dùng để đánh giá quy hoạch đất ở là khoảng cách đến bãi chôn lấp rác thải. Nhƣ
vậy về cơ bản tiêu chí luôn đi kèm với nó là các chỉ tiêu, một tiêu chí có thể có một
hoặc nhiều chỉ tiêu đi kèm. Các tiêu chí cũng nhƣ chỉ tiêu đánh giá luôn luôn phụ
thuộc vào đặc điểm của từng loại đối tƣợng đánh giá cũng nhƣ điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội của khu vực cần đánh giá.
1.2.2.1. Chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất ở đô thị
Đất ở đô thị là những đơn vị đất đai đƣợc sử dụng vào mục đích xây dựng
nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt trong cùng một thửa đất có nhà
ở, thuộc khu dân cƣ đô thị.
Hiện nay trên thế giới có nhiều nghiên cứu, ứng dụng GIS trong việc lựa
chọn vị trí tối ƣu, cũng nhƣ đánh giá phƣơng án quy hoạch đất ở. Ở Ấn Độ, một
công trình nghiên cứu ứng dụng GIS và mô hình không gian để lựa chọn vị trí quy
hoạch đất ở đƣợc đề xuất bởi Indian Cartographer năm 2003 [30]. Trong quy trình
lựa chọn này ngƣời ta đƣa ra một số tiêu chí nhƣ sau:
1. Vị trí quy hoạch phải có địa hình tƣơng đối bằng phẳng;
2. Vị trí quy hoạch phải nằm cách xa đƣờng quốc lộ ít nhất 70 m;
3. Vị trí quy hoạch phải nằm cách xa đƣờng tỉnh lộ ít nhất 35 m;
4. Vị trí quy hoạch phải nằm cách bờ sông chính ít nhất 500 m;
5. Vị trí quy hoạch phải cách suối chính ít nhất 100 m;
6. Vị trí quy hoạch không đƣợc vào đất màu mỡ dùng để sản xuất nông nghiệp;
7. Vị trí quy hoạch không nằm trong vùng trũng, vùng ngập nƣớc;
12

8. Vị trí quy hoạch phải thuận tiện giao thông.
Nhƣ vậy chỉ tiêu đánh giá sẽ đƣợc dùng trong nghiên cứu này là: loại đất; độ

dốc; khoảng cách đến nguồn nƣớc; khoảng cách đến đƣờng giao thông.
Ở Anh, cũng về vấn đề đánh giá và lựa chọn vị trí quy hoạch đất ở, năm 2001
Flintshire County Council đã đƣa ra một số tiêu chí nhƣ sau [37]:
1. Vị trí quy hoạch phải sẵn sàng để phát triển;
2. Vị trí quy hoạch phải thuận tiện giao thông, công việc, mua sắm và các
dịch vụ hỗ trợ khác;
3. Vị trí quy hoạch phải đáp ứng đƣợc các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
4. Có khả năng kết nối với các hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội mới;
5. Vị trí quy hoạch phải đảm bảo cảnh quan môi trƣờng, không bị ngập lụt
và có tính đến khả năng biến đổi khí hậu.
Các chỉ tiêu đƣợc đƣa ra để đánh giá là: loại vị trí; diện tích, hình thể; cơ sở
dịch vụ xã hội; cơ sở hạ tầng giao thông và vật chất; đảm bảo môi trƣờng; đảm bảo
lợi ích kinh tế.
Ở Việt Nam việc đề ra tiêu chí để đánh giá quy hoạch đất ở cũng đã có trong
một số quy định về quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn, quy hoạch điểm dân cƣ xã,
hợp tác xã,… Các tiêu chí bao gồm [1]:
- Có đủ đất để xây dựng và phát triển theo quy mô tính toán;
- Không bị úng lụt;
- Thuận tiện cho giao thông, đi lại;
- Triệt để sử dụng đất thổ cƣ hiện có, tránh lấy đất canh tác để xây dựng;
- Đối với miền núi và trung du, những khoảng đất có độ dốc dƣới 15
0
cần
dành để trồng trọt, canh tác, không nên dùng làm đất xây dựng;
- Bảo đảm các yêu cầu kĩ thuật xây dựng và vệ sinh môi trƣờng;
- Bảo đảm các yêu cầu về quốc phòng.
Trong quy chuẩn xây dựng Việt Nam việc lựa chọn, đánh giá đơn vị đất ở đô
thị có những yêu cầu nhƣ sau [4]:
- Quy hoạch các đơn vị ở phải đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết
yếu hàng ngày (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin,

13

chợ, dịch vụ thƣơng mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thƣ giãn ) của
ngƣời dân trong bán kính đi bộ không lớn hơn 500m nhằm khuyến khích sử dụng
giao thông công cộng và đi bộ;
- Quy hoạch xây dựng mới các đơn vị ở cần đảm bảo đƣờng giao thông từ
cấp đƣờng chính đô thị trở lên không chia cắt đơn vị ở;
- Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải đƣợc lựa chọn trên cơ
sở dự báo về nhu cầu đối với các loại hình ở khác nhau trong đô thị, đảm bảo đáp
ứng cho các đối tƣợng khác nhau trong đô thị và trên cơ sở giải pháp tổ chức không
gian theo các cấu trúc chiến lƣợc phát triển đô thị.
1.2.2.2. Chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất cơ sở giáo dục và đào tạo
Đất cơ sở giáo dục - đào tạo là đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công
trình phục vụ giáo dục - đào tạo bao gồm: nhà trẻ, trƣờng mẫu giáo, trƣờng phổ
thông, trƣờng trung học chuyên nghiệp, trƣờng cao đẳng, trƣờng đại học, học viện,
cơ sở dạy nghề và các cơ sở giáo dục - đào tạo khác; kể cả phần diện tích làm ký túc
xá cho học sinh, sinh viên, làm nơi bán đồ dùng học tập, nhà hàng, bãi đỗ xe và các
khu chức năng khác thuộc phạm vi cơ sở giáo dục - đào tạo.
Trong một xã hội ngày càng phát triển thì quỹ đất dành cho giáo dục - đào
tạo ngày càng cao. Việc bố trí đất đai dành cho giáo dục - đào tạo luôn đƣợc xã hội
và mọi tầng lớp ngƣời dân quan tâm bởi vì đó là tƣơng lai của đất nƣớc và dân tộc.
Trên thế giới, đất dành cho giáo dục rất đƣợc chú trọng, việc lựa chọn vị trí
quy hoạch cũng nhƣ việc đánh giá quy hoạch đất giáo dục rất đƣợc quan tâm. Ví dụ
nhƣ ở bang California, Mỹ ngành giáo dục đã đƣa ra một số tiêu chí đánh giá việc
quy hoạch đất giáo dục - đào tạo [34]. Những tiêu chí này đƣợc sắp xếp theo thứ tự
giảm dần của mức độ quan trọng, bao gồm: tính an toàn; vị trí (đƣợc hiểu là vị trí
đến các khu dân cƣ có thuận tiện hay không); môi trƣờng; địa chất; địa hình; diện
tích và hình thể; khả năng tiếp cận (đến các tuyến đƣờng giao thông); dịch vụ xã hội
(là những dịch vụ cần thiết nhƣ cảnh sát, phòng cháy chữa cháy, dịch vụ thu gom
rác, ); tiện ích khác (nhƣ hệ thống điện, ga, nƣớc sinh hoạt, cống rãnh); giá cả; tính

sẵn có (khu quy hoạch phải có sẵn để bán hoặc dễ giải phóng mặt bằng, di dời nhà
cửa, ); sự chấp thuận của cộng đồng. Trọng số (mức độ quan trọng) cho các chỉ
tiêu ở đây đƣợc thể hiện ở điểm cao nhất có thể có của chỉ tiêu đó, nếu chỉ tiêu nào
14

có điểm cao nhất là lớn nhất thì chỉ tiêu đó có trọng số cao nhất và ngƣợc lại. Thang
điểm đánh giá ở đây đƣợc chia theo thang điểm 0 đến 5 cho các chỉ tiêu quan trọng
và thang điểm 0 đến 3 cho các chỉ tiêu ít quan trọng hơn. Ví dụ khi ta đánh giá tiêu
chí an toàn thì tổng điểm cao nhất của tiêu chí này là 20 điểm, là tiêu chí quan trọng
nhất và vị trí quy hoạch đó đƣợc tính điểm từ 0 (không an toàn) cho đến 5 (an toàn).
Chỉ tiêu dùng trong đánh giá quy hoạch đất giáo dục - đào tạo đƣợc sử dụng bao
gồm: khoảng cách đến sân bay; khoảng cách đến đƣờng dây điện cao thế; khoảng
cách đến khu vực độc hại hoặc mối nguy hiểm mang tính vật chất; khoảng cách đến
đƣờng sắt; khoảng cách đến đƣờng ống khí gas, trạm xăng,…; khoảng cách đến các
khu vực gây tiếng ồn; khoảng cách đến đƣờng giao thông chính; đặc điểm địa hình
và thổ nhƣỡng; điều kiện an toàn của giao thông đến trƣờng học.
Bảng 1.1. Bảng tiêu chí đánh giá vị trí quy hoạch đất giáo dục bang California [34]
Tiêu chí

0
1
2
3
4
5

Tổng điểm
An toàn (20 điểm)
Không an toàn

An toàn
x 4=
Vị trí (10 điểm)
Xa cách






Thuận tiện
x 2=
Môi trƣờng (10
điểm)
Ô nhiễm






Không ô
nhiễm
x 2=
Địa chất (15 điểm)

Không ổn định






Ổn định
x 3=
Địa hình (10 điểm)
Không phù hợp






Phù hợp
x 1=
Diện tích, hình thể (
10 điểm)
Đủ điều kiện






Không đủ điều
kiện

x 2=
Địa chất (10 điểm)
Không ổn định






ổn định
x 2=
Địa hình(10 điểm)
Không thích
hợp






Thích hợp
x 2=
Dịch vụ công cộng
(3 điểm)
Không tiện lợi

Dịch vụ tốt
x 1=
Tiện ích (3 điểm)
Không sẵn
sàng






Sẵn sàng để
sử dụng
x 1=
Chi phí (3 điểm)
Đắt






Tính kinh tế
x 1=
Tính sẵn có (3 điểm)
Khó

Dễ
x 1=
Chấp thuận của cộng
đồng (3 điểm)
Xung đột, phản
đối






Hài hòa lợi
ích, tán thành
x 1=
15

Ở Việt Nam các tiêu chuẩn xây dựng hiện tại đƣợc phân theo các cấp học
khác nhau: đại học, trung học, mầm non.
Theo TCVN 3907:1984 [12] về việc xây dựng nhà trẻ, trƣờng mẫu giáo thì
tiêu chí lựa chọn vị trí xây dựng bao gồm: cao ráo, thoáng mát; thuận tiện cho việc
cấp nƣớc; bán kính phục vụ tốt; môi trƣờng trong sạch; an toàn, thuận tiện.
Theo TCVN 3978:1984 [12] thì tiêu chí quy hoạch đất giáo dục bao gồm:
học sinh đi lại thuận tiện, an toàn; yên tĩnh cho việc giảng dạy vụ học tập; vệ sinh
(khô ráo , thoáng mát, sạch sẽ) ; bán kính phục vụ tốt; diện tích khu đất phù hợp.
Có thể thấy các tiêu chí của Việt Nam tuy có nhƣng chƣa đầy đủ và chỉ mang
tính chất tham khảo hơn là một sự quy định rõ ràng.

1.2.2.3. Chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất nghĩa trang, nghĩa địa là đất để làm nơi mai táng tập trung. Hiện nay, ở
Việt Nam cũng đã có tiêu chí và chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất nghĩa trang đô thị,
các tiêu chí đánh giá nhƣ sau [15]:
1. Nghĩa trang đô thị phải đƣợc xây dựng ở vị trí phù hợp với quy hoạch xây
dựng đã đƣợc phê duyệt. Đối với các nghĩa trang có hình thức mai táng là
hung táng và chôn một lần tuyệt đối không đƣợc đặt trong nội thị. Đối với
nghĩa trang chỉ có hình thức mai táng là cát táng có thể đƣợc đặt trong nội
thị nhƣng phải đảm bảo tỷ lệ sử dụng đất dành cho chôn cất không vƣợt
quá 35% và cho cây xanh không nhỏ hơn 50% tổng diện tích nghĩa trang;
2. Lựa chọn địa điểm xây dựng nghĩa trang đô thị phải ƣu tiên các vị trí có
khả năng phục vụ cho liên vùng, liên đô thị. Địa điểm xây dựng nghĩa
trang đô thị phải đảm bảo đƣợc các yêu cầu về bảo vệ môi trƣờng và khai
thác, sử dụng lâu dài;
3. Diện tích khu đất phải bảo đảm đƣợc theo qui mô dự báo về mộ phần
trong thời gian tối thiểu 50 năm;
4. Lựa chọn địa điểm xây dựng nghĩa trang đô thị phải đảm bảo khoảng
cách đến các khu vực lân cận theo qui định tại bảng 3;
5. Lựa chọn địa điểm xây dựng nghĩa trang đô thị phải xem xét các điều
kiện tự nhiên nhƣ: khí hậu, địa hình, địa chất, thuỷ văn… Không bố trí
nghĩa trang tại khu vực thiên tai, úng ngập, sạt lở. Riêng nghĩa trang hung
táng cần ở nơi trũng, có độ ẩm cao.
16

Bảng 1.2. Các chỉ tiêu lựa chọn vị trí quy hoạch đất nghĩa trang, nghĩa địa [15]
TT
Chỉ tiêu
Điểm
tối đa
Trọng

số
I
Nhóm chỉ tiêu I: Vị trí địa lý
20
3,6
1.1
Khoảng cách đến khu đô thị (tính từ điểm dân cƣ gần nhất của đô thị)


1.2
Khoảng cách đến điểm dân cƣ nông thôn gần nhất


1.3
Khoảng cách gần nhất đến trục giao thông chính


1.4
Khoảng cách gần nhất đến nguồn nƣớc mặt


1.5
Hƣớng vào chính


1.6
Hình thể lô đất


II

Nhóm chỉ tiêu II: Đất đai
10
1
2.1
Quy mô đất (ha)


2.2
Tình hình sử dụng đất (lúa, thổ cƣ, quốc phòng)


2.3
Thuộc khu vực đã có quy hoạch


III
Nhóm chỉ tiêu III: Các điều kiện về địa hình; địa chất công trình;
thủy văn.
10
1,2
3.1
Cao độ trung bình


3.2
Độ dốc


3.3
Các yếu tố cảnh quan chủ thể (núi đồi, sông suối)

3.4
Mặt nƣớc, thuỷ văn (cả vùng phụ cận)


3.5
Mực nƣớc ngầm


IV
Nhóm chỉ tiêu IV: Dân cƣ, xã hội, phong tục, văn hóa
10
1,4
4.1
Số hộ dân; công trình công cộng; công trình sản xuất cần giải toả


4.2
Diện tích canh tác lúa màu, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thuỷ lợi cần đền bù


4.3
Các dự án kinh tế xã hội liên quan



Bảng 1.3. Khoảng cách thích hợp khi lựa chọn nghĩa trang đô thị [15]
Đối tƣợng cần cách ly
Khoảng cách tới nghĩa trang đô thị

Nghĩa trang
hung táng
Nghĩa trang
chôn một lần
Nghĩa trang
cát táng
Từ hàng rào của hộ dân gần nhất
≥ 1.500 m
≥ 500 m
≥ 100 m
Công trình khai thác nƣớc sinh hoạt tập trung
≥ 5.000 m
≥ 5.000 m
≥ 3.000 m
Đƣờng sắt, đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ
≥ 300 m
≥ 300 m
≥ 300 m
Mép nƣớc của các thuỷ vực lớn
≥ 500 m
≥ 500 m
≥ 100 m
17

Ở Australia ngƣời ta đƣa ra một số chỉ tiêu lựa chọn vị trí quy hoạch nghĩa
trang nghĩa địa nhƣ sau [29]: Phù hợp với quy hoạch vùng, lãnh thổ; khoảng cách
đến đƣờng giao thông chính; diện tích; địa hình; địa chất; thổ nhƣỡng; mực nƣớc
ngầm; giao thông đến vị trí quy hoạch (phải đủ lớn để có thể cho đám rƣớc long
trọng); tình trạng ngập lụt; khoảng cách đến nguồn nƣớc mặt; khoảng cách đến trạm
điện, gas.

1.2.2.4. Chỉ tiêu đánh giá quy hoạch đất bãi thải, xử lý chất thải
Đất bãi thải, xử lý chất thải là đất sử dụng làm bãi để chất thải, rác thải, làm
khu xử lý chất thải, rác thải nằm ngoài các khu công nghiệp.
Đại học Suleyman Demirel, Thổ Nhĩ Kỳ đã ứng dụng GIS và phƣơng pháp
phân tích đa chỉ tiêu để đánh giá vị trí quy hoạch đất bãi rác [33]. Các chỉ tiêu đƣợc
sử dụng trong việc đánh giá bao gồm 8 chỉ tiêu cụ thể nhƣ sau: hƣớng gió; khoảng
cách đến đƣờng giao thông; độ dốc; hiện trạng sử dụng đất; khoảng cách đến nguồn
nƣớc mặt; khoảng cách đến khu dân cƣ; địa chất; khoảng cách đến khu vực đƣợc
bảo vệ.
Để từng bƣớc quy chuẩn hoá việc xây dựng bãi chôn lấp chất thải rắn (BCL
CTR) ở Việt Nam, Bộ Xây dựng và Bộ Khoa học, Công nghệ và Môi trƣờng đã ban
hành văn bản TCXD 261:2001 - Bãi chôn lấp chất thải rắn - Tiêu chuẩn thiết kế, và
Thông tƣ liên tịch số 01/2001 “Hƣớng dẫn thực hiện các quy định bảo vệ môi
trƣờng đối với việc lựa chọn địa điểm, xây dựng và vận hành bãi chôn lấp chất thải
rắn”. Các tiêu chí đƣợc đƣa ra để lựa chọn vị trí quy hoạch bãi chôn lấp chất thải
rắn nhƣ sau:
- Địa điểm BCL phải đƣợc xác định căn cứ theo quy hoạch xây dựng đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
- Khoảng cách xây dựng từ BCL tới các điểm dân cƣ, khu đô thị đƣợc quy
định trong bảng 1.6.
- Việc lựa chọn địa điểm phải căn cứ vào các yếu tố tự nhiên nhƣ khí hậu, địa
hình, địa chất, thủy văn,… nên chọn những khu vực đất hoang hóa hoặc những khu
vực đất hiệu quả kinh tế thấp, hiệu quả sử dụng đất thấp. Địa điểm xây dựng bãi rác
phải đảm bảo cách ly vệ sinh và khai thác lâu dài.