Thảo luận môn thị trường bất động sản: Thị trường thế chấp bất động sản

Thảo luận môn
Thị Trường Bất Động Sản
Chủ đề 3:Tìm hiểu thị trường thế chấp
đất đai BĐS?
Lí do nghiên cứu
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định.
Thị trường thế chấp đất đai BĐS khá trầm
lắng trong những năm qua. Vì lo ngại nguy cơ rủi
ro còn tiềm ẩn.
Nội dung chính
1. Thị trường thế chấp BĐS trong những năm gần đây.
2. Đặc điểm của thị trường thế chấp BĐS
3. Những rủi ro của thị trường thế chấp BĐS
4. Giải pháp hạn chế rủi ro.
5. Kết luận
Thị trường thế chấp BĐS trong những năm gần đây.
•
Lãi xuất tăng cao
•
Người đi vay phải làm nhiều
thủ tục, khó khăn trong khâu
quản lí.
•
Các ngân hàng xem BĐS là ưu
tiên hàng đầu khi nhận tài sản
thế chấp

•
Người đi vay gặp nhiều khó
khăn khi đi vay
•
Các ngân hàng cho phép vay
trực tiếp
Đặc điểm của thị trường thế chấp BĐS
- Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định,
định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn
nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS.
- BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm
rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe
cộ, máy móc thiết bị.
- Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù,
trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những
nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà
việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền
sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật
liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá
đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.
Những rủi ro của thị trường thế chấp BĐS
•
Rủi ro kỳ hạn: Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng
đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh
hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà
các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS.
•
Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay: Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện

cho một bộ phận đông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm và không
đúng chuyên môn được đào tạo. Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ được giao công tác thẩm định (có ngân hàng còn
phải kiêm luôn việc định giá tài sản) đã dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro.
•
Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng
•
Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng: Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh
tranh buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là
phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần
khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho
khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm
nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.
•
Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng: Thông tin bất cân xứng trong
hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, ngân
hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định. Trong công
tác thẩm định thì những mối quan hệ với láng giềng, với đối tác… là những thông tin
quan trọng, tuy nhiên, việc CBTD từ địa bàn này đến địa bàn khác xét vay, với cách
sống biệt lập của người dân thành phố, ngân hàng không có thêm bất kỳ thông tin
nào ngoài thông tin từ chính khách hàng vay.
•
Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục của cơ quan nhà
nước: Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá BĐS.
Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi
dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS
•
Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp: Điều 320 Bộ Luật Dân sự
năm 2005 đã qui định “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có
hoặc hình thành trong tương lai”. Qui định này có thể xem là khá rõ ràng theo cách
hiểu của các ngân hàng, đã tạo điều kiện cho các ngân hàng tham gia tài trợ các dự

án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… dù người
vay chưa phải là chủ sở hữu/sử dụng của các tài sản này vào thời điểm vay vốn, chính
xác là chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật
định.
Giải pháp hạn chế rủi ro
•
Tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn dài
•
Hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro.
•
Có qui định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, ít nhất
phải 3 tháng/lần
•
Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.
•
Cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức
năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm.
•
Đa dạng hóa danh mục cho vay là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các ngân hàng, có
chính sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay đối với nhu cầu vốn sản xuất kinh
doanh, xuất nhập khẩu nhằm hạn chế rủi ro và tăng khả năng cung cấp các dịch vụ
ngân hàng khác đi kèm. Bên cạnh đó, cần giao chỉ tiêu phát triển tín dụng cho các
đơn vị trên cơ sở cân đối số lượng và chất lượng nguồn vốn huy động, chỉ tiêu này
gắn liền với xếp loại và chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng quí, hàng năm.
Kết luận
Thị trường thế chấp BĐS hiện nay còn gặp nhiều bất
cập, chưa có những chính sách cụ thể, nhằm đổi mới cơ
chế hoạt động. Đòi hỏi sự tham gia của nhiều cơ quan
chức năng, điều tiết lại nền kinh tế, bình ổn giá, ngăn
ngừa lạm phát. Cảm ơn cô và các bạn đã chú ý theo dõi.