Tải bản đầy đủ (.pdf) (16 trang)

Bài thảo luận về thị trường bất động sản docx

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (305.08 KB, 16 trang )

TH
TH
TH
THẢ


ẢO
O
O
OLU
LU
LU
LUẬ


ẬN
N
N
NV
V
V
VỀ


ỀTH
TH
TH
THỊ


ỊTR


TR
TR
TRƯỜ
ƯỜ
ƯỜ
ƯỜNG
NG
NG
NGB
B
B
BẤ


ẤT
T
T
TĐỘ
ĐỘ
ĐỘ
ĐỘNG
NG
NG
NGS
S
S
SẢ


ẢN

N
N
NVI
VI
VI
VIỆ


ỆT
T
T
TNAM
NAM
NAM
NAM
A.
A.
A.
A.KH
KH
KH
KHÁ
Á
Á
ÁI
I
I
IQU
QU
QU

QUÁ
Á
Á
ÁT
T
T
TTH
TH
TH
THỊ


ỊTR
TR
TR
TRƯỜ
ƯỜ
ƯỜ
ƯỜNG
NG
NG
NGB
B
B
BẤ


ẤT
T
T

TĐỘ
ĐỘ
ĐỘ
ĐỘNG
NG
NG
NGS
S
S
SẢ


ẢN
N
N
N
ThựctếchothấynếuđầutưvàpháttriểnđúngmứcthìthịtrườngBĐSsẽ
rạoranhữngkếtquảtolớn:

KinhdoanhBĐStạoralợinhuậnlớn
v
ìvậydễdànghấpdẫnvốn
đầutưvàBĐSnhấtlàvốnnướcngoàivàvốntíchluỹcủacáctầng
lớpdâncư
Nhànướcsẽtăngnguồnthu,đồngthờiquảnlýtốttàinguyênđất
ThịtrườngBĐSdướisựquảnlývàđiềuchỉnhcủaNhànướcsẽphát
triểnlànhmạnh,hiệntượngkinhdoanhngầmđựơcxoábỏ
Nhàởvàđấtởlàlĩnhvựcquantrọngchứađựngcácyếutốkinhtế–
xãhội–chínhtrị,dovậyquảnlývàpháttriểnđúngmứcthịtrường
BĐSsẽkéotheonhiềuyếutốkhácnhư:sửdụngđấtđúngmụcđích

tránhlãngphíđất,tạođượcchỗởchonhândân,đảmbảochínhsách
quyhoạchcủaNhànước…
Tuynhiênhiệnnaydotácđộngcủacơchếthịtrường,dobiệnphápquản
lýcònyếukémthiếuđồngbộnênthịtrườngBĐSởnướctahìnhthànhtự
phátthiếutổchứcngoàitầmquảnlý.TìnhhìnhpháttriểncủathịtrườngBĐS
chưalànhmạnhảnhhưởnglớntớisựpháttriểnnôngthônvàđôthịtheoquy
hoạchgâythấtthuchongânsáchnhànước
v
àảnhhưởngkhôngnhỏtớitâm
lýngườidân.Nhữngtiêucựctrongquátrìnhhoạtđộngthểhiệnrõởnhững
điểmsau:
Tỷlệgiaodịchphichínhthứccao.Thịtrường“ngầm”pháttriển
mạnhnạnđầucơđấtđaigâyhỗnloạnthịtrường.
Mấtcânbằngcungcầudonhucầucủangườidântăngnhanh.
Thịtrườngnónglạnhbấtthường,gíacảdễbiếnđộng.
Thôngtinvềthịtrườngkhôngđầyđủ,thiếuminhbạchvàkhótiếp
cậnnênxuấthiệnnhiều“còmồi”đấtđainhàở.
Quytrìnhmuabánphứctạpquanhiềukhâutrunggiankhôngcần
thiết,tốnnhiềuthờigian,chiphígiaodịchcao.
Còntồntạicơchếbaocấp,còncósựphânbiệtkhôngcầnthiếtgiữa
quốcdoanh,ngoàiquốcdoanh,giữatrongnướcvàngoàinướctrong
cơchếchínhsách,trongquảnlýđiềuhànhcủabộmáyNhànướcvề
lĩnhvựcBĐSvàthịtrườngBĐS.
TrongnhữngnămquamặcdùNhànướcđãtậptrungnhiềusứclựcvà
tiềncủanhằmgiảiquyếtvấnđềtrênnhưngthựctếđâyvẫnlàvấnđềcòn
nhiềubếtắccầnkhắcphụcvàgiảiquýêt.Điềunàyluônthúcđẩycácnhà
quảnlýphảinhanhchóngtìmracácbiệnpháphỗtrợnhằmquảnlý
v
àthúc
đẩysựpháttriểncủathịtrườngBĐS.

I.
I.
I.
I.Kh
Kh
Kh
Khá
á
á
ái
i
i
ini
ni
ni
niệ


ệm
m
m
mv
v
v
về


ềth
th
th

thị


ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngB
B
B

Đ
Đ
ĐS:
S:
S:
S:
-
Kháiniệm1
:thịtrườngbấtđộngsản
lànơihìnhthành
cácquyếtđịnhvề
việcaitiếpcậnđượcBĐSvàBĐSđóđượcsửdụngnhưthếnàovàvìmục
đíchgì.
-

Kháiniệm2
:thịtrườngbấtđộngsản
làđầumối
thựchiệnvàchuyểndịch
giátrịcủahànghoáBĐS.
-
Kháiniệm3
:thịtrườngbấtđộngsảnlà“
nơi
”diễnracáchoạtđộngmua
bán,chuyểnnhượng,chothuê,thếchấpvàcácdịchvụcóliênquannhưmôi
giới,tư
v
ấn…giữacácchủthểtrênthịtrườngmàởđóvaitròquảnlýnhà
nướcđốivớithịtrườngBĐScótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúcđẩyphát
triểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhđối
v
ớithịtrườngBĐS.
-
Kháiniệm4
:thịtrườngbấtđộngsản
là"nơi"tiếnhành
cácgiaodịchvề
BĐSgồmchuyểnnhượng,chothuê,thếchấpvàcácdịchvụhỗtrợnhưmôi
giới,tưvấn
Nhưvậy,hiệncórấtnhiềuquanniệmkhácnhauvềthịtrườngBĐS,dưới
gócđộcủamộtđềtàikhoahọc,saukhitổnghợpcáckếtquảnghiêncứu,
chúngtôiđềxuấtmộtsốkháiniệmvềthịtrườngBĐSnhưsau:
ThịtrườngBĐSlàquátrìnhgiaodịchhànghoáBĐSgiữacácbêncó
liênquan.Là“nơi”diễnracáchoạtđộngmuabán,chuyểnnhượng,chothuê,

thếchấpvàcácdịchvụcóliênquannhưtrunggian,môigiới,tưvấn liên
quanđếnBĐSnhưtrunggian,môigiới,tưvấn giữacácchủthểtrênthị
trườngmàởđóvaitròquảnlýnhànướccótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúc
đẩypháttriểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhtrênthịtrườngBĐS.
II
II
II
II.
.
.
.Đặ
Đặ
Đặ
Đặc
c
c

đ
đ
đi
i
i
iể


ểm
m
m
mc
c

c
củ


ủa
a
a
ab
b
b
bấ


ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s
sả


ản
n

n
n
BĐScónhữngđặcđiểmchủyếusauđây:
1.Tínhcábiệtvàkhanhiếm
ĐặcđiểmnàycủaBĐSxuấtpháttừtínhcábiệtvàtínhkhanhiếmcủa
đấtđai.Tínhkhanhiếmcủađấtđailàdodiệntíchbềmặttráiđấtlàcóhạn.
Tínhkhanhiếmcụthểcủađấtđailàgiớihạnvềdiệntíchđấtđaicủatừng
miếngđất,khuvực,vùng,địaphương,lãnhthổv.v Chínhvìtínhkhan
hiếm,tínhcốđịnhvàkhôngdidờiđượccủađấtđainênhànghoáBĐScó
tínhcábiệt.TrongcùngmộtkhuvựcnhỏkểcảhaiBĐScạnhnhauđềucó
nhữngyếutốkhônggiốngnhau.TrênthịtrườngBĐSkhótồntạihaiBĐS
hoàntoàngiốngnhauvìchúngcóvịtríkhônggiankhácnhaukểcảhai
côngtrìnhcạnhnhau
v
àcùngxâytheomộtthiếtkế.Ngaytrongmộttoà
caoốcthìcáccănphòngcũngcóhướngvàcấutạonhàkhácnhau.Ngoài
ra,chínhcácnhàđầutư,kiếntrúcsưđềuquantâmđếntínhdịbiệthoặcđể
tạosựhấpdẫnđốivớikháchhànghoặcthoảmãnsởthíchcánhânv.v
2.Tínhbềnlâu
Dođấtđailàtàisảndothiênnhiênbantặng,mộtloạitàinguyênđược
xemnhưkhôngthểbịhuỷhoại,trừkhicóthiêntai,xóilở,vùilấp.Đồng
thời,các
v
ậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấtsaukhixâ
y
dựng
hoặcsaumộtthờigiansửdụngđượccảitạonângcấpcóthểtồntạihàng
trămnămhoặclâuhơnnữa.Vìvậy,tínhbềnlâucủaBĐSlàchỉtuổithọ
củavậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựng.
Cầnphânbiệt“tuổithọvậtlý”và“tuổithọkinhtế”củaBĐS.Tuổithọ

kinhtếchấmdứttrongđiềukiệnthịtrườngvàtrạngtháihoạtđộngbình
thườngmàchiphísửdụngBĐSlạingangbằngvớilợiíchthuđượctừ
BĐSđó.Tuổithọvậtlýdàihơntuổithọkinhtếkhánhiềuvìnóchấmdứt
khicáckếtcấuchịulựcchủyếucủavậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựng
bịlãohoávàhưhỏng,khôngthểtiếptụcantoànchoviệcsửdụng.Trong
trườnghợpđó,nếuxétthấytiếnhànhcảitạo,nângcấpBĐSthuđượclợi
íchlớnhơnlàpháđivàxâydựngmớithìcóthểkéodàituổithọ
v
ậtlýđể
“chứa”đượcmấylầntuổithọkinhtế.Thựctế,cácnướctrênthếgiớiđã
chứngminhtuổithọkinhtếcủaBĐScóliênquanđếntínhchấtsửdụng
củaBĐSđó.Nóichung,tuổithọkinhtếcủanhàở,kháchsạn,nhàhátlà
trên40năm;củatuổithọkinhtếnhàxưởngcôngnghiệp,nhàởphổthông
làtrên45nămv.v ChínhvìtínhchấtlâubềncủahànghoáBĐSlàdođất
đaikhôngbịmấtđi,khôngbịthanhlýsaumộtquátrìnhsửdụng,lạicó
thểsửdụngvàonhiềumụcđíchkhácnhau,nênhànghoáBĐSrấtphong
phúvàđadạng,khôngbaogiờcạn.
3.Tínhchịusựảnhhưởnglẫnnhau:
BĐSchịusựảnhhưởnglẫnnhaurấtlớn,giátrịcủamộtBĐSnàycóthể
bịtácđộngcủaBĐSkhác.Đặcbiệt,trongtrườnghợpNhànướcđầutưxây
dựngcáccôngtrìnhkếtcấuhạtầngsẽlàmtăngvẻđẹpvànângcáogiátrịsử
dụngcủaBĐStrongkhuvựcđó.Trongthựctế,việcxâydựngBĐSnàylàm
tônthêm
v
ẻđẹpvàsựhấpdẫncủaBĐSkháclàhiệntượngkháphổbiến.
4.Cáctínhchấtkhác:
a.Tínhthíchứng
:
LợiíchcủaBĐSđượcsinhratrongquátrìnhsửdụng.BĐStrongquá
trìnhsửdụngcóthểđiềuchỉnhcôngnăngmàvẫngiữđượcnhữngnétđặc

trưngcủanó,đồngthờivẫnđảmbảoyêucầusửdụngcủangườitiêudùng
trongviệcthoảmãnnhucầusinhhoạt,sảnxuất-kinhdoanhvàcáchoạtđộng
khác.
b.Tínhphụthuộcvàonănglựcquảnlý:
HànghoáBĐSđòihỏikhảnăngvàchiphíquảnlýcaohơnsovớicáchàng
hoáthôngthườngkhác.ViệcđầutưxâydựngBĐSrấtphứctạp,chiphílớn,
thờigiandài.Dođó,BĐSđòihỏicầncókhảnăngquảnlýthíchhợpvàtương
xứng.
c.Mangnặngyếutốtậpquán,thịhiếuvàtâmlýxãhội:
HànghoáBĐSchịusựchiphốicủacácyếutốnàymạnhhơncáchànghoá
thôngthườngkhác.NhucầuvềBĐScủamỗivùng,mỗikhuvực,mỗiquốc
gialàrấtkhácnhau,phụthuộcvàothịhiếu,tậpquáncủangườidânsinhsống
tạiđó.Yếutốtâmlýxãhội,thậmchícảcácvấnđềtínngưỡng,tôngiáo,tâm
linhv.v chiphốinhucầu
v
àhìnhthứcBĐS.
5.Phânloạithịtrườngbấtđộngsản
CónhiềucáchphânloạithịtrườngBĐS,nhìnchungchỉmangtínhchất
tươngđối,cóthểtómtắtởbảngdướiđây:
a/Căncứvàohìnhtháivậtchấtcủađốitượngtraođổi.
TrênthịtrườnghànghoáBĐSđốitượngtraođổilàhànghoáBĐSgồm
quyềnsởhữucôngtrìnhgắnvớiđấtvàquyềnsửdụngđấtcóđiềukiện.Thị
trườngnàylạicóthểchiathànhthịtrườngthịtrườngBĐStưliệusảnxuấtvà
thịtrườngBĐStưliệutiêudùng.
*
TTBĐStưliệusảnxuất
:gồmthịtrườngđấtđai(đấtởđôthị,nôngthôn;đất
nôngnghiệp,đấtlâmnghiệp,đấtkhuchếxuất,khucôngnghiệp ),thịtrường
BĐSmặtbằngnhàxưởngcôngnghiệp,
*

ThịtrườngBĐStưliệutiêudùng
:gồmthịtrườngBĐSnhàở,BĐSthương
mại,vănphòng,cáccửahàngbánlẻv.v
*
VừalàTTBĐSTLSXvừalàTTBĐStưliệutiêudùng
như:đườngsá,cầu
cốngv.v
b/CăncứvàokhuvựccóBĐS:
+
Khuvựcđôthị
:thịtrườngđấtởđôthị,thịtrườngnhàởđôthị,thịtrường
BĐSnhàxưởngcôngnghiệp,thịtrườngBĐSthươngmại,thịtrườngBĐS
côngcộngv.v
+
Khuvựcnôngthôn
:thịtrườngđấtởnôngthôn,thịtrườngđấtnôngnghiệp,
thịtrườngđấtlâmnghiệp,thịtrườngnhàởnôngthôn,thịtrườngđấtphinông
nghiệp(đấtxâydựngtrụsở,vănphònglàmviệc,cửahàngkinhdoanhv.v ),
thịtrườngBĐSnhàxưởngsảnxuấtnôngnghiệp,thịtrườngBĐScôngcộng
v.v
+
Khuvựcgiápranh
:thịtrườngđấtở,nhàở;thịtrườngđấtnôngnghiệp;thị
trườngBĐSnhàxưởngcôngnghiệp,sảnxuấtnôngnghiệp;thịtrườngBĐS
côngcộngv.v
c/CăncứtheocôngdụngcủaBĐS:
*ThịtrườngĐấtđai(nôngnghiệpvàphinôngnghiệp)
*Thịtrườngcôngtrìnhthươngnghiệp(trụsở,vănphòng,kháchsạn,trung
tâmthươngmại,cửahàng )vàcôngtrìnhcôngcộng(giaothông,thuỷlợi,y
tế,vănhoá )

*Thịtrườngcôngtrìnhcôngnghiệp(nhàxưởng,mặtbằngsảnxuất,KCN,
KCX )
*ThịtrườngNhàở(đôthịvànôngthôn)
*ThịtrườngcôngtrìnhđặcbiệtcóhànghoáBĐSlàcácBĐSphivậtthể
đượccoinhưtàinguyênkhaithácđược(kinhdoanhdulịch,v.v )nhưdisản
vănhoá,ditíchlịchsử,v.v
đ/CăncứtheohoạtđộngtrênthịtrườngBĐS(tínhchấtkinhdoanh):
*ThịtrườngmuabánchuyểnnhượngBĐS
*Thịtrườngđấugiáquyềnsửdụngđất
*ThịtrườngchothuêBĐS
*ThịtrườngthếchấpvàbảohiểmBĐS
*ThịtrườngdịchvụBĐS:baogồmcáchoạtđộngdịchvụmôigiớiBĐS,tư
vấnBĐS,thôngtinBĐS,địnhgiáBĐS,bảotrìbảodưỡngBĐSv.v
e/CăncứtheothứtựthờigianBĐSthamgiathịtrường:
+
Thịtrườngcấp1
:thịtrườngchuyểnnhượng,giaohoặcchothuêquyềnsử
dụngđất(
còngọilàthịtrườngBĐSsơcấp
).
+
Thịtrườngcấp2
:Thịtrườngxâydựngcôngtrìnhđểbánhoặcchothuê.
+
Thịtrườngcấp3
:Thịtrườngbánhoặcchothuêlạicáccôngtrìnhđãđược
muahoặcthuê.
Tổnghợpcáckếtquảnghiêncứuvàcácnhậnđịnhcủacácnhàkhoahọc,
cóthểchorằngthịtrườngBĐSnướctabaogồmthịtrườngBĐSsơcấpvà
thịtrườngBĐSthứcấp.

Thịtrườngsơcấpđượchìnhthànhtừkhinhànướcgiaohoặcchothuêđất.
ChủthểthamgiathịtrườngnàylàNhànước(đạidiệnchủsởhữu)vớinhà
đầutưhoặcngườicónhucầusửdụngđất.
Giaiđoạntừsaukhinhậnquyềnsửdụngđất,ngườisửdụngđấttiếnhành
đầutưtạolậpBĐS(xácđịnhvịtrítạolập,xáclậpquyềnsởhữuhoặcsửdụng,
xâydựngcơsởhạtầng,côngtrìnhkiếntrúc, ),sauđótiếnhànhcácgiao
dịchvềhànghoáBĐSnhàđấtnhưmuabán,chuyểnnhượng,chothuê,thế
chấp,bảohiểm Giaiđoạnnàygọilà
thịtrườngthứcấp
.
B.
B.
B.
B.To
To
To
Toà
à
à
àn
n
n
nc
c
c
cả


ảnh
nh

nh
nhth
th
th
thị


ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngb
b
b
bấ


ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng

ng
ngs
s
s
sả


ản
n
n
n.
.
.
.
Năm2010,mặcdùchịuảnhhưởngkhókhăncủacuộckhủnghoảng,thị
trườngbấtđộngsảnViệtNamcóbướcphụchồivàpháttriểntíchcực,góp
phầnđángkểđốivớisựtăngtrưởngchungcủanềnkinhtế.
Từđầunămđếnnay,thịtrườngbấtđộngsảnở2trungtâmkinhtếlớnlà
HàNội
v
àTPHCMliêntiếpcónhữngbiếnđộngtăng-giảmbấtthường.
TrongkhitạiHàNội,thịtrườngbấtđộngsảntiếptụctănggiávàdiễnbiến
phứctạp,TPHồChíMinhchứngkiếnsựsụtgiảmmạnhvềgiaodịchvà
chữnglạicủagiánhàđất.
Sụtgiảmmạnhmẽđólàphânkhúcvănphòngchothuê.Saukhigiáthuêđạt
đỉnh(khoảng55USD/m
2
/thángvănphònghạngA,khoảng37-38
USD/m2/thángđốivớihạngB)
v

àogiữanăm2008sangđầunăm2009giá
thuêbắtđầugiảmmạnh,sangnăm2010giáthuêtiếptụcxuhướnggiảmvà
nhiềucôngtytưvấndựbáoxuhướngnàytiếptụcdiễnratrongnăm2011.
CănhộchungcưtạiTPHồChíMinhvàmộtsốdựánởHàNộicũngrơivào
tìnhtrạngchàobánnhiềumàngườimuakhôngđượcbaonhiêu.Đểthuhút
ngườimua,cácchủđầutưđãtungranhiềuchươngtrìnhkhuyếnmãihấpdẫn
cũngnhưnhiềuhoạtđộngmởrộngđịabànđểchàobánsảnphẩm.Đổbộra
Bắcđểgiớithiệudựáncũnglàmộtxuhướngcủanhiềudoanhnghiệpbất
độngsảnphíaNamtrongnămvừaqua.
Chothuêdàihạncũnglàmộtcáchcủacácchủđầutưkéothêmkhách
hàng.Hìnhthứcnàyvừagiảmchiphíthuê
v
àgiúpnhàđầutưquyềnsởhữu
mặtbằngđểmuabán,sangnhượngnhưcácsảnphẩmbấtđộngsảnthông
thườngkhác.
Giáđấttạicácthànhphốlớntăngcaonênnhiềunhàđầutưđãlựachọn
cáctỉnhlẻxungquanhđểtìmcơhộinhưBìnhDương,ĐồngNai,LongAnở
phíaNam;HưngYên,HảiDương,HòaBình,…ởphíaBắc.
Vừaqua,Hỏithảo“QuyhoạchHàNội
-
Tiềmnăngpháttriểnthị
trườngbấtđộngsản”doHộiQuyhoạchĐôthịViệtNam,HiệphộiBấtđộng
sảnViệtNam,HộitruyềnthôngthànhphốHàNội,câulạcbộbấtđộngsản
HàNộiphốihợptổchứcngày10/9tạiHàNội.
SaukhiQuyhoạchchungthủđôHàNộiđếnnăm2030tầmnhìnđếnnăm
2050đượcThủtướngChínhphủphêduyệtngày26/7/2011,nhiềuchuyêngia
trongngànhđánhgiáđâylàcơsởpháplýquantrọnggiúpcácnhàđầutưbất
độngsảntạiđịabànnàykhaitháchiệuquảtiềmnăng,xácđịnhchiếnlược
pháttriểnminhbạchvàđúngđắn.
ChủtịchHộiQuyhoạchpháttriểnđôthịViệtNam,TrầnNgọcChínhcho

biếtsaukhiquyhoạchchungHàNộiđượcphêduyệtsẽtiếptụctiếnhành
điềuchỉnhlạiQuyhoạchVùngThủđôvàđiềunàysẽtạorasựpháttriểncho
cácđôthị
v
ệtinh,khucôngnghiệptrongvùng.
Nhữngnhântốnàychínhlàchấtxúctáckíchthíchsựpháttriểnbấtđộng
sảnkhôngchỉriêngtạiđịabànHàNộimàcònlantỏasangkhuvựctỉnh,
thànhphốlâncận.QuyhoạchchungđápứngcácyêucầuđểHàNộiphát
triểnthànhThủđôđachứcnăng,ngưỡngdânsốđượcxácđịnhsẽổnđịnh
quanhmốc12triệungười.
QuyhoạchchungHàNộisẽcótácdụngtíchcựcđếncácdoanhnghiệp
trongngànhbấtđộngsản;làcơsởchocácdoanhnghiệplựachọn,tậptrung
thamgiapháttriểntoàndiệnnhiềudựánbấtđộngsảnvớiquymôvà
v
ịtrí
phùhợp
-
TổngthưkýHiệphộiBấtđộngsảnViệtNam,PhanThànhMaicho
hay.Thờigiantới,cácdoanhnghiệpbấtđộngsảncầnxâydựngkếhoạch
nhânlựcchocácchuyênngànhphùhợpvàchuẩnbịkếhoạchtàichínhvững
vàng.
Hiệnnay,vấnđềđượccảngườidânlẫndoanhnghiệpquantâmnhấtvẫn
làtriểnkhaithựchiệnquyhoạchchungsaukhiđượcphêduyệt.
ÔngDươngĐứcTuấn
-
PhóGiámđốcSởQuyhoạch-KiếntrúcHàNội
khẳngđịnhđểquyhoạchtrởthànhhiệnthựcvàđivàocuộcsống,giaiđoạn
tiếptheocònphảitriểnkhainhiềukhâunhưxâydựngvàbanhànhquychế
quảnlýquyhoạch,kiếntrúcđôthị;tổchứclậpvàphêduyệtquyhoạchtheo
tầngbậc,cấpđộkhácnhauđểcụthểhóaquyhoạchchungvàtạocôngcụ

quảnlýpháttriểnđôthịmộtcáchtoàndiện…HiệnHàNộiđangtiếnhànhlập
kếhoạchvàtriểnkhaikhoảng30đồánquyhoạchchungđôthị,quyhoạch
xâydựngvùnghuyện;30đồánquyhoạchphânkhu;60đồánquyhoạchchi
tiếtvàcácquyhoạchđặcthù.
Vềthịtrườnghànghóabấtđộngsảnhiệnnay,ôngVũXuânThiện
-
Phó
CụctrưởngCụcquảnlýNhàvàthịtrườngbấtđộngsản(BộXâydựng)nhận
địnhkhốilượnghànghóachothịtrườngvẫncònnhỏbởitrongtổngsố85
triệum2nhàởđượcxâydựngmớitronggiaiđoạngầnđây,chỉcó30%lànhà
ởhànghóa(thuộcnhómhàngdocácdoanhnghiệpxâydựngtheohìnhthức
nhàthươngmạiđểbán),tỷlệcònlạivẫndodântựxâydựng.Nếuxétquymô
dânsốHàNộisaukhimởrrộngđịagiớihànhchínhvàcảcơcấuhànghóathì
nhucầunhàởcủangườidântạiThủđôvẫnrấtcao.Bởivậy,hiệntượngtrầm
lắngchỉlàtạmthờiđểthịtrườngbấtđộngsảnđiềuchỉnhvềcơcấu,t

trọng
hànghóacũngnhưgiácả.
Tạihộinghị,thamluậncủacácchuyêngiađãmanglạibứctranhtổng
quanchocácnhàđầutưđểxâydựngđượcđịnhhướngđầutưbấtđộngsản
hiệuquảhơn.Thôngquagiớithiệuchitiếtcủacácchuyêngia,nhàđầutưsẽ
cócáinhìntoàndiệnhơnvềvấnđềquyhoạch,pháttriểncácdựánsauquy
hoạchcũngnhưcácdựánthuộcphạmviquyhoạchVùngThủđô.Ngàycao
điểmnhấtcókhoảng8.000lượtngườiđếntìmhiểuquyhoạchchungHàNội
-
consốđócũngphầnnàochứngtỏsựquantâmcủangườidânđếnđồán
quantrọngnày.
Th
Th
Th

Thị


ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngb
b
b
bấ


ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s

sả


ản
n
n
n2011:
2011:
2011:
2011:
Kh
Kh
Kh
Khô
ô
ô
ông
ng
ng
ngs
s
s
số


ốt
t
t
tn
n

n

ó
ó
óng
ng
ng
ngnh
nh
nh
như
ư
ư
ưng
ng
ng
ngkh
kh
kh
khô
ô
ô
ông
ng
ng
ngđó
đó
đó
đóng
ng

ng
ngb
b
b

ă
ă
ăng
ng
ng
ng
C
C
C

ó
ó
óm
m
m
mộ


ột
t
t
txu
xu
xu
xuh

h
h
hướ
ướ
ướ
ướng
ng
ng
ngl
l
l

à
à
àCh
Ch
Ch
Chí
í
í
ính
nh
nh
nhph
ph
ph
phủ


ủgi

gi
gi
giả


ảm
m
m
md
d
d

ò
ò
òng
ng
ng
ngti
ti
ti
tiề


ền
n
n
nv
v
v


à
à
ào
o
o
ob
b
b
bấ


ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s
sả


ản
n
n
nth

th
th
thì
ì
ì
ì
ng
ng
ng
ngườ
ườ
ườ
ười
i
i
id
d
d

â
â
ân
n
n
nl
l
l
lạ



ại
i
i

đ
đ
đang
ang
ang
angđổ
đổ
đổ
đổti
ti
ti
tiề


ền
n
n
nv
v
v

à
à
ào
o
o

ob
b
b
bấ


ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s
sả


ản.
n.
n.
n.
Đólànhậnđịnh
v
ềthịtrườngbấtđộngsảncủaThứtrưởngBộXâydựng
NguyễnTrầnNamchothịtrườngbấtđộngsảnnăm2011tạibuổihộithảo
ngày10/3/2011.

TrongbàiphátbiểuvềxuhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnViệt
NamtrongthờigiantớitạiHộithảoThịtrườngBĐSViệtNampháttriển
năngđộngvàbềnvữngđượcHiệphộiBĐSViệtNamtổchứcngày
10/3/2011,ThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchobiết,nhậnđịnh
vềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamlàrấtkhó.Tuynhiên,theoThứtrươngr
thịtrườngnăm2011vẫnsẽgiốngnhưnăm2010,khôngcósựtăngnóng,và
cũngkhônghẳnlàđóngbăngmàthịtrườngvẫncứtúctắcpháttriển.
Th
Th
Th
Thị


ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngkh
kh
kh
khó
ó
ó
ókh
kh

kh
khă
ă
ă
ăn
n
n
n
Đầutưbấtđộngsảnvớiđặcthùlàvốnlớn,cácnhàtạolậpbấtđộngsản
luôncầnphảihuyđộngvốntừrấtnhiềunguồnkhácnhauđểpháttriểndựán.
Trongđó,vốntựcó(vốnchủsởhữu)làmộtphầnrấtnhỏ,chonênkhócóthể
đủđểtriểnkhaicácdựán,đặcbiệtlànhữngdựánlớnlênđếnhàngnghìntỷ
đồng,hàngtỷUSD.Dođó,đểđảmbảoviệctriểnkhaidựáncácchủđầutư
đềuphảihuyđộngvốntừnhiềukênhkhácnhau,trongđóvốnthươngmại
(vốnvayngânhàng,vốnhuyđộngtừkháchhàngứngtrước,huyđộngtừthị
trườngchứngkhoán,tráiphiếu,cáctổchứctíndụng,…)
TheoThứtrưởngNguyễnTrầnNam,vốnđểthựchiệndựánbấtđộngsản
làyếutốquyếtđịnhsựthànhcông,haythấtbạicủamộtdựánbấtđộngsản.
Trongbốicảnhhiệnnaythịtrườngbấtđộngsảnđanggặpphảirấtnhiềukhó
khăn,trongđóhuyđộngvốnlàkhókhănnhất
Vốnvayngânhàngvàhuyđộngtừkháchhàngchiếmđaphầnđểthực
hiệncácdựán.Tuynhiên,haikênhhuyđộngnàyđanggặpphảirấtnhiềukhó
khănđốivớicácchủđầutưkhiChínhphủđangthựchiệnsiếtchặttíndụng
nhằmkiềmchếlạmphát,ổnđịnhkinhtế
v
ĩmô.
Lãisuấtcaohiệnnaylênđến20%/năm,ngoàira,dotăngtrưởngtíndụng
năm2011đượckhốngchếdưới20%,đặcbiệtlàchovaytronglĩnhvựcbất
độngbịhạnchế,điềunàycũngsẽlàcảntrởchocácchủđầutư.
TheoquyđịnhcủaNghịđịnh71,mớibắtđầuthựchiệndựánchủđầutư

cũngchỉđượcphéphuyđộngtừkháchhàngứngtrướclà20%sảnphẩmdự
án,dođó,khoảnhuyđộngnàycũngkhôngnhiều.Bêncạnhđólàcònbị
khốngchếthờigianhuyđộngvốnlàphảixâyxongphầnmóngthìchủđầutư
mớiđượchuyđộngvốn.
Phụthuộcvàochínhsách:Thịtrườngbấtđộngsảnphụthuộcrấtnhiềuvào
chínhsáchtiềntệcủaNhànước,vìđâylàlĩnhvựcthuhútrấtnhiềutiềntừ
cáctổchứctíndụng,ngườidâncũngvayngânhàngđầutưvàothịtrường.Do
đó,nhữngthayđổivềchínhsáchtiềntệsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnthịtrường.
TheoôngNam,năm2011vớichínhsáchtiềntệthắtchặtđốivớibấtđộngsản,
đồngnghĩavớiviệcdòngtiềnvàolĩnhvựcnàysẽbịhạnchếđirấtnhiều.Khi
Nhànướcsiếtchặttíndụng,thịtrườngsụtgiảmlàcácchủđầutưsẽgặpkhó
khănngay.
Nguồnlựctàichínhđổvàobấtđộngsảnthứnhấtlàvốntựcócủacác
doanhnghiệp(rấtnhỏ),Nhànướcquyđịnhmỗidựánchiếm15-20%vốntự
cóthìcũnglàmộtphầnnhỏ,cònlạilàđivayngânhàngvàngườidân,mà
huyđộngtừngườidânlạibịkhốngchếtỷlệ70%vàbịkhốngchếthờigian
chỉđượchuyđộngkhixongphầnmóng.
Đốivớivayngânhàng,theoquyluậtbấtthànhvănlàtổngdưnợbấtđộngsản
trongtổngdưnợngânhàngNhànướckhốngchếlà10%ởđiềukiệnbình
thường.Trongtrườnghợpkhủnghoảng,chứngkhoánvàbấtđộngsảnbịthắt
đầutiên.Trongkhiđó,hiệnnayởViệtNamvốnchủyếuvàobấtđộngsảnlại
ởngânhàng,nướctacònthiếurấtnhiềucáctổchứctàichínhtrunggiankhác.
Dođó,khitíndụngbịsiếtchặt,huyđộngtiềntrongdânbịhạnchếthìcácdự
ánbấtđộngsảnsẽgặprấtnhiềukhókhăn.
Nguồncungtăngmạnh:
ĐặcbiệttheoôngNguyễnTrầnNamthịtrườngTp.HCMnguồncungcănhộ
gầnnhưđãbãohòadonguồncungcănhộlớn,đặcbiệtlàphânkhúccănhộ
caocấp,vàngaycảcănhộtrungbìnhhiệnnaytạiTp.HCMcũngkhóbán.
Theothốngkê,tạiTp.HCMdưnợtronglĩnhvựcbấtđộngsảnchiếmđến
47%tổngdưnợbấtđộngsảncủacảnước,trongkhiđóởHàNộichiếm16%.

NgườidânTP.HCMđimuanhàởchủyếulàtiềnđivayngânhàng,cònđối
vớiHàNộithìíthơnrấtnhiều.Đâycũnglàmộtsựkhácbiệtgiữahaithị
trường.
Dođó,khisiếtchặttíndụngchắcchắnlàTp.HCMsẽkhókhănnhiềuhơnso
vớiHàNội.GiácănhộthươngmạitạiTp.HCMhiệnnayrẻhơnrấtnhiềuso
vớiHàNội,thậmchícònbằngnhàởthunhậpthấptạiHàNộichỉkhoảng11-
12triệuđồng/m2.
Th
Th
Th
Thị


ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngph
ph
ph
phụ


ục
c

c
ch
h
h
hồ


ồi
i
i
inh
nh
nh
như
ư
ư
ưng
ng
ng
ngph
ph
ph
phá
á
á
át
t
t
ttri
tri

tri
triể


ển
n
n
nthi
thi
thi
thiế
ế
ế
ếu
u
u
uổ


ổn
n
n
nđị
đị
đị
định
nh
nh
nh
Thịtrườngbấtđộngđượcđánhgiálàđãquathờikỳđóngbăng,vàcódấu

hiệuphụchồivàtăngtrưởngtrởlại,tuynhiên,nhậnđịnhcủaôngNamcho
rằngthịtrườngpháttriểnchưabền
v
ữngbởicácyếutốsau:
Giábấtđộngsảnvẫnởmứccao:
Sovớimứcthunhậpthựctếcủangườidân
hiệnnay,giánhàđấttạiViệtNamđangởmứcrấtcao,dẫnđếnnhiềungười
dânkhôngmuađượcnhà,đặcbiệtlàtạiHàNội.Hiệnnayđasốngườicóthu
nhậpcaođãcónhàở,trongkhiđónhàởchođốitượngcónhucầuthựclại
đangthiếutrầmtrọng.Vấnđềlà,khôngphảichủđầutưhạmạnhgiábán/m2
xuốngmàcầnphảigiảmdiệntíchcănhộ,đồngthờiquảnlýtốtchiphígiảm
giáthànhđểduytrìlợinhuận.
Cơcấuhànghóabấtđộngsảnmấtcânđối:
Chủđầutưcácdựánnhàởcao
cấpđangtậptrungpháttriểnquánhiềudựán,trongkhiđólạibỏquênđi
phânkhúcbìnhdân(màđạiđasốngườidâncónhucầuthực).Đươngnhiên,
lànhữngkhuđấttrongnộithànhthìchẳngcónhàđầutưnàolạimuốnphát
triểndựánrẻtiềnvìgiáđấtđắt,vịtrílạicónhiềulợithế,tuynhiên,nhữngdự
ánnhàởcaocấpngoàitrungtâmsẽrấtkhóbán.
Tiếnđộcácdựáncònchậm:
Cónhiềunguyênnhân,dựánchậmthìđương
nhiênchủđầutưkhôngmuốn,cónhiềunguyênnhânkháchquannhưtừphía
chínhquyền,thủtụcphứctạp.Nhữngcũngcónguyênnhântừphíachủđầu
tưnhưquảnlýdòngtiềnkhôngđủ,tiềndựánnàylạiđilàmdựánkhác.Một
lỗicơbảncủanhiềuchủđầutưhiệnnaylàquảnlýdòngtiềnkhôngtốt,
khôngchuẩnbịnguồnlựcđầyđủ.Vìthế,cácdựántriểnkhaidởdang,đuối
hơikhôngthựchiệnđúngcamkếtvớikháchhàng,…
Xu
Xu
Xu

Xuh
h
h
hướ
ướ
ướ
ướng
ng
ng
ngph
ph
ph
phá
á
á
át
t
t
ttri
tri
tri
triể


ển
n
n
nth
th
th

thờ


ời
i
i
igian
gian
gian
giant
t
t
tớ


ới
i
i
i
Vấnđềnhậnđịnh,dựbáovềthịtrườnglàrấtkhó,tuynhiên,
v
ềcơbảnchúng
tavẫncónhữngnhậnđịnhchung:
Lạcquanvềtrungvàdàihạn
ThứtrưởngNguyễnTrầnNamchorằngrấtlạc
quanđốivớithịtrườngbấtđộngsảnViệtNam.
NhucầuvềnhàởtạiViệtNamlàrấtlớn,tiềntrongdâncũngkhôngphảilà
nhỏ.Dođóyếutốđầuracủathịtrườnglàcòntiềmnăngrấtlớn.Xét
v
ềdài

hạn,thịtrườngbấtđộngsảnsẽcònpháttriểnmạnh
Theobáocáovềchiếnlượcpháttriểnnhàởđến2020vàtầmnhìnđếnnăm
2030củaBộXâydựng,trong10nămquacảnướcđãxâydựngmớivàcảitạo
đượckhoảng700triệum2sànnhàở,mỗinămxâydựngmớiđượckhoảng70
triệum2sàn.Hiệntạisốm2tínhtheođầungườikhoảng16m2.Địnhhướng
pháttriểnđếnnăm2020,sốm2nhàởbìnhquântrênđầungườilà25m2với
sốdândựkiếnlà100triệudân.Nhưvậy,đếnnăm2020chúngtacầnkhoảng
2,5tỷm2sànnhàở,trongkhiđóhiệntạicókhoảng1,5tỷm2sàn,trong10
nămtớiViệtNamcầnxâydựng1tỷm2sànnhàởnữa(mỗinăm100triệu
m2)
Đốivớinăm2011,nhiềutháchthứcnhưngvẫncóthờicơ:
Mụctiêucủanăm
làhạnchếlạmphát,trongcácgiảiphápđểchốnglạmphátcónhiều,trongđó
biệnphápquyếtliệtnhấtlàsiếtchặttíndụng,giảmchitiêucông,giảmđầutư,
hoãncácdựánchưacầnthiếtkhởicông,…(TheoNghịquyết11củaChính
phủ).Khốngchếtốcđộtăngtrưởngtíndụngdưới20%,tănglãisuất,tăngtỷ
giá,…tứclàdùngcácđònbẩykinhtếđểhãmbớtnhucầuđầutưbằngdòng
tiềncungứngrathịtrường.
Vìthế,nămnayngànhbấtđộngsảnsẽcókhókhănnhấtđịnh.Nhiềudoanh
nghiệpsẽphải“nghiếnrăng”chịuđựng,bằngnhiềucáchcóthểtháogỡkhó
khănnhưliêndoanh,liênkếtkêugọivốn,cùngquáthìbándựán.
NhìnchungởkhuvựcHàNội,bấtđộngtăngcũngcóđộtrễcủanóvàgiảm
cũngcóđộtrễcủanó.Hiệntạicácdựánđangxâydựngdởdang,vậtliệuxây
dựngtănglênnhữngvẫncứphảimuađểxây.Nhiềudựánkhônngoanthì
quyđổiraUSDđểđảmbảogiáđầuravẫntăng,giáđầuracủanhữngdựán
nàomàkýhoàntoànbằngtiềnViệtmàkhôngcóquyđổithìcũngnhanh
chónghoànthiệnmàbán,càngđểlâucàngkhókhănvìtỷgiángà
y
càngtăng
nênlợinhuậnsẽgiảmđi.

Tuynhiên,thịtrường
v
ẫncóthờicơkhimộtsốtínhiệuchothấykhigiávàng
tăng,giáUSDtăng,thịtrườngchứngkhoánthìkhôngbiếtđãđếnđáychưa,
nhưngsuygiảmrấtnhiềuthiếuminhbạch,…Vìthế,hiệncómộtxuhướnglà
Chínhphủgiảmdòngtiềnvàobấtđộngthìngườidânlạiđangđổtiềnvàobất
độngsản,màtiềnởtrongdânthìcũngkhálớn.TạiHàNội,giaodịchvềbất
độngsảnlàđangtănglên,giácảtănglên.Ngườidânđangcóxuhướngtích
trữhoặcchuyểnsangmuabấtđộngsảnđểtránhsựmấtgiácủađồngtiền.
Kếtluậnchonhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảnnăm2011,Thứtrưởng
NguyễnTrầnNamvívon“nguồncung
v
ẫntăngmạnh,vìthấykhódựđoán
quá,tôichorằngthịtrườngvẫnbìnhbìnhnhưnăm2010,cũngkhôngphảilà
sốtnóng,cũngkhôngđếnnỗiđóngbăng,thịtrườngvẫncứtúctắc,trongcái
khólạilócáikhôn”.
Nh
Nh
Nh
Nhà
à
à
àở


ởcho
cho
cho
chong
ng

ng
ngườ
ườ
ườ
ười
i
i
id
d
d

â
â
ân
n
n
nc
c
c

ó
ó
óthu
thu
thu
thunh
nh
nh
nhậ



ập
p
p
pth
th
th
thấ


ấp
p
p
p
Ngaysaukhinhậmchức,tânBộtrưởngBộXâydựng,ôngTrịnhĐình
Dũng,chobiếtsẽtậptrungpháttriểnnhàở,đặcbiệtlànhàởxãhộinhằm
giúpngườidâncóthunhậpthấpkiếmđượcnhàởtốthơn.
Đâ
y
l
à
mộtviệcl
à
mkhó,rấtkhótrongbốicảnhthịtrườ
ng
nh
à
đấtđang
đó
ng


ng
v
à
h
à
nhlangph
á
pl
ý
thiếurõr
à
ng.Cóthểnóichươ
ng
trìnhph
á
t
triểnnh
à

x
ãhộiđang

lănb
á
nhtr
ê
nconđườ
ng
qu

á
nhiều
ổg
à”.Th

ctế,
c
á
ccơchế,chínhs
á
chđãcót

lâunhư
ng
đếnnayc
á
cdự
á
nnh
à

x
ãhộivẫn
chưacónhiều.Lýdolành
à

x
ãhộikhô
ng
manglạilợinhuậnn

ê
nc
á
cdoanh
nghiệpkhô
ng
mấ
y
quantâm.
Thậtvậy,theoNghịđịnh71,giábánnhàởxãhộidoNhànướcquyđịnh,
theonguyêntắcgiábánbaogồmcáckhoảnchiphíhợplýchủđầutưbỏra;
bảođảmtínhđủcácchiphíthuhồivốn,kểcảvốnvay(nếucó)vàđược
hưởnglợinhuậnvớiđịnhmức10%.
D
ùdoanhnghiệpthựchiệnd

á
nnh
à

x
ãhộiđượcNh
à
nướcgiaođất

sạch

(kh

ib


ithường,giảiphó
ng
mặtbằng)v
à
khô
ng
thutiềns

dụ
ng
đất,như
ng
v

iquyđịnhvề
m

clợinhuậnnàydoanhnghiệpkhô
ng
thấ
y
lợi,thậ
m
chí
c
ò
nc
ó
nguycơl


vốn.
L
ãnhđạocủa
m
ộtt

ng

ng
ty
x
â
y
dự
ng
ởTPHCM
c
ò
nchorằng,v

icơchếnhưhiệnnaykhô
ng
thển
à
oph
á
ttriểnnhanhnh
à


x
ãhộiđượcvìkhô
ng
cóvốn.
Theoquyđịnh,vốnđầutưnhàởxãhộidoanhnghiệpphảitựxoayxở
(khônglấytừngânsách).Trongtìnhhìnhthịtrườngbấtđộngsản“bấtđộng”
nhưhiệnnay,cácngânhàngđã“đóngcửa”vớicácdựánnhàđất.Hơnnữa,
vớicácdựánloạinàychủđầutưkhôngđượccấpgiấychứngnhậnquyềnsử
dụngđất(vìNhànướckhôngthutiềnsửdụngđất)đểthếchấp.
Trongkhiđó,nh
ững
d

á
nnh
à

x
ãhội(thườ
ng
l
à
chungcưcaotầng)
đòih

isốvốnl

n,h
à
ng

tră
m
tỉđồng.Khô
ng
vayđượcvốn,doanhnghiệp
xoay
x
ởtheokiểu
g
ì
?
Thườ
ng
đốiv

ic
á
cdự
á
nnh
à
ởthươ
ng
mại,doanh
nghiệpđượchuyđộ
ng
vốncủakh
á
chh
à

ng
saukhidự
á
nđãxongphầnmóng.
Vớ
ic
á
cd

á
nnh
à

x
ãhội,ph
á
pluậtcũ
ng
chophéphuyđộ
ng
vốnt

kh
á
ch
h
à
ng
(Thô
ng

tư36)như
ng
vấnđềl
à
doanhnghiệpkhô
ng
biếtkh
á
chh
à
ng
của
m
ìnhl
à
ai!DùNghịđịnh86cóquyđịnhvềđốitượ
ng
muanh
à

x
ãhội
như
ng
nh

ng
đốitượ
ng
n

à
y
c
ò
nphảiđượcchínhquyềnphânloại,
x
étưu
ti
ê
n

H
ơnn

a,đốitượ
ng
muanh
à

x
ãhộil
à
ng
ườinghèo!
Khôngđượcưuđãitừ
v
ốnngânsách,khôngvayđượctừngânhàng,
khônghuyđộngđượctừngườimua…doanhnghiệpđầutưvàodựánnhàở
xãhộichỉcóthểlấytiềntúirađầutư(nếucó).Vớiquyđịnhmứclãi10%cho
mộtdựánmàcóthểkéodàinhiềunăm;liệucácdoanhnghiệpcónhảyvào

nhữngdựánnàyhaylấytiềngửingânhàngđểnhậnlãi20%mỗinăm?Đólà
chưanóiđếnchuyệnnhiềukhoảnchiphírấtkhóđượccơquanthuếcông
nhậnlàchiphíhợplýtrongquátrìnhdoanhnghiệpthựchiệndựánnhàởxã
hội.
Theotínhto
á
ncủagi
ám
đốc
m
ộtcô
ng
tyx
â
y
dựng,gi
á
th
à
nhcủanh
à

x
ãhội(dùkhô
ng
tínhtiềns

dụ
ng
đất)cókhic

ò
ncaohơnnh
à
ởthươ
ng
m
ại
nếu
x
étởm

clãisuấtnhưhiệnnay(nếuvayđược);vìc
á
cdự
á
nthươ
ng
mại
cóthểhuyđộ
ng
đượcvốnt

kh
á
chh
à
ng
n
ê
nđãb


tđược
m
ộtphầnchiphílãi
vay
ng
ânh
à
ng…
T
ấtnhi
ê
ngi
á
b
á
nnh
à

x
ãhộidochínhquyềnquyếtđịnh-

ng
cókhithấphơngi
á
th
à
nh!
V


y
l
à
mthến
à
oph
á
ttriểnđượcnh
à

x
ã
hội?
Phảithayđổicơchếchínhs
á
chđểkhơithô
ng
ngu

nvốnchoc
á
cd

á
n
nh
à

x
ãhội.

T
ấtnhi
ê
n,vềt

ng
thểkhô
ng
chỉcầnthayđổicơchếchínhs
á
ch
đốiv

inh
à

x
ãhộim
à
phảiv

icảsựph
á
ttriểnl
à
nhmạnhcủathịtrườ
ng
bất
độ
ng

sản.
Dođó,tânBộtrưởngBộXâydựngcầnxemxétnhữngkiếnnghịcủa
chínhquyềnTPHCMvừagửichoBộXâydựng.Đólàcầnbanhànhcơchế
cụthểđểnhiềuthànhphầntổchứckinhtếcóthểthamgiađầutưvàothị
trườngbấtđộngsản;khuyếnkhíchcácnhàđầutưxâydựngnhàởchođối
tượngthunhậpthấp,đốitượngchínhsách,mởrộngsựthamgiacủadoanh
nghiệp,cánhânnướcngoàivàothịtrườngnày;xâydựngchínhsáchthuếnhà
đất,bổsungthuếsởhữunhàở;xâydựnghệthốngthôngtinthịtrườngbất
độngsảnđểđánhgiávàdựbáotìnhhìnhpháttriểnthịtrường.
Chínhphủcũngcầnsớmbanhànhcácquyđịnhcụthểđểhìnhthànhcác
địnhchếtàichínhphingânhàngnhưquỹtínthácđầutưbấtđộngsản,quỹ
tiếtkiệmnhàở;chấnchỉnhvànângcaochấtlượnghoạtđộngdịchvụsàn
giaodịchbấtđộngsản;quảnlý,kiểmtraviệcbánhàngquasàngiaodịchbất
độngsảncủacácdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsản,kiểmsoátchặtchẽ
tiếnđộđầutưcácdựán,đặcbiệtlàcácdựánnhàở
v
àhạtầngđôthị…
Ngoàira,cầnhìnhthànhcáctổchứcquảnlýnhànướcđủnănglựcthực
thicôngtácquảnlývàpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnhiệuquảgồmtrung
tâmnghiêncứuvàdựbáothịtrườngbấtđộngsản,tổngcôngtyxâydựngnhà
ởxãhội,quỹtàichínhngânsách;cócơchếchínhsáchcụthểđểpháttriển
nhàởchongườithunhậpthấp,nhàởxãhội;hìnhthànhquỹtiếtkiệmnhàở
nhằmhỗtrợngườicónhucầunhàởnhưngthunhậphạnchế.
C.
C.
C.
C.M
M
M
Mộ



ột
t
t
ts
s
s
số


ốbi
bi
bi
biệ


ện
n
n
nph
ph
ph
phá
á
á
áp
p
p
pth

th
th
thú
ú
ú
úc
c
c
cđẩ
đẩ
đẩ
đẩy
y
y
ys
s
s
sự


ựph
ph
ph
phá
á
á
át
t
t
ttri

tri
tri
triể


ển
n
n
nc
c
c
củ


ủa
a
a
ath
th
th
thị


ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường

ng
ng
ng
B
B
B

Đ
Đ
ĐS
S
S
S
1.
1.
1.
1.Vi
Vi
Vi
Việ


ệc
c
c
cth
th
th
thự



ực
c
c
chi
hi
hi
hiệ


ện
n
n
nc
c
c
cả


ải
i
i
ic
c
c

á
á
ách
ch

ch
chh
h
h
hệ


ệth
th
th
thố


ống
ng
ng
ngqu
qu
qu
quả


ản
n
n
nl
l
l

ý

ý
ýnh
nh
nh
nhà
à
à
àđấ
đấ
đấ
đất
t
t
tc
c
c
củ


ủa
a
a
aVi
Vi
Vi
Việ


ệt
t

t
tNam
Nam
Nam
Namhi
hi
hi
hiệ


ện
n
n
n
nay
nay
nay
nayđượ
đượ
đượ
được
c
c
cth
th
th
thự


ực

c
c
chi
hi
hi
hiệ


ện
n
n
nv
v
v
vớ


ới
i
i
iph
ph
ph
phươ
ươ
ươ
ương
ng
ng
ngch

ch
ch
châ
â
â
âm
m
m
m“


“C
C
C

à
à
àng
ng
ng
ngs
s
s
sớ


ớm
m
m
mc

c
c

à
à
àng
ng
ng
ngt
t
t
tố


ốt
t
t
t”


”.
.
.
.
Mụctiêuchínhcủacảicáchlà:
•Tạoranhữngbướcđộtphátrongnguồncungvàđảmbảosửdụngtốiđa
đấtđôthị
•Tìmranhữngbiệnphápquảnlýthíchhợpđốivớicáchoạtđộngliên
quanđếnthịtrườngđấtvàđảmbảotạonênmôitrườngchínhsáchthích
hợpđểnhữngbiệnphápnàyđượcápdụnghiệuquả.

Đểđạtđượcnhữngmụctiêunàyrõràngcácchứcnăngquảnlýđấtđaicần
đượccảicách.Nhữnglĩnhvựccầnchúýđượcưutiêncảicáchlà:
•ThiếtlậpmộthệthốngthôngtinđấtđaiBĐShữuhiệuchophépmọi
ngườiđượctiếpcậntựdovàcôngkhai
•Côngbốcácquyhọachvàcácquyđịnhsửdụngđấtcôngkhaitrêncác
báochítruyềnthôngnhằmlàmchomọinhânviêncủacáccơquanđến
đấtđaivàngườidânđềubiếtvàthamgiagópývàthôngsuốt.
•Xâydựngcácchínhsáchkhuyếnkhíchkhuvựctưnhânthamgiacung
ứngnhàởchongữngngườicóthunhậpthấpvàđầutưcơsởhạtầng
choxãhộivàcáckhuvựcdâncưđôthị.
•Thựchiệnphâncấphữuhiệuchocácbênkhácnhauthamgiavàoquản
lýđấtđai.
•Cócácchínhsáchtàichínhthíchhợpđặcbiệtlàcácchínhsáchvềgiá
đểbìnhổnvàquảnlýthịtrường.
•Sửdụngcôngnghệthôngtinđểquảnlýthịtrườngnhằmgiảmbớtsự
cồngkềnhvàchồngchéocủabộmáyquảnlýnhànước.
2.
2.
2.
2.N
N
N

â
â
âng
ng
ng
ngcao
cao

cao
caohi
hi
hi
hiệ


ệu
u
u
uqu
qu
qu
quả


ảs
s
s
sự


ựcan
can
can
canthi
thi
thi
thiệ



ệp
p
p
pc
c
c
củ


ủa
a
a
ac
c
c

á
á
ác
c
c
cc
c
c

ơ
ơ
ơquan
quan

quan
quanNh
Nh
Nh
Nhà
à
à
àn
n
n
nướ
ướ
ướ
ước
c
c
cđố
đố
đố
đối
i
i
iv
v
v
vớ


ới
i

i
ith
th
th
thị



tr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngđấ
đấ
đấ
đất
t
t

đ
đ
đai
ai
ai
aiở



ởđô
đô
đô
đôth
th
th
thị


ị.
.
.
.
•Canthiệpvềchínhsách
•Canthiệpthôngquađịnhhướngquyhoạch
•Canthiệpcácvấnđềliênquanđếnpháttriểnđấtđai
•Canthiệpquaphápluật
•Canthiệptheohướngngănchặnvàhạnchếnhữnghoạtđộngtiêu
cựctrênthịtrườngnhàđấtnhư:đầucơ,sốtnhàđấtgiảtạo…
NgoàiraNhànướccầncónhữngbiệnphápthúcđẩypháttriểnhiệuquả
cácvấnđềsauđây:
•MởrộngquanhệhợptáchiệuquảgiữaNhànướcvàcácthànhphần
tưnhân
•Thúcđẩytínhtựlựccủacộngđồngvàđẩymạnhtínhxãhộihoá
trongviệcgiảiquyếtđấtđaivànhàởtạicácthànhphốlớn.
•Tăngcườngvaitròvànănglựccủacácchínhquyềnđịaphươngtrên
cơsởphâncông,phâncấphợplývềcácchứcnăngvàquyềnhạn.
•Đẩymạnhvaitròcủacáctổchứcphichínhphủtrongviệclàmcầu

nốinhữngmốiquantâmcộngđồng,Chínhphủvàlĩnhvựctưnhân.
•Biệnphápđổimớicôngtácquyhoạch,xâydựngquyhoạch,kế
hoạchtổngthểvềpháttriểncácvùngvàsửdụngđấtđaicóhiệuquả
đápứngcácmụctiêupháttriểnkinhtế,xãhộiđấtnước.
•Biệnpháptạolậpvàpháttriểnthịtrườnghànghoáchothịtrường
nhàđất
•Biệnphápxâydựngnănglựcthểchếvàtổchứcthamgiathịtrường
nhàđất
•Thúcđẩysựpháttriểncủathịtrườngbằngviệcsửdụngcácbiện
pháptàichính
Thutiềnsửdụngđất.
Đổimớichínhsáchthuếquyềnsửdụngđấtvàlệphí.
Hỗtrợtàichínhchongườicóthunhậpthấpmuahoặcthuê
nhàở

TổchứcđịnhgiáBĐS–nhàđất
•Biệnpháptăngcườnghiệuquảvànănglựcquảnlýnhànướcđối
vớithịtrườngnhàđất
•Biệnpháptổchứccungcấpthôngtinchothịtrườngnhàđất
•ứngdụngcácbiệnpháptinhọcđểgópphầnquảnlýthịtrườngnhà
đất

×