Bài thảo luận về thị trường bất động sản docx

TH
TH
TH
THẢ
Ả
Ả
ẢO
O
O
OLU
LU
LU
LUẬ
Ậ
Ậ
ẬN
N
N
NV
V
V
VỀ
Ề
Ề
ỀTH
TH
TH
THỊ
Ị
Ị
ỊTR

TR
TR
TRƯỜ
ƯỜ
ƯỜ
ƯỜNG
NG
NG
NGB
B
B
BẤ
Ấ
Ấ
ẤT
T
T
TĐỘ
ĐỘ
ĐỘ
ĐỘNG
NG
NG
NGS
S
S
SẢ
Ả
Ả
ẢN

N
N
NVI
VI
VI
VIỆ
Ệ
Ệ
ỆT
T
T
TNAM
NAM
NAM
NAM
A.
A.
A.
A.KH
KH
KH
KHÁ
Á
Á
ÁI
I
I
IQU
QU
QU

QUÁ
Á
Á
ÁT
T
T
TTH
TH
TH
THỊ
Ị
Ị
ỊTR
TR
TR
TRƯỜ
ƯỜ
ƯỜ
ƯỜNG
NG
NG
NGB
B
B
BẤ
Ấ
Ấ
ẤT
T
T

TĐỘ
ĐỘ
ĐỘ
ĐỘNG
NG
NG
NGS
S
S
SẢ
Ả
Ả
ẢN
N
N
N
ThựctếchothấynếuđầutưvàpháttriểnđúngmứcthìthịtrườngBĐSsẽ
rạoranhữngkếtquảtolớn:

KinhdoanhBĐStạoralợinhuậnlớn
v
ìvậydễdànghấpdẫnvốn
đầutưvàBĐSnhấtlàvốnnướcngoàivàvốntíchluỹcủacáctầng
lớpdâncư
Nhànướcsẽtăngnguồnthu,đồngthờiquảnlýtốttàinguyênđất
ThịtrườngBĐSdướisựquảnlývàđiềuchỉnhcủaNhànướcsẽphát
triểnlànhmạnh,hiệntượngkinhdoanhngầmđựơcxoábỏ
Nhàởvàđấtởlàlĩnhvựcquantrọngchứađựngcácyếutốkinhtế–
xãhội–chínhtrị,dovậyquảnlývàpháttriểnđúngmứcthịtrường
BĐSsẽkéotheonhiềuyếutốkhácnhư:sửdụngđấtđúngmụcđích

tránhlãngphíđất,tạođượcchỗởchonhândân,đảmbảochínhsách
quyhoạchcủaNhànước…
Tuynhiênhiệnnaydotácđộngcủacơchếthịtrường,dobiệnphápquản
lýcònyếukémthiếuđồngbộnênthịtrườngBĐSởnướctahìnhthànhtự
phátthiếutổchứcngoàitầmquảnlý.TìnhhìnhpháttriểncủathịtrườngBĐS
chưalànhmạnhảnhhưởnglớntớisựpháttriểnnôngthônvàđôthịtheoquy
hoạchgâythấtthuchongânsáchnhànước
v
àảnhhưởngkhôngnhỏtớitâm
lýngườidân.Nhữngtiêucựctrongquátrìnhhoạtđộngthểhiệnrõởnhững
điểmsau:
Tỷlệgiaodịchphichínhthứccao.Thịtrường“ngầm”pháttriển
mạnhnạnđầucơđấtđaigâyhỗnloạnthịtrường.
Mấtcânbằngcungcầudonhucầucủangườidântăngnhanh.
Thịtrườngnónglạnhbấtthường,gíacảdễbiếnđộng.
Thôngtinvềthịtrườngkhôngđầyđủ,thiếuminhbạchvàkhótiếp
cậnnênxuấthiệnnhiều“còmồi”đấtđainhàở.
Quytrìnhmuabánphứctạpquanhiềukhâutrunggiankhôngcần
thiết,tốnnhiềuthờigian,chiphígiaodịchcao.
Còntồntạicơchếbaocấp,còncósựphânbiệtkhôngcầnthiếtgiữa
quốcdoanh,ngoàiquốcdoanh,giữatrongnướcvàngoàinướctrong
cơchếchínhsách,trongquảnlýđiềuhànhcủabộmáyNhànướcvề
lĩnhvựcBĐSvàthịtrườngBĐS.
TrongnhữngnămquamặcdùNhànướcđãtậptrungnhiềusứclựcvà
tiềncủanhằmgiảiquyếtvấnđềtrênnhưngthựctếđâyvẫnlàvấnđềcòn
nhiềubếtắccầnkhắcphụcvàgiảiquýêt.Điềunàyluônthúcđẩycácnhà
quảnlýphảinhanhchóngtìmracácbiệnpháphỗtrợnhằmquảnlý
v
àthúc
đẩysựpháttriểncủathịtrườngBĐS.

I.
I.
I.
I.Kh
Kh
Kh
Khá
á
á
ái
i
i
ini
ni
ni
niệ
ệ
ệ
ệm
m
m
mv
v
v
về
ề
ề
ềth
th
th

thị
ị
ị
ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngB
B
B
BĐ
Đ
Đ
ĐS:
S:
S:
S:
-
Kháiniệm1
:thịtrườngbấtđộngsản
lànơihìnhthành
cácquyếtđịnhvề
việcaitiếpcậnđượcBĐSvàBĐSđóđượcsửdụngnhưthếnàovàvìmục
đíchgì.
-

Kháiniệm2
:thịtrườngbấtđộngsản
làđầumối
thựchiệnvàchuyểndịch
giátrịcủahànghoáBĐS.
-
Kháiniệm3
:thịtrườngbấtđộngsảnlà“
nơi
”diễnracáchoạtđộngmua
bán,chuyểnnhượng,chothuê,thếchấpvàcácdịchvụcóliênquannhưmôi
giới,tư
v
ấn…giữacácchủthểtrênthịtrườngmàởđóvaitròquảnlýnhà
nướcđốivớithịtrườngBĐScótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúcđẩyphát
triểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhđối
v
ớithịtrườngBĐS.
-
Kháiniệm4
:thịtrườngbấtđộngsản
là"nơi"tiếnhành
cácgiaodịchvề
BĐSgồmchuyểnnhượng,chothuê,thếchấpvàcácdịchvụhỗtrợnhưmôi
giới,tưvấn
Nhưvậy,hiệncórấtnhiềuquanniệmkhácnhauvềthịtrườngBĐS,dưới
gócđộcủamộtđềtàikhoahọc,saukhitổnghợpcáckếtquảnghiêncứu,
chúngtôiđềxuấtmộtsốkháiniệmvềthịtrườngBĐSnhưsau:
ThịtrườngBĐSlàquátrìnhgiaodịchhànghoáBĐSgiữacácbêncó
liênquan.Là“nơi”diễnracáchoạtđộngmuabán,chuyểnnhượng,chothuê,

thếchấpvàcácdịchvụcóliênquannhưtrunggian,môigiới,tưvấn liên
quanđếnBĐSnhưtrunggian,môigiới,tưvấn giữacácchủthểtrênthị
trườngmàởđóvaitròquảnlýnhànướccótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúc
đẩypháttriểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhtrênthịtrườngBĐS.
II
II
II
II.
.
.
.Đặ
Đặ
Đặ
Đặc
c
c
cđ
đ
đ
đi
i
i
iể
ể
ể
ểm
m
m
mc
c

c
củ
ủ
ủ
ủa
a
a
ab
b
b
bấ
ấ
ấ
ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s
sả
ả
ả
ản
n

n
n
BĐScónhữngđặcđiểmchủyếusauđây:
1.Tínhcábiệtvàkhanhiếm
ĐặcđiểmnàycủaBĐSxuấtpháttừtínhcábiệtvàtínhkhanhiếmcủa
đấtđai.Tínhkhanhiếmcủađấtđailàdodiệntíchbềmặttráiđấtlàcóhạn.
Tínhkhanhiếmcụthểcủađấtđailàgiớihạnvềdiệntíchđấtđaicủatừng
miếngđất,khuvực,vùng,địaphương,lãnhthổv.v Chínhvìtínhkhan
hiếm,tínhcốđịnhvàkhôngdidờiđượccủađấtđainênhànghoáBĐScó
tínhcábiệt.TrongcùngmộtkhuvựcnhỏkểcảhaiBĐScạnhnhauđềucó
nhữngyếutốkhônggiốngnhau.TrênthịtrườngBĐSkhótồntạihaiBĐS
hoàntoàngiốngnhauvìchúngcóvịtríkhônggiankhácnhaukểcảhai
côngtrìnhcạnhnhau
v
àcùngxâytheomộtthiếtkế.Ngaytrongmộttoà
caoốcthìcáccănphòngcũngcóhướngvàcấutạonhàkhácnhau.Ngoài
ra,chínhcácnhàđầutư,kiếntrúcsưđềuquantâmđếntínhdịbiệthoặcđể
tạosựhấpdẫnđốivớikháchhànghoặcthoảmãnsởthíchcánhânv.v
2.Tínhbềnlâu
Dođấtđailàtàisảndothiênnhiênbantặng,mộtloạitàinguyênđược
xemnhưkhôngthểbịhuỷhoại,trừkhicóthiêntai,xóilở,vùilấp.Đồng
thời,các
v
ậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấtsaukhixâ
y
dựng
hoặcsaumộtthờigiansửdụngđượccảitạonângcấpcóthểtồntạihàng
trămnămhoặclâuhơnnữa.Vìvậy,tínhbềnlâucủaBĐSlàchỉtuổithọ
củavậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựng.
Cầnphânbiệt“tuổithọvậtlý”và“tuổithọkinhtế”củaBĐS.Tuổithọ

kinhtếchấmdứttrongđiềukiệnthịtrườngvàtrạngtháihoạtđộngbình
thườngmàchiphísửdụngBĐSlạingangbằngvớilợiíchthuđượctừ
BĐSđó.Tuổithọvậtlýdàihơntuổithọkinhtếkhánhiềuvìnóchấmdứt
khicáckếtcấuchịulựcchủyếucủavậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựng
bịlãohoávàhưhỏng,khôngthểtiếptụcantoànchoviệcsửdụng.Trong
trườnghợpđó,nếuxétthấytiếnhànhcảitạo,nângcấpBĐSthuđượclợi
íchlớnhơnlàpháđivàxâydựngmớithìcóthểkéodàituổithọ
v
ậtlýđể
“chứa”đượcmấylầntuổithọkinhtế.Thựctế,cácnướctrênthếgiớiđã
chứngminhtuổithọkinhtếcủaBĐScóliênquanđếntínhchấtsửdụng
củaBĐSđó.Nóichung,tuổithọkinhtếcủanhàở,kháchsạn,nhàhátlà
trên40năm;củatuổithọkinhtếnhàxưởngcôngnghiệp,nhàởphổthông
làtrên45nămv.v ChínhvìtínhchấtlâubềncủahànghoáBĐSlàdođất
đaikhôngbịmấtđi,khôngbịthanhlýsaumộtquátrìnhsửdụng,lạicó
thểsửdụngvàonhiềumụcđíchkhácnhau,nênhànghoáBĐSrấtphong
phúvàđadạng,khôngbaogiờcạn.
3.Tínhchịusựảnhhưởnglẫnnhau:
BĐSchịusựảnhhưởnglẫnnhaurấtlớn,giátrịcủamộtBĐSnàycóthể
bịtácđộngcủaBĐSkhác.Đặcbiệt,trongtrườnghợpNhànướcđầutưxây
dựngcáccôngtrìnhkếtcấuhạtầngsẽlàmtăngvẻđẹpvànângcáogiátrịsử
dụngcủaBĐStrongkhuvựcđó.Trongthựctế,việcxâydựngBĐSnàylàm
tônthêm
v
ẻđẹpvàsựhấpdẫncủaBĐSkháclàhiệntượngkháphổbiến.
4.Cáctínhchấtkhác:
a.Tínhthíchứng
:
LợiíchcủaBĐSđượcsinhratrongquátrìnhsửdụng.BĐStrongquá
trìnhsửdụngcóthểđiềuchỉnhcôngnăngmàvẫngiữđượcnhữngnétđặc

trưngcủanó,đồngthờivẫnđảmbảoyêucầusửdụngcủangườitiêudùng
trongviệcthoảmãnnhucầusinhhoạt,sảnxuất-kinhdoanhvàcáchoạtđộng
khác.
b.Tínhphụthuộcvàonănglựcquảnlý:
HànghoáBĐSđòihỏikhảnăngvàchiphíquảnlýcaohơnsovớicáchàng
hoáthôngthườngkhác.ViệcđầutưxâydựngBĐSrấtphứctạp,chiphílớn,
thờigiandài.Dođó,BĐSđòihỏicầncókhảnăngquảnlýthíchhợpvàtương
xứng.
c.Mangnặngyếutốtậpquán,thịhiếuvàtâmlýxãhội:
HànghoáBĐSchịusựchiphốicủacácyếutốnàymạnhhơncáchànghoá
thôngthườngkhác.NhucầuvềBĐScủamỗivùng,mỗikhuvực,mỗiquốc
gialàrấtkhácnhau,phụthuộcvàothịhiếu,tậpquáncủangườidânsinhsống
tạiđó.Yếutốtâmlýxãhội,thậmchícảcácvấnđềtínngưỡng,tôngiáo,tâm
linhv.v chiphốinhucầu
v
àhìnhthứcBĐS.
5.Phânloạithịtrườngbấtđộngsản
CónhiềucáchphânloạithịtrườngBĐS,nhìnchungchỉmangtínhchất
tươngđối,cóthểtómtắtởbảngdướiđây:
a/Căncứvàohìnhtháivậtchấtcủađốitượngtraođổi.
TrênthịtrườnghànghoáBĐSđốitượngtraođổilàhànghoáBĐSgồm
quyềnsởhữucôngtrìnhgắnvớiđấtvàquyềnsửdụngđấtcóđiềukiện.Thị
trườngnàylạicóthểchiathànhthịtrườngthịtrườngBĐStưliệusảnxuấtvà
thịtrườngBĐStưliệutiêudùng.
*
TTBĐStưliệusảnxuất
:gồmthịtrườngđấtđai(đấtởđôthị,nôngthôn;đất
nôngnghiệp,đấtlâmnghiệp,đấtkhuchếxuất,khucôngnghiệp ),thịtrường
BĐSmặtbằngnhàxưởngcôngnghiệp,
*

ThịtrườngBĐStưliệutiêudùng
:gồmthịtrườngBĐSnhàở,BĐSthương
mại,vănphòng,cáccửahàngbánlẻv.v
*
VừalàTTBĐSTLSXvừalàTTBĐStưliệutiêudùng
như:đườngsá,cầu
cốngv.v
b/CăncứvàokhuvựccóBĐS:
+
Khuvựcđôthị
:thịtrườngđấtởđôthị,thịtrườngnhàởđôthị,thịtrường
BĐSnhàxưởngcôngnghiệp,thịtrườngBĐSthươngmại,thịtrườngBĐS
côngcộngv.v
+
Khuvựcnôngthôn
:thịtrườngđấtởnôngthôn,thịtrườngđấtnôngnghiệp,
thịtrườngđấtlâmnghiệp,thịtrườngnhàởnôngthôn,thịtrườngđấtphinông
nghiệp(đấtxâydựngtrụsở,vănphònglàmviệc,cửahàngkinhdoanhv.v ),
thịtrườngBĐSnhàxưởngsảnxuấtnôngnghiệp,thịtrườngBĐScôngcộng
v.v
+
Khuvựcgiápranh
:thịtrườngđấtở,nhàở;thịtrườngđấtnôngnghiệp;thị
trườngBĐSnhàxưởngcôngnghiệp,sảnxuấtnôngnghiệp;thịtrườngBĐS
côngcộngv.v
c/CăncứtheocôngdụngcủaBĐS:
*ThịtrườngĐấtđai(nôngnghiệpvàphinôngnghiệp)
*Thịtrườngcôngtrìnhthươngnghiệp(trụsở,vănphòng,kháchsạn,trung
tâmthươngmại,cửahàng )vàcôngtrìnhcôngcộng(giaothông,thuỷlợi,y
tế,vănhoá )

*Thịtrườngcôngtrìnhcôngnghiệp(nhàxưởng,mặtbằngsảnxuất,KCN,
KCX )
*ThịtrườngNhàở(đôthịvànôngthôn)
*ThịtrườngcôngtrìnhđặcbiệtcóhànghoáBĐSlàcácBĐSphivậtthể
đượccoinhưtàinguyênkhaithácđược(kinhdoanhdulịch,v.v )nhưdisản
vănhoá,ditíchlịchsử,v.v
đ/CăncứtheohoạtđộngtrênthịtrườngBĐS(tínhchấtkinhdoanh):
*ThịtrườngmuabánchuyểnnhượngBĐS
*Thịtrườngđấugiáquyềnsửdụngđất
*ThịtrườngchothuêBĐS
*ThịtrườngthếchấpvàbảohiểmBĐS
*ThịtrườngdịchvụBĐS:baogồmcáchoạtđộngdịchvụmôigiớiBĐS,tư
vấnBĐS,thôngtinBĐS,địnhgiáBĐS,bảotrìbảodưỡngBĐSv.v
e/CăncứtheothứtựthờigianBĐSthamgiathịtrường:
+
Thịtrườngcấp1
:thịtrườngchuyểnnhượng,giaohoặcchothuêquyềnsử
dụngđất(
còngọilàthịtrườngBĐSsơcấp
).
+
Thịtrườngcấp2
:Thịtrườngxâydựngcôngtrìnhđểbánhoặcchothuê.
+
Thịtrườngcấp3
:Thịtrườngbánhoặcchothuêlạicáccôngtrìnhđãđược
muahoặcthuê.
Tổnghợpcáckếtquảnghiêncứuvàcácnhậnđịnhcủacácnhàkhoahọc,
cóthểchorằngthịtrườngBĐSnướctabaogồmthịtrườngBĐSsơcấpvà
thịtrườngBĐSthứcấp.

Thịtrườngsơcấpđượchìnhthànhtừkhinhànướcgiaohoặcchothuêđất.
ChủthểthamgiathịtrườngnàylàNhànước(đạidiệnchủsởhữu)vớinhà
đầutưhoặcngườicónhucầusửdụngđất.
Giaiđoạntừsaukhinhậnquyềnsửdụngđất,ngườisửdụngđấttiếnhành
đầutưtạolậpBĐS(xácđịnhvịtrítạolập,xáclậpquyềnsởhữuhoặcsửdụng,
xâydựngcơsởhạtầng,côngtrìnhkiếntrúc, ),sauđótiếnhànhcácgiao
dịchvềhànghoáBĐSnhàđấtnhưmuabán,chuyểnnhượng,chothuê,thế
chấp,bảohiểm Giaiđoạnnàygọilà
thịtrườngthứcấp
.
B.
B.
B.
B.To
To
To
Toà
à
à
àn
n
n
nc
c
c
cả
ả
ả
ảnh
nh

nh
nhth
th
th
thị
ị
ị
ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngb
b
b
bấ
ấ
ấ
ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng

ng
ngs
s
s
sả
ả
ả
ản
n
n
n.
.
.
.
Năm2010,mặcdùchịuảnhhưởngkhókhăncủacuộckhủnghoảng,thị
trườngbấtđộngsảnViệtNamcóbướcphụchồivàpháttriểntíchcực,góp
phầnđángkểđốivớisựtăngtrưởngchungcủanềnkinhtế.
Từđầunămđếnnay,thịtrườngbấtđộngsảnở2trungtâmkinhtếlớnlà
HàNội
v
àTPHCMliêntiếpcónhữngbiếnđộngtăng-giảmbấtthường.
TrongkhitạiHàNội,thịtrườngbấtđộngsảntiếptụctănggiávàdiễnbiến
phứctạp,TPHồChíMinhchứngkiếnsựsụtgiảmmạnhvềgiaodịchvà
chữnglạicủagiánhàđất.
Sụtgiảmmạnhmẽđólàphânkhúcvănphòngchothuê.Saukhigiáthuêđạt
đỉnh(khoảng55USD/m
2
/thángvănphònghạngA,khoảng37-38
USD/m2/thángđốivớihạngB)
v

àogiữanăm2008sangđầunăm2009giá
thuêbắtđầugiảmmạnh,sangnăm2010giáthuêtiếptụcxuhướnggiảmvà
nhiềucôngtytưvấndựbáoxuhướngnàytiếptụcdiễnratrongnăm2011.
CănhộchungcưtạiTPHồChíMinhvàmộtsốdựánởHàNộicũngrơivào
tìnhtrạngchàobánnhiềumàngườimuakhôngđượcbaonhiêu.Đểthuhút
ngườimua,cácchủđầutưđãtungranhiềuchươngtrìnhkhuyếnmãihấpdẫn
cũngnhưnhiềuhoạtđộngmởrộngđịabànđểchàobánsảnphẩm.Đổbộra
Bắcđểgiớithiệudựáncũnglàmộtxuhướngcủanhiềudoanhnghiệpbất
độngsảnphíaNamtrongnămvừaqua.
Chothuêdàihạncũnglàmộtcáchcủacácchủđầutưkéothêmkhách
hàng.Hìnhthứcnàyvừagiảmchiphíthuê
v
àgiúpnhàđầutưquyềnsởhữu
mặtbằngđểmuabán,sangnhượngnhưcácsảnphẩmbấtđộngsảnthông
thườngkhác.
Giáđấttạicácthànhphốlớntăngcaonênnhiềunhàđầutưđãlựachọn
cáctỉnhlẻxungquanhđểtìmcơhộinhưBìnhDương,ĐồngNai,LongAnở
phíaNam;HưngYên,HảiDương,HòaBình,…ởphíaBắc.
Vừaqua,Hỏithảo“QuyhoạchHàNội
-
Tiềmnăngpháttriểnthị
trườngbấtđộngsản”doHộiQuyhoạchĐôthịViệtNam,HiệphộiBấtđộng
sảnViệtNam,HộitruyềnthôngthànhphốHàNội,câulạcbộbấtđộngsản
HàNộiphốihợptổchứcngày10/9tạiHàNội.
SaukhiQuyhoạchchungthủđôHàNộiđếnnăm2030tầmnhìnđếnnăm
2050đượcThủtướngChínhphủphêduyệtngày26/7/2011,nhiềuchuyêngia
trongngànhđánhgiáđâylàcơsởpháplýquantrọnggiúpcácnhàđầutưbất
độngsảntạiđịabànnàykhaitháchiệuquảtiềmnăng,xácđịnhchiếnlược
pháttriểnminhbạchvàđúngđắn.
ChủtịchHộiQuyhoạchpháttriểnđôthịViệtNam,TrầnNgọcChínhcho

biếtsaukhiquyhoạchchungHàNộiđượcphêduyệtsẽtiếptụctiếnhành
điềuchỉnhlạiQuyhoạchVùngThủđôvàđiềunàysẽtạorasựpháttriểncho
cácđôthị
v
ệtinh,khucôngnghiệptrongvùng.
Nhữngnhântốnàychínhlàchấtxúctáckíchthíchsựpháttriểnbấtđộng
sảnkhôngchỉriêngtạiđịabànHàNộimàcònlantỏasangkhuvựctỉnh,
thànhphốlâncận.QuyhoạchchungđápứngcácyêucầuđểHàNộiphát
triểnthànhThủđôđachứcnăng,ngưỡngdânsốđượcxácđịnhsẽổnđịnh
quanhmốc12triệungười.
QuyhoạchchungHàNộisẽcótácdụngtíchcựcđếncácdoanhnghiệp
trongngànhbấtđộngsản;làcơsởchocácdoanhnghiệplựachọn,tậptrung
thamgiapháttriểntoàndiệnnhiềudựánbấtđộngsảnvớiquymôvà
v
ịtrí
phùhợp
-
TổngthưkýHiệphộiBấtđộngsảnViệtNam,PhanThànhMaicho
hay.Thờigiantới,cácdoanhnghiệpbấtđộngsảncầnxâydựngkếhoạch
nhânlựcchocácchuyênngànhphùhợpvàchuẩnbịkếhoạchtàichínhvững
vàng.
Hiệnnay,vấnđềđượccảngườidânlẫndoanhnghiệpquantâmnhấtvẫn
làtriểnkhaithựchiệnquyhoạchchungsaukhiđượcphêduyệt.
ÔngDươngĐứcTuấn
-
PhóGiámđốcSởQuyhoạch-KiếntrúcHàNội
khẳngđịnhđểquyhoạchtrởthànhhiệnthựcvàđivàocuộcsống,giaiđoạn
tiếptheocònphảitriểnkhainhiềukhâunhưxâydựngvàbanhànhquychế
quảnlýquyhoạch,kiếntrúcđôthị;tổchứclậpvàphêduyệtquyhoạchtheo
tầngbậc,cấpđộkhácnhauđểcụthểhóaquyhoạchchungvàtạocôngcụ

quảnlýpháttriểnđôthịmộtcáchtoàndiện…HiệnHàNộiđangtiếnhànhlập
kếhoạchvàtriểnkhaikhoảng30đồánquyhoạchchungđôthị,quyhoạch
xâydựngvùnghuyện;30đồánquyhoạchphânkhu;60đồánquyhoạchchi
tiếtvàcácquyhoạchđặcthù.
Vềthịtrườnghànghóabấtđộngsảnhiệnnay,ôngVũXuânThiện
-
Phó
CụctrưởngCụcquảnlýNhàvàthịtrườngbấtđộngsản(BộXâydựng)nhận
địnhkhốilượnghànghóachothịtrườngvẫncònnhỏbởitrongtổngsố85
triệum2nhàởđượcxâydựngmớitronggiaiđoạngầnđây,chỉcó30%lànhà
ởhànghóa(thuộcnhómhàngdocácdoanhnghiệpxâydựngtheohìnhthức
nhàthươngmạiđểbán),tỷlệcònlạivẫndodântựxâydựng.Nếuxétquymô
dânsốHàNộisaukhimởrrộngđịagiớihànhchínhvàcảcơcấuhànghóathì
nhucầunhàởcủangườidântạiThủđôvẫnrấtcao.Bởivậy,hiệntượngtrầm
lắngchỉlàtạmthờiđểthịtrườngbấtđộngsảnđiềuchỉnhvềcơcấu,t
ỷ
trọng
hànghóacũngnhưgiácả.
Tạihộinghị,thamluậncủacácchuyêngiađãmanglạibứctranhtổng
quanchocácnhàđầutưđểxâydựngđượcđịnhhướngđầutưbấtđộngsản
hiệuquảhơn.Thôngquagiớithiệuchitiếtcủacácchuyêngia,nhàđầutưsẽ
cócáinhìntoàndiệnhơnvềvấnđềquyhoạch,pháttriểncácdựánsauquy
hoạchcũngnhưcácdựánthuộcphạmviquyhoạchVùngThủđô.Ngàycao
điểmnhấtcókhoảng8.000lượtngườiđếntìmhiểuquyhoạchchungHàNội
-
consốđócũngphầnnàochứngtỏsựquantâmcủangườidânđếnđồán
quantrọngnày.
Th
Th
Th

Thị
ị
ị
ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngb
b
b
bấ
ấ
ấ
ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s

sả
ả
ả
ản
n
n
n2011:
2011:
2011:
2011:
Kh
Kh
Kh
Khô
ô
ô
ông
ng
ng
ngs
s
s
số
ố
ố
ốt
t
t
tn
n

n
nó
ó
ó
óng
ng
ng
ngnh
nh
nh
như
ư
ư
ưng
ng
ng
ngkh
kh
kh
khô
ô
ô
ông
ng
ng
ngđó
đó
đó
đóng
ng

ng
ngb
b
b
bă
ă
ă
ăng
ng
ng
ng
C
C
C
Có
ó
ó
óm
m
m
mộ
ộ
ộ
ột
t
t
txu
xu
xu
xuh

h
h
hướ
ướ
ướ
ướng
ng
ng
ngl
l
l
là
à
à
àCh
Ch
Ch
Chí
í
í
ính
nh
nh
nhph
ph
ph
phủ
ủ
ủ
ủgi

gi
gi
giả
ả
ả
ảm
m
m
md
d
d
dò
ò
ò
òng
ng
ng
ngti
ti
ti
tiề
ề
ề
ền
n
n
nv
v
v
và

à
à
ào
o
o
ob
b
b
bấ
ấ
ấ
ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s
sả
ả
ả
ản
n
n
nth

th
th
thì
ì
ì
ì
ng
ng
ng
ngườ
ườ
ườ
ười
i
i
id
d
d
dâ
â
â
ân
n
n
nl
l
l
lạ
ạ
ạ

ại
i
i
iđ
đ
đ
đang
ang
ang
angđổ
đổ
đổ
đổti
ti
ti
tiề
ề
ề
ền
n
n
nv
v
v
và
à
à
ào
o
o

ob
b
b
bấ
ấ
ấ
ất
t
t
tđộ
độ
độ
động
ng
ng
ngs
s
s
sả
ả
ả
ản.
n.
n.
n.
Đólànhậnđịnh
v
ềthịtrườngbấtđộngsảncủaThứtrưởngBộXâydựng
NguyễnTrầnNamchothịtrườngbấtđộngsảnnăm2011tạibuổihộithảo
ngày10/3/2011.

TrongbàiphátbiểuvềxuhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnViệt
NamtrongthờigiantớitạiHộithảoThịtrườngBĐSViệtNampháttriển
năngđộngvàbềnvữngđượcHiệphộiBĐSViệtNamtổchứcngày
10/3/2011,ThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchobiết,nhậnđịnh
vềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamlàrấtkhó.Tuynhiên,theoThứtrươngr
thịtrườngnăm2011vẫnsẽgiốngnhưnăm2010,khôngcósựtăngnóng,và
cũngkhônghẳnlàđóngbăngmàthịtrườngvẫncứtúctắcpháttriển.
Th
Th
Th
Thị
ị
ị
ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngkh
kh
kh
khó
ó
ó
ókh
kh

kh
khă
ă
ă
ăn
n
n
n
Đầutưbấtđộngsảnvớiđặcthùlàvốnlớn,cácnhàtạolậpbấtđộngsản
luôncầnphảihuyđộngvốntừrấtnhiềunguồnkhácnhauđểpháttriểndựán.
Trongđó,vốntựcó(vốnchủsởhữu)làmộtphầnrấtnhỏ,chonênkhócóthể
đủđểtriểnkhaicácdựán,đặcbiệtlànhữngdựánlớnlênđếnhàngnghìntỷ
đồng,hàngtỷUSD.Dođó,đểđảmbảoviệctriểnkhaidựáncácchủđầutư
đềuphảihuyđộngvốntừnhiềukênhkhácnhau,trongđóvốnthươngmại
(vốnvayngânhàng,vốnhuyđộngtừkháchhàngứngtrước,huyđộngtừthị
trườngchứngkhoán,tráiphiếu,cáctổchứctíndụng,…)
TheoThứtrưởngNguyễnTrầnNam,vốnđểthựchiệndựánbấtđộngsản
làyếutốquyếtđịnhsựthànhcông,haythấtbạicủamộtdựánbấtđộngsản.
Trongbốicảnhhiệnnaythịtrườngbấtđộngsảnđanggặpphảirấtnhiềukhó
khăn,trongđóhuyđộngvốnlàkhókhănnhất
Vốnvayngânhàngvàhuyđộngtừkháchhàngchiếmđaphầnđểthực
hiệncácdựán.Tuynhiên,haikênhhuyđộngnàyđanggặpphảirấtnhiềukhó
khănđốivớicácchủđầutưkhiChínhphủđangthựchiệnsiếtchặttíndụng
nhằmkiềmchếlạmphát,ổnđịnhkinhtế
v
ĩmô.
Lãisuấtcaohiệnnaylênđến20%/năm,ngoàira,dotăngtrưởngtíndụng
năm2011đượckhốngchếdưới20%,đặcbiệtlàchovaytronglĩnhvựcbất
độngbịhạnchế,điềunàycũngsẽlàcảntrởchocácchủđầutư.
TheoquyđịnhcủaNghịđịnh71,mớibắtđầuthựchiệndựánchủđầutư

cũngchỉđượcphéphuyđộngtừkháchhàngứngtrướclà20%sảnphẩmdự
án,dođó,khoảnhuyđộngnàycũngkhôngnhiều.Bêncạnhđólàcònbị
khốngchếthờigianhuyđộngvốnlàphảixâyxongphầnmóngthìchủđầutư
mớiđượchuyđộngvốn.
Phụthuộcvàochínhsách:Thịtrườngbấtđộngsảnphụthuộcrấtnhiềuvào
chínhsáchtiềntệcủaNhànước,vìđâylàlĩnhvựcthuhútrấtnhiềutiềntừ
cáctổchứctíndụng,ngườidâncũngvayngânhàngđầutưvàothịtrường.Do
đó,nhữngthayđổivềchínhsáchtiềntệsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnthịtrường.
TheoôngNam,năm2011vớichínhsáchtiềntệthắtchặtđốivớibấtđộngsản,
đồngnghĩavớiviệcdòngtiềnvàolĩnhvựcnàysẽbịhạnchếđirấtnhiều.Khi
Nhànướcsiếtchặttíndụng,thịtrườngsụtgiảmlàcácchủđầutưsẽgặpkhó
khănngay.
Nguồnlựctàichínhđổvàobấtđộngsảnthứnhấtlàvốntựcócủacác
doanhnghiệp(rấtnhỏ),Nhànướcquyđịnhmỗidựánchiếm15-20%vốntự
cóthìcũnglàmộtphầnnhỏ,cònlạilàđivayngânhàngvàngườidân,mà
huyđộngtừngườidânlạibịkhốngchếtỷlệ70%vàbịkhốngchếthờigian
chỉđượchuyđộngkhixongphầnmóng.
Đốivớivayngânhàng,theoquyluậtbấtthànhvănlàtổngdưnợbấtđộngsản
trongtổngdưnợngânhàngNhànướckhốngchếlà10%ởđiềukiệnbình
thường.Trongtrườnghợpkhủnghoảng,chứngkhoánvàbấtđộngsảnbịthắt
đầutiên.Trongkhiđó,hiệnnayởViệtNamvốnchủyếuvàobấtđộngsảnlại
ởngânhàng,nướctacònthiếurấtnhiềucáctổchứctàichínhtrunggiankhác.
Dođó,khitíndụngbịsiếtchặt,huyđộngtiềntrongdânbịhạnchếthìcácdự
ánbấtđộngsảnsẽgặprấtnhiềukhókhăn.
Nguồncungtăngmạnh:
ĐặcbiệttheoôngNguyễnTrầnNamthịtrườngTp.HCMnguồncungcănhộ
gầnnhưđãbãohòadonguồncungcănhộlớn,đặcbiệtlàphânkhúccănhộ
caocấp,vàngaycảcănhộtrungbìnhhiệnnaytạiTp.HCMcũngkhóbán.
Theothốngkê,tạiTp.HCMdưnợtronglĩnhvựcbấtđộngsảnchiếmđến
47%tổngdưnợbấtđộngsảncủacảnước,trongkhiđóởHàNộichiếm16%.

NgườidânTP.HCMđimuanhàởchủyếulàtiềnđivayngânhàng,cònđối
vớiHàNộithìíthơnrấtnhiều.Đâycũnglàmộtsựkhácbiệtgiữahaithị
trường.
Dođó,khisiếtchặttíndụngchắcchắnlàTp.HCMsẽkhókhănnhiềuhơnso
vớiHàNội.GiácănhộthươngmạitạiTp.HCMhiệnnayrẻhơnrấtnhiềuso
vớiHàNội,thậmchícònbằngnhàởthunhậpthấptạiHàNộichỉkhoảng11-
12triệuđồng/m2.
Th
Th
Th
Thị
ị
ị
ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngph
ph
ph
phụ
ụ
ụ
ục
c

c
ch
h
h
hồ
ồ
ồ
ồi
i
i
inh
nh
nh
như
ư
ư
ưng
ng
ng
ngph
ph
ph
phá
á
á
át
t
t
ttri
tri

tri
triể
ể
ể
ển
n
n
nthi
thi
thi
thiế
ế
ế
ếu
u
u
uổ
ổ
ổ
ổn
n
n
nđị
đị
đị
định
nh
nh
nh
Thịtrườngbấtđộngđượcđánhgiálàđãquathờikỳđóngbăng,vàcódấu

hiệuphụchồivàtăngtrưởngtrởlại,tuynhiên,nhậnđịnhcủaôngNamcho
rằngthịtrườngpháttriểnchưabền
v
ữngbởicácyếutốsau:
Giábấtđộngsảnvẫnởmứccao:
Sovớimứcthunhậpthựctếcủangườidân
hiệnnay,giánhàđấttạiViệtNamđangởmứcrấtcao,dẫnđếnnhiềungười
dânkhôngmuađượcnhà,đặcbiệtlàtạiHàNội.Hiệnnayđasốngườicóthu
nhậpcaođãcónhàở,trongkhiđónhàởchođốitượngcónhucầuthựclại
đangthiếutrầmtrọng.Vấnđềlà,khôngphảichủđầutưhạmạnhgiábán/m2
xuốngmàcầnphảigiảmdiệntíchcănhộ,đồngthờiquảnlýtốtchiphígiảm
giáthànhđểduytrìlợinhuận.
Cơcấuhànghóabấtđộngsảnmấtcânđối:
Chủđầutưcácdựánnhàởcao
cấpđangtậptrungpháttriểnquánhiềudựán,trongkhiđólạibỏquênđi
phânkhúcbìnhdân(màđạiđasốngườidâncónhucầuthực).Đươngnhiên,
lànhữngkhuđấttrongnộithànhthìchẳngcónhàđầutưnàolạimuốnphát
triểndựánrẻtiềnvìgiáđấtđắt,vịtrílạicónhiềulợithế,tuynhiên,nhữngdự
ánnhàởcaocấpngoàitrungtâmsẽrấtkhóbán.
Tiếnđộcácdựáncònchậm:
Cónhiềunguyênnhân,dựánchậmthìđương
nhiênchủđầutưkhôngmuốn,cónhiềunguyênnhânkháchquannhưtừphía
chínhquyền,thủtụcphứctạp.Nhữngcũngcónguyênnhântừphíachủđầu
tưnhưquảnlýdòngtiềnkhôngđủ,tiềndựánnàylạiđilàmdựánkhác.Một
lỗicơbảncủanhiềuchủđầutưhiệnnaylàquảnlýdòngtiềnkhôngtốt,
khôngchuẩnbịnguồnlựcđầyđủ.Vìthế,cácdựántriểnkhaidởdang,đuối
hơikhôngthựchiệnđúngcamkếtvớikháchhàng,…
Xu
Xu
Xu

Xuh
h
h
hướ
ướ
ướ
ướng
ng
ng
ngph
ph
ph
phá
á
á
át
t
t
ttri
tri
tri
triể
ể
ể
ển
n
n
nth
th
th

thờ
ờ
ờ
ời
i
i
igian
gian
gian
giant
t
t
tớ
ớ
ớ
ới
i
i
i
Vấnđềnhậnđịnh,dựbáovềthịtrườnglàrấtkhó,tuynhiên,
v
ềcơbảnchúng
tavẫncónhữngnhậnđịnhchung:
Lạcquanvềtrungvàdàihạn
ThứtrưởngNguyễnTrầnNamchorằngrấtlạc
quanđốivớithịtrườngbấtđộngsảnViệtNam.
NhucầuvềnhàởtạiViệtNamlàrấtlớn,tiềntrongdâncũngkhôngphảilà
nhỏ.Dođóyếutốđầuracủathịtrườnglàcòntiềmnăngrấtlớn.Xét
v
ềdài

hạn,thịtrườngbấtđộngsảnsẽcònpháttriểnmạnh
Theobáocáovềchiếnlượcpháttriểnnhàởđến2020vàtầmnhìnđếnnăm
2030củaBộXâydựng,trong10nămquacảnướcđãxâydựngmớivàcảitạo
đượckhoảng700triệum2sànnhàở,mỗinămxâydựngmớiđượckhoảng70
triệum2sàn.Hiệntạisốm2tínhtheođầungườikhoảng16m2.Địnhhướng
pháttriểnđếnnăm2020,sốm2nhàởbìnhquântrênđầungườilà25m2với
sốdândựkiếnlà100triệudân.Nhưvậy,đếnnăm2020chúngtacầnkhoảng
2,5tỷm2sànnhàở,trongkhiđóhiệntạicókhoảng1,5tỷm2sàn,trong10
nămtớiViệtNamcầnxâydựng1tỷm2sànnhàởnữa(mỗinăm100triệu
m2)
Đốivớinăm2011,nhiềutháchthứcnhưngvẫncóthờicơ:
Mụctiêucủanăm
làhạnchếlạmphát,trongcácgiảiphápđểchốnglạmphátcónhiều,trongđó
biệnphápquyếtliệtnhấtlàsiếtchặttíndụng,giảmchitiêucông,giảmđầutư,
hoãncácdựánchưacầnthiếtkhởicông,…(TheoNghịquyết11củaChính
phủ).Khốngchếtốcđộtăngtrưởngtíndụngdưới20%,tănglãisuất,tăngtỷ
giá,…tứclàdùngcácđònbẩykinhtếđểhãmbớtnhucầuđầutưbằngdòng
tiềncungứngrathịtrường.
Vìthế,nămnayngànhbấtđộngsảnsẽcókhókhănnhấtđịnh.Nhiềudoanh
nghiệpsẽphải“nghiếnrăng”chịuđựng,bằngnhiềucáchcóthểtháogỡkhó
khănnhưliêndoanh,liênkếtkêugọivốn,cùngquáthìbándựán.
NhìnchungởkhuvựcHàNội,bấtđộngtăngcũngcóđộtrễcủanóvàgiảm
cũngcóđộtrễcủanó.Hiệntạicácdựánđangxâydựngdởdang,vậtliệuxây
dựngtănglênnhữngvẫncứphảimuađểxây.Nhiềudựánkhônngoanthì
quyđổiraUSDđểđảmbảogiáđầuravẫntăng,giáđầuracủanhữngdựán
nàomàkýhoàntoànbằngtiềnViệtmàkhôngcóquyđổithìcũngnhanh
chónghoànthiệnmàbán,càngđểlâucàngkhókhănvìtỷgiángà
y
càngtăng
nênlợinhuậnsẽgiảmđi.

Tuynhiên,thịtrường
v
ẫncóthờicơkhimộtsốtínhiệuchothấykhigiávàng
tăng,giáUSDtăng,thịtrườngchứngkhoánthìkhôngbiếtđãđếnđáychưa,
nhưngsuygiảmrấtnhiềuthiếuminhbạch,…Vìthế,hiệncómộtxuhướnglà
Chínhphủgiảmdòngtiềnvàobấtđộngthìngườidânlạiđangđổtiềnvàobất
độngsản,màtiềnởtrongdânthìcũngkhálớn.TạiHàNội,giaodịchvềbất
độngsảnlàđangtănglên,giácảtănglên.Ngườidânđangcóxuhướngtích
trữhoặcchuyểnsangmuabấtđộngsảnđểtránhsựmấtgiácủađồngtiền.
Kếtluậnchonhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảnnăm2011,Thứtrưởng
NguyễnTrầnNamvívon“nguồncung
v
ẫntăngmạnh,vìthấykhódựđoán
quá,tôichorằngthịtrườngvẫnbìnhbìnhnhưnăm2010,cũngkhôngphảilà
sốtnóng,cũngkhôngđếnnỗiđóngbăng,thịtrườngvẫncứtúctắc,trongcái
khólạilócáikhôn”.
Nh
Nh
Nh
Nhà
à
à
àở
ở
ở
ởcho
cho
cho
chong
ng

ng
ngườ
ườ
ườ
ười
i
i
id
d
d
dâ
â
â
ân
n
n
nc
c
c
có
ó
ó
óthu
thu
thu
thunh
nh
nh
nhậ
ậ

ậ
ập
p
p
pth
th
th
thấ
ấ
ấ
ấp
p
p
p
Ngaysaukhinhậmchức,tânBộtrưởngBộXâydựng,ôngTrịnhĐình
Dũng,chobiếtsẽtậptrungpháttriểnnhàở,đặcbiệtlànhàởxãhộinhằm
giúpngườidâncóthunhậpthấpkiếmđượcnhàởtốthơn.
Đâ
y
l
à
mộtviệcl
à
mkhó,rấtkhótrongbốicảnhthịtrườ
ng
nh
à
đấtđang
đó
ng

bă
ng
v
à
h
à
nhlangph
á
pl
ý
thiếurõr
à
ng.Cóthểnóichươ
ng
trìnhph
á
t
triểnnh
à
ở
x
ãhộiđang
“
lănb
á
nhtr
ê
nconđườ
ng
qu

á
nhiều
ổg
à”.Th
ự
ctế,
c
á
ccơchế,chínhs
á
chđãcót
ừ
lâunhư
ng
đếnnayc
á
cdự
á
nnh
à
ở
x
ãhộivẫn
chưacónhiều.Lýdolành
à
ở
x
ãhộikhô
ng
manglạilợinhuậnn

ê
nc
á
cdoanh
nghiệpkhô
ng
mấ
y
quantâm.
Thậtvậy,theoNghịđịnh71,giábánnhàởxãhộidoNhànướcquyđịnh,
theonguyêntắcgiábánbaogồmcáckhoảnchiphíhợplýchủđầutưbỏra;
bảođảmtínhđủcácchiphíthuhồivốn,kểcảvốnvay(nếucó)vàđược
hưởnglợinhuậnvớiđịnhmức10%.
D
ùdoanhnghiệpthựchiệnd
ự
á
nnh
à
ở
x
ãhộiđượcNh
à
nướcgiaođất
“
sạch
”
(kh
ỏ
ib

ồ
ithường,giảiphó
ng
mặtbằng)v
à
khô
ng
thutiềns
ử
dụ
ng
đất,như
ng
v
ớ
iquyđịnhvề
m
ứ
clợinhuậnnàydoanhnghiệpkhô
ng
thấ
y
lợi,thậ
m
chí
c
ò
nc
ó
nguycơl

ỗ
vốn.
L
ãnhđạocủa
m
ộtt
ổ
ng
cô
ng
ty
x
â
y
dự
ng
ởTPHCM
c
ò
nchorằng,v
ớ
icơchếnhưhiệnnaykhô
ng
thển
à
oph
á
ttriểnnhanhnh
à
ở

x
ãhộiđượcvìkhô
ng
cóvốn.
Theoquyđịnh,vốnđầutưnhàởxãhộidoanhnghiệpphảitựxoayxở
(khônglấytừngânsách).Trongtìnhhìnhthịtrườngbấtđộngsản“bấtđộng”
nhưhiệnnay,cácngânhàngđã“đóngcửa”vớicácdựánnhàđất.Hơnnữa,
vớicácdựánloạinàychủđầutưkhôngđượccấpgiấychứngnhậnquyềnsử
dụngđất(vìNhànướckhôngthutiềnsửdụngđất)đểthếchấp.
Trongkhiđó,nh
ững
d
ự
á
nnh
à
ở
x
ãhội(thườ
ng
l
à
chungcưcaotầng)
đòih
ỏ
isốvốnl
ớ
n,h
à
ng

tră
m
tỉđồng.Khô
ng
vayđượcvốn,doanhnghiệp
xoay
x
ởtheokiểu
g
ì
?
Thườ
ng
đốiv
ớ
ic
á
cdự
á
nnh
à
ởthươ
ng
mại,doanh
nghiệpđượchuyđộ
ng
vốncủakh
á
chh
à

ng
saukhidự
á
nđãxongphầnmóng.
Vớ
ic
á
cd
ự
á
nnh
à
ở
x
ãhội,ph
á
pluậtcũ
ng
chophéphuyđộ
ng
vốnt
ừ
kh
á
ch
h
à
ng
(Thô
ng

tư36)như
ng
vấnđềl
à
doanhnghiệpkhô
ng
biếtkh
á
chh
à
ng
của
m
ìnhl
à
ai!DùNghịđịnh86cóquyđịnhvềđốitượ
ng
muanh
à
ở
x
ãhội
như
ng
nh
ữ
ng
đốitượ
ng
n

à
y
c
ò
nphảiđượcchínhquyềnphânloại,
x
étưu
ti
ê
n
…
H
ơnn
ữ
a,đốitượ
ng
muanh
à
ở
x
ãhộil
à
ng
ườinghèo!
Khôngđượcưuđãitừ
v
ốnngânsách,khôngvayđượctừngânhàng,
khônghuyđộngđượctừngườimua…doanhnghiệpđầutưvàodựánnhàở
xãhộichỉcóthểlấytiềntúirađầutư(nếucó).Vớiquyđịnhmứclãi10%cho
mộtdựánmàcóthểkéodàinhiềunăm;liệucácdoanhnghiệpcónhảyvào

nhữngdựánnàyhaylấytiềngửingânhàngđểnhậnlãi20%mỗinăm?Đólà
chưanóiđếnchuyệnnhiềukhoảnchiphírấtkhóđượccơquanthuếcông
nhậnlàchiphíhợplýtrongquátrìnhdoanhnghiệpthựchiệndựánnhàởxã
hội.
Theotínhto
á
ncủagi
ám
đốc
m
ộtcô
ng
tyx
â
y
dựng,gi
á
th
à
nhcủanh
à
ở
x
ãhội(dùkhô
ng
tínhtiềns
ử
dụ
ng
đất)cókhic

ò
ncaohơnnh
à
ởthươ
ng
m
ại
nếu
x
étởm
ứ
clãisuấtnhưhiệnnay(nếuvayđược);vìc
á
cdự
á
nthươ
ng
mại
cóthểhuyđộ
ng
đượcvốnt
ừ
kh
á
chh
à
ng
n
ê
nđãb

ớ
tđược
m
ộtphầnchiphílãi
vay
ng
ânh
à
ng…
T
ấtnhi
ê
ngi
á
b
á
nnh
à
ở
x
ãhộidochínhquyềnquyếtđịnh-
cũ
ng
cókhithấphơngi
á
th
à
nh!
V
ậ

y
l
à
mthến
à
oph
á
ttriểnđượcnh
à
ở
x
ã
hội?
Phảithayđổicơchếchínhs
á
chđểkhơithô
ng
ngu
ồ
nvốnchoc
á
cd
ự
á
n
nh
à
ở
x
ãhội.

T
ấtnhi
ê
n,vềt
ổ
ng
thểkhô
ng
chỉcầnthayđổicơchếchínhs
á
ch
đốiv
ớ
inh
à
ở
x
ãhộim
à
phảiv
ớ
icảsựph
á
ttriểnl
à
nhmạnhcủathịtrườ
ng
bất
độ
ng

sản.
Dođó,tânBộtrưởngBộXâydựngcầnxemxétnhữngkiếnnghịcủa
chínhquyềnTPHCMvừagửichoBộXâydựng.Đólàcầnbanhànhcơchế
cụthểđểnhiềuthànhphầntổchứckinhtếcóthểthamgiađầutưvàothị
trườngbấtđộngsản;khuyếnkhíchcácnhàđầutưxâydựngnhàởchođối
tượngthunhậpthấp,đốitượngchínhsách,mởrộngsựthamgiacủadoanh
nghiệp,cánhânnướcngoàivàothịtrườngnày;xâydựngchínhsáchthuếnhà
đất,bổsungthuếsởhữunhàở;xâydựnghệthốngthôngtinthịtrườngbất
độngsảnđểđánhgiávàdựbáotìnhhìnhpháttriểnthịtrường.
Chínhphủcũngcầnsớmbanhànhcácquyđịnhcụthểđểhìnhthànhcác
địnhchếtàichínhphingânhàngnhưquỹtínthácđầutưbấtđộngsản,quỹ
tiếtkiệmnhàở;chấnchỉnhvànângcaochấtlượnghoạtđộngdịchvụsàn
giaodịchbấtđộngsản;quảnlý,kiểmtraviệcbánhàngquasàngiaodịchbất
độngsảncủacácdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsản,kiểmsoátchặtchẽ
tiếnđộđầutưcácdựán,đặcbiệtlàcácdựánnhàở
v
àhạtầngđôthị…
Ngoàira,cầnhìnhthànhcáctổchứcquảnlýnhànướcđủnănglựcthực
thicôngtácquảnlývàpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnhiệuquảgồmtrung
tâmnghiêncứuvàdựbáothịtrườngbấtđộngsản,tổngcôngtyxâydựngnhà
ởxãhội,quỹtàichínhngânsách;cócơchếchínhsáchcụthểđểpháttriển
nhàởchongườithunhậpthấp,nhàởxãhội;hìnhthànhquỹtiếtkiệmnhàở
nhằmhỗtrợngườicónhucầunhàởnhưngthunhậphạnchế.
C.
C.
C.
C.M
M
M
Mộ

ộ
ộ
ột
t
t
ts
s
s
số
ố
ố
ốbi
bi
bi
biệ
ệ
ệ
ện
n
n
nph
ph
ph
phá
á
á
áp
p
p
pth

th
th
thú
ú
ú
úc
c
c
cđẩ
đẩ
đẩ
đẩy
y
y
ys
s
s
sự
ự
ự
ựph
ph
ph
phá
á
á
át
t
t
ttri

tri
tri
triể
ể
ể
ển
n
n
nc
c
c
củ
ủ
ủ
ủa
a
a
ath
th
th
thị
ị
ị
ịtr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường

ng
ng
ng
B
B
B
BĐ
Đ
Đ
ĐS
S
S
S
1.
1.
1.
1.Vi
Vi
Vi
Việ
ệ
ệ
ệc
c
c
cth
th
th
thự
ự

ự
ực
c
c
chi
hi
hi
hiệ
ệ
ệ
ện
n
n
nc
c
c
cả
ả
ả
ải
i
i
ic
c
c
cá
á
á
ách
ch

ch
chh
h
h
hệ
ệ
ệ
ệth
th
th
thố
ố
ố
ống
ng
ng
ngqu
qu
qu
quả
ả
ả
ản
n
n
nl
l
l
lý
ý

ý
ýnh
nh
nh
nhà
à
à
àđấ
đấ
đấ
đất
t
t
tc
c
c
củ
ủ
ủ
ủa
a
a
aVi
Vi
Vi
Việ
ệ
ệ
ệt
t

t
tNam
Nam
Nam
Namhi
hi
hi
hiệ
ệ
ệ
ện
n
n
n
nay
nay
nay
nayđượ
đượ
đượ
được
c
c
cth
th
th
thự
ự
ự
ực

c
c
chi
hi
hi
hiệ
ệ
ệ
ện
n
n
nv
v
v
vớ
ớ
ớ
ới
i
i
iph
ph
ph
phươ
ươ
ươ
ương
ng
ng
ngch

ch
ch
châ
â
â
âm
m
m
m“
“
“
“C
C
C
Cà
à
à
àng
ng
ng
ngs
s
s
sớ
ớ
ớ
ớm
m
m
mc

c
c
cà
à
à
àng
ng
ng
ngt
t
t
tố
ố
ố
ốt
t
t
t”
”
”
”.
.
.
.
Mụctiêuchínhcủacảicáchlà:
•Tạoranhữngbướcđộtphátrongnguồncungvàđảmbảosửdụngtốiđa
đấtđôthị
•Tìmranhữngbiệnphápquảnlýthíchhợpđốivớicáchoạtđộngliên
quanđếnthịtrườngđấtvàđảmbảotạonênmôitrườngchínhsáchthích
hợpđểnhữngbiệnphápnàyđượcápdụnghiệuquả.

Đểđạtđượcnhữngmụctiêunàyrõràngcácchứcnăngquảnlýđấtđaicần
đượccảicách.Nhữnglĩnhvựccầnchúýđượcưutiêncảicáchlà:
•ThiếtlậpmộthệthốngthôngtinđấtđaiBĐShữuhiệuchophépmọi
ngườiđượctiếpcậntựdovàcôngkhai
•Côngbốcácquyhọachvàcácquyđịnhsửdụngđấtcôngkhaitrêncác
báochítruyềnthôngnhằmlàmchomọinhânviêncủacáccơquanđến
đấtđaivàngườidânđềubiếtvàthamgiagópývàthôngsuốt.
•Xâydựngcácchínhsáchkhuyếnkhíchkhuvựctưnhânthamgiacung
ứngnhàởchongữngngườicóthunhậpthấpvàđầutưcơsởhạtầng
choxãhộivàcáckhuvựcdâncưđôthị.
•Thựchiệnphâncấphữuhiệuchocácbênkhácnhauthamgiavàoquản
lýđấtđai.
•Cócácchínhsáchtàichínhthíchhợpđặcbiệtlàcácchínhsáchvềgiá
đểbìnhổnvàquảnlýthịtrường.
•Sửdụngcôngnghệthôngtinđểquảnlýthịtrườngnhằmgiảmbớtsự
cồngkềnhvàchồngchéocủabộmáyquảnlýnhànước.
2.
2.
2.
2.N
N
N
Nâ
â
â
âng
ng
ng
ngcao
cao

cao
caohi
hi
hi
hiệ
ệ
ệ
ệu
u
u
uqu
qu
qu
quả
ả
ả
ảs
s
s
sự
ự
ự
ựcan
can
can
canthi
thi
thi
thiệ
ệ

ệ
ệp
p
p
pc
c
c
củ
ủ
ủ
ủa
a
a
ac
c
c
cá
á
á
ác
c
c
cc
c
c
cơ
ơ
ơ
ơquan
quan

quan
quanNh
Nh
Nh
Nhà
à
à
àn
n
n
nướ
ướ
ướ
ước
c
c
cđố
đố
đố
đối
i
i
iv
v
v
vớ
ớ
ớ
ới
i

i
ith
th
th
thị
ị
ị
ị
tr
tr
tr
trườ
ườ
ườ
ường
ng
ng
ngđấ
đấ
đấ
đất
t
t
tđ
đ
đ
đai
ai
ai
aiở

ở
ở
ởđô
đô
đô
đôth
th
th
thị
ị
ị
ị.
.
.
.
•Canthiệpvềchínhsách
•Canthiệpthôngquađịnhhướngquyhoạch
•Canthiệpcácvấnđềliênquanđếnpháttriểnđấtđai
•Canthiệpquaphápluật
•Canthiệptheohướngngănchặnvàhạnchếnhữnghoạtđộngtiêu
cựctrênthịtrườngnhàđấtnhư:đầucơ,sốtnhàđấtgiảtạo…
NgoàiraNhànướccầncónhữngbiệnphápthúcđẩypháttriểnhiệuquả
cácvấnđềsauđây:
•MởrộngquanhệhợptáchiệuquảgiữaNhànướcvàcácthànhphần
tưnhân
•Thúcđẩytínhtựlựccủacộngđồngvàđẩymạnhtínhxãhộihoá
trongviệcgiảiquyếtđấtđaivànhàởtạicácthànhphốlớn.
•Tăngcườngvaitròvànănglựccủacácchínhquyềnđịaphươngtrên
cơsởphâncông,phâncấphợplývềcácchứcnăngvàquyềnhạn.
•Đẩymạnhvaitròcủacáctổchứcphichínhphủtrongviệclàmcầu

nốinhữngmốiquantâmcộngđồng,Chínhphủvàlĩnhvựctưnhân.
•Biệnphápđổimớicôngtácquyhoạch,xâydựngquyhoạch,kế
hoạchtổngthểvềpháttriểncácvùngvàsửdụngđấtđaicóhiệuquả
đápứngcácmụctiêupháttriểnkinhtế,xãhộiđấtnước.
•Biệnpháptạolậpvàpháttriểnthịtrườnghànghoáchothịtrường
nhàđất
•Biệnphápxâydựngnănglựcthểchếvàtổchứcthamgiathịtrường
nhàđất
•Thúcđẩysựpháttriểncủathịtrườngbằngviệcsửdụngcácbiện
pháptàichính
Thutiềnsửdụngđất.
Đổimớichínhsáchthuếquyềnsửdụngđấtvàlệphí.
Hỗtrợtàichínhchongườicóthunhậpthấpmuahoặcthuê
nhàở

TổchứcđịnhgiáBĐS–nhàđất
•Biệnpháptăngcườnghiệuquảvànănglựcquảnlýnhànướcđối
vớithịtrườngnhàđất
•Biệnpháptổchứccungcấpthôngtinchothịtrườngnhàđất
•ứngdụngcácbiệnpháptinhọcđểgópphầnquảnlýthịtrườngnhà
đất