Thảo luận môn thị trường bất động sản: Thị trường căn hộ cao cấp

Chủ đề 6:
Tìm hiểu thị trường bất động sản căn hộ cao
cấp
Nhóm sv:
Thảo luận Môn:
Thị Trường Bất Động Sản
•
I: Giới thiệu
•
II : Hiện trạng thị trường căn hộ cao cấp
•
III : Khó khăn và thuận lợi
•
IV : Phương hướng phát triển
•
I : Giới thiệu
•
“An cư- lạc nghiệp” từ lâu đã ăn sâu vào nếp nghĩ của mỗi
người dân Việt Nam, và nhất là ngày nay khi mà đời sống càng
nâng cao , nhu cầu về nơi ở càng trở nên khắt khe vì nó
không đơn giản chỉ là nơi che mưa, trú nắng mà còn là nơi che
chở cho cả tổ ấm của mỗi người, là nơi người ta được làm
chủ, được thư giãn, được bình yên, là cái cách để người ta
được thể hiện bản thân.
•
Ngày nay khi dân số tăng nhanh quỹ đất trong đô thị ngày
càng ít xu hướng sở hữu một căn nhà chung cư trở nên phổ
biến . Nhất là khi thu nhập tăng lên việc ưu tiên có một căn hộ
cao cấp không còn là điều hiếm có và phân khúc căn hộ cao
cấp cũng phát triển rất nhanh mấy năm gần đây. Sau đây là
bài thảo luận tìm hiểu thị trường bất động sản căn hộ cao cấp.

•
II : Hiện trạng
•
- Theo thông tư của Bộ Xây dựng, chung cư hạng 1 (được gọi
là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có chất lượng sử
dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức
độ hoàn hảo.
•
Vị trí của chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà
đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được
tiếp cận đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân,
vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh
và thống nhất. Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi
và sạch đẹp.
•
Trong thiết kế kiến trúc, cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách,
phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng
khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có
khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui mô
thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính
lớn hơn 20m2.
•
Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng
khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu
sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. Thiết bị tối
thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi
tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có
hai đường nước nóng và nước lạnh. Có hệ thống camera kiểm

soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ
tại các lối ra vào 24/24giờ trong ngày. Vật tư, vật liệu dùng để
xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử
dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây
dựng.
•
Tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản
khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87%) so với
tháng 12/2013. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 19.210
căn, tương đương 28.582 tỷ đồng
•
Theo báo cáo quý III/2012 của Savills vừa công bố, nguồn
cung căn hộ hạng A chỉ chiếm 8% tổng nguồn cung thị trường,
căn hộ hạng B chiếm 14%, còn lại 78% thuộc về căn hộ hạng C
•
chiến lược kinh doanh mới mà nhiều chủ đầu tư hướng tới
là chuyển hướng cho thuê.
•
Nhiều dự án căn hộ chung cư cao cấp hiện bắt đầu tới giai
đoạn bàn giao nhà và đưa vào hoạt động sau khoảng 3 năm
triển khai xây dựng. Tuy nhiên, vì gặp phải thời BĐS trầm lắng
nên nhiều chủ đầu tư chưa thể bán hết được số căn hộ trong
dự án, do đó, số lượng căn hộ này nhiều chủ đầu tư không
bán nữa và chuyển sang cho thuê hoặc đưa ra chương trình
mua để cho thuê với giá trung bình khoảng 1000 USD/ tháng
•
Lượng căn hộ cao cấp rất lớn, trong khi nhu cầu sở hữu thực
và khả năng chi trả chỉ tập trung vào một bộ phận rất nhỏ
khách hàng, nên đã xảy ra hiện tượng hàng loạt dự án bất
động sản cao cấp ế hàng. Lượng hàng tồn kho lớn khiến nhiều

doanh nghiệp ở phân khúc này phải giảm giá bán, áp dụng
nhiều phương thức khuyến mãi, chia nhỏ căn hộ, còn các chủ
đầu tư đang triển khai dự án buộc phải điều chỉnh, đình hoãn
hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư.
•
Phân khúc căn hộ cao cấp hiện không còn yếu tố đầu cơ,
người mua chủ yếu là khách hàng cuối cùng - những người
mua nhà để ở. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn
hiện nay, những người có đủ khả năng chi trả mua căn hộ cao
cấp rất ít.
•
III: Khó khăn
•
Giá bán quá cao so với mức thu nhập của đại đa số người dân
•
Việc tiêu thụ căn hộ vẫn khó khăn do sản phẩm chưa đáp ứng
được nhu cầu thật sự của đa số người tiêu dùng
•
Lượng tồn kho bất động sản là rất lớn mặc dù đã giảm liên tục
trong năm 2013
•
Người dân mất niềm tin vào thị trường và chưa quyết định
mua nhờ vì chờ những động thái tiếp theo từ thị trường
•
A : Thị trường thành phố Hồ Chí Minh
•
Theo thống kê của CafeLand tại thị trường Tp HCM năm 2013
có khoảng 7.600 căn hộ được chào bán, tăng gần 80% so với
năm trước. Số căn hộ chào bán trong 6 tháng cuối năm tăng

mạnh so với 6 tháng đầu năm. Cụ thể, trong 6 tháng cuối năm
số căn hộ chào bán lên tới 5,436 căn hộ bằng 70% so với cả
năm. Số căn hộ chào bán năm 2013 chủ yếu tập trung ở quận 7
và một số quận xa trung tâm.
•
Trong số căn hộ chào bán ước tính có 5% căn hộ thuộc phân
khúc cao cấp, 17% căn hộ trung
•
cấp, còn lại gần 80% thuộc phân khúc căn hộ bình dân. Có
khoảng 5.800 căn được hấp thụ trong toàn năm 2013, tăng
46% so với năm trước
•
Hiện giá căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đã giảm 30%. Phân khúc
này có thể tiếp tục giảm giá nhẹ nếu tình hình kinh tế vĩ mô
chưa khởi sắc. Theo thống kê của Compareal, hiện nay căn hộ
cao cấp còn khoảng 4.800 căn chưa bán được. Trong 2-3 năm
tới thị trường sẽ có thời gian hấp thụ lượng hàng tồn này và
bước vào giai đoạn thiếu hụt. Lúc đó thời của căn hộ cao cấp sẽ
trở lại.
•
Báo cáo của Sở Xây Dựng TP.HCM gửi UBND TP.HCM (tháng
10-2012) về khảo sát tình hình thực hiện dự án bất động sản tại
TP.HCM cho thấy căn hộ hạng A (cao cấp)hiện khá khan hiếm.
•
Theo báo cáo này thì căn hộ cao cấp giá từ 30 triệu đồng trở
lên hình thành trong giai đoạn 2005-2008 là 7.173 căn, giai
đoạn 2009-2012 là 12.226 căn và năm 2013-2016 chỉ còn 8.774
căn. Như vậy từ năm 2013 trở đi phân khúc căn hộ cao cấp đã
giảm gần 30% về số lượng.
•

Còn theo nghiên cứu của công ty tư vấn độc lập Savills Việt
Nam, trong Q3/2012 vừa qua, thị trường căn hộ tại Tp. HCM
hoạt động tốt hơn với tỉ lệ hấp thụ đạt 8%. Trong đó phân khúc
căn hộ hạng A hoạt động tốt hơn với tỷ lệ tăng 10%, mức cao
nhất của phân khúc này kể từ qúy 3- 2011.
•
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, tại Tp.HCM, căn
hộ hạng C tiếp tục chiếm ưu thế với 83% nguồn cung được
bán trong quý IV. Trong khi hạng B chiếm 12% và còn lại 5%
thuộc hạng A. Giá bán tại tất cả các hạng tiếp tục giảm so với
cùng kỳ năm 2012, lần lượt là: Căn hộ hạng A giảm 10%, hạng
B giảm 9% và hạng C giảm 7%. Trong khi đó, tại các địa
phương khác, phân khúc căn hộ giá rẻ tiếp tục thu hút sự
quan tâm, đặc biệt là những căn hộ có mức giá bán dao động
trong khoảng 15 - 18 triệu đồng/m2.
•
Tại TP.HCM hình thức căn hộ cao cấp cho thuê khá phổ biến,
chủ yếu ở quận trung tâm và hiện đang có xu hướng mở rộng
tại quận 2 và quận 7. Một số dự án tại khu vực quận 2 giá
thuê dao động từ 700-1100 USD/căn/tháng, Thảo Điền Pearl
(800 USD), The Vista An Phú (800 USD), City Garden (1000
USD), Estella An Phú (1100 USD), Cantavil Hoàn Cầu (1100
USD), Saigon Pearl (1000 USD),…
•
Giá thuê thay đổi nhiều tuy theo các tòa nhà ởcác hạng khác
nhau. Trong Qúy4, các tòa nhà Hạng A có giá thuê tăng nhẹ
từ31.72USD/m2/tháng so với 31.56 USDm2/tháng của Q3
•
Theo nhận định chung các dựán căn hộ trung bình và giá thấp
tiếp tục có giao dịch tốt hơn so với phân khúc căn hộcao cấp.

Khách mua bao gồm cảngười có nhu cầu thực sựvà cả những
nhà đầu tư. Thịtrường căn hộ đang chờ đợi cải thiện hơn
trong những quý tới với lực mua có thểtăng lên nhờlãi suất
vay thấp và ổn định và lạm phát thấp.
•
B : Thị trường Hà Nội
•
Thị trường sơ cấp
•
Giảm giá diễn ra trên cả ba hạng căn hộ vào Q4/2013. Căn hộ
hạng C có mức giảm giá sâu nhất trong 3 hạng với -7% so với
quý trước. Căn hộ hạng B và A có mức giảm giá lần lượt là -6%
và -4 phần trăm.
•
Tỷ lệ hấp thụ trong Q4/2013 là 11%, tăng 2 điểm phần trăm
theo quý do giá giảm, đẩy nhanh tốc độ xây dựng, tung ra gói
bán thô cùng một loạt các hình thức khuyến mại.
•
Căn hộ hạng C vẫn là loại phổ biến nhất trên thị trường với tỷ
lệ hấp thụ lên tới 14% mặc dù đã giảm so với Q3/2013 một
điểm phần trăm. Căn hộ hạng A và B có tỷ lệ hấp thụ lần lượt
là 7% và 8 phần trăm.
Còn phân khúc cãn hộ cao cấp giá vẫn giữ nguyên trong vòng
nhiều quý. Cụ thể, tại quận Cầu Giấy, chỉ số này đứng ở mức
72% trong vòng 4 quý của năm 2013, tại quận Thanh Xuân quý III
và quý IV cùng đứng ở mức 85%, giá chung cư cao cấp tại quận
Tây Hồ giữ mức 77% trong suốt 3 quý cuối năm, chỉ số này tại
quận Từ Liêm là 71%
•
Tại thị trường Hà Nội xuất hiện xu hướng chủ đầu tư đổi tên

dự án để nâng cao nhận diện thương hiệu cho khách hàng.
Điển hình là Vingroup với việc thành lập thương hiệu
Vinhomes, Nam Cường lập thương hiệu The Sparks; Xuân Mai
Tower cũng đã được đổi tên thành Xuân Mai Park State.
•
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chuỗi giảm giá của thị trường căn
hộ Thủ đô đã chấm dứt từ quý IV năm 2013 và chỉ số giá
chung cư tại một số khu vực nội thành bắt đầu tăng giá trở lại,
nhất là căn hộ cao cấp. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ trong quý
IV/2013 của hầu hết các huyện nội thành đều tăng 1-3%, hơn
nữa số lượng dự án căn hộ cao cấp tại các quận nội thành
cũng không còn nhiều và giá chào bán phổ biến của các dự án
này cũng từ 30-40 triệu đồng/m2.
•
IV: Phương hướng phát triển
•
Thị trường ấm dần, bất động sản tiếp tục điều chỉnh cơ cấu là
một trong những nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh
Đình Dũng về xu hướng của thị trường bất động sản năm 2014
tại báo cáo về tình hình thị trường cùng các giải pháp vừa
được Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ ngày 19/3.
•
Thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2014 sẽ tiếp tục có
sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung sẽ tập trung
vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, với giá bán dưới
20 triệu đồng/m2. Đây cũng là loại sản phẩm tiếp tục được
người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ, trung và cao cấp
đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ
giao dịch tốt hơn.
•

Cùng đó, điều kiện kinh tế vĩ mô được cải thiện cũng sẽ hỗ trợ
thị trường bất động sản như các Luật Thuế Thu nhập Doanh
nghiệp sửa đổi, Luật Thuế Giá trị Gia tăng sửa đổi; nhiều cơ chế
ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế giá trị gia
tăng cho nhà ở xã hội đã có hiệu lực thi hành.
Bên cạnh đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán
bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê
mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá
bán thấp, theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ đang được
đẩy nhanh tiến độ giải ngân.
Bản thân các doanh nghiệp cũng chủ động điều chỉnh chiến
lược kinh doanh, như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn
thiện trong nước sản xuất , để giảm giá thành, hạ giá bán;
thậm chí hỗ trợ cho người mua nhà vay vốn từ ngân hàng,
khuyến mãi, trả tiền nhiều lần sẽ tiếp tục được triển khai mạnh
mẽ hơn trong năm 2014.
•
Các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi
vẫn giao dịch hạn chế. Các nhà đầu tư không có năng lực tài
chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu
cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp
khó khăn, thậm trí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường chỗ cho
các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Bởi vậy, người mua nhà sẽ
được hưởng lợi từ những chuyển biến này vì dự án do các nhà
đầu tư chuyên nghiệp thực hiện sẽ tung ra giá bán hợp lý hơn,
chất lượng xây dựng và quản lý cũng sẽ tốt hơn.
•
Trước thực tế “trầm lắng” của thị trường bất động sản, việc
quyết định cho phép đầu tư các dự án kinh doanh mới của
chính quyền địa phương và quyết định đầu tư vào lĩnh vực này

của doanh nghiệp sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn
•
Ở thị trường căn hộ cao cấp, thời điểm trước kia và hiện tại
thì đây vẫn được xem là phân khúc kén khách hơn cả vì giá
bán khá cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư nhiều dự án vẫn tự tin về
sức bán của mình khi hướng tới bộ phận người tiêu dùng có
tiền. Mặc dù thị trường BĐS mới đang được nhận định là dần
phục hồi, nhưng với lợi thế tiềm lực tài chính mạnh nên các
chủ đầu tư căn hộ cao cấp vẫn ra sức đầu tư phát triển dự án
của mình một cách bài bản, có tầm nhìn xa.
•
Chính sách cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại
Việt Nam sẽ tạo ra nhu cầu mới đối với BĐS đặc biệt là phân
khúc trung, cao cấp
•
Dự kiến những năm tiếp theo cùng với sự phát triên của kinh
tế và việc tiêu thụ căn hộ tồn kho sự phát triển của căn hộ cao
cấp sẽ tăng nhanh chóng.