Luận văn định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh việt nam

Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Lời nói đầu
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nớc, hệ thống các
ngân hàng thơng mại đã có những bớc tiến đáng kể trong hoạt động kinh
doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng
cờng hợp tác quốc tế, cùng với chất lợng cuộc sống ngày càng đợc nâng cao,
đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng.
Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là
hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế chấp, đặc biệt
là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách
quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các
ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về
những hạn chế của ngân hàng thơng mại, khó khăn từ phía khách hàng .làm
cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS cha đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn
của khách hàng cũng nh hoạt động của ngân hàng.
Trong thời gian thực tập tại ngân hàng TMCP cỏc doanh nghip ngoi
quc doanh Vit Nam ( VPBank ), qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác
định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài
Định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngo i
quốc doanh Việt Nam ( VPBank) với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về
hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói
riêng, đồng thời có thể đa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động cho
vay thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt
Nam (VPBank).
Phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng để nghiên cứu đề tài là phơng pháp
biện chứng và duy vật lịch sử. Việc thế chấp sẽ đợc xem xét trong mối quan hệ
biện chứng với quá trình phát triển của đất nớc, nhu cầu vốn của cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình trong xã hội, đợc nghiên cứu từ cơ sở lí thuyết đến thực tế.
Ngoài ra, một số phơng pháp khác cũng đợc sử dụng nh: phơng pháp thống kê,
phơng pháp phân tích tổng hợp, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ, phong phú
thêm những vấn đề lí luận.

Lớp: K42/16.01
1
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em
rất mong đợc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc.
Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần:
Phần I: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp.
Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh
nghiệp ngo i qu ốc doanh Việt Nam (VPBank).
Phần III: Một số kiến nghị về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp .
Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã
giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP
các doanh nhgiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank). Đăc biệt, em xin
cảm ơn cô giáo Vơng Minh Phơng đã giúp em hoàn thành chuyên đề này.
Lớp: K42/16.01
2
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Chơng I: Cơ sở khoa học về định giá và quản lí bất
động sản thế chấp
I- bất Động Sản thế chấp và vai trò thế chấp trong
phát triển kinh tế-x hội.ã
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp BĐS .
1.1. Khái niệm về BĐS và thế chấp BĐS .
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải
xã hội ở các nớc có khác nhau nhng thờng chiếm trên dới 40% lợng của cải vật
chất của mỗi nớc. ở nớc ta, trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong
hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít
sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản. Trong pháp luật kinh tế, chúng ta sử dụng
tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm của chúng. Thông lệ

quốc tế cũng nh trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của tài sản và các tài sản có thể
di dời đợc hay không, Bộ luật dân sự đã phân chia thành BĐS và động sản. Tại
khoản 1- Điều 181-Bộ luật dân sự 1995 đã xác định khái niệm về BĐS nh sau:
BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a.Đất đai;
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c.Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d.Các tài sản khác do pháp luật qui định
Cách phân loại này phù hợp với nhu cầu quản lý và hoạt động kinh
doanh: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất
đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật, các loại tài
sản đó phải đợc đăng kí nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền. Nh vậy, định giá BĐS thực chất là định giá đất
và các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Từ định nghĩa trên về BĐS, chúng ta có thể rút khái niệm về thế chấp
BĐS: thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS
thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối
Lớp: K42/16.01
3
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối
với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong tr-
ờng hợp ngời đi vay không trả đợc nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này
là nguồn trả nợ chính của ngời đi vay.
1.2. Phân loại BĐS thế chấp. (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP về đăng kí
giao dịch bảo đảm).
Sự đa dạng và phong phú của BĐS về chủng loại, kích cỡ, tính năng,
tác dụng, bắt buộc ng ời định giá khi nhận thế chấp phải có những đánh giá
nhất định về BĐS thế chấp, xem nó có đủ tiêu chuẩn để thế chấp hay không.

Tài sản thế chấp có thể bao gồm:
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS
cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trờng hợp thế chấp một phần BĐS có vật
phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; Trờng hợp
tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế
chấp.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ. BĐS có đăng kí quyền sở hữu có thể
đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật quy định khác.
1.3 Các hình thức thế chấp BĐS .
Trên thực tế do nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh của mỗi cá
nhân, tổ chức là khác nhau dẫn đến hình thức thế chấp BĐS cũng khác nhau.
Ngời đi vay có thể thế chấp toàn bộ tài sản của mình cho các tổ chức tín dụng
Lớp: K42/16.01
4
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
nếu xét thấy nhu cầu vốn vay lớn nh: thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở; thế chấp toàn bộ máy móc nhà xởng tham gia vào sản
xuất kinh doanh, Ng ời đi vay cung có thể chỉ cần thế chấp một phần tài sản
của mình nh: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp dây chuyền sản xuất, ,
Khi thực hiện thế chấp các bên tham gia phải làm hợp đồng thế chấp và
đăng kí giao dịch đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về giao

dịch bảo đảm. Hợp đồng thế cấp phải có công chứng của công chứng Nhà nớc
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu các bên có thoả
thuận, trờng hợp pháp luật có quy định khác.
2. Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp.
Theo cách phân loại trên thì BĐS rất đa dạng về chủng loại, phong phú về
hình thức và tính năng tác dụng, do đó để đảm bảo đợc khả năng trả nợ của
bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có các quy định về tiêu chuẩn của BĐS
đợc đem thế chấp nh sau:
Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn hoặc của
ngời thứ ba bảo lãnh. Cơ sở để xác định tiêu chuẩn này đó là giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản, đối với trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì khách
hàng vay phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và đợc
thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai.
Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
Tài sản không có tranh chấp, khách hàng vay phải kí kết bằng văn
bản với các tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời
điểm kí kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam
kết của mình.
Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.
Lớp: K42/16.01
5
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
II. Các phơng pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá BĐS thế
chấp.
1. Khái niệm & vai trò của định giá BĐS th chp.
1.1 Khái niệm.
Có nhiều cách khác nhau để tiệp cận về định giá BĐS, thông thờng ngời

ta thờng sử dụng khái niệm sau:
Định giá BĐS là sự ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Nh vậy định giá BĐS thế chấp là một công việc không hề đơn giản, nó vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi chuyên viên định giá
phải có kiến thức chuyên môn chắc chắn và sự nhạy cảm tốt đối với những
biến động của thị trờng. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các ph-
ơng pháp khoa học để xác định giá trị của tài sản một BĐS. Quá trình này
không phải tách rời với mục đích định giá BĐS.
1.2. Vai trò của định giá BĐS thế chấp .
Định giá đợc xem nh là nghệ thuật hay một khoa học về ớc tính lợng giá
trị tài sản với một mục tiêu xác định. Trong thực tế có rất nhiều lý do khác
nhau đòi hỏi phải xác định giá trị tài sản là BĐS, có thể có những giá trị khác
nhau cho một BĐS vào những thời điểm cụ thể khác nhau. Đối với việc định
giá BĐS thế chấp thì khoản vay đợc bảo đảm bằng lợi tức BĐS. Những ngời
cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến
mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Thông thờng, khoản
vay đợc bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trờng hợp ngời
vay không trả đợc nợ thì giá trị tài sản bảo đảm đựơc thế chấp sẽ đảm bảo cho
khoản vay đó.
Mục tiêu chủ yếu của định giá thế chấp là xác định tổng giá trị của tài sản
đợc đem thế chấp trong trờng hợp buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trờng
hợp này và không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đa BĐS đó vào thị trờng
vào một thời điểm thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh có lợi nhất. Do đó,
chuyên viên định giá phải xem xét cẩn thận và xác định giá trị tài sản BĐS
Lớp: K42/16.01
6
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
trong trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi. Giá trị định giá này có thể cách xa
so với giá bán trên thị trờng. Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay

trong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức.
2. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS.
2.1 Căn cứ định giá BĐS
Khi thực hiện định giá BĐS cần dựa vào các căn cứ cơ bản sau đây:
Căn cứ vào yếu tố cơ bản của qúa trình lao động sản xuất: quá trình
này là sự kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, t liệu lao động, tài nguyên đất
đai và các nguồn lực khác. Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lợng và chất l-
ợng lao động, các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham
gia vào quá trình lao động sản xuất đó.
Căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: đó là sự sử dụng cao nhất
và tốt nhất của tài sản cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng
sinh lời cao nhất đối với BĐS tại thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi trong nền kinh tế nh: thay đôỉ của các chính
sách nh chính sách đất đai, nhà ở, hoạt động của thị trờng BĐS, sự tăng cao về
nhu cầu vật chất, văn hoá và tinh thần của con ngời.
Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS
trong khu vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và
mục đích đầu t vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các
BĐS trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS
xung quanh.
Căn cứ vào các yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố
cấu thành nên giá trị của BĐS nh giá trị của BĐS nh giá trị của nhà, giá trị của
đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tính pháp lý của nó).
Căn cứ vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tong
lai: mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS đợc đa vào sử dụng dới
nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Việc định giá phải dựa vào việc sử dụng có
hiệu quả cao nhất, tốt nhất. Ngoài ra ngời ta tính đến khả năng cạnh tranh
Lớp: K42/16.01
7
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm

trong thị trờng nh cạnh tranh trong nội bộ vùng, và giữa các khu vực trong nớc
tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp thị hiếu của ngời tiêu dùng.
Giá trị thị trờng của BĐS là giá trị hiện tại về các lợi ích của nó sẽ đem lại
trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai có ảnh
hởng trực tiếp đến giá cả hiện tại. Vì vậy những lợi ích trong tơng lai cần phải
đợc tính đến khi định giá .
2.2.Các nguyên tắc định giá BĐS .
Các nguyên tắc định giá BĐS trớc hết phải đợc hiểu là các nguyên tắc kinh
tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thờng đợc thừa
nhận có ảnh hởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trờng. Những
nguyên tắc này rất khó đợc xem xét một cách riêng rẽ mà ngời ta hay sử dụng
các phơng pháp này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ
xung hỗ trợ cho nhau.
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).
Mỗi tài sản có th s dng v o nhi u mc ớch v a li li ích khác
nhau, nhng giá tr ca chúng c xác nh hay tha nhn trong iu kin nó
c SDTNVHQN.
Một BĐS đợc định giá là SDTNVHQN nếu tại thời điểm định giá cho thấy
BĐS đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác
định cho trớc. Xét về mặt vật chất, một BĐS đợc đánh giá là SDTNVHQN khi
nó thoả mãn đợc nhiều nhu cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một BĐS đợc xác
định là SDTNVHQN khi các quyền sở hữu về BĐS đó đợc Nhà nớc thừa nhận
và bảo hộ.
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với một BĐS không chỉ đợc xem xét
trong giới hạn của đồng tiền, hay nói một cách khác không chỉ nói đến khả
năng sinh lời của BĐS đó mà nhiều khi phải xem xét thu nhập thực tế từ BĐS
lại dới dạng các tiện lợi khác nhau không thể lợng hoá đợc bằng tiền.
b. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tơng lai (LITL).
Giá thị trờng của một BĐS đợc quyết định bởi những lợi ích tơng lai mà
BĐS mang lại cho nhà đầu t. Những lợi ích của BĐS này đợc biểu hiện dới

dạng một nguồn thu nhập. Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện tích của
Lớp: K42/16.01
8
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
BĐS cho phép ngời định giá có thể dự đoán trớc đợc khả năng sinh lời của BĐS
đó trong tơng lai để từ đó ớc tính giá của chúng.
c. Nguyên tắc thay thế (NTTT)
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS trên cơ sở giá trị cao nhất
của BĐSDS đó không vợt quá chí phí của một BĐS tơng đơng
Một ngời thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền
hơn nhng vẫn có một tài sản nh vậy để thay thế. Tài sản thay thế có thể bằng
cách mua trên thị trờng hoặc bằng cách xây dựng mới
d. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).
Nguyên tắc nay cho rằng giá trị của một BĐS hay một bộ phận cấu thành
BĐS, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của BĐS
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản,
nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị của các bộ
phận tài sản còn lại.
e. Nguyên tắc cung cầu (NTCC).
Cơ sở của nguyên tắc căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá tài sản là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS. Giá trị thị trờng của tài sản tỷ lệ
thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung, hai yếu tố này luôn luôn
thay đổi theo thời gian. Vì vậy, phải đánh giá đợc tác động của yếu tố này
trong các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng
lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị tr-
ờng hay giá trị phi thị trờng.
Các nguyên tắc nêu trên không có sự trùng lắp, chúng độc lập nhau và
dùng để kiểm tra, bổ trợ những khiếm khuyết, làm nổi rõ tất cả những vấn đề
cốt yếu có liên quan đến việc cấu thành các giá trị của BĐS. Nh vậy, để thực

hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần xác định chính xác vấn đề để kết hợp và
sử dụng nguyên tắc trên. Đây cũng là điều kiện quyết định đến kết quả thẩm
định giá BĐS.
Lớp: K42/16.01
9
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
3. Các phơng pháp định giá BĐS đợc sử dụng trong định giá BĐS thế
chấp.
3.1 Phơng pháp so sánh.
a. Khái niệm
Phơng pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phơng pháp so sánh giá bán): Là
phơng pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch
trên thị trờng (sau đây gọi tắt là những bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác
định giá cho những bất động sản cần thẩm định giá.
Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Thay thế: Một ngời mua thận trọng không trả giá cho một BĐS nhiều
hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng hữu ích nh nhau.
- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp của
các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá thị trờng của nó.
b. Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành.
* Ưu điểm:
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc sử dụng để thẩm định giá tất cả những
bất động sản giao dịch mua bán trên thị trờng.
Trên thế giới ngời ta ớc tính rằng có tới 98% số các bất động sản đợc thẩm
định giá bằng phơng pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phơng pháp này đợc sử dụng
nhiều là vì mấy lý do sau:
- Là phơng pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những ngời có
kiến thức và kinh nghiệm về thị trờng bất động sản.
- Kết quả của phơng pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trờng,
nên dễ đợc mọi ngời chấp nhận.

- Nó là cơ sở cho nhiều phơng pháp thẩm định giá khác. Thông thờng nhà
thẩm định giá sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phơng
pháp khác để thẩm định giá bất động sản.
* Nhợc điểm.
- Phải có những giao dịch về BĐS tơng tự cùng khu vực thì mới có thể so
sánh đợc. Nếu có ít BĐS so sánh đợc các yêu cầu trên, thì kết quả có độ chính
xác không cao.
Lớp: K42/16.01
10
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính lịch sử. Đây là điều không thể
tránh khỏi, nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở lên lạc hậu
trong thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác thấp.
- Phơng pháp đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thị
trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp
* Điều kiện áp dụng
- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc.
- Thị trờng phải ổn định: nếu thị trờng biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả
khi có đối tợng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
* Các bớc tiến hành.
Khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp cần phải
tuân theo các bớc sau đây:
- Tìm kiếm thông tin về những tài sản đợc bán trong thời gian gần đây mà
có thể so sánh với tài sản đối tợng cần định giá về các mặt kiểu cách, điều
kiện, vị trí
- Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó
và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh đợc.
- Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đợc thích hợp (khoảng 3 cái)
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên

hoặc giảm giá).
- Bớc cuối cùng là ớc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá trên cơ sở giá
bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh.
* Yêu cầu của phơng pháp.
- Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo
sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trờng những bất động sản lân cận (bất
động sản so sánh) có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần định giá
(bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về
giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể
để ớc tính giá trị của bất động sản chủ thể.
Lớp: K42/16.01
11
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
- Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản đợc giao dịch một cách bình th-
ờng trên thị trờng. Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán bất động
sản trên thị trờng cần thoả mãn các điều kiện sau đây:
+ Các cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra.
Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng. Nói
chung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu thập
cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh
nghiệm của ngời định giá.
+ Các cuộc mua bán đợc thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trớc khi
diễn ra việc mua bán, chúng phải đợc thôn tin đầy đủ hoặc đợc rao bán trên các
phơng tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các văn
phòng t vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân c.
+ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên
mua cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả.
c.Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá BĐS thế chấp.
Cơ sở lý luận của phơng pháp so sánh là giá cả thị trờng có mối liên hệ
mật thiết với các BĐS tơng tự có thể mua bán hoặc cho thuê. Do đó, phơng

pháp này có u điểm là có thể đánh giá quan điểm giá trị thị trờng nên nó là cơ
sở pháp lý vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận.
Đối với BĐS thế chấp thì đây là nguồn trả nợ duy nhất trong trờng hợp ng-
ời vay không trả đợc nợ, do đó việc áp dụng phơng pháp này sẽ gặp khó khăn.
Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS đợc đánh giá cao do các giao dịch
trớc đó của các BĐS so sánh cũng đợc đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trờng
không ổn định và thông tin thiếu chính xác nh thị trờng BĐS nớc ta hiện nay
thì việc trong tơng lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng
hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của
thị trờng. Vì vậy khi áp dụng phơng pháp này, ngời định giá phải có kinh
nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các
yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh.
Lớp: K42/16.01
12
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
3.2 phơng pháp đầu t.
a. Khái niệm
Phơng pháp đầu t là phơng pháp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc dự báo tơng lai. Chuyển hoá các dòng thu nhập tơng lai về hiện
tại để tìm giá trị BĐS.
Phơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng
năm thành một tổng số vốn.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tơng lai thành giá trị vốn
hiện tại đợc biết đến nh là quá trình vốn hoá và có thể đợc thể hiện đơn giản
nh sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời).
Nh vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và
lãi suất vốn hoá.
- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận đợc từ việc khai thác bất
động sản (cung cấp hàng hoá, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt đợc doanh thu

đó kể cả việc khấu trừ thuế.
- Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá
căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản. Đó
là tỷ suất mong ớc của nhà đất t khi xem xét đầu t vào một bất động sản nào đó
cho một mục đích kinh doanh cụ thể.
b. Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành.
*Ưu điểm.
- Là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu t.
- Là phơng pháp đơn giản.
- Có độ chính xác cao.
*Nhợc điểm.
- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lợng thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơng
lai
Lớp: K42/16.01
13
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
- Trong nhiều trơng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
trong tơng lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán.
* Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
- Thờng áp dụng để t vấn cho quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
* Các bớc tiến hành:
- Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm nh: chi

phí quản lý, chí phí sửa chữa, phí dịch vụ
- Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa
vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự.
- Dùng công thức vốn hoá để tìm giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
* Yêu cầu phơng pháp đầu t.
- Trong thực tế có nhiều BĐS đựơc cho thuê và ngời ta có thể biết trớc thu
nhập hàng năm của nó. Còn đối với trờng hợp BĐS không cho thuê, ngời ta
cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh các BĐS tơng tự đã đợc
cho thuê. Trong trờng hợp này đòi hỏi ngời định giá phải xác định đợc mối
quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi và sử
dụng số nhân, đợc biết nh những năm mua (YP). Số nhân này đợc tính toán
trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu t, là tài khoản lợi tức mà
ông ta mong muốn nhận đợc. Lợi tức này phản ánh chất lợng đầu t khi so sánh
với việc đầu t vào BĐS khác và các việc đầu t khác. Do đó khi sử dụng phơng
pháp này ngời định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hởng đến
quyết định của nhà đầu t khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình.
c. Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá BĐS thế chấp.
Khi nhiều ngời mua tài sản phải đi vay, thì dùng phơng pháp đầu t để đánh
giá ở hình thức đơn giản nhất có thể không cung cấp cách đánh giá hoàn toàn
Lớp: K42/16.01
14
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
đúng giá trị của một BĐS. Để vận dụng đợc phơng pháp này cần tính đợc thu
nhập hàng năm do BĐS tạo ra, tính toán lợi nhuân đòi hỏi trên vốn tự có của
ngời mua BĐS, sau đó khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm để có đợc số tiền còn
lại để lãi vay/tài sản thế chấp. Nếu lãi xuất cho vay biết trớc thì ngời đầu t có
thể tính đợc số tiền vay thế chấp.
Ví dụ :
Tổng thu nhập BĐS mỗi năm : 30 triệu đồng
Vốn của ngời mua : 35 triệu đồng

Lợi tức yêu cầu : 12%
Yêu cầu thu nhập của ngời mua : 12 triệu đ/ năm
Cân đối còn lại để trả lãi cầm cố : 10 triệu đ/ năm
Vốn thế chấp có thể nhận đợc lãi suất : 13%
Ta có thể suy ra số vốn thế chấp có thể nhận đợc :
Lãi phải trả 10 triệu đồng
MC = = = 76,923 triệu đồng
Lãi suất 13%
(MC : là vốn thế chấp )
Nh vậy để mua đợc BĐS trên mà vẫn đảm bảo thu nhập hàng năm 30 triệu
đồng thì nhà đầu t không thể trả giá BĐS đó lớn hơn 426,923 triệu đồng (35
triệu đồng vốn tự có + 76,923 triệu đồng vốn thế chấp ).
3.3. Phơng pháp giá thành (Phơng pháp chi phí)
a. Khái niệm.
Phơng pháp giá thành là phơng pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá
trị thị trờng của một thửa đất đợc đầu t có thể ớc tính bằng tổng giá trị đất và
giá trị các công trình gần liền với đất đã đợc khấu hao.
Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình
đợc đầu t do tác động của tự nhiên làm bất động sản h hỏng hoặc do lạc hậu về
chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trờng của
vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá.
Lớp: K42/16.01
15
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Phơng pháp chi phí đợc xem là phơng pháp tổng hợp bởi 2 phơng pháp:
phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đất và phơng pháp chi
phí đợc áp dụng để xác định giá đối với các công trình gần liền với đất.
Phơng pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế theo nguyên tắc này
giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tơng tự nh
là một vật thay thế.

Phơng pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản đợc dựa
trên cơ sở là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả
giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có
ích tơng tự.
Phơng pháp này thờng đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử
dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.
b.Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành.
* Ưu điểm.
- Là phơng pháp đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng thích
hợp để so sánh.
- Phù hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch có mục đích riêng
biệt.
* Nhợc điểm.
- Chủ yếu dựa vào dữ liệu thi trờng.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
- Việc tính toán còn mang nhiều tính chủ quan.
- Đòi hỏi ngời định giá phải có kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo
về kỹ thuật xây dựng.
* Điều kiện áp dụng.
- Phù hợp cho những BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thờng khác.
- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu và kiểm tra đấu
thầu.
Lớp: K42/16.01
16
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
- Là phơng pháp dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra các phơng pháp
khác.
* Các bớc tiến hành.

- Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi nh lô đất là đất trống.
Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng hiện có trên lô đất.
Để ớc tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết
kế xây dựng về các nguyên vật liệu đợc sử dụng, nhằm đặt đợc việc ớc tính chi
phí xây dựng ở một mức độ thích hợp.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện
có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó đợc chia
làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Cuối cùng ta tính đợc giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Giá thị trờng của tài sản = Giá thị trờng của lô đất trống + Chi phí hiện tại
của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối
với những xây dựng hiện có).
c. Vận dụng phơng pháp giá thành vào định giá BĐS thế chấp.
Do đặc thù của phơng pháp này nên nó thờng đợc sử dụng để định giá các
BĐS thế chấp có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đich riêng biệt
nào đó nh: xởng sản xuất,nhà máy mà chúng ta ít đ ợc trao đổi trên thị trờng.
Những mặt hạn chế của phơng pháp so sánh lại là điểm mạnh của phơng pháp
này.
Khi sử dụng phơng pháp này cần chú ý trong việc ớc tính các loại chi phí:
nếu những chỗ thay thế đựơc và xây dựng thành BĐS mới thì việc định giá theo
phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với BĐS đang tồn tại thì ngời định
giá phải trừ đi khấu hao và mức độ hao mòn của nó. Điều này đòi hỏi ngời
định giá phải có ớc lợng chính xác mức độ hao mòn của BĐS để tính đúng hơn
giá trị của BĐS.
4. Trình tự tiến hành định giá BĐS.
Để định giá một BĐS chúng ta phải tuân thủ theo các bớc sau:
Lớp: K42/16.01
17

Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
B ớc 1 : Xác định những nội dung cần làm rõ trớc khi tiến hành định giá
một BĐS.
-Vị trí của BDS
Nội dung này nhằm để phân biệt BĐS cần định giá với các BĐS khác
trong khu vực.Gồm: Địa chỉ của BĐS và Mô tả pháp lý ( Hồ s kỹ thuật thửa
đất Sơ đồ trích lục thửa ) về hình thể, kích thớc, diện tích thửa đất, hiện
trạng sử dụng đất, ranh giới với các thửa đất giáp ranh,
- Chủ sở hữu của BĐS.
Là ngời có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản, quyền
sử dụng đất
- Mục đích của việc định giá BĐS.
Giá trị định giá bất động sản phụ thuộc rất lớn vào mục đích của việc định
giá
- Thời gian định giá BĐS sử dụng
- Xác định giá trị của BĐS cần định giá.
Xác định giá trị sử dụng tại thời điểm hiện tại, giá trị tiềm năng, giá trị
tiềm năng trong điều kiện có tính đến yếu tố trợt giá, giá trị thế chấp. Đặc biệt
là giá trị thế chấp BĐS và không phải BĐS nào cũng có giá trị thế chấp. Thông
thờng và phần lớn các BĐS đều có giá trị thế chấp. Những BĐS không đợc
chuyển nhợng vì một lý do ràng buộc nào đó thì BĐS đó tuy có giá trị sử dụng
nhng không có giá trị thế chấp.
B ớc 2 : Khảo sát và lập kế hoạch định giá.
* Xác định những thông tin cần thiết
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông
tin sẽ rất khác nhau. Thông thờng khi điêù tra số liệu ngời ta sử dụng phơng
pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ.
Đối với BĐS có nhà:
- Kết cấu đờng, ngõ, hẻm : đất, đá, bê tông, nhựa;
- Vị trí của BĐS: mặt tiền hay trong ngõ, hẻm;

- Quy mô, diện tích, các loại quy mô diện tích có trong
vùng;
Lớp: K42/16.01
18
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
- Kích thớc, chiều rộng mặt đờng, ngõ, hẻm;
- Diện tích thửa đất;
- Kích thớc thửa đất;
- Diện tích xây dựng và sử dụng;
- Thời gian đã sử dụng nhà;
- Năm xây dựng nhà;
- Mục đích sử dụng chính của BĐS;
- Chất lợng công trình nhà hiện có;
- Điện, nớc có đảm bảo không;
- Hớng nhà;
- Trang thiết bị nội thất;
- Khả năng cho thu nhập (đối với BĐS có khả năng sinh
lời);
- Thời gian bán, cho thuê, thế chấp;
- Tính chất pháp lý của BĐS;
- Quy hoạch chi tiết vùng lân cận;
- An ninh - môi trờng;
Đối với đất trống:
- Vị trí: mặt tiền, ngõ, hẻm;
- Kết cấu và kích thớc mặt đờng, ngõ, hẻm;
- Quy mô, diện tích;
- Kích thớc thửa đất;
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Tính chất pháp lý đối với việc sử dụng thửa đất;
- Thời gian, cho thuê, thế chấp.

- An ninh - Môi trờng;
* Điều tra, thẩm định bổ sung số liệu thị trờng.
Ngoài việc thu thập những thông tin từ chủ sở hữu ngời định giá cần tiến
hành điều tra, thẩm định trên thực địa về các tiêu chí nh: địa chỉ, vị trí, hiên
trạng sử dụng BĐS; về diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng; Về hạ tầng kỹ
Lớp: K42/16.01
19
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
thuật, tình hình xã hội, mức độ ô nhiễm môi trờng, tình trạng pháp lý, giá bán
BĐS và quy hoạch.
* Xác định nguồn thông tin
Do thị trờng BĐS ở nớc ta còn cha phát triển nên nguồn khai thác các
thông tin về BĐS còn rất phân tán và độ tin cậy của các thông tin cũng rất hạn
chế. Hiện nay ở nớc ta, nguồn cung cấp về BĐS chủ yếu là các cơ quan, tổ
chức sau:
- Cơ quan Địa chính các cấp;
- Cơ quan quản lý nhà các cấp;
- Cơ quan quản lý việc thu thuế;
- Phòng công chứng;
- Các văn phòng t vấn về nhà đất;
- Chủ sở hữu.
* Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi tiến độ định giá.
B ớc 3 : Thu thập và phân tích thông tin.
Cần thu thập các thông tin phản ánh về BĐS cụ thể cần định giá và các
BĐS khác mà ở chúng có nhiều đặc điểm tơng tự cần định giá. Có nhiều loại
BĐS nh: nhà ở, cửa hàng, khách sạn, đất trống, tuy khác nhau về thể loại nh -
ng chúng đều có chung các kiểu loại thông tin. Các kiểu loại đó bao gồm: mô
tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích lục bản đồ địa chính, biên bản xác
định ranh giới thửa đất), kích thớc và hình thể thửa đất, vị trí so với đờng phố
chính, địa hình, cảnh quan môi trờng, cơ sở hạ tầng, tình trạng pháp lý, những

hạn chế về quyền sở hữu,sử dụng đối với BĐS,
Các yếu tố cần đánh giá trong quá trình phân tích thông tin: Việc phân
tích các thông tin đối với một BĐS cụ thể cần phải căn cứ vào mục đích chính
sử dụng BĐS đó. Trên cơ sở mục đích sử dụng của mỗi BĐS, cần tập trung
phân tích các yếu tố chi phối chủ yếu tới mục đích sử dụng nh đã nêu ở trên.
Ngoài ra cần thu thập và phân tích những thông tin về điêù kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội nhằm xác định đợc xu thế vận động ở hiện tại và trong tơng lai
của vùng có BĐS thế chấp, từ đó có thể dự đóan chính xác hơn giá trị BĐS
trong tơng lai.
Lớp: K42/16.01
20
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
B ớc 4 : Lựa chọn phơng pháp để tìm giá trị BĐS.
BĐS có nhiều loại và đặc biệt chúng có giá trị sử dụng rất đa dạng, vì vậy
việc lựa chọn phơng pháp định giá thích hợp cho mỗi loại là yếu tố quyết định
để có đợc kết quả tối u. Trên cơ sở mục đích định giá lựa chọn phơng pháp
định giá phù hợp với BĐS cần định giá. Ngời định giá có thể sử dụng một trong
ba phơng pháp đã nêu trên để định giá: Phơng pháp so sánh, phơng pháp đầu t
và phơng pháp giá thành.
B ớc 5 : Ước tính giá trị của BĐS.
Để ớc tính giá trị của BĐS ta cần so sánh tơng quan giữa các phơng pháp
định giá, mỗi tài sản khi định giá có thể sử dụng các phơng pháp định giá khác
nhau. Mỗi phơng pháp tiếp cận sẽ tìn ra một chỉ số giá nhất định. Muốn ớc tính
giá trị thực của BĐS, chúng ta cần phải so sánh các phơng pháp để xem xét,
phân tích và đánh giá lại một lần nữa qua trình thực hiện phơng pháp định giá
đã chọn và các thông tin đã sử dụng khi định giá. Giá trị ớc tính này chính là
giá của BĐS.
Nh vậy, để định giá một BĐS sao cho đúng, đầy đủ, tránh đợc những sai
sót trong quá trình định giá, buộc ngời định giá phải tuân thủ các bớc đã nêu
trên.

Lớp: K42/16.01
21
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Ch ơng II : Tình hình đánh giá bất động sản thế chấp
tại NHTMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
việt nam ( vpbank)
I. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của nhtmcp các doanh
nghiệp ngoài quốc doanh việt nam ( VPBank)
1. Giới thiệu tổng quát
* Vốn điều lệ.
Kể từ ngày 31/12/2007 vốn điều lệ của VPBank là 2000 tỷ đồng.
* Hoạt động chính.
+ Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của tổ chức và cá nhân.
+ Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu t và phát triển của các tổ chức trong nớc.
+ Vay vốn Ngân Hàng Nhà Nớc và các tổ chức tín dụng khác.
+ Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân.
+ Chiết khấu thơng phiếu trái phiếu và các giấy tờ có giá.
+ Hùn vốn, liên doanh và mua các cổ phần theo pháp luật hiện hành.
+ Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng.
+ Thực hiện kinh doanh ngoại tệ.
+ Huy động nguồn vốn từ nớc ngoài.
+ Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh
toán quốc tế.
+ Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nớc dới nhiều hình thức,
đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union.
* Mạng lới hoạt động.
Gồm 90 chi nhánh và phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh thành trên
toàn quốc.
* Công ty trực thuộc.
+ Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân Hàng VPBank

Lớp: K42/16.01
22
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
+ Công ty Chứng Khoán VPBank.
* Tình hình nhận sự của VPBank nói chung và của phòng thẩm định tài
sản đảm bảo VPBank Đông Đô nói riêng.
- Tình hình nhân sự của VPBank.
S lng nhõn viờn ca VPBank trờn ton h thng tớnh n nay cú trờn
3.000 ngi, trong ú phn ln l cỏc cỏn b, nhõn viờn cú trỡnh i hc
v trờn i hc (chim 87%). Nhn thc c cht lng i ng nhõn viờn
chớnh l sc mnh ca ngõn hng, giỳp VPBank sn sng ng u c
vi cnh tranh, nht l trong giai on y th thỏch sp ti khi Vit Nam
bc vo hi nhp kinh t quc t. Chớnh vỡ vy, nhng nm va qua
VPBank luụn quan tõm nõng cao cht lng cụng tỏc qun tr nhõn s.
Lớp: K42/16.01
23
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Sơ đồ tổ chức
a.Tỡnh hỡnh nhõn s ca phũng TTSB VPBank ụng ụ:
Tớnh n ngy 31/1/ 2008 phũng TTSB VPBank ụng ụ cú 9 thnh
viờn, c th nh sau:
1. ễng Nguyn Vn Li Trng phũng T TSB
2. B on Thu Hng Nhõn viờn
3. ễng NGuyn Vn Huõn Nhõn viờn
4. ễng Ngụ Quang t Nhõn viờn
Lớp: K42/16.01
24
Đại hội đồng
cổ đông
Hội đồng

quản trị
[
Ban kiểm soát
Các hội đồng Văn phòng
HĐQT
Tổng
giám đốc
Khối
khách
hàng cá
nhân
Khối
khách hàng
doanh
nghiệp
Khối
Ngân quỹ
Khối phát
triển kinh
doanh
Khối
giám sát
điều hành
Khối
Quản trị
Nguồn
lực
Khối
CNTT&NH
Điện tử

Ban kiểm toán Nội bộ Ban đảm bảo chất l-ợng Ban chiến l-ợc Phòng Quan hệ Quốc tế
Sở giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
5. ễng Phm c Phỳ Nhõn viờn
6. ễng T Thiờn Quý Nhõn viờn
7. B Hong Nam Phng Nhõn viờn
8. ễng Nguyn c Li Nhõn viờn
9. ễng Nguyn Nht Quang Nhõn viờn
* Quy trình nghiệp vụ.
Các quy trình nghiệp vụ chính đợc chuẩn hoá theo tiêu chuẩn ISO 9001:
2000.
* Chiến lợc.
Phấn đấu đến năm 2010: Trở thành ngân hàng hàng đầu khu vực phía Bắc,
Ngân hàng trong top 5 của cả nớc, một ngân hàng có tầm cỡ khu vực Đông
Nam á về chất lợng, hiệu quả, độ tin cậy.
2. Tình hình hoạt động năm 2007.
Vic cnh tranh trong hot ng huy ng vn gia cỏc t chc tớn dng trong
nhng nm gn õy din ra vụ cựng gay gt, c bit trong nm 2007 cuc
chy ua tng lói sut ca cỏc ngõn hng thng mi din ra rt mnh. Mc dự
vy ngun vn huy ng ca VPBank vn tng trng cao. ú l nh chớnh
sỏch lói sut phự hp, a dng hoỏ cỏc sn phm huy ng, cựng vi cỏc
chng trỡnh khuyn mi vi nhng qu tng hp dn. Mt khỏc trong nhng
nm gn õy VPBank ó tớch cc m rng mng li hot ng ng thi
thng hiu ngõn hng cng ó chim c v trớ vng chc trong tim thc
dõn c v cỏc doanh nghip, do vy vic huy ng vn cng tr nờn thun li
hn. n cui nm 2006, ngun vn huy ng t 9.065 t ng, tng gp 7,5
ln so vi cui nm 2003, c bit nm 2004 ngun vn tng gp hn 3 ln so
vi cui nm 2003. Nm 2007 tng ngun vn huy ng t 14.686 t ng
tng hn 50% so vi cui nm 2006.Bỡnh quõn giai on 2004- 2007 ngun
vn huy ng ca VPBank t mc tng trng hn 68%.

Lớp: K42/16.01
25