Luận Văn 10 đ HVTC: Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần á Châu

Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, chúng ta không thể
không kể đến sự phát triển của thị trờng bất động sản và vai trò quan trọng của
hệ thống ngân hàng. Định giá tài sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam
nhng nó đã khẳng định đợc vai trò quan trọng của mình trong các hoạt động
của thị trờng bất động sản nh: mua, bán, chuyển nhợng nhà đất, phân chia tài
sản và đặc biệt là cho vay thế chấp tại ngân hàng. Nhờ có hoạt động định giá
tài sản đảm bảo mà các ngân hàng có thể phát huy đợc tốt vai trò của mình,
cho vay phù hợp với giá trị của tài sản đảm bảo và hạn chế đợc rủi ro tín dụng,
đặc biệt là trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam đang gặp khó khăn và khủng
hoảng nh hiện nay thì hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng lại
càng tỏ rõ vai trò quan trọng của nó. Tuy vậy hoạt động định giá tài sản tại các
ngân hàng thơng mại vẫn còn nhiều bất cập : hệ thống thông tin còn thiếu, cha
đồng bộ, hệ thống các văn bản quy định cha đầy đủ về mặt pháp lý khiến hoạt
động định giá trong ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, với mong
muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát triển và hoàn thiện công
tác định giá tại các ngân hàng thơng mại, nên trong khoảng thời gian thực tập
của mình tại Ngân hàng TMCP á Châu, em quyết định chọn đề tài:
Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thơng Mại Cổ Phần
á Châu nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện hoạt động định giá tài sản phục vụ
cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng.
2. Mục đích nghiên cứu:
Luận văn đợc viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: Hệ thống hoá cơ sở lý luận và quy trình định giá BĐS thế chấp
trong ngân hàng.
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng thơng mại cổ phần á Châu.
- Thứ ba: Những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình định giá
BĐS thế chấp.

3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu khái quát về BĐS, cơ sở lý luận của việc định giá
BĐS thế chấp, nêu lên tình hình thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
1
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
tại NHTMCP Châu trên thực tế trong vài năm trở lại đây. Từ đó, đề xuất các
biện pháp nâng cao hoạt động này.
4. Phơng pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm
cơ sở phơng pháp luận. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng thêm phơng pháp
thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu.
5. Bố cục luận văn :
Ngoài phần mở đầu, kết luận thì luận văn đợc sắp xếp thành 3 chơng:
Chơng I: Tổng quan về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân
hàng.
Chơng II: Thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại ACB.
Chơng III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định
giá BĐS thế chấp tại ACB.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản
và Kinh doanh bất động sản, các cô chú, anh chị công tác tại Ngân hàng
TMCP Châu và đặc biệt là thầy giáo hớng dẫn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng
đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này.
Chơng I
Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại các ngân hàng
1.1. Tổng quan về BĐS và vai trò của thế chấp BĐS trong sự phát triển
của kinh tế xã hội.
1.1.1. Tổng quan về BĐS:
1.1.1.1. Khái niệm BĐS:

Trong quan hệ tín dụng, khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo rất
quan trọng và chiếm một tỉ lệ lớn. Tài sản đảm bảo đợc chia thành 2 loại: động
sản và bất động sản. Hầu nh khách hàng đi vay đều chỉ quan tâm đến việc có
đợc vay đủ số tiền mình cần hay không mà không hiểu rõ rằng quan hệ tín
dụng của mình đợc điều chỉnh bằng luật pháp. Vì vậy chúng ta cần phải hiểu
rõ đợc các khái niệm cơ bản nhất về BĐS.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
2
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm bất động sản nh
sau:
a) Đất đai
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nh vậy, BĐS trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới là bất động sản. Vì vậy đặc điểm
riêng của BĐS là không thể di dời đợc. Chính vì vậy, BĐS trớc hết là đất đai và
các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố
không thể thiếu của BĐS.
Theo quan niệm nh trên về BĐS, hàng hoá BĐS bao gồm 2 chủng loại
chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp
- Đất lâm nghiệp
- Đất khu dân c nông thôn
- Đất đô thị
- Đất chuyên dùng
- Đất cha sử dụng

Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:
- Công trình làm nhà ở
- Công trình thơng nghiệp, khách sạn, văn phòng
- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh
- Công trình công nghiệp.
Ngày nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì nhu cầu vay vốn của
ngời dân, các tổ chức kinh doanh cũng tăng dần lên. Để có thể vay vốn họ
dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình để thế chấp
tại các Ngân hàng thơng mại (NHTM), tổ chức tín dụng để vay vốn. Thế chấp
BĐS chính là việc bên vay vốn (các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp) đem tài
sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình làm tài sản bảo đảm để
vay vốn tại các NHTM và các tổ chức tín dụng. Khi đến thời hạn trả nợ, họ sẽ
hoàn trả NHTM, các tổ chức tín dụng nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn
(nếu có), các khoản phí khác (ghi trong hợp đồng tín dụng). Tuy nhiên một
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
3
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
đặc tính quan trọng của BĐS là không thể di dời đợc vì vậy các bên đi vay
không thể mang tài sản của mình đến các NHTM hay tổ chức tín dụng để thế
chấp. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan
hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn,
họ chỉ cần mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền
sở hữu nhà ở đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, nếu Ngân hàng chấp
nhận cho vay thì họ sẽ đợc vay vốn. Vì vậy thực chất của việc thế chấp BĐS
tại Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên
đất.
Thế chấp BĐS để vay vốn tại các NHTM là một hoạt động quan trọng
nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành tài chính - ngân hàng và nền kinh tế

tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với BĐS nói chung và nhà đất nói
riêng. Hơn nữa hoạt động này còn giúp cho các ngân hàng tránh đợc rủi ro tín
dụng và hoạt động hiệu quả hơn.
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền
với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng di chuyển.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị
giới hạn về không gian. Do đó các bất động sản nh nhà, công trình khác và vật
kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí và địa điểm. Cho nên các bên
đi vay cần mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
và tài sản trên đất cùng các giấy tờ khác có liên quan đến ngân hàng để làm
tin. Nhân viên thẩm định cần phải đi thẩm định thực tế để biết rõ vị trí của
BĐS và đánh giá sự ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS thế chấp.
- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này
đợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế.
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí
của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS;
quang cảnh môi trờng Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một
yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song cũng trở thành một yếu tố
bất lợi nếu không biết khai thác.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
4
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất
đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí.
Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thờng mất cân đối, theo chiều hớng
cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, ngời đầu
cơ về lâu dài thờng có lợi do giá cả luôn có xu hớng tăng lên. Nhà nớc cần có
chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy

cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này ảnh hởng rất lớn đến giá trị của
BĐS.
- Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị
của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
- Tính ảnh hởng lẫn nhau: Các bất động sản thờng có tác động qua lại với
nhau và có ảnh hởng các hoạt động kinh tế- xã hội từ đó Nhà nớc phải thống
nhất quản lí về bất động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng
ảnh hởng nếu nh có các công trình bất động sản khác ra đời.
1.1.1.3. Phân loại BĐS thế chấp:
Tài sản dùng để thế chấp trong ngân hàng thờng rất đa dạng nhng đợc
phân thành 2 loại chủ yếu là động sản và bất động sản. Tài sản thế chấp là
động sản thờng bao gồm các loại xe cộ, máy móc, các dây chuyền sản xuất,
thiết bị Tuy nhiên bất động sản vẫn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm
đại đa số tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng. Ta có thể phân loại bất
động sản thế chấp tại ngân hàng bao gồm các loại sau:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp
+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trờng hợp thế chấp một phần bất động sản có vật
phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
+ Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp
tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế
chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có
thoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền
sở hữu có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01

5
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.1.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp.
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất: Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử
dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh.
Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trờng
hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp
luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc
quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc
bảo lãnh bất động sản đó.
Thứ hai: Tài sản phải đợc phép giao dịch
Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng,
cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Thứ ba: Không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp
luật về cam kết của mình.
Thứ t: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.
1.2. Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng.
1.2.1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá.
1.2.1.1. Thẩm định giá.

Có rất nhiều khái niệm về thẩm định giá:
- "Thẩm định giá là sự đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản cho
phù hợp với thị trờng tại một thời điểm, một địa điểm nhất định theo tiểu
chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ của quốc tế". Điều 4 - Pháp lệnh giá
của Việt Nam ngày 8/5/2002.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
6
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
- "Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho
một mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài
sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng, bao gồm
các loại đầu t lựa chọn". Giáo s Lim Lan Yuan, Trờng Xây Dựng và Bất động
sản, Đại học quốc gia Singapore.
- "Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ". Giáo s
W.Seabrooke, Đại học Pourtmouth, Vơng quốc Anh.
Tóm lại, thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời
điểm nhất định. Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp đợc
xem là hoạt động t vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết
định cho vay. Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minh
bạch.
1.2.1.2. Vai trò của thẩm định giá đối với đối với sự phát triển kinh tế xã hội.
Nền kinh tế ngày càng phát triển cùng với sự phát triển của thị trờng
bất động sản khiến cho hoạt động định giá tài sản càng ngày càng giữ một vai
trò quan trọng.
Thứ nhất: Nhờ có kết quả định giá và giá ớc lợng phản ánh đúng giá trị
thị trờng mà ngời dân không bị thiệt thòi trong những giao dịch, mua bán, trao
đổi đặc biệt trong trờng hợp thiếu thông tin thị trờng. Các giao dịch nh thừa

kế, thế chấp cũng sẽ có tính công bằng hơn.
Thứ hai: Việc xác định giá trị bất động sản sát với giá thị trờng sẽ giúp
cho các việc nh đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế
chấp đợc thực hiện một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong
việc định giá doanh nghiệp một cách chính xác do trớc đây giá trị của đất đai
của các doanh nghiệp nhà nớc thờng không đợc tính hoặc nếu đợc tính thì rất
thấp khác xa giá trị thị trờng. Vì vậy nếu giá trị đất không đợc đánh giá lại
trong quá trình cổ phần hoá thì sẽ làm cho ngân sách nhà nớc bị thất thoát lớn.
Thứ ba: Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng
loạt quy mô lớn của nhà nớc để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý
nhà nớc mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ.
Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong
khu vực kinh tế t nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nớc (ví dụ khi cổ phần
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
7
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
hoá một doanh nghiệp nhà nớc nào đó, khi không có các doanh nghiệp tơng tự
trong vùng v.v ).
Thứ t: Xác định đợc giá trị của đất sát với giá trị thị trờng thì sẽ tránh
đợc những tranh chấp về đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những
vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai trong trờng hợp các
bên không có sự thống nhất.
Thứ năm: Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai
là giúp cho việc phân bố đất đai - nh là một nguồn lực xã hội một cách hiệu
quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ đợc phân bố vào ngời "sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều đợc đánh giá theo giá trị thị
trờng và không có sự u đãi đặc biệt nào đối với một nhóm ngời sử dụng cụ thể,
thì đất đai sẽ đợc sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở nớc ta, còn rất
nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc đợc "bao cấp" về giá đất khi tính toán
các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nh-

ng vẫn có hiện tợng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ
quan, doanh nghiệp nhà nớc. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các
nghĩa vụ này không sát với giá thị trờng ở những khu vực rất thuận lợi và đặc
biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi
những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở
hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao
nhất và tốt nhất" không đợc đảm bảo.
Thứ sáu: Nếu giá của bất động sản sát với giá trị thị trờng sẽ giúp tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nớc.
1.2.2. Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng.
1.2.2.1. Khái niệm về định giá
Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá đợc hình thành,
tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị tr-
ờng. Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản (ĐGBĐS) nhng có 2
khái niệm chủ yếu là :
- Định giá BĐS là sự ớc tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã đợc xác định.
- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
8
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thị trờng, bao gồm cả các loại đầu t lựa chọn.
Nh vậy, ĐGBĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền
với đất đai (nếu có). Định giá BĐS thế chấp là một công việc không hề đơn
giản, nó vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi thẩm định
viên phải có kiến thức chuyên môn chắc chắn và sự nhạy cảm tốt đối với
những biến động của thị trờng. Chính vì vậy mà có ngời nói rằng định giá tài

sản là thứ khoa học không chính xác - vừa mang tính nghệ thuật vừa mang
tính khoa học.
Thẩm định giá phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau: xác định giá
mua, giá bán, phục vụ mục đích chuyển nhợng, cho thuê, vay vốn Ngân hàng,
chứng minh tài sản Do nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển nên nhu cầu
vay vốn để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng lớn, thẩm định giá lại
càng khẳng định đợc vai trò của nó. Thực tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động
thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách quan và cần thiết ở nớc ta. Ngày
càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các cơ quan công quyền, các
doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động của các tổ chức tín
dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp
vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt động khác nh: thanh
lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ
một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa
vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài
sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu là
bất động sản. Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô
cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với
những phơng pháp thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức đợc vai trò quan
trọng của việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm
định để định giá tài sản.
1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản.
Các ngân hàng thơng mại đợc thành lập với 2 chức năng chủ yếu là đi
vay và cho vay. Với việc nhận nguồn vốn nhàn rỗi từ những cá nhân, hộ gia
đình, các doanh nghiệp, tổ chức và cho các khách hàng có nhu cầu vay vốn,
ngân hàng đóng vai trò trung gian tài chính luân chuyển nguồn vốn từ bên
thừa vốn sang bên thiếu vốn. Từ đó giúp cho các doanh nghiệp mở rộng sản
xuất kinh doanh, đồng thời mang lại lợi nhuận cho ngân hàng qua việc hởng
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
9

Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
chênh lệch lãi suất và các khoản phí. Để giảm thiểu rủi ro tín dụng, các khách
hàng buộc phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay của mình, trong đó bất
động sản chiếm đại đa số tài sản thế chấp. Vì vậy quy trình định giá và phơng
pháp định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một công việc quan
trọng. Qua quá trình thẩm định, nhân viên thẩm định ớc tính đợc giá trị của
bất động sản thế chấp sát với giá trị thị trờng, từ đó xác định đợc số tiền cho
khách hàng vay hợp lý. Mặt khác hoạt động này đảm bảo cho ngân hàng kinh
doanh tiền tệ tốt hơn, tạo nguồn vốn lớn hơn cho thị trờng. Vì vậy định giá là
rất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản.
Mục tiêu chủ yếu của định giá bất động sản thế chấp là xác định tổng
giá trị của tài sản đợc đem thế chấp là bao nhiêu tại thời điểm hiện tại, và dựa
vào đó ngân hàng cho khách hàng vay. Trong trờng hợp khách hàng không có
khả năng thanh toán thì Ngân hàng buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trờng
hợp này và không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đa BĐS đó vào thị trờng
vào một thời điểm thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh có lợi nhất. Do đó,
nhân viên thẩm định phải xem xét cẩn thận và xác định giá trị tài sản BĐS
trong trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi. Giá trị định giá này có thể cách xa
so với giá bán trên thị trờng. Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay
trong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức
Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi
ngời định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông
thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản
phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá. Nếu định giá thấp,
khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo
thu hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh
toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài
sản tại các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các
khách hàng vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng
mại phải tiến hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay.

Trớc khi thanh lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù
cho các tài sản đó đợc thanh lý qua phơng thức nào. Vì tính chất quan trọng
của việc định giá đối với hoạt động của ngân hàng nh vậy nên đòi hỏi các nhân
viên thẩm định phải có kiến thức đầy đủ, kinh nghiệm, thực sự am hiểu về thị tr-
ờng bất động sản.
1.2.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
10
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đợc thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế - xã hội. Là cơ sở
quan trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng pháp định giá
khoa học. Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ớc lợng một cách
hợp lý giá trị tài sản.
1.2.2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục
đích và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay
thừa nhận trong điều kiện nó đợc SDTNVHQN.
SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự
nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Có nghĩa là, một tài sản đợc coi là SDTNVHQN trớc hết phải thoả mãn điều
kiện tối thiểu:
+ Tài sản đợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản đợc sử dụng hoặc
giả định sử dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ớc
tính giá trị tài sản. Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thờng hay có
sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản.
+ Tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý, ví dụ: tại vị trí này, nhà
có thể xây 20 tầng thì sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất nhng Nhà nớc chỉ cho
phép xây nhà 4 tầng thì SDTNVHQN là nhà 4 tầng. Ngoài ra mặc dù không
có tính pháp lý, song những quy ớc có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng

cần phải đợc tôn trọng. Ví dụ: xác định việc SDTNVHQN của một mảnh đất ở
giữa thủ đô (nơi mà mỗi mét vuông đất giá hàng chục cây vàng), mà trên đó
đã xây một nhà thờ, trờng học hay tợng đài, chúng ta phải thừa nhận việc sử
dụng hiện hành là SDTNVHQN, bởi lẽ không đợc phép sử dụng mảnh đất
theo cách khác.
+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: mỗi
ngời hay mỗi nhà đầu t có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội của
riêng mình. Tuy nhiên nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.
1.2.2.3.2. Nguyên tắc thay thế:
Nội dung nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế đợc tóm gọn: giới hạn cao
nhất về giá trị của một tài sản không đợc vợt quá chi phí để có một tài sản t-
ơng đơng.
Nguyên tắc này đợc xây dựng dựa trên quan điểm rất đơn giản và rõ ràng:
một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
11
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
hơn nhng vẫn có thể có một tài sản tong tự nh vậy để thay thế. Tài sản tơng tự để
thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trờng hoặc bằng cách bỏ tiền xây dựng
mới. Tuy nhiên trên thực tế trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS tơng tự
hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để
vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đợc trang bị các
kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính
chất có thể đợc thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm
chứng cớ cho việc ớc tính giá trị tài sản cần thẩm định.
1.2.2.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai:
Nội dung nguyên tắc: giá trị một tài sản đợc quyết định bởi những lợi
ích tơng lai tài sản mang lại cho nhà đầu t.
Để định giá một cách hợp lý thì ngời thẩm định phải dự kiến đợc những
lợi ích và nhất thiết phải dựa trên những khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài

sản. Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập chứng cớ thị trờng
gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê, và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tơng
tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh, và cuối cùng là ớc tính giá trị
của tài sản.
1.2.2.3.4. Nguyên tắc đóng góp:
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay là giảm đi là bao nhiêu.
Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Chúng ta
không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch
để tính giá cho từng loại. Do đó cần làm phép tính ngợc; khi xác định giá trị
của yếu tố vị trí - chi phí cơ hội hay mức độ SDTNVHQN của mảnh đất, nếu
tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có
nguy cơ tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy cần tính giá trị của BĐS trớc rồi trừ đi
giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí.
1.2.2.3.5. Nguyên tắc cung - cầu.
Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản. Trên thị trờng cạnh
tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan
của thị trờng về giá trị thực của tài sản. Trong các thị trờng khác, dới sức ép
của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì
vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tó cung
và cầu ảnh hởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
12
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Nh vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải có sự chính
xác của kết hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây cũng là điều kiện quyết
định đến kết quả định giá một BĐS.
1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị của bất động sản thế chấp.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên thị tr-

ờng. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thờng bị đẩy cao lên; ngợc lại, khi cầu
thấp hơn cung, giá BĐS có xu hớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khác nh những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật
của thị trờng nh độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh có
những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nớc nh đầu t của Nhà nớc vào
việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân c (đờng giao thông, cấp và thoát nớc, cấp
điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp
dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nớc, chính sách nhà ở
cho ngời có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen
của ngời dân nh không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích
ở nhà chung c, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm
nhân tố tác động ảnh hởng đến giá BĐS nói riêng cũng nh đối với BĐS nói
chung, cụ thể là:
1.2.2.4.1. Các yếu tố liên quan trực tiếp đến BĐS:
Nhóm yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS:
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi một loại BĐS đều tồn tại 2 loại vị trí: vị trí tuyệt đối và
vị trí tơng đối. Xét trên phơng diện tổng quát cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm trên khu trung
tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng
loại nằm trên vùng ven trung tâm (vị trí tơng đối). Những BĐS nằm trên ngã
ba, ngã t hay trên các trục lộ giao thông quan trọng sẽ có giá trị cao hơn BĐS
nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá u thế về vị trí có ý
nghĩa hết sức quan trọng đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thớc, hình thể, diện tích lô đất hoặc thửa đất.
Một kích thớc và diện tích thửa đất tối u khi nó thoả mãn một loại nhu
cầu cụ thể của đa số dân c trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
13

Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
loại kích thớc và diện tích tối u khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu
thửa đất là từ 10m-15m.
- Địa hình BĐS tọa lạc:
Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng
lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp, thờng hay bị ngập
nớc vào mùa ma hay bị hiện tợng triều cờng thì giá của BĐS sẽ thấp, ngợc lại
giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc các
công trình xây dựng khác)
Nếu 2 BĐS có giá xây dựng nh nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với
thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngợc lại.
- Đặc điểm trên lòng đất và dới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất vật lý, tính chất thổ nhỡng )
Mức độ ảnh hởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào
mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với
giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhng lại không quan trọng
khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trờng:
Môi trờng trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh
hởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ của rủi ro tự nhiên:
Những BĐS nằm ở những vùng thờng hay bị các sự cố của thiên tai
(bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và
ngợc lại.
Nhóm yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhợng của nó càng cao và ngợc lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: nh hệ thống điện, nớc, vệ sinh, điều

hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lợng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Nhóm yếu tố liên quan đến thị trờng.
- Tính hữu dụng của BĐS;
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
14
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trờng.
1.2.2.4.2. Các yếu tố về pháp lý:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng th pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.vhiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình
trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đ-
ờng băng lên xuống của máy bay không đợc cao quá 3 tầng).
1.2.2.4.3. Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đờng lối chính sách của
Nhà nớc và chính quyền địa phơng có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trờng BĐS nói chung và sự đầu t vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể
là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp nh: sự khuyến khích đầu t bên
ngoài vào địa phơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho
giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp nh:
+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam
+ Chính sách cho phép những ngời không có hộ khẩu ở thành phố đợc
mua nhà ở thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngời đợc nhà nớc giao
đất, cho thuê đất.

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu t vào lĩnh vực BĐS
+ Các chính sách thuế của nhà nớc đối với BĐS.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nh:
+ Tình hình cung cầu của BĐS trong khu vực
+ Đặc điểm của những ngời tham gia vào thị trờng BĐS trong khu vực
+ Các điều kiện của thị trờng BĐS trong khu vực
+ Hiện trạng các vùng lân cận (cơ sở hạ tầng nh đờng, hệ thống cấp
thoát nớc, cấp điện, thông tin liên lạc )
+ Mức độ tăng trởng GDP hằng năm của vùng
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
15
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
+ Thu nhập bình quân hằng năm của ngời dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
+ Số lợng các lô, thửa đất trống trong vùng.
+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
+ Mức độ lạm phát chung
+ Tình hình thị trờng lao động trong nớc, thị trờng chứng khoán, thị tr-
ờng tín dụng trong vùng.
1.2.2.4.4. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng nh: chất lợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán ngời dân trong vùng cũng có ảnh hởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những ngời sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội
của những ngời đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết

phong thuỷ.
Nh vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải tính đến sự
ảnh hởng của các nhân tố trên đến giá trị của bất động sản.
1.2.2.5. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá
bất động sản thế chấp
Trên thực tế có nhiều phơng pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy
nhiên, một phơng pháp định giá tài sản nói chung, định giá BĐS nói riêng đợc
thừa nhận là một phơng pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, phân tích và
đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hởng và đặc biệt là phải tuân thủ một
cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá.
1.2.2.5.1. Phơng pháp so sánh:
Phơng pháp so sánh trực tiếp gần nh phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều
nhất trong thực tế.
Phơng pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trờng của một bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tơng tự có
thể so sánh đã đợc mua, bán trên thị trờng.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
16
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Phơng pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định,
mà nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng để
tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
Thông thờng, phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đất
hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia
quyền lợi về tài sản Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính
đồng nhất cao nh các căn hộ ở chung c, các dãy nhà phổ biến liên kề đợc xây
dựng cùng một kiểu; các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực.
*) Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Thay thế: Một ngời mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản nhiều
hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng hữu ích nh nhau.

- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp của
các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trờng của nó.
*) Các bớc tiến hành.
Khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp cần phải
tuân theo các bớc sau đây:
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đợc bán trong thời gian gần đây
mà có thể so sánh với BĐS cần định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí
Bớc 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh, để xác định giá trị
của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh đợc.
Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh đợc thích hợp (khoảng 3
6 tài sản).
Bớc 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và
xấu hơn) của mỗi một BĐS so với BĐS mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng
lên hoặc giảm giá).
Bớc 5: Bớc cuối cùng là ớc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá trên
cơ sở giá bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh.
*) Yêu cầu của phơng pháp
Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo
sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trờng những bất động sản lân cận (bất
động sản so sánh) có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần định
giá (bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp
về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ
thể để ớc tính giá trị của bất động sản chủ thể.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
17
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
- Chỉ sử dụng giá bán những BĐS đợc giao dịch một cách bình thờng
trên thị trờng. Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán BĐS trên thị
trờng cần thoả mãn các điều kiện sau đây:
- Các cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra.

Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng. Nói
chung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu thập
cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh
nghiệm của ngời định giá.
- Các cuộc mua bán đợc thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trớc khi
diễn ra việc mua bán, chúng phải đợc thông tin đầy đủ hoặc đợc rao bán trên
các phơng tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các
văn phòng t vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân c.
- Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và
bên mua cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả.
*) Vận dụng phơng pháp vào định giá BĐS thế chấp
Cơ sở lý luận của phơng pháp so sánh là giá cả thị trờng có mối liên hệ
mật thiết với các BĐS tơng tự có thể mua bán hoặc cho thuê. Do đó, phơng
pháp này có u điểm là có thể đánh giá quan điểm giá trị thị trờng nên nó là cơ
sở pháp lý vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận.
Đối với BĐS thế chấp thì đây là nguồn trả nợ duy nhất trong trờng hợp
ngời vay không trả đợc nợ, do đó việc áp dụng phơng pháp này sẽ gặp khó
khăn. Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS đợc đánh giá cao do các
giao dịch trớc đó của các BĐS so sánh cũng đợc đánh giá cao. Tuy nhiên với
thị trờng không ổn định và thông tin thiếu chính xác nh thị trờng BĐS nớc ta
hiện nay thì việc trong tơng lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho
Ngân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và
biến động của thị trờng. Vì vậy khi áp dụng phơng pháp này, ngời định giá
phải có kinh nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể
kiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải
điều chỉnh.
1.2.2.5.2. Phơng pháp đầu t (phơng pháp thu nhập):
*) Cơ sở lý luận
Cơ sở lý luận của phơng pháp này là giá trị thị trờng của một tài sản bao
gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tơng lai có thể nhận đợc từ

BĐS.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
18
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Phơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng
năm thành một tổng số vốn.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tơng lai thành giá trị vốn
hiện tại đợc biết đến nh là quá trình vốn hoá và có thể đợc thể hiện đơn giản
nh sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời).
Nh vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng
và lãi suất vốn hoá.
- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận đợc từ việc khai thác
BĐS (cung cấp hàng hoá, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt đợc doanh thu đó
kể cả việc khấu trừ thuế.
- Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định
giá căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của BĐS. Đó là tỷ
suất mong ớc của nhà đầu t khi xem xét đầu t vào một BĐS nào đó cho một
mục đích kinh doanh cụ thể.
*) Phạm vi áp dụng của phơng pháp đầu t
Phơng pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của
vốn đầu t có mối liên hệ mật thiết với nhau. Và khi biết trớc thu nhập hay giá
trị hàng năm do BĐS tạo ra ta có thể dễ dàng tính ra giá trị hàng năm và giá trị
của vốn đầu t có mối liên hệ với nhau. Và khi biết trớc thu nhập hay giá trị
hàng năm do BĐS tạo ra, ta có thể dễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu của
BĐS. Do đó phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi BĐS tạo ra thu nhập đợc
bán cho ngời mua với mục đích đầu t.
*) Yêu cầu của phơng pháp đầu t:
Trong thực tế có nhiều BĐS đợc cho thuê và ngời ta có thể biết trớc thu
nhập hàng năm của nó. Còn đối với trờng hợp BĐS không cho thuê, ngời ta

cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh các BĐS tơng tự đã đ-
ợc cho thuê. Trong trờng hợp này đòi hỏi ngời định giá phải xác định đợc
mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi và
sử dụng số nhân, đợc biết nh những năm mua (YP). Số nhân này đợc tính
toán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu t, là tài khoản lợi tức
mà ông ta mong muốn nhận đợc. Lợi tức này phản ánh chất lợng đầu t khi
so sánh với việc đầu t vào BĐS khác và các việc đầu t khác. Do đó khi sử
dụng phơng pháp này ngời định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
19
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
ảnh hởng đến quyết định của nhà đầu t khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của
mình.
*) Các bớc tiến hành:
Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một BĐS có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
nh sửa chữa, bảo hành, điều hành
Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này
có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự.
Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
*) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá BĐS thế chấp.
Khi nhiều ngời mua tài sản phải đi vay, thì dùng phơng pháp đầu t để
đánh giá ở hình thức đơn giản nhất có thể không cung cấp cách đánh giá hoàn
toàn đúng giá trị của một BĐS. Để vận dụng đợc phơng pháp này cần tính đợc
thu nhập hàng năm do BĐS tạo ra, tính toán lợi nhuận đòi hỏi trên vốn tự có
của ngời mua BĐS, sau đó khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm để có đợc số tiền
còn lại để lãi vay/tài sản thế chấp. Nếu lãi suất cho vay biết trớc thì ngời đầu t
có thể tính đợc số tiền vay thế chấp.
1.2.2.5.3. Phơng pháp chi phí giảm giá

Phơng pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản đợc
dựa trên cơ sở là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ
trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình
có ích tơng tự.
Phơng pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc
này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tơng tự
nh là một vật thay thế.
Phơng pháp này thờng đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua
sử dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.
*) Các bớc tiến hành
Bớc 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi nh lô đất đó là
đất trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bớc 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế
những công trình xây dựng hiện có trên lô đất.
Để ớc tính chính xác số chi phí đó, thẩm định viên phải hiểu biết về thiết
kế xây dựng về các nguyên vật liệu đợc sử dụng, nhằm đặt đợc việc ớc tính chi
phí xây dựng ở một mức độ thích hợp.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
20
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Bớc 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó đợc chia
làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
Bớc 4 : Cuối cùng ta tính đợc giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Giá trị thị trờng của tài sản = Giá thị trờng của lô đất trống + Chi phí hiện
tại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ
đối với những xây dựng hiện có).
*) Vận dụng phơng pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp
Do đặc thù của phơng pháp này nên nó thờng đợc sử dụng để định giá các
BĐS thế chấp có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt

nào đó nh: xởng sản xuất, nhà máy mà chúng ta ít đợc trao đổi trên thị tr-
ờng. Những mặt hạn chế của phơng pháp so sánh lại là điểm mạnh của phơng
pháp này.
Khi sử dụng phơng pháp này cần chú ý trong việc ớc tính các loại chi phí:
nếu những chỗ thay thế đựơc và xây dựng thành BĐS mới thì việc định giá
theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với BĐS đang tồn tại thì ngời
định giá phải trừ đi khấu hao và mức độ hao mòn của nó. Điều này đòi hỏi ng-
ời định giá phải có ớc lợng chính xác mức độ hao mòn của BĐS để tính đúng
hơn giá trị của BĐS.
1.2.2.5.4. Phơng pháp thặng d:
Phơng pháp thặng d đợc vận dụng để thẩm định giá của BĐS có khả năng
phát triển.
Phơng pháp thặng d là một dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t. Nó đòi
hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, nguyên tắc
đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động
sản đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá
trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà
đầu t nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu t khác. Tỷ suất sinh lời
trung bình trên thị trờng là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào
đầu t, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu t là bình đẳng cho tất cả mọi
ngời. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu t đợc coi là một bộ phận hợp lý
cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có thể sử dụng
cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực - giá trị khách quan - giá trị công bằng của
một tài sản của một dự án đầu t trên thị trờng cạnh tranh sẽ bằng số chênh
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
21
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
lệnh giữa thu nhập thị trờng và chi phí cơ hội thị trờng khi đầu t vào tài sản
hay dự án đó.

Với quan niệm nh vậy, giá trị của BĐS có thể đợc xác định bằng cách trừ
lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá thị trờng và chi phí cơ hội thị
trờng cho dự án đầu t vào tài sản.
*) Các bớc tiến hành:
Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dung và những hạn chế khác.
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng
pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí đầu t hợp
lý để có BĐS cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế
chuyển nhợng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan
*) Vận dụng vào định giá BĐS
Phơng pháp thặng d phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển
nhng không phức tạp. Các yếu tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi
phí đạt đợc độ tin cậy cao.
Phơng pháp đợc sử dụng để đánh giá những BĐS thế chấp nh cao ốc, toà
nhà chung c, BĐS dung để cho thuê văn phòng, khách sạn
1.2.2.6. Quy trình định giá BĐS thế chấp.
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm
giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định
giá.
Quy trình định giá bao gồm 6 bớc:
Xác định vấn đề.
Lên kế hoạch.

Thu thập thông tin.
Phân tích thông tin.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
22
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
Chuẩn bị báo cáo.
Báo cáo định giá.
Bớc 1: Xác định vấn đề
Đây là bớc đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bớc này là giúp
cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đợc các điều
khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là căn
cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết
Để đạt đợc mục tiêu trên, trong bớc này cần xác định rõ các vấn đề cơ
bản sau:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thớc lô
đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ BĐS
- Nhận biết các đặc điểm pháp lý BĐS mục tiêu: các giấy tờ về quyền sở
hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhợng, các giấy phép và điều khoản hạn
chế khai thác.
- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm.
- Xác định loại giá trị sẽ ớc tính: giá trị thị trờng, giá trị bảo hiểm, giá
trị bồi thờng.
- Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.
- Xác định ngày định giá có hiệu lực.
- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành.
Bớc 2: Lên kế hoạch
Trong bớc này chúng ta cần phải thực hiện các công việc sau:
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản,
trạng thái cung cầu, đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cần định
giá.

- Nhận biết các loại tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài
sản mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cớ và các động
thái thị trờng.
- Nhận biết về các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp
thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng đợc.
- Thiết kế trơng trình, thời biểu công tác, bao gồm:
+ Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.
+ Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
23
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
+ Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm.
- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo định giá.
Bớc 3: Thu thập tài liệu
Để có thể thu thập đợc những thông tin cần thiết, đòi hỏi nhân viên
thẩm định trớc hết phải phân biệt đợc các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm:
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thông tin này
có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế tài sản.
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh
nh: các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật t, đơn giá chi phí, thuế suất
thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỉ lệ chiết khấu
- Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liên quan
đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục
đích, quyền và thời hạn cho thuê Nói chung thẩm định viên phải thu thập đầy đủ
các văn bản pháp lý có ảnh hởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội nh: chỉ số giá
cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trơng của Nhà nớc về nhà ở cho ngời có thu
nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch, đô thị hoá, khả năng kiểm
soát của nhà nớc đối với thị trờng BĐS,

Các nguồn thông tin này có thể nhận đợc từ các cơ quan chuyên môn,
các tổ chức quốc tế, các Ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các
viện nghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức t nhân hoặc Chính phủ.
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bớc 4: Phân tích tài liệu và ớc tính giá trị
- Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại
phân tích:
* Phân tích thị trờng: mục đích của phân tích thị trờng là nhận diện và
đánh giá các yếu tố thị trờng ảnh hởng đến giá trị của BĐS cần định giá.
* Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những
đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tợng có ảnh hởng đến giá trị
của nó.
* Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đa
ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phơng pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh
cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
24
Học viện Tài chính Luận văn cuối khoá
* Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Ước tính giá trị:
+ Các ớc tính trên làm căn cứ để thẩm định xác định phơng pháp định
giá nào là chính, phơng pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham
chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế
của mỗi phơng pháp.
+ Để lựa chọn đợc phơng pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của
BĐS, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trờng, mục tiêu và nguyên tắc định giá
chủ yếu đợc vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phơng
pháp định giá.
Bớc 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.
Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết

kuận định giá một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin, tránh sự
hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt đợc mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đợc
trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu,
các phân tích, kết quả và kết luận.
Bớc 6: Báo cáo định giá.
Báo cáo định giá thông thờng là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ
t vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi
của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Do đó, nội dung của báo
cáo phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng
định giá.
Nội dung của báo cáo định giá
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp
lý.
- Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng đợc.
- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng.
- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thị
trờng làm cơ sở để định giá.
- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp định giá đợc
chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp.
- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản.
- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
- Những hạn chế ảnh hởng đến kết quả ớc tính.
Nguyễn Minh Hà Lớp K43-16.01
25