Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.doc

LỜI NÓI ĐẦU
Sau hơn 2 năm gia nhập WTO, nền kinh tế của Việt Nam chưa bao giờ có sự thay
đổi tích cực đến thế. Hệ thống ngân hàng đã có những đóng góp quan trọng đối với
công cuộc xây dựng đất nước, cơ sở hạ tầng quốc gia, góp phần phát triển các
ngành công, nông nghiệp và dịch vụ.
Cho vay trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) hoặc cho vay thế chấp bằng BĐS, nhìn
chung là nghiệp vụ phổ biến của các ngân hàng thương mại (NHTM) trên thế giới.
Đây là lĩnh vực đầu tư mà mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả
trên thị trường BĐS. Đối với những quốc gia mà thị trường BĐS phát triển có tính
ổn định, tính thanh khoản của thị trường cao thì mức độ rủi ro trong cho vay lĩnh
vực này là thấp.
Đối với Việt Nam, mặc dù chưa đủ thông tin để đánh giá đầy đủ mức độ phát triển
của thị trường BĐS, song nhận định chung cho thấy đây là thị trường có biến động
mạnh, thất thường, thiếu tính bền vững và sự phát triển thiếu ổn định. Điều này sẽ
ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp
kinh doanh BĐS, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng
BĐS của các ngân hàng nói riêng.
Là một ngân hàng đi đầu trong lĩnh vực cho vay đối với các dự án bất động sản,
Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) đã nỗ lực rất nhiều để
không ngừng nâng cao và hoàn thiện chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng
thẩm định các dự án BĐS nói riêng.
Sau một thời gian thực tập tại chi nhánh Habubank Vạn Phúc, em đã tìm hiểu và
quyết định chọn đề tài nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp của mình là: "Hoàn
thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc". Tuy đây không phải là một đề tài
mới nhưng nó có ý nghĩa thực tiễn quan trọng đối với ngân hàng không những trước
mắt mà còn về lâu dài bởi vì công tác thẩm định là cốt lõi của việc nâng cao chất
lượng hoạt động tín dụng.
Bố cục chuyên đề gồm hai chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại

Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.
Chương 2: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất
động sản tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – CHI
NHÁNH VẠN PHÚC GIAI ĐOẠN 2006-2008.
1.1 Tổng quan về NHTMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.
Ngân hàng Thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) được thành lập từ năm
1989 theo quyết định số 104/QĐ-UB ngày 11 tháng 1 năm 1989 của Uỷ ban nhân
dân thành phố Hà Nội và được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy
phép hoạt động số 0020/NH-GP ngày 6 tháng 6 năm 1992. Trụ sở chính đặt tại B7
Giảng Võ, Hà Nội.
Chi nhánh Vạn Phúc được thành lập tại địa chỉ 2C Vạn Phúc, đường Kim Mã, Ba
Đình, Hà Nội theo Quyết định số 361/NHNN–HAN7 ngày 30 tháng 5 năm 2005.
Chi nhánh có con dấu riêng, hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động do Hội
đồng quản trị ban hành.
Chi nhánh được thành lập nhằm thực hiện các giao dịch ngân hàng bao gồm:
Huy động vốn: Nhận tiền gửi có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại
tệ của các tổ chức kinh tế và dân cư; nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức
phong phú và hấp dẫn như tiết kiệm có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại
tệ, tiết kiệm dự thưởng, tiết kiệm tích luỹ; phát hành trái phiếu, kỳ phiếu.
Cho vay, đầu tư: Cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ đối
với các tổ chức kinh tế và dân cư; tài trợ xuất nhập khẩu: chiết khấu bộ chứng từ
hàng xuất; đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn
vốn dài; cho vay, tài trợ, uỷ thác theo chương trình của các tổ chức quốc tế, tổ chức
phi chính phủ, các hiệp định tín dụng khung; thấu chi, cho vay tiêu dung; hùn vốn
liên doanh liên kết với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính trong nước và
quốc tế; đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế.
Bảo lãnh: Phát hành thư bảo lãnh, xác nhận bảo lãnh; ký xác nhận bảo lãnh

đối với các hối phiếu, lệnh phiếu; các hình thức khác theo quy định của Nhà nước
và pháp luật.
Thanh toán và tài trợ thương mại: Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập
khẩu; thông báo, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; nhờ thu xuất, nhập
khẩu; nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A);
chuyển tiền trong nước và quốc tế; chuyển tiền nhanh Western Union; thanh toán uỷ
nhiệm chi, uỷ nhiệm thu, séc; chi trả kiều hối.
Ngân quỹ: Mua bán ngoại tệ; thu, chi hộ tiền mặt bằng VNĐ và ngoại tệ; mua
bán các chứng từ có giá ( trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu);
cho thuê két sắt; cất giữ, bảo quản vàng, bạc, đá quý và các giấy tờ có giá.
Hoạt động khác: Khai thác Bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ; tư vấn đầu tư và
tài chính; cho thuê tài chính; môi giới, bảo lãnh, phát hành, quản lý danh mục đầu
tư, tư vấn, lưu ký chứng khoán; tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ
qua công ty quản lý nợ và khai thác tài sản.
1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý:
Chi nhánh hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu tính quan liêu
trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức. Ðặc điểm nổi bật của
mô hình tổ chức là tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và
quản lý rủi ro hiệu quả. Hiện nay, chi nhánh có 6 phòng ban, bộ phận với 28 cán bộ,
nhân viên ngân hàng. Trong suốt thời gian hoạt động, cán bộ, nhân viên ngân hàng
luôn nỗ lực và không ngừng phấn đấu vươn lên hoàn thành xuất sắc chỉ tiêu được
giao, góp phần tích cực vào sự phát triển chung của toàn hệ thống.
Chi nhánh chịu sự điều hành trực tiếp của Giám đốc chi nhánh. Giám đốc chi nhánh
chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh với Tổng giám đốc Ngân hàng
TMCP Nhà Hà Nội. Dưới Giám đốc chi nhánh có 3 trưởng phòng và trưởng bộ
phận chịu trách nhiệm với Giám đốc về mọi hoạt động trong lĩnh vực của mình.
Mọi quyền lợi về tiền lương, thưởng và các chế độ khác của nhân viên ngân hàng
được thực hiện theo quy chế chung do Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội quy định.
Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức chi nhánh Habubank Vạn Phúc.

Phòng kế toán giao dịch
• Số lượng nhân viên: 01 kế toán trưởng, 02 kiểm soát, 03 kế toán viên.
• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình hạch toán kế toán, lưu giữ chứng từ, sổ sách kế toán,
lập báo cáo hỗ trợ tín dụng trong việc đôn đốc khách hàng trả nợ, kiểm soát các giao
dịch trong và ngoài quầy theo thẩm quyền, tổng hợp liệt kê trong ngày, đối chiếu,
lập báo cáo và phân tích báo cáo vào cuối ngày của giao dịch viên, làm các báo cáo,
đóng nhật kí theo quy định;
+ Thực hiện mở, đóng giao dịch chi nhánh hàng ngày. Nhận các dữ liệu tham số
mới nhất của chi nhánh. Thiết lập thông số đầu ngày để thực hiện hay không thực
hiện các giao dịch.
+ Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng: mở, đóng các tài khoản, thực
hiện các giao dịch gửi/rút tiền từ tài khoản, bán séc/ấn chi thường… cho khách hàng
theo quy định, thực hiện các giao dịch mua bán ngoại tệ/tiền mặt, thanh toán và
chuyển tiền;
+ Đảm bảo an toàn bí mật các số liệu có liên quan theo quy định; làm các công tác
khác;
+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao trong phạm vi được uỷ
quyền.
Phòng ngân quỹ
• Số lượng nhân viên: 01trưởng quỹ, 05 nhân viên quỹ

• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình ngân quỹ như việc thu chi tiền mặt, thu đổi ngoại tệ tại
quầy, thực hiện vịêc điều chuyển vốn giữa hội sở Ngân hàng và chi nhánh.
+ Quản lý an toàn kho quỹ;
+ Thực hiện ứng tiền và thu tiền cho các điểm giao dịch trong và ngoài quầy kịp
thời, chính xác, đúng chế độ và quy định;
+ Thu chi tiền mặt giao dịch có giá trị lớn; thu chi lưu động tại các doanh nghiệp;
+ Thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các hiện tượng hay sự cố ảnh hưởng
đến an toàn kho quỹ, báo cáo Ban giám đốc kịp thời xử lý, lập kế hoạch sửa chữa
cải tạo tu bổ, nâng cấp kho tiền đúng tiêu chuẩn;
+ Thực hiện theo dõi sổ sách thu chi, xuất nhập kho quỹ đầy đủ kịp thời. Làm báo
cáo theo quy định của NHNN và HABUBANK;
+ Thực hiện việc đóng gói, lập bảng kê chuyển séc du lịch, hoá đơn thanh toán thẻ
VISA, MASTER về trụ sở chính hay các đầu mối để gửi đi nước ngoài nhờ thu;
+ Tổ chức học tập nâng cao trình độ cán bộ nhân viên trong phòng;
+ Thực hiện các công tác khác và chịu trách nhiệm trước các nhiệm vụ được giao.
Phòng Phát triển kinh doanh
• Số lượng nhân viên: 01 trưởng phòng phát triển kinh doanh, 06 cán bộ tín
dụng.
• Chức năng/Nhiệm vụ:
Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các cá nhân, các
doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ, xử lý các
nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ,
thể lệ hiện hành và hướng dẫn của NHNN. Phòng phát triển kinh doanh có nhiệm
vụ quan trọng là:
+ Khai thác nguồn vốn bằng VNĐ và ngoại tệ từ khách hàng là các doanh nghiệp
lớn, vừa và nhỏ;
+ Hỗ trợ, tiếp thị khách hàng, làm công tác chăm sóc khách hàng, phát triển các sản
phẩm dịch vụ của ngân hàng đến các khách hàng;
+ Thực hiện đúng quy trình tín dụng, giải ngân thu nợ

+ Phát triển khách hàng
+ Giải quyết những vấn đề sau giải ngân như kiểm tra tín dụng, đôn đốc khách hàng
trả nợ, giải quyết những khoản nợ có vấn đề…
+ Thẩm định và xác định các hạn mức tín dụng cho 1 khách hàng trong phạm vi
được uỷ quyền của chi nhánh, quản lý các hạn mức đã đưa ra theo từng khách hàng;
+ Thực hiện nghiệp vụ cho vay, bảo lãnh và xử lý các giao dịch;
+ Nắm, cập nhật phân tích toàn diện về thông tin khách hàng theo quy định;
+ Quản lý các khoản cho vay, bảo lãnh, quản lý tài sản đảm bảo;
+ Theo dõi, phân tích, quản lý thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính
của khách hàng vay vốn, bảo lãnh;
+ Theo dõi việc trích lập quỹ dự phòng rủi ro theo quy định;
+ Làm công tác khác;
+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao.
Bộ phận hỗ trợ kinh doanh
• Số lượng nhân viên: 04 người.
• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình hỗ trợ tín dụng như hoàn thành hồ sơ tín dụng: đăng ký
giao dịch tài sản đảm bảo nhập kho và xuất kho hồ sơ tài sản đảm bảo, chuyển phát
tờ trình giữa các phòng ban, giữa chi nhánh với hội sở, giải ngân khoản vay.
Bộ phận Thanh toán quốc tế
• Số lượng nhân viên: 02 người.
• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình thanh toán quốc tế
+ Tiếp xúc và tư vấn khách hàng về trình tự thủ tục hoàn thiện hồ sơ thanh toán
quốc tế
+ Nhận và chuyển hồ sơ thanh toán lên hội sở
Văn Phòng và tạp vụ
• Số lượng nhân viên: 01 nhân viên văn phòng, 01 nhân viên tạp vụ.
• Chức năng/Nhiệm vụ: hỗ trợ các công việc chung của chi nhánh.
1.1.3 Mục tiêu chiến lược:

Habubank tin tưởng rằng, để tạo dựng niềm tin, mỗi tổ chức hay cá nhân đều phải
liên tục sáng tạo và tích luỹ giá trị. Tư tưởng này được thống nhất trong toàn hệ
thống Habubank. Từ Hội đồng Quản trị, Ban Điều hành, chuyên viên tín dụng, giao
dịch viên cho đến nhân viên tạp vụ, tất cả đều có trách nhiệm tạo ra giá trị từ chính
công việc đang đảm nhiệm, dù đó là giá trị cốt lõi hay gia tăng, là giá trị kinh tế hay
phi kinh tế, hữu hình hay vô hình. Thông qua giá trị tạo ra, mỗi cá nhân sẽ khẳng
định được hiệu quả công tác và năng lực của chính bản thân mình.
Tạo dựng niềm tin là một quá trình nỗ lực bền bỉ. Habubank có trách nhiệm tạo ra
sự tin tưởng của cổ đông, khách hàng, cán bộ nhân viên và của toàn xã hội. Để tạo
dựng niềm tin, Habubank đã quán triệt tới từng chi nhánh, từng phòng giao dịch
năm mục tiêu chiến lược rõ ràng:
• Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông. Giữ vững tốc độ tăng trưởng lợi
nhuận và tình hình tài chính lành mạnh;
• Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ thông qua việc
luôn là ngân hàng đi đầu trong việc sáng tạo và phát triển các chính sách đãi ngộ
cũng như phát triển sự nghiệp cho các cán bộ của mình.
• Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng với Habubank.
Phát triển HABUBANK thành một trong tốp 2 ngân hàng Việt Nam được lựa chọn
do chất lượng dịch vụ tốt nhất bởi các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và cá
nhân;
• Phát triển Habubank trở thành một trong 3 ngân hàng được ngưỡng mộ/tín
nhiệm nhất Việt Nam về: quản lí, môi trường làm việc, văn hoá doanh nghiệp chú
trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo, linh hoạt khi môi trường kinh doanh
thay đổi.
• Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước.
1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh và đầu tư của chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-
2008.
Trước những thay đổi của nền kinh tế, đặc biệt là của ngành ngân hàng trong bối
cảnh hội nhập, Habubank đã có những chuẩn bị kỹ lưỡng về mọi mặt. Trong vòng 5
năm trở lại đây, Ban lãnh đạo Habubank đã có những quyết sách mang tầm chiến

lược để đưa Ngân hàng tự tin đứng vững trên thị trường. Bên cạnh việc nâng cao
năng lực tài chính của ngân hàng bằng việc đưa mức vốn cổ đông lên hơn 3.000 tỷ
đồng, Habubank đã tập trung đầu tư vào công nghệ, hoàn thiện hệ thống quản trị rủi
ro theo các chuẩn mực quốc tế, phát triển các sản phẩm dịch vụ có hàm lượng công
nghệ cao, tự động hoá ... và ngân hàng bước đầu đã đạt được các thành tích tốt,
được đánh giá là hoạt động an toàn, hiệu quả, luôn nằm trong top các ngân hàng dẫn
đầu thị trường về năng lực tài chính và hiệu quả hoạt động. Các thành tích này đã
được cộng đồng trong nước và quốc tế ghi nhận bằng các danh hiệu, bằng khen,
cup... của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức phường hội, các tập đoàn
tài chính Quốc tế....
Mặc dù chỉ mới thành lập và đi vào hoạt động được hơn 3 năm (từ tháng 5 năm
2005) nhưng những kết quả mà chi nhánh Vạn Phúc đạt được đã đóng góp không
nhỏ vào thành công chung của toàn bộ hệ thống Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội.

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản
Đơn vị: triệu VNĐ.
Năm 2006 2007 2008
Tổng thu từ hoạt động kinh doanh 26.118,23 72.058,90 557.143,21
Tổng chi từ hoạt động kinh doanh 19.782,88 49.269,71 529.591,69
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 6.335,35 22.789,20 27.551,52
Dự phòng nợ khó đòi 417,20 1.266,56 1.145,99
Lợi nhuận trước thuế 5.918,16 21.522,64 26.405,53
Vốn/Tổng tài sản (%) 1,66 2,94 2,97
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.
Tính đến 31/12/2008, tổng tài sản có của chi nhánh là gần 890 tỷ VNĐ, tăng 21,7%
so với năm 2007 và tăng 149,8% so với năm 2006. Lợi nhuận trước thuế đạt 26,4 tỷ
VNĐ, tăng 22,7% so với năm 2007 và tăng 346,3% so với năm 2006. Lợi nhuận
thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 6,3 tỷ VNĐ vào năm 2006 và tăng lên 22,8 tỷ
VNĐ vào năm 2007 (tăng 259,7%) và lên 27,6 tỷ VNĐ vào năm 2008 (tăng
334,9%). Lợi nhuận trước thuế năm 2006 là 5,9 tỷ VNĐ, năm 2007 tăng lên 21,5 tỷ

VNĐ và năm 2008 là 26,4 tỷ VNĐ.
Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng tổng tài sản 2006-2008
Nguồn: Phòng kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc
1.1.4.1 Huy động vốn.
Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất
linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày
càng thu hút được đông đảo sự quan tâm của khách hàng dân cư và các tổ chức kinh
tế.
Không nằm ngoài sự phát triển đó, Habubank Vạn Phúc cũng có những đóng góp
tích cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống. Bên cạnh việc triển khai các
hoạt động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộng
quan hệ với các khách hàng truyền thống.
Kết quả huy động vốn của chi nhánh tăng trưởng nhanh qua các năm (vốn huy động
của chi nhánh không bao gồm vốn chủ sở hữu). Năm 2007, tổng vốn huy động của
chi nhánh đạt 678,9 tỷ VNĐ, tăng 258% so với năm 2006. Năm 2008, tổng vốn huy
động của chi nhánh đạt 839,2 tỷ VNĐ, tăng 23,6% so với năm 2007 và tăng 342,7%
so với năm 2006. Qua số liệu trên, có thể dễ dàng nhận thấy sự tăng trưởng mạnh
mẽ về huy động vốn trong 3 năm hoạt động của chi nhánh. Để đạt được kết quả
trên, Habubank đã luôn luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng,
duy trì một biểu lãi suất linh hoạt, đa dạng về kỳ hạn và phong phú về hình thức.
1.1.4.2 Sử dụng vốn.
Hoạt động tín dụng.
Vốn huy động tăng trưởng với tốc độ nhanh cùng những chuyển biến tích cực của
nền kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh sử dụng có hiệu quả nguồn vốn
huy động được.
Chi nhánh còn tiếp tục phát triển, đưa ra các chính sách tín dụng với lãi suất phù
hợp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất. Sự
thay đổi môi trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO
chính thức đã kéo theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các
thành phần kinh tế gồm cả cá nhân và doanh nghiệp. Toàn bộ hệ thống Habubank

nói chung và chi nhánh Vạn Phúc nói riêng đã không ngừng mở rộng và phát triển
các dịch vụ cả về chiều sâu, trong đó dịch vụ cho vay khách hàng – là dịch vụ tạo ra
nguồn thu chủ yếu cho chi nhánh.
Tính đến 31/12/2008, tổng dư nợ tín dụng của chi nhánh là 460,8 tỷ VNĐ tăng
30,2% so với năm 2006 nhưng lại giảm 18,21% so với năm 2007. Sở dĩ năm 2008
chi nhánh có tổng dư nợ thấp hơn năm 2007 là do ảnh hưởng từ sự biến động của
thị trường tài chính và chính sách thắt chặt tín dụng của Habubank.
Năm 2006, tỷ lệ nợ quá hạn là 0,34%, năm 2007 là 0,52%. Năm 2008 chi nhánh đã
đưa tỷ lệ nợ quá hạn về mức 0,50% thấp hơn so với kế hoạch đề ra là 0,63%.
Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng dư nợ tín dụng 2006-2008
Nguồn: Phòng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.
Phát triển tín dụng để nâng cao hiệu quả hoạt động, kinh doanh của ngân hàng là
điều Habubank luôn hướng tới. Để làm được điều này, bên cạnh việc nâng cao chất
lượng tín dụng, trong năm 2006, ngân hàng còn đẩy mạnh các hoạt động kiểm tra
nhằm phát hiện và nhanh chóng xử lý các rủi ro, ban hành định hướng cho vay,
hoàn thiện các quá trình, quy chế, các quy định nội bộ để thống nhất phương thức
quản lý tín dụng trong toàn hệ thống, hoàn thiện hệ thống chấm điểm khách hàng
thể nhân và doanh nghiệp nhằm đánh giá chính xác khách hàng để có các chính sách
phù hợp. Bên cạnh đó, hoạt động kiểm tra, kiểm soát và rà soát hoạt động tín dụng
được tiến hành định kỳ để phát hiện sớm các rủi ro có thể xảy ra để đề xuất hướng
xử lý.
Việc tăng cường công tác quản lý, áp dụng chính sách cho vay hợp lý, tuân thủ
đúng quy định của Việt Nam cũng như của Ngân hàng Nhà nước để quản lý rủi ro,
vừa đào tạo cho mình đội ngũ cán bộ nhân viên tín dụng chuyên nghiệp, nhạy bén ở
mọi thời điểm là những yếu tố giúp ngân hàng luôn chủ động trong mọi tình huống.
Hoạt động dịch vụ.
o Hoạt động thanh toán quốc tế.
Dịch vụ thanh toán quốc tế tại Habubank được đánh giá là có chất lượng rất cao với
tỷ lệ điện chuẩn được xử lí tự động đạt trên 98%, phương thức thực hiện nhanh
chóng, linh hoạt không có sai sót, nhầm lẫn, đem lại sự hài lòng cho khách hàng.

Đội ngũ cán bộ thanh toán quốc tế có chuyên môn cao. Trong nhiều năm liền,
Habubank đã được trao tặng Giải thưởng về chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc
của các ngân hàng đa quốc gia lớn như Citibank, Wachovia, HSBC… Tỷ lệ điện
thanh toán chuẩn của Habubank luôn ở mức rất cao, góp phần làm giảm chi phí có
thể phát sinh, rút ngắn thời gian giao dịch và nâng cao uy tín của Habubank đối với
khách hàng cũng như với các ngân hàng nước ngoài. Bên cạnh đó, Habubank cũng
không ngừng mở rộng mạng lưới các ngân hàng đại lí, nhờ đó hoạt động thanh toán
quốc tế của Habubank luôn thu đựơc kết quả cao.
Năm 2007, thu thanh toán quốc tế của chi nhánh Vạn Phúc đạt 2,4 tỷ VNĐ tăng gấp
đôi so với năm 2006. Năm 2008, chi nhánh có doanh số thanh toán quốc tế đạt 30,9
triệu USD, giảm so với mức 46,81 triệu USD năm 2007. Nguyên nhân là do sự biến
động của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt cho vay của Habubank nên chỉ
tiêu dư nợ giảm mạnh, từ đó kéo theo sự giảm của hai chỉ tiêu phụ thuộc là doanh
số bảo lãnh và thanh toán quốc tế.
Bảng 1.2: Doanh số thanh toán quốc tế tháng 12/2007
Chỉ tiêu Số lượng (món) Giá trị
(Nghìn USD)
1. Chuyển tiền 52 1.721,01
2.Thư tín dụng nhập 14 2.550,07
3. Thư tín dụng xuất
4. Nhờ thu Nhập khẩu 18 613,02
5. Nhờ thu Xuất khẩu
6. Kiều hối 18 301,10
7. Bão lãnh nước ngoài
Tổng doanh số thanh toán quốc tế 5.185,20
Nguồn: Phòng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.
o Hoạt động bảo lãnh.
Các sản phẩm bảo lãnh mà chi nhánh cung cấp bao gồm: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh
thực hiện hợp đồng, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm và
các sản phẩm bảo lãnh khác.

Trong năm 2007, doanh số bảo lãnh của chi nhánh là 104,75 tỷ VNĐ tăng 54,2% so
với năm 2006. Nhưng đến năm 2008, con số đó giảm còn 74,28 tỷ VNĐ. Nguyên
nhân đã đề cập ở phần trên.
Hoạt động đầu tư.
o Hoạt động kinh doanh ngoại tệ.
Chi nhánh thiết lập hạn mức trạng thái cho từng loại ngoại tệ nắm giữ. Trạng thái
ngoại tệ được thay đổi hàng ngày và áp dụng các chiến lược phòng ngừa rủi ro để
đảm bảo trạng thái các loại ngoại tệ được duy trì trong hạn mức đã thiết lập. Năm
2007, thị trường ngoại hối Việt Nam có một số đặc điểm lớn: cung ngoại tệ trên thị
trường lớn, lượng đầu tư gián tiếp tăng 6,5 lần so với năm 2006 và gây ra hiện
tượng thừa ngoại tệ tại một số thời điểm. Hoạt động kinh doanh ngoại tệ của chi
nhánh chủ yếu tập trung để đảm bảo cung cấp cho các khách hàng thanh toán quốc
tế của Ngân hàng.

Bảng 1.3: Lợi nhuận hoạt động kinh doanh ngoại tệ 2006-2008
Đơn vị: Triệu VNĐ
Chỉ tiêu 2006 2007 2008
Thu từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 14,57 87,31 207.372,61
Chi từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 9,17 19,64 207.114,36
Lãi/ lỗ từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 5,40 67,66 258,25
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.
Năm 2006, kết quả thu chi về kinh doanh ngoại tệ của chi nhánh còn thấp do mới đi
vào hoạt động một khoảng thời gian ngắn. Tình hình này được cải thiện vào năm
2007 và đặc biệt là năm 2008. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ từ con số
khiêm tốn 5,4 triệu VNĐ năm 2006 đã tăng lên 67,66 triệu VNĐ năm 2007 và đặc
biệt là năm 2008 với lợi nhuận 258,25 triệu VNĐ.
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại NHTMCP Nhà
Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc.
1.2.1 Đặc điểm của bất động sản và các dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng tới
công tác thẩm định.

Khái niệm bất động sản:
Hiểu một cách khái quát thì BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi (Trích Luật kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt
động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung
cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án kể trên).
Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:
Xuất phát từ đặc điểm của hàng hoá bất động sản mà các dự án đầu tư lĩnh vực bất
động sản (dự án bất động sản) cũng có những nét đặc thù riêng so với các dự án
thuộc các lĩnh vực khác. Một số đặc điểm của dự án bất động sản ảnh hưởng đến
công tác thẩm định có thể kể đến ở đây là:
o Thứ nhất, nhu cầu vốn của các dự án kinh doanh bất động sản là rất lớn. Điển
hình cho dự án bất động sản là các dự án xây dựng căn hộ, văn phòng, khu vui chơi,
khu công nghiệp, khu chế xuất, chung cư… Để đầu tư vào các loại dự án này thì
vốn đầu tư bỏ ra là không nhỏ. Mặt khác, lượng vốn này lại có tính linh hoạt không
cao.
o Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian kéo dài. Để hoàn thành

một dự án xây dựng khu chung cư, khu công nghiệp không thể chỉ trong một sớm
một chiều mà có thể mất nhiều tháng, thậm chí nhiều năm.
o Thứ ba, dự án bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và
pháp luật liên quan như luật đầu tư, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản,
luật đất đai… Tuy nhiên, hệ thống các luật và chính sách này vẫn chưa thống nhất,
rõ ràng nên cũng gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư.
o Thứ tư, dự án bất động sản tiểm ẩn rất nhiều rủi ro. Nguyên nhân của đặc điểm
này xuất phát từ chính ba đặc điểm đã nêu ở trên. Vốn đầu tư lớn, thời gian thực
hiện kéo dài khiến cho lượng vốn này có tính linh hoạt không cao. Trong quá trình
thực hiện dự án sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố biến động phức tạp. Các rủi ro
mà dự án bất động sản có thể gặp phải là: rủi ro về thi công, giải phóng mặt bằng,
rủi ro về giá cả các nguyên vật liệu đầu vào, rủi ro về tỷ giá, rủi ro về quy hoạch, rủi
ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp…
Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:
Từ những đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản mà yêu cầu đặt ra đối
với công tác thẩm định cho vay vốn các dự án thuộc lĩnh vực này là rất cao.
Trước hết, với lượng vốn đầu tư lớn và kém linh hoạt thì việc thẩm định mức độ
hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc xác
định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính
quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự
án tương tự).
Thứ hai, đối với các dự án bất động sản có thời gian xây dựng kéo dài, công tác
thẩm định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu
tư. Việc này rất cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ
tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.
Thứ ba, cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp
của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy
hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định
sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ
khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải

phóng mặt bằng…
Thứ tư, rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Có
nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác
nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính
chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án.
Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu
vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương
thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên
vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…
Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử
dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan
tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc
trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho
vay.
1.2.2 Tình hình thẩm định dự án bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn
Phúc giai đoạn 2006-2008.
Lĩnh vực hoạt động của NHTMCP Nhà Hà Nội từ những ngày đầu mới thành lập
được xác định là tập trung vào mảng xây dựng, nhà ở, bất động sản. Đây là một lĩnh
vực kinh doanh nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, để có chỗ đứng vững chắc
trong thị trường như bây giờ tập thể cán bộ và nhân viên Ngân hàng đã phải nỗ lực
rất nhiều. Hiện nay, lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng đã được đa dạng hoá nhằm
giảm thiểu rủi ro và đem lại nguồn thu ổn định cho Ngân hàng. Tuy vậy, mảng kinh
doanh tín dụng lĩnh vực bất động sản vẫn rất được chú trọng quan tâm và đẩy mạnh.
Bảng 1.4: Tỷ trọng dư nợ các nhóm ngành tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi
nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.
Đơn vị: %
Năm
Nhóm ngành
2006 2007 2008
Thương mại 43,68 47,32 46,97

Nông – lâm – ngư nghiệp 3,76 1,06 2,35
Sản xuất và chế biến 7,23 7,48 5,78
Xây dựng 15,75 16,36 13,21
Kinh doanh bất động sản 12,52 14,11 6,34
Vận tải và thông tin liên lạc 5,27 2,52 3,26
Các ngành khác 11,79 11,15 22,09
Nguồn: Báo cáo tín dụng NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc.
Qua bảng 1.4 ta thấy tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản chiếm
12,52% vào năm 2006 và tăng lên 14,11% năm 2007. Đây chính là thời kì tăng
trưởng nóng của thị trường bất động sản. Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, nguồn đầu
tư trực tiếp nước ngoài luôn gia tăng và số lượng các công ty đa quốc gia thâm nhập
vào thị trường Việt Nam sau khi đất nước ta gia nhập vào tổ chức Thương mại thế
giới (WTO) đã góp phần vào sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đến năm 2008, tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản lại
giảm rõ rệt, chỉ còn 6,34% bằng một nửa so với năm 2006. Nguyên nhân chính dẫn
tới sự sụt giảm này là do trong năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ
lệ lạm phát tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng
hoảng tài chính thế giới. Kể từ quý ba năm 2008, mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và
giá xây dựng chững lại, nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới
buộc nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Mặc dù
có những hi vọng thị trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi
công của các dự án diễn ra chậm hơn so với dự kiến. Lạm phát cao trong năm 2008
đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong
việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm tính thanh khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã
làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường. Một số nhà đầu tư, những người lạc
quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự
án của mình. Nhưng ngược lại có rất nhiều dự án đang bị đình trệ. Bởi vậy, nhu cầu
vay vốn của các dự án bất động sản cũng giảm theo và tỉ trọng dư nợ các dự án này
trong tổng dư nợ của Ngân hàng cũng giảm.
1.2.3 Công tác tổ chức thẩm định và quy trình thẩm định.

Thẩm định là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng của các ngân hàng. Qua
việc tiến hành thẩm định, ngân hàng sẽ sàng lọc được các dự án khả thi và không
khả thi để từ đó ra quyết định cho vay hay không.
NHTMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho toàn hệ thống từ
hội sở chính cho tới các chi nhánh. Điều này giúp cho việc thẩm định được tiến
hành thống nhất và nhanh chóng, tránh được những sai sót không đáng có từ đó làm
tăng hiệu quả hoạt động của Ngân hàng.
Quy trình tín dụng bao gồm các bước:
Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án, cấu trúc khoản vay.
Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.
Cụ thể:
Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Ngân hàng sẽ được các cán bộ tín dụng
(CBTD) của Phòng Phát triển kinh doanh (PTKD) tiếp nhận hồ sơ. Khi nhận yêu
cầu của khách hàng, CBTD thu thập thông tin ban đầu thông qua các hồ sơ, giấy tờ
do khách hàng cung cấp và thông qua việc trao đổi trực tiếp với khách hàng. Những
thông tin ban đầu chủ yếu bao gồm các nội dung chính sau đây:
o Hoạt động hiện tại của khách hàng (sản phẩm, thị trường).
o Nhu cầu đầu tư (mở rộng, mới, …) mức độ chuẩn bị cho dự án đầu tư (mở rộng,
mới,…).
o Năng lực (tài chính, chuyên môn, các khả năng đã được chứng minh, kinh
nghiệm của khách hàng…).
o Tài sản đảm bảo.
o Các thông tin khác (nếu có thể).
Các giấy tờ ban đầu gồm (nhưng không nhất thiết phải có tất cả): tài liệu dự án xin
vay vốn đã được chuẩn bị từ trước, các giấy tờ pháp lí, giấy phép thành lập, giấy
đăng kí kinh doanh, các giấy phép hành nghề đặc biệt khác (nếu có…), các báo cáo
tài chính của doanh nghiệp hiện hành đến thời điểm tiếp xúc với HBB, và các giấy

tờ khác (nếu có thể).
Sau khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD tiến hành đánh giá sơ bộ yêu cầu của
khách hàng căn cứ theo các tiêu chuẩn lựa chọn ban đầu của Ngân hàng. Nếu khách
hàng không đáp ứng được yêu cầu trong phần tiêu chuẩn lựa chọn, CBTD có quyền
từ chối yêu cầu của khách hàng. Việc từ chối phải được thông báo bằng văn bản cho
khách hàng.
Nếu thấy dự án có triển vọng thì CBTD chuyển sang bước tiếp theo là soạn thảo bản
Tóm Tắt Yêu Cầu (TTYC), CBTD phải trình và thảo luận nội dung của bản TTYC
với trưởng bộ phận kinh doanh và nếu cần phải bổ sung, sửa đổi thì tiến hành bổ
sung sửa đổi trước khi CBTD và trưởng bộ phận kinh doanh cùng kí vào bản
TTYC.
Để có được bản TTYC, CBTD phải đi thăm cơ sở hoạt động của khách hàng ít nhất
một lần.
Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.
Thẩm định chủ dự án là một nội dung quan trọng khi thẩm định và đánh giá dự án.
Đặc biệt là đối với các doanh nghiệp mà chủ dự án vừa là người điều hành, vừa là
người sở hữu của doanh nghiệp, hay đối với doanh nghiệp một chủ sở hữu thì người
này thường đóng vai trò quyết định đến thành công của dự án.
Hồ sơ chính liên quan đến dự án được tiến hành thẩm định ngay sau khi CBTD
nhận được từ khách hàng. Những hồ sơ này bao gồm: hồ sơ pháp lí, hồ sơ tài chính,
hồ sơ dự án, hồ sơ tài sản đảm bảo.
Tài sản đảm bảo là một nguồn quan trọng để đảm bảo cho Ngân hàng trong trường
hợp khách hàng không trả được nợ. Tuy nhiên, tài sản đảm bảo không thể thay thế
tính khả thi và mức độ tin cậy của dự án và chủ dự án.
Kết quả thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính được CBTD lập và trình cho trưởng
đơn vị kinh doanh kiểm tra và phê duyệt. Ở khâu này, trưởng đơn vị kinh doanh
phải đi thăm dự án ít nhất là một lần.
Bản TTYC và Báo cáo kết quả thẩm định dự án và hồ sơ chính phải được gửi lên
Ban điều hành để thông báo về dự án và/hoặc kiểm tra lại về khả năng đã quan hệ
tín dụng với các đơn vị kinh doanh khác từ trước. Khi có nhận xét từ Ban điều hành

về việc đồng ý để tiếp tục thì CBTD tiến hành bước tiếp theo.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án và cấu trúc khoản vay.
Thẩm định dự án đầu tư là cốt lõi trong việc hình thành quyết định cho vay của
Ngân hàng đối với yêu cầu của khách hàng. Việc thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi
CBTD nghiên cứu sâu về dự án ở các cấp độ môi trường khác nhau ảnh hưởng đến
hoạt động của dự án.
Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư là xác định và đánh giá dự án theo các
tiêu chí: tính khả thi, khả năng chấp nhận được, mức độ mong muốn.
Sau đó, CBTD tiến hành đánh giá cơ sở hình thành quyết định đầu tư, đánh giá lợi
ích kinh tế của dự án, lập mô hình tài chính. Căn cứ vào mô hình tài chính, CBTD
tiến hành vận dụng các phương pháp phân tích để phân tích dự án (phương pháp
phân tích thời gian hoàn vốn của dự án, phân tích giá trị hiện tại ròng (NPV), khả
năng đáp ứng nghĩa vụ vay trả của dự án, phân tích dựa theo các tỉ lệ tài chính, phân
tích rủi ro của dự án…)
Đầu tư dự án là hình thức đầu tư dựa vào việc phân tích dòng tiền của dự án làm cơ
sở xác định nguồn trả nợ cho Ngân hàng. Do đó nhất thiết phải xác định được dòng
tiền tạo ra trong tương lai do kết quả của việc thực hiện dự án.
Dựa theo nguồn trả nợ dự kiến (kết quả của mô hình tài chính), CBTD xác định số
tiền vay, lãi suất, lịch vay trả, tác động của các biến cố chính đến khả năng trả nợ
làm cơ sở cho việc đi đến quyết định cho vay một cách thích hợp. Sau đó, CBTD
phải lập ra bản phân tích dự án (PTDA).
Tiếp theo, CBTD tiến hành định giá tài sản thế chấp, hay cầm cố cho khoản vay dự
kiến và lập biên bản định giá tài sản đảm bảo. Biên bản định giá phải được kí bởi
Cán bộ định giá (CBTD), người giám sát định giá 1 (Trưởng phòng PTKD), người
giám sát định giá 2 (giám đốc/phó giám đốc được uỷ quyền), Tổng giám đốc
HBB/người được uỷ quyền hợp pháp cùng (các) chủ sở hữu tài sản đảm bảo và bên
bảo lãnh (nếu có). Trường hợp có nhiều tài sản đảm bảo khác nhau thì phải lập từng
biên bản định giá riêng.
Trước khi lập tờ trình, CBTD phải thống nhất với khách hàng về các điều khoản và
điều kiện liên quan đến khoản vay và đến tài sản đảm bảo. Chỉ khi có được ý kiến

phản hồi từ khách hàng thì CBTD lập tờ trình theo mẫu, nêu rõ nhận xét, đánh giá
của mình với dự án xin vay vốn để chuẩn bị hồ sơ trình cấp trên bao gồm: 1 bản
TTYC, 1 bản đánh giá chủ dự án và hồ sơ khách hàng, 1 bản PTDA, 1 tờ trình, báo
cáo tài chính dự kiến và hồ sơ tài sản đảm bảo. Tờ trình phải được phê duyệt bởi
Trưởng phòng PTKD và phó/giám đốc chi nhánh trước khi được chuyển tiếp lên
Ban điều hành.
Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.
CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay bao gồm: hợp đồng tín dụng, hợp đồng cầm cố
hay hợp đồng thế chấp tài sản, khế ước nhận nợ, bảng kê rút vốn vay để kí với
khách hàng.
Căn cứ đề nghị của khách hàng, CBTD lập kế hoạch và phải thông báo cho bộ phận
nguồn để bộ phận này chuẩn bị tiền phát vay.
Quản lí khoản vay ngay sau khi giải ngân là một trách nhiệm quan trọng của CBTD
nhằm đảm bảo khách hàng thực hiện tốt hợp đồng tín dụng, đồng thời kịp thời phát
hiện nhu cầu vay mới của khách hàng, tạo điều kiện để Ngân hàng mở rộng và duy
trì quan hệ với khách hàng.
Các khoản tín dụng trung và dài hạn do Ngân hàng cung cấp cho khách hàng dựa
trên cơ sở dự án đầu tư thường là để trang trải các chi phí đầu tư vào việc mua
quyền sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua sắm máy móc thiết bị
(MMTB) và hoặc vốn lưu động ban đầu. Đối với việc mua sắm tài sản cố định,
CBTD phải theo dõi tiến độ mua, nhập, lắp đặt các hạng mục của dự án trong giai
đoạn trước khi dự án đi vào hoạt động.
Để thực hiện việc này, CBTD phải cùng với khách hàng lập lịch thực hiện dự án và
theo dõi dựa trên cơ sở của lịch này. Ngoài việc theo dõi thông qua việc trả tiền qua
tài khoản tại Ngân hàng, CBTD phải đi thăm dự án vào các thời điểm quan trọng
như: nhập máy móc thiết bị, lắp đặt máy móc thiết bị, khi hoàn thành xây dựng nhà
xưởng. Nếu vốn lưu động đầu tư bằng tiền vay là nguyên vật liệu nhập ngoại thì
CBTD phải theo dõi, kiểm tra tình hình nhập, sử dụng nguyên vật liệu.
CBTD tự chịu trách nhiệm theo dõi và đôn đốc việc trả lãi, gốc tiền vay thông qua
thông tin từ bộ phận kế toán và/hoặc thông qua việc trao đổi trực tiếp với doanh

nghiệp. Việc theo dõi của CBTD chủ yếu dựa vào lịch vay trả dự kiến đã được thoả
thuận trong hợp đồng tín dụng với khách hàng.
CBTD định kì tiến hành thu thập thông tin về hoạt động của khách hàng bằng các
biện pháp như: đi thăm doanh nghiệp khách hàng, trao đổi trực tiếp với khách hàng
và/hoặc thông qua các nguồn tin từ các ngân hàng, tổ chức tài chính khác, và người
cung cấp cho doanh nghiệp. Toàn bộ các thông tin thu thập được thông qua việc
theo dõi định kì phải được phản ánh bằng văn bản và lưu trong hồ sơ tín dụng.
Các khoản vay có vấn đề là các khoản vay gặp trục trặc về trả nợ khi khoản vay đến
hạn, và thường do khách hàng thiếu nguồn thanh toán. Thông qua việc theo dõi và
quản lí sau khi cho vay, CBTD phải là người đầu tiên nắm được các dấu hiệu về
tình trạng xấu đi của khoản vay. Mỗi khoản vay gặp vấn đề đều có những nguyên
nhân và lí do nhất định, vì vậy CBTD phải có những cách xử trí phù hợp với từng
tình huống cụ thể. Thông tin để phục vụ cho việc xử lí các khoản vay gặp vấn đề có
thể lấy từ khách hàng, người cung cấp, người mua và các ngân hàng khác mà họ có
quan hệ.
Có thể thấy rõ hơn quá trình này thông qua xem xét ví dụ thực tế về dự án xây dựng
cột BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD đã khai thác từ khách hàng những thông tin
cơ bản như:
- Hồ sơ pháp lí: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, điều lệ hoạt động, giấy
chứng nhận đăng kí thuế.
- Hồ sơ tài chính: báo cáo tài chính của công ty năm 2005 và 6 tháng đầu năm
2006.
- Hồ sơ dự án: phương án đầu tư Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, đơn đề
nghị vay vốn.
- Hồ sơ tài sản đảm bảo: hợp đồng thế chấp tài sản thế chấp và tài sản hình thành
từ vốn vay.
Đó là những hồ sơ ban đầu mà khách hàng cung cấp cho CBTD. Sau khi xem xét sơ
bộ, CBTD đã yêu cầu công ty bổ sung thêm một số loại giấy tờ cần thiết như: giấy
bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động của công ty, báo cáo tài chính của năm 2004,

các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện với các đối tác trong nước, các hợp đồng
mua nguyên vật liệu đầu vào, hợp đồng thế chấp công nợ phát sinh từ doanh thu
hợp đồng cung cấp hạ tầng cơ sở trong 10 năm.
Trong quá trình xem xét sơ bộ về khách hàng, chi nhánh đã cử CBTD đến tận nơi
đặt trụ sở của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để kiểm tra.
Kết luận rút ra sau bước thu thập thông tin và thẩm định sơ bộ là dự án đầu tư xây
dựng trạm phủ sóng BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng có triển vọng và
có thể chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.
Các giấy tờ mà khách hàng còn thiếu sẽ tiếp tục được cung cấp trong quá trình tiến
hành bước 2 này.
Ở bước 2: đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính, trong quá trình khách hàng hoàn thiện
hồ sơ cần thiết theo yêu cầu của ngân hàng thì CBTD đồng thời tiến hành phân tích
năng lực chủ dự án dựa trên những tài liệu đã có. Như vậy sẽ tiết kiệm được thời
gian thẩm định khách hàng cũng như thẩm định dự án đầu tư sau này.
Sau khi thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính, CBTD lập và gửi Báo cáo kết quả
thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính cùng với bản Tóm tắt yêu cầu (đã lập ở bước 1)
lên Ban điều hành và được chấp thuận để tiếp tục tiến hành bước 3 là thẩm định dự
án xây dựng trạm phủ sóng BTS.
Bước 3 được CBTD triển khai ngay sau khi có quyết định chấp thuận từ Ban điều
hành. Đây là bước quan trọng và phức tạp nhất, có ý nghĩa quyết định tới việc có
cho vay vốn hay không. CBTD thẩm định dự án về các khía cạnh chủ yếu như khía
cạnh thị trường, kĩ thuật, hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội… Dự án xây dựng trạm
phủ sóng BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng được kết luận là khả thi,
khả năng đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và khả năng trả nợ Habubank là chắc
chắn. Phần định giá tài sản thế chấp được tiến hành công khai và đúng pháp luật.
Khi đã hoàn thành bước phân tích dự án, trình lên Ban điều hành và được xem xét
thông qua thì CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay và giải ngân theo kế hoạch cụ thể
đã lập ra và được 2 bên khách hàng và ngân hàng cùng thoả thuận. Chi nhánh cử
CBTD theo dõi khoản vay này trong suốt quá trình giải ngân và sau khi giải ngân
cho đến lúc công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho

HBB.
Nhận xét: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho
toàn hệ thống từ hội sở chính đến các chi nhánh giúp cho việc thẩm định được tiến
hành theo trình tự, rõ ràng, nhanh chóng. Tuy nhiên, một thực tế là quy trình này
vẫn chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn chung chung mà chưa quy định chi tiết cho từng
loại dự án, từng lĩnh vực kinh doanh nhất định. Không phải dự án nào, lĩnh vực nào
cũng cần tiến hành thẩm định theo đúng trình tự trên. Có dự án với vốn đầu tư nhỏ,
tính chất kĩ thuật không phức tạp thì có thể rút ngắn trình tự thẩm định nhằm rút
ngắn thời gian chờ đợi cho khách hàng. Trái lại, với những dự án có tổng vốn đầu
tư rất lớn, tính chất kĩ thuật phức tạp thì công việc thẩm định cần chi tiết hơn, tỉ mỉ
hơn. Do vậy, cán bộ thẩm định cần linh hoạt trong việc áp dụng quy trình tín dụng
vào thực tiễn công việc nhằm đạt hiệu quả cao nhất.
1.2.4 Phương pháp thẩm định.
Để tiến hành công tác thẩm định, cán bộ tín dụng có thể sử dụng nhiều phương pháp
khác nhau, mỗi nội dung thẩm định lại đòi hỏi yêu cầu riêng nên người thẩm định
cần vận dụng linh hoạt các phương pháp để đạt được mục đích thẩm định của mình.
Những phương pháp thẩm định có thể sử dụng là thẩm định theo trình tự đi từ thẩm
định tổng quát tới chi tiết, phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, phương
pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo và phương pháp triệt tiêu rủi ro. Các
phương pháp này được cán bộ tín dụng của chi nhánh vận dụng rất linh hoạt vào
công việc thẩm định cho vay hàng ngày của mình.
Ví dụ thẩm định cho vay đối với dự án Xây dựng trạm phủ sóng BTS của Công
ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Trước hết, phải kể đến là phương pháp thẩm định theo trình tự. Việc thẩm định dự
án được tiến hành theo một trình tự từ thẩm định tổng quát đến thẩm định chi tiết,
kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau. Thẩm định tổng quát được tiến hành khi
tiếp nhận hồ sơ mà khách hàng mang tới. Khi Công ty Lạc Hồng mang hồ sơ vay
vốn đến ngân hàng, cán bộ phòng PTKD tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tổng thể toàn
bộ giấy tờ có trong bộ hồ sơ đó, xem xét sự đầy đủ và hợp pháp, hợp lí của từng
loại giấy tờ, kiểm tra tư cách pháp lí của công ty Lạc Hồng. Sau khi đã kiểm tra và

kết luận hồ sơ hợp pháp, hợp lệ thì chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định chi tiết
nội dung hồ sơ khách hàng, hồ sơ dự án, hồ sơ tài sản đảm bảo…
Trong quá trình thẩm định chi tiết hồ sơ dự án, có thể áp dụng phương pháp so sánh
đối chiếu các chỉ tiêu. Khi tính toán chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, CBTD đã
so sánh kết quả tính được với giá trị đối chiếu để kết luận tính hiệu quả của dự án.
Cụ thể:
+ IRR của dự án tính được là 16% cao hơn tỉ suất chiết khấu của Ngân hàng là 14%.
+ NPV của dự án là 356.088.000đ dương chứng tỏ dự án tạo ra một khoản lãi là hơn
356 triệu cho chủ đầu tư.
+ Thời gian thu hồi vốn của dự án là 5,2 năm nhỏ hơn so với vòng đời của dự án là
10 năm.
Chi nhánh đã tham khảo thông tin từ nhiều nguồn như các dự án tương tự đã thực
hiện trước đó, thông tin từ cơ quan quản lí của Nhà nước… để đối chiếu với số liệu
tính toán mà công ty Lạc Hồng sử dụng và thấy được đây là những tính toán hợp lí.
Khi phân tích về hiệu quả của dự án và tính khả thi của dự án, cán bộ tín dụng đã sử
dụng phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra lại độ an toàn của dự án. Phân tích
độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự
án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phương pháp này giúp nhận
biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay nói cách khác là yếu tố nào gây
nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản
lí chúng trong quá trình thực hiện dự án.
Có thể sử dụng phân tích độ nhạy một chiều hoặc nhiều chiều để kiểm tra độ vững
chắc của dự án. Độ nhạy một chiều là cho từng yếu tố thay đổi một và xem các chỉ
tiêu hiệu quả bị ảnh hưởng như thế nào. Còn phân tích độ nhạy nhiều chiều là cho
đồng thời hai hay nhiều yếu tố thay đổi, sau đó kiểm tra độ biến động của chỉ tiêu
hiệu quả. Thông thường phương pháp phân tích độ nhạy một chiều được áp dụng
nhiều hơn vì nó khá đơn giản, trong khi phân tích độ nhạy nhiều chiều có phức tạp
hơn. Nhưng dùng độ nhạy nhiều chiều sẽ giúp đánh giá chính xác hơn bởi vì trong
thực tế, các nhân tố không phải thay đổi từng thứ một mà luôn đồng thời biến động.
Áp dụng vào dự án này, CBTD cũng sử dụng phân tích độ nhạy một chiều và hai

chiều. Khi cho giá nguyên vật liệu tăng 3% và doanh thu của dự án giảm 3% thì các
chỉ số hiệu quả vẫn nằm trong giới hạn an toàn, dự án vẫn đảm bảo hiệu quả và vẫn
có khả năng trả nợ ngân hàng đầy đủ.
Trong nghiên cứu về dự án, ngân hàng đã có những nhận định mang tính dự báo
nhằm định hướng cho việc ra quyết định cho vay sau này. Cụ thể, chi nhánh đã
nghiên cứu nhu cầu sử dụng dịch vụ, tiện ích thông tin di động tại công ty VMS và
cho thấy nhu cầu này đã tăng với tốc độ 30% đến 50%/năm trong vòng 5 năm trở lại
đây và đến tháng 4/2006 đã đạt 5 triệu thuê bao với hơn 1.500 trạm thu phát sóng
trên toàn quốc. Sự gia tăng một cách nhanh chóng lượng thuê bao đòi hỏi quá trình
nâng cấp hạ tầng mạng phải đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng. Nắm bắt được xu
thế này, Công ty VMS đã kí hợp đồng với công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để
triển khai kế hoạch xây dựng trạm phủ sóng BTS tại Cao Bằng và Bắc Cạn.
Trong quá trình thẩm định chi tiết dự án, một phương pháp cũng được sử dụng phổ
biến là phương pháp triệt tiêu rủi ro. Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong
tương lai, từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn
thường kéo dài, do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.
Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả của dự án, phải dự đoán một số rủi ro có
thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất tác
động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác có liên quan đến dự án. Cụ thể, đối
với dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, chi nhánh đã nhận định một số rủi ro mà
dự án có khả năng gặp phải và dự tính hướng giải quyết :
- Trong giai đoạn đầu tư hoặc khai thác, máy móc vận hành có thể bị hỏng hóc,
cháy nổ, không phù hợp hoặc tai nạn lao động xảy ra bởi một nguyên nhân không
lường trước được thì theo hợp đồng đã kí kết, hai bên phải cùng nhau có trách
nhiệm tháo gỡ những khó khăn đó. Hơn nữa, công ty đã mua bảo hiểm con người và
công trình nên rủi ro này công ty có thể kiểm soát được.