Tiểu Luận Quy hoạch các đơn vị ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI TIỂU LUẬN
QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
Đề tài: Quy hoạch các đơn vị ở
Thủ Đức, tháng 05 năm 2013
GVHD: Ths: Trần Duy Hùng
Lớp: DH10QL
Nhóm:
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
DANH SÁCH NHÓM
STT HỌ VÀ TÊN MSSV LỚP ĐÀNH GIA
1 LÊ THỊ ÁI TRINH 10124224 DH10QL A
2 LÊ THỊ TRANG 10124211 DH10QL A
3 LÊ THỊ TUYẾT 10124241 DH10QL A
4 HỨA THỊ NGỌC NHÂN 10124133 DH10QL A
5 TRẦN MẪN NHI 10124140 DH10QL A
6 HUỲNH VŨ BẢO LINH 10124272 DH10QL A
2
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
MỤC LỤC TRANG
I. Đặt vấn đề
3
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
Đơn vị ở có một lịch sử lâu dài. Ngay từ trước Công Nguyên, triết gia Aristotle đã nhận định rằng
mỗi thành-bang (polis) nên có số thành viên giới hạn (4000 người) để tiếng nói của mỗi cá nhân
được lắng nghe bởi cả cộng đồng. Trong sơ đồ mô tả “Thành phố vườn” vào năm 1898, Ebenezer
Howard cũng chia một thành phố thành những “phường” với dân số 5000 người và các dịch vụ
công cộng cơ bản. Ý tưởng của Howard, dù còn ở dạng phôi thai, chính là sự khởi đầu của một

quan niệm hiện xã hội đầy tính thực tế: một số dịch vụ xã hội căn bản, như trường học chẳng hạn,
cần phải được cung cấp trong phạm vi đi bộ từ mọi căn nhà trong mỗi cộng đồng.
Bản vẽ minh họa mô hình “đơn vị ở” của Clarence Perry. Nguồn: Hall, P (1992)
Bên kia bờ Đại Tây Dương, tại Hoa Kỳ, ý tưởng của Howard được phát triển xa hơn trong quá
trình chuẩn bị cho bản quy hoạch Vùng New York vào những năm 1920. Một trong những
người tham gia vào dự án, nhà quy hoạch Clarence Perry phát triển ý tưởng về “đơn vị ở”. Ông
thực hiện một nghiên cứu xã hội học nhằm xác định các yếu tố quyết định thành công cho sự
phát triển của các khu dân cư trong một thành phố. Vào thời bấy giờ, những nỗ lực của xã hội
nhằm cải thiện chất lượng sống trong các thành phố công nghiệp không chỉ bao gồm việc xây
dựng nhà ở cho người lao động nghèo mà có cả những cuộc đấu tranh của tầng lớp trung lưu
nhằm đưa các dịch vụ công cộng về phạm vi các khu dân cư nơi họ sinh sống. Xa hơn nữa,
Clarence Perry nhận thấy tầm quan trọng của việc chữa trị căn bệnh lãnh cảm của cư dân các
4
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
thành phố lớn khi mà cuộc sống đô thị làm mỗi cá nhân trở nên vô danh (anonymity) và quan hệ
cộng đồng nhạt nhẽo. Ông đề xuất 6 nguyên lý thiết kế nhằm tạo ra những khu dân cư an toàn,
có ranh giới và đặc trưng rõ rệt, khuyến khích sự giao tiếp giữa các cư dân và tương tác giữa cư
dân và địa danh nơi họ sinh sống:
1. Quy mô dân số của một “đơn vị ở” phải đảm bảo tối thiểu cho một trường tiêu học hoạt
động;
2. Thương mại được phát triển tại rìa của cộng đồng, nơi giáp ranh với các khu dân cư kế cận
và đường giao thông đối ngoại;
3. Công viên và các không gian nghỉ dưỡng, thể dục – thể thao ngoài trời cần được bố trí;
4. Ranh giới của cộng đồng được xác lập rõ ràng bằng đường giao thông đối ngoại bao bọc;
5. Công trình công cộng như trường học, nhà trẻ cần được tập trung xung quanh một khu vực
trung tâm của cộng đồng;
6. Đường giao thông nội bộ cần được thiết kế tỉ lệ thuận với lưu lượng dự đoán và không
khuyến khích giao thông xuyên cắt từ bên ngoài.
Các phiên bản của mô hình "đơn vị ở" được áp dụng tràn lan tại các thành phố Bắc Mỹ.
Là một trong số các mô hình thiết kế cộng đồng có ảnh hưởng nhất thế kỷ 20, đặc biệt là tại Bắc

Mĩ, “đơn vị ở” được đề xuất như là một công cụ xã hội đầy tinh tế nhằm giúp cho con người xác
định được bản sắc và đặc trưng cá nhân trong mối liên hệ với cộng đồng và địa danh nơi họ sinh
sống. Tuy nhiên, chính những ý tưởng xã hội của mô hình tạo ra thách thức cho bản thân nó. Các
nghiên cứu cho thấy “đơn vị ở” thực tế không giúp gia tăng giao tiếp trong cộng đồng. Thêm
nữa, do vị trí công trình công cộng đặt tại trung tâm và được thiết kế cho mô hình gia đình lý
tưởng nên chỉ sau một thế hệ, khi mà trẻ em lớn lên thì những công trình này trở nên trống vắng
và hoang phí. Nhấn mạnh vào xây dựng tính cộng đồng nội tại, tách biệt với bên ngoài để kiểm
soát giao thông, tách biệt các loại hình sử dụng đất, hạ tầng xã hội được thiết kế nhằm phục vụ
một quy mô dân số và hình mẫu gia đình nhất định, mô hình không thể đáp ứng những biến đổi
của xã hội luôn diễn ra không ngừng nghỉ đang trở thành một thách thức lớn cho việc tái thiết các
thành phố tại Bắc Mỹ.
5
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
Chính vì tính cấp thiết và những lợi ích mà quy hoạch đơn vị ở mang lại nên chúng ta cần nhanh
chóng thực hiện. Nhóm chúng em đã lấy khu chung cư Phú Mỹ Hưng để nghiên cứu. Phú Mỹ
Hưng là một chung cư cao cấp có thể nói nơi đó tập hợp đầy đủ các công trình phục vụ cho khu
phố.
II. Nội dung nghiên cứu
1 Định nghĩa
Đơn vị ở là một điểm dân cư trong đô thị: ddieemrdaan cư đô thị là một điểm dân cư tập trung
phần lớn những người dân phi nông nghiệp, họ sống và làm việc theo kiểu thành thị
• Đơn vị có các điều kiện thích nghi với một không gian và thời gian
• Đơn vị có các điềukiện thích nghi với chất lượng sống
• Đạt được mục tiêu tối thiểu khi xác định các tiêu chí
• Đơn vị ở hợp lí đảm bảo sự ổn định và tính chất toàn vẹn tương đối từng cấu trúc đô thị
hướng tới sự phát triển bền vững
* Các khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở
 Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu
học,trường trung học cơ sỏ, trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể
thao(TDTT), điểm sinh hoạt văn hoá và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở

khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị
ở; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở, đất đường giao thông nội bộ(baogoomf
đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ
trong đơn vị ở.
 Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở(cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị
ở coa bán kính phục vuj<=500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là
20.000 người, tối thiểu là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800
người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tuỳ
theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung taam hành chính cấp phường
2 Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở
Quy hoạch các đơn vị ở phaỉ đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu hằng ngày (giáo
dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sỏ, văn hoá thông tin cơ sở, văn hoá thông tin, chợ, dịch
vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn,…) của người dân trong bán
kính đi bộ không lớn hơn 500m nhằm khuyến khích sử dụng giao thông công cộng và đi bộ.
Quy hoạch xây dựng các đơn vị ở cần đảm bảo đường giao thông từ cấp đường chính đô thị trở
lên không chia cắt đơn vị ở.
Chỉ tiêu đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải được lựa chọn trên cơ sở dự báo về nhu cầu
đới với các loại hình ở khác nhau trong đô thị đảm bảo đáp ứng cho các đối tượng khác nhau
6
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
trong đô thị và trên cơ sở giải pháp tổ chức không gian theo các cấu trúc chiến lược phát triển
đô thị.
3 Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở
Các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải xác định được vị trí, quymoo các khu chức năng.
Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phải đáp ứng được các quy định đề ra, phù hợp với
quy mô dân số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận.
Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ tiêu nhà ở, đất ở
dduocj lựa chọn. hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trí dân cư, cần lựa chọn
giải pháp quy hoạch và mô hình chỉ tiêu nhà ở phù hợp.
Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ(tính theo đường tiếp

cận thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m
Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đất ở là diện tích chiếm đất của các khối nhà chung cư
với mật độ xây dựng tối đa ( mật độ xây dựng thuận tối đa cho phép của nhóm nhà chung cư
theo diện tích lô đất và chiều cao công trình).
Đối với nhóm nhà ở liền kề hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích xây dựng nhà ở của
các hộ gia đình.
Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tính toán cho từng loại
hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉ tiêu trung bình.
Các quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau:
• Diện tích đất đơnvị ở tối thiểu là 8m
2
/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của từng đô
thị phải không lớn hơn 50m
2
/người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch, đô thị miền núi,
đô thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt,…) phải có luận cứ để
lựa chọn chiwr tiêu thích hợp;
• Đất xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m
2
/người, trong đó đất
cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m
2
/người;
• Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7m
2
/người.
Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất kinh doanh),
được quy đổi ra loại đất tương ứng
Ví dụ: Khu chung cư cao cấp Phú Mỹ
Hưng

a. Vị trí
7
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
Khu đô thị nằm dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh, tuyến đường huyết mạch xuyên
suốt quận 7, là một phần của khu đô thị Nam Sài Gòn nằm về phía Nam Thành phố
Hồ Chí Minh, kết nối với khu trung tâm qua hệ thống cầu. Khu đô thị có nhiều hệ
thống kênh rạch tự nhiên.
b.Quy mô:
Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, được xây dựng trên diện tích 6km
2
, vốn trước đây, là vùng đầm
lầy, nước trũng hoang vắng. Nay trở thành khu đô thị hiện đại, văn minh mang tầm cỡ quốc
tế. Trung tâm của khu đô thị này, là đại lộ Nguyễn Văn Linh, còn gọi là đại lộ Nam Sài
Gòn, dài 17,8km, rộng 120m, với 10 làn xe chạy. Xoay quanh tuyến đường này, là một khu
đô thị văn minh, sạch đẹp, với những cao ốc nguy nga, những biệt thự sang trọng, những
chung cư cao cấp và hệ thống cây xanh, hoa cảnh được bố trí rất đẹp mắt.
• Hiện Phú Mỹ Hưng bao gồm 5 khu với các chức năng: Trung tâm đô thị mới Phú Mỹ
Hưng (Khu A - 409ha), Làng Đại Học (Khu B - 95ha), Trung tâm Kỹ Thuật Cao (Khu C-
46ha), Trung tâm Lưu Thông Hàng Hóa I & II (Khu E & Khu D). Đây là nơi tập trung sinh
sống của những người có thu nhập cao.
III. K
ế t
l
Khu A - Trung tâm đô thị mới (409 ha): là
tâm điểm của toàn
khu đô thị, nơi thu
hút các nhà đầu tư,
kinh doanh, gồm 8
khu chức năng:
8

Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
Khu Thương Mại Tài Chính Quốc Tế: gồm các cao ốc văn phòng đa chức năng
thương mại, tài chính, hội chợ, triển lãm, hội nghị quốc tế, giải trí, du lịch, dịch vụ,
khu đô chính, sàn giao dịch chứng khoán, khách sạn cùng các tiện ích xã hội khác,
Khu Hồ Bán Nguyệt: gồm nhiều toà nhà hiện đại dọc theo đường cong của Hồ Bán
Nguyệt.
IV. n
và khuy
Khu Kênh Đào: là
khu nhà ở và
thương mại với các
cửa hiệu kinh
doanh dịch vụ mua
sắm, phòng trưng
bày sản phẩm, nhà
hàng, cửa tiệm,
tại tầng trệt và
tầng hai.
Khu Y Tế Điều
Dưỡng: gồm các
tiện nghi y khoa,
điều dưỡng, các
9
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
dịch vụ, mua sắm, thể thao, giải trí, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của người
dân từ y tế, chăm sóc sức khỏe đến các loại hình dịch vụ như Bệnh viện FV,
bệnh viện Tim Tâm Đức, Bệnh Viện Việt Mỹ, và những tiện ích chăm sóc
sức khỏe khác.
Khu Cảnh Đồi: là khu dân cư được xây dựng sớm với đầy đủ tiện ích như
trường học, hệ thống siêu thị (Coopmart, Citimart), chuỗi cửa hàng tiện lợi,

dịch vụ dọc trục giao thông chính là đại lộ Nguyễn Đức Cảnh.
10
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
Khu Nam Viên: gồm các khu biệt thự: Mỹ Gia 1-2, Mỹ Thái 1-2-3 , và các
khu căn hộ Cảnh Viên 1-2, Mỹ Viên Đây là khu dân cư có diện tích phủ
xanh lớn nhất của Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng, rộng 48m
Khu Văn Hóa Giải Trí:
Khu Midtown
11
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
Khu B - Khu Làng Đại học (95 ha): là một khu chức năng hỗn hợp gồm khu dân
cư, khu thương nghiệp, dịch vụ địa phương và các khu công trình công cộng (chiếm
18 ha).
Khu C - Khu Trung tâm Kỹ thuật cao (46 ha): tập trung các xí nghiệp liên quan đến công
nghệ phát triển công nghiệp kỹ thuật cao tại Việt Nam
12
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
Khu D - Trung tâm Lưu thông Hàng hóa II (85 ha): là đầu mối lớn về phân phối và lưu
thông hàng hóa, là nơi tồn trữ lương thực, kho hàng công nghiệp liên quan.
Khu E - Trung tâm Lưu thông Hàng hóa I (115 ha): Khu Thương mại Quốc tế, Khu
Thương mại Đại lộ Nguyễn Văn Linh, Khu Kho bãi Công nghiệp, Khu Cảng và Trung
chuyển Hàng hóa, Khu Dân cư Hỗn hợp.
c.Mạng lưới giao thông
Hiện có nhiều tuyến đường từ các quận trung tâm nối vào Đại lộ Nguyễn Văn
Linh, tạo giao thông thuận tiện. Đường Cầu Tân Thuận, Cầu Nguyễn Tri
Phương,cầu Ông Lãnh, Cầu Kênh Tẻ, rút ngắn khoảng cách từ Phú Mỹ Hưng
đến Quận 1 & Quận 5 trong thời gian khoảng 10 phút xe máy
III. Kết luận và khuyến nghị:
Công tác quy hoạch xây dựng đô thị nhằm xác định sự phát triển hợp lý của đô thị từng giai đoạn
và việc định hướng phát triển lâu dài cho đô thị đó về các mặt tổ chức sản xuất, tổ chức đời sống,

tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường đô thị
- Là một khu chung cư cao cấp nhất thành phố, Phú Mỹ Hưng đã góp phần nâng cao chất lượng
cuộc sống, cải thiện chất lượng môi trường, đáp ứng được nhu cầu nghỉ ngơi, thư giản, vui chơi,
giải trí sau những giờ học tập, làm việc căng thẳng của người dân nơi đó nói riêng và Thành Phố
Hồ Chí Minh nói chung.
13
Tiểu luận quy hoạch các đơn vị ở GVHD: Trần Duy Hùng
- Các điều kiện về cơ sở hạ tầng, vật chất và dịch vụ,cảnh quan, của nơi này đang được từng
bước nâng cao để phục vụ tốt nhất cho mọi người.
- Tuy nhiên ngoài những điểm thuận lợi, tích cực như không gian rộng, nằm trên tuyến giao thông
mới, phong cảnh hữu tình, dịch vụ khá đầy đủ thì bên cạnh đó Phú Mỹ Hưng còn những mặt hạn
chế sau:
+ Cảnh quan của toàn bộ khu chung cư ở những khu được mở rộng thêm vẫn chưa được ban quản
lí quy hoạch cụ thể
+ Khu vui chơi,giải trí của thiếu nhi và người lớn chưa được tách riêng
+ Tình hình bán hàng rong ở phía sau khu vực siêu thị vẫn còn diễn ra gây mất trật tự và mỹ quan
khu phố
NGUỒN TÀI LIỆU THAM KHẢO :
http:// doc.edu.vn



14