so sánh những điểm mới và cũ của luật đất đai thi cuối kì

1
I. Đăng ký đất đai
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ
sơ địa chính. Đây là một nội dung có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử
dụng đất; một số nội dung sửa đổi, bổ sung mới cụ thể:
1. Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản 15 Điều 3 và
Điều 95)
- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả
các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao
quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.
- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với
một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như
Luật Đất đai 2003. Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người
sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng
lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy
định.
2. Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:
- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộ; cụ thể là bắt
buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của
chủ sở hữu. (Khoản 1 điều 95). Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
3. Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và giá trị
pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95 và Điều 96).
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký

biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng
hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về
từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
2
liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất.
4. Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng
ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95).
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ

hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và
chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ
chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất
chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
3
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
(Lưu ý đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171: Quyền sử
dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới
nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các
nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề).
5. Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào
sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và
quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người
sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được
tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính
phủ
6. Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều

95)
- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển
quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
thửa đất liền kề;
- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính
từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
7. Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực là kể từ
thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95).
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký.
4
II. Giao đất và cho thuê đất.
1. Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử
dụng đất và chuyển sang thuê đất
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc
vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản
lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp
dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai,
thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:
1.1. Về giao đất không thu tiền sử dụng đất
Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp trong
Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều 147) cơ bản
không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tượng được giao đất
không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công
trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung

vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003.
Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập[1] tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện
giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang
thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê
đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất.
Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý,
sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm
rõ khái niệm “tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn
giản.
Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền sử
dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất
làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ
trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự nghiệp công
lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước
5
- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm.
1.2. Về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng
thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai
năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn
đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia
vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn

đầu tưở nước ngoài. Pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử
dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo. Công cụ thứ
nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả
cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền
với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong
giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực
hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55
Luật Đất đai năm 2013).
Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong
Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao
đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là
có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong
thời gian gầ nđây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào?
Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng
đất. Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích
kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó,
Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp
lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng
nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải
quyết vướng mắc trên.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng
hình thức thuê đất.
6
1.3. Về thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước

cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013). Trước đây, Luật Đất
đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả
thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có
năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động
về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà
doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước
nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.
Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng
công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
2. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện[2], thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy
hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của
Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được
thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy
hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn
hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được
UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến
của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai,
tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm
nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá
vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm

sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa
quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở
phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái
khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều
đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối
tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ
yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn
7
đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4 Điều 40)
Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực
hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của
Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng
kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định
vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự
án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập
bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm
đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.
3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất
Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất
đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho
chủ thể xin giao đất, xin thuê đất.
3.1. Các loại điều kiện cụ thể. Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư
khi chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau
khi được giao đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây
lãng phí đất đai. Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các
quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất với hai loại điều kiện.
(i) Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo
vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh

lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là
việc trình danh mục công trình đất lúa. Cụ thể: Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp
được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
So với Luật Đất đai và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện chuyển mục
đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn. Hiện tại tất cả các dự án có sử dụng đất trồng
lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật Đất đai
năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên
8
mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc
ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
(ii) Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng
các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai,
gây bức xúc trong nhân dân. Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đầu tư, cụ thể: (1) Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án
không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc
ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc
ta trở lên; (2) Doanh nghiệp có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức
tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang
sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác
định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác
xác định theo các căn cứ sau đây: (1) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với
các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; (2) Nội dung
công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai
trên Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai
đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Nhưng không phải bất kỳ dựán nào khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả 3 điều kiện:
Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 14
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dựán sau phải áp dụng điều kiện này, đó là:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê
theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
3.2. Luật đất đai 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê
đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì
9
phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân
cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền.
Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ
ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền của mình
chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được giao, cho thuê. Những
quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thường do Ủy ban nhân dân tỉnh
ra quyết định. Nay, Luật Đất đai năm 2013 đưa quy định về giới hạn thẩm quyền giao

đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện vào Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về
thẩm quyền giao và cho thuê đất của UBND cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của
từng cấp. Nhưng đây cũng sẽ là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh.
3.3. Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo, đó là
phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan nhằm đảm bảo an
ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ.
Từ những phân tích trên có thể đưa ra một số kết luận sau:
- Các quy định về giao đất, cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa có
chọn lọc các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề này;
- Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế đối
tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, mở rộng
đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận đất của doanh nghiệp
trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tăng cường hiệu quả sử dụng đất
bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho thuê đất phù hợp…
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ
sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, của Hiến
pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của
Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành
nước công nghiệp theo hướng hiện đại”.
III. Thu hồi đất đai
1. Những điểm mới về thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013
1.1. Căn cứ thu hồi đất
Số lượng lớn các vụ việc với tính chất ngày càng phức tạp liên quan đến thu hồi đất nói
riêng và pháp luật đất đai nói chung thực sự đặt ra tính cấp thiết cho việc sửa đổi những
hạn chế của Luật Đất đai 2003. Sau 10 năm thực hiện, những mâu thuẫn nảy sinh trong
quan hệ đất đai ngày càng trở nên gay gắt. Luật Đất đai 2013 mang đến những hy vọng
về việc đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai, trên cơ sở dung hòa lợi ích giữa các
10

nhóm chủ thể. Ở lần pháp điển hóa này, thu hồi đất đặc biệt được quan tâm và được nhìn
nhận như là một trong những vấn đề quan trọng nhất cần sửa đổi. Trước khi Luật Đất đai
2013 được thông qua, Hiến pháp cũng đã đề cập đến vấn đề thu hồi đất, cụ thể là căn cứ
thu hồi đất. Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định : “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá
nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải
công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật. Cụm từ “trong
trường hợp thật cần thiết” nhấn mạnh việc thắt chặt cơ sở pháp lý của việc thu hồi đất,
nhằm giảm bớt tình trạng thu hồi đất tràn lan đã diễn ra trong nhiều năm trở lại đây. Trên
tinh thần đó của Hiến pháp, Luật đất đai 2013 đã có những sửa đổi khá mạnh mẽ so với
Luật đất đai 2003 trong quy định về thu hồi đất.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 đã quy định chặt chẽ hơn về căn cứ thu hồi đất. Thay vì sử
dụng các cụm từ mang nghĩa chung “vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế’’ như Luật Đất đai 2003 (Khoản 1 Điều 38), Luật Đất
đất đai 2013 đã quy định chi tiết bằng phương pháp liệt kê một cách cụ thể trường hợp
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61) và thu hồi đất để phát triển kinh tế
- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62, Điều 63). Đối với yếu tố “phát triển kinh
tế - xã hội” là căn cứ dễ làm phát sinh mâu thuẫn, tiêu cực trong thu hồi đất, Luật Đất đai
2013 có sự đổi mới đặc biệt quan trọng khi ấn định cụ thể các chủ thể có thẩm quyền
quyết định các dự án phải thu hồi đất, thay vì ngầm hiểu chung chung theo khái niệm
rộng như trước đây là Nhà nước. Cụ thể:
- Các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu
hồi đất.
- Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất,
như Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu
đô thị mới; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án xây
dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội ở trung ương;
trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng
niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật

cấp quốc gia; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
- Các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất, như: Dự án
xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội; công trình
di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường,
tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; dự án xây dựng
kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương; công trình thu gom, xử lý chất thải; dự án xây
dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông
thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập
trung.
11

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các trường hợp thu
hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013; Kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử
dụng đất thực hiện dự án.
Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64) bao gồm: Sử dụng đất
không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và
đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp
tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng
đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo
quy định của Luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để
quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng
đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà
không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng
liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước
giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng
liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể

từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa
đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước
khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến
độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa
đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65) bao gồm: Tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước
trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn
nhu cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử
dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng
không được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai
khác đe dọa tính mạng con người.
12
Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây: Văn bản của cơ quan
có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy
định tại điểm a khoản 1 Điều 65; Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là
đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp
thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 65; Văn bản trả lại đất của người sử dụng
đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65; Quyết định giao đất, quyết
định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65; Văn bản của
cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh
hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy

định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65.
Bên cạnh việc thu hẹp hơn các căn cứ thu hồi đất, Luật đất đai lần này cũng quy định cụ
thể trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng; nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng
chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi
đất nhằm tạo điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất; tăng cường
hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn
liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trách nhiệm đối thoại
và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng
thuận.
1.2. Bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi xảy ra thu hồi đất
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật
Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không chuyển tải hết các quy định mang tính nguyên
tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp, phát sinh trong thực tiễn thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành. Khắc phục hạn
chế này, Luật Đất đai năm 2013 tách các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc
bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều
riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ
vào đó thống nhất thực hiện, cụ thể:
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74 Luật Đất đai):
1. Người sử sụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường
quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với
loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công
bằng, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
13
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước

thu hồi đất (Điều 88 Luật Đất đai):
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt
hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất kinh
doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, anh ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, Luật
bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định
tại Điều 75, cụ thể: Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng
đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất
có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau); Bổ sung bồi thường đối
với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất
do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liều với đất theo
quy định của Luật mà chưa được cấp.
Quy định trên đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 mà Luật Đất
đai năm 2003 chưa quy định rõ, những quy định này sẽ giải quyết được những vướng
mắc trong việc bồi thường, hỗ trợ đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,
làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải là đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc
do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 07/7/2004.
Luật Đất đai 2013 quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, gồm: Hỗ trợ ổn
định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định
cư và một số khoản hỗ trợ khác. Đồng thời, Luật cũng quy định cụ thể trách nhiệm lập và
tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức đối thoại đối với
trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy

chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc
thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng
của khu tái định cư. Luật đất đai cũng quy định cụ thể về việc xử lý đối với trường hợp
chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan Nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi
gây ra để đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ, cũng
như tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân.
1.3. Quy định về giá đất
14
Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất
hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến
trên thị trường hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Khung giá đất, bảng giá đất được xây
dựng định kỳ 5 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Trường hợp
các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bảng giá đất được quy định để áp dụng các trường hợp người sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ với Nhà nước, như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở; tính thuế sử dụng đất; tính phí và
lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất
đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất, mà áp
dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu
hồi đất. Giá đất cụ thể là giá được xác định qua đội ngũ có chuyên môn về giá đất, có hội
đồng thẩm định xem xét, phê duyệt. Trường hợp chậm bồi thường, Nhà nước phải trả lãi
suất cho người dân bị thu hồi. Nếu người dân không nhận bồi thường, khoản tiền đó được
gửi kho bạc, người nhận bồi thường không được lấy lãi.
Những phân tích trên đây cho thấy với Luật Đất đai 2013, các nhà làm luật mong muốn
một sự đổi mới toàn diện trong chế định về thu hồi đất với việc quy định cụ thể, chi tiết

tất cả các khâu từ thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đảm bảo dân sinh. Ngoài những
đổi mới trong hành lang pháp lý thì quy trình, thủ tục thu hồi đất cũng được bảo đảm
thực hiện một cách công khai, minh bạch nhằm bảo vệ một cách tối đa trong khả năng có
thể các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.