Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





THÁI VĂN NÔNG




NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG
ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN




LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





THÁI VĂN NÔNG




NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG
ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 62.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
2. TS. ĐỖ THỊ TÁM

HÀ NỘI - 2015

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
công bố trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận án



Thái Văn Nông




ii
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
- TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ
tôi thực hiện hoàn thành luận án này.
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học

viện Nông nghiệp Việt Nam đã nhiệt tình hướng dẫn, góp ý kiến và tạo điều kiện
giúp đỡ trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận án này.
- UBND huyện Nam Đàn và UBND Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, thực hiện luận án.
- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và Môi
trường và các phòng ban thuộc Thành phố Vinh Tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án.
- Người tham gia trả lời phỏng vấn.
- Các bạn bè, đồng nghiệp và các thành viên trong gia đình đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ, cổ vũ động viên tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn
thành luận án này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận án




Thái Văn Nông



iii
MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các từ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
Danh mục hình viii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 3
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4
5 Những đóng góp mới của đề tài 4
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5
1.1 Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính 5
1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai 5
1.1.2 Hệ thống địa chính 8
1.1.3 Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại 14
1.2 Hệ thống quản lý đất đai trên thế giới 17
1.2.1 Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển 19
1.2.2 Hệ thống quản lý đất đai của Úc 20
1.2.3 Hệ thống Quản lý đất đai ở Malaixia 22
1.2.4 Hệ thống quản lý đất đai ở Trung Quốc 23
1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong
quản lý đất đai ở nước ngoài 26

1.3 Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam 27
1.3.1 Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam 27

iv
1.3.2 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong
quản lý đất đai ở Việt Nam 34

1.3.3 Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất
đai ở Việt Nam 41

1.4 Định hướng nghiên cứu của đề tài 54

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 55
2.1 Nội dung nghiên cứu 55
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh 55
2.1.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh 55
2.1.3 Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý
đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 55

2.1.4 Đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong
quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 56

2.2 Phương pháp nghiên cứu 56
2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 56
2.2.2 Phương pháp ứng dụng hệ thống thông tin quản lý 57
2.2.3 Phương pháp thiết kế mô hình của hệ thống địa chính 59
2.2.4 Phương pháp phân tích hệ thống 60
2.2.5 Phương pháp chuẩn hóa bản đồ 60
2.2.6 Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu 60
2.2.7 Phương pháp định giá đất hàng loạt 60
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 61
3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố Vinh 61
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 61
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội 63
3.1.3 Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh 65
3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 73
3.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 75
3.2.1 Hồ sơ địa chính 75

v
3.2.2 Đăng ký đất đai 80

3.2.3 Định giá đất 84
3.2.4 Hệ thống thông tin đất đai 86
3.3 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai
thành phố Vinh 88

3.3.1 Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính 88
3.3.2 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang
Trung, thành phố Vinh 94

3.3.3 Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại phường Quang Trung 134
3.4 Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng
yêu cầu quản lý đất đai hiện đại của thành phố Vinh 136

3.4.1 Định hướng phát triển thống địa chính TP Vinh tỉnh Nghệ An 136
3.4.2 Một số giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính hiện đại 140
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 148
1 Kết luận 148
2 Đề nghị 149
Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 150
Tài liệu tham khảo 151
Phụ lục 158




vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa đầy đủ
BĐĐC
BĐS
CNH
ĐKĐĐ
ĐGĐ
FLAS
GCN
GIS
HĐH
HTTT
MIS
HTĐC
HSĐC
KTXH
LDB
LAS
LIS
QSDĐ
TTBĐS
VPĐKQSDĐ
UBND
Bản đồ Địa chính
Bất động sản
Công nghiệp hóa
Đăng ký đất đai
Định giá đất
Frame Land Administration System
Giấy chứng nhận
Geografical Information System (Hệ thống thông tin địa lý)

Hiện đại hóa
Hệ thống thông tin
Hệ thống thông tin quản lý (Management Information System)
Hệ thống địa chính
Hồ sơ địa chính
Kinh tế xã hội
Land Data Bank (Ngân hàng dữ liệu đất đai)
Land Administation System (Hệ thống quản lý đất đai)
Land Information System (Hệ thống thông tin đất đai)
Quyền sử dụng đất
Thị trường bất động sản
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân



vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Các tồn tại của hệ thống quản lý đất đai hiện nay 43
1.2 Yêu cầu của Hệ thống quản lý đất đai hiện đại 46
3.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 - 2012 72
3.2 Bảng thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Vinh 78
3.3 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh 79
3.4 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, căn hộ
chung cư thành phố Vinh 81

3.5 Bảng kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp thành phố Vinh 82

3.6 Đánh giá hệ thống đăng ký, cấp giấy chứng nhận thành phố Vinh 84
3.7 So sánh giá đất theo bảng giá đất với giá đất chuyển nhượng thành
phố Vinh 85

3.8 Đánh giá hệ thống định giá đất thành phố Vinh 86
3.9 Danh mục các thiết bị của ngành tài nguyên thành phố Vinh 87
3.10 Đánh giá hệ thống thông tin đất thành phố Vinh 88
3.11 Bảng dữ liệu tài khoản 101
3.12 Bảng dữ liệu thửa đất 102
3.13 Bảng dữ liệu giấy chứng nhận 110
3.14 Bảng dữ liệu thế chấp 110
3.15 Bảng dữ liệu Giá đất 124
3.16 Bảng dữ liệu văn bản – Luật 124
3.17 Bảng dữ liệu tổng hợp của hệ thống thông tin đất đai 127
3.18 Ý kiến đánh giá của người dân khi sử dụng hệ thống địa chính hiện
đại ở phường Quang Trung 134

3.19 Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý khi sử dụng hệ thống địa chính
hiện đại ở phường Quang Trung 135



viii
DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai 8

1.2 Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai 17
1.3 Cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển 20
3.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh giai đoạn 2005 – 2013 64
3.2 Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại 90
3.3 Sơ đồ mức ngữ cảnh của hệ thống 91
3.4 Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống 92
3.5 Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính 100
3.6 Minh họa chuyển đổi hệ tọa độ bằng MapTrans 3.0 102
3.7 Chuẩn hóa dữ liệu trên bản đồ địa chính phường Quang Trung bằng
MapTrans 3.0 103

3.8 Bản đồ địa chính phường Quang Trung được chuẩn hóa (CSDL bản
đồ địa chính). 104

3.9 Sơ đồ luồng dữ liệu chi tiết của mô hình đăng ký đất đai 107
3.10 Mô hình chỉnh lý biến động chia tách thửa đất tại phường Quang
Trung thành phố Vinh 108

3.11 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập tên
chủ sử dụng đất) 111

3.12 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập thửa đất) 111
3.13 Chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính đăng ký tại phường Quang Trung thành
phố Vinh 112

3.14 Dữ liệu thuộc tính tại phường Quang Trung thành phố Vinh sau khi
được chuẩn hóa 113

3.15 Các bước kê khai đăng ký đất đai theo TMV.LIS tại phường Quang
Trung thành phố Vinh 114

3.16 Các bước kê khai đăng ký biến động đất đai theo phần mềm TMV.LIS
tại phường Quang Trung thành phố Vinh 115


ix
3.17 Mô hình định giá đất hàng loạt dựa trên cơ sở dữ bản đồ địa chính tại
phường Quang Trung thành phố Vinh. 118

3.18 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu dân cư theo đường phố trên bản đồ địa
chính số của phường Quang Trung Thành phố Vinh 119

3.19 Kết quả xây dựng dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường
Quang Trung thành phố Vinh 120

3.20 Bản đồ giá đất chi tiết phường Quang Trung 121
3.21 Giải các bài toán dựa vào các đường quy hoạch và vùng giá đất chi
tiết phường Quang Trung 122

3.22 Giải các bài toán dựa vào các đường quy hoạch và vùng giá đất chi
tiết phường Quang Trung 123
3.23 Mô hình dữ liệu chi tiết của hệ thống thông tin đất đai 125
3.24 Mô hình giao diện đăng nhập hệ thống 128
3.25 Mô hình đăng nhập hệ thống 129
3.26 Mô hình giao diện các bước khi thực hiện kê khai đăng ký 129
3.27 Kết quả thử nghiệm xây dựng cung cấp thông tin trên TMV LIS 130
3.28 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin mạng qua hệ thống TMV LIS 130
3.29 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin mạng qua hệ thống TMV LIS 131
3.30 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin về giá đất qua mạng qua hệ thống
TMV.LIS 131

3.31 Kết quả thử nghiệm việc tìm kiếm nâng cao qua mạng qua hệ thống
TMV.LIS 132

3.32 Kết quả thử nghiệm việc truy vấn thông tin qua mạng qua hệ thống
TMV.LIS 133

3.33 Quy trình lập hồ sơ địa chính trong hệ thống địa chính hiện đại 141
3.34 Quy trình đăng ký đất đai trong hệ thống địa chính hiện đại 143
3.35 Quy trình định giá đất hàng loạt trong hệ thống địa chính hiện đại 144
3.36 Quy trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai trong hệ thống địa
chính hiện đại 145

3.37 Quy trình kết nối cơ sở dữ liệu đất đai từ cấp xã đến Trung ương trong
hệ thống địa chính hiện đại 146


1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng an ninh (Quốc Hội nước
CHXHCNVN, 2013). Nguồn tài nguyên đất ngày càng trở nên quý hiếm do nhu cầu
sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy thoái hoặc hủy hoại ngày càng nghiêm
trọng bởi nhiều nguyên nhân tự nhiên hoặc dưới tác động của con người. Chính vì
vậy, việc quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển bền vững là mục tiêu quan trọng của các quốc gia.
Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên,

kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ thống
quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng
đất, thanh tra đất đai, hồ sơ địa chính , đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), định giá đất và hệ
thống thông tin (HTTT) đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất và
thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của hệ thống. Còn hồ sơ
địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính -
HTĐC) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Quản lý đất đai có lịch sử lâu đời, tuy nhiên khái niệm QLĐĐ hiện đại chỉ
được đề cập đến trong những thập niên cuối của thế kỷ XX. Đó là thời điểm công
nghệ thông tin có bước phát triển nhảy vọt, thúc đẩy phát triển nền kinh tế công
nghiệp và sự hình thành nền kinh tế tri thức, làm biến đổi sâu sắc các lĩnh vực kinh
tế và xã hội. Trong đó có hệ thống QLĐĐ của các quốc gia, tiêu biểu như Thụy
Điển, Úc, với bản đồ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và ngân hàng dữ liệu đất đai.
Việt Nam là quốc gia đất chật người đông, dân số tăng nhanh và đang trong
quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH). Việt Nam cũng
được cảnh báo là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của biến
đổi khí hậu. Vì vậy việc quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất
là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng.
Quản lý đất đai Việt Nam cũng có lịch sử lâu đời, trong đó QLĐĐ dưới chế

2
độ mới, ra đời cách đây 65 năm cùng với sự ra đời của nước Việt Nam Dân chủ
Cộng hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên trong khu vực. Trong quá trình đổi
mới, ngành QLĐĐ đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội (KTXH), củng cố quốc phòng an ninh và hội nhập quốc tế.
Tuy nhiên, hiện nay tài nguyên đất đai vẫn chưa được quản lý và khai thác hợp lý;
sử dụng còn lãng phí và kém hiệu quả; ở nhiều nơi đất đai bị suy thoái, ô nhiễm và
phá hoại đến mức báo động; nguồn thu ngân sách từ đất chưa tương xứng với tiềm
năng của tài nguyên đất. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là HTĐC trong
QLĐĐ của Việt Nam còn nhiều bất cập: BĐĐC chưa được lập hoàn chỉnh, những

nơi đã đo thì không đồng nhất về hệ tọa độ và các yếu tố thể hiện trên bản đồ; các
loại sổ sách lập không đầy đủ; công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền
sử dụng đất (QSDĐ), định giá đất, thông tin đất đai còn nhiều tồn tại chưa đáp ứng
được yêu cầu QLĐĐ theo hướng chính quy, hiện đại.
Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có lịch sử hình thành và phát triển trên 200
năm, với tổng diện tích tự nhiên là 104,98 km
2
, dân số là 282.981 người. Chính phủ đã
xác định chức năng của thành phố Vinh là đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm
vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung bộ; trung
tâm đào tạo nguồn nhân lực và trọng điểm về khoa học công nghệ, văn hóa, thể thao
và y tế của vùng Bắc Trung Bộ. Dự báo đến năm 2015 diện tích được mở rộng xấp
xỉ 200 km
2
, năm 2020 là 250 km
2
; dân số năm 2015 là 450.000 người và năm 2025 là
800.000 người. Ngày 5/9/2008, Thủ tướng Chính phủ cũng đã công nhận thành phố
Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An (Thủ tướng Chính phủ, 2008).

Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra
mạnh mẽ. Thị trường bất động sản (TTBĐS) hết sức sôi động, giá đất thị trường
thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất
thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho
việc phát triển kinh tế và lợi ích của cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa
diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý, các hệ
thống cơ chế chính sách không theo kịp nhu cầu của sự phát triển, quản lý và sử
dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập đó là công tác đăng

3
ký và cấp GCN QSDĐ chưa hoàn thành; cơ sở dữ liệu lạc hậu, thị trường đất đai
chưa được quản lý chặt chẽ; HTTT đất đai mới bước đầu thiết lập và hiệu quả hoạt
động còn kém; công tác lập và quản lý quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức,
chưa tạo được quỹ đất sạch phục vụ cho việc phát triển KTXH và thu hút đầu tư.
Tồn tại trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân khách quan là
do HTĐC của của thành phố Vinh chưa đáp ứng yêu cầu QLĐĐ hiện đại trong thời
kỳ CNH-HĐH. Để tập trung thu hút nguồn lực từ bên ngoài và phát huy tiềm năng
của đô thị trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung bộ, thành phố Vinh cần tiếp
tục đổi mới và nâng cao năng lực của hệ thống QLĐĐ. Trong đó việc phát triển một
HTĐC hiện đại phục vụ đa mục tiêu và chia sẻ thông tin hiệu quả là rất quan trọng.
Muốn vậy cần bắt đầu từ việc trả lời các câu hỏi: (1) Thực trạng hệ thống địa chính
hiện nay ra sao? So với yêu cầu của hệ thống địa chính hiện đại còn tồn tại gì?; (2)
Để giải quyết những tồn tại đó, cần phải có những giải pháp nào?.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng HTĐC của thành phố Vinh nhằm tìm ra những tồn tại
của HTĐC trong QLĐĐ thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp để phát triển HTĐC hiện đại trong QLĐĐ thành
phố Vinh tỉnh Nghệ An nhằm góp phần tăng cường năng lực QLĐĐ đáp ứng yêu
cầu phát triển KTXH bền vững của địa phương trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội
nhập quốc tế.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển HTĐC hiện
đại trong quản lý đất đai thời kỳ CNH-HĐH.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu sẽ đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp
phần vào việc sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa
chính với các ngành và người sử dụng đất, từ đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả
KTXH của công tác quản lý đất đai.

- Mô hình HTĐC hiện đại trong QLĐĐ của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự.


4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
- Hệ thống địa chính bao gồm: hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, các loại sổ
sách và tài liệu liên quan), ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai.
- Hệ thống chính sách liên quan đến việc xây dựng, hoàn thiện HTĐC.
- Người sử dụng đất, cán bộ quản lý trong ngành QLĐĐ và các ngành khác
có liên quan.
- Các phần mềm được ứng dụng trong HTĐC.
b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi thời gian: đánh giá thực trạng HTĐC (giai đoạn 2001-2013); định
hướng phát triển HTĐC đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
5. Những đóng góp mới của đề tài
Xác định được sự cần thiết và yêu cầu của hiện đại hóa HTĐC. Đó là cơ sở
quan trọng để phát triển hệ thống QLĐĐ trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và
góp phần vào mục tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta.
Xác định được những tồn tại của HTĐC thành phố Vinh và xây dựng thử
nghiệm mô hình HTĐC hiện đại. Kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần tăng cường
năng lực QLĐĐ trên địa bàn thành phố Vinh.
Đề xuất mô hình cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại góp phần vào việc sử dụng
thống nhất, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa chính với các ngành và
người sử dụng đất. Sau khi nghiên cứu thử nghiệm có thể áp dụng mô hình cơ sở dữ
liệu địa chính hiện đại trong QLĐĐ ở các địa phương khác. Việc thống nhất, kết
nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính hiện đại giữa các ngành, các cấp và người sử
dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác QLĐĐ.

5
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính
1.1.1. Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
a) Thổ nhưỡng
Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất
đai là đất tự nhiên, còn gọi là thổ nhưỡng. V.V Docutraep (1846-1903) là người
sáng lập môn khoa học về đất - thổ nhưỡng phát sinh cho rằng: “Đất như là một
thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những
quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá,
đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu,
cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (dẫn theo Hội Khoa học đất Việt Nam, 1996).
Vũ Ngọc Tuyên (1994) nêu rõ “lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng,
thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ
quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ
nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của
các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành.
Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không
có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột
ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển”.
Theo định nghĩa của Viện Hàn lâm Khoa học Liên Xô (1975), thổ nhưỡng
học … môn học lịch sử tự nhiên độc lập, trong đó, đất, nguồn gốc của đất, sự phát
triển, cấu tạo, thành phần, tính chất, quy luật phân bổ trên bề mặt lục địa, sự hình
thành và phát triển độ phì nhiêu và những phương pháp sử dụng và nâng cao độ phì

của đất một cách hợp lý nhất là đối tượng nghiên cứu của thổ nhưỡng học (dẫn theo
Hội Khoa học đất Việt Nam, 1996).
b) Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề

6
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010). Theo Lê Quý
Đôn trích trong Phủ biên tạp lục “Từ khi có trời đất là có núi sông, kinh thành dẫu
có khác mà núi sông không đổi” (Hội Khoa học đất Việt Nam, 2000). Theo Phan
Huy Chú (1961), của báu của một nước không gì quý bằng đất đai, nhân dân và mọi
của cải đều do đấy mà sinh ra. Theo Petty (1962), lao động là cha, đất đai là mẹ sinh
sản ra mọi của cải vật chất trên thế giới này.
1.1.1.2. Khái niệm về quản lý đất đai
Theo Tommy (2011), các định nghĩa về QLĐĐ và những nỗ lực QLĐĐ được
quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được
coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. QLĐĐ là một
ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng,
mang tính liên tục theo thời gian và không gian. QLĐĐ bao gồm những chức năng,
nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử
dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán,
cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và
QSDĐ. QLĐĐ là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác
định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật
và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin
khác liên quan đến thị trường BĐS. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối tượng đất công
và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng

đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản
lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai
thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy QLĐĐ hiệu quả, bền vững và bảo
đảm quyền về tài sản.
Quản trị đất đai thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong QLĐĐ thông qua
việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả.
Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách Chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai.

7
Quản lý nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước
khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung
vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho
tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình
nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử
dụng khác nhau.
1.1.1.3. Hệ thống quản lý đất đai
Hệ thống quản lý đất đai là một hệ thống xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất,
giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên và là tài sản Quốc gia quý giá; bất động sản (BĐS) là một tài sản cố
định, không thể di dời, BĐS bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; BĐS có thể
bao gồm một hoặc một số thửa đất.
Hệ thống QLĐĐ
bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau, nhưng
thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất. Ở các nước phát triển việc
đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, GCN là một số duy nhất theo thửa
đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép đăng ký nhà, một phần
của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới mặt đất gắn liền với thửa
đất. Theo United Nations (1996), hệ thống QLĐĐ tốt sẽ góp phần: đảm bảo quyền
sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng; hỗ trợ cho thuế đất và BĐS; đảm bảo an toàn

tín dụng; phát triển và giám sát thị trường BĐS; bảo vệ đất nhà nước; giảm thiểu
tranh chấp đất đai; thuận lợi cho quá trình đổi mới hệ thống QLĐĐ; tăng cường quy
hoạch đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi trường và phát hành
các tài liệu thống kê đất đai phục vụ các mục tiêu KTXH.

United Nations (1996) cũng khẳng định: Nhà nước phải đóng vai trò chính
trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống QLĐĐ bao
gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà
nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: Sự phối hợp giữa các cơ quan
nhà nước, tập trung và phân cấp; vị trí của cơ quan ĐKĐĐ; vai trò của lĩnh vực
công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính; quản
lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn
và kỹ thuật; và hợp tác quốc tế.

8
Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) thì cấu trúc của hệ thống quản lý đất đai
gồm: (i) Nền tảng quản lý đất đai: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, thanh
tra đất đai; (ii) Cơ sở hạ tầng quản lý đất đai là hệ thống địa chính: hồ sơ địa chính
,
đăng ký đất đai, định giá đất, hệ thống thông tin đất đai. Mô hình hệ thống quản lý
đất đai được mô tả như trong hình 1.1.

Hình 1.1. Mô hình hệ thống quản lý đất đai
Nguồn: Nguyễn Đình Bồng (2005)
1.1.2. Hệ thống địa chính
1.1.2.1. Một số khái niệm về địa chính, hệ thống địa chính
Địa chính là khoa học nghiên cứu những quy luật khách quan về cung cấp
thông tin, hệ thống hóa cách thức và phương pháp đánh giá đất đai như một tư liệu
HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LAND ADMINISTRATION SYSTEM


1. PHÁP LUẬT

ĐẤT ĐAI
6. ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ĐAI
5. ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI
7. HỆ
THỐNG TT
ĐẤT ĐAI,
LIS
2. QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT ĐAI
3. THANH TRA
ĐẤT ĐAI
4. HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LAND ADMINISTRATION SYSTEM

NỀN TẢNG QLĐĐ HẠ TẦNG QLĐĐ
1. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
3. THANH TRA ĐẤT ĐAI
4. HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
6. ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
7. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI


9

chung của sản xuất, trong mối quan hệ tương tác giữa chủ thể và khách thể sử dụng
đất (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2007).
Địa chính bao gồm những hồ sơ về đất dựa trên cơ sở các thửa đất mà quyền
sở hữu được xác lập, đó là diện tích đất xác định bởi quyền sở hữu hoặc là diện tích
đất chịu thuế, nó không chỉ liên quan đến chủ sở hữu mà còn đối với người sử dụng
đất. Hồ sơ địa chính gồm hai thành phần cơ bản đó là những tờ bản đồ chỉ rõ kích
thước, vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất. Mục tiêu của địa
chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng của thửa đất cũng như đăng ký
đất. Địa chính không chỉ hỗ trợ cho quyền về BĐS mà còn để tính thuế đất và hồ sơ
về sử dụng đất. Địa chính và đăng ký đất phải hoạt động trong khuôn khổ pháp luật
nghiêm ngặt, nhưng đăng ký đất có thể không thể thiết lập hồ sơ toàn bộ đất đai
trong cả nước khi không phải tất cả mọi công dân lựa chọn việc đăng ký đất. Địa
chính có thể bao trùm cả nước khi nó được sử dụng cho mục đích thuế. Đo đạc địa
chính có thể hỗ trợ cho đăng ký đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc (toạ độ, bản đồ),
địa chỉ của BĐS, sử dụng đất, thông tin BĐS, cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số,
thuế đất và giá đất. Dữ liệu có thể liên quan đến thửa đất riêng lẻ có thể bao trùm
nhiều BĐS như những vùng sử dụng đất. Dữ liệu địa chính không chỉ phục vụ cho
việc quản lý đất đai, thị trường BĐS mà còn hỗ trợ cho việc quản lý các lĩnh vực
khác của nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải
và dịch vụ công cộng (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Địa chính là HTTT đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất đai về quyền
đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một HTTT địa lý trong đó thông
tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thông qua tọa độ và bản đồ. Địa chính
cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị cơ bản trong HTTT, thường là một mảnh
đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó (Tommy, 2011).
Hệ thống địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm
nòng cốt cho việc thực hiện QLĐĐ. Ví dụ, tại Thụy Điển, sự hình thành bất động sản,
thay đổi, hợp nhất thửa đất, BĐĐC, đăng ký đất, quyền sở hữu, định giá BĐS và thuế
được liên kết trên cơ sở HTĐC (Tommy, 2011).

10
1.1.2.2. Cấu trúc hệ thống địa chính
a) Hồ sơ địa chính là thành phần của HTĐC, chủ yếu là hệ thống bản đồ chỉ rõ kích
thước, vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất kèm theo. Mục
tiêu của địa chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng của thửa đất cũng
như đăng ký đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
b) Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của HTĐC, đó là quá trình
xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, BĐS, sự đảm bảo và những thông tin về
quyền sở hữu đất. Chức năng của ĐKĐĐ là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an
toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất. Đăng ký đất đai còn
có thể cung cấp những quy tắc, sự ổn định xã hội bởi việc xác lập sự an toàn không
những cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà còn cho các nhà đầu tư,
các nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế
mà còn cho Chính phủ. Hệ thống đăng ký đất không chỉ liên quan trực tiếp đến việc
bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu tư nhân mà còn là một công cụ quan trọng của
chính sách đất đai quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế (Tôn Gia Huyên
và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
c) Định giá đất là một nội dung của QLĐĐ để xác định giá đất, có vai trò quan
trọng đối với tính thuế BĐS. Định giá đất cũng là một phần thiết yếu của phân phối
lại đất đai, thu hồi đất vv , tức là khi có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc đất được
chuyển sang sử dụng cho mục đích công cộng. Các chủ thể thị trường đất đai cũng
sẽ yêu cầu thông tin về giá đất để định giá, ước tính giá trị thế chấp.
Việc định giá đất/BĐS ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích,
nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá gắn với việc xác định thuế
và mức thuế nhà đất/BĐS, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế
trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/BĐS,
ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng và quản lý đất tái định cư v.v.
Nhiều hoạt động định giá phục vụ cho mục đích thương mại và đáp ứng yêu cầu của
tư nhân như để bảo đảm vốn vay bằng thế chấp, mua bán nhà đất/BĐS, kiểm toán

và kiểm kê tài sản theo pháp luật. Những nguyên tắc cơ bản của việc định giá được

11
xây dựng trên cơ sở kinh nghiệm thực tế lâu năm. Có nhiều nguyên tắc lấy từ thực
tế định giá ở thời kỳ hiện đại đã được xác định và phân loại trong các vụ xét xử tại
tòa án xuất phát từ việc tranh kiện về nhà đất/BĐS, khi các bên tranh kiện đưa ra
các chứng cứ để phủ định lý lẽ của đối phương. Trong kinh doanh thương mại:
Nhiều tổ chức kinh doanh - thương mại có bộ phận định giá riêng của mình như ở
ngân hàng thương mại và tín dụng, các ngân hàng liên doanh và các đại lý môi giới
BĐS…(Rost and Collins, 1993).
Trong nền kinh tế thị trường, giá trị thị trường mang tính tương thích nhất. Giá
trị thị trường được ước tính bằng cách so sánh các mức giá bán của các tài sản tương
tự. Phương pháp này tùy thuộc vào thông tin về BĐS nói chung và giá trị giao dịch
thực tế. Nếu dữ liệu thị trường không có sẵn, hoặc không đáng tin cậy, các phương
pháp khác nhau để mô phỏng thị trường có thể được sử dụng. Phương pháp so sánh
giao dịch là phương pháp trực tiếp nhất, chủ yếu được sử dụng khi có thông tin về các
giao dịch có thể so sánh được. Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách ước
tính mức thu nhập được tạo ra bởi việc sử dụng đất vào tài sản. Đối với phương
pháp thu nhập, việc sử dụng các dữ liệu thị trường là cần thiết để xác định các yếu
tố vốn hóa. Phương pháp chi phí được thực hiện bằng cách ước tính giá trị thị
trường từ chi phí xây dựng các công trình xây dựng trên tài sản. Dữ liệu thị trường
cần thiết khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định các yếu tố khấu hao.
Định giá hàng loạt bao gồm hai quá trình chính. Một là thu thập và phân tích
dữ liệu thị trường. Thông tin cần thiết cho quá trình này có thể được lấy từ sổ đăng ký
nhưng luôn luôn cần phải kiểm tra các thông tin thu được. Đôi khi đi thực địa là cần
thiết cho các đợt kiểm tra. Thu thập dữ liệu thị trường được sử dụng để phát triển các
mô hình định giá. Hai là đánh giá tất cả các tài sản sẽ được định giá. Ở đây, các
phương pháp định giá hàng loạt khác nhau chủ yếu là khác về cách thức thu thập
thông tin cho việc định giá. Phương pháp dựa trên sự giám định khi đến kiểm tra từng
tài sản và cơ sở xác định giá trị kiểm kê này. Phương pháp đăng ký dựa trên việc sử

dụng các thông tin địa chính đã có sẵn trong địa chính, được bổ sung với các tờ khai
từ các chủ sở hữu tài sản. Cả hai phương pháp này tùy thuộc vào các giá trị cơ bản

12
của đất đai ở dạng bản đồ và bảng ước tính giá trị của tòa nhà và công trình xây dựng
khác, tùy thuộc vào tuổi, kích thước và tiêu chuẩn của từng đối tượng. Bản đồ và
bảng được dựa trên các ước tính các giá trị thị trường, kết quả phân tích dữ liệu thị
trường. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ngày càng được sử dụng nhiều hơn để xây
dựng bản đồ giá trị đất từ dữ liệu thị trường (Tommy, 2011).
d) Hệ thống thông tin đất đai được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin không
gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, KTXH cũng như những dữ liệu liên
quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính. Khác với địa chính pháp lý, tài chính
hoặc địa chính đa mục đích, HTTT đất đai không nhất thiết phải căn cứ vào thửa
đất. HTTT đất đai có thể liên quan đến điều tra tài nguyên rừng, thổ nhưỡng hoặc
địa chất và có thể bao gồm những dạng khác nhau của dữ liệu (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Thông tin đất đai: quản lý đất đai/BĐS đòi hỏi phải có những hiểu biết,
những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp
thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là một
nguồn cơ sở dữ liệu quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu
quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định
những yêu cầu của nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất
đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên
trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến
người sử dụng được thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu
tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các
chuẩn cho việc trình bày cũng như các phương pháp kiểm tra giám sát (Tôn Gia
Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Hệ thống thông tin hỗ trợ QLĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính, đã phát triển dưới
nhiều hình thức và phụ thuộc vào loại hình hệ thống đăng ký, địa bạ hay bằng

khoán. Trong thời gian qua, sự phát triển của HTTT phục vụ QLĐĐ đã tiến triển rất
nhanh để theo kịp sự phát triển của công nghệ truyền thông và thông tin. Việc đưa
một chỉ định nhận dạng duy nhất của mỗi đơn vị là nguyên tắc cơ bản trong hệ thống

13
đăng ký quyền sở hữu. Đối với BĐĐC thì điều này là cần thiết để có thể chỉ định
nhận dạng cho mỗi đơn vị trên mặt đất. Các hệ thống đăng ký địa bạ đã xử lý việc
này bằng cách đưa ra mục lục tham chiếu chéo dưới dạng các BĐĐC trích đo và dưới
dạng trích đo liên kết định danh đơn nhất trong đăng ký địa bạ (Tommy, 2011).
Máy tính hóa các hồ sơ được bắt đầu thực hiện từ đầu những năm 70 tại
Châu Âu nhằm đáp ứng nhu cầu thay thế các sổ sách cũ kỹ bằng hệ thống hiện đại
hơn. Công cuộc tin học hóa cũng đã mở ra khả năng tăng cường truy cập thông tin
và giúp cho việc lưu giữ sổ sách trở nên hiệu quả. Tại hầu hết các quốc gia, việc tin
học hóa đã được bắt đầu với các hồ sơ lưu văn bản. Các hồ sơ trước tiên được kiểm
tra về tính hoàn thiện và chính xác sau đó được chuyển sang hệ thống máy tính
bằng cách gõ máy tính thủ công ít nhất hai lần để có thể rà soát và sửa lỗi. Hệ thống
lưu trữ hồ sơ thủ công sau đã được thay thế bằng hệ thống máy tính tại từng khu
vực. Quá trình được hỗ trợ bởi các quy định pháp lý về thiết kế hệ thống máy tính
và quy trình chuyển đổi. Hệ thống được tin học hóa ban đầu dựa vào công nghệ tin
học của những năm 70 với các máy tính chính, các cơ sở dữ liệu quan hệ và các
ngôn ngữ lập trình khá phức tạp. Công nghệ thông tin phát triển rất nhanh kể từ đó
và các ngôn ngữ lập trình mới giúp giảm thời gian xây dựng hệ thống và cũng đưa
vào sử dụng các ứng dụng mới cho các hệ thống hiện hành. Tuy nhiên cũng có
những khó khăn trong chuyển giao từ hệ thống cũ sang các công nghệ mới và giữ
được hiệu quả về tính an toàn, khả năng truy cập và thời gian truy cập vào hệ thống
mới. Thông tin địa lý được đưa vào các hệ thống ban đầu như việc truy cập đến một
hệ tọa độ, một điểm trung tâm trong mỗi đơn vị tài sản. Điều này giúp có thể sử
dụng thông tin cho các phân tích địa lý và giúp tìm kiếm dễ dàng hơn một tài sản cụ
thể trên bản đồ (Tommy, 2011).
Tóm lại, qua nghiên cứu tình hình quản lý đất đai của thành phố Vinh tỉnh

Nghệ An, của nước ta đã cho thấy HTĐC bao gồm 4 thành phần cơ bản là: hồ sơ địa
chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai. Các thành phần này có quan hệ gắn bó
với nhau. Từ HSĐC bao gồm bản đồ và các loại tài liệu sổ sách tiến hành tổ chức kê
khai
đăng ký cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân; đồng thời tiếp tục sử

14
dụng để định giá đất xây dựng HTTT đất đai phục vụ cho đa ngành và cho mọi
người dân có nhu cầu.
1.1.3. Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại
1.1.3.1. Đất đai và thị trường bất động sản
Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường
QSDĐ
), là một thị trường
phức tạp. Việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích
thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan
điểm quản lý đất đai.
a) Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế
Gala and Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị
trường đất đai từ các đặc điểm như sau:
Đặc điểm 1: đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng
sử dụng, sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
Đặc điểm 2: không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các
quyền về BĐS không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
Đặc điểm 3: việc đầu tư phát triển đất đai, BĐS đòi hỏi chi phí lớn, cần một
nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi
suất, cầm cố và thế chấp;
Đặc điểm 4: nhu cầu phát sinh, sự biến động của các thị trường tài chính, lao
động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu
và vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở, căn hộ bán, cho thuê…).

b) Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai
Theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết
cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên
cơ sở: xác lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, ĐKĐĐ và cấp GCN.
Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết
cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên
quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường BĐS. Dưới góc độ