Tiểu Luận Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT KINH TẾ





Đề tài báo cáo:

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT






MÔN HỌC: LUẬT ĐẤT ĐAI
GIẢNG VIÊN: ThS. DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN
THỰC HIỆN: NHÓM 3
LỚP: VB15LA001







THÁNG 3/2013
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên

1

DANH SÁCH NHÓM 03:


Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



2

MỤC LỤC
I. GIỚI THIỆU 3
1. Dẫn nhập 3
2. Cấu trúc bài viết 3
II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 3
III. QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1. Khái niệm 4
2. Đặc điểm 4
3. Tài sản gắn liền với đất 4
4. Các giao dịch QSDĐ 5
5. Điều kiện chung để thực hiện các giao dịch QSDĐ 6
IV. ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CỤ THỂ THỰC HIỆN GIAO DỊCH QSDĐ 7
1. Chuyển đổi 7
2. Chuyển nhượng 8
3. Thừa kế 9
4. Tặng cho 10
5. Cho thuê, cho thuê lại 11

6. Thế chấp, bảo lãnh 12
7. Góp vốn 13
V. NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 15
1. Nộp tiền sử dụng đất 15
2. Nộp tiền thuê đất 16
3. Nộp thuế sử dụng đất 19
4. Nộp thuế thu nhập 21
5. Các nghĩa vụ tài chính khác 22
VI. TÀI LIỆU THAM KHẢO 24





Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



3

I. GIỚI THIỆU
1. Dẫn nhập
Kinh tế phát triển cùng với tốc độ giảm nghèo nhanh chóng trong vòng 2 thập kỷ qua
có được một phần do những cải cách chính sách và pháp lý thể hiện trong LĐĐ
những năm 1987, 1993, 2003 cũng như các quy định pháp lý liên quan sau đó. Đầu
những năm 1990 đất không hề có giá thị trường và và thị trường đất đai không tồn tại.
Người sử dụng đất có rất ít các quyền.
1

Thị trường đất đai đã phát triển. Tuy nhiên, việc vi phạm các quyền của người sử

dụng đất vẫn là nguyên nhân chính của những khiếu nại. Tình trạng người dân mua
bán đất với nhau bằng giấy tay vẫn còn phổ biến; nghĩa vụ của người sử dụng đất đối
với Nhà nước chưa được đảm bảo thực hiện.
Chế định “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một chế định cơ bản của
LĐĐ 2003. Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù
Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
2. Cấu trúc bài viết
Bài viết tập trung hai nhóm chủ đề quan trọng nhất liên quan đến quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất.
Nhóm chủ đề 1 đề cập đến các quyền giao dịch của người sử dụng đất, bao gồm các
quyền: 1) chuyển đổi, 2) chuyển nhượng, 3) thừa kế, 4) tặng cho, 5) góp vốn, 6) cho
thuê và cho thuê lại, và 7) thế chấp và bảo lãnh.
Nhóm chủ đề 2 đề cập chủ yếu đến các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, bao gồm
các nghĩa vụ: 1) nộp tiền sử dụng đất, 2) nộp tiền thuê đất, 3) nộp thuế sử dụng đất, 4) nộp
thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ, và 5) các nghĩa vụ tài chính khác.
II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Các quyền chung là những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác
đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất. Các
quyền chung của người sử dụng đất được tóm tắt như sau:










1

Sửa LĐĐ để thúc đẩy phát triển bền vững ở Việt Nam, Ngân hàng Thế giới.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



4

Các nghĩa vụ chung người sử dụng đất là cách sử xự mà pháp luật bắt buộc các chủ thể
phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Đây là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất cả
các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và mục đích sử dụng đất. Các
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được tóm tắt như sau:










III. QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm
Là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với QSDĐ bằng cách
đưa QSDĐ của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù
hợp quy định của pháp luật đất đai.
2. Đặc điểm
Người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử
dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện các
giao dịch QSDĐ, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về

điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Khác với các hàng hoá khác, đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời, vì thế nó cần
được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp.
Việc giao dịch QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất.
Do vậy, trong các giao dịch về đất đai, hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp
đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
3. Tài sản gắn liền với đất
Giao dịch QSDĐ bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất. Giao dịch tài sản gắn liền
trên đất có hoặc không bao gồm QSDĐ.
Nếu hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ bị vô hiệu trong các trường hợp không
đúng mục đích, không công chứng, không đăng ký giao dịch bảo đảm, không đủ chữ
ký của các thành viên trong hộ gia đình, thì việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản khác
gắn liền với đất sẽ có sự khác biệt sau:
 Được thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất để vay
vốn phục vụ mọi mục đích hợp pháp, trong đó có nhu cầu đời sống, tiêu dùng (có
hay không kèm theo QSDĐ);
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



5

 Được thế chấp, bảo lãnh nhà ở và các tài sản hợp pháp khác gắn liền với đất trong
mọi trường hợp đang sử dụng đất hợp pháp, dù là đất được Nhà nước cho thuê
hay giao không thu tiền, mà không phụ thuộc vào thời hạn được sử dụng đất;
 Không bắt buộc tất cả các thành viên trong hộ gia đình phải ký tên vào hợp đồng
thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu không thế
chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ);
 Không bắt buộc phải công chứng hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất (nếu không thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ).

4. Các giao dịch QSDĐ

 Chuyển đổi: Hai hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao QSDĐ cho nhau.
 Chuyển nhượng: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể
khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng.
 Cho thuê: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác sử
dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại
QSDĐ khi hết thời hạn thuê.
 Cho thuê lại: Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất do những nguyên nhân
chủ quan và khách quan khác nhau không trực tiếp khai thác và sử dụng trên đất,
trong trường hợp này người sử dụng đất có quyền cho thuê lại QSDĐ của mình.
 Thừa kế: Là việc chuyển giao QSDĐ từ người chết sang người thừa kế thông qua
di chúc hoặc theo pháp luật.
 Tặng cho: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác mà
không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
 Thế chấp: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ thanh toán nợ mà mình đã vay.
 Bảo lãnh: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ thanh toán nợ mà người khác đã vay.
 Góp vốn: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ
thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



6

5. Điều kiện chung để thực hiện các giao dịch QSDĐ

a. Có giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là chứng thư pháp lý nhằm xác lập QSDĐ hợp
pháp của tổ chức và cá nhân, công dân và là cơ sở cho việc bảo đảm, bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của công dân khi có sự xâm hại.
Vì vậy, pháp luật dân sự và đất đai quy định người sử dụng đất khi tham gia các
giao dịch dân sự liên quan đến đất đai phải có GCN QSDĐ. Đây còn là điều kiện,
cơ sở quan trọng trong việc xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và công
dân khi thực hiện quyền và nghĩa vụ.
Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất phải có GCN mới được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ… Nếu chưa có thì phải đáp ứng một trong các trường hợp sau:
- Có một trong các giấy tờ quy định tại K1, K2, K5, Đ50, LĐĐ 2003;
- Người sử dụng đất được thừa kế QSDĐ: Đ184, NĐ 181/2004/NĐ-CP (Tr176);
- Đã nộp hồ sơ cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trước ngày 1/11/2007 mà chưa được cấp GCN: Đ66, NĐ 84/2007/NĐ-CP.
b. Đất không có tranh chấp
Đất có tranh chấp, chưa xác định chủ sở hữu hợp pháp không thể đem giao dịch.
Một trong những bất cập lớn nhất trong quy định pháp luật đất đai hiện nay đó
chính là vấn đề “có tranh chấp về QSDĐ”. Theo các quy định hiện hành thì nếu một
thửa đất bị coi là “có tranh chấp về QSDĐ” thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế rất
nhiều về quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với thửa đất của mình.
Vấn đề bất cập ở chỗ là các văn bản pháp luật không quy định cụ thể và các cơ quan
hành chính Nhà nước về đất đai cũng không có cơ sở, căn cứ để xác định trường
hợp nào thì được coi là “có tranh chấp về QSDĐ”. Tất cả đều chỉ dựa vào cơ sở duy
nhất đó là “có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai của người dân” và không
cần đánh giá đơn đó có cơ sở, có căn cứ pháp luật hay không. Người làm đơn đó có
quyền sử dụng hoặc có căn cứ về việc được quyền sử dụng thửa đất đó hay không.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên

7

Đây chính là kẽ hở để một số người lợi dụng gây khó khăn, cản trở cho chủ sử
dụng đất hợp pháp và việc cơ quan quản lý hành chính Nhà nước về đất đai địa
phương (UBND cấp phường, xã, quận, huyện…) không có biện pháp giải quyết
triệt để dẫn đến việc gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của
chủ sử dụng đất.
c. QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Nếu kê biên thì do thi hành án xử lý; Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường
hợp họ không tự nguyện thi hành án.
d. Trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là thời gian vật chất mà người sử dụng đất được Nhà nước
bảo hộ thực hiện các quyền của mình. Sau khi hết thời hạn sẽ có hai khả năng
xảy ra: 1) Nhà nước tiếp tục giao đất, và 2) Nhà nước thu hồi để giao cho người
khác.
Pháp luật đất đai phân biệt nhiều thời hạn sử dụng đất khác nhau: Có loại thời hạn
sử dụng là 20 năm, có loại 50 năm, có loại có thể gia hạn đến 70 năm, có loại
được thuê tối đa đến 99 năm, và có loại (chuyển từ mục đích sử dụng có thời hạn
sang) sử dụng ổn định lâu dài.
Do có nhiều thời hạn khác nhau cho từng loại đất cụ thể, nên khi thực hiện quyền
của mình, người sử dụng đất phải xác định đúng những quyền và lợi ích mà mình
được hưởng và trách nhiệm tuân thủ phù hợp.
Đ105-Đ121, LĐĐ 2003 xác định rõ các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất. Vì
vậy, người sử dụng chỉ được phép thực hiện các quyền của mình tương ứng với
nhóm quyền của họ và thời hạn giao đất, cho thuê đất được quy định. Việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng mà không xin
phép và không gia hạn tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là trái luật và sẽ được
xử lý.
IV. ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CỤ THỂ THỰC HIỆN GIAO DỊCH QSDĐ

1. Chuyển đổi
 Chủ thể có quyền chuyển đổi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.
 Chủ thể nhận chuyển đổi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng xã phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
 Điều kiện: Không phải là đất thuê.
 Trình tự thủ tục:
- Đ126, LĐĐ 2003
- Đ147, NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
- Mẫu số 05/HĐCĐ: Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân theo TTLT số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



8


2. Chuyển nhượng
 Chủ thể có quyền chuyển nhượng:

 Chủ thể nhận chuyển nhượng:
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được nhận QSDĐ
trong khu công nghiệp (KCN), khu công nghệ cao (KCNC), khu kinh tế
(KKT) (Đ120, LĐĐ 2003; K1.b, Điều 99, NĐ 181/2004/NĐ-CP)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam (Đ121, LĐĐ 2003 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009)
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là liên doanh giữa nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài không được nhận chuyển nhượng
QSDĐ nhưng được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức

trong nước trong các trường hợp quy định tại Đ24, NĐ 84/2007/NĐ-CP.
 Điều kiện:
- Không được nhận chuyển nhượng: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với trường hợp pháp luật không
cho phép chuyển nhượng (Đ103, NĐ 181/2004/NĐ-CP).
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



9

- Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân (Đ2, NQ 1126/2007/UBTVQH)
- Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở để bán hoặc cho thuê (K8 Đ2, NĐ 17/2006/NĐ-CP)
- Chuyển nhượng có điều kiện (Đ104, NĐ 181/2004/NĐ-CP)
 Trình tự thủ tục:
- Đ127, LĐĐ 2003
- Đ148, NĐ 181/2004/NĐ-CP
- Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng theo TTLT số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT.

3. Thừa kế
 Chủ thể có quyền để thừa kế:
- Thành viên hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (K5,
Đ113, LĐĐ 2003)
- Thành viên hộ gia đình, cá nhân thuê đất Nhà nước, thuê lại đất trong KCN
trước 1/7/2004 đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả
trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít
nhất là 5 năm (K2, Đ114 & K6, Đ90, LĐĐ 2003)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam.

 Chủ thể nhận thừa kế:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua
nhận thừa kế QSDĐ.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam được
nhận thừa kế nhà ở gắn liền với QSDĐ ở, được nhận thừa kế QSDĐ để làm
mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (K3, Đ93, LĐĐ 2003)
 Điều kiện:
- Đ129, LĐĐ 2003
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



10

- Đ151, NĐ 181/2004/NĐ-CP
- Mẫu văn bản theo TTLT số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT

4. Tặng cho
 Chủ thể có quyền tặng cho:

 Chủ thể có quyền nhận tặng cho:
- Nhà nước được nhận tặng cho của tất cả các chủ thể
- Cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng nhận tặng cho của tất cả các chủ thể
- Hộ gia đình, cá nhân nhận tặng cho QSDĐ của hộ gia đình cá nhân khác
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt
Nam được nhận tặng cho nhà ở gắn với QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ để làm mặt
bằng xây dưng cơ sở sản xuất kinh doanh (SXKD) của hộ gia đình, cá nhân.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên

11
 Điều kiện thực hiện:
- Hộ gia đình, cá nhân chỉ được tặng cho QSDĐ đối với các đối tượng quy định
tại K6, Đ113, LĐĐ 2003;
- Tổ chức kinh tế trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được
tặng cho QSDĐ đối với các đối tượng quy định tại K2.c, Đ110, LĐĐ 2003;
- Điều kiện quy định tại Đ103, NĐ 181/2004/NĐ-CP.
 Trình tự thủ tục:
- Đ129, LĐĐ 2003
- Đ152, NĐ 181/2004/NĐ-CP
- Mẫu Hợp đồng tặng cho theo TTLT số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT.

5. Cho thuê, cho thuê lại
 Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại:
- Các chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cũng là những chủ thể có
quyền chuyển nhượng QSDĐ
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết
cấu hạ tầng tại KCN, KCNC, KKT cũng được cho thuê lại QSDĐ đã xây dựng
xong kết cấu hạ tầng. (K1.d, Đ111, LĐĐ 2003)
* Lưu ý: Trường hợp sử dụng đất thuê của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức cá nhân nước ngoài xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN thì
được cho thuê lại QSDĐ đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng cho tổ chức kinh tế,
hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài (Đ90, LĐĐ 2003). Còn các trường hợp sử dụng đất khác thì không
được cho thuê lại (K2.c, Đ120, LĐĐ 2003).
 Chủ thể có quyền thuê, thuê lại:
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên

12

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu
tư tại Việt Nam chỉ được thuê QSDĐ của hộ gia đình cá nhân (trừ trong KCN), tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức,
cá nhân nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê, thuê lại đất của tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài.
 Điều kiện thực hiện:
Bên cạnh các điều kiện chung nêu tại phần III.5, có thể nói một cách ngắn gọn, các
chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cũng là những chủ thể có quyền
chuyển nhượng QSDĐ.
 Trình tự thủ tục:
- Đ128, LĐĐ 2003
- Đ149, NĐ 181/2004/NĐ-CP
- Mẫu Hợp đồng thuê theo Thông tư liên tịch số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT.

6. Thế chấp, bảo lãnh
 Chủ thể có quyền thế chấp, bảo lãnh:

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



13
 Chủ thể có quyền nhận thế chấp, bảo lãnh:
- Cá nhân, tổ chức kinh tế chỉ được nhận thế chấp của hộ gia đình, cá nhân
- Các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp của

tất cả các chủ thể.
 Điều kiện thực hiện:
- Hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ phải được tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm
theo quy định tại TTLT số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT đã được sửa đổi, bổ
sung bởi TTLT số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT.
- Bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì tiến hành đăng ký thế chấp tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) cấp tỉnh.
- Bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà ở tại Việt Nam thì tiến hành đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ cấp huyện.
 Trình tự thủ tục:
- Điều 130, Luật Đất đai 2003
- Đ153, Đ154, NĐ 181/2004/NĐ-CP
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
- Mẫu văn bản theo Thông tư liên tịch số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT.

 Xóa thế chấp, bảo lãnh:
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, nộp đơn xóa thế chấp lên VPĐKQSDĐ để
xóa thế chấp, bảo lãnh trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nộp đơn.
7. Góp vốn
Như đã đề cập ở phần trên, góp vốn bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất dùng
QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh
phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự - thương mại.
Trong trường hợp góp vốn không hình thành pháp nhân hoặc bên nhận góp vốn là hộ
gia đình, cá nhân thì không sự chuyển QSDĐ.
Trong trường hợp góp vốn hình thành pháp nhân hoặc bên nhận góp vốn là pháp nhân
thì có sự chuyển QSDĐ.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên

14

 Chủ thể có quyền góp vốn:

 Điều kiện thực hiện:
- Giải quyết QSDĐ do doanh nghiệp Nhà nước (DNNN) đã góp vốn vào tổ chức
kinh tế liên doanh mà doanh nghiệp đó đang thực hiện cổ phần hóa được quy
định tại Đ25, NĐ 84/2007/NĐ-CP
- Nếu nguồn gốc QSDĐ mà DNNN đã góp vốn vào liên doanh có từ ngân sách nhà
nước thì không được đưa giá trị QSDĐ này vào giá trị tài sản của doanh nghiệp
để cổ phần hóa, mà nó được xem là phần vốn của Nhà nước góp vốn tổ chức kinh
tế liên doanh.
- Nếu nguồn gốc QSDĐ mà DNNN đã góp vốn vào liên doanh không từ ngân sách
Nhà nước thì được đưa vào cổ phần hóa doanh nghiệp.
- Chấm dứt việc góp vốn và xử lý QSDĐ góp vốn được quy định tại Đ131, LĐĐ 2003.
 Trình tự thủ tục:
- Đ131, LĐĐ 2003
- Đ155, Đ156, NĐ 181/2004/NĐ-CP
- Mẫu văn bản theo Thông tư liên tịch số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



15
 Xóa góp vốn:
Sau khi chấm dứt góp vốn, nộp đơn xóa góp vốn lên VPĐKQSDĐ để xóa góp
vốn trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nộp đơn.
V. NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

1. Nộp tiền sử dụng đất
a. Khái niệm: Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp vào
ngân sách Nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và được cấp GCN QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai.
b. Cơ sở pháp lý
- NĐ 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
- NĐ 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008
- NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
- NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
- NĐ 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
- NĐ 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010
- TT 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
- TT 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006.
c. Các hình thức trở thành người sử dụng đất

d. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



16

- Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Khi người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Khi người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất
- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ theo quy định tại các
điều 50 và 51, LĐĐ 2003.

e. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
- Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao,
được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp GCN QSDĐ.
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được
giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất
trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất
trúng đấu giá.
- Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc GCN QSDĐ.
f. Cách tính tiền sử dụng đất
- Giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Diện tích đất x Giá trúng đấu giá
- Giao đất sử dụng ổn định lâu dài và dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Diện tích đất x
Giá đât theo mục đích sử
dụng do UBND tỉnh ban
hành và công bố
- Đất có thời hạn sử dụng dưới 70 năm: Mỗi năm không được sử dụng đất được
trừ 1,2% tiền sử dụng đấtt so với tiền sử dụng đất khi được giao với thời hạn
70 năm:
Tiền sử dụng đất
của thời hạn n năm
=
Tiền sử dụng
đất của thời hạn
70 năm

-

Tiền sử dụng
đất của thời hạn
70 năm
x (70-n) x 1,2%
- Ví dụ: Diện tích đất là 1.000 m2. Giá đất là 1 triệu đ/m2
+ Thời hạn sử dụng đất là 70 năm :
=> Số tiền sử dụng đất phải nộp = 1.000 x 1 triệu = 1 tỷ đ
+ Thời hạn sử dụng đất là 50 năm :
=> Số tiền sử dụng đất phải nộp = 1 tỷ – 20 x 1,2% x 1 tỷ = 760 triệu đ.
2. Nộp tiền thuê đất
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



17
a. Khái niệm: Tiền thuê đất là các khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình
thức thuê phải trả cho nhà nước để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời
gian nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và những quyền năng của
chủ thể sử dụng đất thuê.
b. Cơ sở pháp lý
- NĐ 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- TT 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 được sửa đổi bổ sung bởi TT 141/2007/TT-
BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005/NĐ-CP
- NĐ 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư
- NĐ 121/2010/NĐ-CP sửa đổi NĐ 142/2005/NĐ-CP.
c. Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất
Căn cứ theo Đ2, NĐ 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước. Các đối tượng phải thu tiền thuê đất chủ yếu xoay quanh 3 trường hợp sau:

- Khi được Nhà nước cho thuê đất;
- Chuyển từ hình thức giao đất sang sử dụng đất dưới hình thức thuê;
- Các đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất mà lựa chọn sử dụng đất
dưới hình thuê đất.
d. Căn cứ xác định tiền thuê đất
Bao gồm các yếu tố: diện tích đất thuê và giá đất (thuê đất trả tiền thuê một lần)
hoặc đơn giá thuê đất (thuê trả tiền thuê hàng năm).
- Diện tích đất thuê: Là diện tích thửa đất mà người sử dụng đất được Nhà nước
cho thuê đất và được xác định trong hợp đồng thuê đất. Lưu ý: Đối với phần
diện tích đất được sử dụng để xây dựng đường xá, các công trình công cộng
thì không được tính vào diện tích đất để tính tiền thuê đất.
- Đơn giá thuê đất (Đ12, NĐ 69/2009/NĐ-CP): 1) Đơn giá thuê một năm bằng
0,5%-2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết
định. 2) Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện
kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì UBND cấp tỉnh quyết định ban
hành đơn giá thuê thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức thấp
nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh
quyết định. 3) Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá QSDĐ thuê hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá.
e. Cách thức tính tiền thuê đất
- Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (Đ13, NĐ 69/2009/NĐ-
CP): Số tiền phải nộp tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường
hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích và thời hạn sử dụng đất.
- Thuê đất trả tiền thuê hàng năm: Tiền thuê đất mỗi năm = diện tích đất thuê x
đơn giá thuê đất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



18

- Một số lưu ý:
+ Người được Nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ
trợ đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; trường hợp đến hết thời hạn
thuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào
thời hạn được gia hạn thuê đất tiếp theo.
+ Trường hợp hết thời hạn thuê đất, Nhà nước thu hồi đất thì tiền bồi thường
đất, hỗ trợ đất chưa trừ hết vào tiền thuê đất, được bồi thường theo quy
định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. (Đ7.3,
NĐ 142/2005/NĐ-CP)
+ Trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất
mà nguồn gốc đất là do Nhà nước giao hay do nhận chuyển nhượng thì số
tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả sẽ được trừ vào số
tiền thuê đất đã nộp nếu số tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách
nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. (Đ10.2 và Đ11.3,
NĐ 142/2005/NĐ-CP)
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh
doanh nhà ở để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê phải sử dụng đất dưới hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được gia hạn
sử dụng nhiều lần và không phải nộp tiền thuê cho thời gian gia hạn.
Người mua nhà ở không phải nộp tiền sử dụng đất và được dử dụng đất ổn
định lâu dài. (Đ32, NĐ 84/2007/NĐ-CP)
- Ví dụ: Công ty A là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thuê 10.000 m2 đất
với thời hạn là 50 năm tại TPHCM để xây dựng nhà máy. Giá đất được xác
định là 1 triệu đ/m2 .
+ Nếu thuê trả tiền thuê 1 lần: Giá đất là 1 triệu đ/m2
+ Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm: Đơn giá thuê đất từ 0,5%-2% của đơn giá
trả tiền thuê đất một lần:
(1) = 0,5% x 1triệu = 5.000 đ/m2
(2) = 2% x 1 triệu = 20.000 đ/m2

+ Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm ở địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, vùng sâu, vùng xa: Đơn giá thuê đất có thể xuống dưới mức thấp
nhất bằng 0.25% giá đất theo cùng mục đích sử dụng, tức bằng 0.25% x 1
triệu = 2.500 đ/m2
f. Chế độ miễn, giảm
- Nguyên tắc miễn giảm tiền thuê đất (Căn cứ Đ11, NĐ 142/2005/NĐ-CP):
+ Đất, mặt nước thuê để thực hiện dự án đầu tư thuộc đối tượng được miễn,
giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước thì được thực hiện theo từng dự án đầu tư.
+ Trong trường hợp đất thuê, mặt nước thuê thuộc đối tượng được hưởng cả
miễn và giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước thì chỉ được hưởng miễn tiền
thuê đất, thuê mặt nước; trường hợp được hưởng nhiều mức giảm tiền thuê
đất, thuê mặt nước khác nhau thì được hưởng mức giảm cao nhất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



19
+ Không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá QSDĐ
để cho thuê đất.
+ Miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Đ14 và Đ15, NĐ
142/2005/NĐ-CP chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được thuê và
tính trên số tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp.
+ Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê
mặt nước cao hơn quy định tại NĐ 142/2005/NĐ-CP thì được hưởng mức
ưu đãi cho thời gian còn lại; trường hợp mức ưu đãi thấp hơn quy định tại
Nghị định này thì được hưởng theo quy định tại Nghị định này của thời
hạn ưu đãi còn lại.
- Các trường hợp được giảm tiền thuê đất được quy định tại Đ14 và Đ15, NĐ
142/2005/NĐ-CP.
3. Nộp thuế sử dụng đất

a. Khái niệm: Thuế sử dụng đất là khoản thuế thu đối với việc sử dụng đất, nhằm
khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất giao. Hiện nay
có 2 loại thuế sử dụng đất: 1) Thuế sử dụng đất nông nghiệp và 2) Thuế nhà đất.
b. Cơ sở pháp lý
- Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2011
- Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010
- Nghị định 20/2011/NĐ-CP ngày 23/3/2011
- Nghị định 53/2011/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Thông tư 120/2011/TT-BTC ngày 16/8/2011.
c. Các trường hợp phải nộp thuế sử dụng đất
- Đất nông nghiệp: Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp; Những trường
hợp được giao đất vào sản xuất nông nghiệp nhưng không sản xuất.
- Đất phi nông nghiệp (thuế nhà đất): Đất ở; Đất phi nông nghiệp sử dụng cho
mục đích kinh doanh.
d. Căn cứ để tính thuế và thuế suất
- Đất nông nghiệp: Diện tích, hạng đất, định suất thuế (kg thóc trên một đơn vị
diện tích của từng hạng đất nhất định)
+ Diện tích đất (Đ6, Luật Thuế SDĐNN 1993): Diện tích tính thuế sử dụng
đất nông nghiệp là diện tích giao cho hộ sử dụng đất phù hợp với sổ địa
chính Nhà nước. Trường hợp chưa lập sổ địa chính thì diện tích tính thuế
là diện tích ghi trên tờ khai của hộ sử dụng đất.
+ Hạng đất (Đ7, Luật Thuế SDĐNN 1993): Căn cứ vào chất đất; vị trí; địa
hình; điều kiện khí hậu, thời tiết; điều kiện tưới tiêu.
* Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được
phân thành 6 hạng; Đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng
* Thời gian ổn định hạng mức là 10 năm.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên

20

+ Định suất thuế (Đ9, Luật Thuế SDĐNN 1993):
* Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trông thủy sản
Hạng đất
Định suất thuế
(kg thóc)
1 550
2 460
3 370
4 280
5 180
6 50
* Đất trồng cây lâu năm
Hạng đất
Định suất thuế
(kg thóc)
1 650
2 550
3 400
4 200
5 80
* Lưu ý: i) Đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm
thì phải nộp thuế 1,3 lần thuế suất trồng cây hàng năm cùng hạng nếu
đất thuộc hạng 1, 2 và 3; Nếu đất thuộc hạng 4, 5,6 thì thuế đất tính
bằng thuế đất trồng cây hàng năm. ii) Đối với cây lấy gỗ và cây lâu
năm khai thác 1 lần thì thuế suất bằng 4% giá trị sản lượng khai thác.
- Thuế nhà đất: Giá đất theo Bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thuế suất
(tuỳ từng loại đất)

+ Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố, mức thuế đất bằng 3-25 lần
mức thuế nông nghiệp cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào
vị trí đất của thị trấn, thị xã, thành phố.
+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn: Vùng núi, mức thuế đất bằng mức thuế
nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng; Vùng trung du, mức thuế đất bằng
1,5 lần mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng; Vùng đồng bằng,
mức thuế đất bằng 2 lần mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng;
Đất ở mà sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, thì được tính thuế đất bằng
mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng.
e. Thuế suất bổ sung: Căn cứ tính thuế bổ sung là diện tích đất nông nghiệp sử
dụng vượt quá hạn mức quy định, mức thuế ghi thu bình quân cho từng loại đất
nông nghiệp và thuế suất bằng 20% (hai mươi phần trăm) mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp. (Đ3, NĐ 84/1994/NĐ-CP)
f. Chế độ miễn, giảm
- Theo Đ1, NQ số 15/2003/QHH11, chế độ miễn, giảm thuế được xây dựng dựa
trên xem xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và các yếu tố
khách quan:
+ Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp
luật cho từng vùng đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp
tác xã sản xuất nông nghiệp nhận đất giao khoán của doanh nghiệp, hợp
tác xã để sản xuất nông nghiệp;
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



21
+ Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ xã viên góp
ruộng đất để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của
Luật hợp tác xã;
+ Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất của hộ

nghèo, hộ sản xuất nông nghiệp ở xã đặc biệt khó khăn theo quy định của
Chính phủ;
+ Giảm 50% số thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu hàng năm đối với diện
tích đất sản xuất nông nghiệp của đối tượng không thuộc diện được miễn
thuế quy định tại Đ1.1, NQ số 15/2003/QHH11 và diện tích đất sản xuất
nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của pháp luật đối với hộ nông
dân, hộ nông trường viên và hộ sản xuất nông nghiệp khác.
- Theo Đ13, PLThuế nhà đất, tạm miễn thuế đất đối với các trường hợp:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước, tổ chức xã hội,
công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh;
+ Đất ở thuộc vùng rừng núi rẻo cao thuộc diện được miễn thuế nông
nghiệp, vùng đinh canh, định cư, vùng kinh tế mới;
+ Đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sĩ được
hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước quy định; đất xây dựng nhà tình nghĩa;
+ Đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô
đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế.
- Theo Đ14, PL Thuế nhà đất:
+ Đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn
bất ngờ thì được xét giảm thuế, miễn thuế đất ở;
+ Thẩm quyền quyết định và thủ tục xét giảm thuế, miễn thuế đất do Hội
đồng bộ trưởng quy định.
4. Nộp thuế thu nhập
a. Khái niệm: Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ là loại thuế đánh vào thu nhập do
hành vi chuyển QSDĐ.
b. Đối tượng áp dụng: Doanh nghiệp, cá nhân.
c. Căn cứ pháp lý:
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008
- Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008
- Nghị định số 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011
- Thông tư 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012

- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.
d. Các trường hợp phải nộp thuế thu nhập
- Đối với doanh nghiệp:
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản nhân với thuế suất 25%. Trong đó:
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



22

+ Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của
hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
+ Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng
doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn
của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.
- Đối với cá nhân:
Ngoài thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở, kết cấu hạ tầng và các công
trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất, chuyển quyền
thuê đất, thuê mặt nước thì theo các quy định pháp luật hiện hành, việc chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng thuộc đối
tượng chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản.
Theo đó, mức thuế TNCN được xác định là 25% thu nhập chịu thuế hoặc 2% giá
trị đất chuyển nhượng, giá tính lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh tùy từng
trường hợp. Tuy nhiên, hướng dẫn của Cục thuế TPHCM về cách tính thuế
TNCN đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai có một số khác biệt so với pháp luật thuế PIT hiện hành. Cụ thể:
+ Áp dụng thuế suất 25% thu nhập chịu thuế nếu người chuyển nhượng đáp

ứng điều kiện về giá chuyển nhượng, đồng thời có đầy đủ hóa đơn hợp pháp
(cả việc đã nhận chuyển nhượng trước đây và việc chuyển nhượng hiện tại).
+ Áp dụng thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng nếu không đủ điều kiện áp
dụng thuế suất 25% thu nhập chịu thuế (bao gồm giá chuyển nhượng hợp
đồng và phần còn nợ của chủ đầu tư).
5. Các nghĩa vụ tài chính khác
Ngoài các nghĩa vụ tài chính như quy định nêu trên, trong quá trình sử dụng đất và
chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tùy trường hợp cụ thể mà người sử
dụng đất có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:
a. Đóng góp quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ
thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có
trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống
hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định trên đây cho chính quyền
địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào các
nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước các khoản chi
phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội.
b. Nộp kinh phí bảo trì chung cư
Đối với nhà chung cư được bán kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi
hành (01/7/2006) thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp kinh phí phục vụ cho công tác
bảo trì nhà chung cư như sau:
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên



23
- Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán. Khoản tiền này được tính

vào tiền bán nhà mà người mua phải trả;
- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần
diện tích sử dụng chung) thì phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó.
Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của chung cư đó.
Các khoản kinh phí này được trích trước thuế để nộp.
c. Nộp lệ phí trước bạ
- Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà các chủ thể phải nộp cho Nhà nước khi đăng
ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký QSDĐ.
- Cơ sở pháp lý:
+ NĐ 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ. (Tr283)
+ TT 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn lệ phí trước bạ. (Tr428)
- Căn cứ xác định giá tính trước bạ đất (Đ5, Đ6 và Đ7, NĐ 45/2011/NĐ-CP;
Đ4, Đ5 và Đ6, TT 124/2011/TT-BTC): Giá tính thu lệ phí trước bạ là giá đất
do UBND cấp tỉnh quy định theo quy định của pháp luật về đất đai. Tỷ lệ lệ phí
trước bạ là 0,5%.
- Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ quy định tại Đ4, NĐ 45/2011/NĐ-
CP (Tra283) và Đ3, TT 124/2011/TT-BTC (Tr429).
d. Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính
- Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính.
- Cơ sở pháp lý: TT 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn về phí và lệ
phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Các trường hợp phải nộp lệ phí địa chính: 1) Khi cấp GCN QSDĐ; 2) Khi
chứng nhận đăng ký biến động đất đai; 3) Khi trích lục bản đồ địa chính, văn
bản, số liệu hồ sơ địa chính; 4) Khi cấp lại, cấp đổi GCN QSDĐ, xác nhận tính
pháp lý của các giấy tờ nhà đất.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất GV: Ths. Dương Kim Thế Nguyên

24

VI. TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai năm 2003
2. Giáo trình Luật Đất đai - NXB Kinh tế TP.HCM
3. Các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai:
- Nghị quyết 15/2003/QHH11
- Nghị quyết 55/2010/QH12
- Nghị quyết 1126/2207/UBTVQH
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP
- Nghị định 20/2011/NĐ-CP
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP
- Nghị định 53/2011/NĐ-CP
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP
- Nghị định 70/2006/NĐ-CP
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP
- Nghị định 117/2004/NĐ-CP
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP
- Thông tư 70/2006/TT-BTC
- Thông tư 97/2006/TT-BTC
- Thông tư 117/2004/TT-BTC
- Thông tư 120/2011/TT-BTC
- Thông tư 123/2012/TT-BTC
- Thông tư 124/2011/TT-BTC

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT
- Thông tư liên tịch số 120/2005/TTLT-BTP-BTNMT
- Thông tư liên tịch số 141/2007/TTLT-BTP-BTNMT
- Pháp lệnh Thuế nhà đất
- Luật Thuế SDĐNN 1993
- Luật Thuế TNDN số 14/2008/QH12
- Luật Thuế TNCN 2007.