Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam

BẢNG DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU
STT TỪ VIẾT TẮT GIẢI THÍCH
1 AIC
Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC- Việt Nam
2 BĐS Bất động sản
3 CP Tổng chi phí phát triển
4 DT Tổng doanh thu phát triển
5 V Giá trị bất động sản cần thẩm định giá
6 VVFC Công ty Cổ phần Định giá và dịch vụ tài chính
Việt Nam
7 TR
i
Doanh thu năm thứ i
8 C
i
Chi phí năm thứ i
9 r Tỷ suất chiết khấu
10 n Số năm
1
1. Lý do lựa chọn đề tài
Tiền thuê đất đang là một đề tài được bàn luận nhiều bởi tầm quan trọng của nó.
Bởi lẽ tiền thuê đất góp phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước. Còn về phía các
doanh nghiệp, tiền thuê đất được xem như là một trong những khoản chi phí mà
doanh nghiệp phải bỏ ra để được thực hiện các dự án đầu tư. Tiền thuê đất quá thấp
sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu tiền thuê đất quá cao vô hình
chung sẽ trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp. Vì thế, các tổ chức thẩm định
giá ra đời cùng hoạt động thẩm định giá đất thuê chính là chiếc cầu nối giữa các
doanh nghiệp thuê đất và nhà nước trong việc xác định giá thuê đất đảm bảo tính
khách quan và trung thực. Thêm vào đó, nước ta đang trên con đường từng bước
phát triển, hội nhập với nền kinh tế thế giới. Các dự án quy mô với nguồn vốn lớn

từ phía các doanh nghiệp nước ngoài liên tục được triển khai làm cho nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng cao. Vì vậy nên việc xác định tiền thuê đất trở thành một
vấn đề cấp thiết hiện nay. Từ thực tế trên nên hoạt động thẩm định giá đất thuê ngày
càng được chú trọng và phát triển.
Nắm bắt được xu hướng này, ngay từ những ngày đầu thành lập, Công ty Cổ
phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam đã luôn chú trọng đến việc mở rộng và
hoàn thiện chất lượng công tác thẩm định giá của mình, nhất là trong hoạt động
thẩm định giá đất thuê. Cùng với phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư
cũng được sử dụng nhiều trong hoạt động thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ
phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam. Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu thực tế
áp dụng phương pháp thặng dư của công ty, nắm bắt những vấn đề còn tồn tại để
qua đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp này, nâng cao chất
lượng của công ty, tôi xin lựa chọn đề tài “Thực trạng áp dụng phương pháp
thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá
AIC - Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu cơ sở lý luận chung về tiền thuê đất, về thẩm định giá đất thuê cũng
như về phương pháp thặng dư.
- Tìm hiểu thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất
thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư để nâng cao hiệu
quả thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt
Nam.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp thặng dư.
2
- Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề tập trung nghiên cứu việc áp dụng phương
pháp thặng dư phục vụ cho mục đích tính tiền thuê đất cho các doanh nghiệp tại QN
của Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam.
- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 cho đến nay.

4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu: Tiến hành nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các
báo cáo về việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại
Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam.
- Tài liệu tham khảo:
o Nguồn thứ nhất: Tham khảo các báo cáo thẩm định giá của Công ty Cổ
phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam.
o Nguồn thứ hai: Tham khảo từ các website như: ivsc.com,
dinhgia.com.vn, thamdinhgia.org, vneconomy.com…
5. Cấu trúc chuyên đề
Ngoài phần mục lục, danh mục bảng các từ viết tắt, lời mở đầu và kết luận, kết
cấu chuyên đề bao gồm 3 chương:
Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt
Nam
Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê
tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm
định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ
AIC - VIỆT NAM (AIC)
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty AIC
1.1.1. Giới thiệu về Công ty AIC
• Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam
3
• Tên giao dịch quốc tế: Viet Nam Appraisal and Investment Company
• Tên viết tắt: AIC,.JSC
• Logo:

• Địa chỉ trụ sở chính: 11/24 Đào Tấn, Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội

• Văn phòng giao dịch: P1208, 17T7, Trung Hòa, Quận Thanh Xuân, Hà Nội
• Tel: (04) 625 11267
• Fax: (04) 325 31023
• Website:
Công ty AIC có tên giao dịch quốc tế là Viet Nam Appraisal and Investment
Joint Stock Company, viết tắt là AIC,.JSC. Công ty AIC được Ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội và Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp giấy phép hành
nghề, giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp
Việt Nam lần II từ ngày 21 tháng 07 năm 2011. Công ty AIC có trụ sở tại số 11/24
Đào Tấn, Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội và văn phòng giao dịch đặt tại P1208 tòa
nhà 17T7, Trung Hòa, Quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Công ty AIC là công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, chuyên cung
cấp các dịch vụ về thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị cũng như tư vấn tài
chính…Với đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo, có nhiều kinh
nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, ngay từ những ngày đầu thành lập, Công ty
AIC luôn đứng trong nhóm các công ty thẩm định giá có uy tín chất lượng trên địa
bàn Hà Nội nói riêng và trên cả nước nói chung, được Bộ Tài chính xác nhận, với
vốn pháp định ban đầu là 1.000.000.000 (Bằng chữ: Một tỷ đồng).
Người đại diện theo pháp luật của công ty là ông Đỗ Đình Quỳnh, chức danh:
Tổng giám đốc.
1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty AIC
Công ty AIC được thành lập năm 2008 bởi 3 chuyên viên giàu kinh nghiệm của
Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC). Tính từ khi
thành lập, Công ty AIC đã nhận được trên dưới 450 hợp đồng dịch vụ thẩm định giá
và bán đấu giá tài sản đối với các khách hàng thuộc mọi thành phần kinh tế. Với
lương tâm trách nghiệm và đạo đức nghề nghiệp, bằng những kết quả hoạt động và
4
những việc làm cụ thể; Công ty AIC đã tạo được niềm tin, sự tín nhiệm của khách
hàng về chất lượng dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản.
Công ty AIC có tư cách pháp nhân, được mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước và

các ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy định hiện hành của nhà nước.
1.1. Tổ chức bộ máy của Công ty AIC
Công ty AIC có đội ngũ thẩm định viên về giá, đấu giá, giám định viên gần 10
năm kinh nghiệm và các chuyên viên thẩm định giá chuyên nghiệm có trình độ,
năng động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn
thẩm định giá, bán đấu giá và giám định tài sản do Nhà nước ban hành cũng như
các tiêu chuẩn quốc tế được chấp nhận chung.
Các chuyên viên thẩm định giá, đấu giá viên, giám định viên của Công ty AIC
100% tốt nghiệp đại học và trên đại học. Đội ngũ nhân viên trẻ được trang bị các
kiến thức sâu rộng về quản lý, thẩm định giá, bán đấu giá, giám định tài sản, luật, tư
vấn tài chính kế toán, được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục
do Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cùng các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức. Bên
cạnh đó, các chuyên viên luôn ý thức tự trau dồi học hỏi, trong môi trường pháp lý
và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật.
Đội ngũ chuyên viên của Công ty AIC còn được trang bị kiến thức về Hệ thống
quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001:2000 và đã được tổ chức chứng nhận chất
lượng quốc tế của Vương Quốc Anh UKAS cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa
đào tạo năm 2005.
Công ty AIC luôn nỗ lực phát triển mở rộng mạng lưới hoạt động, kiện toàn bộ
máy, đào tạo và tuyển dụng nhiều cán bộ trẻ năng động, nhiệt huyết, có trình độ.
Công ty quyết tâm phấn đấu để luôn cung cấp những sản phẩm và dịch vụ tốt nhất
đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Công ty coi chất lượng là nhiệm vụ đầu tiên và
quan trọng nhất trong quá trình kinh doanh của mình.
Tổng số lượng cán bộ nhân viên của công ty hiện nay là 14 người, trong đó:
- Trình độ thạc sĩ: 03 người; chiếm 21,43%.
- Trình độ đại học: 11 người; chiếm 78,57%.
- Thẻ thẩm định viên: 05 thẻ; chiếm 34,71%.
- Thẻ đấu giá viên: 03 thẻ; chiếm 21,43%.
Dưới đây là sơ đồ tổ chức Công ty AIC. Mọi mối liên hệ thể hiện trong sơ đồ
được giải quyết theo đường thẳng, theo chiều từ trên xuống dưới, cấp lãnh đạo trực

tiếp điều hành và chịu toàn bộ trách nhiệm về hoạt động sự của tổ chức.
Sơ đồ 1.1: Mô hình bộ máy tổ chức của Công ty AIC
5
Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC
Công ty AIC có 2 phòng chuyên trách thẩm định: Một phòng phụ trách mảng
liên quan đến các bất động sản và phòng còn lại phụ trách mảng liên quan đến máy
móc, thiết bị. Các đối tượng khách hàng ở đây là các công ty hay các doanh nghiệp.
Ngoài ra, các phòng thẩm định giá còn tiếp nhận những đơn hàng độc lập của các cá
nhân. Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá của Công ty AIC được thể hiện cụ thể
thông qua sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá của Công ty AIC
6
Phòng thẩm định giá 2Phòng kế toán tài vụ
Phòng thẩm định giá 1
Phó tổng giám đốcPhó tổng giám đốc
Tổng giám đốc
Chủ tịch Hội đồng quản trị
Hội đồng quản trị
Trao đổi thông tin
Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá
AIC
Mỗi bộ phận trong phòng thẩm định giá sẽ chuyên trách những nhiệm vụ cụ thể
khác nhau:
• Lãnh đạo:
- Trực tiếp chỉ đạo công tác chuyên môn về thẩm định giá.
- Phân bổ công việc hợp lý cho từng cá nhân, thành viên trong phòng.
- Kiểm tra các kết quả báo cáo và chứng thư thẩm định qua đó đưa ra nhận xét
đánh giá, thảo luận với các nhân viên trong phòng.
- Sắp xếp và quản lý thời gian đảm bảo công việc thẩm định diễn ra đúng tiến độ.
• Thẩm định viên:

- Thực hiện công tác thẩm định theo đúng như trình tự quy định của công ty,
đảm bảo kết quả khách quan, trung thực, tuân thủ đúng quy trình thẩm định.
- Thực hiện công tác thẩm định đảm bảo đúng tiến độ báo cáo kết quả cho khách
hàng.
- Trao đổi, bàn bạc với lãnh đạo trực tiếp phụ trách những vấn đề gặp khó khăn,
vương mắc trong quá trình thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả tính toán sơ bộ trong quá trình thẩm định giá cho lãnh đạo.
- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ hợp tác với các cá nhân cùng các tổ chức
thẩm định khác để mở rộng cũng như phát triển hoạt động thẩm định giá.
- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo.
7
Lãnh đạo phụ trách
Thẩm định viên
Nhân viên hỗ trợ
Cộng tác viên
• Nhân viên hỗ trợ:
- Phối hợp với các bộ phận thẩm định trong việc hoàn thành báo cáo và các giấy
tờ liên quan như hoàn thiện báo cáo, kiểm tra những sai sót trong quá trình đánh
máy có thể gặp phải, thực hiện công tác in ấn, đóng quyển báo cáo cũng như chứng
thư.
- Gửi kết quả thẩm định giá cho khách hàng và thực hiện thu phí thẩm định dịch
vụ theo như thỏa thuận ban đầu với khách hàng.
- Thực hiện công tác sao lưu, bảo quản các nguồn dữ liệu trong quá trình thẩm
định giá.
- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ hợp tác với các cá nhân cùng các tổ chức
thẩm định khác đề mở rộng cũng như phát triển hoạt động thẩm định giá.
- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo.
• Cộng tác viên:
- Phối hợp với bộ phận thẩm định, bộ phận hỗ trợ trong việc xác minh thông tin
và điều tra thị trường xung quanh khu vực phụ trách.

- Trao đổi thông tin thường xuyên với các cấp lãnh đạo, bộ phận thẩm định cũng
như bộ phận hỗ trợ.
- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ để đưa hợp đồng thẩm định giá về cho
công ty.
- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo.
1.2. Các dịch vụ thẩm định giá hiện nay Công ty AIC cung cấp
Với đội ngũ nhân viên sáng tạo, chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệm, Công
ty AIC hoạt động tư vấn tận tình, chu đáo các dịch vụ thẩm định, đảm bảo đáp ứng
được mọi nhu cầu thẩm định và để có thể sử dụng kết quả thẩm định được đúng
mục đích.
Hiện nay, Công ty AIC tập trung vào cung cấp dịch vụ thẩm định giá ở 2 mảng
chính đó là mảng bất động sản và mảng máy móc thiết bị.
Về mảng bất động sản, Công ty AIC đã triển khai thực hiện thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích thuê đất và chuyển giao mục đích sử dụng
đất của các dự án đầu tư, thẩm định giá trị nhà ở (biệt thự, nhà phố…) cũng như các
các công trình kinh doanh (chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…),
công trình xã hội (trường học, bệnh viện…).
8
Về mảng máy móc thiết bị, Công ty AIC thực hiện thẩm định các dây chuyền
máy móc thiết bị mới và cũ (tính theo thời gian sử dụng cũng như về mặt công nghệ
sản xuất) theo yêu cầu của mua mới, thanh lý cho khách hàng.
Bên cạnh đó Công ty AIC còn cung cấp các dịch vụ tư vấn cổ phần hóa trọn gói
như tư vấn xây dựng phương án cổ phần hóa (lựa chọn phương pháp, hình thức,
thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp phù hợp với điều kiện doanh nghiệp và các
văn bản hướng dẫn có liên quan), tư vấn chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ tài liệu (về thành
lập doanh nghiệp, tài sản, công nợ, báo cáo tài chính…), tư vấn kiểm kê phân loại
tài sản, xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn lập phương án cổ phần hóa (giới thiệu
công ty, đánh giá thực trạng công ty, phương án sắp xếp lại lao động, phương án
hoạt động sản xuất kinh doanh trong 3-5 năm tiếp theo, tư vấn phương án cổ phần
hóa), tư vấn xây dựng điều lệ Công ty Cổ phần, tổ chức hội nghị công nhân viên

chức, tư vấn bán cổ phần lần đầu…
1.1. Khách hàng truyền thống của Công ty AIC
Các đơn vị đối tác của Công ty AIC được thể hiện cụ thể thông qua bảng dưới đây:
Bảng 1.1: Bảng thống kê các khách hàng truyền thống của AIC
STT Nội dung Khách hàng truyền thống
A Thẩm định máy máy thiết bị
1 Ban quản lý dự án Cảng Hải Phòng
2 Kho bạc Nhà nước Hà Nội
3 Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam
4 Trung tâm thống kê tin học hàng không-
Tổng công ty Hàng không Việt Nam
5 Sở y tế Quảng Ninh
B Thẩm định giá trị bất động sản
1
Công ty Cổ phần Du lịch Ao Vua
2 Công ty Cổ phần thép Đà Nẵng – Ý
3 Công ty Cổ phần thép Thành Lợi
4
Tổng Công ty Viglacera - Bộ Xây dựng
5 Công ty Siam Steel - Hải Dương
C
Thẩm định giá tài sản
1 Ngân hàng Công thương Việt Nam
2 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
9
3 Sở Tài chính và Trung tâm tư vấn dịch vụ
thẩm định giá các tỉnh
4 Sở Thông tin và Truyền thông Hải Dương
5 Sở văn hóa thể thao và du lịch QN

Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá
AIC
1.1. Kết quả kinh doanh của Công ty AIC trong thời gian gần đây
Từ khi thành lập năm 2008, Công ty AIC đã nhận được rất nhiều các hợp đồng
lớn nhỏ. Tính đến tháng 3 năm 2012, Công ty AIC đã thực hiện trên dưới 450 hợp
đồng, phần lớn là các hợp đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cho
mục đích thuê đất, chuyển giao quyền sử dụng đất và các hợp đồng giá trị lớn về
máy móc thiết bị.
Một số dự án tiêu biểu: Thẩm định quyền sử dụng đất, nhà xưởng, dây chuyền
sản xuất phôi và cán thép cho Công ty Cổ phần thép Dana Ý năm 2009; thẩm định
nhà máy sản xuất gas, ôxi và khí cho Công ty Cổ phần thép Đình Vũ năm 2009;
thẩm định quyền sử dụng đất, giảng đường, khách sạn sinh viên và toàn bộ thiết bị
cho trường Đại học Dân lập Hải Phòng năm 2010; thẩm định quyền sử dụng đất, hệ
thống kho bồn chứa gas cho công ty Alpha Petro Gas năm 2010; thẩm định giá trị
máy móc thiết bị cho nhà máy xi măng Bút Sơn năm 2012…
10
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
ĐỊNH GIÁ AIC - VIỆT NAM
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Đất thuê
2.1.1.1. Khái niệm đất thuê
Đất thuê trước hết được hiểu là đất đai, là một dạng của bất động sản. Do vậy
nên nó cũng mang đầy đủ những đặc tính của bất động sản, khác biệt so với những
hàng hóa khác như tính cố định, tính tăng trị và tính cá biệt
Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt đất đai so với các loại hàng hóa
khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao
dịch khác với các thị trường hàng hóa khác. Với các hàng hóa khác, người bán và
người mua có thể dễ dàng đem hàng hóa từ nơi này đến nơi khác một cách dễ dàng

tuy nhiên với đất đai thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản trên.
Đất đai không thể đem ra thị trường (chợ, siêu thị…) để trưng bày như các loại hàng
hóa khác mà thường phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình vẽ, bản
vẽ hoặc các mô tả khác.
Tính cố định còn tạo cho hàng hóa này mang tính địa điểm và tính địa phương
cao. Cùng một loại đất nhưng có thể ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác
nhau. Nếu hai mảnh đất dùng để cho thuê là như nhau mà một mảnh có vị trí ở
trung tâm, mảnh còn lại có vị trí ở ngoại ô thì giá trị của chúng rất khác nhau.
Tương tự như vậy, cùng một mảnh đất thì đất thuê ở đô thị sẽ có giá trị cao hơn rất
nhiều lần so với cũng mảnh đất đó nhưng ở vùng sâu vùng xa.
Bản thân đất thuê cũng đã nói nên mục đích sử dụng của nó. Đó là nguồn tài
nguyên được nhà nước khai thác dùng để cho các tổ chức kinh tế, các hộ gia đình và
cá nhân cũng như các nhóm đầu tư nước ngoài thuê lại, dựa trên đó đề ra các
phương án, dự án đầu tư nhằm sinh lợi. Đổi lại, nhà nước sẽ thu được một nguồn
ngân sách lớn từ những thành phần sử dụng đất thuê trên.
1.1.1.1. Tiền thuê đất
11
Tiền thuê đất được hiểu là khoản chi phí mà các những thành phần kinh tế thuê
đất phải trả cho nhà nước để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó để nhằm
mục đích sinh lời, thu lại lợi nhuận cho mình trên mảnh đất đó.
Phân loại tiền thuê đất:
- Tiền thuê đất trả hằng năm: là số tiền mà các nhà đầu tư kinh doanh phải trả
hằng năm cho nhà nước để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó. Thông
thường, trường hợp tiền thuê đất trả hằng năm được áp dụng đối với các tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước (được quy định tại điều 35 Luật Đất Đai
2003) với mục đích kinh doanh cụ thể (thường là các dự án sau quá trình xây dựng
được dùng để cho thuê như trung tâm thương mại, văn phòng…)
- Tiền thuê đất trả một lần: là số tiền mà các nhà đầu tư kinh doanh phải trả một
lần trong suốt thời gian thuê đất để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó.
Theo Điều 35 Luật Đất Đai 2003, những đối tượng nằm trong diện nộp tiền thuê đất

trả một lần là các chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc người
Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP (hướng dẫn thực hiện Luật Đất
đai, về việc giao đất, cho thuê đất) cũng quy định một số trường hợp các cá nhân
trong nước phải nộp tiền một lần tại Điều 2 của Nghị định này.
1.1.1.1. Tầm quan trọng của việc tính tiền thuê đất
- Đối với doanh nghiệp, tiền thuê đất được tính là một khoản mục chi phí. Đây là
khoản mục mà các doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước để được quyền khai thác,
sử dụng khu đất để từ đó sinh lợi. Do đây là một khoản mục trong chi phí của doanh
nghiệp phải bỏ ra nên tiền thuê đất có ý nghĩa rất quan trọng với các doanh nghiệp.
Nếu tiền thuê đất được tính quá cao sẽ làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn với
nguồn chi phí phát sinh thêm này do đó quá trình kinh doanh của họ sẽ gặp rất
nhiều khó khăn. Trong năm 2011 với sự ra đời của thông tư 194/2011/TT-BTC, với
cách tính đơn giá % đất thuê mới từ 1,5% - 3% thay vì 0,5% - 2% như trước đã
khiến cho nhiều doanh nghiệp lo lắng. Bởi lẽ theo họ, giá đất tăng cùng với tỷ lệ
đơn giá thuê đất cũng tăng vô hình chung đã khiến cho doanh nghiệp bị tính tiền đất
thuê 2 lần. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế thị trường khó khăn như hiện nay,
bài toán thuê đất nên được các doanh nghiệp tính toán kỹ càng.
- Còn về phía nhà nước, tiền thuê đất là một khoản mục đem lại nguồn thu cho
ngân sách. Vậy nên, tiền thuê đất cũng có ý nghĩa rất quan trọng đối với nhà nước.
Việc tính tiền thuê đất cho mỗi doanh nghiệp còn giúp các cơ quan quản lý nhà
nước kiểm soát các dự án hoạt động của doanh nghiệp. Đó là căn cứ để nhà nước
thu hồi đất nếu các doanh nghiệp có dự án hoạt động kém hiệu quả, gây lãng phí
nguồn tài nguyên đất.
1.1.1.1. Các quy định hiện hành về tiền thuê đất
12
Những vấn đề liên quan đến tiền thuê đất được quy định trong Luật Đất Đai
2003; nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước; nghị định số 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều
của nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005; thông tư số

120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 hướng dẫn thực hiện nghị định số
142/2005/NĐ-CP nay được thay thế bằng thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29
tháng 6 năm 2011 sửa đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12
năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2005.
2.1.1.4.1. Cách thức xác định tiền thuê đất và nộp tiền thuê đất
a. Cách thức xác định tiền thuê đất
Theo văn bản bản pháp quy mới nhất thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29
tháng 6 năm 2011 thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được tính như sau:
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê
đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc quyết định theo quy định tại điểm 1.6 khoản này.
- Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông,
khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất
làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất nhưng
tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1 khoản này.
- Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh
tế, xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do Chính phủ quy định; đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục do
Chính phủ quy định thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quy định
tại điểm 1.1 khoản này.
• Đối với trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm:
Tiền thuê đất
phải nộp 01
năm
=

Đơn giá
thuê đất
x
Diện tích
đất thuê
-
Tiền thuê đất được giảm theo quy
định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định
này (nếu có)
Tiền thuê đất
phải nộp 01
= Tiền thuê đất phải nộp theo
xác định tại điểm a khoản 1
- Tiền thuê đất được giảm theo quy
định tại khoản 2, khoản 3 Điều 15
13
năm Điều này Nghị định này (nếu có)
• Đối với trường hợp tính tiền thuê đất trả một lần:
Tiền
thuê
đất
phải
nộp
=
Giá giao đất
có thu tiền sử
dụng đất của
loại đất tương
ứng với cùng
thời hạn

x
Diện
tích đất
thuê
-
Tiền thuê đất
được giảm theo
quy định tại
khoản 1 Điều
15 Nghị định
này (nếu có)
-
Tiền bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và kinh phí tổ
chức thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt
bằng theo phương án được
cấp có thẩm quyền phê
duyệt được trừ vào tiền
thuê đất (nếu có)
Ví dụ : Ủy ban nhân dân tỉnh A cho doanh nghiệp X (là doanh nghiệp đầu tư
nước ngoài) thuê đất 50 năm theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích
đất tính thu tiền thuê đất là 5000 m
2
.
Tại thời điểm xác định tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, giá đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh A quyết định với cùng vị
trí tương ứng với thời hạn giao đất 70 năm là 10 triệu đồng/m
2

.
- Tiền thuê đất 50 năm được xác định như sau:
+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là:
10 triệu đồng/m
2
x 5.000 m
2
= 50.000 triệu đồng
+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm
=
Tiền sử dụng đất của
thời hạn 70 năm
- [
Tiền sử dụng đất của
thời hạn 70 năm
x (70 – 50) x 1,2% ]
= 50.000 triệu đồng - [ 50.000 triệu đồng x (70 – 50) x 1,2% ] = 38.000 triệu
đồng
Như vậy, tiền thuê đất trả một lần cho thời hạn thuê 50 năm là 38.000 triệu
đồng.
Trường hợp giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân
tỉnh A quyết định nêu trên theo thời hạn giao đất là 50 năm (phù hợp với thời hạn
thuê đất trả tiền thuê đất một lần là 50 năm) thì tiền thuê đất nộp một lần bằng với
14
tiền sử dụng đất của thời hạn sử dụng 50 năm theo giá giao đất 50 năm (không tính
giảm trừ 1,2% mỗi năm).
b. Nộp tiền thuê đất
Thu nộp tiền thuê đất được quy định tại điều 17 và 19 tại nghị định
142/2005/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2005, cụ thể như sau:
Trình tự thu nộp tiền thuê đất

• Đối với trường hợp thuê đất mới
Hồ sơ địa chính về thuê đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Cơ
quan tài nguyên và môi trường gửi đến, quyết định giá cho thuê đất của Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
huyện là căn cứ để cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất mà tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân phải nộp.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ địa chính do
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi
đến, cơ quan thuế phải thực hiện:
- Kiểm tra hồ sơ (số liệu) địa chính, xác định số tiền thuê đất phải nộp; viết
thông báo tiền thuê đất gửi đến người có nghĩa vụ phải nộp; thông báo phải ghi rõ
số tiền thuê nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc tiền thuê nộp hàng năm,
thời gian nộp và các nội dung khác theo quy định của Bộ Tài chính. Trường hợp
chưa đủ cơ sở để xác định số thu tiền thuê đất thì trong thời hạn 10 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan
gửi hồ sơ để bổ sung; sau khi có đủ hồ sơ địa chính thì thời hạn hoàn thành là sau
05 ngày làm việc được tính từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung.
- Lập hồ sơ theo dõi thu nộp tiền thuê đất theo mẫu do Bộ Tài chính quy định;
gửi thông báo nộp tiền thuê đất cho người có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất.
• Đối với trường hợp đang sử dụng đất thuê trước ngày Nghị định này có hiệu
lực mà thuộc trường hợp thuê quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 9 Nghị định này;
cơ quan thuế căn cứ đơn giá thuê đất hiện hành tổng hợp, báo cáo Sở Tài chính để
chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan quyết định điều chỉnh đơn giá thuê đất,
theo quy định của Nghị định này. Căn cứ vào quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện về
điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, cơ quan thuế xác định lại tiền thuê đất
phải nộp và ra thông báo cho người phải nộp tiền thuê đất.
• Sau năm đầu tiên thuê đất và nộp tiền thuê đất do văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi thông báo cho người phải nộp tiền thuê đất các năm tiếp theo vào
trước mỗi kỳ nộp tiền thuê đất cơ quan thuế ra thông báo cho người phải nộp tiền

15
thuê đất. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền điều chỉnh giá đất hoặc
căn cứ tính tiền thuê đất có thay đổi thì phải xác định lại tiền thuê đất phải nộp, sau
đó thông báo cho người có nghĩa vụ thực hiện.
2.1.1.4.2. Quy định về miễn giảm tiền thuê đất
 Quy định về miễn tiền thuê đất
Các trường hợp được miễn tiền thuê đất được quy định cụ thể tại Điều số 14
nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:
a. Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa
bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
b. Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công
nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt bao gồm cả giá bán hoặc giá
cho thuê nhà, trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền
thuê đất; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà
nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở chỉ được tính thu phí đủ
trang trải chi phí phục vụ, điện nước, chi phí quản lý và chi phí khác có liên quan,
không được tính chi phí về tiền thuê đất và khấu hao giá trị nhà; dự án sử dụng đất
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực
giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoa học - công nghệ.
c. Trong thời gian xây dựng theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
trường hợp dự án có nhiều hạng mục công trình hoặc giai đoạn xây dựng độc lập
với nhau thì miễn tiền thuê theo từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độc lập đó;
trường hợp không thể tính riêng được từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độc
lập thì thời gian xây dựng được tính theo hạng mục công trình có tỷ trọng vốn lớn
nhất.
d. Kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động, cụ thể như sau:
- Ba (3) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư; tại cơ
sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di
dời do ô nhiễm môi trường.
- Bảy (7) năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó

khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư.
- Mười một (11) năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư được
đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
- Mười lăm (15) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu
tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
16
- Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu
tư, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của Chính phủ.
e. Dự án đang sử dụng đất được giao khi chuyển sang thuê đất, nếu dự án đó
thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 1,
khoản 3, khoản 4 Điều này thì được miễn tiền thuê đất cho thời gian còn lại của thời
hạn được miễn tiền thuê đất.
f. Dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động được
miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạm
ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng
ký kinh doanh.
g. Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan
lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điều
ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.
h. Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Bộ
trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
 Quy định về giảm tiền thuê đất
Các trường hợp được giảm tiền thuê đất được quy định cụ thể tại Điều số 15
nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:
a. Thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đối với hợp tác xã
được giảm 50% tiền thuê đất.
b. Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà bị thiên tai, hoả hoạn làm thiệt hại dưới
40% sản lượng được xét giảm tiền thuê tương ứng; thiệt hại từ 40% trở lên thì được
miễn tiền thuê đối với năm bị thiệt hại.
c. Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà
không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối khi
bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặt
nước trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh.
d. Đất thuê thuộc dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt
Nam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi
có lại.
17
e. Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Bộ
trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2.1.1.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất thuê của nhà nước
• Căn cứ theo điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền chung của những
người sử dụng đất, người sử dụng đất có những quyền chung sau đây:
Thứ nhất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thứ hai, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Thứ ba, được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp;
Thứ tư, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
Thứ năm, được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình;
Thứ sáu, được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về
đất đai.
• Căn cứ theo điều 107 Luật đất đai 2003 quy định về nghĩa vụ chung của những

người sử dụng đất, người sử dụng đất phải có những nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất, phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy
định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công
trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Thứ ba , thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Thứ tư, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
Thứ năm, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
Thứ sáu, tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng
đất;
Thứ bảy, giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời
hạn sử dụng đất.
18
• Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê còn được quy định
tại điều 111 của Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:
Thứ nhất là các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật
này;
Thứ hai là thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản
xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;
Thứ ba là bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
Thứ tư là cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường
hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Thứ năm là tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có

hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền
thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm
năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn
đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các
quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này.
• Về quyền và nghĩa vụ của các hộ cá nhân, gia đình sử dụng đất thuê được quy
định cụ thể tại điều 114 của Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:
Thứ nhất là các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật
này;
Thứ hai là bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
Thứ ba là thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
Thứ tư là góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
19
• Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá
nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất thuê được quy định tại khoản 2 và
3 điều 119 Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:
- Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm:
Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; trường hợp người mua

tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử
dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
- Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê:
Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất trong thời hạn thuê đất;
Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất trong thời hạn thuê đất;
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
trong thời hạn thuê đất;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán
hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2.1.2. Thẩm định giá đất thuê
2.1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá
20
Hiện nay trên thế giới, thuật ngữ này được các nhà nghiên cứu học thuật đưa ra
rất nhiều các định nghĩa khác nhau:
Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản; “là sư ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo giáo sư W.Seabrooke thuộc Viện đại học Portsmouth, Vương quốcAnh: “

Thẩm định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc cho rằng: “
Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến
bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là
áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Còn theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,
thẩm định giá được định nghĩa như sau: “ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh
giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Tuy những định nghĩa khác nhau nhưng đều có chung các yếu tố:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ.
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố thị trường.
Trong phạm vi chuyên đề thực tập của mình, tôi sử dụng định nghĩa thẩm định
giá theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam.
2.1.2.2. Khái niệm về thẩm định giá đất thuê
Thẩm định giá đất thuê được hiểu việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị đất thuê
phù hợp với thực tế thị trường tại một địa điểm, một thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế làm căn cứ để nhà nước xác định số tiền
thuê đất mà các doanh nghiệp phải nộp.

2.1.2.3. Vai trò của thẩm định giá trong xác định tiền thuê đất
Tiền thuê đất đang là một đề tài được bàn luận nhiều bởi tầm quan trọng của nó.
Bởi lẽ tiền thuê đất góp phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước. Còn về phía các
doanh nghiệp, tiền thuê đất được xem như là một trong những khoản chi phí mà
21
doanh nghiệp phải bỏ ra để được thực hiện các dự án đầu tư. Tiền thuê đất quá thấp
sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu tiền thuê đất quá cao vô hình
chung sẽ trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp. Vì thế, các tổ chức thẩm định
giá ra đời cùng hoạt động thẩm định giá đất thuê chính là chiếc cầu nối giữa các
doanh nghiệp thuê đất và nhà nước trong việc xác định giá thuê đất đảm bảo tính
khách quan và trung thực.
Thêm vào đó, nước ta đang trên con đường từng bước phát triển, hội nhập với
nền kinh tế thế giới. Các dự án quy mô với nguồn vốn lớn từ phía các doanh nghiệp
nước ngoài liên tục được triển khai làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng
cao. Vì vậy nên việc xác định tiền thuê đất trở thành một vấn đề cấp thiết hiện nay.
Từ thực tế trên nên hoạt động thẩm định giá đất thuê ngày càng được chú trọng và
phát triển.
Như vậy, thẩm định đóng vai trò trung gian giữa nhà nước và các doanh nghiệp
trong việc xác định tiền thuê đất.
2.1.3. Phương pháp thặng dư
2.1.3.1.Khái niệm về phương pháp thặng dư
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 Phương pháp thặng dư - Ban hành kèm
theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng
bộ Tài chính thì phương pháp thặng dư được hiểu là phương pháp thẩm định giá mà
giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn
hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng
doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Trong đó:
Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một
dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử

dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung - cầu, giá cả thị trường…
Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một
dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về
các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí
sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí
đầu tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-
Phương pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày
31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
2.1.3.2.Các nguyên tắc kinh tế áp dụng
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
22
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được hiểu là cách sử dụng tốt nhất một
tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về
tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Đặc điểm của thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu
nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích
sủ dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay
đổi thì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của một tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó nên nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai được hiểu là việc
đánh giá, ước tính giá trị của tài sản dựa trên việc đánh giá, ước tính các triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
2.1.3.3.Nội dung phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một bất động sản
là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương

lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dự được áp dụng để đánh giá giá trị của bất động sản có
tiềm năng phát triển. Đó có thể là một khu đất trống với một dự án dự án dự kiến sẽ
phát triển trên đó hay là một khu đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá
dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Công thức tính:
V

= DT - CP

Trong đó: V

là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,


DT


là tổng doanh thu phát triển của dự án,
CP

là tổng chi phí phát triển của dự án
Các bước tiến hành phương pháp thặng dư:
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau
đây:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất cần thẩm định giá.
23
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến
trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự
với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu
vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến
và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá
dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
Một dự án đầu tư phát triển bất động sản thường kéo dài qua nhiều năm và trải
qua nhiều giai đoạn nên để ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản cần chiết
khấu dòng tiền về giá trị hiện tại tại thời điểm thẩm định giá.
Tổng giá trị phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
TR
0
)1(
Trong đó:
TR
i
là doanh thu năm thứ i của dự án.

r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi
suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát
triển bất động sản).
n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu
tư phát triển bất động sản).
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường xá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ
thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến
trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của
nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy
24
định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương
tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Sau đó, ước tính tổng chi phí phát triển phải chiết khấu dòng tiền của các khoản
chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng chi phí phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
C

0
)1(
Trong đó:
C
i
là chi phí năm thứ i của dự án.
r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi
suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát
triển bất động sản).
n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu
tư phát triển bất động sản).
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị của thửa đất được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ đi các
chi phí phát triển.
Giá trị ước tính của mảnh đất = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát
triển.
2.1.3.4. Phạm vi áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để tính toán giá trị của các vị trí phát triển
mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó
Phương pháp thặng dư được áp dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm
năng phát triển
2.1.3.5. Ưu và nhược điểm của phương pháp
• Ưu điểm:
Phương pháp thặng dư thích hợp cho việc đánh giá lợi ích mà một dự án dự kiến
phát triển trên khu đất trống hoặc hay là một khu đất có công trình trên đất có thể
cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
• Nhược điểm:
- Gặp nhiều khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện
thị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính
các chi phí và giá bán.
- Phương pháp thặng dư sử dụng hệ thống số liệu do bên được thẩm định cung
cấp do đó đòi hỏi phải có hệ thống số liệu tương đối đầy đủ và có độ tin cậy cao.
25