Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp

Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
MỤC LỤC
DANH SÁCH VIẾT TẮT
DANH SÁCH VIẾT TẮT 2
BĐS Bất động sản 2
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1
PHẦN II: NỘI DUNG CHI TIẾT 3
Sau khi dự án chính thức thông xe ngày 26/9, giá đất tại các khu vực lân
cận như Thạch Bàn, Sài Đồng, Giang Biên, đã tăng khoảng 20-30% so
với vài tháng trước. Nếu những năm trước, giá đất ở các ngõ nhỏ trong
khu vực dân cư trung bình chỉ 8 - 9 triệu đồng/m2, thì hiện được rao bán
với giá 20 - 28 triệu đồng/m2. Tại các mặt đường lớn, giá dao động trong
khoảng 30-35 triệu đồng/m2 (đa số đều đã có sổ đỏ). Giá đất liền kề tại
Khu đô thị Sài Đồng những năm trước đây chỉ 10-12 triệu đồng/m2,
nhưng hiện được rao bán tới 35- 45 triệu đồng/m2. Giá đất tại các khu đô
thị mới như Thạch Bàn, Đặng Xá, đang được giao dịch ở mức 22-25 triệu
đồng/m2. 59
PHẦN IV: TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
DANH SÁCH VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
TTBĐS Thị trường bất động sản
KCN Khu công nghiệp
KĐTM Khu đô thị mới
UBND Ủy ban nhân dân
CNH – HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
KH&ĐT Kế hoạch và đầu tư
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1 Lý do nghiên cứu
Những năm gần đây, thị trường bất động sản (TTBĐS) khu vực Hà Nội

phát triển như vũ bão có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nước ta. Điển hình
phải kể đến khu vực phía Tây. Dưới sự định hướng của Chính phủ và lãnh
đạo thành phố Hà Nội, cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ
tầng đã đưa TTBĐS khu vực phía Tây phát triển nhanh chóng và sôi động,
thu hút được nhiều giới đầu tư. Nhưng cùng với xu hướng đó, giá nhà đất khu
vực này đã và đang lên rất cao, bình quân tăng 30 - 40%/năm và chỉ phù hợp
với nhà đầu tư lớn. Trong khi đó theo nhận định của giới chuyên gia bất động
sản (BĐS) Hà Nội, BĐS khu vực phía Đông rất tiềm năng do sự phát triển
mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông nối phía Đông với trung tâm
Thủ đô đã được cải thiện rõ rệt, nhất là từ khi cầu Thanh Trì và cầu Vĩnh Tuy
được đưa vào sử dụng thì khu vực phía Đông cho thấy cơ hội đầu tư là không
hề nhỏ. Cùng với đó, giá đất khu vực phía Đông rẻ hơn nhiều so với phía Tây
cho thấy khu vực này có cơ hội phát triển rất lớn. Mặt khác, đã có những ý
kiến cho rằng BĐS phía Đông chỉ đầu tư được trong ngắn hạn, khó có thể đầu
tư dài hạn. Vậy thực trạng của thị trường phía Đông như thế nào, những mặt
gì còn tồn tại và giải pháp phát triển thị trường ra sao? Đó chính là động lực
giúp chúng tôi nghiên cứu đề tài Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội,
thực trạng và giải pháp.
2 Mục đích nghiên cứu đề tài
Qua việc tìm hiểu để thấy được thực trạng TTBĐS phía Đông, đánh giá
điểm mạnh và hạn chế của thị trường từ đó đưa ra những giải pháp giúp giảm
thiểu những khó khăn và phát triển thị trường.
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
1
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Trong đề tài này, nhóm nghiên cứu phân loại BĐS theo mục đích sử dụng,
bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS văn phòng cho thuê, dịch vụ, công sở, BĐS công
nghiệp và BĐS nông nghiệp. Từ cách phân loại theo mục đích sử dụng này,
nhóm nghiên cứu sẽ nghiên cứu TTBĐS trên trong khu vực phía Đông, đặc

biệt hướng vào thị trường mà các nhà đầu tư, nhà nghiên cứu quan tâm nhất là
TTBĐS nhà ở.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Khu vực phía Đông Hà Nội bao gồm toàn bộ quận Long
Biên và huyện Gia Lâm. Vì vậy, khi nghiên cứu TTBĐS phía Đông, nhóm
nghiên cứu tập trung nghiên cứu thị trường ở hai khu vực này.
+ Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu TTBĐS phía Đông Hà Nội
trong khoảng thời gian 2005-2011.
4 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp
thống kê, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm
những vấn đề về nghiên cứu.
5 Đóng góp của đề tài
Đề tài giúp các nhà đầu tư và những ai quan tâm đến BĐS phía Đông Hà
Nội có cái nhìn ban đầu khách quan và tổng thể nhất về TTBĐS khu vực này
trước khi đầu tư để có những quyết định hợp lý. Bên cạnh đó nhóm thực hiện
có đề xuất những giải pháp nhằm phát triển TTBĐS khu vực
] này.
6 Kết cấu của đề tài.
Nội dung nghiên cứu gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về thị trường bất động sản Phía Đông Hà Nội.
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Phía Đông Hà Nội.
Chương 3:Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản phía Đông Hà
Nôi.
2
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
PHẦN II: NỘI DUNG CHI TIẾT
Chương 1: Khái quát chung về thị trường bất động sản
phía Đông Hà Nội
1 Đặc điểm của bất động sản( BĐS) và thị trường bất động sản (TTBĐS)

phía Đông Hà Nội.
1.1 Đặc điểm BĐS phía Đông Hà Nội
• Vị trí địa lý :
Khu vực phía Đông Hà Nội có một vị trí chiến lược rất quan trọng về
chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội của thủ đô Hà Nội và đất nước. Nơi đây có
các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường bộ, đường thuỷ,
đường không nối liền với các tỉnh phía Bắc, Đông Bắc; có sân bay Gia Lâm,
khu vực quân sự, nhiều KCN liên doanh với nước ngoài như: KCN kỹ thuật
cao Sài Đồng B, KCN Sài Đồng A, nhiều công trình kinh tế, văn hoá, khoa
học kỹ thuật, cơ quan nhà máy, đơn vị sản xuất kinh doanh của Trung ương,
thành phố và địa phương. Đặc biệt với lợi thế vị trí cửa ngõ của Hà Nội, nối
liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, đồng thời
cũng là trục kinh tế sôi động hội nhập nền kinh tế trong khu vực và thế giới.
Bên cạnh đó, khu vực có một có dải đất đê sông Hồng rất dài. Nơi đây, TP.Hà
Nội đang quy hoạch những dự án rất lớn bên cạnh hai bờ sông trong định
hướng phát triển chung của thành phố trong tương lai. Với vị trí thuận lợi như
vậy, BĐS phía Đông Hà Nội có tiềm năng rất lớn, đã, đang và sẽ thu hút được
nhiều nhà đầu tư quan tâm đến BĐS.
• Phạm vi, diện tích:
Phía Đông Hà Nội bao gồm toàn bộ quận Long Biên và huyện Gia Lâm,
gắn với cụm công nghiệp dọc quốc lộ 5, phía Đông tiếp giáp với tỉnh Bắc
Ninh, phía Tây giáp với trung tâm thành phố, phía Nam giáp với tỉnh Hưng
Yên, phía Bắc giáp huyện Đông Anh, dân số chiếm khoảng 70 vạn người.
- Quận Long Biên:
3
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
+ Là một quận nằm dọc phía bờ Bắc của sông Hồng, phía Đông giáp
sông Đuống; phía Tây giáp sông Hồng , phía Nam giáp huyện Gia Lâm; phía
Bắc giáp sông Đuống.
+ Quận Long Biên có diện tích 6.038,24ha (60,38km²), 170.706 người

(2003).
+ Quận gồm 14 phường: Bồ Đề, Gia Thụy, Cự Khối, Đức Giang, Giang
Biên, Long Biên, Ngọc Lâm, Ngọc Thụy, Phúc Đồng, Phúc Lợi, Sài Đồng,
Thạch Bàn, Thượng Thanh.
- Huyện Gia Lâm:
Huyện Gia Lâm là một huyện ngoại thành phía Đông của TP.Hà Nội. Có
sông Hồng, sông Đuống, sông cầu Bây, sông Bắc Hưng Hải, sông Thiên Đức
4
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
chảy qua. Phía Bắc giáp huyện Đông Anh và quận Long Biên, phía Đông giáp
tỉnh Bắc Ninh, phía Nam giáp tỉnh Hưng Yên, phía Tây giáp sông Hồng.
+ Huyện có diện tích 108,4466 km² với dân số 227.600 người (năm 2009)
+ Huyện Có 22 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 2 thị trấn và 20 xã, cụ
thể: thị trấn Yên Viên, thị trấn Trâu Quỳ, Lệ Chi, Kiêu Kỵ, Đình Xuyên,
Dương Hà, Ninh Hiệp, Bát Tràng, Kim Sơn, Cổ Bi, Dương Xá, Dương
Quang, Đa Tốn, Phú Thị, Đặng Xá, Kim Lan, Văn Đức, Yên Viên, Đông Dư,
Yên Thường, Phù Đổng, Trung Mầu.
Về mặt địa lý, huyện Gia Lâm được phân ra làm hai khu vực, ngăn
cách bởi dòng sông Đuống gồm:
+ Cụm Bắc Đuống: Thị trấn Yên Viên, Yên Viên, Yên Thường, Dương
Hà, Ninh Hiệp, Đình Xuyên, Phù Đổng, Trung Mầu.
+ Cụm Nam Đuống: Trâu Quỳ, Cổ Bi, Đông Dư, Đa Tốn, Bát Tràng, Kiêu
Kỵ, Kim Lan, Văn Đức, Đặng Xá, Dương Xá, Phú Thị, Dương Quang, Kim
Sơn, Lệ Chi.
1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội
• Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Khác với hàng hóa thông thường, hàng hóa BĐS, cụ thể là BĐS phía Đông
Hà Nội, địa điểm giao dịch cách biệt với nơi hiện diện của hàng hóa. Đó là
do BĐS có vị trí cố định, không di dời được. Chính vì vậy, hoạt động giao
dịch BĐS phải thông qua các sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh BĐS, Nghị

định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày
21/5/2008 của Bộ Xây dựng với mục đích minh bạch hóa thị trường có sự
kiểm soát của Nhà nước.
• TTBĐS phía Đông mang tính vùng, khu vực sâu sắc.
Do BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của điều kiện tự nhiên, tình hình xã
hội của từng vùng và khu vực nên TTBĐS có tính vùng và khu vực. BĐS
5
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
phía Đông Hà Nội có những đặc điểm tự nhiên và điều kiện địa lý khác với
các vùng khác như bị ngăn cách với trung tâm thành phố bởi con sông Hồng,
là địa điểm quan trọng để đi lại dễ dàng từ Hà Nội tới các tỉnh phía Bắc, là
vùng đất tương đối bằng phẳng, không có núi và không trũng như trung tâm
thành phố
Tất cả những điều kiện đó của BĐS mang lại đặc điểm cho TTBĐS khu
vực này khác với các khu vực khác như cung cầu, giá cả. Ví dụ: giá cả khu
vực này thấp hơn so với mặt bằng chung của Hà Nội, không biến động lên
xuống quá đột ngột và bất thường
• TTBĐS phía Đông không hoàn hảo.
Thông tin về BĐS luôn là thông tin không đầy đủ. Không ai có thể biết
được thông tin của tất cả các BĐS trên một khu vực nào đó. Thông tin về
người mua, người bán về đặc điểm của BĐS luôn là những thông tin khó
tìm hiểu cặn kẽ và chứng thực rõ ràng. Mặt khác, mỗi BĐS lại có đặc điểm
khác nhau nên không so sánh với nhau được. Ví dụ: BĐS tại mặt đường Ngô
Gia Tự và BĐS tại mặt đường Nguyễn Văn Cừ, dù có cùng diện tích thì giá cả
vẫn hoàn toàn khác nhau do nhiều nguyên nhân như vị trí, đặc điểm BĐS liền
kề
• TTBĐS phía Đông có mối liên hệ với thị trường vốn.
TTBĐS phía Đông Hà Nội những năm gần đây chưa có sự phát triển mạnh
mẽ như phía Tây. Vốn từ các cuộc giao dịch BĐS hầu hết là vốn FDI đầu tư
vào TTBĐS này để mở các khu công nghiệp, các nhà máy và công ty (Ví dụ:

khu công nghiệp Hanel, Sài Đồng ). Ngoài ra là vốn của tư nhân. Vốn tư
nhân đầu tư vào khu vực này không nhiều như khu vực khác trên địa bàn Hà
Nội. Phần còn lại là vốn của Chính Phủ như vốn ODA để xây dựng đường xá,
cầu cống, trường học như cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy.
• Các đặc điểm khác.
6
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Ngoài bốn đặc điểm trên, TTBĐS phía Đông Hà Nội còn mang một số đặc
điểm khác như:
− TTBĐS thực chất là giao dịch các quyền lợi
Do BĐS hao mòn ít, nói cách khác người sử dụng đất đai dựa trên lợi ích
mà đất đai mang lại.
− Là thị trường khó xâm nhập và rút lui
Do BĐS có giá trị lớn nên khi gia nhập cần có lượng vốn lớn, am hiểu sâu
sắc thị trường, pháp luật, mặt khác hàng hóa BĐS có tính lâu bền nên khó
chuyển đổi mục đích sử dụng, thủ tục pháp lý phức tạp.
− Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
BĐS là tài sản của quốc gia, hàng hóa TTBĐS chịu sự quản lý, giám sát
của nhà nước, hơn nữa BĐS có giá trị lớn nên dễ dàng xảy ra tranh chấp cần
có pháp luật chi phối và giải quyết.
− Cung BĐS phản ứng chậm hơn Cầu BĐS
Do cần phải có thời gian tạo lập một bất động sản dài, thủ tục pháp lý phức
tạp nên cung BĐS phản ứng chậm hơn cầu BĐS.
2 Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội.
2.1 Vị trí địa lý
 Thuận lợi:
Với những đặc điểm riêng biệt về vị trí như đã nêu ở phần trên, khu vực
phía Đông Hà Nội có một tiềm năng rất lớn để có thể phát triển TTBĐS trong
tương lai, tạo một môi trường đầu tư rất lớn và khá thuận lợi.
 Hạn chế:

Tuy nhiên, việc các nhà đầu tư lại gặp khá nhiều khó khăn do vẫn chưa thế
xác định chính xác giá trị của BĐS cần đầu tư vì những quy hoạch và dự án
còn khá phức tạp, có thể triển khai hoặc không. Thông tin chính xác còn hạn
7
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
chế khá nhiều, xác định vị trí đầu tư có hiệu quả gặp nhiều khó khăn. Dải đất
đê sông Hồng tuy là cơ hội rất lớn nhưng chứa đựng rủi ro khá cao vì có thể
gặp phải tình trạng sạt lở đất, ngập lụt… Rất nhiều người còn có tâm lý ngại
qua cầu khi khu vực thị trường được bao bởi 2 con sông là sông Hồng và
Sông Đuống.
2.2. Điều kiện tự nhiên
Điều kiện tự nhiên là nhân tố khá quan trọng, ảnh hưởng gián tiếp đến thị
trường, trong xã hội ngày nay khi sức khỏe ngày càng được chú trọng và quan
tâm nhiều hơn thì yếu tố này càng trở nên quan trọng hơn. Khu vực phía
Đông Hà Nội đã và đang được hưởng sự ưu đãi của thiên nhiên. Đặc biệt, đây
là nơi có khí hậu mát mẻ do ảnh hưởng của sông Hồng, sông Đuống, sông
Bắc Hưng Hải là yếu tố tạo nên môi trường trong lành. Hơn nữa, môi trường
không khí ở đây chưa bị ô nhiễm, ảnh hưởng nặng nề do sự công nghiệp hóa
khu vực như các khu vực khác. Đây là một sự khác biệt khá lớn tạo cho thị
trường có các định hướng phát triển và hình thành các sắc thái riêng, khác lạ
so với các TTBĐS ở những khu vực khác.
Ngoài ra, khu vực có địa hình khá bằng phẳng khiến việc đi lại trong khu vực
và với các khu vực khác rất dễ dàng và thuận tiện, phù hợp với rất nhiều kiểu
BĐS.
 Thuận lợi: Phát triển các BĐS về sinh thái. Đây là loại hình dịch vụ giải
trí đang rất thu hút du khách hiện nay. Tiềm năng để phát triển BĐS này ở
khu vực là rất lớn.
 Khó khăn : Tuy nhiên, đến mùa mưa bão, còn một số nơi trong khu vực
bị ngập lụt, khó khăn cho việc đi lại, gây ảnh hưỏng đến tâm lý các nhà đầu tư
cũng như thị trường.

2.3 Cơ sở hạ tầng
Một BĐS có phát triển và sôi động hay không thì không thể không nhắc
đến hệ thống giao thông, nó ảnh hưởng rất lớn đến giá cả, khả năng đầu tư
8
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
của các nhà đầu tư và các dự án lớn trong khu vực đó. TTBĐS phía Đông
cũng không phải là ngoại lệ. Nó đã có những thay đổi rất lớn từ khi hệ thống
giao thông được cải thiện đáng kể… Chúng ta có thể kể đến những sự thay
đổi chủ yếu:
• Có mạng lưới giao thông thuận tiện.
Phía Đông Hà Nội giáp với các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, trung tâm thành
phố. Đây là một địa thế vô cùng quan trọng, là cửa ngõ của thủ đô. Tuy nhiên,
nơi đây lại bị ngăn cách bởi 2 con sông lớn là sông Hồng và sông Đuống. Đây
vừa là thuận lợi, vừa là khó khăn.
 Thuận lợi: Mạng lưới giao thông thuận tiện là yếu tố giúp thúc đẩy sự
phát triển kinh tế, công nghiệp và thương mại.
 Hạn chế: Nạn tắc đường ảnh hưởng lớn đến đầu tư nơi này.
Trước năm 2006, để vào trung tâm thành phố thì chỉ có thể đi qua cầu Long
Biên và cầu Chương Dương. Nếu như trước đó, các nhà đầu tư còn dè dặt với
khu vực phía Đông do hạ tầng kỹ thuật kém, xa trung tâm và tâm lý ngại qua
cầu này, thì nay tâm lý này đã được giải tỏa, nhất là khi các cầu Thanh Trì,
cầu Vĩnh Tuy đi vào hoạt động.
○ Cầu Thanh Trì có thể kể đến là cây cầu lớn nhất trong dự án 7 cây cầu của
Hà Nội bắc qua sông Hồng, bắt đầu từ điểm cắt quốc lộ 1A tại Pháp Vân
(Thanh Trì), điểm cuối cắt quốc lộ 5 tại Sài Đồng (Gia Lâm). Cầu chính dài
3.084m với tổng chiều dài hơn 12.000m, rộng 33.10m với 6 làn xe chạy.
○ Cầu Vĩnh Tuy là một cây cầu bắc qua sông Hồng, ở địa phận khu vực Vĩnh
Tuy thành phố Hà Nội. Tổng chiều dài gần 15km. Phần cầu qua sông dài
3.690m. Phần cầu chính được bố trí chuỗi nhịp dài 99 m, rộng 38m. Đây được
cho là cây cầu rộng nhất Việt Nam hiện nay.

Với sự hoàn thành những tuyến đường giao thông huyết mạch như Cầu
Thanh Trì và các tuyến đường trong hệ thống đường vành đai 3 nối với cầu
như Pháp Vân, Nguyễn Trãi, Khuất Duy Tiến sẽ là trục nối thành phố với khu
9
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
vực phía Nam Hà Nội, Hà Đông và khu vực phía Tây (đường Phạm Hùng).
Sau khi cầu vượt Pháp Vân đi vào hoạt động với đường vành đai 3 giai đoạn 1
đã rút ngắn thời gian di chuyển từ Mỹ Đình lên cầu Thanh Trì, tạo sự thông
suốt góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, liên kết giao thông giữa các
chùm đô thị thành phố. Hơn nữa, việc kéo dài quốc lộ 5 sẽ khiến việc đi lại tới
sân bay Nội Bài được thuận lợi hơn. Thêm vào đó, đường cao tốc Hải Phòng
– Hà Nội trở thành một trong những tuyến đường cao tốc hiện đại nhất toàn
miền Bắc, và đường liên tỉnh Hưng Yên – Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho
các phương tiện vận tải công nghiệp, thương mại và cá nhân di chuyển với tốc
độ cao từ Hà Nội tới Hải Phòng, từ Hà Nội tới Hưng Yên. Và còn các huyết
mạch giao thông quan trọng như:
+ Quốc lộ 1A, 1B đi Bắc Ninh.
+ Quốc lộ 2 đi Vĩnh Phúc, Thái Nguyên.
Ngoài ra tuyến đường sắt Nam - Bắc chạy qua Gia Lâm và Long Biên
dừng tại ga Yên Viên (Gia lâm) nên thuận tiện giao thông giữa phía đông Hà
Nội với các tỉnh khác trên địa bàn cả nước.
Hạ tầng cơ sở đã và đang được cải thiện, kết hợp với TTBĐS phía Đông
ven bờ sông Hồng đang mở ra cho người dân thêm nhiều sự lựa chọn mới so
với sống ở khu vực nội đô thành phố trong dự án giãn dân phố cổ. Chình vì
thế, BĐS phía Đông Hà Nội đã trở thành đích ngắm của nhiều nhà đầu tư,
đem lại những cơ hội cho khu vực này. Họ đã đón đầu xu hướng phát triển
của BĐS phía Đông và đã chuyển hóa tiềm năng thành cơ hội. Đây cũng là
một nguyên nhân chủ chốt dẫn đến TTBĐS ở đây trở nên sôi nổi và có giá trị
cao hơn trong nhưng năm gần đây.
• Quỹ đất.

Tuy không có thế mạnh nhờ sự “quy hoạch hành chính” như khu vực
phía Tây thành phố, nhưng phía Đông Hà Nội lại sở hữu những ưu điểm về
tiềm năng phát triển, điều kiện tự nhiên như nhiều quỹ đất nông nghiệp và
10
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
đất trống ở địa bàn Long Biên và Gia Lâm, lại có địa thế thuận lợi, dễ dàng
đi lại giữa các tỉnh và nội thành Hà Nội. Long Biên là quận giáp với nội
thành Hà Nội và BĐS có giá cả khá phù hợp nên được nhiều người dân ưa
thích và chọn lựa trong tình trạng giới hạn về quỹ đất khu vực nội thành
ngày càng thu hẹp.
Cũng chính vì vậy, hiện tại ở khu vực phía Đông đang tạo nên một trào lưu
xây dựng các dự án theo mô hình sinh thái và chung cư cao cấp như khu đô
thị mới Việt Hưng, hay xây dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp,
đặc biệt chú trọng đầu tư vào cảnh quan và phát triển thương mại và du lịch,
thu hút nhiều nhà đầu tư tên tuổi lớn.
11
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Chương 2:
Thực trạng thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội
1 Tổng quan về cung thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội
1.1 Cung bất động sản nhà ở phía Đông Hà Nội
1.1.1 Khái niệm BĐS nhà ở
Căn cứ Điều 4 Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16-12-2004 về quản lý
chất lượng công trình xây dựng của Chính phủ thì: Nhà ở là công trình dân
dụng bao gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ.
1.1.2 Phân loại BĐS nhà ở
• Nhà ở nông thôn
Nhà thấp tầng, có sân vườn phục vụ cho gia đình nông thôn. Mỗi gia đình
có khuôn viên độc lập với khoảng diện tích thổ cư trên dưới một sào (360m2)
trên lô đất có phần kiến trúc nhà ở, sân vườn, chuồng trại và vườn cây lâu

năm. Nhà ở gồm tập hợp gồm nhà chính và nhà phụ, chuồng trại và sân. Sân
được coi là trung tâm bố cục, bên cạnh là vườn ao cá.
• Biệt thự phố
Đây là tòa nhà thấp tầng từ 1 - 3 tầng có sân vườn bao quanh phục vụ cho
gia đình có mức sống cao, thu nhập dồi dào. Ngôi nhà nằm trong khuôn viên
có rào dậu cổng riêng có diện tích khoảng 300-800m2, chủ yếu được xây
dựng bằng vật liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có công trình phụ như
garage ô tô (1 - 2 xe), chỗ ở cho người phục vụ, hay chỗ để dụng cụ làm
vườn…, cùng với vườn rộng thoáng mát. Mật độ xây dựng trên lô đất tối đa
khoảng 20 - 40%.
• Nhà ở liền kề
Ngôi nhà thường gặp tại thành phố nhỏ, thị trấn phục vụ những thị dân. Để
đảm bảo tiết kiệm đất cho thành phố, mỗi gia đình chỉ có hai hướng tiếp xúc
trước và sau với thiên nhiên. Khối nhà thường cao 2 - 3 tầng. Ngoài diện tích
12
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
dành cho nhà còn diện tích dành cho sân vườn với tỷ lệ 20 - 30% diện tích lô
đất. Loại nhà này thường có diện tích 60-120m2 chia thành 2 loại sau:
− Nhà liền kế phố: Nhà có mặt tiền liên hệ với hè phố để tận dụng tầng
trệt kinh doanh buôn bán. Các tầng trên cùng để nghỉ ngơi. Sân chiếm từ 20 -
25% diện tích lô đất.
− Nhà liền kề sân vườn: Nhà có vườn phía trước và sân có thể ở phía sau
mặt tiền từ 6 - 10m.Vườn chiếm 30 - 40% lô đất.
• Nhà chung cư
Đây là ngôi nhà tập thể, một ngôi nhà có thể phục vụ nhiều gia đình. Mỗi
gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết với
nhau bởi hành lang chung, cầu thang công cộng nối liền các tầng. Đây là loại
nhà phố biến ở khu vực đông đân, diện tích đất có hạn, thường được xây dựng
từ 5 - 26 tầng. Với các nhà trên 7 tầng bắt buộc phải có thang máy.
1.1.3 Điều kiện hình thành cung bất động sản nhà ở phía Đông Hà Nội

Cung BĐS nhà ở khu vực phía Đông Hà Nội hình thành là tất yếu khách
quan. Nguyên nhân do sự phát triển kinh tế xã hội đang diễn ra mạnh mẽ kéo
theo đó là sự phát triển sôi động của TTBĐS Hà Nội, trong đó có khu vực
phía Đông. Cùng với quá trình hội nhập quốc tế của cả nước nói chung, đòi
hỏi nhà nước phải có những chính sách, quy định cụ thể về nhà ở để đáp ứng
được yêu cầu đặt ra liên quan đến BĐS này. Minh chứng là nhà nước đã ban
hành Luật nhà ở số 56/2005/QH 11 do Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005
quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở
và quản lý nhà nước về nhà ở. Bên cạnh đó, xét trên góc độ cá nhân, nhà ở là
một trong những yêu cầu tất yếu của dân cư trong khu vực phía Đông hoặc
ngoài khu vực mà phát sinh nhu cầu, là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi, nơi đem lại
nhiều lợi ích cho người dân có nhu cầu. Do đó, cầu về nhà ở là rất lớn, theo
quy luật cung – cầu thị trường, đòi hỏi có cung để đáp ứng, đó là lý do mà
cung hình thành.
13
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
1.1.4 Đặc điểm cung bất động sản nhà ở phía Đông Hà Nội
Cung BĐS nhà ở phía Đông không giống như hàng hóa thông thường
khác. Cung rất ít nhạy cảm về giá do nhu cầu về cung là rất lớn. Cung không
phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu trong ngắn hạn. Trong dài hạn,
Cung BĐS nhà ở co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn làm cho giá cả trong ngắn
hạn thay đổi nhiều hơn. Điều này bắt nguồn từ đặc điểm của hàng hóa BĐS
có giá trị lớn, người kinh doanh cần phải có lượng vốn lớn đặc biệt. Mặt khác,
BĐS chịu chi phối của yếu tố pháp luật nên thủ tục giấy tờ pháp lý phức tạp
khó khăn.Việc xây dựng nhà ở cần phải có thời gian khá dài nên khả năng
điểu chỉnh TTBĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu, dự báo. Nếu không, dễ nảy
sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.
1.1.5 Nguồn cung bất động sản nhà ở phía Đông Hà Nội
Đối tượng nguồn cung: Những cá nhân, tập thể, tổ chức trong nước và
nước ngoài, những nhà đầu tư có nhu cầu về nhà ở, đầu tư xây dựng, kinh

doanh trên BĐS Nhà ở.
Nguồn vốn : Vốn cá nhân, vốn doanh nghiệp, vốn ngân hàng, vốn đầu tư nước
ngoài, thậm chí Ngân sách nhà nước. Điểm đáng lưu ý tại BĐS nhà ở là
nguồn vốn để tạo lập một BĐS có thể không quá lớn. Chính vì thế mà đối
tượng tham gia khá phong phú do lợi nhuận mang lại là lớn.
Đánh giá khả năng cung: Nguồn cung TTBĐS Nhà ở phía Đông những năm
gần đây có phát triển rõ rệt do sự tham gia của hầu hết tầng lớp, nhân dân.
Tuy nhiên, do đặc tính của BĐS là khả năng tạo lập cần có thời gian dài, thủ
tục pháp lý phức tạp nên mặc dù có nhiều dự án lớn, nhưng cũng chỉ đáp ứng
được một phần nhu cầu của TTBĐS này.
Điểm đáng lưu ý, phần lớn người dân phía Đông có thu nhập không cao, đặc
biệt là công nhân lao động tại các khu công nghiệp (chiếm tỷ trọng lớn), sinh
viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cán bộ viên chức
nhà nước Theo Thống kê của Tổng cục thống kê, thu nhập của người dân
14
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Hà Nội năm 2008 khoảng 960USD, năm 2009 khoảng 1700USD, năm 2010
khoảng 1900USD. Mức mức thu nhập thế này thật khó để mua một căn nhà
tại khu vực này.
Từ đầu năm 2009, Thủ tướng đã ban hành Nghị quyết về đẩy mạnh phát
triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân lao động và người thu nhập
thấp tại khu vực đô thị và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp
đầu tư xây dựng. Chính vì thế, nguồn cung nhà ở thu nhập thấp rất được quan
tâm.
Nguồn cung chủ yếu của BĐS nhà ở phía Đông chủ yếu tập trung tại các dự
án. Trong đó có những dự án trọng điểm, nguồn cung lớn, còn lại là dự án vừa
và nhỏ khác.
Một số dự án lớn ở phía Đông Hà Nội:
• Dự án KĐTM Việt Hưng
Dự án KĐTM Việt Hưng thuộc địa bàn 4 phường là: Ðức Giang, Việt

Hưng, Thượng Thanh và Giang Biên của quận Long Biên có tổng diện tích
302,5 ha do Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây
dựng làm chủ đầu tư.
Theo quyết định qui hoạch Số: 08/2004/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội thì
diện tích đất ở của KĐTM là 119,3736ha (chiếm tỷ lệ 56,71% tổng diện tích)
và sẽ xây tổng cộng 1 triệu m2 sàn nhà ở, có 600 biệt thự, nhà vườn; nhà giãn
dân phố cổ quận Hoàn Kiếm. Trong đó, sẽ xây dựng tổng số 815 căn hộ cho
những người thu nhập thấp, trong đó 515 căn đã xây dựng xong và dự kiến
giải quyết chỗ ở cho 3,5 vạn người.
Có thể kể tới một số chung cư, cao ốc và biệt thự khác trong KĐTM này:
− Happy House Garden.
Thiết kế công trình là sự kết hợp hài hòa giữa phong cách Á Đông truyền
thống và phong cách hiện đại. Với mong muốn đem đến cho khách hàng
những sản phẩm tốt nhất, có thể nói Khu nhà ở Happy House Garden tựa như
15
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
một chốn đi về thanh bình yên tĩnh dành cho mọi người nghỉ ngơi, thư giãn
sau những ngày làm việc căng thẳng, mệt mỏi. Đáp ứng thỏa mãn nhu cầu cho
những người có thu nhập cao.
− Biệt thự Cao Cấp Green Villa.
+ Quy mô: 3.267m2
+Tổng mức đầu tư: 2.800.000 USD
• KĐTM Sài Đồng
KĐTM Sài Đồng là khu đô thị mới đầu tiên ở phía Đông thành phố, nằm
trên địa bàn các xã Việt Hưng, Gia Thụy và thị trấn Sài Đồng thuộc huyện
Gia Lâm. Tổng diện tích đất cho dự án là 56,4ha, trong đó đất xây dựng nhà ở
mới là 34,2ha, đất giao thông 8,4 ha, phần còn lại dành cho các khu văn
phòng, các công trình công cộng.
Nằm trong tổng thể này bao gồm:
○ Thứ nhất, khu chung cư gồm các tòa nhà cao từ 9-15 tầng, với khoảng

1.900 căn hộ có diện tích trung bình từ 65-170m2/căn hộ, và một khu nhà ở
thấp tầng trên diện tích 70.000m2. Công trình có tổng vốn đầu tư trên 1.700 tỷ
đồng, dự kiến sẽ hoàn thành vào quý 4/2008, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho
khoảng 10.000 người.
○ Thứ hai, về phần đất dành cho xây dựng nhà ở mới, các khu nhà sẽ được
xây dựng với chiều cao trung bình 8,5 tầng. Trong đó, các khu nhà cao trên 10
tầng sẽ chiếm tới 60% quỹ đất. Tổng cộng, sẽ có 450.000m2 nhà ở được xây
mới trong khu đô thị này.
○ Thứ ba, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại lô NO10A; NO11A;
NO12-2 và NO 12 - 3 KĐTM Sài Đồng (Long Biên) do Handico 3 và
Handico 5 làm chủ đầu tư có tổng diện tích xây dựng là 5.115,4m2; tổng diện
tích sàn xây dựng 91.408,8m2. Công trình gồm 4 tòa nhà cao 16 tầng với 840
căn hộ, diện tích trung bình mỗi căn 60-73m2; tổng mức đầu tư 647 tỷ đồng.
● Khu nhà ở Thạch Bàn
16
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Dự án khu nhà ở Thạch Bàn có tổng diện tích 14,2ha. Trong đó, các tòa
nhà cao tầng được xây dựng trên khu đất 25.570m2, với 738 căn hộ, tổng diện
tích sàn khoảng 77.286m2. Khu nhà ở thấp tầng gồm 114 căn, với diện tích
khoảng 19.960m2, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 20.767m2. Đối tượng
khách hàng mà dự án hướng tới là tầng lớp người Việt Nam thu nhập trung
bình và trên trung bình. Đây là tầng lớp hiện có tốc độ phát triển nhanh nhất
và luôn hứng thú tìm kiếm những dự án như thế này.
• KĐTM Đặng Xá.
Với diện tích 33,6ha tọa lạc về phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, cách trung
tâm Thành phố khoảng 15 phút đi ô tô, KĐTM Đặng Xá là khu đô thị đầu tiên
trên địa bàn huyện Gia Lâm, phát triển dọc theo Quốc lộ 5 thuộc địa phận các
xã Cổ Bi - Trâu Quỳ - Phú Thị. KĐTM Đặng Xá có đầy đủ các yếu tố thuận
lợi để phát triển thành một khu dân cư đô thị mang tính thương mại hiện đại
bao gồm Nhà - Văn phòng - Căn hộ mẫu.

Nhà ở thu nhập thấp:
Dự án gồm 10 tòa nhà chung cư 12 tầng tại KĐTM Đặng Xá (Gia Lâm) do
Tổng Công ty Viglacera thuộc Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu
tư. Tổng diện tích sàn xây dựng toàn dự án lên tới 85.000m2, cung cấp 1.000
căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho 4.000 người.
17
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Nhà liền kề:
Diện tích khu đất nhà liền kề là 101.5m2 và 108.5m2, với diện tích xây
dựng là 308.3m2, ở các hướng Tây Nam, Đông Bắc.
Nhà biệt thự:
Khu biệt thự có nhiều diện tích khác nhau, từ 175m2 đến 333 m2, trong
đó, diện tích xây dựng là 338.43 m2. Các ngôi biệt thự được xây dựng ở tất cả
các hướng nhằm đáp ứng nhu cầu thị hiếu khác nhau của khách hàng.
Chung cư:
Trong số 261 căn hộ, sẽ có 56 căn thuộc về khu chung cư 5 tầng tại khu
chung cư và dịch vụ KCN Tiên Sơn, Bắc Ninh và 105 căn thuộc về 3 khối nhà
chung cư 6 tầng nằm trong khu đô thị mới Đặng Xá - Gia Lâm.
• KĐTM Thượng Thanh, Long Biên.
Khu đô thị Thượng Thanh nằm về phía Đông Hà Nội, trên địa bàn phường
Thượng Thanh, quận Long Biên. Phía Bắc và Tây Bắc giáp đê sông Đuống.
Phía Đông Nam giáp tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn. Phía Đông Bắc
giáp tuyến đường quy hoạch đi Đông Anh. Phía Tây Nam giáp khu dân cư
thôn Đức Hòa, kho xăng Đức Giang. Trong tổng số 124ha đất quy hoạch, đất
dân dụng chiếm phần lớn với khoảng 107ha gồm giao thông tĩnh, đất công
cộng thành phố, công viên, hồ điều hòa và khu dân cư. Đất cho di tích khoảng
0,56ha. Đất ngoài dân dụng gồm đất cách ly đường sắt, tuyến dầu, mương
thoát nước chiếm khoảng 16ha. Khu vực dân cư được xây dựng chủ yếu là
các công trình thấp và trung tầng, gắn kết hài hòa với hệ thống cây xanh, công
viên, hồ điều hòa. Khu vực phía Bắc chủ yếu là các công trình cao 9 - 12 tầng,

nhằm tạo bộ mặt kiến trúc hiện đại cho đô thị.
Dự án khác: Khu nhà ở và chung cư cao tầng Cổ Bi thuộc huyện Gia Lâm,
Hà Nội với diện tích 7005.1m2, chung cư cao cấp 45 Nguyễn Sơn – Long
Biên. Chung cư cao cấp 45 Nguyễn Sơn – Long Biên là công trình hỗn hợp
nhà ở chung cư cao tầng. Đây là tòa nhà cao tầng để ở hiện đại nhất tại Quận
18
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Long Biên Hà Nội. Công trình do Công ty Cổ phần Đô thị Hà Nội thuộc Công
ty Telin Group đầu tư xây dựng…
1.2 Cung bất động sản văn phòng cho thuê, dịch vụ và công sở.
1.2.1 Khái niệm BĐS văn phòng cho thuê, dịch vụ công sở.
Bất động sản văn phòng cho thuê, dịch vụ và công sở là các BĐS thương
nghiệp như trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng
1.2.2 Phân loại BĐS Văn phòng cho thuê, dịch vụ và công sở.
Theo mục đích sử dụng có thế phân loại BĐS văn phòng cho thuê, dịch vụ
và công sở như sau:
• Bất động sản văn phòng cho thuê.
Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, được phân
theo các hạng A, B, C. Cụ thể được phân thành như sau:
- Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang
thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ
đỗ xe đạt tiêu chuẩn. Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu
là 1.000 m2.
- Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất
lượng thấp hơn. Có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là
600m2.
- Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B.
•Bất động sản dịch vụ và công sở.
BĐS dịch vụ và công sở được phân chia như sau:
− Cửa hàng.

− Chợ, trung tâm thương mại, siêu thị.
− Nhà hàng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng.
1.2.3 Điều kiện hình thành BĐS văn phòng cho thuê, dịch vụ và công sở phía
Đông Hà Nội
19
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Đối tượng cung chủ yếu của BĐS văn phòng cho thuê, dịch vụ, công sở
chính là các cá nhân trong nước, các tổ chức, tư nhân trong nước, các nhà đầu
tư nước ngoài, các tổ chức nước ngoài…
Nguồn vốn để xây dựng chính là do cổ đông đóng góp, hoặc là vay ngân
hàng, hoặc liên kết với tổ chức nước ngoài. Sự tham gia của nhà nước đối với
cung BĐS văn phòng cho thuê là rất ít.
Hiện nay, cung BĐS văn phòng cho thuê, dịch vụ và công sở phía Đông
Hà Nội đang tăng do dân số phát triển nhanh, số dân về thành thị cũng tăng
lên, đời sống nhân dân được cải thiện, do đó nhu cầu kinh doanh, mua sắm,
nghỉ dưỡng của nhân dân tăng lên.
Với sự hoàn thiện về hệ thống giao thông tạo điều kiện phát triển toàn diện
kinh tế, văn hóa, xã hội, khu vực phía Đông Hà Nội đã và đang đạt được
những bước đầu của sự đổi mới hiệu quả. Trước hết, Cầu Vĩnh Tuy sau khi
lưu thông xe giai đoạn I, đã rút ngắn khoảng cách từ các phường Sài Đồng,
Thạch Bàn, Bồ Đề,và khu công nghiệp Hanel…(thuộc Quận Long Biên ) tới
trung tâm thủ đô xuống chỉ còn khoảng 20 phút chạy xe so với khoảng 45
phút trước đây nếu đi qua cầu Chương Dương. Do vậy, các dự án khu đô thị
mới Sài Đồng, Việt Hưng…và các dự án văn phòng cho thuê đang tạo thành
chuỗi phát triển đô thị phía Đông Hà Nội, là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư.
Mặt khác, theo dự án quy hoạch Hà Nội đến năm 2020 thì dân cư ở khu vực
phố cổ sẽ được di dời về khu đô thị Việt Hưng và một số chung cư khác ở
phía Đông Hà Nội. Do đó trong tương lai khu vực này dân cư sẽ tăng đáng kể.
Đồng nghĩa với nó là nhu cầu mua sắm, kinh doanh tăng lên dẫn đến sự cần
thiết phát triển thị trường BĐS dịch vụ, văn phòng, công sở.

1.2.4 Thực trạng nguồn cung BĐS văn phòng cho thuê, dịch vụ và công sở
khu vực phía Đông Hà Nội.
• Nguồn cung BĐS văn phòng cho thuê.
20
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
Sau quá trình tìm hiểu thực tế, nhóm nghiên cứu đã thống kê được một số
dự án đã và đang được triển khai thực hiện và hoàn thành tại khu vực phía
Đông thành phố. Đây là những dự án “có sự góp mặt của loại hình văn phòng
cho thuê”, nhưng được đặt trong những khu đô thị phức hợp, nhằm tìm hướng
giải quyết mới cho TTBĐS văn phòng cho thuê.
Thống kê một số tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực:
Số
TT
Tên Tầng Vị trí
Diện
tích(m2)
1 Savico Mega
Mall
Khu B (3 tầng
show room và
văn phòng cho
thuê)
Nguyễn Văn
Linh, Q. Long
Biên.
46.000
2 Incomex Q. Long Biên 11 tầng ( tầng 4
– 11 cho thuê
văn phòng)
9.572

3 Mekong
Building
137 Nguyễn Văn
Cừ, Q. Long Biên
9 tầng
Ngoài ra, có thể kể đến một số dự án văn phòng cho thuê tại khu vực phía
Đông Hà Nội như:
○ Khu Tháp văn phòng Plaschem Plaza tọa lạc tại Quận Long Biên, một
trong những dự án văn phòng được xếp hạng B+ với tổng diện tích là
16.000m2, diện tích cho thuê và mặt sàn rộng 1.000m2. Tuy nhiên, dự án có
chất lượng tốt, hệ thống thiết bị chiếu sáng đạt tiêu chuẩn Châu Âu.
○ Khu đô thị thương mại Đặng Xá, tọa lạc tại Huyện Gia Lâm là một ví
dụ của việc thực hiện “kinh doanh theo mô hình nhà – văn phòng – căn hộ
mẫu” , mặt bằng tầng 2 được sử dụng làm văn phòng giao dịch, mặt bằng từ
21
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
tầng 3 đến tầng 9 được sử dụng làm không gian cho thuê văn phòng, kết hợp
với các lô đất liền kề được quy hoạch làm nhà, căn hộ mẫu.
○ Khu đô thị Thạch Bàn Garden city tại phường Thạch Bàn Quận Long
Biên, có tổng diện tích 32ha, dự án nằm dọc đường vành đai 3 nối với cầu
Thanh Trì. Thạch Bàn Garden City là dự án phức hợp gồm có khu nhà vườn,
chung cư cao cấp, căn hộ, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách
sạn, trung tâm y tế và trường quốc tế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và tiện ích
hiện đại.
Sự xuất hiện của những loại hình văn phòng với mục đích cho thuê này
cũng đồng nghĩa với việc sẽ dư một lượng cung lớn văn phòng cho thuê trên
diện khu vực phía Đông. Hơn nữa, trong ngắn hạn, các dự án đang phát triển
tại khu vực phía Đông sẽ phải chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ với các tòa nhà
hạng A, B cao cấp ở khu vực phía Tây và trung tâm thành phố, cộng với việc
những khách hàng tiềm năng đang có xu hướng “Tây tiến”. “Tây tiến” bởi lẽ

nhiều dự án “mọc” lên xung quanh khu vực Mỹ Đình được kỳ vọng là những
dự án có hệ thống cơ sở hạ tầng, thiết bị hiện đại, phù hợp với những tiêu
chuẩn văn phòng cho thuê. Thêm vào đó, một xu hướng dư thừa nguồn cung
BĐS văn phòng cho thuê tính tới thời điểm cuối năm 2009 đã khiến giá cả của
khu vực này giảm xuống. Điều này khiến cho phân khúc BĐS phía Đông Hà
Nội cần phải có những “suy tính” chắc chắn, để tạo dựng sự ổn định, bền
vững, mà không mất đi tính hiện đại hóa của công trình BĐS.
Tuy nhiên, sau khi hạ tầng cơ sở vật chất, hệ thống giao thông dược
hoàn thiện thì điều này đã được các nhà quy hoạch “lường trước” và các nhà
đầu tư đã xem xét. Đây là một nhân tố ảnh hưởng không nhỏ tới phân khúc
BĐS văn phòng cho thuê tại khu vực phía Đông Hà Nội. Tuy nhiên, ở khu
vực này không chú trọng nhiều vào phân khúc BĐS cho thuê, và nếu có thì
loại hình BĐS này thường được đi kèm, lồng ghép trong những dự án khu đô
22
Thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội – Thực trạng và giải pháp
thị phức hợp, khu đô thị thương mại dịch vụ như trên tạo nên những bước
trầm lắng cho loại hình TTBĐS này ở phía Đông Hà Nội.
● Nguồn cung BĐS dịch vụ, công sở.
BĐS dịch vụ, công sở phía Đông Hà Nội đang bắt đầu phát triển. Chợ và
siêu thị phát triển nhất với số lượng khá nhiều. Trên địa bàn tính đến năm
2009 có khoảng 12 siêu thị, chi nhánh siêu thị và trên 60 chợ lớn nhỏ. Tiêu
biểu là siêu thị Hapromart, Fivimart, điện máy Việt Long, Ladoda, M10mart
BĐS chợ chiếm hầu hết là các chợ nhỏ, chợ tạm các chợ có quy mô lớn và
kiên cố chỉ chiếm một số lượng nhỏ. Một số chợ lớn điển hình như chợ Việt
Hưng, chợ Ninh Hiệp, chợ Thạch Bàn Tuy nhiên, do BĐS siêu thị tăng
nhanh nên BĐS chợ được xây dựng kiên cố và gần mang dáng dấp của một
siêu thị đã làm cho việc xây dựng chợ bị phản tác dụng. Nguyên nhân khác
nữa là do khi xây dựng chợ thiết kế quá tốn kém và chợ có quy mô quá lớn.
Do đó, cung BĐS dành cho việc bán hàng tăng nhưng cầu thì giữ nguyên,vì
thế giá không thể hạ thấp được. Thêm vào đó, giá thuê kiot quá cao nên sẽ

không thích hợp để kinh doanh những mặt hàng mang lại lãi suất không cao
như rau củ, hoa quả, thức ăn. Mà đây lại là những mặt hàng thiết yếu hàng
ngày không thể thiếu được. Do vậy, dẫn đến tình trạng chợ nhiều nhưng
người dân vẫn bán hàng ở những chợ tạm hay ở vỉa hè…
BĐS khách sạn, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng tại đây mới bắt
đầu hình thành, chưa phát triển. Khách sạn rất ít và hầu hết là các khách sạn
tư nhân. Trên địa bàn chỉ có một khách sạn 3 sao là Vesna Hotel và hai khách
sạn 2 sao là Phúc Thành Hotel và Thế Kỷ Mới Hotel, còn lại các khách sạn
khác chỉ là nhỏ lẻ và không được xếp loại trên thị trường. Trung tâm thương
mại đầu tiên đang được xây dựng tại đây là Savico Mega Mall, 7-9 Nguyễn
Văn linh, Gia Lâm, Hà Nội. Đây là trung tâm thương mại duy nhất hiện tại ở
phía Đông Hà Nội. Mặc dù chưa xây dựng xong nhưng nó được đánh giá sẽ là
trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam.
23