phân tích hiệu quả xây dựng dự án Vinpearl Hoian Resort

Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 3
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CHI PHÍ-LỢI ÍCH DỰ ÁN 9
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
MỞ ĐẦU
Hội An là một đô thị cổ nằm bên Cửa Đại, nơi con sông Thu Bồn đổ ra biển Đông.
Từ thế kỷ 16, 17, nơi đây đã nổi tiếng với tên gọi Faifoo và rất quen thuộc với các
thương gia Nhật Bản, Indonesia, Trung Quốc, Bồ Đào Nha… Thời đó, thương cảng
Hội An rất sầm uất bởi nó là trung tâm buôn bán lớn của vùng Đông Nam Á. Do sự
bồi lắng của cửa sông và bao biến động của lịch sử sau nhiều thế kỷ, địa danh Hội An
không còn là thương cảng nhưng dấu ấn một thời vàng son của nó vẫn để lại những giá
trị văn hóa vô giá. Chính vì lý do đó, tháng 12.1999, tổ chức UNESCO đã ghi tên đô
thị cổ Hội An vào danh mục Di sản văn Hóa Thế giới. Di tích Hội An bao gồm chùa
cầu, nhà cổ, Hội quán, bảo tàng, nhà thờ họ… hầu hết xây dựng vào thế kỷ 19, 20. Các
ngôi nhà cổ kiểu nhà ống có mặt tiền hẹp, có khi thông hai phố, chiều cao không quá 2
tầng, tường bao bọc bằng gạch, phía trong là ván gỗ. Kiến trúc các công trình đều có
dạng dốc, lợp ngói âm dương, kiểu dáng và trang trí nội thất bảo tồn phong cách cổ
của cư dân người Việt, ảnh hưởng từ Nhật và người Hoa. Ngoài những di sản vật thể,
cộng đồng Hội An còn bảo tồn, lưu giữ những vốn cổ trong cuộc sống, hoạt động văn
hóa, phong tục tập quán, tín ngưỡng, nghi lễ, ẩm thực… Tất cả nhữnh yếu tố này tạo
cho đô thị cổ Hội An dáng vẻ riêng đậm nét xưa . Với nét hấp dẫn vốn có cộng với bản
sắc văn hóa và lịch sử độc đáo, Hội An đã và đang tiếp tục có một ma lực rất lớn thu
hút du khách trong và ngoài nước. Hội An không chỉ hấp dẫn du khách bởi nét cổ kính
và bình lặng, phong cách kiến trúc độc đáo, mà còn nổi tiếng bởi quần áo may đo rẻ,
đẹp, những nhà hàng ấn tượng phục vụ đặc sản Hội An. Đến Hôị An, du khách có thể
sắm cho mình một tủ quần áo chỉ trong một đến hai ngày. Ngoài ra, để phục vụ nhu
cầu ăn uống của du khách, rất nhiều nhà hàng, quầy bar, tiệm cafe cùng các lớp nấu ăn
đang có mặt ở Hội An, chắc chắn sẽ mang lại cho du khách một chuyến đi ấn tượng và

kì thú. Hội An- một thị trường du lịch tiềm năng. Cũng có thể chính vì thế ngành du
lịch ở Hội An cực kì phát triển, các khách sạn, nhà hàng , biệt thự mọc lên ngày càng
nhiều đáp ứng nhu cầu ngày càng đông đảo của các khách du lịch tứ phương trong
nước và ngoài nước.
Vì thế đề tài em chọn trong đề án này đó là “ phân tích hiệu quả xây dựng dự án
Vinpearl Hoian Resort” dựa trên quan điểm phân tích của chủ đầu tư và tổng đầu tư.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
1
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
Việc đánh giá khả năng đầu tư vào dự án thông qua phân tích rủi ro các biến yếu tố
của thị trường khách sạn cao cấp và tiềm năng phát triển của ngành này ở Hội An.
Đề án gồm có 2 chương:
Chương I : Giới thiệu về tổng quan và thị trường của dự án.
Chương II : Phân tích lợi ích-Chi phí của dự án
Chương III: Phân tích rủi ro và kết luận dự án
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo-Thạc sĩ Trần Chung Thủy đã hướng dẫn tận
tình và giúp đỡ em hoàn thành tốt đề án này.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
2
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
I.1 MÔ TẢ DỰ ÁN VÀ MÔI TRƯỜNG DỰ ÁN
I.1.1 Giới thiệu chủ đầu tư
Công ty Cổ phần Vinpearl, tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Du
lịch, Thương mại và Dịch vụ Hòn Tre, được thành lập ngày 25/07/2001 tại Nha Trang
– Khánh Hòa. Hiện nay, Công ty có số vốn pháp định là 1000 tỷ VNĐ; số lượng nhân
sự hơn 2000 người, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh dịch vụ du
lịch và bất động sản. Công ty là chủ đầu tư của dự án Khu du lịch và giải trí Vinpearl
Land, khu liên hợp nghỉ dưỡng, giải trí biển đảo 5 sao đẳng cấp quốc tế, có qui mô và
độc đáo hàng đầu Việt Nam và Đông Nam Á tại đảo Hòn Tre, thành phố Nha

Trang. Vào ngày 31/01/2008, cổ phiếu Vinpearl (mã:VPL) đã chính thức lên sàn giao
dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. VPL được đánh giá là cổ phiếu “vua”
ngành du lịch và là cổ phiếu nằm trong top 10 của những công ty có vốn hóa lớn nhất
thị trường.
Với định hướng phát triển theo mô hình tập đoàn đa ngành mạnh, nhiệm vụ trọng
tâm của Công ty Vinpearl năm 2010 là nỗ lực triển khai đúng và vượt tiến độ đề ra cho
các dự án đã được phê duyệt tại Nha Trang, Tp. HCM, Hà Nội và các tỉnh, thành phố
khác trong cả nước như Hội An, Đà Nẵng, Đà Lạt, Bình Định, Phú Quốc, song song
với việc tìm hiểu thị trường đầu tư vào các lĩnh vực mới. Công ty cũng sẽ tận dụng và
phát huy lợi thế cạnh tranh từ Vinpearl Nha Trang – Thiên đường Du lịch của Việt
Nam để duy trì, tạo ấn tượng tốt đẹp về một thương hiệu kinh doanh, quản lý khách
sạn chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam.
Bên cạnh đó Vinpearl cũng có định hướng đầu tư bài bản và có hiệu quả vào lĩnh
vực hạ tầng du lịch và các lĩnh vực khác như bất động sản, dịch vụ chăm sóc sắc đẹp,
golf… mà trước mắt là các dự án đã xác định tại Nha Trang, Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh… Theo định hướng chiến lược Vinpearl sẽ phấn đấu để trở thành một tập
đoàng kinh tế đa ngành mạnh trong đó kinh tế du lịch làm trọng tâm chiến lược.
Vinpearl phấn đấu sẽ trở thành một thương hiệu Việt có đẳng cấp quốc tế; một cánh
chim đầu của ngành Du Lịch Việt Nam với hệ thống gồm khoảng 10 khách sạn 5 sao
tại hầu hết các thành phố lớn với các trung tâm Du lịch của Việt Nam. Theo đó trước
mắt công ty sẽ nỗ lực triển khai quyết liệt các dự án giai đoạn III để toàn thể tổ hợp Dự
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
3
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
án Vinpearl Land hoàn thành đúng tiến độ vào năm 2010 biến Vinpearl Land thực sự
trở thành một khu du lịch giải trí biển đảo số 1 Việt Nam và mang đẳng cấp tầm vóc
quốc tế, đồng thời đầu tư một cách bài bản và có hiệu quả vào lĩnh vực hạ tầng du lịch
và các lĩnh vực khác như bất động sản, phương tiện vận chuyển … mà trước mắt là các
dự án đã xác định tại Hội An, Nha Trang,Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…
I.1.2 Giới thiệu và đặc điểm của dự án

Nằm trong chiến lược phát triển chuỗi thương hiệu Vinpearl ra khắp các đô thị
du lịch lớn trên cả nước, Vinpearl Hoian Resort mang ý nghĩa đặc biệt bởi được nằm
trong địa giới một thành phố cổ – di sản văn hóa đặc sắc của thế giới. Dự án đầu tư
xây dựng khu du lịch sinh thái Vinpearl Hội An được xây dựng trên khu đất có diện
tích 77.588 ha (~ 7,8ha) tại khối Phước Hải, phường Cửa Đại, thành phố Hội An, tỉnh
Quảng Nam. Tổng diện tích dự án là 70,277 m
2
và vốn đầu tư 300 tỷ đồng. Công trình
dự kiến sẽ được hoàn thành cơ bản vào quý I/2010.Với mặt giáp sông và biển Cửa
Đại, Vinpearl Hội An không những có vị trí tuyệt đẹp về cảnh quan mà còn thuận lợi
về giao thông. Nối kết với khu phố cổ bằng cả đường bộ và đường thuỷ, Vinpearl
Hoian Resort rất thích hợp với hoạt động du lịch sinh thái biển. Khu du lịch sinh thái
Vinpearl Hội An sẽ là một khu du lịch sinh thái cao cấp, đạt tiêu chuẩn 5 sao quốc tế
với các khu chức năng hợp lý, linh hoạt, mật độ xây dựng chỉ ở mức 15,12%.
Vinpearl Hội An Resort sẽ có phong cách kiến trúc kết hợp giữa sự hiện đại với
truyền thống; tạo ra sự hài hòa và cộng sinh với sinh cảnh Cửa Đại; đặc biệt, dự án hết
sức chú trọng tới việc phát triển phù hợp với một địa danh Di sản văn hóa Thế giới, và
môi trường; có cảnh quan hấp dẫn đảm bảo đáp ứng các nhu cầu ngày càng đa dạng
của khách du lịch. Theo thiết kế, Khu du lịch sinh thái biển Cửa Đại, thị xã Hội An sẽ
là một làng du lịch – resort, với một khách sạn 5 sao và khoảng 35 căn biệt thự. Các
biệt thự gồm 33 biệt thự cao cấp, có khuông viên riêng biệt và bể bơi độc lập; có 2 biệt
thự hạng nguyên thủ. Khu khách sạn là trung tâm của khu du lịch sinh thái với đầy đủ
chức năng dịch vụ, sân thể thao, đài nước nghệ thuật, tượng nghệ thuật và vườn cảnh.
Lấy hướng nhìn chính ra biển, khách sạn được tổ chức với 2 khối nhà chính, theo
hướng Đông Nam, sao cho các phòng nghỉ đều có thể mở ra hướng biển. Khối nhà đón
tiếp 3 tầng nối 2 khối nghỉ 3 tầng, mở ra một bể bơi lớn, tạo thành một không gian mở
kéo dài ra tận bãi tắm. Ban lãnh đạo của Vinpearl cũng như Vinpearl Hội An tin tưởng
rằng: với kinh nghiệm, tiềm lực về đầu tư kinh doanh và quản lý khu du lịch cao cấp
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
4

Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
của mình, Vinpearl Hoian Resort sẽ trở thành một điểm nhấn về du lịch nghỉ dưỡng
cũng như về kiến trúc và cảnh quan của Cửa Đại nói riêng và Hội An nói chung. Đồng
thời, đây cũng sẽ là khu du lịch sinh thái đẳng cấp quốc tế, phục vụ tốt nhu cầu tham
quan, nghỉ dưỡng cho du khách yêu mến chọn Hội An làm điểm đến.
I.2 THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN CAO CẤP Ở Quảng Nam
I.2.1 Cung thị trường khách sạn 5 sao ở Quảng Nam
Theo thống kê ở Quảng Nam hiện nay có các khách sạn cao cấp như:
Life Resort Hội An 94 phòng
Victoria Hội An 100 phòng
Furama Đà nẵng 198 phòng
Fusion Alya 100 phòng
Thế Nam Hải 100 phòng

Hội An ngày nay trở thành một địa danh không thể thiếu với bất kỳ ai khi đến với
miền Trung. Khách du lịch tấp nập ngày đêm trên các khu phố đặc trưng của thị xã
xinh xắn cổ kình này. Và đương nhiên khách sạn cũng mọc lên đáp ứng nhu cầu không
ngừng gia tăng của khách du lịch bốn phương.
Hội An bị ảnh hưởng nhiều bởi các thương gia Trung Quốc và Nhật Bản trôi dạt
trong cùng tuyến đường thương mại cổ đại. Bảo tàng địa phương cho thấy thành phố
duy nhất là sự giáo dục văn hóa độc đáo, cung cấp thông tin cơ bản về những di tích
lịch sử như Japanese Bridge , nơi mà những khu nghỉ mát cao cấp bãi biển đang ngày
càng phát triển. Khách sạn ở Hội An rất phong phú và giá cả phải chăng nằm trên
đường Cửa Đại và đường Hai Bà Trưng.
Nhân viên các khách sạn Hội An khá là thân thiện, rất nhiệt tình và dễ mến đó là
bản chất hiếu khách của dân địa phương và phong cách phục vụ rất chuyên nghiệp.
Không những thế trang thiết bị trong khách sạn đầy đủ đẹp mắt, các cửa ra vào có
nhiều khách sạn được sử dụng thẻ smartcard ,công nghệ đặt phòng qua internet rất
thuận tiện cho khách hàng. Khách hàng tới Hội An khá là đông đúc vì thế các khách
sạn các cơ sở mọc lên không ngừng.

Theo đại diện Phòng Thương mại – du lịch Hội An thì để tăng lượng khách nước
ngoài đến Hội An điều quan trọng là phải hiểu biết, nắm bắt tâm lý và mục đích du
lịch nước ngoài của họ.Về phía chính quyền và ngành du lịch , cần đặc biết quan tâm
đến những vấn đề như: có thêm nhiều chương trình hợp tác , nghiên cứu, giao lưu văn
hóa hai bên. Thành lập trung tâm du khách với đội ngũ chuyên nghiệp sử dụng nhiều
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
5
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
ngôn ngữ để hỗ trợ du khách. Đào tạo đội ngũ nhân lực ngành du lịch chuyên nghiệp
phục vụ khách nước ngoài. Tạo nen những mặt hàng lưu niệm ẩm thực có chất lượng
tinh tế, những địa chỉ dịch vụ tốt uy tín. Khuyến khích động viên và tạo điều kiện cho
các công ty lữ hành quốc tế trên địa bàn thành phố mở văn phòng đại diện tại các nước
để có thế khai thác được nhiều nguồn
I.2.3 Nhu cầu sử dụng khách sạn cao cấp ở Quàng Nam
Các khách sạn ở Hội An còn tạo ra một phong cách khá thú vị mà không phải nơi
nào cũng có. Đó là vào đêm rằm hàng tháng, xe máy bị cấm từ trung tâm thành phố,
đèn điện được tắt, và du khách sẽ được chiêm ngưỡng ánh sáng đèn lồng trong khu
phố cổ, lang thang các qua các con hẻm, dừng lại ngắm các cửa hàng lưu niệm truyền
thống hoặc xem chương trình biểu diễn nghệ thuật văn hóa. Trong những đêm rằm thế
này thì nên nghỉ tại các khách sạn trung tâm phố cổ. Theo UNESCO điểm hạn chế cần
được khắc phục là các khách sạn ở trung tâm phố cổ Hội An có dạng nhỏ như các cửa
hiệu và nhà trọ. Một địa điểm du lịch được công nhận là di sản văn hóa thế giới.
Không chỉ trong nước mà còn rất nhiều khách du lịch nước ngoài kéo đến Việt Nam
về Hội An để chiêm ngưỡng vẻ đẹp đó. Vì thế nhu cầu sử dụng các khách sạn cao cấp
ở Hội An khá là cao. Đến mùa du lịch hầu hết các phòng đều ở tình trạng full.
Theo Phòng Thương mại – du lịch Hội An những khách sạn cơ sở chất lượng cao
trên địa bàn thị xã đang chiếm dần ưu thế về lượt khách và doanh thu. Theo thống kê
2005 cho thấy 16 khách sạn khu du lịch đạt tiêu chuẩn 3 sao trở lên ở Hội An đã chiếm
trên 55% tổng lượt khách lưu trú và 70% tổng doanh thu chuyên ngành du lịch của
toàn thị xã.

Đặc biệt ngành du lịch Hội An đã bỏ qua nhiều cơ hội để đón lượng khách đầy
tiềm năng này. Hội An có quá nhiều tiềm năng để thu hút khách Nhật đến tham quan,
nghỉ dưỡng,… 8 năm qua, thành phố Hội An tăng cường giao lưu, hợp tác những nỗ
lực thắt chặt tình hữu nghị với nhiều cơ quan, tổ chức của Nhật Bản, tổ chức lễ hội
giao lưu văn hóa Việt-Nhật định kỳ hằng năm; trong số 10 thị trường khách trọng
điểm tại Hội An từ 2006-2010, Nhật Bản chiếm vị trí thứ 6, tuy nhiên khoảng cách về
số lượng khách du lịch Nhật lưu trú tại Hội An so với các nước ở vị trí đầu lại khá xa,
chỉ chiếm khoảng 5% và chưa vượt qua con số 20.000 khách mỗi năm. Tuy nhiên
khách đến với Hội An ít muốn ở lâu Không thể phủ nhận những giá trị đặc sắc, hấp
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
6
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
dẫn của các sản phẩm văn hóa du lịch mà người Hội An đã tạo ra và để lại ấn tượng
mạnh mẽ, nhưng chậm đổi mới và chưa tạo thêm được cái mới chính là nguyên nhân.
I.2.3 Đánh giá thị trường và triển vọng ngành kinh doanh khách sạn ở Hội An
Là một trong những thành phố đẹp nhất Việt Nam, Hội An mang kiểu dáng kiến
trúc cổ. Nó được xây dựng bên bờ sông Thu Bồn giữa thế kỷ 15 và 19 và rất phát triển,
văn hóa đa dạng, là thương cảng đầu tiên rất thịnh vượng. Việc bảo tồn di sản cổ
không được tốt lắm ở Việt Nam, với hàng loạt các nhà cổ được sử dụng như quán cà
phê nhộn nhịp, bảo tàng và các khách sạn ở Hội An.
Tạp chí du lịch nước Anh “ Wanderlust.co.uk/magazine” vừa công bố kết quả
cuộc bầu chọn top 10 thành phố du lịch hàng đầu thế giới. Với tỷ lệ phiếu bầu là 96%
phố cổ Hội An (tỉnh Quảng Nam) giành vị trị thứ 2 trong top thành phố du lịch hàng
đầu thế giới.
Theo Phó tổng giám đốc CMO Pichet Turongkinanon cho biết thì"Hội An là một
nơi tuyệt vời, một phố cổ được xếp hạng di sản thế giới. Có biển, gần núi, giáp thánh
địa Mỹ Sơn, gần cố đô Huế, Hội An trở nên một phức hợp di sản văn hóa của nhân
loại. Đặc biệt, Hội An rất gần Thái Lan nhờ đường 9 và cầu Hữu nghị II nối liền Hành
lang Đông-Tây giữa 3 nước Thái - Lào - Việt, đồng thời cũng gần sân bay Đà Nẵng.
Nơi đây chắc chắn là lựa chọn lý tưởng nhất của CMO, cũng như của du khách”.

Mặt khác với những lợi thế về du lịch, Hội An đang thu hút lượng lớn vốn đầu tư
vào bất động sản du lịch, trong đó chủ yếu từ khu vực tư nhân. Các khách sạn, biệt thự
ở Hội An mọc lên ngày một nhiều xu hướng tăng nhanh- một thị trường du lịch phát
triển mạnh mẽ.
Vì thế có thể khẳng định và chắc chắn rằng tiềm năng thị trường khách sạn ở Hội
An rất là lớn không những tạo ra sự phát triển riêng cho Hội An mà còn giúp cho
ngành du lịch trong nước phát triển tương xứng với các nước trên thế giới
I.3 VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN
I.3.1 Cơ cấu vốn của ngành khách sạn
Bởi vì các dự án xây dựng khách sạn hay khu du lịch đòi hỏi lượng vốn lớn nên
các công ty không tài trợ hoàn toàn bằng vốn chủ sở hữu mà sử dụng công cụ vay nợ
như một đòn bẩy nợ. Do đó công ty đã vay vốn ngân hàng OCEAN BANK với lãi suất
15,5% với số vốn vay khá là lớn so với vốn chủ sở hữu chứng tỏ dự án khá rủi ro.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
7
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
I.3.2 Cơ cấu vốn đầu tư dự án
Tổng số vốn cần huy động của dự án là 439,487,625,769 VND tức tầm 400 tỉ
VND. Dự án được xây dựng trong vòng 2 năm. Trong đó năm 2010 số vốn cần thiết là
341,273,815,825 VND
Năm 2011 với số vốn cần là 98,213,809,944 VND. Và dự kiến là cuối năm 2010
tức năm bắt đầu xây dựng thì công ty chưa hoạt động nhưng vẫn có doanh thu nhờ bán
đất. tới năm 2012 bắt đầu có doanh thu từ các hoạt động của khách sạn
Vốn mà công ty tự có là 89,487,625,769 VND. Ngoài ra công ty vay ngân hàng
với số tiền là 350,000,000,000 VND. Lãi suất vay dài hạn là 16%. Trong đó công ty
được ân hạn 3 năm đầu trong 3 năm đó không phải trả gốc nhưng lãi vẫn phải trả hằng
năm. Như vậy số vốn mà công ty có chỉ chiếm có 22% trên tổng số vốn của dự án, nợ
chiếm tới 78% tổng vốn nên có thể nói rủi ro của dự án rất cao. Tuy nhiên khi đánh giá
thì tính khả thi khá cao nên ngân hàng cho phép công ty vay vốn.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50

8
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CHI PHÍ-LỢI ÍCH DỰ ÁN
Phân tích Chi phí - Lợi ích (CBA) ước lượng và tính tổng giá trị bằng tiền
tương đương đối với những lợi ích và chi phí của nền kinh tế cho các dự án nhằm đi
đến quyết định xem có nên cho triển khai các dự án được đề xuất hay không. Phân
tích lợi ích chi phí cũng được dùng để đưa ra quyết định lựa chọn giữa hai hay nhiều
các đề xuất dự án loại trừ lẫn nhau. Người ta tiến hành CBA thông qua việc gắn giá
trị tiền tệ cho mỗi một đầu vào cũng như đầu ra của dự án, nếu lợi ích dự án đem lại
có giá trị lớn hơn chi phí mà nó tiêu tốn, dự án đó sẽ được coi là đáng giá và nên
được triển khai.
II.1 Phương pháp phân tích:
Hai phương pháp phân tích tài chính:
- Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV)
- Phương pháp suất sinh lời nội tại (IRR)
II.2 LẬP BIỂU ĐỒ DÒNG TIỀN
II.2.1 Giới thiệu và đánh giá các thông số
II.2.1.1 giá thuê phòng
So sánh giá thuê phòng của các khách sạn ở Hội An và các khách sạn 5 sao trong
nước ta tính được:
Giá thuê phòng tiêu chuẩn: P
Trung bình
= 115$
Giá thuê phòng hạng sang : P
Trung bình
= 140$
Độ dao động mức giá thuê phòng là 20$.
Chúng ta sẽ lấy giá trung bình để đanh giá doanh thu phòng. Khách sạn có các
bảng giá cho các loại phòng khác nhau. 140 phòng tiêu chuẩn với giá phòng là
115$phòng/ đêm, 6 phòng hạng sang với giá phòng 140$phòng/đêm,phòng hạng

nguyên thủ 1 phòng với giá phòng 2000$/phòng/đêm. Tuy nhiên do mới gia nhập thị
trường nên mức giá phòng của khách sạn đang còn thấp hơn mức giá của thị trường để
dễ cạnh tranh hơn. Vì vậy năm 2012 khách sạn sẽ tăng giá 15% để phù hợp với mức
độ tăng trưởng của nền kinh tế. khoảng 3 năm sau giá phòng vẫn tăng và năm 2016 thì
ngang bằng với giá chung của thị trường và giữ giá.
II.2.1.2 Công suất khách sạn
Hội An một thị xã cổ kính nằm ven biển thuộc tỉnh Quảng Nam. Hội An được tổ
chức UNESCO công nhận là di sản văn hóa thế giới vào tháng 12/1999 với hai tiêu chí
: Hội An là biểu hiện vật thể nổi bật với sự kết hợp của nền văn hóa qua các thời kỳ
của một thương cảng quốc tế và Hội An là một điển hình tiêu biểu về một cảng thị
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
9
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
châu Á được bảo tồn một cách hoàn hảo. Thật may mắn cho nhân dân Hội An hôm
nay là các lớp tiền nhân sáng tạo đã để lại một di sản văn hóa vô giá- đó là quần thể di
tích kiến trúc khu phố cổ với những giá trị văn hóa phi vật thể độc đáo. Những ngôi
nhà phố những hội quán những đền miếu cậu đan xen tồn tại trong khu phố cổ.
Thiên nhiên cũng ban tặng cho nhân dân Hội An một môi trường sinh thái: sông –
nước – biển – đảo với nhiều điểm kì thú và hấp dẫn. Chính vì thế dựa vào những tiềm
năng này mà du lịch Hội An được xác định là khu du lịch văn hóa du lịch môi trường
sinh thái gắn với khu nghỉ dưỡng giải trí hội thảo và hội nghị. Đây cũng là những mà
khiến cho các khách sạn ở Hội An mọc lên khá nhiều và hoạt động với công suất khá
cao kể cả những ngày bình thường và hết công suất vào những ngày nghỉ lễ. Theo
khảo sát thì công suất trung bình của các khách sạn khoảng 40% với những ngày bình
thường độ dao động trong khoảng 10%. Khi khu resort Apeal đưa vào hoạt động thì
công suất hoạt động của những năm đầu tiên cũng tầm khoảng 40% và sau khi có được
thương hiệu thì công suất tăng đều vào các năm sau. Và khoảng 2015 thì công suất đã
đạt ở mức 80% ở mức khá là cao so với các khách sạn ở Hội An cũng như với các
khách sạn trong nước.
II.2.1.3 Tỷ giá VND/USD

Dòng tiền trong dự án sử dụng là VND, chủ đầu tư vay VND để xây dựng khách
sạn nhưng doanh thu và chi phí hoạt động hành năm được tính giá USD nên trong bài
thẩm định này đơn vị USD sẽ được quy đổi về VND thông qua tỷ giá dự báo mỗi năm
vì ngoài các khoản thu chi của khách sạn thì chủ đầu tư còn phải chi trả lãi và gốc vay,
nộp thuế cho nhà nước. Theo tỷ giá năm 2010- năm đầu tư với tỷ giá là 19200đ/$.
Chúng ta sẽ sử dụng tỷ giá này cho các năm tiếp theo.
II.2.1.4 Lạm phát ở Việt Nam
Mức lạm phát ảnh hưởng khá lớn đối với dự án khách sạn Hội An. Hội An không
chỉ là địa điểm du lịch đối với Hội An , đối với người dân Việt Nam mà còn cả các
khách du lịch nước ngoài. Mức lạm phát làm thay đổi lãi suất chiết khấu, thay đổi chi
phí vốn trung bình nên làm thay đổi NPV của dự án.Và đối với dự án này ta lấy lạm
phát là mức lạm phát của năm 2010 là năm tiến hành xây dựng. Với mức lạm phát là
9% của năm 2010.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
10
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
II.2.1.5 Lãi suất
Mức lãi suất của ngân hàng ocean bank năm 2010 bằng 15,5%. Chúng ta sẽ lấy
đó làm số liệu để khảo sát dòng tiền lãi vay. Khi chúng ta khảo sát chuỗi lãi suất từ
năm 2000 tới nay của ngân hàng ocean bank thì ta thấy trung bình lãi suất 15% độ dao
động của lãi suất khoảng 2%. Vậy chọn mức lãi suất 15,5% hoàn toàn phù hợp với sự
khảo sát. Đây cũng là mức lãi suất khá hấp dẫn đối với nhà đầu tư.Do lãi suất ảnh
hưởng tới dòng tiền cho vay nên dẫn đến dòng tiền của chủ đầu tư cũng thay đổi làm
cho NPV thay đổi.
II.2.1.6 Xác định chi phí ban đầu của dự án
Ban đầu chi phí đầu tư dự án là 379969054000 VND tương đương gần 400 tỷ
năm 2010 và gần 300 tỷ năm 2011. Chi phí đầu tư gồm các chi phí về đất đai hạ tầng
trang thiết bị, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí về quản lý, tư vấn về
đầu tư xây dựng
Chi phí hoạt động của dự án bao gồm chi phí lương, thuê quản lý khách sạn, chi

phí maketing, chi phí điện nước, bảo hiểm tài sản và các loại chi phí hành chính khác.
Ngoài ra còn có tiền thuê đất hàng năm- phần phân bổ cho khách sạn. Đây là chi phí
gián tiếp xây dựng khách sạn và biệt thự.
Bên cạnh đó còn có chi phí giá vốn của khách sạn và biệt thự như chi phí
buồng phòng, dịch vụ đồ uống và các dịch vụ khác.
II.2.1.7 Chi phí khấu hao hằng năm
Chi phí xây dựng bao gồm chi phí đất được khấu hao trong vòng 20 năm. Giá trị
khấu hao là 178297855000 VND tức hơn 178 tỷ vậy mỗi năm sẽ khấu hao là
8914893000 VND. Chi phí thiết bị đây là tài sản vô hình nên được khấu hao
trong vòng 15 năm với giá trị khấu hao là 155437739000VND mỗi năm sẽ
được khấu hao là 10362516000VND . Ngoài ra còn có chi phí dự phòng và
chi phí khác được khấu hao trong vòng 10 năm.
Tổng chi phí tình khấu hao là 370105969000 VNĐ .Và tính khấu hao bắt đầu từ năm
2012 vì trong 2 năm 2010 và 2011 vẫn đang trong thời gian dự án tiến hành xây
dựng.
II.2.1.8 doanh thu khách sạn và biệt thự
Doanh thu của dự án bao gồm phần doanh thu bán và phần doanh thu thu được
từ hoạt động biệt thự. Đây là phần doanh thu có được từ việc khai thác cho thuê biệt
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
11
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
thự trong thời gian chủ sở hữu không sử dụng biệt thự đã ủy quyền cho công ty khai
thác cho thuê. Ngoài ra còn có doanh thu từ khách sạn hoạt động.
Do công suất và giá thuê phòng mỗi năm một tăng nên doanh thu từ hoạt động
khai thác năm sau sẽ tăng hơn năm trước. Giá thuê phòng khác nhau đối với mỗi loại
phòng nên doanh thu của nó cũng khác nhau. Hoạt động nhiều chủ yếu là phòng tiêu
chuẩn với 160 phòng. Bên cạnh đó khách sạn còn kinh doanh các loại hình dịch vụ
khác như đồ ăn thức uống, mở các spa, các phòng hội thảo hội nghị đem đến lợi nhuận
cũng khá cao. Khách sạn đã tận dụng khá tối đa các loại hình dịch vụ và đây cũng là
một trong các hình thức kinh doanh phát triển hợp lý ở trong các khách sạn các resort

ở Hội An nói riêng và cả nước nói chung
Trong đó doanh thu của biệt thự chiếm tới 90% , doanh thu từ khách sạn chiếm
chỉ có 10%.
Doanh thu được tính bằng USD sẽ được quy về đơn vị triệu đồng ở cuối bảng.
Với tiềm năng về du lịch sẵn có, cùng với khả năng khai thác của một khách sạn 5 sao
bậc nhất ở Hội An và sự phát triển theo hướng đa dạng hóa các loại hình dịch vụ thì
doanh thu dự kiến trong bảng hoàn toàn có thể đạt được.
II.2.2 Báo cáo thu nhập hàng năm
Báo cáo thu nhập hàng năm được tính dựa trên doanh thu , chi phí hoạt động và
các khoản lãi vay, khấu hao. Dựa vào bảng ta thấy từ những năm đầu xây dựng khách
sạn đã mang lại lợi nhuận sau thuế. Mặc dù năm 2010 chưa đi vào hoạt động nhưng do
doanh thu có được từ việc bán đất cũng khá cao trong những năm từ 2010 tới 2013
đồng thời cùng với việc trả lãi vay hàng năm, thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% thì
lợi nhuận sau thuế của khách sạn vẫn >0. Chi phí khấu hao và các chi phí tính từ năm
đi vào hoạt động. Chi phí hoạt động đây là các chi phí hàng năm phải bỏ ra của khách
sạn và biệt thự. Hai năm xây dựng lợi nhuận đang còn ít nhưng tới năm 2012 khi
khách sạn bắt đầu vận hành thì lợi nhuận của khách sạn đạt rất cao. Mặc dù chưa đi
vào hoạt động lại mới tham gia vào thị trường, khách sạn nào cũng cần có một thời
gian để thị trường chấp nhận và có khả năng vận hành ổn định . Nhưng đối với khách
sạn này thì khả năng dự kiến hoạt động khá là tốt.
II.2.3 Kế hoạch vay vốn và trả lãi hàng năm
Công ty vay ngân hàng trong vòng 3 năm với lãi suất vay vốn là 15,5%. Hình
thức trả nợ gốc hàng năm với thời gian ân hạn là một năm thì năm đầu tiên chưa phải
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
12
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
trả nợ gốc mà chỉ phải trả lãi. Dòng tiền sẽ là số tiền lãi mà công ty phải trả hàng năm
cho ngân hàng
II.2.4 Xác định suất chiết khấu dự án
*Tính chi phí vốn chủ sở hữu

K
s
= r
f
+ β
L
*R
p.
Trong đó: r
f
là lãi suất phi rủi ro tính bằng lợi suất trái phiếu chính phủ
r
f
= 8%
Hệ số β
L
đo độ rủi ro của dự án
( )






Β
−+=
S
cUL
τββ
11

Hệ số β
U
là rủi ro xét với công ty trong ngành 100% vốn chủ sở hữu được xác định
nhờ kết quả ước lượng cổ phiếu PVL với danh mục thị trường là HASTC. Ta tính
được βU= 0.21
βL=0.21*(1+(1-0.25)*89487625769/350000000000)=0.84
Đây là rủi ro lợi suất khi đầu tư vào dự án đang xét, do dự án có tổng nợ gấp 4
lần vốn chủ sở hữu nên dự án có độ rủi ro cao hơn dự án chung của ngành và chủ đầu
tư được nhận phần bù rủi ro cao hơn khi quyết định đầu tư.
R
p
là phần bù rủi ro thị trường, ở Việt Nam hiện nay có thể lấy R
p
=8%.
Vậy ks=0.08+0.08*0.84=0.15
Lợi suất yêu cầu của thị trường đối với dự án đang xét là 15%/năm nhưng lợi
suất k
s
tính ở đây chưa bao hàm yếu tố lạm phát nên khi chủ đầu tư xác định lãi suất
chiết khấu dự án sẽ cộng vào thêm lạm phát
 Kck= 0.15+0.09=0.24
Đây là suất chiết khấu cho dòng tiền của chủ đầu tư, đối với chủ nợ thì được trả
lãi và gốc hàng năm như dự kiến.
*Tính chi phí vốn trung bình (WACC) thực:
Do lãi vay trả ngân hàng và lãi suất trái phiếu đã được tính bù lạm phát nên có
chi phí vốn trung bình thực tế.
WACC= (1-τc)*kd*B/V+Kck*S/V
= (1-0.25)*0.155*350000000000/(350000000000+89487625769)
+0.24*89487625769/(350000000000+89487625769)
=0.141=14.1%

Chi phí lãi vay khoản nợ của dự án được ghi nhận vào chi phí chung của khách
sạn để tính lợi nhuận và khoản thuế phải nộp hàng năm nên chi phí lãi vay thực tế
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
13
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
được giảm bởi lá chắn thuế, nếu thuế suất là 25% thì chi phí lãi vay thực tế sẽ giảm
được một phần tư, đó là nguyên nhân chi phí vốn trung bình thấp. Nếu tăng vay nợ thì
có thể làm giảm hơn nữa chi phí vốn trung bình nhưng thực tế khi dự án tăng nợ tức là
làm tăng rủi ro cho chủ đầu tư dự án nên suất chiết khấu của chủ đầu tư tăng và chắc
chắn đó cũng là tín hiệu không tốt đối với chủ nợ khiến lãi vay nợ sẽ bị chủ nợ điều
chỉnh rủi ro, điều này ảnh hưởng ngược lại làm tăng chi phí vốn trung bình. Vậy với
cơ cấu vốn của dự án hiện có thì không nên tăng nợ thêm nữa để đảm bảo an toàn cho
chủ đầu tư.
II.2.5 Dòng ngân lưu, NPV, IRR dự án và phân tích lợi ích-chi phí
Đối với chủ đầu tư và tổng đầu tư, dòng tiền hàng năm được tính bằng chênh
lệch giữa khoản thu và chi. Chủ đầu tư bỏ ra lượng vốn chủ ban đầu và đi vay nợ để
đầu tư cho dự án, nhận được doanh thu và khấu hao hàng năm nhưng phải chịu chi phí
hoạt động, chi phí thuế đất sử dụng hàng năm, ngoài ra phải nộp thuế cho nhà nước và
chi trả gốc lãi của khoản nợ ban đầu, dòng tiền của chủ đầu tư được chiết khấu với lãi
suất 20.2%/năm. Tổng đầu tư bao gồm cả chủ đầu tư và chủ nợ, bỏ ra khoản đầu tư
ban đầu của dự án, hàng năm nhận được doanh thu và khấu hao nhưng chỉ mất chi phí
hàng năm và nộp thuế chứ không phải trả gốc và lãi, tổng đầu tư sử dụng chi phí vốn
trung bình bằng 14.1% làm suất chiết khấu.
Xem bảng 9-phụ lục: kết quả ngân lưu dự án, ta có kết quả phân tích NPV, IRR
thực tế theo 2 quan điểm của tổng đầu tư và chủ đầu tư.
Chỉ tiêu Chủ đầu tư Tổng đầu tư
Lãi suất chiết khấu 23% 14,1%
NPV 244,012,577 999818152.5
IRR 31% 39%
Kết quả phân tích lợi ích-chi phí cho thấy dòng tiền hàng năm của dự án đều

dương nghĩa là lợi ích khi đầu tư vào khách sạn lớn hơn chi phí phải bỏ ra để xây dựng
và hoạt động khách sạn. Như vậy cả NPV của tổng đầu tư và chủ đầu tư đều lớn hơn 0
với lãi suất chiết khấu và dòng tiền như dự kiến nên dự án được đánh giá là hiệu quả
về tài chính đối với cả tổng đầu tư và chủ đầu tư
Ngoài ra, suất sinh lời nội tại của dự án đều lớn hơn lãi suất chiết khấu của tổng
đầu tư và chủ đầu tư, nên khi đầu tư vào dự án thì sẽ làm tăng giá trị của công ty sở
hữu dự án một lượng là NPV dự án.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
14
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
II.2.6 Kết luận về tính khả thi của dự án
Khi công ty mang dự án đến ngân hàng để xin tài trợ vốn thì dự án được đánh giá
theo quan điểm của chủ đầu tư.
Suất chiết khấu của cả hai cách đánh giá đều tính bằng chi phí vốn trung bình của
vốn vay nợ và vốn chủ đầu tư nên không có khác biệt đáng kể. Sự khác biệt giữa hai
kết quả là do công ty sử dụng tiền USD để đánh giá, các khoản ngân lưu trả vay nợ và
nộp thuế cũng đều được tính bằng tiền USD, như vậy không tính đến giá trị gia tăng
tiền USD nếu quy đổi về VND vì tỉ giá luôn tăng sau mỗi năm. Như vậy hai kết quả
đánh giá tuy có khác nhau nhưng đều kết luận dự án tạo giá trị NPV dương và dự án
được xem là hiệu quả với tổng đầu tư.
Khi phân tích tài chính cho dự án nhận thấy đây là dự án hiệu quả với giá trị
NPV của tổng đầu tư và chủ đầu tư đều dương và có giá trị lớn, tỉ suất nội hoàn vốn
đều cao hơn chi phí vốn của tổng đầu tư và chủ đầu tư nên dự án sẽ làm tăng giá trị
cho chủ sở hữu một khoản NPV dự án. Thời gian hoàn vốn dự án ngắn giúp cho chủ
sở hữu sớm thu hồi khoản vốn đầu tư ban đầu và làm giảm rủi ro cho chủ sở hữu dự
án. Như vậy dự án được đánh giá có hiệu quả và khả thi với cả chủ đầu tư và tổng
đầu tư.
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
15

Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
Phân tích rủi ro cho dự án nhằm đánh giá tác động của thay đổi các biến số đồng
thời xác định biến số có ảnh hưởng nhiều nhất tới hiệu quả của dự án trong điều kiện
rủi ro giúp nhà quản lý dự án nhìn nhận đầy đủ các tình huống xảy ra đối với dự án để
xây dựng kế hoạch và giảm thiểu rủi ro cho dự án.
III.1 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY MỘT CHIỀU
Phân tích độ nhạy một chiều cho dự án là khi xác định một yếu tố đầu vào thay
đổi còn các yếu tố khác cố định để xác định ảnh hưởng riêng rẽ của các yếu tố đầu vào
đến hiệu quả của dự án. Các biến số yếu tố đầu vào để đánh giá dự án là giá thuê và
công suất phòng khách sạn, tỉ giá VND/USD, lạm phát hàng năm và lãi vay.
III.1.1 Biến thiên của NPV và IRR theo giá phòng khách sạn
Giá thuê phòng khách sạn là biến số chính xác định doanh thu khách sạn vì vậy
đây là yếu tố đươc đánh giá đầu tiên khi khảo sát hiệu quả dự án. Khi khách sạn mới
tham gia vào thị trường thì chịu tác động của thị trường khách sạn trong nước và khu
vực. theo thống kê 5 khách sạn 5 sao ở Hội An thì giá trung bình là khoảng 115$
khoảng biến thiên là 105-125 tức độ dao động là 10$
Ta có bảng biến thiên của NPV và IRR theo giá phòng khách sạn:

giá phòng NPV chủ đầu tư
IRR chủ đầu
tư
npv tổng đầu tư IRR tổng đầu tư
115 244012577.2 31.19% 988301154 36.90%
110 234199252.1 30.87% 970584695 36.56%
105 224385927 30.56% 952868235 36.21%
120 253825902.3 31.50% 1006017613 37.24%
125 263639227.4 31.81% 1023734073 37.58%
Ta thấy khi giá phòng giảm 5$ làm cho NPV giảm 9813325 triệu đồng tức là
giảm đi 40% so với ban đầu. Khi giá phòng tăng 5$ làm cho doanh thu tăng lên và kéo
theo NPV cũng tăng lên 40% so với NPV ban đầu. Đó là đối với chủ đầu tư.

Còn đối với tổng đầu tư khi giá tăng lên 5% làm NPV tăng 17716459 triệu đồng
tức là tăng lên 18% và khi giá giảm thì ngược lại.Ta thấy mặc dù giá giảm nhưng NPV
của dự án vẫn dương . Còn đối với IRR khi giá tăng thì IRR của dự án tăng, khi giá
giảm IRR của dự án giảm. Dù tăng hay giảm thì IRR vẫn lớn hơn WACC đối với tổng
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
16
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
đầu tư và IRR> suất chiết khấu đối với chủ đầu tư . Vậy ta có thể thấy rằng dự án khá
là khả thi.
III.1.2 Biến thiên của NPV và IRR theo biến động công suất
Công suất hoạt động của khách sạn khi mới vào hoạt động là 40% khảo sát hợp
lý đối với một khách sạn mới đưa vào hoạt động. Các năm sau công suất tăng dần. Ta
sẽ khảo sát mức độ biến thiên của NPV và IRR khi công suất biến thiên trong khoảng
30% tới 50% với bảng sau
công suất NPV chủ đầu tư IRR chủ đầu tư NPV tổng đầu tư IRR tổng đầu tư
0.4 244012577.2 0.311863504 988301154.1 0.369011375
0.35 210759707.7 0.301210027 928320058.5 0.357322745
0.3 177506838.3 0.290415331 868338962.9 0.34545586
0.45 277265446.6 0.32238336 1048282250 0.380531998
0.5 310518316.1 0.332776468 1108263345 0.391893878

Đối với chủ đầu tư khi công suất giảm 5% thì sẽ làm NPV giảm 33252870 triệu
đồng tức là giảm 13.6%, khi tăng 5% thì NPV tăng lên 33252870 triệu đồng tức là
tăng lên 13,6% so với NPV ban đầu. Còn đối với IRR khi công suất khách sạn biệt
thự giảm 5% sẽ làm cho IRR giảm và ngược lại khi công suất tăng thì IRR cũng tăng.
Đối với tổng đầu tư khi công suất giảm 5% thì sẽ làm cho NPV giảm 59981095
triệu đồng tức là giảm 60% so với ban đầu , ngược lại khi công suất tăng 5% thì NPV
sẽ tăng lên 33252870 triệu đồng tức là tăng lên 60% so với NPV ban đầu. Còn đối với
IRR của tổng đầu tư thì khi công suất khách sạn tăng thì IRR cũng tăng và ngược lại
khi công suất giảm thì IRR cũng giảm.

Tuy nhiên ta có thể nhận thấy rằng NPV của tổng đầu tư và chủ đầu tư luôn dương
và IRR của tổng đầu tư vẫn lớn hơn chi phí vốn WACC và IRR của chủ đầu tư vẫn lớn
hơn suất chiết khấu khi công suất biến đổi trong khoảng đang xét.Vậy dự án trên khá
là khả thi khá là phù hợp với dự kiến khả năng hoạt động của khách sạn Hội An và
ngành du lịch của Hội An trong tương lai
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
17
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
III.1.3 Biến thiên của NPV và IRR theo biến động tỉ lệ tăng tỉ giá USD
Dự kiến tỉ giá hàng năm là cần thiết để quy đổi dòng tiền hoạt động của khách sạn từ
đơn vị USD về triệu đồng. Theo dự án thì ban đầu ta sẽ khảo sát theo tỷ giá USD theo
năm đầu tư năm xây dựng là năm 2010. Với tỷ giá là 19200VNĐ/USD. Ta sẽ khảo sát
tỷ giá biến thiên trong khoảng 17280VNĐ/USD-21120VNĐ/USD với khoảng biến
thiên là 960.
Tức là biến thiên 5% so với ban đầu.Bảng dưới đây sẽ là sự thay đổi của NPV và IRR
theo biến động của tỷ giá USD
tỷ giá
chủ đầu tư tổng đầu tư
NPV IRR NPV IRR
19200 244012577.2 31% 988301154.1 37%
18240 196355013 30% 912364373.3 35%
17280 148341178.9 28% 836071322.5 33%
20160 291542720.8 33% 1064110514 39%
21120 339072864.5 35% 1139919875 41%

Dựa vào bảng ta sẽ đưa ra một số nhận xét sau:
Đối với chủ đầu tư khi tỷ giá giảm 5% thì làm NPV giảm 47657564 triệu đồng tức
là giảm 19,5%, còn khi tỷ giá tăng 5% thì NPV tăng lên 47657564 triệu đồng tức là
tăng 19,5%. Còn IRR của chủ đầu tư khi tỷ giá giảm 5% thì làm IRR giảm và ngược
lại khi tỷ giá tăng 5% thì IRR cũng tăng

Đối với tổng đầu tư khi tỷ giá giảm 5% thì làm NPV giảm 75936781 triệu đồng tức
là giảm 7.7% so với NPV ban đầu còn khi tỷ giá tăng 5% thì NPV tăng lên 75936781
triệu đồng tức là tăng 7.7% so với NPV ban đầu. Còn IRR của tổng đầu tư khi tỷ giá
giảm 5% thì làm IRR giảm và ngược lại tăng 5% thì IRR cũng tăng
Tuy nhiên ta thấy khi tỷ giá tăng trong khoảng đang xét thì NPV của tổng đầu tư và
NPV của chủ đầu tư đều dương. IRR của tổng đầu tư > chi phí vốn WACC và IRR của
chủ đầu tư > chi phí vốn chủ sở hữu
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
18
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
III.1.4 Biến thiên của NPV theo lạm phát ở Việt Nam
Nếu chỉ xét dòng thu nhập danh nghĩa của nhà đầu tư hàng năm thì không bị
ảnh hưởng bởi yếu tố lạm phát, lạm phát chỉ ảnh hưởng đến NPV và IRR khi tính dòng
tiền thực tế. Chủ đầu tư sẽ loại bỏ yếu tố lạm phát để đánh giá dòng tiền thực tế hàng
năm, vì vậy thay đổi lạm phát sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến suất chiết khấu của chủ đầu
tư và chi phí vốn trung bình WACC tức suất chiết khấu của tổng đầu tư. Nghĩa là tỉ
suất nội hoàn vốn của cả tổng đầu tư và chủ đầu tư đều không đổi khi lạm phát thay
đổi, sự thay đổi là so sánh tỉ suất nội hoàn vốn với suất chiết khấu mới.
Ta có bảng biến thiên của NPV theo tỷ lệ lạm phát:
lạm phát
chủ đầu tư tổng đầu tư
NPV NPV
0.09 204472278.3 983195242.8
0.08 244012577.2 1006669284
0.07 287394851 1030809315
0.1 168314513.2 960361828.3
0.11 135148678.2 938144873.9
Khi lạm phát tăng giảm đi 1% làm cho NPV của chủ đầu tư tăng lên 39540299
triệu đồng tức là tăng lên 19,3%, khi lạm phát tăng lên 1% làm NPV của chủ đầu tư
giảm đi 39540299 triệu đồng tức là giảm lên 19,3%.

Khi lạm phát tăng giảm đi 1% làm cho NPV của tổng đầu tư tăng lên 23474042
triệu đồng tức là tăng lên 24%, khi lạm phát tăng lên 1% làm NPV của chủ đầu tư
giảm đi 23474042 triệu đồng tức là giảm lên 24%.
Tuy nhiên khi lạm phát tăng 1% hay giảm 1% thì NPV của tổng đầu tư và chủ đầu
tư luôn dương. Lạm phát tăng làm tăng suất chiết khấu của nhà đầu tư nhưng tỉ suất
nội hoàn vốn vẫn giữ nguyên, tuy nhiên suất chiết khấu vẫn nhỏ hơn tỉ suất nội hoàn
vốn và NPV vẫn có kết quả dương. Lạm phát tác động đến hiệu quả NPV dự án thông
qua làm thay đổi suất chiết khấu của nhà đầu tư tuy nhiên đây lại là yếu tố duy nhất
không làm thay đổi giá trị dòng tiền danh nghĩa của nhà đầu tư.
III.1.5 Tác động của lãi vay đến NPV và IRR dự án
Lãi vay của dự án vừa xác định chi phí lãi vay hàng năm vừa xác định suất chiết
khấu của tổng đầu tư. Như vậy lãi vay cũng là yếu tố quan trọng khi phân tích hiệu quả
dự án.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
19
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
Lãi vay năm đầu tư là 15,5%. Ta sẽ cho lãi vay biến thiên trong khoảng 14,5%-
16.5% tức là độ dao động khoảng 10%.
lãi vay
chủ đầu tư tổng đầu tư
NPV NPV
0.155 204472278.3 983195242.8
0.15 207280775.4 1016785221
0.145 210089272.5 1051825794
0.16 201663781.2 950975004.1
0.165 198855284.1 920049181.5
Khi lãi vay biến thiên trong khoảng từ 14.5%-16.5% thì dự án vẫn có hiệu quả vì
NPV dự án vẫn dương với suất chiết khấu của nhà đầu tư thấp hơn tỉ suất nội hoàn
vốn. Đối với tổng đầu tư, lãi vay giảm sẽ làm giảm chi phí tính lãi nên làm tăng lợi
nhuận sau khấu hao và lãi vay, thuế phải đóng tăng lên do lợi nhuận tăng, điều này làm

giảm dòng tiền của tổng đầu tư, kéo theo tỉ suất nội hoàn vốn của dòng tiền tổng đầu
tư giảm. Tuy nhiên, lãi vay giảm cũng làm giảm WACC tức là giảm suất chiết khấu
của dòng tiền và mặc dù dòng tiền hàng năm có giảm lượng nhỏ nhưng việc suất chiết
khấu được giảm xuống đã làm tăng NPV của dòng tiền tổng đầu tư. Đối với chủ đầu
tư, lãi vay giảm sẽ làm khoản ngân lưu trả vay nợ hàng năm giảm xuống tức là dòng
tiền hàng năm của chủ đầu tư tăng và làm tăng tỉ suất nội hoàn vốn. Tuy nhiên suất
chiết khấu của chủ đầu tư không đổi nên NPV dự án của chủ đầu tư cũng tăng.
Đối với chủ đầu tư khi lãi suất cho vay giảm 1% thì NPV của chủ đầu tư tăng lên
5616994 triệu đồng tức là tăng lên 3%. Ngược lại khi lãi suất cho vay tăng. Còn đối
với tổng đầu tư khi lãi suất cho vay giảm 1% thì NPV của tổng đầu tư tăng lên
68630552 triệu đồng.
III.2 PHÂN TÍCH KỊCH BẢN TỔNG HỢP
III.2.1 Các biến ảnh hưởng đến dự án
Giá cho thuê phòng của khách sạn năm 2012 biến thiên trong khoảng giá các
khách sạn 5 sao được khảo sát, xét mức giá này là biến số có phân phối chuẩn với
trung bình là 115$ và độ lệch 10$. Nghĩa là hầu như giá thuê sẽ nằm trong khoảng
(105-125)
Coi công suất thuê phòng khách sạn năm 2012 là phân phối tam chuẩn đạt trung
bình 40% , công suất sẽ đạt từ 30% đến 50%.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
20
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
Dựa vào bảng phân tích chuỗi tỉ giá dự báo lợi suất tỉ giá phân phối chuẩn có
trung bình 19200 và khoảng biến thiên từ 17280VNĐ/USD-21120VNĐ/USD
Phân tích chuỗi lạm phát cho kết quả kì vọng lạm phát Việt Nam trong các năm
tới vào khoảng 9%/năm và giả sử lạm phát có phân bố chuẩn trong khoảng 7% đến
11%/năm.
Sau khi phân tích chuỗi lãi suất của ngân hàng Ocean Bank phân bố tam giác
chuẩn có kì vọng lãi suất vay nợ phải trả là 15.5%/năm với độ dao động lãi suất là
1%.

III.2.2 Mô phỏng Monte Carlo
Sau khi xác định dạng phân phối cho các biến yếu tố và coi các biến yếu tố là
hoàn toàn ngẫu nhiên, tiến hành mô phỏng Monte Carlo bằng phần mềm Crystal Ball
và thực hiện một triệu mô phỏng để đánh giá thay đổi tổng hợp của các yếu tố đến
NPV dự án, mỗi một mô phỏng sẽ xác một tập các giá trị biến yếu tố có thể xảy ra
trong tương lai và sẽ cho một kết quả NPV .
III.2.2.1 Đối với tổng đầu tư
Kết quả mô phỏng cho hình ảnh trực quan như sau
Trials 1,000,000
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
21
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
Base Case 983,195,242.84
Mean 975,218,909.33
Median 972,742,858.72
Mode
Standard Deviation 91,088,989.93
Variance 8,297,204,087,342,740.00
Skewness 0.1563
Kurtosis 2.87
Coeff. of Variability 0.0934
Minimum 644,617,391.56
Maximum 1,452,657,313.34
Mean Std. Error 91,088.99

Tổng hợp một triệu quan sát các mô phỏng trên phần mềm Crystal Ball ta được
kết quả:
Hầu như xác suất dự án mà NPV<0 là 0%, vậy khả năng dự án là dự án chắc
chắn đem lại hiệu quả cho tổng đầu tư. NPV trung bình đạt 975,218,90933 triệu với độ
lệch 91088,98993 triệu. Như vậy, với mức tin cậy 95% thì NPV dự án nằm trong

khoảng ( µ- t
α
*σ ; µ+t
α
*σ) tức là khoảng (884129.920 triệu-1066307.898triệu ).
III.2.2.2 Đối với chủ đầu tư
Kết quả mô phỏng cho hình ảnh trực quan như sau
Trials 1,000,000
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
22
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
Base Case 204,472,278
Mean 191,463,650
Median 190,223,173
Mode
Standard Deviation 53,122,155
Variance 2,821,963,383,577,010
Skewness 0.1306
Kurtosis 2.84
Coeff. of Variability 0.2775
Minimum -6,178,960
Maximum 430,867,642
Mean Std. Error 53,122
Tổng hợp mười nghìn quan sát các mô phỏng trên phần mềm Crystal Ball ta
được kết quả:
Hầu như xác suất dự án mà NPV<0 là 0%, vậy khả năng dự án là dự án chắc
chắn đem lại hiệu quả cho tổng đầu tư. NPV trung bình đạt 204472,278 triệu với độ
lệch 53122,155 triệu. Như vậy, với mức tin cậy 95% thì NPV dự án nằm trong
khoảng ( µ- t
α

*σ ; µ+t
α
*σ) tức là khoảng (151350,123triệu ; 257594,433triệu).
III.2.3 Nhận xét và đánh giá
Khi đánh giá rủi ro của dự án đối với tổng đầu tư và chủ đầu tư thì thấy dự án có
dòng tiền biến động khá mạnh kéo theo sự biến động lớn các giá trị NPV và IRR dự
án. Với các giá trị thay đổi yếu tố đầu vào, dự án vẫn cho kết quả khả quan về NPV dự
án, NPV dự án đều dương ở các trường hợp bất lợi nhất của yếu tố đầu vào. Như vậy,
dự án có khả năng đứng vững khi thị trường có một cú sốc xảy ra làm cho một yếu tố
có giá trị ở trường hợp xấu nhất. Khi phân tích mô phỏng tức là cho mỗi yếu tố thay
đổi nhưng vẫn theo một phân bố định sẵn thì khả năng dự án đạt giá trị NPV>0 vẫn là
rất cao, tổng đầu tư có thể coi như 100% đạt giá trị dương và chủ đầu tư cũng như vậy.
Điều này cho thấy nếu như nhà đầu tư quyết định đầu tư vào dự án thì khả năng dự án
đạt được suất sinh lợi như yêu cầu là rất cao, ngoài ra dự án còn mang lại giá trị tăng
thêm NPV cho công ty chủ sở hữu vì khả năng NPV đạt giá trị dương là bằng 100%.
IV. Kết luận về dự án
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
23
Đề án môn học Khoa: Toán Kinh tế
. Đánh giá các thông số yếu tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án cho chúng ta
biết mức độ ảnh hưởng khá mạnh của các biến: giá phòng, công suất sử dụng phòng, tỉ
giá, lạm phát và lãi suất vay trên thị trường. Các biến tuy có tác động mạnh đến hiệu
quả dự án nhưng khi cho một giá trị biến thay đổi trong khoảng xem xét thì dự án vẫn
cho kết quả NPV dương, nghĩa là dự án có khả năng chịu đựng các cú sốc của thị
trường khá tốt. Khi cho tất cả các yếu tố cùng thay đổi để đánh giá các khả năng có
thể xảy ra đối với dự án thì kết quả tổng hợp cho thấy xác suất để dự án mà NPV <0
của nhà đầu tư là hầu như không có. Như vậy nếu đứng về phía ngân hàng, ngân hàng
sẽ cho chủ đầu tư vay vốn vì tính khả thi của dự án là rất cao. Còn đứng về phía nhà
đầu tư, các nhà đầu tư khác hoàn toàn có thể thực hiện một dự án khách sạn cao cấp vì
thị trường hiện nay vẫn còn nhiều triển vọng cho sự gia nhập mới trong ngành

BẢNG PHÂN PHỐI CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO:
1.Giá thuê phòng :là biến có phân phối chuẩn với giá trung bình là 140$, độ lệch
chuẩn là 10$.
2. Công suất thuê phòng :có phân phối dạng tam giác với giá trị trung bình là
40%, công suất đạt từ 30-50%.
SV: Nguyễn Thị Ngọc Lớp: Toán tài chính 50
24