Slide môn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Chương 7: Phương pháp thặng dư

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
I/ KHÁI NIỆM VÀ CÁC THUẬT NGỮ LIÊN QUAN
1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư ( hay còn gọi là phương pháp phần dư ): là phương pháp thẩm
định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn
hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi
tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
2. Các thuật ngữ liên quan
2.1 Tổng doanh thu của dự án
a/ Khái niệm
Tổng doanh thu của dự án: là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án
đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, đầu tư
xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường…
b/ Cách tính
Tổng doanh thu dự án được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử
dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị
trường.
Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm)
về thời điểm cần thẩm định giá:

Trong đó: DT: là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt: là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n: là thời gian hay dòng đời của dự án,
r: là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn
vay ngân hàng)
Trên thực tế, sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang
tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị
trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung lớn
hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v để rồi sau
một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt

bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS.
2.1 Tổng chi phí đầu tư dự án
a/ Khái niệm
Tổng chi phí đầu tư dự án: là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào
một dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định
mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp
ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất Các chi phí này được ghi trong quyết định
đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công
trình.
b/ Các bộ phận cấu thành
Chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án bao gồm các khoản mục
sau:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư; lập
dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng,
giám sát lắp đặt thiết bị…
Việc ước tính chi phí này theo mức độ phổ biến trên thị trường.
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự
án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa
công trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa,
vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải
phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho
phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư. Việc ước tính chi phí này căn cứ vào suất đầu tư phổ biến trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình; chi phí tháo
dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công
trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao
công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình.

- Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…). Trong
đó:
 Lợi nhuận cho nhà đầu tư ( Công ty phát triển ): Lợi nhuận bình quân của ngành
kinh doanh theo mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất.
 Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất Ngân hàng
gắn liền với chu kì đầu tư, phù hợp với thực tế đầu tư phổ biến của các dự án tương
tự tại khu vực.
 Thuế GTGT + Các chi phí và nghĩa vụ tài chính về đất và xây dựng phải nộp cho
Nhà nươc theo quy định.
 Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất, hoặc toàn bộ các công
trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…theo quy định của Nhà
nước và theo mức phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực đó
c/ Cách tính
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh
thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá theo công thức sau:
Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CP
t
là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay
ngân hàng).
d/ Các thông tin có liên quan
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các
phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên
vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật
liệu, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại
Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC
ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Việc xác định định mức chi phí quản lý dự án và chi phí đầu tư hiện nay được thực hiện
theo hướng dẫn tại Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 về việc công bố Định mức chi phí
quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, trong đó hướng dẫn áp dụng hai loại định
mức trên được tính theo định mức tỷ lệ % và nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (chưa
có thuế giá trị gia tăng) trong tổng mức đầu tư (hoặc trong dự toán công trình) được duyệt.
Trường hợp dự án bao gồm các dự án thành phần thì chi phí quản lý dự án được xác định riêng
theo quy mô của từng dự án thành phần.
T
T
Loại
công
Chi phí xây dựng và thiết bị(chưa có VAT) (tỷ đồng)
=<10 20 50 100 200 500 1000 2000 5000 10000
1
Công
trình dân
dụng
2,524 2,141 1,912 1,537 1,436 1,254 1,026 0,793 0,589 0,442
2
Công
trình
công
nghiệp
2,657 2,254 2,013 1,617 1,512 1,320 1,080 0,931 0,620 0,465
3
Công
trình
giao
thông
2,259 1,916 1,711 1,375 1,285 1,122 0,918 0,791 0,527 0,395

4
Công
trình
thủy lợi
2,391 2,209 1,811 1,455 1,361 1,188 0,972 0,838 0,558 0,419
5
Công
trình hạ
tầng tầng
kĩ thuật
2,125 1,803 1,610 1,294 1,210 1,056 0,864 0,744 0,496 0,372
Những dự án xây dựng công trình đã và đang thực hiện, tùy theo tính chất, quy mô và
thực tế tiến hành của dự án mà áp dụng các định mức như hướng dẫn tại Quyết định số 957/QĐ-
BXD cho phù hợp. Việc hướng dẫn cụ thể hơn các định mức về chi phí quản lý dự án và chi phí
đầu tư như trong câu hỏi của bạn đọc cần có trường hợp cụ thể để Bộ Xây dựng giải đáp chi tiết
hơn theo đúng pháp luật về xây dựng hiện hành.
2.2 Giá đất
a/ Khái niệm
Giá đất của dự án: là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí đầu tư dự án
được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phương pháp chi phí – Ban hành
kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính.
b/ Cách tính
V

= DT - CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,


DT

là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
II/ NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG
1. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia
hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia
hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất
động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập
thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
2. Nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai ( Nguyên tắc dự báo )
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng
ảnh hưởng đến giá trị. Hay nói cách khác, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của
người mua.
Dự báo trước trong định giá bất động sản được hiểu đó là hành vi phán đoán của
nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một bất động sản dựa
vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường bất động sản trong khu vực.
3. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng
lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử
dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất
định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá bất động sản.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa
mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà
việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất
động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà
thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
LƯU Ý: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính
đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành
nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh.
III/ CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG
Phương pháp phần dư được vận dụng để TĐG của bất động sản phát triển.
Một bất động sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm
năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó.
Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:
 Có một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển song đã đc cho phép phát triển hoặc có khả
năng đạt được sự cho phép đó.
 Có một lô đất vs công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc
thay đổi cải tạo.
 Có một lô đất vs công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã
được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó.
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính,
từ đó trừ đi tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện giá trị của BĐS.
Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển
nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu
thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. Do vậy,
phương pháp có thể sử dụng cho:

 Đất trống để xây dựng
 Đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất
Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần
thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu
phát triển.
IV/ CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH
1. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự
án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho
dự án. Có tính đến thực tế sử dụng đất, quy hoạch của chính quyền địa phương, cung cầu về
BĐS tại địa điểm này, những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về
giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Để ước tính được tổng doanh thu phát triển của dự án, phải xem xét và dự đoán xu thế
giá cả của các tài sản tương tự mục đích sử dụng dự án phát triển dự kiến.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi
phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước
3.
Công thức tổng quát:
V

= DT - CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,


DT

là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án

TRƯỜNG HỢP 1: Đối với các dự án phát triển có mục đích sau khi đầu tư bán lại toàn bộ sản
phẩm như các dự án: phân lô bán nền, xây dựng căn hộ riêng lẻ hoặc chung cư để bán ,…Tính
theo công thức sau:
Giá trị của BĐS= Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển
bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư )
Có thể áp dụng kĩ thuật chiết khấu dòng tiền để hiện giá dòng thu nhập nếu quá trình phát
triển kéo dài nhiều năm. Tỷ suất chiết khấu có thể được tính theo lãi suất tiền vay ngân hàng theo
kế hoạch hoặc tỷ suất lợi nhuận bình quân của thị trường vốn. Giá trị thị trường của BĐS trong
trường hợp này được tính theo công thức sau:
n
V= Σ(Dt / (1+i)^t) – CFt/(1+i)^t
t=1
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của BĐS
Dt: Doanh thu phát triển năm thứ t ( t=1 đến n )
CFt: Chi phí phát triển năm thứ t
i: Tỷ suất chiết khấu
n: Số năm thực hiện dự án phát triển ( thường từ 2 đến 3 năm )
Ví dụ 1: BĐS cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8000m2, nhà xưởng có
diện tích xây dựng 4000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất
lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết:
1.Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu đất này dự kiến xây dựng
nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%, dự án này dự kiến
thực hiện xong trong hai năm:
Năm thứ nhất:
 Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000 đồng/m2
 Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỉ đồng
 Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000 đồng/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị
xây dựng.
 Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất

 Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi đc 50 triệu đồng
 Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực
này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000 đồng/m2, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000
đồng/m2, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000 đồng/m2. Giá này chưa bao gồm VAT
Năm thứ hai:
 Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại
 Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ
 Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ
2.Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000 đồng/m2 đối với đất ở, 1.200.000
đồng/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có
kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2. Chi phí về bán 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư 20% chi
phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng
cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Tỷ suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà đầu tư tầng 1 và
tầng 2 không bán dành cho sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích
sàn xây dựng
LỜI GIẢI
I/ Doanh thu ước tính
1. Diện tích đất xây dựng chung cư:
8.000m2 x 60% = 4.800m2
2. Doanh thu năm thứ 1:
[( 4.800m2 x (10 – 2) x 10.000.000 đ/m2) + ( 4.800m2 x (15 – 10) x 11.000.000 đ/m2) +
( 4.800m2 x (20 – 15) x 12.000.000 đ/m2)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ đồng
3. Doanh thu năm thứ 2:
3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ đồng x 30%/ 40% = 224,64 tỷ đồng
3.2 Cuối năm: = 224,64 tỷ đồng
II/ Chi phí
1. Chi phí năm thứ nhất:
Chi phí đầu tư hạ tầng:
8.000m2 x 400.000 đ/m2 = 3,2 tỷ đồng
Chi về thiết kế, quy hoạch

1,00 tỷ đồng
Chi phá dỡ nhà xưởng cũ
0,1 tỷ đồng – 0,05 tỷ đồng = 0,05 tỷ đồng
Chi về bán
1% x 299,52 tỷ đồng = 2,9952 tỷ đồng
Chi xây dựng chung cư
4.500.000 đ/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 40% = 172,8 tỷ đồng
Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
8.000m2 x (2.000.000 đ/m2 – 1.200.000đ/m2) = 6,4 tỷ đồng

186,4452 tỷ đồng
2. Chi phí năm thứ hai
Chi phí xây dựng chung cư:
4.500.000đ/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 60% = 259,2 tỷ đồng
Chi về bán 1%
( 224,64 tỷ đồng + 224,64 tỷ đồng ) = 4,4928 tỷ đồng

263,6928 tỷ đồng
Yếu tố Năm thứ 1 Năm thứ 2 Tổng cộng
Đầu năm Cuối năm
1.Doanh thu
• Dòng tiền
229,52 tỷ đồng 224,64 tỷ đồng 224,64 tỷ đồng
• Tỷ lệ CK
1 (1,10)^(-1) (1,10)^(-2)
• Hiện giá
229,52 tỷ đồng 204,218 tỷ đồng 185,6529 tỷ đồng 619,3909 tỷ đồng
2.Chi phí
• Dòng tiền
186,4452 tỷ đồng 263,6928 tỷ đồng

• Tỷ lệ CK
1 (1,10)^(-1)
• Hiện giá
186,4452 tỷ đồng 239,7207 tỷ đồng 426,1659 tỷ đồng
3.NPV 193,225 tỷ đồng
Tuy giá xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1 triệu đồng/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ đồng,
nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ, nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị
phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất trống
Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% của tổng giá trị đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy
hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ + tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó:
193,225 tỷ đồng= Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ đồng + 1 tỷ đồng + 0,05 tỷ đồng + 6,4
tỷ đồng )
III/ Giá trị khu đất
= [193,225 tỷ đồng-[20% x (3,2 tỷ đồng + 1 tỷ đồng + 0,05 tỷ đồng + 6,4 tỷ đồng)]]/1,20
=159.245.833.300 đồng
TRƯỜNG HỢP 2 : Đối với các dự án phát triển nhằm mục đích cho thuê sản phẩm sau khi đầu tư
như: cao ốc văn phòng, cửa hàng thương mại
Bước 1: Doanh thu phát triển dự kiến được tính theo công thức:
n
v= Σ CF/(1+i)^t + Vn/ (1+n)^n
t=1
Trong đó:
V: doanh thu phát triển dự kiến
CFt: Dòng tiền thu nhập của dự án phát triển năm thứ t
i: Tỷ suất chiết khấu căn cứ vào dữ liệu phân tích thị trường của các tài sản cạnh tranh
n: Số năm hoạt động của dự án theo kế hoạch hoặc số năm phân tích
Vn: Giá trị BĐS vào cuối kì hoạt động theo kế hoạch hoặc cuối giai đoạn phân tích
Bước 2: Ước tính chi phí đầu tư phát triển
Bước 3: Ước tính giá trị của BĐS theo công thức:
Giá trị của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển –

Lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư )
Ví dụ 2: Bất động sản cần thẩm định giá là một lô đất sản xuất nông nghiệp có diện tích
20.000m2 tại vùng đang đô thị hóa, được cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đầu tư xây
dựng trung tâm thương mại để cho thuê, tỉ lệ xây dựng cho phép 60%, tầng cao cho phép 10
tầng, tổng diện tích có thể cho thuê tối đa 100.000m2. Tuổi thọ kinh tế của công trình xây dựng
trung tâm thương mại 25 năm, thời gian thực hiện và hoạt động của dự án để phân tích ước tính
giá trị lô đất này là 10 năm
1.Năm thứ nhất:
 Chi đầu tư hạ tầng: 4 tỉ đồng
 Chi về quy hoạch,thiết kế: 1 tỉ đồng
 Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất : 18 tỉ đồng
 Chi xây dựng trung tâm thương mại 50% khối lượng, đơn giá xây dựng 4 triệu đồng/m2
2. Năm thứ 2:
 Chi xây dựng trung tâm thương mại toàn bộ khối lượng còn lại, đơn giá xây dựng 4 triệu
đồng/m2
 Chi phí quảng cáo, tiếp thị: 1 tỉ đồng
3.Năm thứ 3:
 Cho thuê được 60% tổng diện tích có thể cho thuê với giá 550000 đồng /m2/tháng
 Chi phí khấu hao 4% tổng giá trị xây dựng trung tâm thương mại
 Chi phí hoạt động khác 243 tỉ đồng
4.Năm thứ 4:
 Cho thuê được theo mức độ thị trường 90% tổng diện tích có thể cho thuê vs giá 550.000
đồng/m2/tháng
 Chi phí khấu hao và chi phí hoạt động khác giống như năm thứ 3
5.Năm thứ 5: Doanh thu và chi phí phát sinh giống như năm thứ 4
6.Từ năm thứ 6 trở đi cứ mỗi 5 năm doanh thu tăng 8%,chi phí hoạt động khác tăng 5% so với
giai đoạn trước đó
7.Thuế suất giá trị gia tăng 10%, thuế suất thuế thu nhập 25%, lãi cho nhà đầu tư bằng 20% chi
phí mua đất và chi phí phát triển, tỉ suất chiết khấu 10%, tỷ suất vốn hóa 15%.
GIẢI

1. Ước tính hiện giá chênh lệch giữa doanh thu và chi phí của dự án chưa trừ lãi
cho nhà đầu tư:
1.1 Tổng diện tích sàn xây dựng:
20.000m2 x 60% x 10 tầng = 120.000m2
1.2 Chi phí xây dựng trung tâm thương mại
120.000m2 x 4 triệu đồng/m2 = 480 tỷ đồng
1.3 Chi phí khấu hao hàng năm
480 tỷ đồng x 4% = 19,2 tỷ đồng
1.4 Doanh thu năm thứ 3
( 550.000đ/m2/tháng/1,1 ) x 12 tháng x 100.000m2 x 60% = 360 tỷ đồng
1.5 Doanh thu năm thứ 4
(360 tỷ đồng/60%) x 90% = 540 tỷ đồng
1.6 Dòng tiền phát sinh từ lúc bắt đầu cho đến cuối giai đoạn phân tích chưa tính
đến chi phí mua quyền sử dụng đất
ĐVT: Tỷ đồng
Yếu tố Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 Năm thứ 5
1.Doanh thu 0 0 360 540 540
2.Chi phí
• Đầu tư hạ tầng
4 0 0 0 0
• Quy hoạch Thiết kế
1 0 0 0 0
• Chuyển MĐ sd đất
18 0 0 0 0
• Xây dựng TTTM
240 240 0 0 0
• Khấu hao
0 0 19,2 19,2 19,2
• Quảng cáo tiếp thị
0 1 0 0 0

• Hoạt động khác
0 0 243 243 243
3.Thu nhập hoạt động -263 -241 97,8 277,8 277,8
4.Thuế thu nhập 0 0 24,45 69,45 69,45
5.Thu nhập sau thuế -263 -241 73,35 208,35 208,35
6.Dòng tiền thu nhập -263 -241 92,55 227,55 227,55
7.Hệ số chiết khấu 1 0,9091 0,8417 0,7513 0,6830
8.Hiện giá -263 -219,0931 77,9893 170,9580 155,4166
Yếu tố Năm thứ 6 Năm thứ 7 Năm thứ 8 Năm thứ 9 Năm thứ 10
1.Doanh thu 583,2 583,2 583,2 583,2 583,2
2.Chi phí
• Khấu hao
19,2 19,2 19,2 19,2 19,2
• Hoạt động khác
255,15 255,15 255,15 255,15 255,15
3.Thu nhập hoạt động 308,85 308,85 308,85 308,85 308,85
4.Thuế thu nhập 77,2125 77,2125 77,2125 77,2125 77,2125
5.Thu nhập sau thuế 231,6375 231,6375 231,6375 231,6375 231,6375
6.Dòng tiền thu nhập 250,8375 250,8375 250,8375 250,8375 250,8375
7.Hệ số chiết khấu 0,6209 0,5645 0,5132 0,4665 0,4241
8.Hiện giá 155,745 141,5978 128,7298 117,0157 106,3802
1.7Hiện giá giá trị thu hồi TTTM năm thứ 10
 Doanh thu năm 11: 629,856 tỷ đồng
 Chi phí:
(255,15 x 1,05) + 19,2 = 287,107 tỷ đồng
 Thu nhập hoạt động:
629,856 tỷ đồng – 287,107 tỷ đồng= 342,749 tỷ đồng
 Thu nhập sau thuế:
342,749 tỷ đồng x ( 1- 0,25 )= 257,062 tỷ đồng
 Dòng tiền thu nhập:

257,062 tỷ đồng + 19,2 tỷ đồng = 276,262 tỷ đồng
 Giá trị thu hồi TTTM:
276,262 tỷ đồng/ 15% = 1.841,747 tỷ đồng
 Hiện giá giá trị thu hồi TTTM:
1.841,747 tỷ đồng x 0,4241 = 781,085 tỷ đồng
1.8 Hiện giá chênh lệch giữa doanh thu và chi phí
NPV = -263 – 219,0931 + 77,8983 + 170,9583 + 155,4166 + 155,745 + 141,5978 +
128,7298 + 117,0157 + 106,3832 + 781,085 = 1352,7346 tỷ đồng
2. Lãi cho nhà đầu tư
20% ( chi phí mua đất + 263 tỷ đồng + 219,0931 tỷ đồng )= 20% chi phí mua đất +
96,418 tỷ đồng
3. Giá trị thị trường lô đất
( 1352,7346 tỷ đồng – 96,418 tỷ đồng)/1,2 = 1046,930 tỷ đồng
LƯU Ý:
Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh thu,
chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm
(ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)…), khi đó thẩm định
viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù
hợp.
V/ ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP
1. Ưu điểm:
 Phù hợp để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.
 Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
 Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê ) tối thiểu.
 Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục
khách hàng
 Phương pháp này được thực hiện thông qua mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị
trong việc tư vấn chi phí xây dưng tối đa và tiền bán/cho thuê.

2. Nhược điểm
 Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất
 Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
 Giá trị còn lại cuối cùng thì nhạy ( sensitive ) đối với việc ước tính các chi phí và giá bán
 Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác
nhau
VI/ SO SÁNH PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VỚI CÁC PHƯƠNG PHÁP KHÁC TRONG THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam
Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 188/2004 ra ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì ở Việt Nam, việc định giá đất được
thực hiện bởi 2 phương pháp. Đó là:
 Phương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp so sánh thị trường)
 Phương pháp thu nhập ( hay phương pháp đầu tư )
Đây là những phương pháp định giá dựa trên cơ sở giá thị trường (giá quyền sử dụng đất
trên thị trường và giá trị thị trường đối với tài sản gắn liền với đất). Việc lựa chọn và quyết định sử
dụng 2 phương pháp định giá đất nêu trên là một bước đột biến trong hệ thống pháp luật về đất
đai ở nước ta. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện thì lại vi phạm một số nguyên tắc
trong định giá.
2. Các phương pháp định giá bất động sản trên thế giới
Để ước tính giá trị bất động sản, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp định
giá khác nhau tùy theo loại bất động sản cần định giá,những phương pháp định giá bất động sản
thông dụng đó là:
 Phương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp so sánh thị trường)
 Phương pháp chi phí
 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư, phương pháp chiết khấu dòng tiền )
 Phương pháp thặng dư của đất
 Phương pháp lợi nhuận
Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp áp dụng phổ biến để định giá cho
nhiều loại BĐS, có phương pháp chỉ áp dụng trong phạm vi hẹp hơn cho một vài loại BĐS đặc

thù. Tuy nhiên, không phải mỗi phương pháp chỉ được áp dụng riêng để định giá cho một hay một
vài loại BĐS nhất định ; cũng không phải mỗi loại BĐS chỉ có một phương pháp định giá duy nhất,
mà trong số các phương pháp khác nhau ấy, bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp
nhất khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và
kịp thời. Vì thế, trong thực tế để định giá một BĐS cần có bước lựa chọn phương pháp định giá
phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết quả
tính toán giữa chúng. Khi có sự sai lệch về kết quả giữa các phương pháp định giá, không thể nói
kết quả của phương pháp nào chính xác hơn, mà vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin
đầu vào cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó. Và nếu như, công tác kiểm tra thông tin đầu
vào không phát hiện ra sai sót gì dẫn tới sự sai lệch kết quả định giá đó thì việc lựa chọn hay điều
chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá. Trong lý thuyết định
giá, việc điều chỉnh kết quả định giá nói trên được gọi là quá trình “điều hòa” các kết quả thu
được. Đây cũng là một trong những nội dung của quy trình định giá nói chung và quy trình định
giá BĐS nói riêng.
3. So sánh phương pháp thặng dư với các phương pháp khác trong thẩm định giá bất
động sản
Khái niệm
Nguyên tắc áp
dụng
Trường hợp áp
dụng
Các bước tiến hành Ưu nhược điểm
Phương
pháp thặng
dư
Là phương pháp
thẩm định giá mà
giá trị thị trường
của tài sản cần
thẩm định giá

được xác định
căn cứ vào giá trị
vốn hiện có bằng
cách lấy giá trị
ước tính của sự
phát triển giả
định của tài sản
(tổng doanh thu)
trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát
triển đó.
- Nguyên tắc
đóng góp
- Nguyên tắc sử
dụng cao nhất
và tốt nhất
-Nguyên tắc lợi
ích tương lai
-Phương pháp
thặng dư chỉ sử
dụng để định giá
đối với những bất
động sản có tiềm
năng phát triển.
-Một tài sản có
thể được coi là có
tiềm năng phát
triển bất cứ khi
nào một phần giá

trị tiềm tàng có
thể được giải
thoát bằng sự đầu
tư vốn trên tài
sản đó.
Ví dụ:
-Có một thửa đất
trống hoặc chưa
phát triển song đã
cho phép phát
triển, hoặc có khả
năng đạt được sự
cho phép đó.
- Có một công
trình xây dựng
đang tồn tại có
tiềm năng để
nâng cấp thông
Bước1: Xác định sử
dụng cao nhất và có
hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính tổng
giá trị phát triển
của BĐS (dự kiến)
Bước 3: Ước tính tổng
chi phí phát triển của bất
động sản (dự kiến)
Bước 4: Ước tính giá
trị của bất động sản
Ưu điểm:

-Được sử dụng để đánh
giá các BĐS có tiềm
năng phát triển.
-Là phương pháp thích
hợp để đưa ra mức giá
khi thực hiện đấu thầu.
-Được sử dụng để tư vấn
về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối
thiểu cần đạt được khi
thực hiện dự án BĐS.
Nhược điểm:
-Khó khăn trong việc
xác định cách sử dụng
cách tốt nhất và cao
nhất.
-Tất cả mọi ước tính về
chi phí và giá bán có thể
thay đổi tuỳ theo điều
kiện của thị trường.
-Giá trị còn lại nhạy cảm
đối với những thay đổi
của việc ước tính các chi
phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ
năng và kinh nghiệm tốt tất
cả các khoản mục khác
nhau.
qua việc thay đổi
trong sử dụng

hoặc cải tạo
chung.
- Có một công
trình xây dựng
đang tồn tại mà
không có giá trị
kinh tế, song đã
được phép hoặc
có khả năng được
cấp phép phá huỷ
và thay thế nó.
-Phương pháp này không
tính đến giá trị thời gian
của đồng tiền, như vậy
đã giả định là tất cả các
dòng tiền mặt xảy ra ở
cùng một thời điểm , mà
giả định này không hiện
thực.
Phương
pháp so sánh
trực tiếp
(còn gọi là
phương
pháp thị
trường )
Là phương pháp
định giá của BĐS
được đối chiếu so
sánh với giá của

các BĐS tương tự
đã được giao dịch
trên thị trường
trong thời gian
gần đây hoặc
đang hình thành
giá giao dịch trên
thị trường.
-Nguyên tắc
thay thế: Một
nhà đầu tư có
lý trí sẽ không
trả giá cho một
tài sản nhiều
hơn chi phí để
mua một tài sản
lựa chọn mà có
cùng một sự
hữu ích như
nhau.
- Nguyên tắc
đóng góp: Quá
trình điều chỉnh
có ước tính sự
tham giá đóng
góp của các
yếu tố hay các
bộ phận của tài
sản đối với
tổng giá trị thị

trường.
-Các BĐS có tính
đồng nhất như:
các căn hộ, các
chung cư, các
dãy nhà cùng xây
dựng một kiểu,
các ngôi nhà
riêng biệt và bán
riêng biệt, các
phân xưởng, các
nhà kho trên một
mặt bằng, các
nhóm văn phòng
và nhóm cửa
hiệu.
-Đất trống
Bước 1: Tìm kiếm và
tập hợp thông tin về
BĐS cần thẩm định
(BĐS mục tiêu) và các
BĐS so sánh.
Bước 2: Tiến hành
kiểm tra và phân tích
các giao dịch chứng cứ
nhằm đảm bảo tính chất
có thể so sánh được với
BĐS mục tiêu
Bước 3: Lựa chọn một
số BĐS có thể so sánh

được thích hợp nhất (từ
3-6 BĐS so sánh)
Bước 4: Xác định
những yếu tố khác nhau
giữa BĐS mục tiêu và
BĐS so sảnh. Đồng
thời dựa trên các yếu tố
khác nhau tiến hành
điều chỉnh giá BĐS.
Ưu điểm:
- Là phương pháp ít gặp
khó khăn về mặt kĩ thuật
vì chỉ dựa trên các giao
dịch thị trường.
- Là phương pháp thể
hiện sự đánh giá của thị
trường vì dựa vào giá cả
thị trường.
- Là cơ sở của các
phương pháp khác như
phương pháp chi phí và
phương pháp thặng dư.
Nhược điểm:
- Phải có giao dịch của
các BĐS tương tự ở
trong cùng khu vực thì
mới có thể so sảnh được
- Các thông tin chứng cứ
thường mang tính lịch sử
- Đòi hỏi TĐV phải có

nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường.
Phương
pháp thu
nhập ( còn
gọi là:
phương
pháp đầu tư,
phương
pháp chiết
khấu dòng
tiền )
Phương pháp thu
nhập là phương
pháp định giá
BĐS lấy thu nhập
dự kiến hàng năm
trong tương lai
của BĐS cần
định giá với một
suất lợi tức hoàn
vốn nhất định để
hoàn vốn theo
tổng thu nhập vào
thời điểm định
giá.
- Nguyên tắc sử
dụng tốt nhất
và hiệu quả
nhất

-Nguyên tắc
cung cầu
-Nguyên tắc dự
kiến lợi ích
tương lai
-Phương pháp thu
nhập hay phương
pháp đầu tư dựa
trên cơ sở chuyển
đổi một dòng thu
nhập hàng năm
thành một tổng số
vốn do đó thường
sử dụng để định
giá đối với BĐS
có khả năng tạo
ra sự thặng dư tài
chính vượt quá
chi phí trực tiếp
của việc sử dụng
hiện tại đó.
-Những tài sản
được cho thuê
mang lại thu nhập
cho người sử
dụng.
-Một sự đầu tư có
mang lại lợi
Bước 1: Ước tính thu
nhập trung bình hàng

năm mà BĐS mang lại,
có tính đến các yếu tố
liên quan tác động đến
thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả
các khoản chi phí để trừ
khỏi thu nhập hàng
năm: chi phí quản lý,
chi phí sửa chữa, các
phí dịch vụ, tiền thuế
phải nộp
Bước 3: Xác định mức
chiết khấu phù hợp
Bước 4: Sử dụng công
thức chiết khấu dòng
tiền để tính giá trị của
tài sản
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có
cơ sở lý luận chặt chẽ vì
nó tiếp cận một cách
trực tiếp những lợi ích
mà BĐS mang lại cho
nhà đầu tư.
- Có thể đạt được chính
xác cao khi có chứng cứ
về các thương vụ có thể
so sánh được, khi các
khoản thu nhập có được
được dự báo một cách

chính xác.
Nhược điểm:
- Cần phải có tài liệu
chính xác và đòi hỏi hiểu
biết kỹ lưỡng về nghiệp
vụ
- Khó khăn trong việc
xác định thu nhập ròng
trong tương lai.
- Khi có nhiều dạng đầu
nhuận
tư thì cần phải biết sắp
xếp các dạng đầu tư
khác nhau.
Phương
pháp chi phí
Phương pháp chi
phí là phương
pháp định giá
BĐS căn cứ vào
các chi phí
-Nguyên tắc
thay thế: Một
người mua tiềm
năng có đầy đủ
thông tin hợp
lý sẽ không bao
giờ trả giá cho
một tài sản lớn
hơn so với chi

phí bỏ ra để
mua đất và xây
dựng một công
trình có cùng
một lợi ích
tương tự.
-Định giá BĐS
dành cho mục
đích sử dụng đặc
biệt như bệnh
viện, trường học,
nhà thờ, thư viện,
nhà máy điện,
nhà máy hoá
chất, các cơ sở
lọc dầu… là các
BĐS ít có những
chứng cớ so sánh
thị trường.
-Định giá cho các
mục đích bảo
hiểm
-Phương pháp chi
phí cũng thường
được sử dụng
như là phương
pháp kiểm tra đối
với các phương
pháp định giá
khác.

Bước 1: Ước tính giá trị
của thửa đất mục tiêu
định giá coi như thửa
đất đó là đất trống. Giả
định rằng sự sử dụng
hiện tại là sử dụng cao
nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các
chi phí hiện tại để xây
dựng lại hoặc để thay
thế những công trình
xây dựng trên thửa đất.
Bước 3. Xác định mức
độ thích hợp của khấu
hao tích luỹ (xác định
mức độ giảm giá tích
luỹ) của các công trình
xây dựng hiện có trên
thửa đất. Sau đó khấu
trừ khoản khấu hao tích
luỹ trên khỏi chi phí
hiện tại để xây dựng lại
hoặc để thay thế những
công trình xây dựng
hiện có trên thửa đất, để
có được chi phí hiện tại
đã trừ đi khấu hao.
Bước 4. Cộng chi phí
hiện tại đã trừ đi khấu
hao này vào giá trị ước

tính của thửa đất để có
được giá trị của BĐS
tính theo phương pháp
chi phí giảm giá (khấu
trừ).
Ưu điểm:
-Được sử dụng khi
không có các bằng
chứng thị trường để so
sánh.
-Phương pháp chi phí
thích hợp khi định giá
BĐS dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng
biệt.
Nhược điểm:
-Chi phí không phải lúc
nào cũng bằng với giá trị
và có những chi phí
không tạo ra giá trị.
-Giống như phương
pháp so sánh trực tiếp do
phải dựa vào các số liệu
lấy trên thị trường nên
cần có thông tin đầy đủ
và chính xác về giá
thành xây dựng.
-Người định giá phải có
kiến thức nhất định về
xây dựng, về giá thành

xây dựng và phải có
kinh nghiệm để có thể áp
dụng được phương pháp.
-Ngoài ra khi áp dụng
phương pháp so sánh thị
trường để tính chi phí
xây dựng sẽ có những
mặt hạn chế như vừa nêu
trên.
Phương
pháp lợi
nhuận
Là phương pháp
xác định giá trị
dựa trên lợi
nhuận của các tài
sản được sử dụng
để ước tính giá trị
thị trường của
nhu cầu xác định
giá trị tài sản.
Phương pháp
lợi nhuận chỉ
áp dụng cho
những bất động
sản có khả
năng sinh lợi,
trong một số
hoàn cảnh, khả
năng sinh lợi

của việc sử
dụng bất động
sản phụ thuộc
nhiều vào dung
lượng thương
mại đó xác
định dòng thu
nhập hiển thị
cho tài sản.
Phương pháp
này đặc biệt
được áp dụng
Nguyên tắc sử
dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất.
Bước 1: Ước tính tổng
thu nhập của bất động
sản
Bước 2: Ước tính chi
phí liên quan đến việc
tạo ra thu nhập bao
gồm các khoản lãi trên
vốn, tiền thưởng công
cho nhà kinh doanh.
Bước 3: Xác định lãi
suất vốn hoá
Bước 4: Ước tính giá trị
của bất động sản theo
công thức:
Giá trị của bất động

sản = Lợi nhuận
dòng / lãi suất vốn hoá
Ưu điểm:
- Phương pháp này
không yêu cầu phải đánh
giá cụ thể của giá trị tài
sản, nó là thích hợp để
xác định giá trị tài sản
không được giao dịch
trên thị trường với một
cơ sở doanh thu của một
loại hình cụ thể của
doanh nghiệp đạt được
trong với sự đóng góp từ
bất động sản.
Nhược điểm:
-Khó khăn trong việc
xác định tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
-Khó khăn trong việc
xác định lãi suất vốn
hoá. Chỉ áp dụng với
cho bất động
sản trong
ngành vui chơi,
giải trí, bao
gồm cả khách
sạn và những
tài sản khác mà
việc so sánh

với những bất
động sản tương
đương sẽ gặp
khó khăndo giá
trị phụ thuộc
vào khả năng
sinh lợi của bất
động sản.
những bất động sản mà
hoạt động của nó tạo ra
lợi nhuận. Lợi nhuận
ước tính có thể không
phản ánh được mức độ
thu nhập thực. Đòi hỏi
định giá viên có ý kiến
về loại hình kinh doanh
này